3/23/2020

Hutan

Kebun

Kota

Desa

Usaha Bidang
ARDAN GANI ASALAM, S.E., M.Ak., BKP
Tambang Perikanan

1 2

DASAR HUKUM PBB-P2 PAJAK BUMI DAN BANGUNAN ( PBB )

ADALAH
•UU No. 28 Tahun 2009 PAJAK KEBENDAAN ATAS
Tentang Pajak Daerah Dan BUMI DAN/ATAU BANGUNAN
UU Retribusi Daerah
DIKENAKAN TERHADAP SUBJEK PAJAK

ORANG PRIBADI ATAU BADAN SECARA NYATA:

•Perda Masing-masing daerah ▪ MEMPUNYAI HAK DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT ATAS BUMI, DAN/ATAU
▪ MEMILIKI, MENGUASAI, DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT ATAS BANGUNAN
PERDA

3 4

OBJEK PAJAK
Objek Pajak Bumi dan Bangunan
BUMI
Perdesaan dan Perkotaan adalah
Bumi dan/atau Bangunan yang
dimiliki, dikuasai, dan/atau Pasal 1 angka 1 UU PBB
dimanfaatkan oleh orang pribadi
atau Badan, kecuali kawasan ADALAH PERMUKAAN BUMI
YG MELIPUTI TANAH DAN
yang digunakan untuk kegiatan
usaha perkebunan, perhutanan, TUBUH PERAIRAN PEDALAMAN
dan pertambangan. SERTA LAUT WILAYAH
INDONESIA, DAN TUBUH
BUMI YANG ADA
DIBAWAHNYA
* Berdasarkan Pasal 77 ayat (1) UU PDRD

5 6

1
 3/23/2020

PASAL 77 AYAT 2 (UU PDRD)

➢ Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan
seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya, dan lain-lain yang BUMI/TANAH BANGUNAN
merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut; ✓ Letak ✓ Bahan bangunan
➢ Jalan tol;
➢ Kolam renang; ✓ Peruntukan ✓ Rekayasa
➢ Pagar mewah; ✓ Pemanfaatan ✓ Letak
➢ Tempat olah raga;
➢ Galangan kapal, dermaga; ✓ Kondisi lingkungan ✓ Kondisi lingkungan
➢ Taman mewah; ✓ Dan lain-lain ✓ Dan lain-lain
➢ Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak;
➢ Menara

➢ Fasilitas lain yang memberikan manfaat. ( UU PBB) *Berdasarkan Pasal 2 ayat (2) UU PBB

7 8

OBJEK PAJAK
YANG TIDAK DIKENAKAN PBB
Pasal 77 ayat (3)
Memperoleh
digunakan oleh Pemerintah dan Daerah untuk penyelenggaraan pemerintahan;
Manfaat atas 01
digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial,
kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk bumi
memperoleh keuntungan;

digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu;

OP
merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah
penggembalaan yang 04 BADA 02 Mempunyai
suatu hak
dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak; N
Memiliki, atas bumi
digunakan oleh perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal
balik; dan menguasai Memperoleh
digunakan oleh badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan bangunan 03
Menteri Keuangan. Manfaat atas bangunan
*Berdasarkan Pasal 78 ayat (1) UU PDRD

9 10

SUBJEK PAJAK SUBJEK PAJAK NJOPTKP NJOPTKP

Pasal 4 ayat (3) UU PBB
Dirjen Pajak menetapkan
Subjek Pajak menjadi WP
UU PDRD
PMK Nomor : 23/PMK.03/2014 UU PDRD Nomor : 28 Th 2009
Kepala Daerah menetapkan
Subjek Pajak menjadi WP ➢ Maksimal Rp 12.000.000 ➢ Minimal Rp 10.000.000
➢ Per Wajib Pajak ➢ Per Wajib Pajak

Objek Pajak yang belum

jelas Wajib Pajaknya

11 12

2
 3/23/2020

Contoh
DPP TARIF
WP memiliki 3 buah Objek Pajak pada lokasi PASAL 79 PASAL 80
yang berbeda. Masing-masing NJOP adalah Rp
200 jt, Rp 250 jt dan Rp 300 jt. Berapakah NJOP 1) Dasar pengenaan Pajak Bumi dan 1) Tarif Pajak Bumi dan Bangunan
Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Perdesaan dan Perkotaan
Untuk Penghitungan PBB untuk masing-masing
Objek Pajak jika NJOPTKP Rp 10 jt? adalahNJOP. ditetapkan paling tinggi
2) Besarnya NJOP sebagaimana dimaksud sebesar 0,3% (nol koma
Jawab: pada ayat (1) ditetapkan setiap 3
(tiga) tahun, kecuali untuk objek
tiga persen).
➢Rp 200 jt – 0 = Rp 200 jt pajak tertentu dapat ditetapkan 2) Tarif Pajak Bumi dan Bangunan
Perdesaan dan Perkotaan
➢Rp 250 jt – 0 = Rp 250 jt setiap tahun sesuai dengan
ditetapkan dengan Peraturan
perkembangan wilayahnya.
Daerah.
➢Rp 300 jt – Rp 10 jt = Rp 290 jt 3) Penetapan besarnya NJOP
sebagaimana dimaksud pada ayat (2)
dilakukan oleh Kepala Daerah.

13 14

Contoh

Tn. Ujang bertempat tinggal Buah Batu Bandung dan

memiliki objek pajak dengan data tahun 2018 sbb :

➢ Sebidang Tanah seluas 100m2 dengan harga jual

Rp 1.000.000 per-m2
➢ Sebuah bangunan seluas 50m2 dengan harga jual
Rp 3.000.000 per-m2

Jika Kabupaten Bandung menentukan NJOPTKP sebesar

Rp 10.000.000 dan tariff PBB sebesar 0,3%, maka
tentukan PBB yag harus dibayar Tn. Ujang pada tahun
2018

15 16

NJOP Bumi 100m2 Rp 1.000.000 Rp 100.000.000 CONTOH PEMDA JAKARTA

NJOP Bangunan 50m2 Rp 3.000.000 Rp 150.000.000 + Tarif PBB-P2
NJOP Bumi dan Bangunan Rp 250.000.000 NJOP Tanah dan/atau Bangunan
Pemprov DKI Jakarta
NJOPTKP Rp 10.000.000
- Rp 0 s/d Rp 200.000.000 0,01%
NJOPKP Rp 240.000.000 Rp 200.000.000 s/d Rp 2.000.000.000 0,1%
PBB Terutang 0,3% x NJOPKP Rp 720.000 Rp 2.000.000.000 s/d Rp 10.000.000.000 0,2%
Diatas Rp 10.000.000.000 0,3%

17 18

3
 3/23/2020

Contoh : 1 Tarif PBB = 0,01% (NJOP <= Rp 200.000.000) Contoh : 2 Tarif PBB = 0,1% (NJOP Rp 200jt s/d Rp 2M)

NJOP Bumi 90m2 Rp 1.500.000 Rp 135.000.000 NJOP Bumi 204m2 Rp 1.500.000 Rp 306.000.000
NJOP Bangunan 60m2 Rp 1.000.000 Rp 60.000.000 + NJOP Bangunan 100m2 Rp 1.000.000 Rp 100.000.000 +
NJOP Bumi dan Bangunan Rp 195.000.000 NJOP Bumi dan Bangunan Rp 406.000.000
NJOPTKP Rp 15.000.000 NJOPTKP Rp 15.000.000
- -
NJOPKP Rp 180.000.000 NJOPKP Rp 391.000.000
PBB Terutang 0,01% x NJOPKP Rp 18.000 PBB Terutang 0,1% x NJOPKP Rp 391.000

19 20

Contoh : 3 Tarif PBB = 0,2% (NJOP > Rp 2M s/d Rp 10M) Contoh : 4 Tarif PBB = 0,3% (NJOP > Rp 10M)
NJOP Bumi 3.000m2 Rp 1.500.000 Rp 4.500.000.000 NJOP Bumi 7.000m2 Rp 1.500.000 Rp 10.500.000.000
NJOP Bangunan 500m2 Rp 1.000.000 Rp 500.000.000 + NJOP Bangunan 900m2 Rp 1.000.000 Rp 900.000.000 +
NJOP Bumi dan Bangunan Rp 5.000.000.000 NJOP Bumi dan Bangunan Rp 11.400.000.000
NJOPTKP Rp 15.000.000 NJOPTKP Rp 15.000.000
- -
NJOPKP Rp 4.985.000.000 NJOPKP Rp 11.385.000.000
PBB Terutang 0,2% x NJOPKP Rp 9.970.000 PBB Terutang 0,3% x NJOPKP Rp 34.155.000

21 22

Contoh NJOP Bumi 100m2 Rp 1.000.000 Rp 100.000.000

Tn. Ujang memiliki 2 objek pajak dengan data tahun 2018 sbb : NJOP Bangunan 50m2 Rp 3.000.000 Rp 150.000.000
Buah Batu
NJOP Bumi dan Bangunan Rp 250.000.000
➢ Sebidang Tanah seluas 100m2 dengan harga jual
Rp 1.000.000 per-m2 NJOPTKP SALAH Rp 10.000.000 +
➢ Sebuah bangunan seluas 50m2 dengan harga jual
Rp 3.000.000 per-m2 NJOPKP Rp 240.000.000
Cianjur PBB Terutang 0,3% x NJOPKP Rp 720.000
➢ Sebidang Tanah seluas 200m2 dengan harga jual Rp 800.000 -
per-m2
➢ Sebuah bangunan seluas 100m2 dengan harga jual NJOP Bumi 200m2 Rp 800.000 Rp 160.000.000
Rp 2.500.000 per-m2
NJOP Bangunan 100m2 Rp 2.500.000 Rp 250.000.000
NJOPTKP Bandung Rp 10.000.000 Tarif 0,3% NJOP Bumi dan Bangunan Rp 410.000.000
NJOPTKP Cianjur Rp 11.000.000 Tarif 0,2% NJOPTKP SEHARUSNYA NJOPTKP DISINI Rp 0
Berapakah PBB Terutang?
NJOPKP Rp 410.000.000
PBB Terutang 0,2% x NJOPKP Rp 820.000

23 24

4
 3/23/2020

OBJEK PBB
ATAS BANGUNAN STRATA TITLE
Dalam menentukan besarnya PBB terutang, maka dipertimbangkan
juga bagian-bagian yang ada di dalam bangunan strata title yaitu :
• Bangunan bersama : yaitu bagian dari rumah susun yang dimiliki
secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan
fungsi, contoh : lahan parkir, jalan lingkungan, dsb
• Benda bersama : yaitu benda yang bukan merupakan bagian dari
rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah
untuk pemakaian bersama. Contoh : lift, tangga, kolam renang, dsb
• Tanah bersama ; yakni sebidang tanah yang digunakan atas dasar
hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah
susun.
Contoh
Sebuah apartemen di Kota Bandung terdiri dari 100
unit tipe 70 m², 75 unit tipe 90 m², 50 unit tipe 120
m². Luas Bangunan Bersama 500 m². Biaya
pembuatan bangunan hunian Rp4.000.000/m².
Bangunan bersama Rp 3.000.000/m². Luas Bumi
(tanah) 5.000 m² dengan harga tanah/m²
Rp.5.000.000. Diketahui NJOPTKP Rp 10 juta.
Berapakah jumlah PBB terutang untuk tiap-tiap tipe
apartemen apabila dimiliki oleh WP yang berbeda-
beda.

25 26

Jumlah Luas Lantai Bangunan Hunian

100 unit x 70 m2 7.000 m2
Perhitungan PBB untuk apartemen type 70
75 unit x 90 m2 6.750 m2 NJOP Bumi
50 unit x 120 m2 6.000 m2 70/19.750 x Rp 25.000.000.000 = Rp 88.607.594
Luas Lantai Bangunan Hunian 19.750 m2 NJOP Bangunan
NJOP Bumi 70/19.750 x Rp 80.500.000.000 = Rp 285.316.455
5.000 m2 x Rp 5.000.000 Rp 25.000.000.000 NJOP sebagai DPP PBB = Rp 373.924.049
NJOP Bangunan NJOPTKP = Rp 10.000.000
Hunian (19.750 m2 x 4.000.000) Rp 79.000.000.000 NJOPKP = Rp 363.924.049
Bersama (500 m2 x Rp 3.000.000) Rp 1.500.000.000 PBB Terutang
Rp 80.500.000.000 0,3% x Rp 363.924.049 = Rp 1.091.722

27 28

Perhitungan PBB untuk apartemen type 90 Perhitungan PBB untuk apartemen type 120
NJOP Bumi NJOP Bumi
90/19.750 x Rp 25.000.000.000 = Rp 113.924.051 120/19.750 x Rp 25.000.000.000 = Rp 151.898.734
NJOP Bangunan NJOP Bangunan
90/19.750 x Rp 80.500.000.000 = Rp 366.835.443 120/19.750 x Rp 80.500.000.000 = Rp 489.113.924
NJOP sebagai DPP PBB = Rp 480.759.494 NJOP sebagai DPP PBB = Rp 641.012.658
NJOPTKP = Rp 10.000.000 NJOPTKP = Rp 10.000.000
NJOPKP = Rp 470.759.493 NJOPKP = Rp 631.012.658
PBB Terutang PBB Terutang
0,3% x Rp 470.759.493 = Rp 1.412.278 0,3% x Rp 631.012.658 = Rp 1.893.037

29 30

5
 3/23/2020

PENDATAAN
Pasal 83

WAJIB PAJAK
MENGISI SPOP

JELAS

BENAR

LENGKAP

DITANDATANGANI

PALING LAMBAT 30 HARI

SETELAH WP MENERIMA
SPOP

31 32

SOAL PBB SEKTOR P2

Saat Terutag Pajak PT. Bangunan memiliki 3 objek pajak dengan data tahun 2018 sbb :
Pasal 82
Surabaya
➢ Sebidang Tanah seluas 200m2 dengan harga jual Rp 5.000.000 per-m2
➢ Sebuah bangunan seluas 100m2 dengan harga jual Rp 6.000.000 per-m2
Bandung
Tahun Pajak adalah jk ➢ Sebidang Tanah seluas 300m2 dengan harga jual Rp 3.000.000 per-m2
waktu 1 Tahun kalender ➢ Sebuah bangunan seluas 150m2 dengan harga jual Rp 4.500.000 per-m2
Jakarta
➢ Sebidang Tanah seluas 100m2 dengan harga jual Rp 10.000.000 per-m2
Saat yg menetukan pajak terutang
➢ Sebuah bangunan seluas 50m2 dengan harga jual Rp 6.500.000 per-m2
adalah menurut keadaan objek
pajak pada tgl 1 januari
NJOPTKP Surabaya Rp 10.000.000 Tarif 0,3%
NJOPTKP Bandung Rp 11.000.000 Tarif 0,2%
NJOPTKP Jakarta Rp 12.000.000 Tarif 0,3%

Berapakah PBB Terutang masing-masing Objek Pajak?

33 34

Sebuah apartemen di Kota Bandung terdiri dari 120 unit

tipe 70 m², 80 unit tipe 90 m², 50 unit tipe 120 m². Luas
Bangunan Bersama 600 m². Biaya pembuatan bangunan
hunian Rp5.000.000/m². Bangunan bersama Rp
4.000.000/m². Luas Bumi (tanah) 5.000 m² dengan harga
tanah/m² Rp.6.000.000. Diketahui NJOPTKP Rp 15 juta.
HATUR NUHUN
Berapakah jumlah PBB terutang untuk tiap-tiap tipe
apartemen apabila dimiliki oleh WP yang berbeda-beda.

35 36