STATUS HAK TANGGUNGAN YANG CACAT PROSEDUR SEBAGAI JAMINAN

KREDIT DIKORPORASI BMT NU CABANG SINGAHAN DITINJAU DARI

PERATURAN UU NOMOR 4 TAHUN 1996 PASAL 8 UUHT .

PROPOSAL SKRIPSI

Diajukan Sebagai Salah Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Sarjana

Hukum

Oleh :

MARIANA RATIH

NIM : 211010201211

PROGRAM STUDI ILMU HUKUM FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS

PAMULANG TANGERANG SELATAN

1
A.Latar belakang

Tanah merupakan satu-satunya objek hak tanggungan, karena hak tanggungan hanya dapat

dibebankan pada hak atas tanahnya saja ataupun dibebankan pula berikut dengan benda lain

yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut. Setiap kegiatan hukum yang

mengenai hak-hak atas tanah tidak dengan sendirinya meliputi benda-benda yang ada di

atas tanah tersebut. Hak tanggungan tersebut haruslah lebih dahulu dibebankan agar

kreditur dapat mengeksekusinya. Proses pembebanan hak tanggungan ini didahului dengan

adanya perjanjian utang piutang yang dapat dibuat baik dengan akta notaris maupun dengan

akta di bawah tangan. Setelah ada perjanjian utang piutang tersebut, dilanjutkan dengan

pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (selanjutnya disingkat APHT), yang dibuat

oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disingkat PPAT). PPAT wajib

mendaftarkan APHT tersebut paling lama dalam waktu 7 hari kerja ke Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kota setempat. Pembebanan dengan hak tanggungan ini akan lebih

menguntungkan kedua belah pihak, sehingga sering kali dijadikan jaminan untuk

mengajukan permohonan kredit dikorporasi.

Hak tanggungan menurut ketentuan Pasal 1 butir 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996

Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda- Benda Yang Berkaitan Dengan

Tanah, adalah :

“Hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang

selanjutnya disebut hak tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas

tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang

2
Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang

merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang

memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-

kreditor lainnya.”Hak tanggungan merupakan bagian dari jaminan kebendaan atas benda

tidak bergerak yang dibebankan pada hak atas tanah.

Jenis koperasi di Indonesia sangat banyak salah satunya ialah koperasi Simpan Pinjam,

koperasi Simpan Pinjam yaitu koprasi yang melakukan usaha penyimpanan dan pinjaman

sejumlah uang untuk keperluan para anggotanya. Koprasi jenis ini sering di sebut

merupakan koprasi kredit yang khusus menyediakan dana kepada anggota yang

memerlukan dana dengan biaya murah tentunya.

Sedangkan menurut Peraturan Menteri Koperasi Dan Usaha Kecil Menengah Nomor 11

Tahun 2018 Tentang Perizinan Usaha Simpan Pinjam Koperasi “Koperasi simpan pinjam

yang selanjutnya disebut KSP adalah Koperasi yang melaksanakan kegiatan usahanya

hanya usaha simpan pinjam”1

Kredit dalam bahasa latin disebut Credere yang artinya percaya. Maksudnya si pemberi

kredit percaya kepada si penerima kredit, bahwa kredit yang disalurkannya pasti akan

dikembalikan oleh penerimanya sesuai perjanjian, sedangkan bagi si penerima kredit berarti

menerima kepercayaan,sehingga mempunyai kewajiban untuk membayar kembali pinjaman

tersebut sesuai dengan jangka waktunya.

1
Peraturan mentri korporasi dan usahs kecil menengah, nomor 11 tahun 2018 tentang perizinan usahs
simpan pinjam korporasi pasal 1 ayat 7.

3
Pemberian pinjaman kredit di lembaga keuangan non bank lebih banyak karena dalam

pelayanan pemberian pinjaman kredit lebih cepat daripada lembaga keuangan perbankan.

Apabila dihubungkan antara pinjaman kredit dengan koperasi maka dapat mengandung

makna bahwa koperasi yang dikatakan sebagai kreditur meminjamkan sejumlah uang

kepada debitur karena dapat dipercaya kemampuannya untuk melunasi pembayaran dengan

lunas beserta dengan bunganya dalam jangka waktu yang telah ditentukan.

Koperasi pun pasti menanggung resiko dalam pemberian pinjaman atau kredit maka sebuah

koperasi harus mempunyai kepercayaan atas kemampuan dan kesanggupan kepada debitur

untuk dapat mengelola pinjaman uang atau kredit dengan baik dan dapat melunasi

hutangnya sesuai dengan waktu yang telah ditentukan. Sehingga untuk menanggulangi

terjadinya resiko yang akan dialami oleh koperasi maka koperasi pun mensyaratkan adanya

jaminan untuk menjamin bahwa debitur pasti akan melunasi hutang sesuai dengan waktu

yang telah disepakati.2

Koperasi mensyaratkan adanya suatu jaminan inipun dapat berupa benda bergerak maupun

yang tidak bergerak. Namun, pada umumnya jaminan yang diberikan oleh debitur kepada

koperasi ialah BPKB ( Bukti Pemilik Kendaraan Bermotor ) dan Sertifikat Hak Milik Atas

Tanah dapat kita sebut sebagai jaminan materiil (jaminan kebendaan).

Jaminan yang paling banyak digunakan sebagai agunan dalam perjanjian kredit Koprasi

adalah hak atas tanah. Karena tanah merupakan jaminan yang paling disukai oleh kreditur.

Sebab, tanah pada umumnya mudah dijual, memiliki nilai dan harga yang tinggi serta terus
2
Hardani dyah ayu perwani,prosedur penyelesaian kredit bermasalah dengan jaminan hak tanggungan
(studi kasus korporasi jati mas masaran).jurnal hukum vol.3 no 2.2017,hal 1.

4
meningkat, mempunyai tanda bukti hak yang berupa sertifikat, sulit digelapkan, dan dapat

dibebani hak tanggungan. Selanjutnya dalam penjelasan umum undang-undang hak

tanggungan dikatakan hak tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan

utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap

kreditur lain.3

Penulisan lebih lanjut akan meneliti STATUS HAK TANGGUNGAN YANG CACAT

PROSEDUR SEBAGAI JAMINAN KREDIT DIKORPORASI BMT NU CABANG

SINGAHAN DITINJAU DARI PERATURAN UU NOMOR 4 TAHUN 1996 PASAL 8

UUHT .

B. Rumusan masalah

Berdasarkan latar belakang permasalahan yang telah diuraikan , serta agar permasalahan

yang akan diteliti menjadi lebih jelas dan penulisan penelitian hukum mencapai tujuan yang

diinginkan , maka permasalahan pokok yang akan diteliti sebagi berikut :

1. Bagaimana Status hak tanggungan yang cacat prosedur sebagai jaminan kredit

dikorporasi simpan pinjam BMT NU singahan?

2. Bagaimanakah penyelesaian masalah Status hak tanggungan yang cacat prosedur

sebagai jaminan kredit dikorporasi simpan pinjam BMT NU singahan?

C. Tujuan penelitian

3
Hukum agrarian Indonesia halaman 207

5
Berdasarkan rumusan masalah yang telah dibuat , tujuan yang ingin saya capai dari

penelitian hukum ini adalah untuk mengetahui status hak tanggungan yang cacat prosedur

sebagai jaminan kredit dikorporasi bmt NU singahan ditinjau dari peraturan UU No 4 tahun

1996 pasal 8 UUHT

D. Manfaat Penelitian

Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah untuk teoritis dan praktis.

1. Manfaat Teoritis

Penelitian ini secara teoritis diharapkan dapat bermanfaat untuk digunakan sebagai dasar

acuan teoritis dalam membahas dan mempelajari status hak tanggungan yang cacat

prosedur sebagai jaminan kredit dikorporasi bmt NU singahan ditinjau dari peraturan UU

No 4 tahun 1996 pasal 8 UUHT

2. Manfaat Praktis

Penelitian ini secara praktis diharapkan dapat bermanfaat bagi para praktisi

hukum dan masyarakat pada umumnya dalam menerapkan status hak tanggungan yang

cacat prosedur sebagai jaminan kredit dikorporasi bmt NU singahan ditinjau dari peraturan

UU No 4 tahun 1996 pasal 8 UUHT

E. Kerangka Teori

6
Terkait dengan teori perlindungan hukum, ada beberapa ahli yang menjelaskan bahasan ini,

antara lain yaitu Fitzgerald, Satjipto Raharjo, Phillipus M Hanjon dan Lily Rasyidi. 4

Fitzgerald mengutip istilah teori perlindungan hukum dari Salmond bahwa hukum

bertujuan mengintegrasikan dam mengkoordinasikan berbagai kepentingan dalam

masyrakat karena dalam suatu lalulintas kepentingan, perlindungan terhadap kepentingan

tertentu dapat dilakukan dengan cara membatasi berbagai kepentingan di lain pihak.

Kepentingan hukum adalah mengurusi hak dan kepentingan manusia, sehingga hukum

memiliki otoritas tertinggi untuk menentukan kepentingan manusia yang perlu diatur dan

dilindungi. Perlindungan hukum harus melihat tahapan yakni perlindungan hukum lahir

dari suatu ketentuan hukum dan segala peraturan hukum yang diberikan oleh masyarakat

yang pada dasarnya merupkan kesepakatan masyarakat tersebut untuk mengatur hubungan

perilaku antara anggota-anggota masyarakat dan antara perseorangan dengan pemerintah

yang dianggap mewakili kepentingan masyarakat.

Menurut Satjipto Rahardjo, Perlindungan hukum adalah memberikan pengayoman terhadap

hak asasi manusia (HAM) yang dirugikan orang lain dan perlindungan itu diberikan kepada

masyarakat agar dapat menikmati semua hak-hak yang diberikan oleh hukum.

Selanjutnya menurut Phillipus M. Hadjon bahwa perlindungan hukum bagi rakyat sebagai

tindakan pemerintah yang bersifat preventif dan resprensif. Perlindungan Hukum yang

preventif bertujuan untuk mencegah terjadinya sengketa, yang mengarahkan tindakan

pemerintah bersikap hati-hati dalam pengambilan keputusan berdasarkandiskresi dan

4
Digilid IAIN palangkaraya landasan teori dan konsep ,satjipto raharjo,ilmu hukum halaman 53

7
perlindungan yang resprensif bertujuan untuk mencegah terjadinya sengketa, termasuk

penanganannya di lembaga peradilan.

Sedangkan menurut Lili Rasjidi dan I.B Wysa Putra bahwa hukum dapat didifungsikan

untuk menghujudkan perlindungan yang sifatnya tidak sekedar adaptif dan fleksibel,

melaikan juga predektif dan antipatif.

Dari uraian para ahli diatas memberikan pemahaman bahwa perlindungan hukum

merupakan gambaran dari bekerjanya fungsi hukum untuk mewujudkan tujuan-tujuan

hukum, yakni keadilan, kemanfaatan dan kepastian hukum. Perlindungan hukum adalah

suatu perlindungan yang diberikan kepada subyek hukum sesuai dengan aturan hukum,

baik itu yang bersifat preventif maupun dalam bentuk yang bersifat represif, baik yang

secara tertulis maupun tidak tertulis dalam rangka menegakkan peraturan hukum.

F. Orisinalitas Penelitian

Menjabarkan bahwa tulisan ini asli dan menunjukkan bahwa terdapat tulisan lain yang

hampir sama dengan tulisan penulis. Penulisan hukum/skripsi dengan judul pendaftaran

Hak Tangungan Yang batal demi hukum Ditinjau Dari Peraturan UU Nomor 4 Tahun 1996

Pasal 8 UUHT merupakan bukan plagiasi dari hasil skripsi orang lain dan merupakan hasil

karya asli dari penulis. Terdapat tiga skripsi yang akan penulis cantumkan sebagai

pembanding, yaitu:

8
1. Rafika Nurul Warda NIM 145010101111006 Fakultas Hukum Universitas

Brawijaya Malang Tahun 2018

a. Judul skripsi

Peralihan hak atas tanah ke atas nama kreditur akibat debitur wanprestasi dalam

putusan (No. 21/Pdt.G/2016/PN.Bla)

b. Rumusan Masalah

a. Apakah dasar pertimbangan hakim dalam putusan Putusan No.

21/Pdt.G/2016/PN.Bla sudah sesuai dengan hukum positif tentang

perjanjian, jaminan, dan klausul mutlak di Indonesia?

b. Apakah akibat hukum pencantuman klausul janji untuk mengalihkan objek

jaminan kepada kreditur jika debitur wanprestasi pada perjanjian utang

piutang dan pernyataan pengosongan?

c. Tujuan Penelitian

Berdasarkan rumusan masalah yag diuraikan diatas, maka penulis

menyimpulkan tujuan penelitian sebagai berikut:

a. Untuk mengetahui dan menganalisis dasar pertimbangan hakim dalam

putusan Putusan No. 21/Pdt.G/2016/PN.Bla sudah sesuai dengan hukum

positif tentang perjanjian, perbankan, dan jaminan di Indonesia.

b. Untuk mengetahui dan menganalisis akibat hukum pencantuman klausul

janji untuk mengalihkan objek jaminan kepada kreditur jika debitur

wanprestasi pada perjanjian utang piutang dan pernyataan pengosongan.

9
d. Hasil Penelitian

Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan oleh penulis, maka dapat

disimpulkan sebagai berikut:

Dilihat dalam hukum perjanjian, putusan hakim yang membatalkan seluruh

perjanjian antara Tuan Oktavia Cokrodiharjo dan Nyonya Eny Rahayu telah

sesuai karena dalam perjanjian tersebut mengandung sebab yang tidak halal

yang bertentangan dengan Pasal 1320KUH Perdata yaitu dengan pencantuman

klausul mutlak dalam perjanjian, hal tersebut bertentangan dengan Instruksi

Menteri Dalam Negeri Nomor14Tahun 1982. Dikarenakan klausul dalam

perjanjian tersebut merupakan klasusul mutlak sehingga hakim memutuskan

perjanjian yang dilakukan Tuan Oktavia Cokrodiharjo dan Nyonya Eny Rahayu

batal demi hukum, putusan tersebut senada dengan hukum positif Indonesia

tentang perjanjian yang telah diuraikan.

Sedangkan menurut hukum jaminan, hakim memutus berdasarkan UU Nomor 4

Tahun 1996 Tentang hak tanggungan tidak sesuai dengan hukum positif di

Indonesia tentang jaminan, karena dalam hal ini jaminan utang piutang tidak

dibebani hak tanggungan, jadi dasar pertimbangan hakim tidak dapat tunduk dan

tidak sesuai dengan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak

Tanggungan.

Akibat hukum dalam akta perjanjian yang kedua belah pihak batal demi hukum

akan tetapi tidak berkekuatan hukum pada gugatan wanprestasi jika pihak

10
 penggugat mengajukan gugatan ulang dan tidak dapat membatalkan kewajiban

pihak tergugat mengembalikan utang kepada pihak penggugat.

2. Agus Krisna NPM 191021017 Fakultas Hukum Bisnis Pasca Sarjana Universitas

islam riau pekanbaru Tahun 2021

a. Judul skripsi

Analisis yuridis pendaftaran hak tanggungan guna kepastian hukum

penyelesaian kredit bermasalah (studi kasus kantor pertanahan kabupaten

Kampar-riau).

b. Rumusan masalah

a) Bagaimana perlindungan hukum kepada kreditur ketika debitur wanprestasi

dalam suatu perjanjian kredit dengan jaminan Hak Tanggungan ?

b) Bagaimanakah penafsiran ketentuan dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun

1996 yang berkaitan dengan tanah yang memberikan perlindungan hukum

kepada kreditur ketika debitur wanprestasi ?

c. Tujuan penelitian

a) Untuk mengetahui perlindungan hukum kepada kreditur ketika debitur

wanprestasi

dalam suatu perjanjian kredit dengan jaminan Hak Tanggungan

b) Untuk mengetahui penafsiran ketentuan dalam Undang-Undang Nomor 4

Tahun 1996 yang berkaitan dengan tanah yang memberikan perlindungan

hukum kepada

kreditur ketika debitur wanprestasi.

11
 d. Hasil penelitian

Bentuk penyelesaian kredit bermassalah yang telah dibebankan hak tanggungan

(studi kasus kantor pertanahan kabupaten Kampar-riau) bank menjual objek hak

tanggungan dengan kekuassaan sendiri melalui pelelangan umum atau penjualan

memalui penjualan bawah tangan , kendala yang dihadapi dalam penyelasain

kredit bermasalah yang telah dibbebankan hak tanggungan dan upaya untuk

mengatasi kendala tersebut yaitu adanya gugatan hukum debitur terhadap

kreditur terkait dengan perjanjian kredit sebelum dilaksanakan permohonan

lelang belum dilakukan pendaftaran hak tanggungan karena adanya kekurangan

dokumen gugatan hukum dipengadilan TUN harga objek yang dilelang yang

ditentukan lebih rendah dari jaminan , permasalahan pengosongan objek hak

tangungan setelah dilaksanakan lelang . upaya yang dapat dilakukan untuk

mengatassi kendala diantaranya bank dapat memberikan penjelasan yang cukup

terkait dengan pemberian pinjaman dan konsekuensi hukum terhadap kelalaian

dalam pembayaran kredit bahwa bank dalam proses penyelesain kredit

bermasalh harus melaksanakan procedural pihak kreditur dapat mengajukan

permohonan ke pengadilan untuk menjatuhkan sita jaminan diatas objek

jaminan dan upaya pendekatn kepada debitur atau keluarganya . sebaiknya bank

memberikan restrukturisasi kredit untuk kreditur yang bermasalah sebelum

melakukan exsekusi terhadap hak tanggungan .

3. Lusi Miryani NIM A.131.16.0099 Fakultas hukum Universitas semarang Tahun

2020

12
a. Judul skripsi

Pendaftaran akta pemberian hak tanggugan dengan agunan setifikat tanah

b. Rumusan masalah

a) Bagaimana pelaksanaan pendaftaran akta pemberian hak tanggungan dengan

agunan sertifikat tanah?

b) Apakah akibat hukum lewatnya batas waktu kewajiban mendaftarkan akta

pemberian hak tanggungan oleh PPAT?

c. Tujuan penelitian

a) Untuk mengetahuipelaksanaan pendaftaran akta pemberian hak tanggungan

dengan agunan sertifikat tanah.

b) Untuk mengetahui akibat hukum lewatnya batas waktu kewajiban

mendaftarkan akta pemberian hak tanggungan oleh PPAT.

d. Hasil penelitian

Pendaftaran hak tanggungan sekarang diberlakukan dengan sistem HT-el

dengan cara pihak PPAT mengajukan cek sertipikat ke kantor pertanahan lewat

sistem HT-el. Jika cek sertipikat sudah keluar, akta SKMHT dan APHT serta

data yang berkaitan sudah komplit, selanjutnya diinput ke sistem HT-el dengan

cara di scan semua dokumennya. Jika surat pengantar akta sudah turun, maka

semua akta dan data-data dikasihkan ke pihak kreditor untuk input berkas ke

sistem HT-el. Jika sudah, maka akan keluar SPS PNBP yang akan dibayarkan

oleh pihak PPAT ke kantor pos ataupun bank. Setelah itu menunggu selama 7

hari untuk BPN input koreksi, bisa untuk PPAT maupun pihak kreditor (bank),

13
jika sudah dikoreksi dan sudah tidak ada koreksian, maka akan terbit surat hak

tanggungan.

Akibat hukum dari hak tanggungan yang melebihi batas waktu di kantor

pertanahan Kabupaten Kendal tetap bisa diterima oleh kantor pertanahan, tetapi

kantor pertanahan mewajibkan PPAT yang terlambat untuk membuat surat

keterangan dan pernyataan terlambat disertai alasan keterlambatan dan berkas

pendaftaran hak tanggungan tersebut bisa diterima dan tetap diproses karena

dalam Pasal 114 ayat (7) Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN

Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah

Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah telah disebutkan bahwa

“Ketentuan pendaftaran Hak Tanggungan harus dilaksanakan oleh Kantor

Pertanahan walaupun pengiriman berkas oleh PPAT dilakukan sesudah waktu

yang ditetapkan.” Keterlambatan pendaftaran mengakibatkan tertundanya Hak

Tanggungan tersebut lahir, namun tidak mempengaruhi keabsahan APHT yang

didaftarkan. Konsekuensi akan lewatnya batas waktu mendaftarkan APHT oleh

PPAT, menimbulkan sanksi administratif terhadap PPAT yaitu berupa teguran

lisan jika masih pertama melakukan keterlambatan, jika terulang maka BPN

akan memberikan teguran secara tertulis kepada PPAT agar memperhatikan

ketentuan batas waktu yang telah ditetapkan. Keterlambatan pendaftaran juga

menimbulkan kerugian terhadap pihak-pihak yang berkepentingan khususnya

kreditur sebab pendaftaran hak tanggungan menjadi penentu lahirnya hak

tanggungan. Belum terdaftarnya APHT menyebabkan tidak terikatnya pihak

14
 ketiga terhadap janji-janji yang diperjanjikan kreditur dan pemilik obyek hak

tanggungan. Pendaftaran hak tanggungan bertujuan agar sertipikat hak

tanggungan dapat lahir dan kreditur sebagai pihak yang berkepentingan

dilindungi haknya oleh Undang-Undang Hak Tanggungan sebagai kreditur

preferen yang memiliki kedudukan diutamakan dalam pelunasan utang debitur.

Ketiga skripsi yang telah disebutkan di atas, berbeda dengan skripsi yang akan

penulis teliti. Letak perbedaannya adalah pada skripsi Rafika Nurul Warda

membahas Peralihan hak atas tanah ke atas nama kreditur akibat debitur

wanprestasi, Agus Krisna menganalisis pendaftaran hak tanggungan guna kepastian

hukum untuk menyelesaikan kredit bermasalah, Lusi Miryani membahas

Pendaftaran akta pemberian hak tanggugan dengan jaminan setifikat tanah . skripsi

yang akan peneliti t menekankan pada status hak tanggungan yang cacat prosedur

sebagai jaminan kredit dikorporasi bmt NU singahan ditinjau dari peraturan UU No

4 tahun 1996 pasal 8 UUHT

G. Sistematika Penulisan

Dalam melakukan penulisan ini, secara keseluruhan akan dibagi kedalam empat bab yang

masing-masing bab terdiri dari sub bab yang memerlukan pengembangan apabila

diperlukan pembahasan yang lebih terperinci:

BAB I : PENDAHULUAN

15
Bab yang merupakan pendahuluan yang memberikan gambaran umum yang menguraikan

mengenai Latar Belakang, Rumusan masalah, tujuan, Manfaat penelitian, Kerangka teoritis,

orisinalitas penelitian dan Sistematika penulisan.

BAB II : TINJAUAN PUSTAKA

Adalah bab yang membahas mengenai pengertian hak tanggungan, Perjanjian dan Jaminan.

BAB III : PEMBAHASAN

Dalam bab ini penulis membahas faktor yang melatarbelakangi terjadinya suatu subrogasi,

dan permasalahan mengenai : pendaftaran Hak Tangungan Yang batal demi hukum

Ditinjau Dari Peraturan UU Nomor 4 Tahun 1996 Pasal 8 UUHT

BAB IV : PENUTUP

Dalam bab penutup, penulis akan memberikan kesimpulan terkait dengan hasil penelitian

dan juga saran-saran.

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Tinjauan umum tentang hak tangunggan

1. Pengertian Hak Tanggungan

16
 Pasal 1 angka 1 UU no 4 tahun 1996 tentang hak tanggungan atas tanah beserta benda-

benda yang berkaitan dengan tanah,yang selanjutnya disebut “hak tanggungan”adalah

hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UU no

5 tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok-pokok agraria, berikut atau tidak benda-

benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah ituu ,untuk pelunasan utang

tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu

terhadap kreditor-kreditor lain.5

Menurut, para ahli, Prof. Budi Harsono mengartikan Hak Tanggungan adalah

penguasaan hak atas tanah, berisi kewenangan bagi kredittur untuk berbuat sesuatu

mengenai tanah yang dijadikan agunan. Tetapi bukan untuk dikuasai secara fisik dan

digunakan, melainkan untuk menjualnya jika debitur cedera janji, dan mengambil dari

hasilnya seluruhnya atau sebagian sebagai pembayaran lunas hutang debitur kepadanya.

Hak tanggungan sebagai lembaga hak jaminan atas tanah yang kuat mempunyai ciri-ciri

sebagai berikut :

a. Memberikan kedudukan yang utama atau mendahului kepada pemegangnya .

b. Selalu mengikuti objek yang dijaminkan dalam tangan siapapun objek itu

berada.

c. Memenuhi atas spesialitas dan publitas sehingga dapat mengikuti pihak ketiga

dan memberikan kepatian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan.

5
Buku hukum agraria Indonesia karya DR.H.M.ARBA,SH.,M.HUM. halaman 207

17
 d. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekuusinya.6

A. Sifat dan Ciri Hak Tanggungan

Hak tanggungan sebagai lembaga jaminan atas tanah yang kuat dan mampu memberikan

kepastian hukum bagi para pihak, mempunyai dengan ciri-ciri sebagai berikut :7

1) Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului kepada

pemegangnya (kreditor tertentu)

Dari definisi mengenai hak tanggungan sebagaimana dikemukakan di atas, diketahui bahwa

hak tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor terhadap

kreditor-kreditor lain. Yang dimaksud dengan “kedudukan yang diutamakan kepada

kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain”,

2) Selalu mengikuti objek yang dijaminkan di tangan siapapun objek itu

berada.

Ketentuan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah

Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah menyatakan bahwa hak tanggungan

tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada, sehingga hak

tanggungan tidak akan berakhir sekalipun objek hak tanggungan itu beralih ke pihak lain

oleh sebab apa pun juga.

3) Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas,

6
Buku hukum agraria Indonesia karya DR.H.M.ARBA,SH.,M.HUM. halaman 208
7
Undang-undang hak tangunggan ,op.cit.,penjelasan umum angka 3

18
sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak

yang berkepentingan. Asas spesialitas diaplikasikan dengan cara pembuatan Akta

Pemberian Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Sedangkan asas publisitas

diterapkan pada saat pendaftaran pemberian hak tanggungan di Kantor Pertanahan.

Pendaftaran tersebut merupakan syarat mutlak untuk lahirnya hak tanggungan tersebut dan

mengikatnya hak tanggungan terhadap pihak ketiga

4) Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.

Keistimewaan lain dari hak tanggungan yaitu bahwa hak tanggungan merupakan hak

jaminan atas tanah yang mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya. Apabila debitor

wanprestasi tidak perlu ditempuh cara gugatan perdata biasa yang memakan waktu dan

biaya. Bagi kreditor pemegang hak tanggungan disediakan cara-cara khusus, sebagaimana

yang telah diatur dalam pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak

Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.

Disamping memiliki empat ciri di atas Hak Tanggungan juga mempunyai beberapa sifat

seperti :

a) Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi

Maksud dari hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi, yaitu hak tanggungan membebani

secara utuh objeknya dan setiap bagian dari padanya8. Pelunasan sebagian utang yang

8
Undang-undang hak tangunggan op,cit penjelasan pasal 2 ayat (1)

19
dijamin tidak membebaskan sebagian objek dari beban hak tanggungan. Hak tanggungan

yang bersangkutan tetap membebani seluruh objek untuk sisa utang yang belum dilunasi.9

b) Hak tanggungan merupakan perjanjian accesoir.

Hak tanggungan diberikan untuk menjamin pelunsaan hutang debitor kepada kreditor, oleh

karena itu hak tanggungan merupakan perjanjian accesoir pada suatu perjanjian yang

menimbulkan hubungan hukum utang-piutang sebagai perjanjian pokok. Kelahiran,

eksistensi, peralihan, eksekusi, berakhir dan hapusnya hak tanggungan dengan sendirinya

ditentukan oleh peralihan dan hapusnya piutang yang dijamin pelunasannya. Tanpa ada

suatu piutang tertentu yang secara tegas dijamin pelunasannya, maka menurut hukum tidak

akan ada hak tanggungan.10

2. Dasar Hukum HakTanggungan

Dasar hukum pelaksanaan hak tanggungan adalah sebagai berikut :

a) UUPA Pasal 25,33,39 mengenai hak milik ,hak guna usaha ,hak guna

bangunan sebagai objek hak tanggungan dan pasal 51.

b) UU No 4 tahun 1996 tentang hak tanggungan atas tanah beserta benda-

benda yang berkaitan dengan tanah.

c) PP No 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.

9
Digital 131041-t 27412 tinjauan literature .hal 3 (boedi harsono.op.cit hal 420)
10
Digital 131041-t 27412 tinjauan literature .hal 3(boedi harsono .op.cit.hal 423)

20
 d) Peraturan menteri negara agraria/kepala BPN No 3 tahun 1996 tentang

bentuk surat kuasa membebankan hak tanggungan,buku hak tanggungan dan

sertifikat hak tanggungan .

e) Peraturan menteri negara agraria / kepala BPN No 4 tahun 1996 tentang

penetapan batas waktu penggunaan surat kuasa membebankan hak

tanggungan untuk menjamin pelunasan kredit-kredit tertentu .

f) Peraturan menteri negara agraria/kepala BPN No 5 tahun 1996 tentang

pendaftaran hak tangungaan .11

3. Asas-asas Hak Tanggungan

Asas-asas hak tanggungan tersebar dan diatur dalam berbagai pasal dan penjelasan dari

UUHT. Asas-asas hak tanggungan tersebut adalah :

1. Mempunyai kedudukan yang diutamakan bagi kreditur pemegang hak

tanggungan (pasal 1 ayat (1) UUHT)

2. Tidak dapat dibagi-bagi (pasal 2 ayat (1) UUHT)

3. Hanya dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada (pasal 2 ayat (2) UUHT)

4. Dapat dibebankan selain tanah juga berikut benda-benda lain yang berkaitan

dengan tanah tersebut (pasal 4 ayat (4) UUHT);

5. Dapat dibebankan atas benda lain yang berkaitan dengan tanah

11
Buku hukum agraria Indonesia karya DR.H.M.ARBA,SH.,M.HUM. halaman 208-209

21
 yang baru akan ada dikemudian hari (pasal 4 ayat (4) UUHT) dengan

syarat diperjanjikan dengan tegas

6. Sifat diperjanjikannya adalah tambahan (acceseoir), (pasal 10 ayat (1), pasal 18

ayat (1) UUHT)

7. Dapat dijadikan untuk utang yang baru akan ada (pasal 3 ayat (1) UUHT)

8. Dapat menjamin lebih dari satu utang (pasal 3 ayat (2) UUHT)

9. Mengikuti objek dalam tangan siapa pun objek itu berada (pasal 7 UUHT)

10. tidak dapat diletakkan sita oleh pengadilan

11. Hanya dapat dibebakan atas tanah tertentu (pasal 8, pasal 11 ayat (1) UUHT)

12. Wajib didaftarkan (pasal 13 UUHT)

13. Pelaksanaan eksekusi mudah dan pasti

14. Dapat dibebankan dengan disertai janji-janji (Pasal 11 ayat (2) UUHT).

4. Subjek Hak Tanggungan

Mengenai subjek hak tanggungan ini diatur dalam Pasal 8 dan Pasal 9 UUHT, dari

ketentuan dua pasal tersebut dapat disimpulkan bahwa yang menjadi subjek hukum dalam

hak tanggungan adalah subjek hukum yang terkait dengan perjanjian pemberi hak

tanggungan. Di dalam suatu perjanjian hak tanggungan ada dua pihak yang mengikatkan

diri, yaitu

a) Pemberi Hak Tanggungan, yaitu orang atau pihak yng menjaminkan objek hak

tanggungan (debitur).

22
 b) Pemegang Hak Tanggungan, yaitu orang atau pihak yang menerima hak

tanggungan sebagai jaminan dari pihutang yang diberikannya.

Dalam pasal 8 dan pasal 9 UUHT memuat ketentuan mengenai subjek hak tanggungan,

yaitu sebagai berikut :

a) Pemberi Hak Tanggungan, yaitu orang perorangan atau badan hukum yang

mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak

tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan itu dilakukan.

b) Pemegang Hak Tanggungan, yaitu orang perorangan atau badan hukum yang

berkedudukan sebagai pihak yang mendapatkan pelunasan atas pihutang yang

Subjek hak tanggungan selain warga negara Indonesia, dengan ditetapkannya hak pakai

atas tanah negara sebagai objek hak tanggungan, bagi warga negara asing juga

dimungkinkan untuk dapat menjadi subjek hak tanggungan, apabila memenuhi syarat-

syarat sebagai berikut:

a) Sudah tinggal di Indonesia dalam waktu tertentu.

b) Mempunyai usaha di Indonesia.

c) Kredit itu digunakan untuk kepentingan pembangunan diwilayah Republik

Indonesia.

5. Objek Hak Tanggungan

23
 Didalam UU No 4 tahun 1996 tentang hak tanggungan sebagaimana dimaksud

dalam penjelasan umum angka 5 dan penjelasan pasal 4 ayat (1) sebagai berikut :

a) Dapat dinilai dengan uang, karena yang dijamin berupa uang.

b) Termasuk hak yang didaftar dalamm daftar umum, karena harus memenuhi

syarat publisitas.

c) Mempunyai sifat dapat dipindahtangankan, karena apabila debitur cidera

janji benda yang dijadikan jaminan akan dijual dimmuka umum.

d) Memerlukan penunjukan dengan undang-undang.12

Dengan adanya persyaratan tersebut,maka yang merupakan objek hak

tanggungan sebagai berikut :

1. Menurut ketentuan pasal 4 ayat (1) hak atas tanah yang dapat dibebani hak

tanggungan adalah sebagai berikut.

a) Hak Milik.

b) Hak Guna Usaha.

c) Hak Guna Bangunan.

2. Menurut ketentuan pasal 4 ayat (2) adalah :

Hak pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib

didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindah tangankan. Hak pakai yang

dimaksudkan adalah hak pakai yang diberikan kepada perseorangan dan

12
Buku hukum agraria Indonesia karya DR.H.M.ARBA,SH.,M.HUM. halaman 212

24
 badan-badan hukum selama jangka waktu tertantu untuk keperluan pribadi

atau usaha.

3. Menurut ketentuan pasal 4 ayat (4) objek hak tanggungan juga membuka

kemungkinan membebankan tanah berikut atau tidak berikut bangunan dan

tanaman yang ada diatasnya.sebagaimana dimaklumi hukum tanah nasional

kita didasarkan pada hukum adat yang dalam hubunganya dengan bangunan

dan tanaman menggunakan asas pemisahan horizontal, menurut asas

tersebut bangunan da tanaman yang berada diatas tanah bukan merupakan

bagian tanah yang bersangkutan. Maka perbuatan-perbuatan hukum

mengenai tanah tidak dengan sendirinya meliputi bangunan dan/atau

tanaman yang berada diatasnya.

4. Objek hak tanggungan adalah hak atas tanah yang ditunjuk oleh UU No 16

tahun 1985 tentang rumah susun (pasal 27)

a. Rumah susun yang berdiri diatas tanah hak milik,hak guna bangunan dan

hak pakai yang diberikan oleh negara lain.

b. Hak milik atas satuan rumah susun dan bangunanya berdiri diatas tannah

hak-hak yang disebut diatas.13

UUHT menetapkan bahwa hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan hutang dengan

dibebani hak tanggungan. UUHT tidak menyebutkan secara rinci hak guna bangunan

yang mana yang dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.

Hak guna bangunan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak
13
Buku hukum agraria Indonesia karya DR.H.M.ARBA,SH.,M.HUM. halaman 214

25
 Tanggungan ada tiga macam, yaitu Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara, Hak Guna

Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan dan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik.

Dari tiga macam Hak Guna Bangunan tersebut seharusnya UUHT menetapkan bahwa

hanya Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara dan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak

Pengelolaan yang dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan,

sedangkan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik tidak dapat dijadikan jaminan

hutang dengan dibebani hak tanggungan dikarenakan Hak Guna Bangunan atas tanah

Hak Milik meskipun wajib didaftarkan akan tetapi tidak dapat dipindahtangankan

kepada pihak lain.

6. Pemberi dan pemegang hak tanggungan

Sesuai ketentuuan pasal 8 UUHT bahwa pemberi hak tanggungan adalah

perorangan atau badan hkum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan

perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan yang bersangkutan. Kewenangan

untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan harus ada pada

pemberi hak tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan dilakukan.

Sedangkan yang menjadi pemegang hak tanggungan menurut ketentuan pasal 9

UUHT adalah orang perorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai

pihak yang berpiutang .

Dengan demikian, maka baik sabagai pemberi maupun sebagai pemegaang hak

tanggungan adalah orang perorangan dan badan hukum. 14

14
Buku hukum agraria Indonesia karya DR.H.M.ARBA,SH.,M.HUM. halaman 214

26
 7. Pemberian hak tanggungan

Pasal 10 UUHT menentukan bahwa pemberian hak tanggungan didahuli dengan

janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu,

yag dituangkan didalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian

utang-piutang yang bersangkutan ata perjanjian lainya yang menimbulkan utang

tersebut. pemberian hak tanggungan dilakukan oleh PPAT sesuai dengan peraturan

perundang-undangan yang berlaku. Apabila objek hak tanggungan berupa hak atas

tanah yang berasal dari korvensi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk

didaftarkan akan tetapi pendaftaranya belum dilakukan bersamaan dengan

permohonan pendaftaran hak tasa tanah yang bersangkutan. Jika tanah yang

dijadikan jaminan belum bersertifikat yang wajib bertindak sebagai saksi adalah

kepada desa/lurah dan seorang angoya pemerintahan desa/kelurahan yang

bersangkutan.15

Pemberi hak tanggungan wajib hadir sendiri, karena pada asesnya pembebasan hak

tanggungan wajib dilakukan oleh pemberi hak tanggungan sebagai yang bertindak

atas objek hak tanggungan. Dapat juga dikuasakan kepada pihak lain dengan

membuat surat kuasa yang dilakukan dihadapan notaris atau PPAT dengan akta

otentik yang bentukanya diatur oleh peraturan menteri negara agraria/kepala BPN

No 3 tahun 1996.

15
Buku hukum agraria Indonesia karya DR.H.M.ARBA,SH.,M.HUM. halaman 215

27
 Di dalam akta pemberian hak tanggungan wajib mencantumkan syarat spesialitas

menurut pasal 11 ayat (1) yaitu :

a) Nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan.

b) Domisili pihak-pihak sebagaimana dimaksud pada huruf a, dan apabila

diantara mereka ada yang berdomisili diluar Indonesia, baginya harus pula

dicantumkan suatu domisili pilihan diindonesia,dan dalam hal domisili

pilihan itu tidak dicantumkan kantor PPAT temoat pembuatan akta pemberi

hak tanggungan dianggap sebagai domisili yang dipilih.

c) Penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin

d) Nilai tanggungan

e) Uraian yang jelas mengenai objek hak tanggungan.16

8. Pendaftaran hak tanggungan

Pendaftara hak tanggungan diatur dalam pasal 13 sampai 14 UUHT. Akta

Pemberian Hak Tanggunan (APHT) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT) wajib didaftarkan. Secara sistematis tata cara pendaftaran dikemukakan

berikut ini :17

a) Pendaftaran dilakukan di Kantor Pertanahan

b) PPAT dalam waktu 7 hari setelah ditandatangani pemberian hak tanggungan

wajib mengirimkan akta pendaftaran hak tanggungan dan warkah lainnya

kepada Kantor Pertanahan serta berkas yang diperlukan.

16
Buku hukum agraria Indonesia karya DR.H.M.ARBA,SH.,M.HUM. halaman 215-218

17
State Islamic universitas sultan syarif kasim riau tinjauan umum tentanh hak tangungan hal 11

28
 c) Kantor Pertanahan membuatkan buku tanah hak tanggungan dan

mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek hak

tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah

yang bersangkutan

d) Tanggal buku tanah hak tanggungan adalah tanggal hari ketujuh setelah

penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya.

Jika hari ketujuh itu jatuh hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi

tanggal hari kerja.

e) Hak tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah hak tanggungan

dibuatkan (pasal 13 UUHT).

f) Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan. Sertifikat Hak

Tanggungan memuat irah-irah dengan kata-kata “Demi Keadilan

Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. Sertifiakt Hak Tanggungan

mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan.

Sertifiakt Hak Tanggungan diberikan kepada pemegang hak tanggungan.

9. Peralihan Hak Tanggungan

Pada dasarnya hak tanggungan dapat dialihkan kepada pihak lainnya. Peralihan hak

tanggungan ini diatur dalam pasal 16 sampai 17 Undag-undang Nomor 4 Tahun

1996. Peralihan Hak Tanggungan dapat dilakukan dengan cara :

a) Cessi, yaitu perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditur pemegang

hak tanggungan kepada pihak lainnya. Cessi harus dilakukan dengan akta

autentik dan akta dibawah tangan. Secara lisan tidak sah.

29
b) Subrogasi, yaitu penggantian kreditur oleh pihak ketiga yang melunasi

hutang debitur. Ada dua cara terjadinya subrogasi, yaitu :

i. Melalui perjanjian (kontraktual);

Subrogasi kontraktual dilakukan dengan cara : (1) kreditur

menerima pembayaran baik untuk sebagian maupun untuk

seluruhnya dari pihak ketiga, dan serta merta mengalihkan

hak dan tuntutan yang dimilikinya terhadap orang ketiga

tersebut, (2) pihak ketiga membantu kreditur. Debitur

meminjamkan uang dari pihak ketiga yang dipergunakan

untuk membayar hutang kepad kreditur, dan sekaligus

menempatkan pihak ketiga tadi menggantikan kedudukan

semula terhadap diri debitur. Supaya subrogasi ini dianggap

sah, maka harus diikuti dengan cara sebagai berikut ini: (1)

pinjaman uang mesti ditetapkan dengan akta autentik, (2)

dalam akta autentik mesti dijelaskan besarnya jumlah

pinjaman dan diperuntukkan melunasi hutang debitur, dan (3)

tanda pelunasan berisi pernyataanm bahwa uang pembayaran

hutang yangdiserahkan kepada kreditur, adalah uang yang

berasal dari pihak ketiga.

ii. Melalui Undang-undang;

Subrogasi karena undang-undang terjadi karena pembayaran

yang dilakukan pihak ketiga untuk kepentingannya sendiri,

30
 seorang kreditur melunasi hutang kepada kreditur lain yang

sifat hutangnya mendahului. Akibat adanya subrogasi adalah

beralihnya hak itu meliputi hak dan tuntutan (Pasal 1400

KHUPerdata).

iii. Pewarisan

iv. Sebab-sebab lainnya, yaitu hal hal lain selain yang dirinci

dalam ayat ini, misalnya dalam terjadi pengambilalihan atau

penggabungan perusahaan sehingga menyebabkan beralihnya

piutang dari perusahaan semula kepada perusahaan baru.18

10. Hapusnya hak tanggungan

Berdasarkan pasal 18 UUHT yang menentukan bahwa :19

1. Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut :

a) Hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan

b) Dilepasnya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan

c) Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat Ketua

Pengadilan Negeri

d) Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.

2. Hapusnya hak tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya

dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya

18
State Islamic universitas sultan syarif kasim riau tinjauan umum tentanh hak tangungan hal 14
19
Rachmadi usman , pasal-pasal tentang hak tanggungan atas tanah hal 419

31
 hak tanggungan tersebut oleh pemegang hak tanggungan kepada pemberi

hak tanggungan.

3. Hapusnya hak tanggungan karena pembersihan hak tanggungan

berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri terjadi

karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani hak

tanggungan tersebut agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan

dari beban hak tanggungan sebagaimana diatur dalam pasal 19.

4. Hapusnya hak tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang

dibebani hak tanggungan.

B. Jaminan

1. Pengertian Jaminan

Jaminan adalah suatu perikatan antara debitur dan kreditur, dimana debitur

memperjanjikan sejumlah hartanya untuk pelunasan hutang menurut ketentuan

perundang-undangan yang berlaku apabila didalam waktu yang ditentukan terjadi

kemacetan pembayaran hutang si debitur.33 jaminan adalah aset pihak peminjam

yang dijanjikan kepada pemberi pinjaman jika peminjam tidak dapat

mengembalikan pinjaman tersebut. jaminan merupakan salah satu unsur dalam

analisis pembiayaan.20

Oleh karena itu barang barang yang diserahkan debitur harus dinilai pada saat

dilaksanakan analisis pembiyaan dan harus berhati hati dalam menilai barang

tersebut karena harga yang dicantumkan debitur tidak selalu menunjukkan harga
20
Gatot Supramono, Perbankan dan Masalah Kredit halaman 75

32
 pasaran barang tersebut. Undang-undang republic Indonesia nomor 42 tahun 1999

tentang jaminan fidusia pasal 1 alenia 2 menyatakan Jaminan Fidusia adalah hak

jaminan atas benda bergerak baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud dan

benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak

tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996

tentang Hak Tanggungan yang tetap berada dalam penguasaan Pemberi Fidusia,

sebagai agunan bagi pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang

diutamakan kepada Penerima Fidusia terhadap kreditor lainnya21

2. Jenis-jenis jaminan

a. Jaminan berdasarkan bentuknya dibedakan menjadi 2 macam,yaitu :

1) Jaminan kebendaan

Jaminan berupa harta kekayaan, baik benda maupun hak kebendaan,

yang diberikan dengan cara pemisah bagian dari harta kekayaan baik

dari debitur kepada pihak kreditur, apabila debitur yang bersangkutan

cidero janji. Jaminan kebendaan terdiri dari:

a) Kebendaan berwujud terbagi menjadi:

1) benda bergerak seperti logam mulia, kendaraan, deposito,

persediaan barang, dan mesin

2) benda tidak bergerak seperti tanah/bangunan.

b) kebendaan tak berwujud misalnya hak tagih, yaitu suatu piutang

atau tagihan yang dimiliki debitur kepada orang atau pihak lain,
21
Hukum online tentang jaminan fidusia undang-undang nomor 42 tahun 1999 halaman 2-3

33
 yang dalam jangka waktu tersebut piutang akan dibayar kepada

debitur, yang saat ini hak tagihnya diserahkan kepada kreditur.

2) Jaminan penanggungan Jaminan berupa pernyataan kesanggupan yang

diberikan oleh perorangan atau badan hukum yang merupakan pihak

ketiga yang menjamin pemenuhan kewajiban kewajiban debitur kepada

pihak kreditur,apabila pihak debitur bersangkutan cidera janji.

b. Jaminan berdasarkan nilainya,ada dua aspek yang diperhatikan dalam

melakukan penilaian terhadap jaminan yang diberikan, yaitu;

1) Nilai ekonomis Syarat syarat yang harus dipenuhi agar jaminan

memenuhi nilai ekonomis adalah:

a) dapat diperjual belikan secara umum, luas, dan bebas

b) lebih besar dari nilai plafon kredit yang diberikan

c) mudah dipasarkan atau dijual tanpa harus mengeluarkan

biaya pemasaran

d) nilai jaminan stabil,dan kemungkinan mengalami

kenaikan nilai dikemudian hari

e) lokasi jaminan strategis dan kondisi dalam keadaan baik

f) fisik jaminan tidak mudah rusak, lusuh, ketinggalan

jaman

g) memiliki manfaat ekonomis dalam waktu lama

2) Nilai yuridis Syarat syarat yang harus dipenuhi agar jaminan

memenuhi nilai yuridis adalah:

34
 a) jaminan merupakan milik debitur yang bersangkutan

b) ada dalam kekuasaan debitur

c) tidak dalam persengketaan dengan pihak lain

d) memiliki bukti bukti kepemilikan\sertifikatatas nama debitur

bersangkutan dan masih berlaku

e) bukti bukti kepemilikan bisa diikat sesuai dengan perundang

undangan yang berlaku

f) tidak sedang dijaminkan ke pihak lain.22

C. perikatan

1. Pengertian perikatan

Pengertian Perikatan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tidak memberikan

rumusan, definisi, maupun arti istilah “perikatan”. Diawali dengan ketentuan

pasal 1233, yang mnenyatakan bahwa “Tiap-tiap-tiap perikatan dilahirkan baik

karena persetujuan, baik karena undang-undang”, ditegakan bahwa setiap

kewajiban perdata dapat terjadi karena dikehendaki oleh pihak-pihak yang

terkait dalam perikatan yang sengaja dibuat oleh mereka, ataupun karena

ditentukan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dengan demikian

berarti perikatan adalah hubungan hukum antara dua orang atau lebih orang

(pihak) dalam bidang/lapangan harta kekayaan, yang melahirkan kewajiban

pada salah satu pihak dalam hubungan hukum tersebut.

22
Noel Chabannel Tohir, Panduan Lengkap Menjadi Account Officer,halaman 56-62

35
 Dari rumusan di atas dapat dijelaskan bahwa ada empat unsur dalam suatu

perikatan, yaitu :

1) Bahwa perikatan itu adalah suatu hubungan hukum

2) Hubungan hukum tersebut melibatkan dua atau lebih orang (pihak);

3) Hubungan hukum tersebut adalah hubungan hukum dalam lapangan hukum

harta kekayaan

4) Hubungan hukum tersebut melahirkan kewajiban pada alah satu pihak dalam

perikatan.23

Pasal 1313 Kitab UU Hukum Perdata (KUHPer) menyebutkan perjanjian adalah

suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya

terhadap satu orang lain atau lebih. Dari perjanjian tersebut timbul suatu

hubungan hukum antara dua pihak pem-buatnya yang dinamakan perikatan.

Hubungan hukum yaitu hubungan yang menimbulkan akibat hukum yang

dijamin oleh hukum atau undang-undang. Apabila salah satu pihak tidak

memenuhi hak dan kewajiban secara sukarela maka salah satu pihak dapat

menuntut melalui pengadilan.

Sedangkan perikatan adalah suatu hubungan hukum antara dua orang atau dua

pihak: pihak yang satu berhak menuntut sesuatu hal dari pihak yang lain dan

pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu. Pihak yang

menuntut sesuatu disebut kreditor sedangkan pihak yang berkewajiban

memenuhi tuntutan disebut debitor.

23
Landasan teori perikatan hal 1-3

36
 Karena perjanjian kredit elemen pembentuknya adalah perjanjian pada

umumnya, oleh karenannya syarat sah perjanjian tersebut sama halnya dengan

syarat sah perjanjian Pasal 1320 KUHPer yang menentukan 4 syarat sahnya

suatu perjanjian, yaitu:

a) Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;

adalah perasaan rela diantara pihak pihak yang terlibat dalam perjanjian

tersebut. Selanjutnya kesepakatan dinyatakan tidak ada bila adanya suatu

penipuan, kesalahan, paksaan, dan penyalahgunaan keadaan.

b) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan

berarti orang orang yang terlibat dalam perjanjian tersebut adalah orang yang

oleh hukum dapat dianggap subjek hukum, yang tidak cakap oleh hukum adalah

orang yang belum dewasa, orang yang ditempatkan dalam

pengawasan/pengampuan, orang yang sakit kejiwaannya.

c) Suatu pokok persoalan tertentu

artinya dalam membuat perjanjian, apa yang diperjanjikan harus

jelas sehingga hak dan kewajiban para pihak bisa ditetapkan

d) suatu sebab yang tidak terlarang.

berarti perjanjian tersebut tidak boleh bertentangan dengan Undang- undang

lainnya, ketertiban umum, dan kesusilaan.

suatu sebab terlarang adalah jika dilarang oleh undang-undang atau

bertentangan dengan kesusilaan atau dengan ketertiban umum Untuk itu, dikutip

dari Pembatalan Perjanjian yang Batal demi Hukum. jika perjanjian tidak

37
 memenuhi syarat objektif maka perjanjian batal demi hukum. Artinya, ketentuan

dalam undang-undang tertentu yang menyatakan bahwa orang atau pihak

tertentu tidak berwenang, merupakan aturan yang bersifat memaksa. Dapat pula

terjadi seseorang dinyatakan tidak berwenang melakukan perbuatan hukum

tertentu karena menurut undang-undang, orang itu tidak memenuhi kualifikasi

atau persyaratan tertentu.

D. Hukum waris

Hukum waris adalah sebuah hukum yang mengatur tentang pembagian harta seseorang

yang telah meninggal kepada ahli waris atau keluarga yang berhak. Di Indonesia, hukum

waris yang berlaku ada 3 yakni, hukum adat, hukum waris Islam dan hukum perdata.

Kedua Pewaris dan ahli waris beragama Islam, oleh karena itu penyelesaian pembagian

waris dilaksanakan berdasarkan hukum Islam yang berlaku di Pengadilan Agama di

Indonesia Ketiga Ahli Waris dapat kehilangan 24haknya untuk mewarisi warisan Pewaris

apabila Ahli Waris memenuhi Pasal 173 dalam Kompilasi Hukum Islam, adapun bunyi

Pasal 173 dalam Kompilasi Hukum Islam,”Seorang terhalang menjadi ahli waris apabila

dengan putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap, dihukum

karena:

a. Dipersalahkan telah membunuh atau mencoba membunuh atau menganiaya berat

para pewaris

24
Konsultasi hukum online (chatroom justika an ni kadek vany primaliraning,sh.mkn.

38
 b. Dipersalahkan secara memfitnah telah mengajukan pengaduan bahwa pewaris telah

melakukan suatu kejahatan yang diancam dengan hukuman 5 tahun penjara atau

hukuman yang lebih berat Keempat Kewajiban ahli waris terhadap Pewaris (yang

meninggalkan harta waris) ialah mengurus jenazah hingga pemakamannya, lunasi

hutang-hutangnya, laksanakan wasiat dan pembagian harta warisan sesuai hukum

yang berlaku. Hal ini tercantum dalam pasal 175 Kompilasi Hukum Islam. 25

Pasal 175 (1) Kewajiban ahli waris terhadap pewaris adalah:

a. Mengurus dan menyelesaikan sampai pemakaman jenazah selesai

b. Menyelesaikan baik hutang-hutang berupa pengobatan, perawatan, termasuk

kewajiban pewaris maupun penagih piutang

c. Menyelesaikan wasiat pewaris

d. Membagi harta warisan di antara ahli waris yang berhak.

a. Mengelola dana yang disimpan dan disalurkan anggota koperasi

Adapun persyaratan meminjam uang di koperasi sebagai berikut :

a. berstatus sebagai anggota koperasi atau calon anggota koperasi.

b. mengisi formulir/proposal pengajuan pinjaman dana yang tersedia.

c. nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) untuk pinjaman dana di atas Rp50 juta.

d. Kartu Tanda Penduduk (KTP) suami-istri dan Surat Nikah, jika sudah menikah.

25
Konsultasi hukum online (chatroom justika an ni kadek vany primaliraning,sh.mkn.

39
 BAB III

METODE PENELITIAN

A. Jenis penelitian

jenis penelitian hukum yang digunakan penulis adalah penelitian hukum yurisid

normative . motode penelitian hukum normatif adalah sebuah metode penelitian atas

aturan-aturan perundang-undangan baik ditinjau dari sudut hierarki peraturan

perundang-undangan (vertical) maupun hubungan harmoni peraturan perundang-

undangan . metode pendekatan yuridis normatif yaitu suatu pendakatan yang

mengacu padaa hukum dan peraturan perungang-undangan yang berlaku . penelitian

hukum normatif ini dilakukan dengan cara meneliti bahan kepustakaan (data

sekunder ).26

Objek penelitian hukum yuridis normatif berfokus pada system norma hukum yaitu

kaidah atau aturan hukum yang terkait dengan suatu peristiw hukum. penelitian ini

dimaksudkan untuk memberikan argumentasi hukum sebagai dasar penentuan

apakah suatu peristiwa/kejadian sudah benar ataukah salah serta bagaimana

sebaiknya peristiwa/kejadian tersebut menurut hukum.27lingkup penelitian ini

berfokus pada status hak tanggungan yang cacat prosedur sebagai jaminan kredit

26
Bab iii metode penelitian hukum,digilid UNS.ac.id
27
Metode penelitian hukum universitas mataram 2020 hal 52

40
 dikorporasi bmt NU singahan ditinjau dari peraturan UU No 4 tahun 1996 pasal 8

UUHT

B. Spesifikasi Penelitian

Spesifikasi penelitian ini adalah deskriptif analitis, yaitu untuk menggambarkan,

menemukan fakta-fakta hukum secara menyeluruh, dan mengkaji status hak

tanggungan yang cacat prosedur sebagai jaminan kredit dikorporasi bmt NU

singahan ditinjau dari peraturan UU No 4 tahun 1996 pasal 8 UUHT

Secara rinci menggambarkan dan menemukan fakta-fakta hukum berkenaan dengan

status hak tanggungan yang cacat prosedur sebagai jaminan kredit dikorporasi bmt

NU singahan ditinjau dari peraturan UU No 4 tahun 1996 pasal 8 UUHT

C. Sumber dan jenis data

Penelitian hukum normatif merupakan penelitian kepustakaan, yaitu penelitian

terhadap data sekunder, data sekunder dibidang hukum (dilihat dari sudut kekuatan

mengikatnya) dapat dibedakan menjadi bahan hukum

primer,sekunder,Tersier ,Terkait dengan penullisan ini , berikut dijabarkan masing-

masing sumber bahan hukum :

1. Bahan hukum primer

a) Undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok-pokok

agraria

b) Undang-undang nomor 4 tahun 1996 hak tanggungan atas tanah beserta

benda-benda yag berkaitan dengan tanah

41
 c) Peraturan menteri agraria/kepala badan pertanahan nasional nomor 5 tahun

1996 tentag pendaftaran hak tanggugan.

d) Undang-undang nomor 4 tahun 1996 bab iii pemberi dan pemegang hak

tanggungan pasal 8 UUHT

e) Undang-undang hukum perdata Pasal 1320 tentang syarat sah perjanjian

f) . Undang-undang republic Indonesia nomor 42 tahun 1999 pasal 1 tentang

jaminan fidusia

2. Bahan hukum sekunder

Yaitu bahan hukum yang erat hubunganya dengan bahan hukum primer ,

dan dapat membantu menganalisis dan memahami bahan hukum primer28,

dalam hal ini yaitu teori-teori hukum,prinsip dan asas hukum,fakta hukum,

pendapat hukum,hasil-hasil penelitian dalam bentuk artikel ,jurnal dan lain

sebagainya .

3. Bahan Hukum Tersier

Bahan hukum tersier yaitu bahan hukum yang merupakan pelengkap yang

sifatnya memberikan petunjuk atau penjelasan tambahan terhadap bahan

hukum primer dan sekunder. Bahan hukum tersier yang terdapat dalam

penelitian misalnya kamus hukum, kamus besar bahasa Indonesia dan lain

sebagainya .29

28
Suratman dan h Philips dillah , metode penelitian hukum halaman 67
29
Universitas internasional batam bab iii metode penelitian hukum

42
D. Lokasi penelitian

Lokasi penelitian ini bertepatan di jl raya dingil desa dingil kecamatan jatirogo

tuban jawa timur . Alasan memilih lokasi ini sebagai lokasi penelitian karena selain

kejadian tersebut terjadi dikeluarga saya dilokasi tersebut juga terjadinya perjanjian

antara debitur dan pihak kreditur BMT simpan pinjam NU singahan.

E. Teknik pengumpulan data

Teknik pengumpulan data antara lain melalui studi kepustakaan yang dilakukan

dengan cara mengumpulkan dan mempelajari bahan hukum primer, bahan hukum

sekunder, dan bahan hukum tersier. Bahan hukum primer seperti peraturan undang-

undang nasional yang berkaitan dengan pokok masalah yang diteliti,. Sedangkan

bahan hukum sekunder terdiri atas, buku-buku, jurnal, makalah-makalah, laporan

hasil penelitian dan bentuk tulisan-tulisan lain yang berkaitan dengan pokok

permasalahan yang dibahas. Selanjutnya bahan-bahan hukum tersier, yakni berupa

kamus-kamus. Penelitian ini juga menggunakan teknik wawancara dengan beberapa

nara sumber yang dianggap relevan dengan penelitian ini. Hasil wawancara

merupakan data tambahan dalam penelitian yuridis normatif ini.

F. Teknik analisi data

Penelitian ini mengunakan analisis data yang dilakukan setelah semua data dari

hasil penelitian ini dikumpulkan maka data dikelompokan menjadi jenis dan

sumbernya. Adapaun teknik penganalisisan yang digunakan adalah preskriptif yaitu

untuk memberikan argumentasi atas hasil penelitian yang dilakukan . argumentasi

dilakukan untuk memberikan preskripsi atau memberikan penilaian mngenai benar

43
atau salah atau seyogyanya atau seharusnya menurut hukum (norma hukum,asas

hukum ,teori hukum terhadap fakta atau peristiwa hukum yang diteliti .

44