SURAT KESEPAKATAN BERSAMA TENTANG INVESTASI

(Pra MOU)

Antara

PT. TARFIHA SENTRA NUSA (TSN)

Dengan

PT. WINOTOSASTRO PRIMA KREATIVA ( WPK )

Untuk :

Hotel atau Condotel Winotosastro

Jl. Parangtritis No 92 A Jogjakarta

dan

Hotel Claypod

Jl. Sartono MJ III No 819 Jogjakarta

Pada hari ini, Jum’at tanggal 14 ( duabelas ) bulan Oktober tahun Dua Ribu Dua Puluh Dua ( 14- 10-
2022) telah dibuat dan ditandatangani surat kesepakatan bersama (Selanjutnya cukup disebut
"KESEPAKATAN" ini, oleh dan antara pihak - pihak sebagai berikut:

Nama : HERMAN M.YUNUS.

Jabatan : CEO, Presiden komisaris PT. TARFIHA SENTRA NUSA (TSN).

Alamat : Jln Karel Permata Usaha Complex B1, Pontianak, Kalimantan Barat.

Dalam hal ini bertindak selaku INVESTOR yang selanjutnya dalam Surat Perjanjian ini disebut sebagai
“PIHAK PEKTAMA”.

Nama : IR. SUPRIHARJO WINOTOSASTRO

Jabatan : Komisaris Utama PT. WINOTOSASTRO PRIMA KREATIVA ( WPK )

Alamat : Jl. Parangtritis 92 A ,Jogjakarta

Dalam hal ini bertindak selaku OWNER PROYEK yang selanjutnya dalam Surat Perjanjian ini

disebut sebagai "PIHAK KEDUA”.

PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA secara bersama-sama selanjutnya disebut PARA PlHAK,terlebih
dahulu menerangkan hal-hal sebagai berikut:

• Bahwa kerjasama yang dimaksud dalam surat kesepakatan bersama ini, adalah lnvestasi
Pembangunan Proyek Hotel atau Condotel antara PT. TARFIHA SENTRA MUSA (TSN} Dengan PT.
WINOTOSASTRO PRIMA KREATIVA ( WPK )

• Bahwa dengan menggunakan fasilitas Bank dari sumber keuangan PIHAK PERFAMA bersedia dan
sanggup untuk menyalurkan DANA INVESTASI untuk pembiayaan proyek milik PIHAK KEDUA.

• Bahwa PIHAK KEDUA ada\ah Perusahaan Swasta yang akan dibiayai oleh PIHAK PERTAMA
sebagaimana dimaksudkan dalam proposal proyek dan legalitasnya. Bahwa PIHAK PERTAMA dan
PIHAK KEDUA sepakat untuk melakukan kerjasama yang saling membutuhkan, menguntungkan,
pengertian, disertai dengan adanya keterbukaan, kepercayaan, persepsi yang sama serta komitmen
berhasilnya untuk mencapai tujuan bersama.

Dengan demikian, PARA PIHAK telah setuju dan sepakat untuk melakukan tindakan hukum dan
membuat perjanjian dalam surat kesepakatan bersama ini untuk melakukan kerjasama, lebih lanjut
dijelaskan di bawah ini sebagai berikut ;

1. PIHAK PERTAMA bermaksud membiayai proyek milik PIHAK KEDUA yang akan dikerjakan secara
bersama-sama atau dengan bantuan Pihak Ketiga senilai biaya Investasi Rp 280.000.000.000,- (dua
ratus delapan puluh saru miliard rupiah) utk pembebasan lahan ,pengurukan proyek Hotel dan
Condotel dan 20.000.000.000,- (dua puluh miliard rupiah) sebagai cash back kepada owner.

PIHAK KEDUA bertanggung jawab dalam pengelolaan dana yang diterima dari PIHAK PERTAMA dan
hanya dipergunakan untuk membiayai proyek tersebut yang telah disetujui oleh PIHAK PERTAMA.

PIHAK KEDUA wajib menyerahkan atau menunjukkan dokumen proyek asli kepada

PIHAK PERTAMA dan menjamin keabsahan dan validitas data proyeknya.

3. PARA PIHAK sepakat akan membuka Perusahaan Baru Joint Operation (JO) dan

Rekening Bersama (Joint Account) sebagai rekening induk dan operational.

4. PIHAK PERTAMA menjamin dana yang digunakan untuk membiayai proyek adalah dana yang sah
(On Banking System) dan bukan berasal dari aktivitas yang melanggar hukum (Non-Criminal Origin)
dan bukan dari hasil pencucian uang (Money Laundry).

5. PIHAK KEDUA menjamin bahwa pembangunan project yang dibiayai oleh PIHAK PERTAMA ini
bukan rekayasa atau fiktif sesuai proposal asli.

6. PIHAK KEDUA setuju bahwa penggunaan dana pembiayaan Pembangunan Proyek sebagaimana
tersebut diatas dilakukan berdasarkan RAB (Rencana Anggaran Biaya} dan kebutuhan atau cashflow
yang telah disetujui PIHAK PERTAMA

7. PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA berhak menunjuk dan menempatkan 2 (dua) orang ke dalam
jajaran Anggota Dewan Komisaris dan Anggota Direktur melalui Rapat Umum Pemegang Saham di
perusahaan JO (Joint Operation) berfungsi selaku Eksekutif, Financial control atau Pengawas Proyek
paling lambat 5 (lima) hari kerja setelah PIHAK PERTAMA memindahkan dana tunai ke rekening
bersama yang telah disepakati.

8. PIHAK PERTAMA berhak menunjuk konsultan independen dalam pelaksanaan

Pembangunan Proyek PIHAK KEDUA ini.

9. PIHAK PERTAMA berhak atas akses untuk seluruh informasi dan kondisi pekerjaan

yang dikerjakan oleh PIHAK KEDUA.

10. PIHAK KEDUA wajib mengirimkan laporan secara rutin mengenai progres pekerjaan.

MEKANISME:

Pasal 1

KETENTUAN UMUM DAN DASAR PERJANJIAN

1. Proposal yang diajukan oleh PIHAK KEDUA yang meliputi kebutuhan DANA INVESTASI
proyek seniIai Rp Rp 280.000.000.000,- (dua ratus delapan puluh saru miliard rupiah) untuk
Pembiayaan Proyek tersebut dan Rp 20.000.000.000,- (dua puluh miliard rupiah) sebagai cashback
kepada PIHAK KEDUA.

2. Hasil pertemuan dan survey serta negosiasi yang telah dilakukan bersama para pihak (Investor,
Pemilik Project, Consultan, dari pihak terkait lain).

Pasal 2

MAKSUD DAN TUJUAN

Maksud dan tujuan kedua pihak melakukan kerja Sama Operasional (KSO) atau Joint Operation (JO)
ini adalah untuk mendapatkan keuntungan bersama (win-win solution), dimana PIHAK PERTAMA
sebagai Investor dan PIHAK KEDUA sebagai pemilik proyek.

1. Nama Proyek : Hotel atau Condotel

2. Obyek Proyek : Hotel The Winotosastro

3. Lokasi : Jl. Parangtritis No 92 A Jogjakarta

Pasal 3

DATA PROYEK DAN PERSYARATAN

: Gambar lengkap proyek Hotel The Winotosastro

: Ijin Mendirikan Bangunan ( IMB )

: perhitungan Rencana Anggaran Bangunan (RAB )

: Perhitungan cash flow dari Operator hotel

4. Nilai Kontrak Proyek : Rp. 280.000.000.000,- ( dua ratus delapan puluh satu miliard rupiah ) dan
Rp. 20.000.000.000 ( dua puluh miliard rupiah )

5. Luas Lahan : 2750 m2 dan 500 m2

6. Luas Bangunan. : 9000 m2 - 1500 m2

7. Investor : PT. TARFIHA SENTRA NUSA (TSN)

8. Pemilik Proyek : PT. WINOTOSAATRO PRIMA KREATIVA

9. Sifat pendanaan : KSO (Kerja Sama Operasional) atau Joint Operation (JO)

Persyaratan dan Mekanisme

- Skim pembiayaan : Kerja Sama Operasional (lnvestasi)

- Bank operasional : Sesuai Kesepakatan para pihak.

- Waktu Kerja sama : 20 (Dua Puluh) Tahun.

- Grace Periode : Tahun ke 2 (Dua).

- Sifat Pendanaan : RAB & Cash Flow

- Rekenlng yang dibuat : Rekening Bersama Joint Account {Induk, Operasional)

Data Lain:

- Status Pefizinan, legal kepemitikan Tanah dan lain sebagainya, terlampir.

Pasal 4

MEKANISME PEMBIAYAAN

1. PIHAK KEDUA menyiapkan Proposal atau Studi Kelayakan (FS) yang meliputi Summary Executive,
Cash Flow, RAB dan data pendukung lainnya, serta dokumen Legalitas Badan Usaha.

2. Disepakati akan membuka rekening bersama Joint Accouni pada Perusahaan Baru Joint Operation
(JO) sebagai penampung dana dari PIHAK PERTAMA dengan prosedur sebagai berikut:

a. Kedua belak Pihak akan membuka rekening bersama (Joint Account) di bank yang ditunjuk atau
disepakati kedua belah pihak setelah ditanda tangani surat perjanjian ini di hadapan notaris. Dalam
menandatangani Warkat Bank, PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA akan menunjuk 2 (Dua) Pejabat
Anggota Direktur.

b. Dalam pelaksanaannya akan ada 2 (dua) Orang Direktur yang harus menandatangi Warkat
tersebut, apabila hanya ada satu orang maka Warkat tersebut tidak berlaku.

c. Penandatanganan warkat/cek atau BG (Bilyet Giro) yang ditandatangani oleh PIHAK PERTAMA dan
PIHAK KEDUA tidak ada pembatasan jumlah. Setiap penandatangan cek atau BG harus dibubuhkan
stempel Perusahaan Joint Operation (JO).

d. Ketentuan ini berlaku untuk seluruh rekening bersama {induk, operasional

dan penampungan jika ada).

3. Dana PIHAK PERTAMA akan efektif ditempatkan pada rekening bersama Joint Account dengan
rincian jadwal sebagai berikut;

A. Penempatan pertama (I) dana di rekening bersama Joint Account sebesar 1% dari nilai investasi
sesuai pasal 1 ayat 1 dalam perjanjian ini selambat lambatnya 7 (Tujuh) hari kerja bank setelah
penandatanganan perjanjian ini sebagai biaya koordinasi, notaris legal hukum, pajak, konsultan dan
lainnya.

B. Penempatan kedua (II) dana di rekening bersama Joint Account sebesar 9% dari nilai investasi
sesuai pasal 1 ayat 1 dalam perjanjian ini selambat lambatnya 14 {Empat belas) hari kerja bank
setelah penempatan dana pertama selesai sebagai biaya perijinan, perbankan, persiapan dan
lainnya.

C. Penempatan ketiga (III) dana di rekening bersama Joint Account sebesar 30 % dari nilai investasi
sesuai pasal 1 ayat 1 dalam perjanjian ini selambat lambatnya 30 (Tiga puluh) hari kerja bank setelah
penempatan dana kedua selesai sebagai biaya pembangunan, konsultan, peralatan dan lainnya.

D. Penempatan keempat (IV) dana di rekening bersama Joint Account sebesar 25 % dari nilai
investasi sesuai pasal 1 ayat 1 dalam perjanjian ini selambat lambatnya 30 (Tiga puluh) hari kerja
bank setelah penempatan dana ketiga selesai sebagai biaya pembangunan, konsultan, peralatan dan
lainnya.

E. Penempatan kelima (V) dana di rekening bersama Joint Account sebesar 25 % dari nilai investasi
sesuai pasâl 1 ayat 1 dalam perjanjian ini selambat lambatnya 30 (Tiga puluh) hari kerja bank setelah
penempatan dana keempat selesai sebagai biaya pembangunan, konsultan dan lainnya.

F. Penempatan keenam (vl) dana di rekening bersama Joint Account sebesar 10 % dari nilai investasi
sesuai pasal 1 ayat 1 dalam perjanjian ini selambat lambatnya 30 (Tiga puluh) hari kerja bank setelah
penempatan dana kelima selesai sebagai biaya pembangunan.

4. Pembayaran Biaya profisi atau lainnya sesuai instruksi sistem perbankan yang berlaku di
Indonesia, administrasi, notaris, konsultan survey, intertain, pembangunan, peralatan, kasbon
owner, peralatan, pajak dan sebagainya sesuai Cashflow yang telah disepakati bersama PARA PIHAK.
 Pasal 5

IMPLEMENTASI DANA

1. Nilai lnvestasi Proyek sebesar Rp. 280.000.000.000.,- (dua ratus delapan puluh satu miliard rupiah)
dan Rp 20.000.000.000,- (dua puluh miliard rupiah) akan ditempatkan dana tunai oleh PIHAK
PERTAMA pada rekening bersama Joint Account sesuai pasal 4 ayat 3 dalam perjanjian ini atas
persetujuan PARA PIHAK.

2. Dana tunai tersebut akan dicairkan dan ditempatkan pada rekening bersama Joint Account yang
dilakukan melalui OVERBOOKING/TT secara bertahap atau partial dan untuk pembayaran sesuai
Rencana Anggaran Biaya (RAB) atau Cashflow atas kesepakatan PARA PIHAK.

Pasal 6

KEWAJIBAN DAN HAK PARA PIHAK

A. Kewajiban dan Hak PIHAK PERTAMA :

1. Berkewajiban untuk meminta pihak Bank fasilitas pelaksana untuk segera menerbitkan Bank
Guarantee 1832 serta mencairkan dan menempatkan dana tunai proyek PIHAK KEDUA di rekening
bersama (Joint Account) sesuai jangka waktu yang telah disepakali bersama.

2. Berhak Melakukan monitoring dan pengawasan proyek secara berkala sesuai

cash flow terutama dalam hal keuangan dan pembangunan.

3. Berhak menunjuk dan menempatkan 2 (dua) orang ke dalam jajaran Anggota Dewan Komisaris
dan Anggota Direktur melalui Rapat Umum Pemegang Saham di perusahaan JO (Joint Operation)
berfungsi selaku Eksekutif, Financial control atau Pengawas Proyek paling lambat 5 (Lima} hari kerja
setelah PIHAK PERTAMA memindahkan dana tunai ke rekening besama yang telah disepakati.

4. Apabila dibutuhkan, berhak melakukan audit sewaktu-waktu atas penggunaan dana-dana proyek,
melakukan rotasi dan mutasi SDM di lingkup struktur Proyek sesuai kesepakatan kedua belah pihak.

5. Mempunyai otoritas dalam pengambilan keputusan dan dengan izinnya berlaku

juga Pihak Ketiga yang mewakilinya dalam hal keadaan darurat.

6. Bekerjasama dengan PIHAK KEDUA dalam menyusun, merencanakan,

melaksanakan strategi pekerjaan proyek dan serta dengan pihaklainnya.

B. Kewajiban dan Hak PIHAK KEDUA :

1. Berkewajiban Menyerahkan data kepemilikan lahan (SHM) periijinan beserta data penunjang
lainnya asli sebagai JAMINAN penyertaan modal Saham setelah dana proyek dicairkan pada rekening
bersama (Joint Account).

2. Mempunyai otoritas penuh dalam melaksanakan proyek dan bertindak sebagai Project Manager
dalam pembangunan proyek sesuai RAB yang telah disepakati.

3. Mempunyai kewenangan penuh terhadap dana-dana keluar masuk kebutuhan proyek yang telah
disetujui bersama dalam RAB (Rencana Anggaran Biaya) dan cashflaw atas persetujuan PARA PIHAK.
Berhak menunjuk dan menempatkan 2 (dua) orang ke dalam jajaran Anggota Dewan Komisaris dan
Anggota Direktur melalui Rapat Umum Pemegang Saham di perusahaan JO (Joint Operation)
berfungsi selaku Eksekutif, Financial control atau Pengawas Proyek paling lambat 5 (lima) hari kerja
setelah PIHAK PERTAMA memindahkan dana tunai ke rekening bersama yang telah disepakati.

5. Melakukan kegiatan-kegiatan secara bersama-sama antara kedua belah pihak serta pihak ketiga
agar proyek dapat dilaksanakan sesuai RAB, cashflow dan sesuai dengan tujuannya bersama.

Pasal 7

MEKANISME ADMINISTRA SI

1. PARA PIHAK menandatangani Surat Perjanjian Kesepakatan Bersama ini.

2. KEDUA PIHAK membuka Perusahaan Baru Joint Operation (JO) dan Rekening Bersama (Joint
Account) urrtuk Pengelolaan atau Operasional Pembangunan di bank yang telah disepakati dengan
specimen bersama di Bilyet Giro (BG), Cek atau surat bank lainnya.

3. Setiap biaya untuk administrasi, Profisi Bank, landing account selama proses pencairan dana,
notaris, survey, kasbon pemilik proyek, operasional, HPP, overhead, per§inan dan lainnya yartg
dikeluarkan mengacu pada RAB (Rancangan Anggaran Biaya) dan Cashflow setelah dana efektif
dilempatkan pada rekening bersama Joint Account sesuai jadwal pada pasal 4 ayat 3 dalam
perjanjian ini atas kesepakatan dan tanggung jawab PARA PIHAK.

Pasal 8

PEMBAGIAN LABA-RUGI USAHA

1. Kompensasi Profit Sharing atau bagi hasil keuntungan bersih adalah dimulai sebelum dan setelah
BEP (Break Even Point), selama waktu kerjasama 25 tahun.

2. Pembagian keuntungan bersih (profit sharing) untuk modal pembiayaan (investasi) sebagai
berikut :

I. Sebelum BEP (Break Even Point)

a. PIHAK PERTAMA memperoleh 60 (Enam puluh persen).

b. PIHAK KEDUA memperoleh 40% (Empat puluh persen).

II. Setelah BEP (Break Even Point)

a. PIHAK PERTAMA memperoleh 40 (Empat puluh persen).

b. PIHAK KEDUA memperoleh 60 (Enam puluh persen).

3. Jika terjadi Rugi atau re-schedule profit, dan atau hal lain dari hasil kerja sama ini, maka akan
disepakati kemudian dalam bentuk addendum oleh PARA PIHAK, kerugian akan diasuransikan masuk
dalam RAB dan Cashflow.
 Pasal 9

LAIN-LAIN

1. PARA PIHAK sepakat untuk memberikan SUCEESS FEE kepada pihak TEAM MEDIASI INVESTOR
sebesar 1 % (Satu persen), MEDIASI OWNER sebesar 1 % (Satu persen) dan MEDIASI TENGAH
sebesar 1 % (Satu persen) dari nilai investasi sesuai pasal 1 ayat 1 dalam perjanjian ini yang dibagi
secara adil dan dibayar langsung ke rekening setiap TEAM MEDIASI sesuai Rencana Anggaran Biaya
(RAB), Cashflow dan surat komitmen yang tidak terpisahkan dengan surat perjanjian ini setelah dana
ditempatkan pada rekening bersama.

2. PARA PIHAK sepakat untuk memberikan piutang atau kasbon bagi hasil keuntungan bersih kepada
PIHAK KEDUA sebesar minimal 1 % (Satu persen) dari nilai investasi untuk pembayaran SSP BPHTB,
restribusi IMB Perijinan, konsultan perencana konstruksi, operasional dan sebagainya.

3. Segala sesuatu yang belum tercantum dan dianggap perlu dalam peqanjian ini akan dilakukan
musyawarah untuk disepakati bersama dalam melakukan perubahan ataupun penambahan akan
menjadi bagian dariperjanjian ini.

4. Waktu Kerjasama PARA PIHAK akan berakhir bilamana PIHAK KEDUA telah mengembalikan secara
penuh DANA INVESTASI sesuai pasal 1 ayat 1 pada perjanjian ini kepada PIHAK PERTAMA.

5 Perihal MOU akhir atas perubahan atau penambahan terkait isi perjanjian, akan

dibuatkan kesepakatan lebih lanjut dihadapan notaris.

6. Tata cara operasional pengelolaan selanjutnya akan diatur kemudian dalam SOP

{Standar Operasional Prosedur) yang disepakati oleh kedua belah pihak.

7. Semua asset yang dipandang perlu dan mempunyai nilai wajib diasuransikan.

Pasal 10

KERAHASIAAN

1. PARA PIHAK sepaham untuk dapat saling bertukar data dan informasi mengenai hal- hal yang
berkaitan dengan pelaksanaan yang semata mata hanya digunakan untuk kepentingan yang
berhubungan dengan maksud dan tujuan perjanjian ini.

2. PARA PIHAK wajib menjaga kerahasiaan data dan informasi yang dimaksud pada ayat 1 dan
menjamin agar pegawainya maupun orang-orang yang bekerja untuknya akan memperlakukan
semua data dan informasi tersebut sebagai hal yang sifatnya rahasia serta tidak menyampaikan
kepada pihak lain tanpa persetujuan tertulis dari PARA PIHAK walaupun SURAT PERJANJIAN INI telah
berakhir, kecuali dalam rangka memenuhi ketentuan perundang-undangan atau keputusan lembaga
peradilan yang mempunyai kekuatan hukum yang pasti.

3. Ketentuan kerahasian ini tetap berlaku sampai berakhirnya perjanjian ini.

 Pasal 11

FORCE MAJEURE/KEADAAN MEMAKSA

Hal-hal Iain yang dalam keadaan Force Majeur, akan diatur dan dimusyawarahkan bersama dengan
mempertimbangkan kondisi di luar kekuasaan PARA PIHAK.

Pasal 12

PERSELISIHAN

1. Jika terjadi perselisihan, langkah awal adalah dilakukan musyawarah untuk mufakat para pihak,
bila dibutuhkan serta dipandang perlu bersedia diteruskan melalui penyelesaian jalur BANI (Badan
Arbitrase Negara Indonesia) di Surabaya.

2. Penyelesaian jalur hukum akan ditempuh melalui kejadian perkara yaitu dimana
ditandatanganinya perjanjian ini.

Pasal 13

ADDENDUM

Hal-hal Iain yang timbul dikemudian hari yang belum tercantum dalam perjanjian kesepakatan
bersama ini jika diperlukan akan dituangkan dalam Surat Addendum tersendiri yang disahkan depan
notaris dan merupakan bagian yang tidak dipisahkan dari perjanjian ini.

Pasal 14

PENUTUP

1. Sural Kesepakatan kerjasama ini dibuat dan ditandatangani oleh kedua belah pihak di Surabaya
pada hari ini, diketahui oleh para pihak, dalam rangkap 2 (dua) bermaterai cukup dan mempunyai
kekuatan hukum yang sama, sebagai awal (Pra MOU) yang akan berlaku saat dana proyek dicairkan
pada rekening bersama Joint Account sesuai pasal 4 ayat 3 dalam perjanjian ini

2. Surat Kesepakatan kerja sama ini berlaku sejak ditandatangani oleh kedua belah pihak sampai
dengan waktu pencairan dana yang disepakati tersebut di atas.

3. Peqanjian kerjasama operasi ini tidak berakhir karena salah satu atau kedua belah pihak
berhalangan tetap dan akan dilanjutkan oleh ahli warls atau penerus lembaga kedua belah pihak.
Ditandatangani di Jogjakarta, 14 Oktober 2022

PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA

PT. TARFIHA SENTRA NUSA PT. WINOTOSASTRO PRIMA KREATIVA

HERMAN M.YUNUS IR. SUPRIHARJO WINOTOSASTRO

CEO, PRESIDEN KOMISARIS KOMISARIS UTAMA

Saksi-saksi :

Azwar Silalahi Mediasi investor Mediasi Tengah Mediasi Owner