SIMULASI PENYUSUNAN LEGAL OPINION

PENDIDIKAN KHUSUS PROFESI ADVOKAT

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS GADJAH MADA
ANGKATAN VIII TAHUN 2023

Tedjo Sutedjo (“Tedjo”) adalah seorang karyawan swasta salah satu perusahan
di Yogyakarta bernama PT Maju Mundur. Belum lama ini Tedjo baru saja
melangsungkan pernikahanya sehingga agar istri dan anak-anaknya nanti memiliki
tempat tinggal yang layak, Tedjo bermaksud membeli rumah disekitar daerah
Kabupaten Sleman agar dekat
dengan tempat kerjanya yang terletak di Jl. Kepuhsari, Jenengan, Maguwoharjo, Kec.
Depok, Kabupaten Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta.

Pada tanggal 25 Januari 2023, bertemu dengan salah satu perusahaan developer

(pengembang property) yang bernama PT Indah Realty (“PT IR”) merupakan Perseroan
Terbatas bersifat tertutup yang berdomisili di Jl. Ring Road Utara, Kaliwaru,
Condongcatur, Kec. Depok, Kabupaten Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta. PT IR
didirikan pada tahun 2017 melalui Akta Pendirian Nomor 19 Tahun 2017 dan telah
mendapatkan pengesahan dari Kementerian Hukum dan HAM Republik Indonesia,
dengan No. AHU-000281999.AH.05.01-Tahun 2017. Di dalam Anggaran Dasar PT IR,
dikatakan bahwa maksud dan tujuan serta kegiatan usaha yang dijalankan oleh PT IR
ialah usaha yang mengembangkan hunian seperti rumah dan atau apartemen.

Tedjo membaca dari laman internet bahwa PT IR sedang menawarkan hunian

perumahan bernama The Indah View dan The Indah Springs yang terletak di Jl. Raya
Solo KM. 8 No. 234, Kalongan, Maguwoharjo, Kec. Depok, Kabupaten Sleman, Daerah
Istimewa Yogyakarta. Karena ingin segera memiliki rumah yang dekat dengan lokasi
kerja Tedjo segera melakukan pemesanan salah satu unit di The Indah View senilai Rp.
431.400.000,00 (empat ratus tiga puluh satu juta empat ratus ribu rupiah) dan membayar
uang sejumlah Rp. 20.000.000,00 (Dua Puluh Juta Rupiah) sebagai tanda jadi.
 Dalam pertemuan tersebut Tedjo juga sekaligus menandatangani Perjanjian
Pengikatan Jual Beli, (“PPJB”) yang mana dalam PPJB tersebut diatur bahwa pembeli
dalam hal ini Tedjo sepakat akan pembayaran unit rumah tersebut akan dilakukan secara
bertahap dengan jangka waktu 6 (enam) bulan. Selain itu kedua belah pihak juga
menyepakati akan melakukan Akta Jual Beli (“AJB”) pada bulan ke 6 ketika pelunasan
sekaligus serah terima unit rumah tersebut.

Akan tetapi pada bulan April 2023 diketahui PT IR jatuh pailit melalui Putusan
Pengadilan Niaga Pada Pengadilan Negeri Semarang Nomor 12/Pdt.Sus-
Pailit/2023/PN SMG. Mengetahui hal tersebut Tedjo panik dan sangat khawatir unit
rumah tersebut disita untuk melunasi utang-utang PT IR, sementara Tedjo belum
melunasi sisa pembayaran yang sebenarnya kurang 2 bulan lagi sudah lunas sehingga
sebagaimana PPJB di awal Tedjo belum memiliki sertifikat hak milik terhadap unit
rumah tersebut. Untuk itu pada tanggal 17 Mei 2023, Tedjo datang ke kantor hukum

saudara/i untuk meminta legal opinion, yaitu berupa langkah hukum apa yang bisa
dilakukan oleh Tedjo untuk menyelamatkan unit rumahnya yang saat ini ada dalam
Boedel Pailit PT IR?
Berdasarkan kasus posisi tersebut anda diminta untuk menyusun Legal Opinion
melalui template sebagai berikut:

Boedel Pailit PT. Indah Realty

A. Fakta Hukum/Kasus Posisi

Tedjo Sutedjo (“Tedjo”) adalah seorang karyawan swasta salah satu
perusahan di Yogyakarta bernama PT Maju Mundur. Belum lama ini Tedjo baru
saja melangsungkan pernikahanya sehingga agar istri dan anak-anaknya nanti
memiliki tempat tinggal yang layak, Tedjo bermaksud membeli rumah disekitar
daerah Kabupaten Sleman agar dekat dengan tempat kerjanya yang terletak di Jl.
Kepuhsari, Jenengan, Maguwoharjo, Kec. Depok, Kabupaten Sleman, Daerah
Istimewa Yogyakarta. Pada tanggal 25 Januari 2023, bertemu dengan salah satu
perusahaan developer (pengembang property) yang bernama PT Indah Realty
(“PT IR”) merupakan Perseroan Terbatas bersifat tertutup yang berdomisili di Jl.
Ring Road Utara, Kaliwaru, Condongcatur, Kec. Depok, Kabupaten Sleman,
Daerah Istimewa Yogyakarta. PT IR didirikan pada tahun 2017 melalui Akta
Pendirian Nomor 19 Tahun 2017 dan telah mendapatkan pengesahan dari
Kementerian Hukum dan HAM Republik Indonesia, dengan No. AHU-
000281999.AH.05.01-Tahun 2017. Di dalam Anggaran Dasar PT IR, dikatakan
bahwa maksud dan tujuan serta kegiatan usaha yang dijalankan oleh PT IR ialah
usaha yang mengembangkan hunian seperti rumah dan atau apartemen.
Tedjo membaca dari laman internet bahwa PT IR sedang menawarkan
hunian perumahan bernama The Indah View dan The Indah Springs yang terletak
di Jl. Raya Solo KM. 8 No. 234, Kalongan, Maguwoharjo, Kec. Depok, Kabupaten
Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta. Karena ingin segera memiliki rumah yang
dekat dengan lokasi kerja Tedjo segera melakukan pemesanan salah satu unit di
The Indah View senilai Rp. 431.400.000,00 (empat ratus tiga puluh satu juta empat
ratus ribu rupiah) dan membayar uang sejumlah Rp. 20.000.000,00 (Dua Puluh
Juta Rupiah) sebagai tanda jadi.
Dalam pertemuan tersebut Tedjo juga sekaligus menandatangani Perjanjian
Pengikatan Jual Beli, (“PPJB”) yang mana dalam PPJB tersebut diatur bahwa
pembeli dalam hal ini Tedjo sepakat akan pembayaran unit rumah tersebut akan
dilakukan secara bertahap dengan jangka waktu 6 (enam) bulan. Selain itu kedua
belah pihak juga menyepakati akan melakukan Akta Jual Beli (“AJB”) pada bulan
ke 6 ketika pelunasan sekaligus serah terima unit rumah tersebut.
Akan tetapi pada bulan April 2023 diketahui PT IR jatuh pailit melalui Putusan
Pengadilan Niaga Pada Pengadilan Negeri Semarang Nomor
12/Pdt.Sus/Pailit/2023/PN SMG. Mengetahui hal tersebut Tedjo panik dan sangat
khawatir unit rumah tersebut disita untuk melunasi utang-utang PT IR,
sementara Tedjo belum melunasi sisa pembayaran yang sebenarnya kurang 2
 bulan lagi sudah lunas sehingga sebagaimana PPJB di awal Tedjo belum memiliki
sertifikat hak milik terhadap unit rumah tersebut.

B. Dokumen Hukum yang Diterima

1. KTP
2. Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB)
3. Bukti Pembayaran (Cicilan)

C. Isu Hukum

Boedel pailit adalah harta kekayaan milik individu atau badan yang
mengalami pailit atau kebangkrutan dan sudah dinyatakan oleh hukum. Proses
pengelolaan boedel pailit adalah setelah pihak peminjam yang mengalami pailit
sudah tidak mampu melakukan pembayaran ketika putusan pernyataan pailit
dikeluarkan. Hak pengelola dari harta yang menjadi boedel pailit ada pada Balai
Harta Peninggalan atau bankrupt estate sebagai pihak kurator. Peran dari kurator
sudah diatur di dalam Pasal 100 UU Nomor 37 Tahun 2004. Pihak kurator
diwajibkan membuat pencatatan boedel pailit maksimal dua hari setelah
mendapatkan surat keputusan pengangkatan sebagai kurator. Sekiranya apabila
ada pihak debitor yang sudah tidak mampu membayar utang, maka harta
kekayaannya harus ditetapkan dulu di pengadilan sebagai boedel pailit. Jika
kedua hal tersebut sudah dipenuhi, pihak kurator berwenang dalam membuat
daftar boedel pailit dengan jangka waktu pencatatan maksimal adalah dua hari.
Pihak kurator akan bekerja dalam mengurus dan membereskan harta pailit di
bawah pantauan hakim pengawas.
Kurator memiliki wewenang dalam hal mengurus dan/atau membereskan
boedel pailit sejak ditetapkannya putusan pailit walaupun nantinya diajukan
kasasi atau peninjauan kembali.Hal ini diatur di dalam peraturan mengenai
Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang pada Pasal 16 UU
Nomor 37 Tahun 2004. Proses pemberesan boedel pailit adalah dengan penjualan
harta. Pihak kurator bisa menentukan harta apa saja yang harus dijual segera dan
cukup disimpan sementara. Kurator adalah balai harta peninggalan atau orang
perseorangan yang diangkat oleh pengadilan untuk mengurus dan membereskan
harta debitor pailit di bawah pengawasan hakim pengawas (Pasal 1 angka 5 UU
Kepailitan). Selain itu, dalam putusan pernyataan pailit, harus diangkat kurator
dan seorang hakim pengawas yang ditunjuk dari hakim pengadilan (Pasal 15 ayat
(1) UU Kepailitan). Apabila barang itu sudah dijual, tetapi belum diserahkan,
maka barang-barang itu masih menjadi milik debitur, karena hak milik baru
beralih berdasarkan penyerahan (baca Pasal 584 jo Pasal 612 BW). Berdasarkan
Pasal 1320 KUHPerdata maka perjanjian pengikat jual beli yang disepakati oleh
Tedjo dan PT. Indah Realty batal demi hukum.
 D. Dasar Hukum
1. Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan
Kewajiban Pembayaran Utang
2. Pasal 584 jo Pasal 612 BW (KUHPerdata)
3. Pasal 1320 BW (KUHPerdata)

E. Kesimpulan dan Saran

Dalam peristiwa diatas dapat disimpulkan bahwa berdasarkan Pasal 1320

KUHPerdata maka perjanjian pengikat jual beli yang disepakati oleh Tedjo dan
PT. Indah Realty batal demi hukum. Dengan demikian, sejumlah uang yang
sudah dibayarkan Tedjo kepada PT. Indah Realty merupakan utang PT. Indah
Realty yag menjadikan Tedjo sebagai kreditur konkuren dalam urutan pembagian
hasil penjualan harta boedel pailit.
Oleh sebab itu saran saya, Tedjo mendatangi pihak kurator dan menunjukkan
surat Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB) untuk didaftarkan sebagai kreditur
konkuren untuk proses pengembalian dana akibat adanya peristiwa kepailitan
yang menyebabkan batalnya perjanjian jual beli antara Tedjo dengan PT. Indah
Realty.

*Saudara/i diperkenankan melakukan improvisasi selama tidak merubah fakta-fakta

hukum sebagaimana termuat dalam kasus posisi ini.