Final Laporan Tugas Besar - Investasi Proyek Dan Keuangan - Kelompok 5

UNIVERSITAS INDONESIA
ANALISIS KELAYAKAN EKONOMI

PEMBANGUNAN KAWASAN PEMUKIMAN
FIVE CITY
TUGAS BESAR
KELOMPOK 5
Atikah Puspita W 2206105875

Catra Rahma 2206105931
Faqih Mualim 2206013855
Naufal Budi Laksono 1906301980
Virani Mayniana 2206106940
FAKULTAS TEKNIK
PROGRAM MAGISTER TEKNIK SIPIL
DEPOK
2022
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis ucapkan kepada Tuhan Yang Maha Esa karena berkat
segala nikmat dan karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan
Laporan Tugas Besar mata kuliah Investasi Proyek dan Keuangan ini dengan tepat
waktu. Penulis mengucapkan terima kasih penulis yang sebesar-besarnya kepada:
1. Ayomi Dita Rarasati, Ph.D., selaku dosen pengampu yang tela memberikan
arahan dan masukan selama pembelajaran hingga penyusunan laporan,
2. Seluruh teman-teman program magister teknik sipil kelompok ilmu
manajemen yang telah saling mendukung satu sama lain dalam proses
pengerjaan tugas besar ini.
Penulis menyadari masih terdapat banyak kekurangan dalam penulisan
maupun analisis isi dari laporan yang telah penulis kerjakan. Maka dari itu, penulis
mengharapkan kritik dan saran dari berbagai pihak agar laporan ini memberikan
manfaat untuk penulis dan pembaca. Atas segala perhatian pembaca, penulis
ucapkan terima kasih.
Depok, Desember 2022

Penulis
ii Universitas Indonesia
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ........................................................................................... ii

DAFTAR ISI ......................................................................................................... iii
DAFTAR GAMBAR ............................................................................................ iv
DAFTAR TABEL...................................................................................................v
BAB 1 PENDAHULUAN ......................................................................................1
1.1 Latar Belakang ......................................................................................1
1.2 Identifikasi Masalah ..............................................................................2
1.3 Rumusan Masalah .................................................................................2
1.4 Tujuan penelitian ...................................................................................2
1.5 Manfaat penelitian .................................................................................3
BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA .............................................................................4
2.1 Permukiman ..........................................................................................4
2.2 Project Finance .....................................................................................4
2.3 Pihak yang Terlibat dalam Project Finance ..........................................6
2.4 Kontrak yang Terkait dengan Pengeluaran Proyek ...............................7
2.5 Analisis Kelayakan Ekonomi ................................................................9
2.6 Risiko ..................................................................................................10
BAB 3 BENCHMARK .........................................................................................12
3.1 Meikarta ..............................................................................................12
3.2 Bumi Serpong Damai (BSD)...............................................................13
3.3 Punggol................................................................................................14
BAB 4 DATA UMUM ..........................................................................................15
4.1 Lokasi Proyek......................................................................................15
4.2 Deskripsi Fasilitas ...............................................................................16
4.3 Tahapan Fase Konstruksi ....................................................................30
4.4 Rekapitulasi Kegiatan Perekonomian Kawasan Five City ..................31
BAB 5 PROJECT FINANCE ..............................................................................33
5.1 Skema Pembiayaan .............................................................................33
5.2 Analisis Finansial Distrik 1 .................................................................35
5.6 Analisis Kelayakan Ekonomi ..............................................................55
5.7 Arus Kas SPV......................................................................................57
5.8 Manajemen Risiko...............................................................................58
BAB 6 PENUTUP .................................................................................................64
6.1 Kesimpulan..........................................................................................64
6.2 Saran ....................................................................................................64
DAFTAR PUSTAKA
iii Universitas Indonesia

DAFTAR GAMBAR
Gambar 3.1 Meikarta......................................................................................... 12

Gambar 3.2 Bumi Serpong Damai .................................................................... 13
Gambar 3.3 Punggol Digital Distric .................................................................. 14
Gambar 4.1 Lokasi Project dan Batas Wilayah ................................................. 15
Gambar 4.2 Fasilitas Five City .......................................................................... 16
Gambar 4.3 Rencana Shuttle Poll dan Terminal ............................................... 18
Gambar 4.4 Gambaran Rencana PLTS On Grid ............................................... 21
Gambar 4.5 Gambaran Rencana Residental ...................................................... 22
Gambar 4.6 Gambaran Rencana Central Bussiness District ............................. 23
Gambar 4.7 Gambaran Rencana Shopping Center ............................................ 24
Gambar 4.8 Gambaran Rencana Fasilitas Rumah Sakit.................................... 25
Gambar 4.9 Gambaran Rencana Kawasan Pendidikan ..................................... 26
Gambar 4.10 Gambaran Rencana Tempat Ibadah............................................... 27
Gambar 4.11 Gambaran Rencana Tempat Wisata .............................................. 27
Gambar 4.12 Gambaran Rencana Waste Water Treatment ................................ 28
Gambar 4.13 Gambaran Rencana Gardu Induk Listrik ....................................... 29
Gambar 4.14 Gambaran Rencana Reservoir ....................................................... 29
Gambar 5.1 Skema Pembiayaan........................................................................ 33
Gambar 5.2 Skema Project Finance Pembangunan Kawasan Five City ........... 34
Gambar 5.3 Formula Tarif Sewa Tanh dan Bangunan ...................................... 43
Gambar 5.4 Risk Breakdown Structure (RBS) pada Proyek Kawasan
Permukiman “Five City” ............................................................... 59
iv Universitas Indonesia
DAFTAR TABEL
Tabel 4.1 .. Rekapitulasi Fasilitas Five City.......................................................... 17

Tabel 4.2 .. List CV dan PO untuk Fasilitas Pool dan Terminal ........................... 19
Tabel 4.3 .. Rekapitulasi Kegiatan Perekonomian Kawasan Five City ................. 31
Tabel 5.1 .. Initial Cost Distrik 1 (Shuttle Pool).................................................... 35
Tabel 5.2 .. Estimasi Revenue Distrik 1 (Shuttle Pool) ......................................... 35
Tabel 5.3 .. Biaya Maintenance Bus Tahunan ....................................................... 36
Tabel 5.4 .. Biaya Surat Perizinan Angkut Tahunan (Shuttle Pool) ...................... 36
Tabel 5.5 .. Biaya Kebutuhan Gaji (Shuttle Pool) ................................................. 37
Tabel 5.6 .. Initial Cost Distrik 1 (PLTS) .............................................................. 37
Tabel 5.7 .. Estimasi Revenue Distrik 2 (PLTS) ................................................... 38
Tabel 5.8 .. Biaya O&M Distrik 2 (PLTS) ............................................................ 38
Tabel 5.9 .. Initial Cost Distrik 3 (Residential) ..................................................... 39
Tabel 5.10 Estimasi Revenue Distrik 3 (Residential) .......................................... 40
Tabel 5.11 Biaya O&M Residential Distrik 3 (Residential) ................................ 40
Tabel 5.12 Initial Cost Distrik 3 (Central Business District) ............................... 41
Tabel 5.13 Estimasi Revenue Distrik 3 (Central Business District) .................... 41
Tabel 5.14 Biaya O&M Distrik 3 (Central Business District) ............................. 42
Tabel 5.15 Initial Cost Distrik 3 (Shopping Center) ............................................ 42
Tabel 5.16 Perhitungan Harga Sewa .................................................................... 43
Tabel 5.17 Initial Cost Distrik 3 (Fasilitas Kesehatan) ........................................ 44
Tabel 5.18 Perhitungan Harga Sewa .................................................................... 44
Tabel 5.19 Initial Cost Distrik 3 (Kawasan Pendidikan)...................................... 45
Tabel 5.20 Estimasi Revenue Distrik 3 (Kawasan Pendidikan) ........................... 45
Tabel 5.21 O&M Distrik 3 (Kawasan Pendidikan) .............................................. 46
Tabel 5.22 Initial Cost Distrik 3 (Tempat Ibadah) ............................................... 46
Tabel 5.23 Estimasi Revenue Distrik 3 (Tempat Ibadah) .................................... 47
Tabel 5.24 Estimasi Revenue Distrik 3 (Tempat Ibadah) .................................... 47
Tabel 5.25 Biaya O&M Distrik 3 (Tempat Ibadah) ............................................. 48
Tabel 5.26 Biaya O&M Distrik 3 (Tempat Ibadah) ............................................. 49
Tabel 5.27 Initial Cost Distrik 3 (Ecopark) .......................................................... 50
v Universitas Indonesia
Tabel 5.28 Biaya O&M Distrik 3 (Ecopark) ........................................................ 50
Tabel 5.29 Initial Cost Distrik 4 (Waste Water Treatment Plant) ........................ 51
Tabel 5.30 Biaya O&M Distrik 4 (WWTP) ......................................................... 51
Tabel 5.31 Initial Cost Distrik 4 (Gardu Induk PLN) .......................................... 52
Tabel 5.32 Estimasi Kebutuhan Listrik Distrik 4 (Gardu Induk PLN) ................ 52
Tabel 5.33 Estimasi Revenue Distrik 4 (Gardu Induk PLN) ............................... 53
Tabel 5.34 Biaya O&M Distrik 4 (Gardu Induk PLN) ........................................ 53
Tabel 5.35 Initial Cost Distrik 4 (Reservoir UPTD) ............................................ 54
Tabel 5.36 Estimasi Kebutuhan Air Distrik 4 (Reservoir) ................................... 54
Tabel 5.37 Estimasi Revenue Distrik 4 (Reservoir) ............................................. 54
Tabel 5.38 Biaya O&M Distrik 4 (Reservoir) ...................................................... 55
Tabel 5.39 Arus Kas SPV..................................................................................... 57
Tabel 5.40 Risk Register Pada Proyek Kawasan Permukiman “Five City” ......... 60
Tabel 5.41 Risk Register Pada Proyek Kawasan Permukiman “Five City” ......... 61
Tabel 5.42 Matrix Probability and Impact ........................................................... 61
Tabel 5.43 Penilaian Tipe Risiko Berdasarkan Probabilitas dan Dampak ........... 62
Tabel 5.44 Rencana Respon Risiko Pada Proyek Kawasan Permukiman Five City
............................................................................................................ 62
............................................................................................................ 63
vi Universitas Indonesia
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang

Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia. Perumahan dan
pemukiman yang layak merupakah fasilitas yang berhak didapatkan oleh semua
orang di dunia ini. Sebagai tempat untuk tinggal, perumahan juga dapat disebut
sebagai aset atau investasi yang nilainya semakin naik dari tahun ke tahun.
Terdapat macam-macam variasi model perumahan dan pemukiman pada era
modern seperti sekarang. Mulai dari cluster, town house, maupun satu kawasan
besar yang terdiri dari beberapa cluster. Sebagai pembeli, lokasi perumahan
merupakan poin penting dalam menetapkan keputusan dalam pembelian aset
perumahan.
Urbanisasi juga merupakan salah satu dasar dalam pemilihan model
perumahan pada kota-kota besar di Indonesia. Nantinya, kota Jakarta sebagai Ibu
Kota Negara Indonesia akan dipindahkan ke Ibu Kota Nusantara di Penajam,
Kalimantan Timur. Tren ini dapat mengubah skema pasar dari pemilihan lokasi
tempat tinggal yang tadinya terpusat di pulau Jawa khususnya Jakarta, kemudian
berpindah menjadi Indonesia Sentris setelah dilakukan pemindahan Ibu Kota
Negara di IKN.
Sebagaimana tertuang dalam Perpres No. 64 Tahun 2022 tentang Rencana
Tata Ruang Kawasan Strategis Nasional Ibu Kota Nusantara Tahun 2022 – 2024.
Merujuk Pasal 78, IKN akan memiliki kawasan permukiman untuk menyediakan
perumahan yang layak huni, aman, dan terjangkau. Jadi, terdapat prospek jika
membangun wilayah pemukiman di IKN atau wilayah sekitar IKN karena
dikelilingi kota besar seperti Balikpapan dan Samarinda.
1 Universitas Indonesia
1.2 Identifikasi Masalah
Berdasarkan latar belakang yang telah dijelaskan, berikut merupakan
identifikasi masalah pada bahasan ini:
1. Perlunya integrasi serta pengembangan pemukiman di Indonesia khusnya
wilayah Ibu Kota Nusantara dan sekitarnya, dengan tujuan agar dapat
memenuhi kebutuhan sosial, ekonomi, dan lingkungan.
2. Feasibility study adalah salah satu aspek yang ditinjau dari pembentukan
kawasan pemukiman ini.
1.3 Rumusan Masalah

Berdasarkan identifikasi masalah yang telah dijelaskan, berikut merupakan
rumusan masalah pada bahasan ini:
1. Bagaimana cara merekayasa kawasan agar dapat memenuhi kebutuhan sosial,
ekonomi, dan lingkungan untuk menunjang konsep pembangunan pemukiman
yang layak (One Stop Living)?
2. Bagaimana cara agar project ini feasible dalam jangka waktu yang panjang?
3. Bagaimana analisis aspek risiko dalam pengembangan kawasan pemukiman
Five City berdasarkan faktor-faktor yang ada?
1.4 Tujuan penelitian

Tujuan penelitian ini adalah:
1. Menjabarkan fasilitas pemukiman (plotting dan konsep) agar menarik
pembeli, investor, maupun lender.
2. Menganalisis kelayakan ekonomi kawasan Five City dalam waktu investasi 25
tahun.
3. Memperhatikan dan breakdown aspek risiko yang dapat terjadi pada kawasan
Five City pada saat perencanaan sampai kawasan ini beroperasi.
1.5 Manfaat penelitian
Manfaat dan hasil yang di harapkan dari penelitian ini adalah:
1. Manfaat bagi penulis adalah menerapkan ide dan konsep pengembangan
pembangunan terhadap wilayah Indonesia dengan menerapkan sistem green
settlement.
2. Manfaat bagi akademisi adalah menambah wawasan dan cakupan dalam hal
feasibility study di Indonesia.
3. Manfaat bagi pemerintah adalah sebagai referensi penerapan kawasan
pemukiman yang berlokasi di wilayah sekitar Ibu Kota Nusantara, Kalimantan
Timur.
BAB 2
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Permukiman
Permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas lebih dari
satu satuan perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta
mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan
perdesaan (Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011).
Dalam UU RI Nomor 1 Tahun 2011 dijelaskan bahwa tujuan
penyelenggaraan permukiman adalah berhubungan dengan pemenuhan hak
masyarakat atas hunian yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan
teratur, serta terdapat kepastian bermukim.
Berdasarkan tujuan penyelenggaraan permukiman, disebutkan bahwa untuk
pemenuhan hak masyarakat atas hunian yang layak dan lingkungan yang sehat.
Indikator atau syarat dari lingkungan yang sehat antara lain kualitas tanah dan
udara, lokasi kawasan, serta sarana dan prasarana yang disediakan
2.2 Project Finance

Istilah project finance umumnya dikaitkan dengan pendanaan untuk suatu
proyek dimana pengembalian untuk pendanaan yang dilakukan akan dikaitkan
dengan pendapatan yang dihasilkan oleh proyek tersebut. Project finance bukan
mengacu pada suatu pinjaman yang diberikan pada suatu proyek, namun lebih
merupakan suatu pengaturan dengan struktur tertentu yang melibatkan pinjaman
kepada suatu entitas yang didirikan secara khusus.
Project finance termasuk dalam pinjaman limited recourse yaitu pinjaman
yang diberikan tidak dikaitkan dengan track-record dan kondisi keuangan dari
suatu perusahaan. Dalam project finance kemampuan membayar hutang hanya
terbatas kepada arus kas yang dihasilkan dari proyek yang dikerjakan dan asset
yang terkait.
Dalam project finance akan dibentuk suatu entitas baru yang bertanggung
jawab untuk mengorganisir proyek yang akan dilakukan. Entitas ini dikenal juga
sebagai Special Purpose Vehicle (SPV). Bentuk entitas ini bisa perusahaan baru,
partnership, atau joint venture.
Perbedaan project finance dan pendanaan bentuk lain adalah:
• Kapitalisasi dan struktur pendapatan dari SPV secara kemersial terpisah dari
pihak sponsor, sponsor mengambil completion risk selama fase konstruksi dari
proyek, dan sponsor menjanjikan keseluruhan asset dalam proyek untuk kreditur
• Proyek yang melakukan project finance biasanya sudah memiliki kepastian
pembeli output yang dihasilkan (off-take agreement).
• Jika tidak ada pembeli tetap, output yang dihasilkan biasanya memiliki
karakteristik unik misalnya jumlahnya yang terbatas/langka, tidak terpengaruh
terlalu besar kepada business cycle, barangnya lebih murah dari competitor atau
memiliki struktur harga unik.
• Memiliki kebutuhan pendanaan yang besar, pembagian risiko yang kompleks,
dan struktur mitigasi risiko yang membahas alokasi risiko individual yang
ditanggung oleh masing-masing pihak yang terlibat dalam proyek.
Dari sudut pandang kreditur untuk meminimalisirkan risiko yang ditanggung,
pihak kreditur akan membuat karakteristik pinjaman yang bertujuan mengalihkan
risiko yang awalnya ditanggung pihak kreditur menjadi risiko pihak sponsor (atau
pihak ketiga lainnya). Beberapa karakteristik yang umumnya ditemukan adalah:
• Pembayaran bunga sepanjang masa pengerjaan konstruksi proyek.
• Metode pembayaran dengan cara amortisasi selain metode ballon payments
(cicilan hanya dilakukan untuk bunganya saja dan pokok pinjaman dilunasi
sekaligus pada tanggal jatuh tempo).
• Pihak kreditur akan diberikan pembagian kontrol terkait dengan kegiatan
operasional SPV.
• Penciptaan beberapa rekening dan cash tap (pencadangan dana) untuk
memenuhi kebutuhan operasional dan kontinjensi.
• Dokumen yang kompleks.
2.3 Pihak yang Terlibat dalam Project Finance
Pihak-pihak baik secara individual, kelompok, maupun organisasi yang
mungkin mempengaruhi atau dipengaruhi oleh keputusan, aktifitas, dan hasil dari
suatu proyek. Pihak yang selalu ditemukan dalam kerjasama project finance:
1. Sponsor
Sponsor merupakan inisiator dari proyek yang akan dikerjakan. Sponsor
biasanya memiliki track record proyek sejenis, baik local maupun internasional.
Jika proyek didesain melalui joint venture maka salah satu sponsor bertindak
sebagai lead sponsor.
2. Special Purpose Vehicle (SPV)
Sponsor akan membentuk suatu SPV yang berperan sebagai pelaksana dari
proyek yang akan dikerjakan. SPV berbeda dengan sponsor dan akan
mendapatkan suntika investasi dari sponsor dan kreditur/lender.
3. Kontraktor
Kontraktor adalah pihak yang melakukan pengerjaan konstruksi proyek.
Biasanya lebih diutamakan memiliki satu kontraktor, tetapi bila tidak
memungkinkan maka aka nada beberapa kontraktor dengan satu pihak sebagai
penanggung jawab.
4. Lender
Lender atau kreditur dalam project finance umumnya merupakan bank
komersial yang sudah kredibel atau organisasi ekonomi multilateral seperti
World Bank, Asian Development Bank (ADB), International Finance
Corporation (IFC), atau Multilateral Investment Guarantee Agency (MIGA).
5. Penyedia Asuransi
Penyedia asuransi akan berhubungan dengan pihak sponsor untuk menentukan
cakupan risiko yang akan diasuransikan.
Pihak yang tidak selalu ditemukan dalam project finance:

1. Off-taker
Off-taker merupakan pembeli tetap yang membeli output yang dihasilkan oleh
suatu proyek.
2. Operator Pihak Ketiga (O&M)
Pihak ini akan bertanggung jawab untuk operasional dan perawatan proyek.
Operator akan mendapatkan fee tergantung performa yang dicapai. Tidak semua
proyek membutuhkan operator pihak ketiga, tergadang tugas dari operator ini
dipegang oleh pihak sponsor.
3. Supplier
Kebutuhan akan supplier umumnya diperlukan pada proyek yang membutuhkan
kebutuhan bahan baku yang besar dan langka.
4. Pemerintah
Dalam negara berkembang umumnya pemerintah memegang peranan penting
dalam project finance. Pemerintah dapat menjadi sponsor dan memberikan
sejumlah pendanaan untuk proyek.
2.4 Kontrak yang Terkait dengan Pengeluaran Proyek

Terdapat tiga kontrak yang akan dibahas yaitu perjanjian dengan kontraktor
(EPC Contract), perjanjian dengan supplier (resource supply agreement), dan
perjanjian dengan operator (O&M agreement). Ketiga kontrak dilakukan untuk
mengurangi risiko-risiko yang akan muncul dalam pembangunan.
1. Perjanjian dengan Kontraktor (EPC Contract)
Pembangunan pada dasarnya memiliki tiga risiko yaitu kurangnya biaya di
tengah pengerjaan proyek, keterlambatan penyelesaian proyek, dan spesifikasi
saat proyek selesai tidak sesuai dengan rencana. Beberapa hal yang diatur
dalam kontrak untuk mencegah risiko tersebut antara lain:
• Jadwal penyelesaian pekerjaan yang jelas, termasuk pengaturan spesifikasi
progress pekerjaan dan timeline
• Kompensasi yang harus dibayarkan apabila progress pengerjaan tidak
terpenuhi.
• Lump sum contract / fixed price, kontraktor setuju untuk melakukan
pekerjaan dengan tarif yang tetap.
• Pembayaran kepada kontraktor sesuai dengan perkembangan performa di
lapangan.
• Satu kontraktor untuk satu proyek. Agar tanggung jawab tidak terpecah
ada baiknya untuk mengatur bahwa satu proyek dipegang oleh satu
kontraktor, jika lebih dari satu kontraktor diharapkan salah satu kontraktor
yang memegang tanggung jawab penuh kepada sponsor.
2. Perjanjian dengan Supplier (Resource Supply Agreement)
Perjanjian ini diadakan antara supplier dan SPV. Risiko yang biasanya terkait
pemenuhan bahan baku selama pembangunan adalah risiko harga, ditribusi,
jumlah ketersediaan, dan spesifikasi kualitas.
Dalam perjanjian dengan supplier, kreditur lebih memilih untuk SPV

mengadakan requirement contract (disebut juga sebagai supply or pay
cantract) dengan supplier yang sudah kredibel. Perjanjian berisi juga
pernyataan yang memungkinkan SPV untuk membeli bahan baku dengan harga
yang disepakati selama masa kontrak dan bisa memiliki variasi dalam
permintaan dengan memiliki persyaratan minimum dan maksimum dalam
setahun. Untuk memperkuat kontrak ini, biasanya juga ditambahkan kewajibab
jika supplier gagal memenuhi pasokan bahan baku sesuai kesepakatan maka
supplier diharuskan mencari bahan baku tersebut dari market atau membayar
kompensasi kepada sponsor.
3. Perjanjian dengan Operator (O&M Agreement)
Sponsor proyek memiliki opsi untuk menjadi operator dalam proyek yang
dikerjakan dengan mengadakan kesepakatan dengan SPV. Sebelum
persetujuan antara sponsor dan pihak operator disetujui, biasanya diperlukan
persetujuan dari kreditur dan juga pemerintah. Dalam menganalisa kontrak
yang dibuat, pihak pemerintah akan fokus apakah proyek dapat berjalan sesuai
rencana dan memenuhi hukum yang berlaku. Sedangkan, kreditur akan fokus
apakah proyek dapat menghasilkan penjualan yang dapat membayar hutang
(+bunga) kepada pihak kreditur.
Biasanya kreditur menekan sponsor untuk membuat kontrak yang
mencantumkan hal berikut.
• Operator harus diberikan insentif yang tepat agar menjalankan proyek
dengan benar dan efisien untuk memaksimalkan keuntungan SPV.
• Operator harus dikenakan pinalti jika target operasi tidak terpenuhi.
• Kreditur dapat mengganti atau mengajukan usulan untuk melakukan
pergantian terhadap operator yang memiliki kinerja buruk.
• Jika operator adalah pihak yang memiliki hubungan istimewa dengan
sponsor atau pemegang saham dari SPV, harus ada kontrak yang jelas
antara sponsor dan operator.
2.5 Analisis Kelayakan Ekonomi

Pada analisis kelayakan ekonomi, digunakan beberapa nilai yang biasa
digunakan sebagai parameter dalam menentukan kriteria penerimaan terhadap
suatu investasi sehingga dapat diketahui layak atau tidaknya suatu proyek. Adapun
nilai-nilai tersebut yaitu NPV (Net Present Value), BCR (Benefit / Cost Ratio), IRR
(Internal Rate of Return), serta Payback Period yang merupakan kriteria evaluasi
yang harus dipertimbangkan dalam perhitungan analisis kelayakan ekonomi dan
finansial.
1. Net Present Value (NPV)
NPV merupakan metode untuk menghitung nilai bersih dari pendapatan dan
pengeluaran dalam periode interval kedalam nilai sekarang. Suatu proyek
dikatakan layak apabila nilai NPV ≥ 0 dan tidak layak apabila NPV < 0.
Perhitungan nilai NPV digunakan rumus berikut.
𝑛 𝑛
(𝐶 )𝑡 (𝐶𝑜)𝑡
𝑁𝑃𝑉 = ∑ −∑
(1 + 𝑖 )𝑡 ( 1 + 𝑖 )𝑡
𝑡=0 𝑡=0
Keterangan:
NPV : Nilai bersih sekarang
(C)t : Arus kas masuk tahun ke-t
(Co)t : Arus kas keluar tahun ke-t
n : umur unit usaha hasil investasi
i : arus pengembalian
t : waktu
2. Benefits Cost Ratio (BCR)
BCR merupakan perbandingan keuntungan atau manfaat yang akan diperoleh
dengan biaya yang akan ditanggung dengan adanya investasi proyek kedalam
nilai sekarang. Berikut merupakan rumus menentukan nilai B/C Ratio.
𝐵𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡𝑠 − 𝐷𝑖𝑠𝑏𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡𝑠
𝐵/ 𝐶 =
𝐶𝑜𝑠𝑡𝑠
Apabila B/C Ratio ≥ 1 maka pembangunan proyek dapat dilaksanakan.
3. Internal Rate of Return (IRR)
IRR dihitung untuk mengetahui tingkat pengembalian suatu investasi (dalam
persen). Investasi layak jika IRR ≥ MARR. Nilai IRR diperoleh dengan
memperhitungkan tingkat suku bunga pada saat NPV sama dengan nol.
−𝑁𝑃𝑉2 (𝑖2 − 𝑖1 )
𝐼𝑅𝑅 = 𝑖2
𝑁𝑃𝑉1 + 𝑁𝑃𝑉2
4. Payback Period
Payback period merupakan jangka waktu periode yang diperlukan untuk
membayar kembali semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan dalam
investasi suatu proyek dengan hasil yang diperoleh oleh investasi tersebut
(Gitosudarmo dan Basri, 1989). Alasan dasar metode payback period adalah
semakin cepat suatu investasi dapat ditutup kembali maka semakin
diinginkan investasi tersebut.
2.6 Risiko
Risiko merupakan variasi dalam hal-hal yang mungkin terjadi secara alami
didalam suatu situasi (Fisk, 2006). Tidak ada yang dapat mengetahui kapan risiko
akan terjadi. Oleh karena itu, risiko juga dapat diartikan sebagai probabilitas
kejadian yang muncul selama suatu periode waktu (Royal Society, 1991), hal yang
sama juga dikemukakan Al-Bahar dan Crandall (1990) yang menyatakan bahwa
risiko adalah ketidakpastian atas terjadinya suatu peristiwa.
Identifikasi risiko adalah usaha untuk menemukan atau mengetahui risiko ±
risiko yang mungkin timbul dalam kegiatan yang dilakukan oleh perusahaan atau
perorangan. Tujuannya adalah untuk melakukan formulasi dan kategorisasi risiko
dengan komponen penyebab terjadinya dan dampak dari risiko tersebut. Metode
yang dapat digunakan bermacam ± macam, salah satunya adalah dengan membuat
checklist, daftar risiko ini dapat dikembangkan berdasarkan informasi yang telah
dikumpulkan dari proyek lampau (Loosemore, 2006).
Menurut Smith dan Bohn (1999), terdapat 8 tipe faktor penyebab risiko pada
proyek konstruksi, yaitu : Risiko alam, Risiko desain, Risiko sumber daya, Risiko
financial, Risiko hukum dan peraturan, Risiko politik, Risiko hukum dan peraturan,
dan Risiko lingkungan.
Menurut, Fisk (2006), risiko alam merupakan merupakan risiko yang
disebabkan oleh kejadian alam yang dapat mempengaruhi pelaksanaan pekerjaan
proyek konstruksi yang tidak dapat diatasi ataupun dikendalikan oleh kontraktor
karena diluar kemampuan atau kendali manusia serta tidak dapat diprediksi secara
spesifik oleh manusia. Risiko desain adalah risiko yang yang keberadaannya
dipengaruhi oleh faktor-faktor dari segi desain. Adanya kesenjangan atau gap antara
desain dengan kenyataan menimbulkan suatu masalah, itulah risiko desain. Risiko
finansial adalah risiko yang keberadaanya sangat berkaitan dengan permasalahan-
permasalahan ekonomi baik dari sisi internal maupun eksternal. Risiko ini timbul
karena kurangnya manajemen keuangan dalam sebuah proyek. Risiko hukum dan
peraturan adalah risiko dalam proyek konstruksi yang berhubungan dengan
permasalahan hukum dan peraturan yang berlaku atau telah disepakati oleh pihak -
pihak tertentu. Risiko konstruksi adalah risiko yang berpengaruh terhadap jalannya
proses fisik proyek pembangunan itu sendiri (Levitt, 1980).
BAB 3
BENCHMARK
3.1 Meikarta
Meikarta merupakan sebuah project besar berupa kota mandiri dengan luas lahan
mencapai 500 hektar yang dikembangkan oleh perusahaan properti ternama di Indonesia
yakni Lippo Group. Melalui PT. Mahkota Sentosa Utama sebagai anak perusahaan dari PT.
Lippo Cikarang. Tbk (LPCK) sebagai developer yang mengelola project Meikarta.
Estimasi pembangunan Meikarta bahkan mencapai 243 triliun.
Gambar 3.1 Meikarta

Sumber: Dokumen Meikarta
Letak lokasi Meikarta antara kota Jakarta dan Bandung serta akses
jalannya sangat mudah. Ini menjadikan unit apartemen Meikarta banyak diminati
oleh para investor. Selain itu, Bekasi khususnya Cikarang merupakan kota besar
sebagai pusat industri di Indonesia dimana terdapat banyak sekali pabrik, perakitan,
dan pergudangan dari perusahaan-perusahaan besar. Perusahaan tersebut
diantaranya seperti Suzuki, Hankook, Honda, Astra, Toyota, Isuzu, Mitsubishi,
Panasonic, Samsung, Toshiba, dan masih banyak lagi.
Meikarta akan menjadi sebuah kota yang didalamnya dibangun gedung-
gedung bertingkat seperti apartemen dan perkantoran. Pusat perbelanjaan yang
disediakan seperti mall, minimarket, pasar atau market, dan sebagainya. Kemudian
terdapat beberapa pusat pendidikan mulai dari SD, SMP, SMA, hingga perguruan
tinggi yang sudah berstandar nasional maupun internasional. Selain itu kawasan ini
terdapat pusat Kesehatan. Terdapat taman kota seluas 105 ha memberikan ruang
hijau untuk healthy living, dengan danau seluas 25 ha di tengah taman.
3.2 Bumi Serpong Damai (BSD)

Bumi Serpong Damai atau BSD City adalah salah satu kota terencana di
Indonesia yang terletak di Banten. BSD City adalah salah satu kota satelit dari
Jakarta yang awalnya ditunjukan untuk menjadi kota mandiri, dimana semua
fasilitas disediakan, mulai dari kawasan industry, perkantoran, perdagangan,
pendidikan, wisata, hingga perumahan.
Gambar 3.2 Bumi Serpong Damai

Sumber: Sinarmas Land
BSD City merupakan proyek kota terencana dengan total luas lahan
terbesar di Indonesia, yaitu seluas 6.000 hektar. Tahap pengembangan BSD City
dibagi menjadi tiga tahap. Tahap I seluas 1.300 hektare. Tahap II akan
dikembangkan seluas 2.400 hektare. Tahap III akan dikembangkan seluas 2.300
hektare. BSD City dilengkapi dengan sejumlah tempat rekreasi, seperti Ocean Park
Water Adventure seluas 7,5 hektare yang merupakan salah satu water park tematik
terbesar di Asia Tenggara.
Dibawah pengelolaan Sinar Mas Land, kini BSD City menjelma menjadi
kota modern yang memiliki berbagai fasilitas lengkap, mulai dari pusat pendidikan
berskala internasional (Apple Tree School, Bina Nusantara International School,
Deutsche International School, Jakarta Nanyang School, Sinarmas World
Academy, Al-Azhar), pusat perbelanjaan (AEON Mall, QBIG BSD City, ITC BSD,
BSD Junction). Pusat perkantoran (Green Office Park, Digital Hub dan lain-lain).
Tidak hanya itu, kawasan BSD City ini juga dilengkapi dengan akses
transportasi yang sangat lengkap, seperti adanya bis gratis, commuter line, hingga
Tol BSD-Bintaro-Pondok Indah-TB Simatupang.
3.3 Punggol
Punggol adalah sebuah kawasan perencanaan dan kota baru yang terletak di
semenanjung Tanjong Punggong di Wilayah Timur Laut Singapura. Kota ini
berbatasan langsung dengan Sengkang di selatan, dan berbatasan dengan sungai
kawasan perencanaan Seletar di sebelah barat dan Pasir Ria di sebelah timur.
Membatasi kota ke utara dan timur laut adalah Selat Johor, dengan Pulau Coney
dimasukan sebagai bagian dari wilayah perencanaan Punggol.
Gambar 3.3 Punggol Digital Distric

Sumber: Punggol.com
Dibawah Prakarsa Punggol 21, rencana untuk mengubah daerah tersebut

menjadi kota permukiman baru diumumkan pada tahun 1996 dan
pengembangankota dimulai pada tahun 1998. Karena krisis keuangan Asia pada
tahun 1997 dan masalah keuangan dalam industry konstruksipada tahun 2003,
rencana tersebut tidaksepenuhnya terwujud. Pada tahun 2007, rencana Punggol 21-
plus, diperkenalkan untuk membangun Kembali kawasan tersebut menjadi
sebuahkota tepi laut.
Punggol dibagi menjadi 11 distrik: Canal, Coney Island, Crescent, Matilda,
Northshore, Punggol Center, Punggol Field East, Punggol Field West, Punggol
Downtown, Punggol Point dan Waterway West.
BAB 4
DATA UMUM
4.1 Lokasi Proyek

Proyek kawasan pemukiman Five City terletak di Karang Joang, Balikpapan
Utara, Kalimantan Timur. Lokasi ini dipilih karena letak dari kawasan ini dekat dengan
Kota Balikpapan dan kawasan perluasan IKN. Berikut merupakan zoning dari kawasan
ini.
Gambar 4.1 Lokasi Project dan Batas Wilayah

Sumber: Google Earth, 2022
Lokasi ini berdekatan juga dengan Hutan lindung yang merupakan kawasan restricted
yang tidak boleh digunakan untuk pembukaan lahan kawasan atau penebangan,
berdasarkan Peta Rencana Pola Ruang Kota Balikpapan. Total luas area Five City
adalah 89.9 ha.
4.2 Deskripsi Fasilitas
Kawasan pemukiman yang berkonsepkan one stop living tentu wajib memiliki
fasilitas non utama untuk menunjang kehidupan di dalam kawasan. Di kawasan Five
City, fasilitas utamanya adalah resdiental housing yang berbentuk vertical. Berikut
merupakan rekapitulasi fasilitas yang ada di kawasan Five City.
Gambar 4.2 Fasilitas Five City

Sumber: Google Earth, 2022
Tabel 4.1 Rekapitulasi Fasilitas Five City
URAIAN L.TANAH SAT URAIAN L.TANAH SAT
I. DISTRICT 1 II. DISTRICT 2

A. Shuttle A. PLTS
1.) PLTS 1 12,148 m2
1.) Shuttle Pool 5,578 m2
2.) PLTS 2 15,455 m2
III. DISTRICT 3
A. Residental D. Fasilitas Kesehatan
1.) Apartemen 1 5,835 m2 1.) Rumah Sakit 1 7,180 m2
2.) Apartemen 2 5,008 m2
2.) Rumah Sakit 2 7,780 m2
3.) Apartemen 3 10,618 m2
4.) Apartemen 4 (rumah susun umum) 9,627 m2 E. Kawasan Pendidikan
5.) Hotel 5,956 m2
1.) Universitas dan Research Center 15,629 m2
B. Central Business District
1.) Office 1 3,839 m2 F. Tempat Ibadah
2.) Office 2 7,134 m2 1.) Masjid 8,182 m2
3.) Office 3 4,642 m2
2.) Gereja 8,125 m2
4.) Data Center 2,461 m2
C. Shopping Center G. Tempat Wisata
1.) Mall 14,702 m2 1.) Ecopark 10,853 m2
2.) Pasar Modern 7,134 m2
2.) Sport Center 10,078 m2
3.) Hangout Center 4,453 m2
IV. DISTRICT 4
A. WWTP C. Reservoir
1.) Waste Water Treatment 79,872 m2 1.) Reservoir 7,467 m2
B. Gardu Induk Listrik
1.) Gardu Induk 1 4,955 m2 2.) Gardu Induk 2 3,050 m2
Sumber: Pengolahan Penulis, 2022
4.2.1. District I (Kawasan Transportasi)

Untuk menciptakan sebuah kawasan yang berbasis ToD (Transit Oriented
Development) serta menginisiasi penggunaan energi ramah lingkungan, pada distrik
satu akan dibangun shuttle pool atau terminal. Berdasarkan pelayanan angkutannya,
rencana terminal yang akan dibangun adalah terminal tipe A. Terminal ini melayani
angkutan penumpang antarkota dan dalam kota serta wilayah pendukung sub-urban.
Serta berfungsi melayani kendaraan penumpang umum untuk angkutan antar kota antar
propinsi (AKAP), dan angkutan lintas batas antar negara, angkutan antar kota dalam
propinasi (AKDP), angkutan kota (AK) serta angkutan pedesaan (ADES).
Ditinjau dari Undang-undang No. 22 Tahun 2009 tentang Lalu Lintas dan
Angkutan Umum Bab 1 Pasal 1 No. 13 menyebutkan pengertian terminal adalah
pangkalan Kendaraan Bermotor Umum yang digunakan untuk mengatur kedatangan
dan keberangkatan, menaikkan dan menurunkan orang dan atau barang, serta
perpindahan moda angkutan. Oleh karena itu, terminal secara lengkap dapat
didefinisikan sebagai suatu simpul dalam sistem jaringan transportasi yang berfungsi
untuk menaikkan dan menurunkan penumpang atau bongkar muat barang, untuk
mengendalikan lalu lintas, tempat pergantian antar moda, dan sebagai tujuan akhir dari
suatu paket asal-tujuan.
Lokasi terminal sangat ditentukan oleh konsep pelayanan angkutan umum dalam
suatu kota. Karena kegiatan yang berlangsung dalam terminal cukup kompleks dan
menyangkut pergerakan kendaraan dan penumpang di dalam maupun luar terminal,
maka lokasi terminal harus diusahakan sedemikian rupa sehingga tidak menimbulkan
gangguan lalu lintas. Ditinjau dari posisi terhadap elemen transportasi jalan, lokasi
terminal dapat dibedakan menjadi terminal off street (diluar jaringan jalan) dan on
street (pada jaringan jalan).
Berikut adalah gambaran kondisi shuttle pool dan terminal yang akan dibangun:
Gambar 4.3 Rencana Shuttle Poll dan Terminal
Terminal tersebut akan menaungi CV serta PO yang sudah eksisting di kota
Balikpapan. Berikut adalah list CV dan PO yang akan mengisi shuttle pool dan terminal
yang akan dibangun:
Tabel 4.2 List CV dan PO untuk Fasilitas Pool dan Terminal
No. Rute Operator Armada

PERUM DAMRI St.
1 Palangka Raya - Banjarmasin 5
Palangka Raya
2 Palangka Raya - Banjarmasin PT. Yessoe Travel 2
Pontianak - Ambawang - Tayan
- Sandai - Nanga Tayap - PERUM DAMRI St.
3 4
Kudangan - Nanga Bulik - Pontianak
Runtu - Pangkalan Bun
Pontianak - Ambawang - Tayan

- Sandai - Nanga Tayap -
4 PT. Yessoe Travel 2
Kudangan - Nanga Bulik -
Kuala Kapuas - Anjir - Kopsim Bintang

5 5
Banjarmasin Sembilan
Kuala Kapuas - Anjir - Kop. Angkutan Ferry

6 4
Banjarmasin Kapuas
Kuala Kapuas - Anjir -

7 CV. Ratu Zaleha 17
Banjarmasin
8 CV. Yulia 10
Banjarmasin
9 CV. Amkora 5
Banjarmasin
10 CV. Tiga Putera 2
Banjarmasin
Dimana, terminal yang akan dibangun direncanakan melayani tiga kali lipat lebih
besar daripada kondisi eksisting.
4.2.2. District II (Kawasan Sumber Daya Energi)
Pada daerah distrik 2, kawasan difokuskan sebagai sumber daya energi utama
pada kawasan Five City. Berada pada kawasan tropis dengan sinar matahari konstan
selama 12 jam, maka sumber energi utama digunakan adalah tenaga solar. Penerapan
tenaga matahari untuk membangkitkan energi listrik sudah diterapkan dalam sistem
PLTS (Pembangkit Listrik Tenaga Surya). Sistem pembangkit listrik dengan
memanfaatkan tenaga surya ini dapat 10 Universitas Indonesia dibedakan menjadi
beberapa jenis tergantung dari tempat meletakan panel surya. Beberapa jenis dari PLTS
adalah seperti solar park yang merupakan siste PLTS dimana panel surya yang
digunakan diletakan di atas permukaan tanah dan juga terdapat sistem rooftop
photovoltaic dimana panel surya yang digunakan diletakan di atas atap gedung-gedung.
Apabila dilihat dari sistem instalasi PLTS, maka PLTS dapat dibedakan menjadi off
grid dan on grid connected.
PLTS off grid dikenal juga dengan sistem standalone dengan On grid adalah
PLTS yang terhubung ke grid utility Sistem bekerja dari sebuah sel surya atau panel
surya adalah dengan cara mengubah radiasi matahari atau iradiance menjadi energi
listrik arus searah secara langsung. Proses konversi dari cahaya menjadi energy listrik
terjadi saat sel surya terkena cahaya, maka hole dan elektron akan berhubungan melalui
bahan semikonduktor yang memberikan output arus listrik searah dan akan di ubah
menjadi listrik arus bolak balik melalui inverter.
Kemajuan dari panel surya sudah mencapai tahapan dimana panel surya sudah
dapat diaplikasikan untuk mengenerasikan listrik di rumah-rumah. Teknologi tersebut
adalah PLTS rooftop, dimana solar panel diletakkan di atas atap rumah,
perkantoran,atau sekolah dengan tujuan memanfaatkan ruang kosong atap bangunan
untuk dipasang solar panel.
Penelitian yang dilakukan oleh Yonata (2017) menjelaskan tentang perhitungan
dengan simulasi PV syst dan perhitungan ekonomi pada modul jenis monokristal dan
polikristal dengan variasi sudut kemiringan sebesar 10˚, 15˚, dan 20˚. Dari hasil
perhitungan yang sudah dilakukan, system PLTS akan mengalami pengembalian
modal investasi setelah berproduksi selama 14 tahun untuk penggunaan modul
polikristal dan 13 tahun untuk modul monokristal. Penelitan yang dilakukan oleh
Rachmad Ikshan (2017) menjelaskan penerapan sistem Building Applied Photovoltaics
(BAPV) .
Hasil penelitian ini menjelaskan perhitungan jika nilai rata-rata radiasi matahari
di Politeknik Aceh mencapai 4,79 kWh/m2/hari,maka energy yang dihasilkan dari
sistem hibrid BAPVPLN pada atap Gedung Politeknik Aceh sebesar 237 MWh/tahun
dengan menggunakan charge controller 7490A dan kapasitas baterai 64.487Ah. Jenis
panel yang digunakan adalah Monokristal dengan sudut kemiringan panel (tilt angle)
sebesar 25˚. Berikut adalah sketsa PLTS On Grid:
Gambar 4.4 Gambaran Rencana PLTS On Grid
4.2.3. District III (Kawasan Kota)

Kawasan utama kota five city terdiri dari beberapa fasilitas, diantaranya adalah
sebagai berikut:
a) Residential
Bangunan hijau adalah bangunan yang menunjukkan konsep hijau, sehat dan
kombinasi dari kombinasi sarana teknis, pertanyaan yang tampaknya sangat
sederhana, itu tidak benar, yang juga mengandung banyak perhatian, diskusi dan
penelitian kami. Berdasarkan bangunan hijau, konstruksi simbiosis, bangunan
hemat energi dan hemat tanah serta konstruksi ekologis dan jenis praktik dan
eksplorasi lainnya, menyimpulkan definisi bangunan hijau: langkah demi langkah
dalam seluruh siklus hidup bangunan, ambil memelihara dan mengkonsumsi sumber
daya bumi secara maksimal.
Gambar 4.5 Gambaran Rencana Residental

Parameternya adalah penggunaan energi yang paling kecil dan efisien,
produksi limbah paling sedikit dan zat-zat berbahaya paling sedikit, lingkungan dan
koeksistensi alam yang harmonis yang bermanfaat bagi ekosistem dan sistem
pemukiman manusia keamanan bersama , kesehatan dan memenuhi persyaratan
fungsional, kebutuhan psikologis, kebutuhan fisiologis dan persyaratan
kenyamanan bangunan berkelanjutan yang layak huni.
b) Central Business District / office / Kawasan Perkantoran

Central Business District (CBD) atau Daerah Pusat Kegiatan (DPK) adalah
bagian kecil dari kota yang merupakan pusat dari segala kegiatan politik, sosial
budaya, ekonomi dan teknologi. Central Business District adalah daerah yang
merupakan pusat kegiatan meliputi pemerintahan, perkantoran/jasa umum,
perdagangan, peribadatan, pendidikan, kesehatan, perumahan, rekreasi, olah raga
dan sosial budaya secara terpadu untuk memenuhi kenyamanan dan kesenangan
gaya hidup modern secara harmonis Menurut Iwan M, (2010).
Gambar 4.6 Gambaran Rencana Central Bussiness District

Central Business District memiliki ciri-ciri yang membedakannya dari
bagian kota yang lain Ciri-ciri tersebut:
1. Adanya pusat perdagangan, terutama sektor retail.
2. Banyak kantor-kantor institusi perkotaan.
3. Tidak dijumpai adanya industri berat/manufaktur.
4. Permukiman jarang, dan kalau pun ada merupakan permukiman mewah
(apartemen) sehingga populasinya jarang.
5. Ditandai adanya zonasi vertikal yaitu banyak bangunan bertingkat yang
memiliki diferensiasi fungsi.
6. Adanya pedestrian yaitu suatu zona yang dikhususkan untuk pejalan kaki
karena sering terjadi kemacetan lalu lintas. Tetapi zona ini baru adadi negara-
negara maju.
7. Adanya multi store yaitu perdagangan yang bermacam-macam dan ditandai
dengan adanya supermarket/mall.
8. Sering terjadi masalah penggusuran untuk redevelopment/renovasi bangunan.
c) Shopping Center
Pusat perbelanjaan atau yang bisa disebut shopping mall merupakan salah
satu pusat perbelanjaan yang dirancang dengan konsep modern mengikuti
perkembangan zaman. Shopping mall merupakan suatu arena yang memiliki arti
tempat yang luas dalam suatu bangunan yang terdiri dari berbagai macam toko,
baik supermarket, game online/timezone, toko buku, toko kaset, toko pakaian,
kantin/cafe untuk nongkrong, toko ATK (alat tulis kantor), konter-konter
elektronik dan didukung pula oleh satu atau lebih departement store yang
dikelilingi oleh tempat parkir yang luas. (Al-Hamdi,2009: 51)
Gambar 4.7 Gambaran Rencana Shopping Center

Fungsi shopping mall sendiri masih sama seperti pasar-pasar tradisional
yang hadir dipelosok daerah, yaitu tempat bertemunya pedagang dan pembeli
untuk melakukan sebuah transaksi jual beli. Yang membedakan hanyalah mall
menciptakan daya tarik tertentu guna menggoda perhatian pengunjunganya
sebagai pusat perbelanjaan modern. Jauh berbeda dengan pasar tradisional yang
hanya seadanya dan terpenting roda perekonomian tetap berputar.
d) Fasilitas Kesehatan
Fasilitas pelayanan kesehatan merupakan suatu tempat yang digunakan
untuk menyelenggarakan upaya pelayanan kesehatan, baik promotif, preventif,
kuratif, maupun rehabilitatif yang dilakukan oleh pemerintah, pemerintah daerah,
dan/atau masyarakat. Fasilitas pelayanan kesehatan dibagi menjadi pelayanan
kesehatan tingkat pertama, pelayanan kesehatan tingkat kedua, dan pelayanan
kesehatan tingkat ketiga. Fasilitas pelayanan kesehatan tersebut dilaksanakan oleh
pihak Pemerintah, Pemerintah daerah, dan swasta.
Gambar 4.8 Gambaran Rencana Fasilitas Rumah Sakit

Setiap fasilitas pelayanan kesehatan wajib memberikan akses yang luas bagi
kebutuhan penelitian dan pengembangan di bidang kesehatan dan mengirimkan
laporan hasil penelitian dan pengembangan kepada pemerintah daerah atau
Menteri. Institusi pelayanan kesehatan yang menyelenggarakan pelayanan
kesehatan perorangan secara paripurna dan menyediakan pelayanan rawat inap,
rawat jalan dan gawat darurat salah satunya adalah Rumah Sakit. Suatu Rumah
Sakit diselenggarakan berasaskan Pancasila dan didasarkan kepada nilai
kemanusiaan, etika dan profesionalitas, manfaat, keadilan, persamaan hak dan anti
diskriminasi, pemerataan, perlindungan dan keselamatan pasien, serta mempunyai
fungsi sosial.
e) Kawasan Pendidikan
Kawasan pendidikan adalah lingkungan yang dibangun secara strategis yang
menyediakan akses mudah untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari para pelajar.
Kawasan pendidikan memungkinkan munculnya penggunaan lahan campuran
dimana para pelajar dapat dengan mudah melakukan aktivitas baik itu perbankan,
membeli kebutuhan sehari-hari, berolahraga, dan menghadiri kelas dalam jarak
berjalan kaki (Nguyen, 2012).
Gambar 4.9 Gambaran Rencana Kawasan Pendidikan

f) Tempat Ibadah
Tempat ibadah merupakan sarana keagamaan yang penting bagi pemeluk
agama di suatu tempat. Selain sebagai simbol “keberadaan” pemeluk agama,
rumah ibadah juga sebagai tempat penyiaran agama dan tempat melakukan ibadah.
Artinya fungsi rumah ibadah di samping sebagai tempat peribadahan diharapkan
dapat memberikan dorongan yang kuat dan terarah bagi jamaahnya, agar
kehidupan spiritual keberagamaan bagi pemeluk agama tersebut menjadi lebih
baik dan salah satu tempat ibadah yang dimaksud adalah masjid dan gereja.
Gambar 4.10 Gambaran Rencana Tempat Ibadah
g) Tempat Wisata
Objek wisata merupakan tempat atau keadaan alam yang memiliki sumber
daya wisata yang dibangun dan dikembangkan sehingga mempunyai daya tarik
dan diusahakan sebagai tempat yang dikunjungi wisatawan.
Gambar 4.11 Gambaran Rencana Tempat Wisata
4.2.4. District IV (Kawasan Supporting)
Pada kawasan di distrik 4, tempat dimana lokasi untuk infrastruktur pendukung
ditempatkan. Fasilitas tersebut adalah:
a) Waste Water Treatment Plant
WWTP adalah proses yang digunakan untuk menghilangkan kontaminan
dari air limbah dan mengubahnya menjadi efluen yang bisa dikembalikan ke dalam
siklus air. Setelah dikembalikan ke siklus air, limbah tersebut bisa menciptakan
dampak yang positif yang dapat diterima oleh lingkungan atau bisa dimanfaatkan
kembali untuk berbagai tujuan. WWTP dikenal juga dengan istilah pengolahan air
limbah. Ini dilakukan di instalasi pengolahan air limbah. Untuk air limbah
domestik (atau yang juga disebut dengan limbah karena aktivitas harian/rumah
tangga manusia), tempat pengolahannya disebut dengan sewage treatment plant
(instalasi pengolahan limbah).
Gambar 4.12 Gambaran Rencana Waste Water Treatment

b) Induk Gardu Listrik
Gardu listrik adalah sebuah bagian dari sistem pembangkit, transmisi dan
distribusi listrik. Gardu listrik mengubah tegangan listrik dari tinggi menjadi
rendah, atau sebaliknya, atau untuk menjalankan beberapa fungsi penting lainnya.
Antara gardu listrik dan pelanggan, tenaga listrik mengalir lewat beberapa gardu
dengan tingkat tegangan listrik yang berbeda. Gardu listrik dapat meliputi
transformator untuk mengubah tingkat tegangan listrik antara tegangan transmisi
tinggi dan tegangan distribusi rendah, atau penghubung dua transmisi tegangan
listrik berbeda.
Gambar 4.13 Gambaran Rencana Gardu Induk Listrik

c) Reservoir
Reservoir adalah tempat penampungan air bersih, pada sistem penyediaan air bersih.
Umumnya reservoir ini diperlukan pada suatu sistem penyediaan air bersih yang melayani
suatu kota. Fungsi utama dari reservoir adalah untuk menyeimbangkan antara debit
produksi dan debit pemakaian air. Seringkali untuk waktu yang bersamaan, debit produksi
air bersih tidak dapat selalu sama besarnya dengna debit pemakaian air. Pada saat jumlah
produksi air bersih lebih besar daripada jumlah pemakaian air, maka kelebihan air tersebut
untuk sementara disimpan dalam reservoir, dan digunakan kembali untuk memenui
kekurangan air pada saat jumlah produksi air bersih lebih kecil daripada jumlah
pemakaian air.
Gambar 4.14 Gambaran Rencana Reservoir
4.3 Tahapan Fase Konstruksi
Tahapan fase konstruksi pada proyek pembangunan kawasan Five City terbagi
atas beberapa fase sebagai berikut:
1. Pembangunan Fase 1 (Tahun ke – 0 hingga tahun ke – 2)
Pada fase ini, konstruksi bangunan akan berfokus pada konstruksi bisnis
inti PT. Lima Jaya Damai, yakni pembangunan:
• Tower apartemen 1 (40 Lantai)
• Rumah Susun Umum (15 Lantai)
• Hotel (25 Lantai)
• Perkantoran (15 Lantai)
Dengan modal pembiayaan awal untuk fase awal ini adalah sebagai berikut:
• Pemberian dana awal Astra
• Penjualan pre-sale apartemen
2. Pembangunan Fase 2 (Tahun ke – 2 hingga tahun ke – 4)
Pada fase ini, konstruksi bangunan akan berfokus pada konstruksi
supporting facilities serta fasilitas sumber daya energi penunjang kawasan five
city diantaranya adalah sebagai berikut:
• Shopping Center
• Sport center
• Worship place
• Hospital
• Eco park
• WWTP
• PLTS
• Reservoir
• Shuttle pool
• Pemberian dana modal astra
• Peminjaman daripada lenders
3. Pembangunan Fase 3 (Tahun ke – 4 hungga tahun ke – 6)
Pada fase ini, konstruksi bangunan akan berfokus pada konstruksi
supporting facilities serta fasilitas sumber daya energi penunjang kawasan five
city diantaranya adalah sebagai berikut:
• University and research center
• Data center
• Penjualan 100% apartemen
• Biaya Sewa Perkantoran
• Peminjaman daripada lenders
4.4 Rekapitulasi Kegiatan Perekonomian Kawasan Five City

Berikut adalah estimasi perkiraan biaya masuk dan biaya keluar yang dijadikan
basis acuan perhitungan revenue dan operation cost.
Tabel 4.3 Rekapitulasi Kegiatan Perekonomian Kawasan Five City
No. Fasilitas Sumber Revenue Sumber O&M

1 RESIDENTAL • Pre sales dan after • Pemeliharaan
sales Gedung
• Service charges • Pemeliharaan
• Parkir penghuni • Landscape
• Sewa tenant • Fee operator
management
• Listrik
• PDAM
• Replacement ME
equipment
2 HOTEL Pengelolaan hotel Fee operator management
(Management Contract +
Franchise)
3 OFFICE • Sewa kantor • Pemeliharaan
• Parkir langganan Gedung
• Service charges
No. Fasilitas Sumber Revenue Sumber O&M
• Pemeliharaan
landscape
• Listrik
• PDAM
• Replacement ME
equipment
4 SHOPPING Sewa tanah dan bangunan Fee operator management
CENTER
5 RUMAH SAKIT Sewa tanah dan bangunan Fee operator management
6 SARANA Pendapatan operasional Fee operator management
PENDIDIKAN
7 ECO PARK Penjualan tiket masuk Fee operator management
8 SPORT CENTER Sewa tanah dan bangunan Fee operator management
9 MASJID - Sewa hall - Pembuatan acara
- Sewa tenant - Cleaning service
- Sponsor saat hari raya
10 GEREJA - Sewa hall - Pembuatan acara
- Sewa tenant - Cleaning service
- Sponsor saat hari raya
11 SHUTTLE POOL Penjualan tiket - Maintanance armada
- Surat perizinan angkut
tahunan
12 DATA CENTER - HQ Provider - Sewa IP
- Sewa lahan utilitas fiber - Internal secure network
- Internet dedicated
- Pemeliharaan bangunan
13 GARDU INDUK Penjualan listrik ke Pembelian listrik ke PLN
(LISTRIK) penghuni
14 RESERVOIR Penjualan air ke penghuni Pembelian air baku ke
(AIR) PDAM
15 WWTP Pengolahan limbah menjadi Pemeliharaan WWTP
(LIMBAH) pupuk (utilitas dan bangunan)
16 PLTS Karbon kredit Operator management
BAB 5
PROJECT FINANCE
5.1 Skema Pembiayaan

Guna memastikan keberlangsungan proyek, PT. Lima Jaya Damai mendesain
skema pembiayaan sebagai berikut:
Gambar 5.1 Skema Pembiayaan
Gambar 5.2 Skema Project Finance Pembangunan Kawasan Five City
5.2 Analisis Finansial Distrik 1
Pembiayaan kawasan pada distrik 1 berfokus pada konstruksi shuttle pool untuk
mengutamakan fungsi transportasi dan akses mobilitas kawasan.
• Initial Cost
Perhitungan initial cost, didasari dari unsur biaya lahan, konstruksi, jasa dan
administrasi, sebagai berikut:
Tabel 5.1 Initial Cost Distrik 1 (Shuttle Pool)
SHUTTLE POOL Rp20,884,032,000
Biaya Lahan 5578 m2 Rp 850,000 Rp 4,741,300,000
Biaya
2789 m2 Rp 5,500,000 Rp 15,339,500,000
Konstruksi
Biaya Jasa 3% ############# Rp 602,424,000
Biaya
1% ############# Rp 200,808,000
Administrasi
• Estimasi Revenue
Revenue yang dihasilkan diutamakan dari persentase pemotongan biaya
jasa yang didapatkan dari hasil penjualan tiket, sebagai berikut:
Tabel 5.2 Estimasi Revenue Distrik 1 (Shuttle Pool)
Armada
No. Rute Operator Tiket Revenue
Harian
PERUM DAMRI St. Palangka
1 Palangka Raya - Banjarmasin 15 IDR 140,000.00 IDR 2,100,000.00
Raya
2 Palangka Raya - Banjarmasin 6 PT. Yessoe Travel IDR 125,000.00 IDR 750,000.00
Pontianak - Ambawang - Tayan -

Sandai - Nanga Tayap - Kudangan -
3 12 PERUM DAMRI St. Pontianak IDR 205,000.00 IDR 2,460,000.00
Nanga Bulik - Runtu - Pangkalan
Bun

Sandai - Nanga Tayap - Kudangan -
4 6 PT. Yessoe Travel IDR 155,000.00 IDR 930,000.00
Nanga Bulik - Runtu - Pangkalan
Bun
5 Kuala Kapuas - Anjir - Banjarmasin 15 Kopsim Bintang Sembilan IDR 170,000.00 IDR 2,550,000.00
6 Kuala Kapuas - Anjir - Banjarmasin 12 Kop. Angkutan Ferry Kapuas IDR 180,000.00 IDR 2,160,000.00
7 Kuala Kapuas - Anjir - Banjarmasin 51 CV. Ratu Zaleha IDR 135,000.00 IDR 6,885,000.00
8 Kuala Kapuas - Anjir - Banjarmasin 30 CV. Yulia IDR 155,000.00 IDR 4,650,000.00
9 Kuala Kapuas - Anjir - Banjarmasin 15 CV. Amkora IDR 230,000.00 IDR 3,450,000.00
10 Kuala Kapuas - Anjir - Banjarmasin 6 CV. Tiga Putera IDR 225,000.00 IDR 1,350,000.00
Revenue Harian IDR 27,285,000.00
Revenue Tahunan IDR 9,959,025,000.00
• Estimasi O&M
Biaya operasional pada Distrik 1 yang berfokus pada shuttle pool didasari
dari kebutuhan maintenance, surat perizinan angkut tahunan serta gaji driver.
Rincian biaya kebutuhan maintenance bus tahunan berdasarkan rute dan jumlah
armada harian terdapat pada Tabel 5.3 berikut.
Tabel 5.3 Biaya Maintenance Bus Tahunan
Armada Maintenance Bus Tahunan
No. Rute
Harian Harga Satuan Total harga
1 Palangka Raya - Banjarmasin 15 Rp 25,000,000.00 Rp 375,000,000.00
2 Palangka Raya - Banjarmasin 6 Rp 25,000,000.00 Rp 150,000,000.00
3 Sandai - Nanga Tayap - Kudangan - 12 Rp 50,000,000.00 Rp 600,000,000.00
Nanga Bulik - Runtu - Pangkalan Bun
4 Sandai - Nanga Tayap - Kudangan - 6 Rp 50,000,000.00 Rp 300,000,000.00
5 Kuala Kapuas - Anjir - Banjarmasin 15 Rp 25,000,000.00 Rp 375,000,000.00
7 Kuala Kapuas - Anjir - Banjarmasin 51 Rp 25,000,000.00 Rp 1,275,000,000.00
Sub Total Rp 4,650,000,000.00
Rincian biaya kebutuhan surat perizinan angkut tahunan berdasarkan rute

dan jumlah armada harian terdapat pada Tabel 5.4 berikut.
Tabel 5.4 Biaya Surat Perizinan Angkut Tahunan (Shuttle Pool)
Armada Surat Perizinan Angkut Tahunan

No. Rute
Harian SIO SILO Total
1 Palangka Raya - Banjarmasin 15 Rp 200,000 Rp 300,000 Rp 7,500,000
2 Palangka Raya - Banjarmasin 6 Rp 200,000 Rp 300,000 Rp 3,000,000
Pontianak - Ambawang - Tayan - Sandai -
3 Nanga Tayap - Kudangan - Nanga Bulik - 12 Rp 500,000 Rp 750,000 Rp15,000,000
Pontianak - Ambawang - Tayan - Sandai -
4 Nanga Tayap - Kudangan - Nanga Bulik - 6 Rp 500,000 Rp 750,000 Rp 7,500,000
5 Kuala Kapuas - Anjir - Banjarmasin 15 Rp 200,000 Rp 300,000 Rp 7,500,000
7 Kuala Kapuas - Anjir - Banjarmasin 51 Rp 200,000 Rp 300,000 Rp25,500,000
8 Kuala Kapuas - Anjir - Banjarmasin 30 Rp 200,000 Rp 300,000 Rp15,000,000
Sub total Rp 97,500,000.00
Rincian biaya kebutuhan gaji driver berdasarkan rute dan jumlah
armada harian terdapat pada Tabel 5.4 berikut
Tabel 5.5 Biaya Kebutuhan Gaji (Shuttle Pool)
Armada Gaji Driver
No. Rute
Harian Gaji Driver & Awak Gaji Total
1 Palangka Raya - Banjarmasin 15 Rp 35,000,000 Rp 525,000,000
2 Palangka Raya - Banjarmasin 6 Rp 35,000,000 Rp 210,000,000
3 Sandai - Nanga Tayap - Kudangan - 12 Rp 40,000,000 Rp 480,000,000
4 Sandai - Nanga Tayap - Kudangan - 6 Rp 35,000,000 Rp 210,000,000
5 Kuala Kapuas - Anjir - Banjarmasin 15 Rp 35,000,000 Rp 525,000,000
7 Kuala Kapuas - Anjir - Banjarmasin 51 Rp 35,000,000 Rp1,785,000,000
8 Kuala Kapuas - Anjir - Banjarmasin 30 Rp 35,000,000 Rp1,050,000,000
Sub Total Rp 5,940,000,000.00

Pada kawasan distrik 2, berfokus pada kawasan sumber energi listrik, sehingga
perhitungan komponen finansial berfokus pada proyek PLTS, dengan nilai finansial
sebagai berikut:
• Initial cost
Terdapat 2 buah PLTS, sehingga biaya awal merupakan biaya pekerjaan
proyek PLTS. Berikut adalah biaya awal proyek PLTS
Tabel 5.6 Initial Cost Distrik 1 (PLTS)
PLTS Rp 27,271,764,000
2
13.1 Biaya Lahan 27603 m Rp 850,000 Rp 23,462,550,000
13.2 Biaya Konstruksi 2760.3 m2 Rp 1,000,000 Rp 2,760,300,000
13.3 Biaya Jasa 3% ############# Rp 786,685,500
Biaya
13.4 1% ############# Rp 262,228,500
Administrasi
• Estimasi revenue
Berikut adalah detail biaya revenue yang didapat dari penggunaan PLTS
terhadap pengurangan emisi karbon pada kawasan Five City
Tabel 5.7 Estimasi Revenue Distrik 2 (PLTS)
Carbon Emission Solar Panel 50 gram/kWh
Carbon Emission Coal 1000 gram/kWh
Selisih 950 gram/kWh
Output kWh/year 37,449,000 kWh
35,576,550,000 gram
Reduction CO2
35,576.55 TON/Year
Harga Karbon Kredit/Pajak
Rp 1,067,296,500 RP/Year
Karbon
• Biaya operasional & maintenans

Berikut adalah detail biaya operasional & maintenance yang harus
dikeluarkan dari PLTS pada kawasan Five City.
Tabel 5.8 Biaya O&M Distrik 2 (PLTS)
O&M Cost 25 $/KW/Year

Output 150 Watt/m2
Area 28500 m2
Output SUM 4275 KW
O&M Cost $ 106,875.00 $/Year

Rp/Year Rp1,603,125,000

Distrik 3 yang merupakan kawasan bisnis utama, memiliki estimasi biaya initial
cost, revenue serta O&M sebagai berikut:
1. Residential
Kawasan residential terdiri dari 4 buah apartemen dan 1 buah hotel, berikut
adalah komponen finansial untuk area residential:
• Initial Cost
Biaya awal didasari pada kebutuhan biaya lahan, jasa, konstruksi, dan
administrasi sebagai berikut:
Tabel 5.9 Initial Cost Distrik 3 (Residential)
PERUMAHAN / HUNIAN Rp6,617,416,052,000
TOWER #1 40 lt Rp2,633,098,312,000
1.1 Biaya Lahan 10618 m2 Rp 850,000 Rp 9,025,300,000
1.2 Biaya Konstruksi 296800 m2 Rp 8,500,000 Rp2,522,800,000,000
1.3 Biaya Jasa 3% ############# Rp 75,954,759,000
Biaya
1.4 1% ############# Rp 25,318,253,000
Administrasi
TOWER #2 40 lt Rp2,384,702,268,000

2.3 Biaya Jasa 3% ############# Rp 68,789,488,500
Biaya
2.4 1% ############# Rp 22,929,829,500
Administrasi
TOWER #3 40 lt Rp1,244,007,232,000
3.3 Biaya Jasa 3% ############# Rp 35,884,824,000

Biaya
3.4 1% ############# Rp 11,961,608,000
Administrasi
Rusun Umum 15 lantai Rp 355,608,240,000
5.3 Biaya Jasa 3% ############# Rp 10,257,930,000

Biaya
5.4 1% ############# Rp 3,419,310,000
Administrasi
HOTEL 25lt Rp 787,605,104,000
2.2 Biaya Konstruksi 88500 m2 Rp 8,500,000 Rp 752,250,000,000
2.3 Biaya Jasa 3% ############# Rp 22,719,378,000
Biaya
2.4 1% ############# Rp 7,573,126,000
Administrasi
Biaya revenue didapat dari kegiatan ekonomi dari table rekapitulasi
sebelumnya, sebagai berikut:
Tabel 5.10 Estimasi Revenue Distrik 3 (Residential)
No. Tipe Kamar Jumlah Tarif Satuan Potensi Revenue/Hari

2
1 Standard Room 15000 m Rp 15,000 Rp 225,000,000
2 Family Room 25000 m2 Rp 18,000 Rp 450,000,000
3 Suite Room 13000 m2 Rp 23,000 Rp 299,000,000
Potensi Revenue /Hari Rp 974,000,000
Potensi Revenue /Tahun Rp 350,640,000,000
• Biaya Operasional & Maintenance

Biaya operasional & maintenance didapat dari kegiatan ekonomi dari
tabel rekapitulasi sebelumnya, sebagai berikut:
Tabel 5.11 Biaya O&M Residential Distrik 3 (Residential)
Perumahan / Hunian
TOWER 40 lt (TOWER 1+2+3)
1 Biaya Operasional Tahunan
1.1 Listrik Rp 1,445 /kWh Rp 2,408,132,808
1.2 PDAM Rp 8,000 /m2 Rp 54,207,283
1.3 Fee Operator Management 40% xRevenue Rp 90,130,012,800
2 Biaya Pemeliharaan Tahunan
2.1 Pemeliharaan Gedung dan Utilitas 40% x IPL Rp 40,655,462,400
2.2 Replacement ME Equipment 30% x IPL Rp 30,491,596,800
2.3 Pemeliharaan Lansekap Rp 5,081,932,800
5% x IPL
TOWER #4 rusun umum (15 Lt)
1.1 Listrik Rp 1,445 /kWh Rp 209,032,672
1.2 PDAM Rp 8,000 /m2 Rp 4,705,344
2 Biaya Pemeliharaan Tahunan
2.1 Pemeliharaan Gedung dan Utilitas Rp 2,399,725,440
40% x IPL
2.2 Replacement ME Equipment Rp 1,799,794,080
30% x IPL
2.3 Pemeliharaan Lansekap Rp 299,965,680
5% x IPL
Hotel 25lt
TOTAL Rp 329,352,346,517
2. Central Business District
Kawasan CBD terdiri dari 3 Gedung perkantoran dan 1 gedung data
center, berikut adalah komponen finansial untuk area residential:
• Initial Cost
Tabel 5.12 Initial Cost Distrik 3 (Central Business District)
PERKANTORAN 15lt Rp 758,485,260,000
2
3.3 Biaya Jasa 3% ############# Rp 21,879,382,500
3.4 Biaya Administrasi 1% ############# Rp 7,293,127,500
DATA CENTER 5lt Rp 52,084,604,000
2
4.3 Biaya Jasa 3% ############# Rp 1,502,440,500
4.4 Biaya Administrasi 1% ############# Rp 500,813,500
Tabel 5.13 Estimasi Revenue Distrik 3 (Central Business District)
No. Tipe Kamar Jumlah Tarif Satuan Potensi Revenue/Thn
2
1 Sewa Kantor 84240 m Rp 3,720,000 Rp 313,372,800,000
2 Parkir Langganan 8424 m2 Rp 4,600,000 Rp 38,750,400,000
2
3 Service Charges 84240 m Rp 220,000 Rp 18,532,800,000
Total Potensi Revenue/Thn Rp 370,656,000,000

Biaya operasional & maintenans didapat dari kegiatan ekonomi dari
table rekapitulasi sebelumnya, sebagai berikut:
Tabel 5.14 Biaya O&M Distrik 3 (Central Business District)
TOTAL BIAYA
Biaya Operasional Tahunan
1.1 Listrik 246 kWh/m2 Rp 1,445 /kWh Rp 598,771,518
1
1.2 PDAM 1 Rp 8,000 /m2 Rp 13,478,400
Fee Operator
1.3 40% xRevenue Rp 148,262,400,000
Management
Biaya Pemeliharaan Tahunan
Pemeliharaan Gedung dan
2.1 40% x IPL Rp 7,413,120,000
Utilitas
2
Replacement ME
2.2 30% x IPL Rp 5,559,840,000
Equipment
2.3 Pemeliharaan Lansekap 5% x IPL Rp 926,640,000
Total Rp162,774,249,918
3. Shopping center
Area shopping center terdiri dari mall, pasar modern dan hangout center
berikut adalah komponen finansial untuk area shopping center:
• Initial Cost
Tabel 5.15 Initial Cost Distrik 3 (Shopping Center)
1 HANG OUT CENTER 2lt Rp 29,870,724,000
1.3 Biaya Jasa 3% ############# Rp 861,655,500
2 MALL 5lt Rp288,218,008,000
2.2 Biaya Konstruksi 29404 m2 Rp 9,000,000 Rp264,636,000,000
2.3 Biaya Jasa 3% ############# Rp 8,313,981,000
2.4 Biaya Administrasi 1% ############# Rp 2,771,327,000
3 PASAR MODERN Rp 47,854,872,000
3.3 Biaya Jasa 3% ############# Rp 1,380,429,000
Formulasi pendapatan didapat dari peraturan sebagai berikut:
Gambar 5.3 Formula Tarif Sewa Tanh dan Bangunan

Tabel 5.16 Perhitungan Harga Sewa
lt 26289
Nt Rp1,000,000
lb 38671.6
hs Rp7,666,667
nsb 100%
𝑆𝑡𝑏 = 𝑅𝑝. 51.404.615.517

Biaya operasional & maintenans didapat dari 40% pendapatan,
dengan nilai sebagai berikut:
𝑂&𝑀 = 40% × 𝑆𝑡𝑏
𝑂&𝑀 = 40% × 𝑅𝑝. 51.404.615.517
𝑂&𝑀 = 𝑅𝑝. 27.758.492.379
4. Fasilitas kesehatan
Area fasilitas kesehatan terdiri dari 2 buah rumah sakit, berikut adalah
komponen finansial untuk area fasilitas kesehatan:
• Initial Cost
Tabel 5.17 Initial Cost Distrik 3 (Fasilitas Kesehatan)
RUMAH SAKIT 5lt x 2 tower Rp946,791,924,000
Biaya
8.2 59844 m2 Rp 15,000,000 Rp897,660,000,000
Konstruksi
8.3 Biaya Jasa 3% ############# Rp 27,311,305,500
Biaya
8.4 1% ############# Rp 9,103,768,500
Administrasi
Tabel 5.18 Perhitungan Harga Sewa

lt 14961
Nt Rp1,000,000
lb 59844
hs Rp15,000,000
nsb 100%
𝑆𝑡𝑏 = 𝑅𝑝. 150.257.063.250

Biaya operasional & maintenans tahunan didapat dari 40%
pendapatan, dengan nilai sebagai berikut:
𝑂&𝑀 = 40% × 𝑆𝑡𝑏
𝑂&𝑀 = 40% × 𝑅𝑝. 150.257.063.250
𝑂&𝑀 = 𝑅𝑝. 60.102.825.300
5. Kawasan Pendidikan
Kawasan residential terdiri dari university and research center, berikut
adalah komponen finansial untuk kawasan pendidikan:
• Initial Cost
Tabel 5.19 Initial Cost Distrik 3 (Kawasan Pendidikan)
SARANA PENDIDIKAN 8lt Rp 468,932,516,000
Biaya
9.2 62516 m2 Rp 7,000,000 Rp 437,612,000,000
Konstruksi
9.3 Biaya Jasa 3% ############# Rp 13,526,899,500
Biaya
9.4 1% ############# Rp 4,508,966,500
Administrasi
sebelumnya yakni kerja sama dengan universitas lokal, sebagai berikut:
Tabel 5.20 Estimasi Revenue Distrik 3 (Kawasan Pendidikan)
No. Sumber Revenue Total

1 Penerimaan Dana Pemerintah Rp 195,218,017,666.67
2 Penerimaan Pendidikan Rp 219,346,750,945.33
3 Penerimaan Non-Pendidikan Rp 172,348,328,228.00
4 Penerimaan Non-Pendidikan Rp 114,845,446,244.67
Total Rp 701,758,543,084.67
30% Rp 210,527,562,925.40
Nilai revenue yang didapat adalah 30% dari total sumber pendapatan.
Sebagai berikut:
Revenue universitas & Research center:Rp.210.527.562.925
Biaya operasional & maintenans didapat dari 10% total biaya
operasional sebagai SPV, sebagai berikut:
Tabel 5.21 O&M Distrik 3 (Kawasan Pendidikan)
O&M Total
1 Belanja Pegawai Rp 1,023,170,900,564
2 Balanja Barang dan Jasa Rp 535,515,884,530
3 Belanja Modal Rp 192,960,772,376
Belanja Perbaikan dan
4 Rp 84,762,683,017
Pemeliharaan
5 Belanja Perjalanan Rp 138,104,274,792
Total Rp 1,974,514,515,279
10% Rp 197,451,451,528
𝑂&𝑀 𝑈𝑛𝑖𝑣 = 10% × 𝑅𝑝. 1.974.514.515.279

𝑂&𝑀 𝑈𝑛𝑖𝑣 = 𝑅𝑝. 197.451.451.527
6. Tempat ibadah
Kawasan residential terdiri dari masjid dan gereja, berikut adalah
komponen finansial untuk area tempat ibadah:
• Initial Cost
Tabel 5.22 Initial Cost Distrik 3 (Tempat Ibadah)

MASJID 2lt Rp 66,797,848,000
Biaya
10.2 8182 m2 Rp 7,000,000 Rp 57,274,000,000
Konstruksi
10.3 Biaya Jasa 3% ############# Rp 1,926,861,000
Biaya
10.4 1% ############# Rp 642,287,000
Administrasi
GEREJA 2lt Rp66,332,500,000
Biaya
11.2 8125 m2 Rp 7,000,000 Rp 56,875,000,000
Konstruksi
11.3 Biaya Jasa 3% ############# Rp 1,913,437,500
Biaya
11.4 1% ############# Rp 637,812,500
Administrasi
Tabel 5.23 Estimasi Revenue Distrik 3 (Tempat Ibadah)
HALLMARK EVENT BAZAAR (Islamic day celebration, maulid, eid, etc.)

Uraian Estimasi Unit Harga Satuan Total Pemasukkan
Sewa
50 Rp 2,000,000.00 Rp 100,000,000.00
Tenant
Sponsor 30 Rp 20,000,000.00 Rp 600,000,000.00
Total Revenue Rp 700,000,000.00
Ramadhan FOOD CULINARY event
Sewa
20 RP 1,000,000.00 RP 20,000,000.00
Tenant
Total Revenue RP 20,000,000.00
Rental of Mosque Convention Hall

Sewa Hall 24 RP 50,000,000.00 RP 1,200,000,000.00
Total Revenue RP 1,200,000,000.00
Tabel 5.24 Estimasi Revenue Distrik 3 (Tempat Ibadah)

NATARU
Sewa Tenant 45 Rp 2,000,000.00 Rp 90,000,000.00
Sponsor 30 Rp 25,000,000.00 Rp 750,000,000.00
Hari Raya, Pesta dan Peringatan
Sewa Tenant 25 RP 1,500,000.00 Rp 37,500,000.00
Rental of Church Convention Hall
Sewa Hall 30 RP 45,000,000.00 RP 1,350,000,000.00
Total Revenue RP 1,350,000,000.00
Tabel 5.25 Biaya O&M Distrik 3 (Tempat Ibadah)

NATARU
Estimasi
Uraian Harga Satuan Total Pemasukkan
Unit
Promotion &
1 Rp 50,000,000.00 Rp 50,000,000.00
Publication
Stage, sound &
1 Rp 35,000,000.00 Rp 35,000,000.00
Lighting
Decoration 1 Rp 25,000,000.00 Rp 25,000,000.00
Entertainment
(Gambus,
7 Rp 5,000,000.00 Rp 35,000,000.00
Hadroh,
ceramah)
Hari Raya, Pesta dan Peringatan
Estimasi
Unit
Stage, sound &
1 Rp 5,000,000.00 Rp 5,000,000.00
Lighting
Decoration 1 Rp 10,000,000.00 Rp 10,000,000.00
Entertainment
(Marawis & 30 Rp 5,000,000.00 Rp 150,000,000.00
hadroh)
Rental of Church Convention Hall
Estimasi
Unit
Cleaning
12 Rp 20,000,000.00 Rp 240,000,000.00
Service
Decoration 6 Rp 10,000,000.00 Rp 60,000,000.00
Tabel 5.26 Biaya O&M Distrik 3 (Tempat Ibadah)
HALLMARK EVENT BAZAAR (Islamic day celebration, maulid, eid, etc.)
Promotion &
1 RP 50,000,000.00 RP 50,000,000.00
Publication
Stage, sound &
1 RP 35,000,000.00 RP 35,000,000.00
Lighting
Decoration 1 RP 25,000,000.00 RP 25,000,000.00
Entertainment
(Gambus,
7 RP 5,000,000.00 RP 35,000,000.00
Hadroh,
ceramah)
Ramadhan FOOD CULINARY event
Stage, sound &
1 RP 5,000,000.00 RP 5,000,000.00
Lighting
Decoration 1 RP 10,000,000.00 RP 10,000,000.00
Entertainment
(Marawis & 30 RP 5,000,000.00 RP 150,000,000.00
hadroh)

Rental of Mosque Convention Hall
Cleaning
12 RP 20,000,000.00 RP 240,000,000.00
Service
Decoration 6 RP 10,000,000.00 RP 60,000,000.00
7. Tempat wisata
Kawasan residential terdiri dari ecopark dan sport center, berikut adalah
komponen finansial untuk area wisata:
• Initial Cost
Tabel 5.27 Initial Cost Distrik 3 (Ecopark)
ECOPARK Rp 42,326,700,000
Biaya
12.2 2170.6 m2 Rp 5,500,000 Rp 11,938,300,000
Konstruksi
Biaya
12.3 9767.7 m2 Rp 2,000,000 Rp 19,535,400,000
Lansekap
12.4 Biaya Jasa 3% ############# Rp 1,220,962,500
Biaya
12.5 1% ############# Rp 406,987,500
Administrasi
SPORT CENTER Rp78,335,192,000
12.1 Biaya Lahan 10078 m2 Rp850,000 Rp8,566,300,000
Biaya
12.1 Konstruksi 9320 m2 Rp7,000,000 Rp65,240,000,000
Biaya
12.3 Lansekap 758 m2 Rp2,000,000 Rp1,516,000,000
12.4 Biaya Jasa 3% ############# Rp2,259,669,000
Biaya
12.5 Administrasi 1% ############# Rp753,223,000

Tabel 5.28 Biaya O&M Distrik 3 (Ecopark)
Komponen Banyak Harga Satuan Harga total Rp 6,355,836,840

Promotion 1 Rp 50,000,000 Rp 50,000,000
Stage, sound &
1 Rp 35,000,000 Rp 35,000,000
Lighting
Cleaning Service 50 Rp 20,000,000 Rp 1,000,000,000
Perawatan Taman 50 Rp 50,000,000 Rp 2,500,000,000
Perawatan Wahana 15 Rp 50,000,000 Rp 750,000,000
Listrik Rp 1,270,756,340
PDAM Rp 750,080,500
Pada kawasan distrik 4 yang bertujuan sebagai area supporting facilities, terdapat
WWTP untuk pengolahan limbah, gardu induk listrik serta reservoir sebagai penunjang
kebutuhan warga five city. Adapun komponen finansial untuk setiap komponen
tersebut adalah sebagai berikut:
1. Waste Water Treatment plant
WWTP digunakan sebagai fasilitas untuk mengolah imbah warga, berikut
adalah komponen finansial untuk WWTP:
• Initial Cost
Tabel 5.29 Initial Cost Distrik 4 (Waste Water Treatment Plant)
WASTE WATER TREATMENT Rp99,680,256,000

15.3 Biaya Jasa 3% ############# Rp 2,875,392,000
Biaya
15.4 1% ############# Rp 958,464,000
Administrasi
• Manfaat WWTP
Adapun benefit WWTP adalah sebagai berikut:
➢ lumpur organik dari WWTP dapat menjadi pupuk yg bisa dijual lagi
➢ menjaga ekosistem karena zat zat yg tidak ramah lingkungan dapat
terurai sehingga air dapat digunakan kembali
• Estimasi O&M
Biaya operasional WWTP adalah sebagai berikut:
Tabel 5.30 Biaya O&M Distrik 4 (WWTP)
O&M
biaya pemeliharaan
Rp9,968,025,600
wwtp/tahun (10% dr ic)
biaya pemeilaharan
Rp9,968,025,600
wwtp/tahun (10% dr ic)
Rp19,936,051,200 total biaya pemeliharaan
2. Gardu Induk Listrik
Untuk memenuhi kebutuhan listrik, maka dibuat system pengaturan
gardu induk listrik yang terintegrasi untuk kawasan ini. Berikut adalah
ketentuan komponen finansial untuk gardu induk listrik sebagai berikut:
• Initial Cost
Tabel 5.31 Initial Cost Distrik 4 (Gardu Induk PLN)
GARDU INDUK PLN Rp 20,813,000,000

Biaya
16.2 2401.5 m2 Rp 5,500,000 Rp13,208,250,000
Konstruksi
16.3 Biaya Jasa 3% ############# Rp 600,375,000
Biaya
16.4 1% ############# Rp 200,125,000
Administrasi
• Estimasi kebutuhan listrik
Tabel 5.32 Estimasi Kebutuhan Listrik Distrik 4 (Gardu Induk PLN)
Jumlah penduduk 44,897 jiwa

17.5 kWh/unit/hari
236,250 kWh/hari
Konsumsi Rumah Tangga
7,087,500 kWh/bulan
85,050,000 kWh/tahun
0.270 kWh/m2/hari
Konsumsi Non Rumah
8.11 kWh/m2/bulan
Tangga
97.32 kWh/m2/tahun
Tabel 5.33 Estimasi Revenue Distrik 4 (Gardu Induk PLN)
Beli listrik dari PLN Margin 30% Resell to user

Cash Out (gross profit SPV) Cash in
319,410,000 kWh/hari Rp95,823,000 Rp415,233,000
Residential 9,582,300,000 kWh/bulan Rp2,874,690,000 Rp12,456,990,000
114,987,600,000 kWh/tahun Rp34,496,280,000 Rp149,483,880,000
104,858,131 kWh/hari Rp31,457,439 Rp136,315,571
Bisnis 3,145,743,944 kWh/bulan Rp943,723,183 Rp4,089,467,127
37,748,927,326 kWh/tahun Rp11,324,678,198 Rp49,073,605,523
• Biaya operasional & Maintenans

Tabel 5.34 Biaya O&M Distrik 4 (Gardu Induk PLN)
O&M
biaya pemeliharaan
Rp 2,081,300,000 gardu induk/tahun
(10% dr ic)
biaya pemeilaharan
Rp 2,081,300,000 utilitas/tahun (10% dr
ic)
total biaya
Rp 4,162,600,000
pemeliharaan
3. Reservoir
Untuk memenuhi kebutuhan air, maka dibuat system pengaturan
reservoir yang terintegrasi untuk kawasan ini. Berikut adalah ketentuan
komponen finansial untuk gardu induk listrik sebagai berikut:
• Initial Cost
Tabel 5.35 Initial Cost Distrik 4 (Reservoir UPTD)
RESERVOIR UPTD Rp26,015,028,000
Biaya
17.2 7467 m2 Rp 2,500,000 Rp18,667,500,000
Konstruksi
17.3 Biaya Jasa 3% ############# Rp 750,433,500
Biaya
17.4 1% ############# Rp 250,144,500
Administrasi
• Estimasi kebutuhan air
Tabel 5.36 Estimasi Kebutuhan Air Distrik 4 (Reservoir)
ESTIMASI KEBUTUHAN AIR UMUM
KELOMPOK
NO RATA RATA KONSUMSI SATUAN
PENGGUNA
1 Resident (apartemen) 150 Ltr/orang.hari
2 Hotel 80 Ltr/orang.hari
3 Kantor 20 Ltr/orang.hari
4 Pusat perbelanjaan 30 Ltr/orang.hari
5 Masjid 25 Ltr/orang.hari
6 Gereja 20 Ltr/orang.hari
7 Pendidikan 20 Ltr/orang.hari
8 Rumah sakit 220 Ltr/orang.hari
9 Industri 200 Ltr/orang.hari
Tabel 5.37 Estimasi Revenue Distrik 4 (Reservoir)
beli air dari dengan kita jual lagi
pdam margin 30% ke user
Komponen
(gross profit
(cashout) (cash in)
SPV)
kebutuhan air
bersih
m3/hari Rp22,831,500 Rp6,849,450 Rp29,680,950
sambungan 1,500
rumah
kebutuhan air
lainnya
m3/hari Rp63,567,000 Rp19,070,100 Rp82,637,100
(industri, 3,000
pekerjaan)
TOTAL m3/hari Rp86,398,500 Rp25,919,550 Rp112,318,050
4,500
• Biaya operasional & Maintenans
Tabel 5.38 Biaya O&M Distrik 4 (Reservoir)
O&M
biaya pemeliharaan
Rp2,601,502,800 reservoir/tahun (10%
dr ic)
biaya pemeilaharan
Rp2,601,502,800 utilitas/tahun (10% dr
ic)
total biaya
Rp5,203,005,600
pemeliharaan
5.6 Analisis Kelayakan Ekonomi

Perhitungan analisis finansial didasari pada perhitungan komponen sebagai
berikut:
1. Internal Rate of Return
Tingkat pengembalian suatu investasi atau Internal Rate of Return pada project
Five City ini adalah 17.40%.. Berikut adalah perhitungan dari IRR secara
manual dan juga perhitungan IRR dengan bantuan Microsoft Excel.
−𝑁𝑃𝑉2 (𝑖2 − 𝑖1 )
𝐼𝑅𝑅 = 𝑖2
𝑁𝑃𝑉1 + 𝑁𝑃𝑉2
IRR = 17.40%
Karena nilai IRR (17.40%) lebih besar dari WACC atau MARR (8.25%), maka
project ini bisa dikatakan layak atau feasible.
2. Payback Period
Jangka waktu pengembalian biaya biaya atau payback period project Five City
ini adalah 8 tahun dengan total tahun investasi adalah 25 tahun.
3. Net Present Value
Perhitungan nilai bersih dari pendapatan dan pengeluaran dalam periode
interval nilai sekarang untuk project Five City adalah sebesar Rp.
3,282,652,394,301. Berikut adalah perhitungan dari NPV secara manual dan
terdapat juga perhitungan NPV dengan bantuan Microsoft Excel.
𝑛 𝑛
(𝐶)𝑡 (𝐶𝑜)𝑡
𝑁𝑃𝑉 = ∑ −∑
(1 + 𝑖)𝑡 (1 + 𝑖)𝑡
𝑡=0 𝑡=0
NPV = Rp. 3,282,652,394,301

Karena nilai NPV (Rp. 3,282,652,394,301) lebih besar dari 0, maka project ini
bisa dikatakan layak atau feasible.
4. Benefit Cost Ratio
Perbandingan keuntungan atau manfaat (profit) dengan biaya yang dikeluarkan
dan ditanggung (cost) pada project Five City adalah 1.34. Berikut adalah
perhitungan dari BCR secara manual dan terdapat juga perhitungan BCR
dengan bantuan Microsoft Excel.
𝐵𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡𝑠 − 𝐷𝑖𝑠𝑏𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡𝑠
𝐵/ 𝐶 =
𝐶𝑜𝑠𝑡𝑠
BCR = 1.34
Karena nilai BCR (1.34) lebih besar dari 1, maka project ini bisa dikatakan
layak atau feasible.
5.7 Arus Kas SPV
Tabel 5.39 Arus Kas SPV
CASHFLOW SPV
INITIAL COST
KETERANGAN
YEAR INCOME COST AND CFBT DEPRECIATION TAXABLE INCOME TAXES CFAT CFAT Present Value PV of Benefit PV of Cost
(Inflasi Rate 5%)
SALVAGE VALUE
Penyertaan Modal ASTRA
0 Rp1,991,918,481,980 Rp661,741,605,200 Rp1,330,176,876,780 Rp1,330,176,876,780 Rp1,330,176,876,780 Rp1,991,918,481,980 Rp661,741,605,200 (17.5%) Rp.
1.991.918.481.000
Penyertaan Modal ASTRA
1 Rp2,642,448,481,980 Rp4,943,495,080,149 Rp2,914,815,146,355 -Rp3,885,684,867,744 Rp1,005,497,851,358 Rp986,420,630,622 Rp1,972,841,261 -Rp3,887,657,709,005 -Rp3,591,369,708,088 Rp2,441,060,953,330.25 Rp7,259,408,985,223.20 (17.5%) Rp.
1.991.918.481.000
-
2 Rp3,293,308,125,000 Rp5,910,424,670,832 Rp3,793,947,140,633 Rp925,058,023,249 Rp6,660,885,538,880 Rp13,321,771,078 -Rp10,310,070,325,287 -Rp8,798,442,852,892 Rp2,810,454,479,996.16 Rp8,281,549,796,704.59
Rp10,296,748,554,209
Penyertaan Modal
3 Rp9,643,768,030,204 Rp3,338,007,791,123 Rp804,351,057,006 -Rp4,795,339,372,133 Rp851,053,381,389 Rp8,352,679,414,443 Rp16,705,358,829 -Rp4,812,044,730,962 -Rp3,793,551,118,898 Rp7,602,615,737,543.76 Rp3,265,607,641,194.11 Lenders (65%) Rp.
7.398.554.361.640
Pengembalian Modal
Lenders
4 Rp2,570,487,756,397 Rp3,968,312,869,156 Rp1,689,137,219,712 -Rp7,882,301,704,605 Rp782,969,110,878 Rp12,198,806,710,449 Rp24,397,613,421 -Rp7,906,699,318,026 -Rp5,758,158,343,051 Rp1,871,991,702,841.33 Rp4,120,112,845,993.99
+ Bunga (8.5%) Rp.
1.146.775.926.054
Pengembalian Modal
Lenders
5 Rp5,072,106,424,814 Rp4,183,014,577,648 Rp1,773,594,080,698 -Rp8,766,803,938,136 Rp720,331,582,008 Rp5,818,469,043,545 Rp11,636,938,087 -Rp8,778,440,876,223 -Rp5,905,788,139,895 Rp3,412,312,777,441.64 Rp4,007,370,928,901.04
+ Bunga (8.5%) Rp.
1.204.114.722.357
Pengembalian Modal
Lenders
6 Rp3,630,035,506,208 Rp3,470,520,945,190 Rp931,136,892,366 -Rp9,538,426,269,485 Rp662,705,055,447 Rp8,592,415,947,015 Rp17,184,831,894 -Rp9,555,611,101,379 -Rp5,938,695,203,106 Rp2,256,022,583,915.28 Rp2,735,576,407,231.51
+ Bunga (8.5%) Rp.
1.261.453.518.660
Pengembalian Modal
Lenders
7 Rp8,509,061,985,477 Rp2,718,042,501,432 -Rp3,747,406,785,441 Rp609,688,651,011 Rp6,490,867,800,387 Rp12,981,735,601 -Rp3,760,388,521,041 -Rp2,158,924,143,429 Rp4,885,245,036,672.77 Rp1,560,489,706,415.52
+ Bunga (8.5%) Rp.
1.318.792.314.962
- Pengembalian Modal
Lenders
+ Bunga (8.5%) Rp.
8 Rp7,659,536,435,250 Rp4,265,563,182,731 -Rp353,433,532,921 Rp560,913,558,930 Rp10,666,190,927,979 Rp21,332,381,856 -Rp374,765,914,777 -Rp198,763,595,582 Rp4,062,367,847,066.29 Rp2,262,315,333,263.09 1.376.131.111.265
- Return Equity + Modal
ASTRA (8.25%) Rp.
1.437.501.171.162
Lenders
+ Bunga (8.5%) Rp.
9 Rp6,198,309,327,010 Rp4,410,994,865,150 Rp1,433,880,928,939 Rp516,040,474,216 Rp11,409,059,143,765 Rp22,818,118,288 Rp1,411,062,810,652 Rp691,345,596,092 Rp3,036,841,325,628.44 1.433.469.907.568
Rp2,161,152,467,052.48
ASTRA (8.25%) Rp.
1.509.376.229.720
Lenders
+ Bunga (8.5%) Rp.
10 Rp7,001,056,416,204 Rp4,558,946,909,014 Rp3,875,990,436,130 Rp474,757,236,279 Rp10,134,546,955,882 Rp20,269,093,912 Rp3,855,721,342,219 Rp1,745,125,196,925 Rp3,168,724,830,613.33 Rp2,063,409,778,930.37 1.490.808.703.870
ASTRA (8.25%) Rp.
1.584.845.041.206
11 Rp5,827,237,681,443 Rp1,791,882,300,627 Rp7,911,345,816,946 Rp436,776,657,376 Rp11,123,226,667,842 Rp22,246,453,336 Rp7,889,099,363,611 Rp3,298,530,246,470 Rp2,436,440,315,896.33 Rp749,208,204,170.54
18 Rp6,227,499,741,475 Rp1,977,593,522,561 Rp36,881,216,250,513 Rp243,654,373,817 Rp7,832,196,086,858 Rp15,664,392,174 Rp36,865,551,858,340 Rp8,849,494,200,829 Rp1,494,897,541,738.16 Rp474,716,951,932.42 Deviden Astra (5%)
24 Rp6,697,722,207,517 Rp2,176,041,061,305 Rp63,280,752,113,891 Rp147,741,048,163 Rp8,601,984,507,714 Rp17,203,969,015 Rp63,263,548,144,876 Rp9,438,083,713,701 Rp999,211,469,152.90 Rp324,636,513,494.62
25 Rp6,790,483,485,121 Rp2,214,875,169,032 -Rp1,563,100,289,567 Rp69,419,460,719,547 Rp135,921,764,310 Rp8,737,841,504,513 Rp17,475,683,009 Rp69,401,985,036,538 Rp9,564,764,174,779 Rp935,843,162,608.65 Rp89,825,572,191.46
5.8 Manajemen Risiko
Risiko adalah faktor penting dalam pembiayaan proyek karena bertanggung
jawab atas perubahan tak terduga dalam kemampuan proyek untuk membayar
kembali biaya, pembayaran utang, dan dividen kepada pemegang saham. Arus kas
dapat dipengaruhi oleh risiko, dan jika risiko tersebut tidak diantisipasi dan
dilindungi dengan baik, hal itu dapat menghasilkan kekurangan kas. Jika uang tunai
tidak cukup untuk membayar kreditur, proyek secara teknis “gagal bayar” (Gatti,
2018).
Topik manajemen risiko bahkan lebih penting dalam pengaturan keuangan
proyek. Inisiatif pembiayaan proyek yang sukses didasarkan pada analisis yang
cermat terhadap semua risiko yang akan ditanggung oleh proyek selama masa
ekonomisnya. Risiko tersebut dapat muncul baik selama tahap konstruksi, saat
proyek belum dapat menghasilkan kas, maupun selama tahap operasi.
a. Identifikasi Risiko Proyek
Kriteria yang digunakan untuk mengidentifikasi risiko adalah kronologis,
pilihan yang intuitif, mengingat parameter ini cukup umum untuk dapat digunakan
di berbagai sektor aplikasi. Sebuah proyek melewati setidaknya dua fase dalam
kehidupan ekonominya, yaitu fase konstruksi atau pra-penyelesaian dan fase
operasional atau pasca-penyelesaian.
Fase-fase ini memiliki profil risiko yang sangat berbeda dan berdampak pada
hasil masa depan dari inisiatif tersebut dengan cara yang berbeda. Sesuai dengan
kriteria pilihan kami, risiko yang dialokasikan dan ditanggung adalah risiko fase
konstruksi, risiko fase operasional, dan risiko umum untuk kedua fase.
Berdasarkan hasil identifikasi risiko, berikut merupakan Risk Breakdown
Structure (RBS) untuk kawasan permukiman “Five City”.
Gambar 5.4 Risk Breakdown Structure (RBS) pada Proyek Kawasan Permukiman
“Five City”
Selanjutnya berdasarkan RBS yang telah dibuat, dilakukan identifikasi dari
masing-masing risiko berupa deskripsi, probabilitas, dampak, serta mitigasi awal.
Deskripsi risiko diidentifikasi untuk mengetahui bentuk-bentuk risiko yang
ditimbulkan, probabilitas risiko diidentifikasi untuk mengetahui seberapa besar
kemungkinan risiko tersebut akan terjadi pada proyek, dampak risiko diidentifikasi
untuk mengetahui seberapa besar dampak dari risiko tersebut terhadap proyek,
sedangkan mitigasi awal diidentifikasi untuk mencegah atau menghilangkan risiko
tersebut. Berikut merupakan hasil identifikasi risiko pada proyek kawasan
permukiman “Five City”.
Tabel 5.40 Risk Register Pada Proyek Kawasan Permukiman “Five City”
Risiko Deskripsi Probabilitas Dampak Mitigasi
Risiko Pra-Penyelesaian
Keterlambatan dalam
Melakukan teknik
menyelesaikan satu aktivitas
analisis kisi (Critical
dapat berdampak besar pada
path method dan teknik
aktivitas berikutnya. Sehingga
evaluasi dan peninjauan
Risiko Perencanaan struktur dimana SPV bergantung
Tinggi Tinggi proyek), didukung
Kegiatan untuk menghasilkan arus kas
dengan software,
selama fase operasi mungkin
dilakukan pemetaan
tidak tersedia. Selain itu,
waktu kegiatan proyek
kemungkinan terganggunya
(Gantt Chart)
kontrak utama SPV
Kontraktor dan suplier teknologi
tidak sejalan, sehingga seringkali
melibatkan teknologi inovatif
yang belum teruji atau tidak ada Memilih teknologi yang
Risiko Teknologi Rendah Sedang
informasi untuk membuat telah dicoba dan diuji.
perbandingan yang diperlukan
untuk uji tuntas dan penilaian
risiko.
Dilakukan analisis
• Penyelesaian tidak selesai atau
kemungkinan-
tertunda karena force majeure
kemungkinan yang
• Penyelesaian dengan
Risiko Konstruksi atau terjadi dengan
kelebihan biaya Sedang Tinggi
Risiko Penyelesaian meningkatkan kinerja
• Penyelesaian tertunda
misalnya penambahan
• Penyelesaian dengan
jam kerja, evaluasi, dan
kekurangan kinerja
perbaikan metode kerja.
Risiko Sesudah Penyelesaian
Memastikan tenaga kerja
Ketika pihak operator berkinerja
Risiko operasional Sedang Tinggi berskill dan
buruk
berpengalaman
Dimana pendapatan yang
Melakukan analisis
dihasilkan SPV kurang dari yang
market secara terperinci,
diantisipasi. Dapat juga
Risiko Pasar Sedang Sedang baik dari segi target
disebabkan oleh strategi yang tak
maupun cara
terduga yang diterapkan oleh
pemasarannya
pesaing
Selalu menunjukkan
keunggulan yang
Kurangnya minat masyarakat
dimiliki dengan fokus
untuk membeli atau menyewa
Risiko Penjualan Sedang Tinggi kepada target
apartemen, perkantoran, dan
konsummen yang dituju
hotel
agar meminimalisir
biaya promosi
Tabel 5.41 Risk Register Pada Proyek Kawasan Permukiman “Five City”
Risiko Deskripsi Probabilitas Dampak Mitigasi
Risiko pada fase sebelum dan sesudah penyelesaian

Tren suku bunga aktual tidak
Membuat kontak yang
Risiko Suku Bunga sejalan dengan proyeksi yang
Tinggi Tinggi mencangkup risiko
(Interest rate risk) diberikan dalam model
inflasi
keuangan.
Mempertimbangkan nilai
Biaya dan pendapatan dan inflasi yang mungkin
Risiko Inflasi keuangan dipengaruhi risiko Sedang Tinggi terjadi dalam
inflasi perhitungan analisis
biaya
Mendata semua
Dampak negatif yang
kerusakan dan
ditimbulkan oleh proyek
Risiko Lingkungan Sedang Sedang memproses klaim dari
pembangunan terhadap
warga sekitar serta
lingkungan sekitar
memberikan ganti rugi
Melakukan identifikasi
• Izin yang diperlukan untuk
awal proses perizinan
memulai proyek ditunda atau
yang diperlukan, serta
dibatalkan
melakukan negosiasi
Risiko Regulasi • Konsesi dasar untuk proyek Sedang Tinggi
untuk meyakinkan
dinegosiasi ulang secara tidak
aparat terkait, sehingga
terduga
pembangunan dapat
• Konsesi untuk proyek dicabut
berjalan lancar
Selalu memonitor arus
kas, melakukan
Korupsi, pengambilalihan identifikasi apabila
Risiko Hukum properti pribadi, dan penolakan Sedang Tinggi terindikasi kesalahan
kontrak pada saat pembukuan,
serta kesadaran dalam
diri sendiri
Kurangnya stabilitas pemerintah, Menyusun kesepakatan
Risiko Politik dan
terjadinya perubahan Sedang Tinggi berupa perjanjian
Risiko Negara
administrasi dukungan pemerintah
b. Analisis Risiko
Proses analisis risiko dilakukan berdasarkan penilaian masing-masing risiko.
Penilaian risiko dilakukan dengan menggunakan matrix risiko atau matriks
probabilitas dan dampak. Pada proyek kawasan permukiman Five City, penilaian
risiko dilakukan berdasarkan Tabel 4.3, selanjutnya menentukan tipe masing-
masing risiko berdasarkan probabilitas dan dampak.
Tabel 5.42 Matrix Probability and Impact
Impact
Probabilitas
Rendah Sedang Tinggi
Rendah Rendah Rendah Sedang
Sedang Rendah Sedang Sedang
Tinggi Sedang Sedang Tinggi
Tabel 5.43 Penilaian Tipe Risiko Berdasarkan Probabilitas dan Dampak
Risiko Probabilitas Dampak Tipe Risiko
Risiko Konstruksi
Risiko Perencanaan Kegiatan Tinggi Tinggi Tinggi
Risiko Teknologi Rendah Sedang Rendah
Risiko Konstruksi atau Risiko Penyelesaian Sedang Tinggi Sedang
Risiko Operasional
Risiko operasional Sedang Tinggi Sedang
Risiko Pasar Sedang Sedang Sedang
Risiko Penjualan Sedang Tinggi Sedang
Risiko Konstruksi dan Operasional
Risiko Suku Bunga (interest rate risk) Tinggi Tinggi Tinggi
Risiko Inflasi Sedang Tinggi Sedang
Risiko Lingkungan Sedang Sedang Sedang
Risiko Regulasi Sedang Tinggi Sedang
Risiko Hukum Sedang Tinggi Sedang
Risiko Politik dan Risiko Negara Sedang Tinggi Sedang
c. Rencana Respon Risiko

Setelah ditentukan tipe risiko dengan penilaian risiko berdasarkan
probabilitas dan dampak, kemudian dilakukan penindaklanjutan dengan respon
risiko yang sesuai dengan masing-masing risiko tersebut.
Tipe
Risiko Deskripsi Respon Risiko Tindakan
Risiko
Risiko Pra-Penyelesaian
Keterlambatan dalam Melakukan teknik
menyelesaikan satu aktivitas dapat analisis kisi (Critical path
berdampak besar pada aktivitas method dan teknik
Mengurangi
berikutnya. Sehingga struktur evaluasi dan peninjauan
Risiko Perencanaan tingkat
dimana SPV bergantung untuk Tinggi proyek), didukung
Kegiatan terjadinya
menghasilkan arus kas selama fase dengan software,
risiko
operasi mungkin tidak tersedia. dilakukan pemetaan
Selain itu, kemungkinan waktu kegiatan proyek
terganggunya kontrak utama SPV (Gantt Chart)
Kontraktor dan suplier teknologi
tidak sejalan, sehingga seringkali
melibatkan teknologi inovatif yang
Memilih teknologi yang
Risiko Teknologi belum teruji atau tidak ada Rendah Hindari
telah dicoba dan diuji.
informasi untuk membuat
perbandingan yang diperlukan untuk
uji tuntas dan penilaian risiko.
• Penyelesaian tidak selesai atau
tertunda karena force majeure
• Penyelesaian dengan kelebihan Meningkatkan kinerja Terima Risiko
Risiko Konstruksi
biaya misalnya penambahan dan Buat
atau Risiko Sedang
jam kerja, evaluasi, dan Rencana
Penyelesaian • Penyelesaian tertunda
perbaikan metode kerja. Penanganan
• Penyelesaian dengan kekurangan
kinerja
Tipe
Risiko Deskripsi Respon Risiko Tindakan
Risiko
Risiko Sesudah Penyelesaian
Segera dilakukan
penanganan dengan
Mengalihka
Ketika pihak operator berkinerja melakukan training atau
Risiko operasional Sedang n Risiko ke
buruk mengganti tenaga kerja
Pihak Lain
yang memiliki kinerja
buruk
Dimana pendapatan yang dihasilkan Terima
SPV kurang dari yang diantisipasi. Selalu melakukan update Risiko dan
Risiko Pasar Dapat juga disebabkan oleh strategi Sedang tren yang ada, agar tidak Buat
yang tak terduga yang diterapkan tertinggal Rencana
oleh pesaing Penanganan
Melakukan promosi
dengan selalu
menunjukkan
keunggulan yang Terina
Kurangnya minat masyarakat untuk
dimiliki, yang kompetitor Risiko dan
Risiko Penjualan membeli atau menyewa apartemen, Sedang
atau pesaing tidak Buat
perkantoran, dan hotel
memilikinya seperti Rencana
menyediakan fasilitas
yang lengkap dengan
pelayanan memuaskan
Risiko pada fase sebelum dan sesudah penyelesaian
Tren suku bunga aktual tidak sejalan Membuat kontak yang
Risiko Suku Bunga
dengan proyeksi yang diberikan Tinggi mencangkup risiko Hindari
(Interest rate risk)
dalam model keuangan. inflasi
Mempertimbangkan nilai
Biaya dan pendapatan dan keuangan inflasi yang mungkin
Risiko Inflasi Sedang Hindari
dipengaruhi risiko inflasi terjadi dalam perhitungan
analisis biaya
Mendata semua
Mengurangi
Dampak negatif yang ditimbulkan kerusakan dan
tingkat
Risiko Lingkungan oleh proyek pembangunan terhadap Sedang memproses klaim dari
terjadinya
lingkungan sekitar warga sekitar serta
risiko
memberikan ganti rugi
- Izin yang diperlukan untuk Memastikan bahwa
memulai proyek ditunda atau semua dokumen Terima
dibatalkan pendukung untuk izin Risiko dan
Risiko Regulasi - Konsesi dasar untuk proyek Sedang sudah lengkap dan Buat
dinegosiasi ulang secara tidak memenuhi ketentuan. Rencana
terduga Dilakukan mediasi serta Penanganan
-konsesi untuk proyek dicabut negosiasi.
Melakukan mediasi.
Korupsi, pengambilalihan properti Segera melakukan
Risiko Hukum Sedang Hindari
pribadi, dan penolakan kontrak tindakan dan mengatasi
permasalahan tersebut.
Mlakukan mediasi, Terima
negosiasi serta menyusun Risiko dan
Risiko Politik dan Kurangnya stabilitas pemerintah,
Sedang kesepakatan berupa Buat
Risiko Negara terjadinya perubahan administrasi
perjanjian dukungan Rencana
pemerintah Penanganan
BAB 6
PENUTUP
6.1 Kesimpulan
Adapun kesimpulan pada penelitian ini sebagai berikut.
1. Fasilitas Five City yang menjadi core utama dalam project ini adalah vertical
residential dengan 4 tower. Selain itu, untuk mendukung kehidupan dan
kenyamanan warga yang tinggal di dalam kawasan ini, tersedia juga
supporting facilities seperti shopping center, worship place, entertainment
area, education area, central business district, utility area, renewable
transportation system, dan health care center.
2. Selama 25 tahun masa investasi dan setelah dihitung, project Five City
dinyatakan feasible atau layak dengan acuan atau parameter finansial IRR
sebesar 17.4, BCR 1.34, Payback Period di 8 tahun, dan memiliki NPV Rp.
3.282.652.394.301
3. Dalam proses mengidentifikasi risiko, risiko dibagi menjadi 3 fase. Risiko
fase konstruski, risiko fase operasional, dan risiko konstruksi dan operasional.
Berdasarkan hasil analisis risiko yang telah dilakukan, risiko perencanaan
kegiatan pada fase konstruksi merupakan risiko dengan tipe risiko tinggi
terhadap proyek. Selain itu, risiko suku bunga pada fase konstruksi dan
operasinal memiliki tipe risiko yang tinggi juga. Perencanaan mitigasi
dilakukan untuk mencegah terjadinya risiko, kemudian rencana respon risiko
dilakukan apabila risiko tersebut terjadi.
6.2 Saran
Perlunya penelitian lebih lanjut tentang konsep green and modern settlement
di Indonesia, agar eksistensi dan penerapan konsep sutainable pada kawasan
permukiman dapat lebih berkembang
DAFTAR PUSTAKA
Ardian, Ariska Suci. 2021. Manajemen Risiko Proyek Perumahan Taman Golf
Residence 3. Universitas Islam Indonesia. Yogyakarta
Astikasari, Ratu Adita Putri. 2009. Analisis Mengenai Pengaruh Kendala
Pengadaan Tanah Terhadap Perjanjian Kredit Sindikasi: Analisis kasus
Pembangunan Ruas Jalan Tol Cinere-Jagorawi oleh PT.X. Universitas
Indonesia. Jakarta.
Bappenas, Kementrian. 2020. Naskah Akademik Rancangan Undang-Undang
Tentang Ibu Kota Negara. Kementrian PPN/Bappenas. Jakarta.
Bappenas, Kementrian. 2021. Buku Saku Pemindahan Ibu Kota Negara.
Kementrian PPN/Bappenas. Jakarta.
BRI, Bank. 2021. Laporan Keuangan. PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk.
Jakarta.
BTN, Bank. 2021. Annual Report. PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk.
Jakarta.
Cahyadhi, Dicky. 2016. Pemanfaatan Limbah Lumpur (SLUDGE) Wastewater
Treatmen Plant PT. X Sebagai Bahan Baku Kompos. Universitas Mercu
Buana. Jakarta.
Davidenko, Pavel. 2018. Smart Settlements: The Development Concept in a New
Socio Economic and Informatiologic Conditions. Belarussian-Russian
University. Moscow
Efendi, Rizal H.M. 2019. Dokumen Informasi Kinerja Pengelolaan Lingkungan
Hidup Daerah. Pemerintah Kota Balikpapan. Balikpapan.
Endraswari, A.A. Mirah. 2013. Kredit Sindikasi Sebagai Alternatif Pembiayaan
Kredit Dalam Skala Besar. Universitas Udayana. Bali.
Fatony, Muhamad Gadhavi. 2008. Analisis Kelayakan Investasi Proyek Bioethanol
di Jawa Timur. Universitas Indonesia. Jakarta.
Fitriani, Heni. 2010. Analisa Kelayakan Finansial Pasar Tradisional Modern Plaju
Palembang. Universitas Sriwijaya. Palembang.
Inggarwati, Komala. 2022. Analisis Studi Kelayakan Pembangunan Sport Center di
Area Lapangan Tambakboyo Kecamatan Ambarawa Kabupaten Semarang.
Universitas Kristen Satya Wacana. Salatiga.
Internasional, Astra. 2021. Laporan Keuangan Konsolidasian. PT. Astra
Internasional Tbk. Jakarta
Jade, Adinda Putri. 2020. Perizinan Membuka Tanah Negara di Kota Balikpapan.
Universitas Muhammadiyah Malang. Malang.
Ludher, Elyssa. 2021. Urban System Studies Punggol: From Farmland to Smart
Eco-Town. Epigram. Singapore.
Martulesy, Lintang. 2010. Analisa Kelayakan Pengadaan Sumber Air Bersih Oleh
Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM). Universitas Indonesia. Jakarta.
Mulyono, Agus Taufik. 2021. Sistem Transportasi Cerdas di Ibu Kota Negara
(IKN). Masyarakat Transportasi Indonesia (MTI). Jakarta
Nugroho, Rudi dan Rifai, Agus. 2012. Kajian Kelayakan Ekonomi Rencana
Pembangunan Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) Domestik Komunal
Sistem UASB-DHS di Kota Bogor. Pusat Teknologi Lingkungan BPPT.
Jakarta.
Prayitno, Hendro. 2008. Kajian Studi Kelayakan Finansial dan Skema Pendanaan
Pada Rencana Pembangunan Proyek Multi Purpose Deep Tunnel System di
DKI Jakarta. Universitas Indonesia. Jakarta.
PUPR, Kementrian. 2022. Standar Operasional Prosedur Penetapan Kontrak Lump
Sum Jasa Konsultasi SOP/UPM/DJBM-70 Rev:01. Kementrian Pekerjaan
Umum dan Perumahan Rakyat Direktorat Jendral Bina Marga. Jakarta.
PUPR, Kementrian. 2018. Roadmap Sistem Pembiayaan Perumahan Indonesia.
Kementrian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. Jakarta.
PUPR, Mentri. 2015. Peraturan Mentri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
Republik Indonesia Nomor 28/PRT/M/2015 tentang Penetapan Garis
Sempadan Sungai dan Garis Sempadan Danau. Kementrian Pekerjaan Umum
dan Perumahan Rakyat. Jakarta.
Santika, Evik dan Imaroh, Tukhas Shilul. 2018. Analisis Portopolio Investasi Cloud
Computing dan Teknologi Informasi Data Center (Studi Kasus Pada PT.
Avnos Global Indonesia). Universitas Mercu Buana. Jakarta.
Sinambela, Rajaian Edwin F. dan Siahaan, Nelson M. 2018. Polonia Apartemen
(Green Architecture). Universitas Sumatera Utara. Medan.
Situmeang, Usaha. 2018. Prakiraan Kebutuhan Energi Listrik di Kelurahan Sungai
Mempura Sebagai Kawasan Ekowisata. Universitas Lancang Kuning.
Pekanbaru.
Sunarsih, Purwanto, dan Budi, Wahyu Setia. 2012. Estimasi Tipologi Air Limbah
Domestik di Perkotaan Berdasarkan Variabel Sosial Ekonomi. Universitas
Diponegoro. Semarang.
Sutika, I Kadek. 2017. Studi Kelayakan Pembangunan Pusat Perbelanjaan
Cokroaminoto. Universitas Udayana. Bali.
Richardonbay. 2017. The Wastewater Treatment Plant is on The Verge of Major
Upgrades. Sewerage Agency of Souther Marin (SASM). San Fransisco.
Voronina, N V. 2020. Project Finance Risk Management at The Stages of The
Housing Projects Life Cycle. Pacific State University. Russia.

Final Laporan Tugas Besar - Investasi Proyek Dan Keuangan - Kelompok 5

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Final Laporan Tugas Besar - Investasi Proyek Dan Keuangan - Kelompok 5

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

UNIVERSITAS INDONESIA

ANALISIS KELAYAKAN EKONOMI

Atikah Puspita W 2206105875

Depok, Desember 2022

KATA PENGANTAR ........................................................................................... ii

iii Universitas Indonesia

Gambar 3.1 Meikarta......................................................................................... 12

Tabel 4.1 .. Rekapitulasi Fasilitas Five City.......................................................... 17

1.1 Latar Belakang

1.3 Rumusan Masalah

1.4 Tujuan penelitian

2.2 Project Finance

Pihak yang tidak selalu ditemukan dalam project finance:

2.4 Kontrak yang Terkait dengan Pengeluaran Proyek

Dalam perjanjian dengan supplier, kreditur lebih memilih untuk SPV

2.5 Analisis Kelayakan Ekonomi

Gambar 3.1 Meikarta

3.2 Bumi Serpong Damai (BSD)

Gambar 3.2 Bumi Serpong Damai

Gambar 3.3 Punggol Digital Distric

Dibawah Prakarsa Punggol 21, rencana untuk mengubah daerah tersebut

4.1 Lokasi Proyek

Gambar 4.1 Lokasi Project dan Batas Wilayah

Gambar 4.2 Fasilitas Five City

URAIAN L.TANAH SAT URAIAN L.TANAH SAT

I. DISTRICT 1 II. DISTRICT 2

Sumber: Pengolahan Penulis, 2022

4.2.1. District I (Kawasan Transportasi)

Gambar 4.3 Rencana Shuttle Poll dan Terminal

Tabel 4.2 List CV dan PO untuk Fasilitas Pool dan Terminal

No. Rute Operator Armada

Pontianak - Ambawang - Tayan

Kuala Kapuas - Anjir - Kopsim Bintang

Kuala Kapuas - Anjir - Kop. Angkutan Ferry

Kuala Kapuas - Anjir -

Gambar 4.4 Gambaran Rencana PLTS On Grid

4.2.3. District III (Kawasan Kota)

Gambar 4.5 Gambaran Rencana Residental

b) Central Business District / office / Kawasan Perkantoran

Gambar 4.6 Gambaran Rencana Central Bussiness District

Gambar 4.7 Gambaran Rencana Shopping Center

Gambar 4.8 Gambaran Rencana Fasilitas Rumah Sakit

Gambar 4.9 Gambaran Rencana Kawasan Pendidikan

Gambar 4.11 Gambaran Rencana Tempat Wisata

Gambar 4.12 Gambaran Rencana Waste Water Treatment

Gambar 4.13 Gambaran Rencana Gardu Induk Listrik

Gambar 4.14 Gambaran Rencana Reservoir

4.4 Rekapitulasi Kegiatan Perekonomian Kawasan Five City

Tabel 4.3 Rekapitulasi Kegiatan Perekonomian Kawasan Five City

No. Fasilitas Sumber Revenue Sumber O&M

5.1 Skema Pembiayaan

Gambar 5.1 Skema Pembiayaan

Pontianak - Ambawang - Tayan -

Pontianak - Ambawang - Tayan -

Rincian biaya kebutuhan surat perizinan angkut tahunan berdasarkan rute

Armada Surat Perizinan Angkut Tahunan

5.3 Analisis Finansial Distrik 2

• Biaya operasional & maintenans

O&M Cost 25 $/KW/Year

O&M Cost $ 106,875.00 $/Year

5.4 Analisis Finansial Distrik 3

2.1 Biaya Lahan 9627 m2 Rp 850,000 Rp 8,182,950,000

2.2 Biaya Konstruksi 268800 m2 Rp 8,500,000 Rp2,284,800,000,000