MODUL 8

METODE ANALISIS INVESTASI

Terdapat banyak metode yang dapat digunakan untuk menilai kelayakan

ekonomi suatu investasi usaha. Beberapa metode yang sering digunakan antara
lain yaitu :
1. Metode ekivalensi nilai sekarang (present worth analysis) atau lebih dikenal
dengan istilah umum PNV atau Net Present Value.
Metode ini didasarkan atas nilai sekarang bersih dari hasil perhitungan nilai
sekarang aliran dana masuk (penerimaan) dengan nilai sekarang aliran dana
keluar (pengeluaran) selama jangka waktu analisis dan suku bunga tertentu.
Kriteria kelayakannya adalah apabila nilai sekarang bersih atau NPV > 0,
yang dirumuskan dengan : NPV = ( PV Pendapatan) – ( PV Pengeluaran).
2. Metode ekivalensi nilai tahunan (annual worth analysis)
Metode ini didasarkan atas ekivalensi nilai tahunan dari aliran dana masuk
dan aliran dana keluar (nilai Abersih). Kriteria kelayakannya adalah bila nilai
Abersihnya positif atau lebih besar dari nol (A bersih > 0).
3. Metode ekivalensi nilai yang akan datang (future worth analysis)
Metode ini hampir sama dengan dua metode sebelumnya hanya yang
dihitung adalah nilai yang akan datangnya. Kriteria kelayakannya juga sama
yaitu bila nilainya lebih besar dari nol.
4. Metode periode pengembalian modal (payback period analysis)
Metode periode pengembalian modal ini berbeda dengan metode-metode
lainnya. Pada metode ini tidak digunakan perhitungan dengan menggunakan
rumus bunga, akan tetapi yang dianalisis adalah seberapa cepat modal atau
investasi yang telah dikeluarkan dapat segera kembali. Kriteria penilaiannya
adalah semakin singkat pengembalian investasi akan semakin baik.
5. Metode rasio manfaat dan biaya (benefit cost ratio analysis) atau lebih
dikenal dengan istilah BC Ratio.
Metode BC Ratio pada dasarnya menggunakan data ekivalensi nilai
sekarang dari penerimaan dan pengeluaran, yang dalam hal ini BC Ratio
adalah merupakan perbandingan antara nilai sekarang dari penerimaan atau
pendapatan yang diperoleh dari kegiatan investasi dengan nilai sekarang dari

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB Nurul Diena Novania ST EKONOMI TEKNIK 1

 pengeluaran (biaya) selama investasi tersebut berlangsung dalam kurun
waktu tertentu. Kriteria kelayakannya adalah bila nilai BC Ratio > 1 dan
dirumuskan dengan :
BCR = ( Nilai Sekarang Pendapatan) : ( Nilai Sekarang Pengeluaran)
6. Metode tingkat suku bunga pengembalian modal (rate of return analysis) atau
lebih dikenal dengan nama IRR (Internal Rate of Return).
IRR adalah suatu nilai petunjuk yang identik dengan seberapa besar suku
bunga yang dapat diberikan oleh investasi tersebut dibandingkan dengan
suku bunga bank yang berlaku umum (suku bunga pasar atau Minimum
Attractive Rate of Return / MARR). Pada suku bunga IRR akan diperoleh
NPV = 0, dengan perkataan lain bahwa IRR tersebut mengandung makna
suku bunga yang dapat diberikan investasi, yang akan memberikan NPV = 0.
Syarat kelayakannya yaitu apabila IRR > suku bunga MARR. Untuk
menghitung IRR dapat digunakan cara coba-coba dengan formula berikut :
IRR = i1 – NPV1 * (i2 – i2) (NPV2 – NPV1)
dimana :
i1 = suku bunga ke 1 NPV1 = Net Present Value pada suku bunga ke 1
i2 = suku bunga ke 2 NPV1 = Net Present Value pada suku bunga ke 2

Untuk memudahkan pemahaman tentang penggunaan metode

analisis kelayakan ekonomi suatu investasi, selanjutnya dapat diterangkan
dengan menggunakan contoh kasus berikut :
Suatu usaha pengolahan pangan membutuhkan investasi sebesar Rp. 20
juta dengan lama waktu investasi 10 tahun. Selama kuran waktu tersebut
diperlukan biaya rutin per tahun untuk perawatan dan perbaikan sebesar Rp.
2.5 juta dan biaya pendukung usaha pada tahun ke 5 dan 8 masing-masing
sebesar Rp. 2 juta dan Rp. 3 juta. Usaha tersebut memberikan pendapatan
operasi yang berfluktuasi sesuai dengan permintaan, masing-masing Rp. 8,5
juta pada tahun ke 1 hingga tahun ke 5, kemudian Rp. 10 juta pada tahun ke
6 hingga tahun ke 8. Pada tahun ke 9 dan ke 10 masing-masing Rp. 9 juta
Rp. 5 juta. Apabila suku bunga bank yang berlaku saat ini (MARR) adalah 5%
per tahun dan nilai rongsok mesin-mesin yang digunakan adalah sebesar Rp.
10 juta. Apakah usaha tersebut layak secara ekonomi dilihat dari nilai NPV,
BC ratio dan IRR nya ? Lakukan pula analisis untuk perhitungan ekivalensi

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB Nurul Diena Novania ST EKONOMI TEKNIK 2

 nilai tahunan (Abersih), ekivalensi nilai yang akan datang (nilai F bersih) dan
periode pengembalian modal (payback period).

Pembahasan :
Persoalan tersebut akan dianalisis dengan menggunakan metode ekivalensi
nilai sekarang metode ekivalensi nilai tahunan, metode ekivalensi nilai yang
akan datang, metode pengembalian modal, metode BC Ratio dan metode
IRR. Untuk itu ada beberapa langah yang perlu dilakukan, antara lain :

Langkah 1: Menggambarkan diagram aliran kas (kas masuk dan keluar)

(-)
20 2 3

2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

8,5 8,5 8,5 8,5 8,5 5

9

10 10 10 10
(+)

Langkah 2 : Mengelompokkan aliran kas ke dalam pendapatan dan

pengeluaran menurut apa yang diketahui dalam rumus
bunganya

Data untuk pengeluaran, yakni :

P0 = 20 juta Abiaya = 2,5 juta F5 = 2 juta F8 = 3 juta

Data untuk pendapatan, yakni :

Apendapatan = 8,5 juta Apendapatan = 10 juta F9 = 9 juta F10 = 15 juta

Langkah 3 : Memasukkan rumus bunga untuk yang akan dicari untuk

masing-masing kelompok (pendapatan dan pengeluaran)

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB Nurul Diena Novania ST EKONOMI TEKNIK 3

 Oleh karena yang akan dicari disini adalah ekivalensi nilai sekarang (PV atau
Present Value), maka rumus bunga yang dicarinya adalah P

P untuk Data Pengeluaran :

Pbiaya = P0 + Abiaya (P/A, 5%, 10) + F5 (P/F, 5%, 5) + F8 (P/F, 5%, 8)
= 20 juta + 2,5 juta (P/A, 5%, 10) + 2 juta (P/F, 5%, 5) +
3 juta (P/F, 5%, 8)
= 20 juta + 2,5 juta (7,722) + 2 juta (0,7835) + 3 juta (0,6768)
= 20 juta + 19,305 juta + 1,567 juta + 2,0304 juta
= 42,9024 juta

P untuk Data Pendapatan :

PPendapatan = Apendapatan 5 (P/A, 5%, 5) + Apandapatan 3 (P/A, 5%, 3) (P/F, 5%, 5) +
F9 (P/F, 5%, 9) + F10 (P/F, 5%, 10)
= 8,5 juta (P/A, 5%, 5) + 10 juta (P/A, 5%, 3) (P/F, 5%, 5) +
9 juta (P/F, 5%, 9) + 15 juta (P/F, 5%, 10)
= 8,5 juta (4,329) + 10 juta (2,723) (0,7835) +
9 juta (0,6446) + 15 juta (0,6139)
= 36,7965 juta + 21,3347 juta + 5,8014 juta + 9,2085 juta
= 73,1411 juta

Langkah 4 : Menghitung BC Ratio

BC Ratio = Ppendapatan / Pbiaya
= 73,1411 juta / 42,9024 juta
= 1,70

Langkah 5 : Menghitung NPV

NPV = Ppendapatan - Pbiaya
= 73,1411 juta – 42,9024 juta
= 30,2387 juta

Langkah 6 : Menghitung IRR

Pada i = 5% NPVi=5% = 30,2387

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB Nurul Diena Novania ST EKONOMI TEKNIK 4

 dengan cara coba-coba, pada i = 30%, diperoleh NPVi=30% = -1,1037 untuk
kemudian dimasukkan ke dalam persamaan untuk mencari IRR (pendekatan
interpolasi), yaitu :

IRR = i1 – NPV1 (i2 – i1) (NPV2 – NPV1)

IRR = 5% - 30,2387 (30% - 5%) / (-1,1037 – 30,2387)
= 5% + 0,9648 (25%)
= 5% + 24,12%
= 29,12%

Langkah 7 : Menyimpulkan hasil analisis dengan BC Ratio, NPV dan IRR

Dari hasil perhitungan diperoleh gambaran kelayakan investasi dimana nilai
hitung BC Ratio > 1; NPV > 0 dan IRR > MARR, dengan demikian investasi
usaha tersebut layak secara ekonomi atau dengan kata lain menguntungkan.
Langkah selanjutnya adalah menganalisis kelayakan ekonomi
investasi tersebut berdasarkan perhitungan ekivalensi nilai tahunan (A bersih),
ekivalensi nilai yang akan datang (Fbersih) dan periode pengembalian modal
atau investasi (payback period).
Analisis untuk menghitung ekivalensi nilai tahunan adalah sebagai
berikut :

(-)
20 2 3

2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

8,5 8,5 8,5 8,5 8,5 5

9

10 10 10 10
(+)
PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB Nurul Diena Novania ST EKONOMI TEKNIK 5
 A untuk Data Pengeluaran
Apengeluaran = P0 (A/P, 5%, 10) + Abiaya + F5 (P/F, 5%, 5) (A/P, 5%, 10)
+ F8 (P/F, 5%, 8) (A/P, 5%, 10)
= 20 juta (0,1295) + 2,5 juta + 2 juta (0,7835) (0,1295)
+ 3 juta (0,6768) (0,1295)
= 2,59 juta + 2,5 juta + 0,2029 + 0,2629
= 5,5558 juta

A untuk Data Pendapatan

Apendapatan = Apendapatan 5 (P/A, 5%, 5) (A/P, 5%, 10)
+ Apendapatan 3 (P/A, 5%, 3) (P/F, 5%, 5) (A/P, 5%, 10)
+ F9 (P/F, 5%, 9) (A/P, 5%, 10) + F10 (A/F, 5%, 10)
= 8,5 juta (4,329) (0,1295) + 10 juta (2,723) (0.7835) (0,1295)
+ 9 juta (0,6446) (0,1295) + 15 juta (0,0795)
Apendapatan = 4,7651 juta + 2,7628 juta + 0,7513 juta + 1,1925 juta
= 9,4717 juta
Abersih = Apendapatan - Apengeluaran
= 9,4717 juta – 5,5558 juta
= 3,9159 juta
Hasil akhir untuk Abersih bernilai positif (> 0), maka dengan demikian usaha ini
layak secara ekonomi dari sisi ekivalensi nilai tahunan. Selanjutnya analisis
untuk perhitungan ekivalensi nilai yang akan datang (F bersih) adalah sebagai
berikut :

(-)
20 2 3
2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

8,5 8,5 8,5 8,5 8,5 5

9

10 10 10 10
(+)
PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB Nurul Diena Novania ST EKONOMI TEKNIK 6
 F untuk Pengeluaran
Fpengeluaran = P0 (F/P, 5%, 10) + Abiaya (F/P, 5%, 10) + F5 (F/P, 5%, 5)
+ F8 (F/P, 5%, 2)
= 20 juta (1,6289) + 2,5 juta (12,578) + 2 juta (1,2763)
+ 3 juta (1,1025)
= 32,578 juta + 31,445 juta + 2,5526 juta + 3,3075 juta
= 69,8831 juta

F untuk Pendapatan
Fpendapatan = Fpendapatan 5 (P/A, 5%, 5) (F/P, 5%, 10)
+ Apendapatan 3 (P/A, 5%, 3) (P/F, 5%, 5) (A/P, 5%, 10)
+ F9 (P/F, 5%, 9) (F/P, 5%, 10) + F10
= 8,5 juta (4,329) (1,6289) + 10 juta (2,723) (0.7835) (1,6289)
+ 9 juta (0,6446) (1,6289) + 15 juta
= 59,9378 juta + 34,7521 juta + 9,4499 juta + 15 juta
Fpendapatan = 59,9378 juta + 34,7521 juta + 9,4499 juta + 15 juta
= 119,1398 juta
Fbersih = Fpendapatan - Fpengeluaran
= 119,1398 juta – 69,8831 juta
= 49,2567 juta

Hasil akhir untuk Fbersih bernilai positif (> 0) dan ini secara ekonomi
dari sisi ekivalensi nilai yang akan datang adalah layak atau menguntungkan.
Selanjutnya analisis untuk perhitungan periode pengembalian modal
(payback period) dilakukan dengan terlebih dahulu menyusun semua data
pendapatan (penerimaan) dan pengeluaran ke dalam bentuk tabel, yaitu
sebagai berikut :

Tabel 4.4. Data Pendapatan dan Pengeluaran Untuk

Contoh Usaha Pengolahan Pangan
Tahun Pendapatan Pengeluaran Keuntungan
0 - 20 juta - 20 juta
1 8,5 juta 2,5 juta - 14 juta

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB Nurul Diena Novania ST EKONOMI TEKNIK 7

 2 8,5 juta 2,5 juta - 8 juta
3 8,5 juta 2,5 juta - 2 juta
4 8,5 juta 2,5 juta 4 juta
5 8,5 juta 4,5 juta 8 juta
6 10 juta 2,5 juta 15,5 juta
7 10 juta 2,5 juta 23 juta
8 10 juta 5,5 juta 27,5 juta
9 9 juta 2,5 juta 34 juta
10 15 juta 2,5 juta 46,5 juta

Prinsip penilaian investasi dengan menggunakan metode periode

pengembalian modal (payback period) adalah dengan mencari periode waktu
awal dimana investasi tersebut telah memberikan keuntungan. Untuk contoh
pada tabel di atas periode pengembalian modal terjadi pada tahun ke 4
dimana saldonya bergerak dari nilai negatif ke nilai positif. Sebetulnya
metode ini kurang tepat untuk dipakai sebagai metode pemilihan alternatif
investasi yang paling menguntungkan, oleh karena periode waktu
pengembalian modal yang paling singkat belum tentu memberikan tingkat
keuntungan usaha yang paling besar. Hal ini dapat dilihat pada contoh
berikut :
Dengan menggunakan metode periode pengembalian modal dan
metode IRR, maka dari 2 alternatif mesin pendingin yang ditawarkan pada
saat suku bunga pinjaman sebesar 10% yang akan dipilih, bila data
pendapatan dan pengeluaran yang diperoleh atas penggunaan masing-
masing mesin tersebut adalah seperti yang disajikan pada tabel 4.5.

Tabel 4.5
Perkiraan Pendapatan dan Pengeluaran dari 2 Alternatif
Mesin Pendingin yang Ditawarkan

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB Nurul Diena Novania ST EKONOMI TEKNIK 8

 Tahun Alternatif A Alternatif B
0 - 5 juta - 8 juta
1 2 juta - 1 juta
2 2 juta 2 juta
3 2 juta 2 juta
4 1 juta 4 juta
5 1 juta 10 juta

Pembahasan :
Pemilihan dengan menggunakan metode periode pengembalian modal
Berdasarkan nilai saldo yang diperoleh dari ke dua alternatif, periode
pengembalian modal untuk alternatif A adalah pada tahun ke 3 sedangkan
untuk alternatif B adalah pada tahun ke 5. Sehingga kalau dilihat dari sisi
periode pengembalian modalnya, Alternatif A lebih baik dari alternatif B.
Selanjutnya alternatif pilihan yang terbaik akan ditetapkan dengan
menggunakan metode IRR.

Pemilihan dengan menggunakan metode IRR

Oleh karena jangka waktu analisis untuk kedua alternatif tersebut sama,
maka untuk mencari IRR dapat langsung digunakan perhitungan NPV nya.
NPV untuk alternati A pada suku bunga 10% adalah :
NPV10% = - 5 juta + 2 juta (P/A, 10%, 3) + 1 juta (P/A, 10%, 2) (P/F, 10%, 3)
= - 5 juta + 2 juta (2,487) + 1 juta (1,736) (0,7513)
= - 5 juta + 4,974 juta + 1,304 juta
= 1,278 juta

NPV untuk alternatif A pada suku bunga 20% adalah :

NPV20% = - 5 juta + 2 juta (P/A, 20%, 3) + 1 juta (P/A, 20%, 2) (P/F, 20%, 3)
= - 5 juta + 2 juta (2,106) + 1 juta (1,528) (0,5787)
= - 5 juta + 4,212 juta + 0,8842 juta
= 0,0962 juta

IRR untuk alternatif A adalah :

IRR = i1 – NPV1 (i2 – i1) / (NPV2 – NPV1)

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB Nurul Diena Novania ST EKONOMI TEKNIK 9

 IRR = 10% - 1,278 (20% - 10%) / (0,0962 – 1,278)
= 10% + 10,81% = 20,81%

NPV untuk alternatif B pada suku bunga 10% adalah :

NPV10% = - 8 juta - 1 juta (P/F, 10%, 1) + 2 juta (P/F, 10%, 2)
+ 2 juta (P/F,10%, 3) + 4 juta (P/F,10%, 4) + 10 juta (P/F,10%, 5)
= - 8 juta - 1 juta (0,9091) + 2 juta (0,8264) + 2 juta (0,7513)
+ 4 juta (0,6830) + 10 juta (0,6209)
= - 8 juta - 0,9091 juta + 1.6528 juta + 1,5026 juta + 2,732 juta
+ 6,209 juta
= 3,1873 juta

NPV untuk alternatif B pada suku bunga 30% adalah :

NPV30% = - 8 juta - 1 juta (P/F, 30%, 1) + 2 juta (P/F, 30%, 2)
+ 2 juta (P/F,30%, 3) + 4 juta (P/F,30%, 4) + 10 juta (P/F,30%, 5)
= - 8 juta - 1 juta (0,7692) + 2 juta (0,5917) + 2 juta (0,4552)
+ 4 juta (0,3501) + 10 juta (0,2693)
= - 8 juta - 0,7692 juta + 1,1834 juta + 0,9104 juta + 1,4004 juta
+ 2,693 juta
= -2,582 juta

IRR untuk alternatif B adalah :

IRR = i1 – NPV1 (i2 – i1) / (NPV2 – NPV1)
IRR = 10% - 3,1873 (30% - 10%) / (-2,582 – 3,1873)
= 10% + 11,05% = 21,05%

Hasil perhitungan dengan menggunakan metode IRR diperoleh

kesimpulan bahwa alternatif B memiliki nilai IRR yang lebih besar dari
alternatif A, demikian pula nilai NPV nya. Sehingga dari segi keuntungan
yang diperoleh dengan memperhitungkan bunga, alternatif B jauh lebih baik
dari alternatif A.

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB Nurul Diena Novania ST EKONOMI TEKNIK 10

 Berdasarkan analisis dengan dua metode yang berbeda, yaitu metode
periode pengembalian modal dan metode IRR, keduanya memberikan
alternatif pilihan yang berbeda. Namun kesimpulan akhir yang harus
ditetapkan adalah alternatif B karena untuk pemilihan dengan metode periode
pengembalian modal tidak cukup untuk dijadikan dasar penilaian keuntungan
usaha karena belum memasukkan unsur bunga dalam perhitungannya.
Walaupun demikian metode periode pengembalian modal dapat pula
digunakan sebagai penunjang dalam melihat seberapa lama waktu investasi
suatu usaha dapat kembali lagi modalnya.

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB Nurul Diena Novania ST EKONOMI TEKNIK 11