ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS
KRITERIA INVESTASI
Aisah Jumiati, SE, MP.
Ekonomi Pembangunan - UNEJ

(Sept. 29.09)
edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember
ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

TUJUAN
Setelah mempelajari Bab ini diharapkan mahasiswa dapat
memahami:
• Apakah gagasan usaha (proyek) yang direncanakan dapat
memberikan manfaat (benefit), baik dilihat dari financial
benefit maupun social benefit.
• Penilaian rencana bisnis melalui metode NPV, Gross B/C
Ratio, Net B/C Ratio, IRR, dan PR.

edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember

ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

PENDAHULUAN
• Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan indikator dari modal
yang diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total benefit yang
diterima dengan total biaya yang dikeluarkan dalam bentuk present
value selama umur ekonomis.
• Perkiraan benefit (cash in flows) dan perkiraan cost (Cash out
flows) merupakan alat kontrol dalam pengendalian biaya untuk
memudahkan dalam mencapai tujuan usaha/proyek.
• Hasil perhitungan kriteria investasi dapat digunakan sebagai bahan
pertimbangan dalam mengambil keputusan penanaman modal.
• Kriteria investasi yang dapat digunakan: NPV, IRR, Net B/C, Gross
B/C, PR
• Keputusan yang timbul dari hasil analisis: menerima atau menolak,
memilih satu atau beberapa proyek, atau menetapkan skala
prioritas dari proyek yang layak.

edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember

ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

Beberapa Analisis Kriteria Investasi:

1. NET PRESENT VALUE (NPV)

2. GROSS BENEFIT-COST RATIO (GROSS B/C RATIO)

3. NET BENEFIT-COST RATIO (NET B/C RATIO)

4. INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

5. PROFITABILITY RATIO (PR)

edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember

ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

PERHITUNGAN KRITERIA INVESTASI

1. Net Present Value (NPV)

NPV merupakan net benefit yang telah didiskon dengan
menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon
faktor.
Rumus:

n
NPV = ∑ NBi (1 + i ) −n
i =1

atau dimana:
n
NBi NB = Net benefit = Benefit – Cost
NPV = ∑ C = Biaya investasi + Biaya operasi
i =1 (1 + i ) n
atau B = Benefit yang telah didiskon
n n C = Cost yang telah didiskon
NPV = ∑ Bi − Ci = ∑ N Bi i = diskon faktor
i =1 i =1
n = tahun (waktu)

edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember

ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

Kriteria:
NPV > 0 (nol) → usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan
NPV < 0 (nol) → usaha/proyek tidak layak (not feasible) untuk dilaksanakan
NPV = 0 (nol) → usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana
TR=TC dalam bentuk present value.

Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi,

biaya operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan benefit dari proyek yang
direncanakan.

edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember

ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

Contoh 1:
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan untuk membangun industri
pengolahan hasil pertanian, diketahui:
Dana investasi: Rp. 100.000.000,- dialokasikan selama 3 tahun, yaitu tahun
persiapan Rp. 65.000.000,- dan tahun pertama Rp. 25.000.000, dan tahun
kedua Rp. 10.000.000,-. Kegiatan pabrik dimulai setelah tahun ke-1 dari
pengembangan kontruksi.
Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan berdasarkan rekapitulasi dari
berbagai biaya pada tahun pertama sebesar Rp 2.000.000,- per tahun dan
untuk tahun-tahun berikutnya seperti pada tabel 1.
Benefit dari kegiatan industri ini adalah jumlah produksi dari pengolahan
hasil-hasil pertanian. Kegiatan produksi dimulai pada tahun pertama
dengan jumlah penghasilan Rp 4.000.000,- sedang tahun-tahun berikutnya
seperti terlihat pada tabel 1. Berdasarkan data di atas, apakah rencana
pembukaan industri yang mengolah hasil pertanian tersebut layak untuk
dikembangkan bila dilihat dari segi NPV dengan diskon faktor sebesar
10%? edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember
ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

Tabel 1: Perhitungan Net Present Value (NPV)

(dalam juta Rp)

Discounted
Tahun Capital Cost Benefit DF 10% DF 15% NB Disc NB DF 16% NB Disc NB
K C B NB
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

0 65 0 0 1,000 65,00 0,00 0,00 -65,00 1,000 -65 -65,00 1,000 -65 -65,00
1 25 2 4 0,909 22,73 1,82 3,64 -20,91 0,870 -23 -20,01 0,862 -23 -19,83
2 10 5 15 0,826 8,26 4,13 12,39 0,00 0,756 0 0,00 0,743 0 0,00
3 0 7 22 0,751 0,00 5,26 16,52 11,27 0,658 15 9,87 0,641 15 9,62
4 0 8 28 0,683 0,00 5,46 19,12 13,66 0,572 20 11,44 0,552 20 11,04
5 0 10 40 0,621 0,00 6,21 24,84 18,63 0,497 30 14,91 0,476 30 14,28
6 0 11 46 0,564 0,00 6,20 25,94 19,74 0,432 35 15,12 0,410 35 14,35
7 0 12 50 0,513 0,00 6,16 25,65 19,49 0,376 38 14,29 0,354 38 13,45
8 0 15 50 0,467 0,00 7,01 23,35 16,35 0,327 35 11,45 0,305 35 10,68
9 0 20 45 0,424 0,00 8,48 19,08 10,60 0,248 25 6,20 0,263 25 6,58
10 0 25 40 0,385 0,00 9,63 15,40 5,78 0,247 15 3,71 0,227 15 3,41

Total 100 115 340 - 95,99 60,35 185,94 29,60 - 125 1,97 - 125 -1,43

Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha (proyek) layak
diusahakan, besarnya NPV yang dimaksud adalah sebesar Rp 29.60 juta.
edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember
ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

Latihan 1 :

Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan untuk membangun industri

pengolahan hasil pertanian, diketahui:
Dana investasi: Rp. 35.000.000,- dialokasikan selama 2 tahun, yaitu tahun
persiapan Rp. 20.000.000,- dan tahun pertama Rp. 15.000.000,-. Kegiatan
pabrik dimulai setelah tahun ke-2 dari pengembangan kontruksi.
Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan berdasarkan rekapitulasi dari
berbagai biaya pada tahun kedua sebesar Rp 5.000.000,- per tahun dan untuk
tahun-tahun berikutnya seperti pada tabel 1.
Benefit dari kegiatan industri ini adalah jumlah produksi dari pengolahan
hasil-hasil pertanian. Kegiatan produksi dimulai pada tahun kedua dengan
jumlah penghasilan Rp 10.000.000,- sedang tahun-tahun berikutnya seperti
terlihat pada tabel 1. Berdasarkan data di atas, apakah rencana pembukaan
industri yang mengolah hasil pertanian tersebut layak untuk dkembangkan
bila dilihat dari segi NPV dengan diskon faktor sebesar 18%?

edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember

ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

Tabel 1: Perhitungan Net Present Value (NPV)

(dalam 000 Rp)

Thn Investasi Biaya Total Cost Benefit D.F. K C B NB

Operasi 18%
0 20.000 - 20.000 - 1,0000
1 15.000 - 15.000 - 0,8475
2 - 5.000 5.000 10.000 0,7182
3 - 6.000 6.000 12.000 0,6086
4 - 6.000 6.000 14.000 0,5158
5 - 7.000 7.000 17.000 0,4371
6 - 7.000 7.000 21.000 0,3704
7 - 8.000 8.000 25.000 0,3139
8 - 9.000 9.000 30.000 0,2660
9 - 10.000 10.000 36.000 0,2255
10 - 11.000 11.000 43.000 0,1911

edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember

ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

Latihan 2:

Pimpinan perusahaan akan mengganti mesin lama dengan mesin baru karena
mesin lama tidak ekonomis lagi, baik secara teknis maupun ekonomis. Untuk
mengganti mesin lama dibutuhkan dana investasi sebesar Rp 75.000.000,-. Mesin
baru mempunyai umur ekonomis selama 5 tahun dengan salvage value
berdasarkan pengalaman pada akhir tahun kelima sebesar Rp. 15.000.000,-.
Berdasarkan pengalaman pengusaha, cash in flows setiap tahun diperkirakan
sebesar Rp 20.000.000,- dengan biaya modal 18% per tahun. Apakah penggantian
mesin ini layak untuk dilakukan apabila dilihat dari PV dan NPV?

edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember

ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

2. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C)

Gross B/C adalah perbandingan antara benefit kotor yang telah didiskon
dengan cost secara keseluruhan yang telah didiskon.

Rumus:
n

∑ B(1 + i) −n

GrossB / C = i =1
n

∑ C (1 + i)
i =1
i
−n

Jika: Gross B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan
Gross B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan
Gross B/C = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.

edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember

ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

Dari tabel 1, kita lihat ..... Perhatikan!!

Discounted
Tahun Capital Cost Benefit DF 10% DF 15% NB Disc NB DF 16% NB Disc NB
K C B NB
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13   14
                     
0 65 0 0 1,000 65,00 0,00 0,00 -65,00 1,000 -65 -65,00 1,000 -65 -65,00
1 25 2 4 0,909 22,73 1,82 3,64 -20,91 0,870 -23 -20,01 0,862 -23 -19,83
2 10 5 15 0,826 8,26 4,13 12,39 0,00 0,756 0 0,00 0,743 0 0,00
3 0 7 22 0,751 0,00 5,26 16,52 11,27 0,658 15 9,87 0,641 15 9,62
4 0 8 28 0,683 0,00 5,46 19,12 13,66 0,572 20 11,44 0,552 20 11,04
5 0 10 40 0,621 0,00 6,21 24,84 18,63 0,497 30 14,91 0,476 30 14,28
6 0 11 46 0,564 0,00 6,20 25,94 19,74 0,432 35 15,12 0,410 35 14,35
7 0 12 50 0,513 0,00 6,16 25,65 19,49 0,376 38 14,29 0,354 38 13,45
8 0 15 50 0,467 0,00 7,01 23,35 16,35 0,327 35 11,45 0,305 35 10,68
9 0 20 45 0,424 0,00 8,48 19,08 10,60 0,248 25 6,20 0,263 25 6,58
10 0 25 40 0,385 0,00 9,63 15,40 5,78 0,247 15 3,71 0,227 15 3,41
                     
Total 100 115 340 - 95,99 60,35 185,94 29,60 - 125 1,97 - 125 -1,43

edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember

ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

Dari contoh 1 (tabel 1), Gross B/C dapat dihitung sbb:

          n

∑ B (1 + i ) −n

GrossB / C = i =1
n

∑ i
C
i =1
(1 + i ) −n

185,93
GrossB / C = = 1,19
156,35

Gross B/C menunjukkan bahwa proyek layak dikerjakan.

edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember

ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

3. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C)

Net B/C adalah perbandingan antara net benefit yang telah didiskon 
positif (+) dengan net benefit yang telah didiskon negatif.
Rumus:
n

∑ N B (+)
i
NetB / C = i =1
n

∑ N B ( −)
i =1
i

Jika: Net B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan
Net B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan     
Net B/C = 1 (satu) berarti cash in flows = cash out flows
   (BEP) atau TR=TC
         

edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember

ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

Dari tabel 1, kita lihat ..... ΣNB(+) dan ΣNB(-)

Discounted
Tahun Capital Cost Benefit DF 10% DF 15% NB Disc NB DF 16% NB Disc NB
K C B NB
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13   14
                     
0 65 0 0 1,000 65,00 0,00 0,00 -65,00 1,000 -65 -65,00 1,000 -65 -65,00
1 25 2 4 0,909 22,73 1,82 3,64 -20,91 0,870 -23 -20,01 0,862 -23 -19,83
2 10 5 15 0,826 8,26 4,13 12,39 0,00 0,756 0 0,00 0,743 0 0,00
3 0 7 22 0,751 0,00 5,26 16,52 11,27 0,658 15 9,87 0,641 15 9,62
4 0 8 28 0,683 0,00 5,46 19,12 13,66 0,572 20 11,44 0,552 20 11,04
5 0 10 40 0,621 0,00 6,21 24,84 18,63 0,497 30 14,91 0,476 30 14,28
6 0 11 46 0,564 0,00 6,20 25,94 19,74 0,432 35 15,12 0,410 35 14,35
7 0 12 50 0,513 0,00 6,16 25,65 19,49 0,376 38 14,29 0,354 38 13,45
8 0 15 50 0,467 0,00 7,01 23,35 16,35 0,327 35 11,45 0,305 35 10,68
9 0 20 45 0,424 0,00 8,48 19,08 10,60 0,248 25 6,20 0,263 25 6,58
10 0 25 40 0,385 0,00 9,63 15,40 5,78 0,247 15 3,71 0,227 15 3,41
                     
Total 100 115 340 - 95,99 60,35 185,94 29,60 - 125 1,97 - 125 -1,43

edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember

ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

Perhitungan Net B/C Ratio, sbb:

∑ N B (+)
i
NetB / C = i =1
n

∑ N B ( −)
i =1
i

115,51
NetB / C = = 1,34
85,91

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa Net B/C > 1, 
berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan. 

edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember

ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

4. Internal Rate of Return (IRR)
IRR adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan NPV = 0 (nol). 

Jika  IRR > Social Discount Rate maka proyek dikatakan layak
 IRR = Social Discount Rate berarti proyek pada BEP
 IRR < Social Discount Rate dikatakan bahwa proyek tidak layak. 

Untuk menentukan besarnya nilai IRR harus dihitung dulu NPV 1 dan NPV2 
dengan cara coba-coba. Jika NPV1 bernilai positif maka discount factor 
kedua harus lebih besar dari Social Discount Rate , dan sebaliknya.

Dari percobaan tersebut maka IRR berada antara nilai NPV positif dan 
NPV negatif yaitu pada NPV = 0. 
NPV1
Rumus: IRR = i1 + ( i2 − i1 )
( NPV1 − NPV2 )

dimana: i1 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV 1
         i  = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV
edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember
ANALISIS PROYEK – EKP1524

Dari tabel 1, kita lihat ..... ANALISIS KRITERIA INVESTASI

Discounted
Tahun Capital Cost Benefit DF 10% DF 15% NB Disc NB DF 16% NB Disc NB
K C B NB
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13   14
                     
0 65 0 0 1,000 65,00 0,00 0,00 -65,00 1,000 -65 -65,00 1,000 -65 -65,00
1 25 2 4 0,909 22,73 1,82 3,64 -20,91 0,870 -23 -20,01 0,862 -23 -19,83
2 10 5 15 0,826 8,26 4,13 12,39 0,00 0,756 0 0,00 0,743 0 0,00
3 0 7 22 0,751 0,00 5,26 16,52 11,27 0,658 15 9,87 0,641 15 9,62
4 0 8 28 0,683 0,00 5,46 19,12 13,66 0,572 20 11,44 0,552 20 11,04
5 0 10 40 0,621 0,00 6,21 24,84 18,63 0,497 30 14,91 0,476 30 14,28
6 0 11 46 0,564 0,00 6,20 25,94 19,74 0,432 35 15,12 0,410 35 14,35
7 0 12 50 0,513 0,00 6,16 25,65 19,49 0,376 38 14,29 0,354 38 13,45
8 0 15 50 0,467 0,00 7,01 23,35 16,35 0,327 35 11,45 0,305 35 10,68
9 0 20 45 0,424 0,00 8,48 19,08 10,60 0,248 25 6,20 0,263 25 6,58
10 0 25 40 0,385 0,00 9,63 15,40 5,78 0,247 15 3,71 0,227 15 3,41
                     
Total 100 115 340 - 95,99 60,35 185,94 29,60 - 125 1,97 - 125 -1,43

NPV1 1,97
IRR = i1 + ( i2 − i1 ) IRR = 15% + (16% − 15% ) = 15,58%
( NPV1 − NPV2 ) (1,97 − (−1,43))

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa IRR 15,58% lebih besar dari SDR 
sebesar 15%, berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.  edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember
ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

5. Profitability Ratio (PR)

PR adalah rasio perbandingan antara selisih benefit dengan biaya 
operasi dan pemeliharaan dengan jumlah investasi. Nilai dari masng-
masing variabel dalam bentuk present value (telah didiskon dengan DF 
dari SDR)
Rumus: n n

∑ B − ∑C i
PR = i =1
n
i =1

∑I
i =1
i

Jika:    PR > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan
    PR < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan    
    PR = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.

         
edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember
ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

Dari tabel 1, kita lihat ..... PERHATIKAN !!!

Discounted
Tahun Capital Cost Benefit DF 10% DF 15% NB Disc NB DF 16% NB Disc NB
K C B NB
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13   14
                     
0 65 0 0 1,000 65,00 0,00 0,00 -65,00 1,000 -65 -65,00 1,000 -65 -65,00
1 25 2 4 0,909 22,73 1,82 3,64 -20,91 0,870 -23 -20,01 0,862 -23 -19,83
2 10 5 15 0,826 8,26 4,13 12,39 0,00 0,756 0 0,00 0,743 0 0,00
3 0 7 22 0,751 0,00 5,26 16,52 11,27 0,658 15 9,87 0,641 15 9,62
4 0 8 28 0,683 0,00 5,46 19,12 13,66 0,572 20 11,44 0,552 20 11,04
5 0 10 40 0,621 0,00 6,21 24,84 18,63 0,497 30 14,91 0,476 30 14,28
6 0 11 46 0,564 0,00 6,20 25,94 19,74 0,432 35 15,12 0,410 35 14,35
7 0 12 50 0,513 0,00 6,16 25,65 19,49 0,376 38 14,29 0,354 38 13,45
8 0 15 50 0,467 0,00 7,01 23,35 16,35 0,327 35 11,45 0,305 35 10,68
9 0 20 45 0,424 0,00 8,48 19,08 10,60 0,248 25 6,20 0,263 25 6,58
10 0 25 40 0,385 0,00 9,63 15,40 5,78 0,247 15 3,71 0,227 15 3,41
                     
Total 100 115 340 - 95,99 60,35 185,94 29,60 - 125 1,97 - 125 -1,43

edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember

ANALISIS PROYEK – EKP1524

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

Perhitungan PR, sbb:

n n

∑ B − ∑C
i i
PR = i =1
n
i =1

∑I
i =1
i

185,94 − 60,35
PR = = 1,308
95,99

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa PR > 1, 
berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan. 

edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember

ANALISIS PROYEK – EKP1524

edy santoso - ekonomi pembangunan – universitas jember