Penilaian Aspek

Keuangan
Drs. Kasman Marsuan, MM
 Pertimbangan dalam menilai
aspek keuangan dapat meliputi
penilaian terhadap :
1. Sumber Pendanaan
(Financing)
2. Perhitungan aliran kas yang
akan diperoleh selama investasi
Penilaian Sumber Pendanaan
Kegunaan
 Dana untuk kebutuhan membeli
aktiva tetap, seperti tanah,
bangunan, peralatan interior
(computer, meja & rak obat, kursi
pasien) dan eksterior(billboard)
 Dana untuk kebutuhan modal
kerja (untuk aktiva lancar yaitu
kas, rekening di Bank, membeli
barang dagangan)
Sumber Dana
Pertimbangan dalam memilih sumber
dana adalah biaya yang paling
rendah (efisien) dengan masa
tenggang pengembalian yang lebih
lama dibandingkan payback periode
proyeknya.
Beberapa sumber dana :
 Modal pemilik perusahaan
 Bank
 Investor
 Lembaga non-bank atau leasing
MODAL / KEUANGAN
Modal : Dana untuk menjalankan Perusahaan
1. Dana Pendirian (Set-up Capital)
2. Dana Awal ( Start-up Capital ).
3. Dana Operasional ( Operational Cap.)

-Dana Pendirian : Biaya Perizinan, Sarana-prasarana

.
-Dana Awal : Bila sarana dan prasarana sudah
ada,perlu
Anggaran utk Bahan baku, SDM, Promosi dll.

-Dana Operasional :Menstabilkan Aliran uang masuk

dan
Keluar, Pengembngan usaha, Dana cadangan
Diestimasi dari kemampuan pemasaran selama satu
sampai dua tahun pertama.
 JENIS PENDANAAN

1. DEPT FINANCING : Dana pinjaman yang tidak mempengaruhi

Kepemilikan Usaha.
a. Pinjaman atas dasar Aset yang dijaminkan / kredibilitas
Pemilik atau Keduanya.
b. Semua laba / resiko  milik pengusaha.
c. Pinjaman jenis ini  Terikat waktu pengembalian pinjaman
( Pinjaman jangka pendek = 1 th. Jangka panjang >> 1 th).

2. EQUITY FINANCING : Dana pinjaman yang melibatkan penjual-

an sebagian kepemilikan perusahaan.
a. Fihak lain dapat terlibat langsung/ tdk langsung dalam ope-
rasional perushaan  otoritas terbagi.
b. Kelebihan  Mengurangi jumlah pinjaman yg hrs.dikemba-
likan dalam waktu ttt. Dan Pemegang Saham tidak me –
nerima deviden bila perusahaan belun ada laba.
 SUMBER DANA
1. BANK :- Sumber dana yang paling umum.
- Pinjaman jangka pendek/ jangka panjang.
- Perlu jaminan Aset / Back to back./ Pers.Gar.
2. Commercial Finance Comp.(Lemb.Keuangan komers)
- Basic  pada jaminan aset.?proses lbh cpt.
- Bunga pinjaman > B.Bank ~ resiko usaha.
3. Wholesalers =PBF/ Distributor. : Dapat memberi kredit
utk pengadaan BB/ Alat dll. Perushn akan
berlangganan pd distributor.
4. Lembaga Pemerintah/ Depart.Kop-UKM ( u/ UKM).
- Skim Pinjaman ~Laba BUMN.
5. Lembaga Swasta : -Private Venture Capital Membe
ri pinjaman, walau menurut bank beresiko tgg
-Govnmt Supp.Venture Capital 
Swasta yg dipercaya Dept.UKM pinjaman dijamin G.
Penilaian Analisis Keuangan

Metode

Analisis Analisis Analisis

Payback Return on Analisis NPV Internal Rate
Periode Investment of Return
Metode Analisis Payback Periode

 Payback period adalah pengukuran periode yang diperlukan dalam

menutup kembali biaya investasi (initial cash investment) dengan
menggunakan aliran kas (laba bersih) yang akan diterima

Jumlah nilai investasi

Payback Period = x 1 tahun
Jumlah kas yang masuk per th
Indikatornya adalah :
 Bila PP yang diperoleh waktunya < dari maximum PP yang ditetapkan,
maka proyek tersebut layak dilaksanakan
 Bila PP yang diperoleh waktunya > lama dari maximum PP yang
ditetapkan, maka proyek tersebut tidak layak dilaksanakan
 Bila PP yang diperoleh waktunya = maximum PP yang ditetapkan, maka
proyek tersebut dikatakan boleh dilaksanakan dan juga boleh tidak

Kelemahan dari analisis ini adalah bahwa nilai jumlah kas yang akan diterima
(masuk), nilainya tidak disekarangkan (NPV-Net Present Value) sehingga
nilainya tidak sama dengan nilai uang investasi yang dikeluarkan pada saat
ini.
Metode Analisis Return on Investment
 Pengukuran besaran tingkat
return (%) yang akan diperoleh
selama periode investasi dengan
cara membandingkan jumlah
nilai laba bersih per tahun
dengan nilai investasi.
Nilai Laba Bersih
ROI = X 100%
Nilai Investasi
Indikatornya :
 Bila ROI yang diperoleh > dari
bunga pinjaman, maka proyek
dikatakan layak dilaksanakan
 Bila ROI yang diperoleh < dari
bunga pinjaman, maka proyek
dikatakan tidak layak
dilaksanakan
 Bila ROI yang diperoleh = bunga
pinjaman, maka proyek boleh
dilaksanakan atau tidak
 Kelemahan dari analisis ini adalah bahwa jumlah laba yang akan diterima,
nilainya tidak disekarangkan (di NPV kan) sehingga nilainya tidak sama
dengan nilai uang investasi yang dikeluarkan pada saat sekarang
Metode Analisis NPV (Arus Kas yang
Akan Diterima)
 Analisis NPV adalah analisis untuk
mengetahui nilai arus kas yang
akan diterima selama periode
investasi (NPV2) apakah lebih besar
atau lebih kecil dibandingkan
dengan nilai investasi yang
dikeluarkan pada saat sekarang
(NPV1)
∆ = NPV2 – NPV1
 Indikatornya adalah :
 Bila menggunakan diskon factor
yang sama dengan bunga
pinjaman hasil ∆ nya positif, maka
proyek tersebut layak dilaksanakan
 Bila menggunakan diskon factor
yang sama dengan bunga
pinjaman hasil ∆ nya negatif, maka
proyek tersebut tidak layak
dilaksanakan
 Bila menggunakan diskon factor
yang sama dengan bunga
pinjaman hasil ∆ nya = 0, maka
proyek tersebut boleh dilaksanakan
atau tidak
Metode Analisis Internal Rate of Return

 Pengukuran besaran diskon factor (tingkat suku bunga), yang diperoleh

dengan cara mensekarangkan (presentate) aliran kas yang akan diterima
selama periode investasi.
 Nilai IRR harus lebih besar dari tingkat suku bunga pasar (market rate),
karena investasi mempunyai banyak resiko antara lain yaitu :
 Resiko investasi gedung
 Resiko investasi mesin
 Resiko investasi kendaraan
Metode untuk mencari IRR dari arus kas yang
akan diterima selama periode investasi dengan
metode Trial & Error
 Langkah-Langkah :
 Menghitung nilai sekarang (NPV2) arus kas yang akan diterima selama periode
investasi dengan diskon factor (df1) yang sama dengan suku bunga pinjaman,
lalu NPV2 nya dikurangi dengan NPV1 (nilai investasi yang dikeluarkan
sekarang)
 Bila dengan diskon factor (df1) yang = suku bunga pinjaman hasil ∆ (NPV2
NPV1) nya negative, maka trial yang kedua dihentikan dan proyek dinyatakan
tidak layak. Karena dengan (df1) yang = suku bunga pinjaman saja ∆ 1 nya
sudah negative
 Bila dengan diskon factor (df1) yang = suku bunga pinjaman hasil ∆ (NPV2
NPV1) nya positif, maka NPV2 nya dihitung kembali dengan diskon factor yang
lebih besar (df2) sampai memperoleh nilai ∆ 2 (NPV2 – NPV1) yang paling
mendekati 0 (+) atau (-).
 (-) (+)

∆2=0
∆2

Interval IRR
2) Trial & Error yang ke n kali 1) Trial & Error yang
dengan menggunakan dfn yang pertama kali dengan
> dari suku bunga Bank, sampai menggunakan df1 yang =
memperoleh ∆2 nya yang paling suku bunga Bank, akan
mendekati 0 memperoleh ∆1 >0
 Bila dengan menggunakan diskon factor yang > dari suku bunga yang ke
n kali telah memperoleh hasil ∆2 nya yang paling mendekati 0, maka itulah
diskon factor (df2) yang paling maximal. Karena bila angka diskon factor
diperbesar lagi maka ∆2 nya akan negative

∆1
IRR = (df1) + x (df2 – df1)
(∆1 + ∆2)
 Contoh Soal :

1. Pak Wayan seorang Apoteker bermaksud kemudian usulan studi

mendirikan sebuah apotek. Dalam usulan kelayakannya diajukan ke Bank untuk
studi kelayakannya Pak Wayan memperoleh pinjaman. Setelah
membutuhkan dana untuk bangunan dan
dianalisis, pihak Bank menetapkan
sarana sebesar Rp 250.000.000,- nilai residu
diperkirakan Rp 50.000.000,- dan untuk pinjaman Pak Wayan disetujui dengan
modal kerja (kas,bank, & barang catatan lama pinjaman 5 tahun,
dagangan ) Rp 50.000.000,- dengan bunga 15% pertahun. Proyeksi laporan
proyeksi laporan L/R pada tahun I sebagai L/R pada tahun berikutnya (selama 5
berikut : tahun) dianggap sama, karena
pertimbangan situasi politik dan
Penjualan : Rp 800.000.000,- ekonomi yang belum stabil. Buatlah
Harga pokok penjualan : Rp 640.000.000,-
Biaya usaha : Rp 60.000.000,-
analisis keuangannya dan
Laba sebelum pajak(EBT) : Rp 100.000.000,- rekomendasi saudara kepada Pak
Pajak penghasilan (misal 5%) : Rp 5.000.000,- Wayan ?
Laba sesudah pajak (EAT) : Rp 95.000.000,-
Jawabannya :

a) Penilaian dengan Analisis Kesimpulan sementara :

Payback Periode (PP)
 Lamanya waktu pengembalian
Jumlah investasi : Rp 300.000.000,- pinjaman dari Bank selama 5
Jumlah kas yang masuk per tahun tahun, sedangkan apotek
: Rp 95.000.000,- dengan tingkat perolehan laba
sebesar Rp 95.000.000,- per tahun,
mampu menutup pinjaman
selama 3.23 tahun ( 3 tahun dan
𝐽𝑎𝑑𝑖 𝑃𝑃 2.76 bulan)
𝐽𝑢𝑚𝑙𝑎ℎ 𝑛𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖
=
𝐽𝑢𝑚𝑙𝑎ℎ 𝑘𝑎𝑠 𝑚𝑎𝑠𝑢𝑘 𝑝𝑒𝑟 𝑡ℎ
𝑥 1 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛  Jadi proyek tersebut layak
dilaksanakan.
300.000.000
= 𝑥 1 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛 = 3.23 tahun
95.000.000
b) Penilaian dengan Analisis ROI

𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑙𝑎𝑏𝑎 𝑏𝑒𝑟𝑠𝑖ℎ

𝑅𝑂𝐼 = x 100%
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖
95.000.000
= x 100% = 31,67%
300.000.000

Kesimpulan sementara :
 ROI yang diperoleh apotek dengan tingkat perolehan laba sebesar Rp
95.000.000,- per tahun adalah 31,67%, % yang lebih besar dari >15% (tingkat
suku bunga pinjaman Bank)
 Maka proyek tersebut layak dilaksanakan
c) Penilaian dengan Analisis Internal
Rate of Return (IRR)
 Lama pengembalian pinjaman dari Bank : 5 tahun
 Tingkat suku bunga pinjaman sebesar 15% pertahun
 Asumsi perolehan L-R selama 5 tahun, relatif stabil (tetap)
 Nilai residu fix asset dan modal kerja : Rp 100.000.000,-

Tahapan cara menghitung IRR :

(1) Menghitung aliran kas yang akan diterima selama 5 tahun. Untuk
menghitung aliran kasnya selama 5 tahun dapat digunakan metode trial &
error (coba-coba) dengan tahapan sebagai berikut :
 Trial & Error pertama : dengan diskon factor (df1) yang besarnya = suku
bunga pinjaman Bank yaitu 15%
 Tabel 1 : Aliran kas, df 15% (df1), selama 5 tahun
Th Aliran Kas Masuk Df 15% NPV Aliran Kas Masuk
0 (300.000.000) 1 (300.000.000) NPV1
1 95.000.000 0,8695 82.602.000
2 95.000.000 0,7561 71.829.500
3 95.000.000 0.6575 62.462.500
4 95.000.000 0.5717 54.311.500
5 95.000.000 0.4972 47.234.000
100.000.000 0.4972 49.720.000
368.159.500 (NPV2)
Keterangan : Tahun I dari df 15% = 0.8695
Tahun II = 0.7561
dstnya………………

∆ 1 = NPV2 – NPV1
= 368.159.500 – 300.000.000
Trial & Error kedua : dengan diskon factor
(df2) = 23%
Tabel 2 Aliran kas, df 23% (df2), selama 5
tahun

Th Trial & Error
Aliran Kaskedua
Masuk: dengan
Df diskon
23% factor
NPV (df2)
Aliran=Kas
23%Masuk
0 (300.000.000) 1 (300.000.000)
1 95.000.000 0.8130 77.235.000
2 95.000.000 0.6610 62.750.000
3 95.000.000 0.5374 51.053.000
4 95.000.000 0.4369 41.505.500
5 95.000.000 0.3552 33.744.000
100.000.000 0.3352 35.520.000
301.185.250 (NPV2)

∆ 2 = NPV2 – NPV1
= 301.185.250 – 300.000.000
= 1.185.250
Trial & Error ketiga : dengan menggunakan
df2 24%
Aliran kas, df 24% (df2), selama 5 tahun
Th Aliran Kas Masuk Df 24% NPV Aliran Kas Masuk
0 (300.000.000) 1 (300.000.000)
1 95.000.000 0.8065 76.617.500
2 95.000.000 0.6504 61.788.800
3 95.000.000 0.5245 49.827.500
4 95.000.000 0.4230 40.185.000
5 95.000.000 0.3411 32.404.500
100.000.000 0.3411 34.110.000
294.922.500 (NPV2)

∆ 2 = NPV2 – NPV1
= 294.922.500 – 300.000.000
= (5.077.500)
 (2) Menetapkan df2 yang menghasilkan ∆2 yang paling mendekati 0. dari
hasil trial & error kedua dan ketiga diperoleh bahwa :
∆2 dengan df2 23% = 1.185.250
∆2 dengan df2 24% = (5.077.500)
Jadi df2 nya = 23%, karena ∆2 nya paling mendekati angka 0

(-) ∆2 (+)
∆2

df 2 = 24% 0
(5.077.500)

df 2 = 23% df 2 = 15%
∆ 2 = 1.185.250 ∆ 2 = 68.159.500
(3) Mencari IRR :
(∆1)
IRR = (df1) + 𝑥 (𝑑𝑓2 − 𝑑𝑓1)
∆1 + ∆2
(68.159.500)
=15% + 𝑥 (23% − 15%)
68.159.500 + 1.185.250
(68.159.500)
= 15% + 𝑥(23% − 15%)
69.344.750
= 15% + 7.84% = 22.84%
Kesimpulan sementara :
- IRR yang diperoleh = 22.84% > (suku bunga pinjaman Bank)
- Jadi pada IRR 22.84% proyek tersebut layak dilaksanakan
- Bila IRR > 22.84 %, maka proyek tersebut tidak layak dilaksanakan, karena aliran
kasnya akan negatif
d) Penilaian dengan Analisis Perhitungan NPV
Dari hasil perhitungan pada tabel 1, diperoleh bahwa :
∆ NPV = NPV2 – NPV1
= 368.159.500 – 300.000.000
= 68.159.500

Kesimpulan sementara :
- ∆ NPV yang diperoleh dengan tingkat suku bunga pinjaman Bank sebesar
15%, hasilnya positif sebesar : Rp 68.159.500
- Maka proyek tersebut layak dilaksanakan
 Kesimpulan akhir Rekomendasi
 IRRnya diperoleh sebesar 22.84%  Proyek tersebut layak
(> dari 15%) dilaksanakan, dengan syarat
IRRnya tidak lebih dari 22.84%,
 ∆ NPV yang diperoleh dengan
(karena bila IRRnya > 22.84, maka
tingkat suku bunga pinjaman
aliran kasnya akan negative dan
Bank sebesar 15%, hasilnya positif
proyek tersebut menjadi tidak
sebesar : Rp 68.159.500
layak)
 Maka proyek tersebut layak
dilaksanakan
~TERIMA KASIH~