ANALISIS INVESTASI

DAN RISIKO PROYEK

Referensi :
1. Haming & Basalamah, 2003, Studi Kelayakan
Investasi Proyek & Bisnis, Penerbit PPM, Jakarta.
2. Pujawan, 2003, Ekonomi Teknik, Penerbit Guna
Widya, Surabaya.
3. Kodoatie, 2005, Analisis Ekonomi Teknik,
Penerbit Andi, Yogyakarta.
4. Levy & Sarnat, 1990, Capital Investment and
Financial Decision, Prentice Hall, New York.
5. Hanafi, 2012, Manajemen Risiko, Penerbit UPP STIM
YKPN, Yogyakarta.
 Materi Kuliah

1. Pengertian Investasi
2. Risiko dalam investasi
3. Bunga & Cash Flow
4. Ekivalensi nilai uang (PV, FV)
5. Analisis kelayakan proyek
(NPV, IRR, PP, BEP, BCR)
6. Pajak, depresiasi
7. Presentasi tugas (studi kasus)
Investasi
Tabungan
 Gitman (2000) :
Investasi atau pengeluaran modal ( capital
expenditure) adalah komitmen untuk
mengeluarkan dana sejumlah tertentu pada
saat sekarang untuk mendapatkan manfaat di
waktu yang akan datang.
Aktiva Riil : tanah, rumah, mobil

Investasi
Aktiva Keuangan : saham,

obligasi, reksadana)

Tabungan : simpanan untuk memenuhi kebutuhan

konsumtif di masa datang
2 faktor berpengaruh dalam investasi :

WAKT RISIKO
Semakin
U jauh jarak antara waktu

pengambilan keputusan investasi

dengan penerimaan manfaatnya
di masa datang, risikonya semakin
besar
 RISIKO

Nilai Riil Uang

Risiko

Bencana Alam
 TUJUAN PERUSAHAAN

Pabrik Gas Pakistan

Shanghai Tower

Fungsi-fungsi dlm Perusahaan :

- Fungsi Produksi
- Fungsi Pemasaran
- Fungsi Keuangan
- Fungsi Administrasi
Tujuan Perusahaan (Levy & Sarnat,1990) :

@ Memaksimalkan laba
@ Memaksimalkan eksistensi/nilai
perusahaan
@ Mencapai pangsa pasar tertentu
@ Meminimalkan karyawan yang
meninggalkan perusahaan
@ Memaksimalkan kesejahteraan
owner, manajemen & karyawan
Strategi yang dipilih perusahaan :

a. Kondisi pasti
Strategi memaksimalkan
laba

b. Kondisi tidak pasti

Strategi memaksimalkan
nilai perusahaan
Studi Kelayakan Investasi

@ Gagasan investasi dari survei pasar,

informasi dari Pemerintah (APBN,
Bapenas)

@ Studi regional dan sektoral : kebutuhan

pasar, lokasi proyek, potensi lokal,
persaingan pasar setempat.
Studi Kelayakan Investasi
(lanjutan)

@ Prefeasibility study didiskusikan dalam

concurrent engineering roundtable

@ Disusun rencana pendanaan, desain

proyek, perekrutan tenaga kerja.
 Manfaat Studi Kelayakan Investasi

1. Memandu pemilik dana untuk

mengoptimalkan penggunaan dana.
2. Memperkecil risiko kegagalan investasi.
3. Alternatif investasi terdeteksi secara
obyektif.
4. Kelayakan proyek tidak hanya
dipertimbangkan dari aspek finansial.
Aspek Dalam Studi Kelayakan Investasi :

Studi 1. Aspek Finansial

Kelayakan 2. Aspek Ekonomi dan Sosial
Investasi 3. Aspek Pasar dan Pemasaran
4. Aspek Teknis dan Produksi
5. Aspek Hukum
6. Aspek Organisasi dan
Manajemen
Risiko adalah :
- Kemungkinan kejadian yang merugikan
Risiko Murni
- Kemungkinan hasil yang diperoleh
menyimpang dari yang diharapkan.
Risiko Spekulatif

Probabilitas/
Ketidakpastian Risiko
Tingkatan ketidakpastian :

Tingkat Karakteristik Contoh

Ketidakpastian

Tidak Ada ( Pasti) Hasil bisa diprediksi dengan Hukum Alam

pasti

Ketidakpastian Obyektif Hasil bisa diidentifikasi dan Permainan dadu/

probabilitas diketahui kartu

Ketidakpastian Hasil bisa diidentifikasi tapi Kebakaran,

Subyektif probabilitas tidak diketahui kecelakaan
mobil, investasi

Sangat Tidak Pasti Hasil tidak bisa iidentifikasi Eksplorasi luar

dan probabilitas tidak angkasa
diketahui
Probabilitas berbagai peristiwa
(hasil penelitian di Amerika)

@ Tenggelam di bathtub : 1 dalam 685.000

@ Tersambar petir : 1 dalam 240.000
@ Pilot pesawat terbang Anda adalah
pemabuk : 1 dalam 117
@ Akan mengalami kecelakaan kerja : 1
dalam 24.000
@ Melahirkan bayi genius : 1 dalam 250
@ Memenangkan lotere : 1 dalam 14 juta

Di Indonesia?
 Tipe-tipe Risiko
Risiko Murni :
- kemungkinan yang sepenuhnya
berupa kerugian → bisa dicover asuransi
(misal : kecelakaan kerja, bencana alam)
- masyarakat terkena dampak

Risiko Spekulatif :
- kemungkinan yang bisa berupa kerugian
atau keuntungan → tidak dicover asuransi
(misal : aktivitas bisnis)
- individu terkena dampak
Kategori Risiko
Risiko Statis Obyektif :
muncul dari
Didasarkan pada
kondisi
observasi paramater
keseimbangan
obyektif.
tertentu
(Contoh : standar
(contoh :
deviasi fluktuasi
R keseimbangan
nilai saham)
alam → gempa)
I
S Risiko Subyektif :
Dinamis
I muncul dari
Didasarkan pada
persepsi seseorang
K perubahan terhadap risiko.
kondisi tertentu
O (contoh : legal
(Contoh : return 25%
dapat dinilai positif
risk → gugatan atau negatif oleh
masyarakat) orang yg berbeda)
Manajemen Risiko Organisasi/Perusahaan

Manajemen risiko adalah suatu sistem

pengelolaan risiko secara komprehensif
untuk tujuan meningkatkan nilai
perusahaan (Hanafi, 2012)

Manajemen risiko adalah seperangkat

kebijakan dan prosedur yang lengkap
untuk mengelola, memonitor, dan
mengendalikan eksposur risiko terhadap
organisasi (Warburg, 2004)
Kerangka Manajemen Risiko Organisasi/Perusahaan
(Hanafi, 2012)
Manajemen Risiko
dilakukan melalui proses :

Identifikasi risiko : sumber/penyebab

Evaluasi dan pengukuran risiko :
probability, severity
Pengelolaan risiko : penghindaran,
retensi, diversifikasi, transfer,
pengendalian, pendanaan.
 Tiga Aspek Manajemen dalam Organisasi

Pada peluncuran produk baru :

- Aspek strategis memenuhi kebutuhan konsumen?
mencapai target keuntungan ?
- Aspek operasi perusahaan mampu memproduksi?
pemasaran dan jaringan distribusi?
- Aspek risiko risiko yang muncul?
cara mengendalikan risiko?
 TEKNIK-TEKNIK MANAJEMEN RISIKO

- Penghindaran risiko (risk avoidance)

- Pengendalian risiko (risk control)
- Penanggungan risiko (risk retention)
- Pengalihan risiko (risk transfer)
Probability Severity Teknik Yang Dipilih

Rendah Rendah Risk Retention

Tinggi Rendah Risk Retention

Rendah Tinggi Risk Transfer/

Risk Control

Tinggi Tinggi Risk Avoidance

Menghitung Kebutuhan Dana Investasi

INITIAL INVESTMENT
(Investasi Awal) : tanah,
pematangan lokasi, izin bangunan,
bangunan, mesin dan peralatan
produksi, utilitas, mesin
perkantoran dan furniture,
jalan/akses ke lokasi, izin usaha,
konsultan, kendaraan operasional.
INVESTASI

WORKING CAPITAL
(Modal Kerja) : bahan baku, tenaga
kerja, energi dan jasa, pemasaran,
biaya umum, kas minimum
Sumber Dana & Struktur Modal

Dana Investasi :
- Dana milik sendiri (self financing)
- Dana milik sendiri & pinjaman
(leverage financing)
- Dana milik sendiri dan kerja sama
(joint venture)

Emisi saham Go Public

BEJ (Bursa Efek Jakarta)

Bapepam (Badan Pengawas Pasar Modal)
Parameter Kinerja Bisnis :
- EBIT : Earning Before Interest and Tax
- EBT : Earning Before Tax
- EAT : Earning After Tax
- ROE : Return of Equity
- ROIC : Return on Invested Capital
- EPS : Earning per Share
Contoh proyeksi kinerja finansial berbagai alternatif
struktur modal
Perhitungan Bunga

Bunga Sederhana :
Dihitung hanya dari induk tanpa memperhitungkan bunga

yang sudah diakumulasikan pada periode sebelumnya.

I = bunga yang terjadi
I=PxixN P = induk yang dipinjam atau diinvestasikan
i = tingkat bunga per periode
N = jumlah periode

Bunga Majemuk :
Besarnya bunga pada suatu periode dihitung berdasarkan

induk ditambah dengan besarnya bunga yang telah

terakumulasi pada
I = P x i pangkat N periode sebelumnya.
Contoh 1 :
Seorang mahasiswa meminjam uang Rp. 100.000 di Kopma dg bunga
sederhana 10% per tahun selama 4 tahun, dibayar sekaligus pada akhir
tahun ke 4. Berapa yang harus dibayar mahasiswa tersebut? Berapa pula
jika dihitung dengan bunga majemuk?

Dengan
Bunga Sederhana

Dengan
Bunga Majemuk
 Tugas Kelompok (3 orang)

Buatlah analisis kelayakan investasi

(mencakup 6 aspek) dan analisis risiko untuk
sebuah proyek (studi kasus proyek riil).
Jenis proyek :
- Bangunan Gedung
- Jalan Raya
- Jembatan
- Pelabuhan Laut
- Bandar Udara
NILAI WAKTU UANG
Penurunan nilai uang karena waktu :
- inflasi
- tingkat bunga
- perubahan nilai tukar thd valuta asing
- variabel ekonomi makro & indikator
moneter lain

Konsep nilai uang :

Present Value (NS = Nilai Sekarang)
Future Value (NAD = Nilai Akan Datang)
Nilai PV dan FV dihitung dg rumus :
Bunga Majemuk Dengan Pembayaran Tunggal

1. Mencari Nilai Akan Datang (F = Future) dari Nilai Sekarang

(P = Present) dengan SPCAF (Single Payment Compound
Amount Factor)

Contoh 2 :
Agnes Mo meminjam uang Rp. 1 juta di bank dg bunga 12% per tahun dan
akan dikembalikan pada akhir tahun ke 5. Gambarkan diagram alir kas
(cash flow) dan hitung jumlah uang yang harus dikembalikan Agnes Mo.

Rumus :

Diagram Alir Kas

Dengan Rumus :

Dengan Tabel :
2. Mencari Nilai Sekarang (P = Present) dari Nilai Akan
Datang (F = Future) dengan SPPWF (Single Payment
Present Worth Factor)

Contoh 3 :
Tentukan berapa banyaknya uang yang harus didepositokan Luna Maya
pada saat ini agar 5 tahun lagi menjadi Rp. 10 juta bila tingkat bunga yang
berlaku adalah 18%.

Diagram Alir Kas

Perhitungan dengan SPPWF

Contoh 4 :
Berapa tahunkah Shoimah harus menyimpan uang Rp. 4 juta agar
menjadi Rp. 10 juta, jika tingkat bunganya 18%?

Dengan Rumus :

Dengan tabel : interpolasi

3. Mencari Nilai Akan Datang (F) bila investasi (A) dilakukan
secara seragam per periode tertentu (USSFF = Uniform
Series Singking Fund Factor)

Contoh 5 :
Nobita menabung Rp. 100.000,- setiap bulan selama 25 bulan dengan
bunga 1% per bulan. Berapakah yang akan ia miliki pada bulan ke 25?

Dengan rumus :
4. Mencari nilai investasi (A) yang dilakukan secara seragam
per periode tertentu (USSFF = Uniform Series Singking
Fund Factor) dari Nilai Akan Datang (F)

Contoh 6 :
Zaskia saat ini berusia 27 tahun. Ia berniat membeli piano pada saat ia
berusia 38 tahun. Pada saat itu harga piano diperkirakan Rp. 150 juta. Jika
bunga bank adalah 12%, berapakah Zaskia harus menabung setiap tahun?

Dengan rumus :
 5. Mencari Nilai Sekarang (P) bila investasi (A) dilakukan
secara seragam per periode tertentu (USPWF = Uniform
Series Present Worth Factor)

Contoh 7 :
Syahrini menawarkan tas LV yang dijual secara kredit, dengan uang muka

Rp. 10 juta dan angsuran sama selama 100 bulan sebesar Rp. 200 ribu
per bulan. Bila bunga yang berlaku adalah1% per bulan, berapa harga tas
tersebut bila dibayar kontan saat ini?

Rumus :
 6. Mencari Nilai Investasi (A) yang dilakukan secara
seragam jika Nilai Sekarang (P) diketahui dengan USCFR

(Uniform Series Capital Recovery Factor)

Contoh 8 :
Sebuah perusahaan kontraktor membeli excavator yang harganya saat
ini Rp. 200 juta. Pembelian dilakukan dengan angsuran selama 5 tahun
dan dibayar setiap bulan dengan jumlah angsuran yang sama. Jumlah
maksimum yang bisa diangsur adalah 75% dari harganya.
Bila bunga yang berlaku adalah 1% per bulan, berapakah angsuran
yang
harus dibayar tiap bulan?

Rumus :
Contoh 9 :
Seorang dosen FTSP berusia 30 tahun merencanakan tabungan hari tua
sampai berusia 55 tahun. Ia berharap tabungan tersebut dapat dinikmati
selama 20 tahun, dari umur 56 sampai umur 75 tahun. Ia akan mengambil
uang yang jumlahnya sama selama 20 tahun tsb, dan ia akan mulai
menabung mulai akhir tahun depan. Bila ia akan menabung Rp. 300 ribu
per tahun dengan bunga 15% per tahun, berapakah uang yang bisa
diambilnya setiap tahun pada saat usianya antara 56 – 75 tahun?
Perhitungan :

Pensiun setiap tahun : Rp. 10.198.742,-

Aliran Kas Yang Tidak Teratur
Ringkasan
Deret Gradien Aritmatik
Adalah deret penerimaan atau pengeluaran tunai yang
meningkat atau berkurang secara seragam setiap periode.
Ada 2 jenis biaya yang biasanya mengikuti deret gradien :
1. Biaya perawatan dan perbaikan
2. Beban depresiasi yang mengikuti pola sum of years digit

Diagram Alir Kas dengan Kenaikan Gradien

Hubungan Gradien dg Nilai Sekarang
Mencari Nilai Sekarang (P) dari Gradien (G)
Dari gambar Diagram Alir Kas dapat dihitung :

Nilai yang ada di dalam kurung

dari pers di atas adalah nilai P
dari deret seragam, sehingga
dapat disubstitusikan dengan
faktor P/A menjadi
 Hubungan Gradien dengan F dan A
Mencari Nilai Akan Datang (F) dari Gradien (G)

Mencari Deret Seragam (A) dari Gradien (G)

Contoh :
Sebuah buldozer membutuhkan biaya operasi dan perawatan Rp. 6 juta

pada tahun pertama, meningkat 0,5 juta setiap tahun sampai tahun ke 5.
Bila tingkat bunga adalah 15% per tahun, hitunglah :
a. Nilai sekarang dari semua ongkos tersebut
b. Nilai semua ongkos tersebut pada tahun ke-5
c. Nilai deret seragam dari semua ongkos tersebut selama 5 tahun
Solusi :
Diagram alir kas diuraikan menjadi deret seragam sebesar pembayaran
awal Rp. 6 juta dan deret gradien yang besarnya Rp. 0.5 juta.
Bunga Nominal dan Bunga Efektif

Bunga Efektif dan Bunga Nominal digunakan bila periode

pemajemukannya kurang dari 1 tahun.

Bunga Nominal tahunan adalah perkalian antara jumlah

periode pemajemukan per tahun dengan tingkat bunga per
periode.
r=i.m

dimana : r = tingkat bunga nominal (tahunan)

i = tingkat bunga nominal per periode
pemajemukan
m = jumlah pemajemukan dalam 1 tahun
Bunga Efektif adalah bunga tahunan termasuk efek
pemajemukan dari setiap periode yang jangkanya kurang
dari satu tahun.

Jika i diganti dengan r/m diperoleh :

Perbandingan Bunga Nominal dan Bunga Efektif pada berbagai nilai m

MARR
(Minimum Attractive Rate of Return)

MARR adalah nilai minimal tingkat pengembalian atau

bunga yang diinginkan oleh investor. Nilai MARR harus
lebih tinggi dari cost of capital dan mencerminkan ongkos
kesempatan, yaitu ongkos yang timbul akibat tidak
terpilihnya suatu alternatif investasi karena terpilihnya
alternatif yang lain.

Beberapa cara untuk menentukan nilai MARR :

1. Menambahkan suatu persentase pada cost of capital
2. Nilai rata-rata tingkat pengembalian (ROR) selama 5
tahun terakhir.
3 Aspek dalam Islam :

- Akidah keimanan : Rukun Iman

- Syariah aturan hukum yang
digariskan Allah SWT
Ibadah : segala sesuatu dilarang dikerjakan kecuali

ada petunjuk di dalam Al Qur’an & Sunnah

Muamalah : segala sesuatu diperbolehkan kecuali

ada larangan di dlm Al Qur’an & Sunnah.
Termasuk di dalam muamalah adalah
kegiatan ekonomi
- Akhlak mengatur hubungan manusia
dengan Allah SWT, Rasul,
sesama manusia, alam
Konsep Uang Dalam Islam
Sabda Rasulullah SAW :
“Perdagangan yang lebih baik (adil) adalah perdagangan
yang menggunakan uang, bukan pertukaran barang
(barter) yang dapat menimbulkan riba ketika terjadi
pertukaran barang sejenis yang berbeda kualitasnya”

Uang : dinar (emas), dirham (perak), fulus (tembaga)

Dalam fikih Islam, uang disebut
nuqud atau tsaman.
Fungsi uang ada 3 (Al-Ghazali, 1963)
1. Sebagai alat tukar
2. Sebagai alat penyimpan nilai
3. Sebagai alat satuan hitung

Motif memegang uang : untuk bertransaksi, berjaga-jaga,

berspekulasi.

Motif spekulasi adalah untuk mendapatkan keuntungan

dari pasar komoditas, pasar saham, pasar modal, dan
pertukaran/perdagangan uang.

Menurut Al-Ghazali (1963), Syafii Antonio (1999) dan

Ascarya (2007) perdagangan uang adalah bentuk riba
yang hukumnya haram
Perbankan Syariah

Prinsip perbankan syariah adalah keadilan dan keseimbang-

an, kemaslahatan dan universalisme serta tidak mengandung
gharar, maysir, riba, dzalim, riswah, dan obyek haram lainnya.

Gharar adalah transaksi yang obyeknya tidak jelas, tidak

dimiliki, tidak diketahui keberadaannya, atau tidak dapat
diserahkan pada saat transaksi dilakukan.

Maysir adalah transaksi yang bersifat spekulatif (untung-

untungan) yang tidak terkait langsung dengan produktivitas
pada sektor riil
Riba adalah pemastian penambahan pendapatan secara
tidak sah (bathil) antara lain dalam transaksi pertukaran
barang sejenis yang tidak sama kualitas, kuantitas, dan
waktu penyerahan, atau dalam transaksi pinjam-memin-
jam yang mensyaratkan nasabah penerima fasilitas
mengembalikan dana yang diterima melebihi pokok
pinjaman karena berjalannya waktu (nasiah)

Dzalim adalah transaksi yang menimbulkan ketidakadilan

bagi pihak lainnya.

Riswah adalah tindakan suap dalam bentuk uang, fasilitas,

atau bentuk lainnya yang melanggar hukumsebagai upaya
mendapatkan fasilitas atau kemudahan dalam suatu
transaksi.
Bunga vs Bagi Hasil
Bank Syariah vs Bank Konvensional
Prinsip Syariah dalam Penghimpunan Dana :

1. Giro dan tabungan atas dasar wadi’ah

Wadi’ah adalah penitipan dana/barang dari pemilik
kepada penyimpan.

2. Giro atas dasar mudharabah

Mudharabah adalah transaksi penanaman dana dari
pemilik dana kepada pengelola dana untuk melakukan
usaha dengan pembagian hasil usaha.

3. Tabungan atau deposito atas dasar mudharabah

 Prinsip Syariah dalam Penyaluran Dana :

1. Pembiayaan atas dasar mudharabah

Mudharabah adalah penanaman dana dari pemilik
dana kepada pengelola dana untuk melakukan
kegiatan usaha dengan pembagian hasil usaha.

2. Pembiayaan atas dasar musyarakah

Musyarakah adalah penanaman dana dari dua atau
lebih pemilik dana dan/atau barang untuk
menjalankan
usaha dengan pembagian hasil usaha

3. Pembiayaan atas dasar murabahah

Murabahah adalah transaksi jual beli suatu barang
sebesar harga perolehan barang ditambah dengan
margin yang disepakati oleh para pihak
Peralatan Analisis Kelayakan Investasi

Metode 1. Payback Period (PP)

Konvensional 2. Net Present Value (NPV)
3. Internal Rate of Return (IRR)
4. Break Even Point (BEP)

Metode Analisis 1. Waiting Line Model

Riset Operasional 2. Monte Carlo Simulation
3. Linear Programming
Payback Period (PP)

Adalah analisis kelayakan investasi berdasarkan waktu

yang diperlukan untuk pengembalian modal.

Terdapat 2 metode :
- Metode arus kas kumulatif : arus kas tidak seragam
selama usia ekonomis investasi/proyek.
- Metode arus kas rata-rata : arus kas seragam selama
usia ekonomis investasi/proyek

1. Kriteria kelayakan :
Investasi adalah layak jika masa pengembalian modal
lebih pendek dari umur ekonomis investasi/proyek.
2. Kelebihan :
- Mudah dihitung
- Informasi masa pemulihan modal dapat digunakan
sebagai prediksi risiko ketidakpastian di masa
mendatang.
- Masa pemulihan modal dapat dipakai untuk
menghitung IRR.

3. Kekurangan :
- Mengabaikan nilai waktu dari uang
- Mengabaikan arus kas sesudah periode pemulihan
modal dicapai
- Mengabaikan nilai sisa proyek
Net Present Value (NPV)

NPV adalah metode penilaian kelayakan investasi dengan

menghitung nilai akan datang (FV) arus kas sesudah pajak
menjadi nilai sekarang (PV) dan dibandingkan dengan nilai
investasi awal (Io).

NPV = TPV - Io

NPV = Net Present Value

TPV = Total Nilai Sekarang
Io = Investasi Awal

Total nilai sekarang (TPV) dihitung untuk setiap periode

selama umur ekonomi proyek.
1. Kriteria Kelayakan NPV :
Investasi dinilai layak jika NPV > 0

2. Kelebihan :
- Memperhitungkan nilai waktu dari uang
- Memperhitungkan arus kas selama umur ekonomi
proyek
- Memperhitungkan nilai sisa proyek

3. Kekurangan :
- Diperlukan daftar faktor diskonto dan arus kas
- Diperlukan prediksi tingkat bunga selama umur
ekonomi proyek
Internal Rate of Return (IRR)

IRR adalah metode analisis kelayakan dengan cara

menghitung tingkat return (keuntungan) pada saat nilai
sekarang arus kas (TPV) sama dengan nilai sekarang
investasi awal (Io). Dengan kata lain, IRR adalah tingkat
return pada nilai NPV = 0.

1. Kriteria Kelayakan
Investasi dinilai layak jika IRR > MARR
2. Kelebihan :
IRR memberikan gambaran tingkat return
(pengembalian) yang kongkrit dari suatu investasi
3. Kekurangan :
Membutuhkan perhitungan yang lebih rumit
Contoh Kasus :
Seorang investor memiliki 2 pilihan investasi, proyek A dan
proyek B.
Proyek A : Proyek B :
- Investasi Awal Rp. 625 jt - Investasi Awal Rp. 740 jt
- Nilai sisa Rp. 25 jt - Nilai sisa Rp. 20 jt
- Umur ekonomis 6 th - Umur ekonomis 6 th

Tahun Proyek A (Juta Rupiah) Proyek B (Juta Rupiah)

Arus Kas Arus Kas
1 200 350
2 200 300
3 200 220
4 200 150
5 200 130
6 200 110
Tingkat biaya modal rata-rata 14% per tahun.
Proyek A dan Proyek B akan dianalisis dengan Payback Period (PP),
Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR)

Penyelesaian :
1. Payback Period
Proyek A → TA = Io/A = (Rp. 625 jt/Rp. 200 jt) x 1 th
TA = 3,125 th
Proyek B → karena arus kas bervariasi maka periode
pemulihan modal dicari dengan arus kumulatif.
Uraian Arus Kas Tahunan ( Rp. jt) Arus Kas Kumulatif (Rp. Jt) Waktu (th)
Io - -740 -
A1 350 -390 1
A2 300 -90 1
A3 90 0 0,41 *)
Jumlah 740 xxx 2,41

*) = (90/220) x 1 th = 0,41 th → TB = 2,41 th < TA = 3,125 th

2. Net Present Value (NPV)

Proyek A memiliki arus kas seragam yaitu Rp. 200 jt/th,

sehingga Total Present Value (TPV) dapat dihitung dengan
mengambil tingkat biaya modal (bunga) 14% sbb :

TPV = A (P/A, 14%, 6)

TPV = Rp. 200 jt x 3,88867 = Rp. 777.734.000,-
NPV = TPV – Io
= Rp. 777.734.000,- – Rp. 625.000.000,-
= Rp. 152.734.000,-
Proyek B memiliki arus kas yang tidak sama, maka Total
Present Value (TPV) harus dihitung per tahun sbb :
N Arus Kas (Rp) DF (14%) Nilai Sekarang (Rp)
0 - 740.000.000 1 -740.000.000
1 350.000.000 0,87719 307.016.500
2 300.000.000 0,76947 230.841.000
3 220.000.000 0,67497 148.493.400
4 150.000.000 0,59208 88.812.000
5 130.000.000 0,51969 67.559.700
6 110.000.000 0,45559 50.114.900
Total Nilai Sekarang (NPV) 152.837.500

NPV Proyek A = Rp. 152.734.000,-

NPV Proyek B = Rp. 152.837.500,-
Kelayakan Proyek B lebih tinggi dari Proyek A
3. Internal Rate Of Return (IRR)

IRR dicari dengan cara interpolasi

untuk mendapatkan nilai NPV = 0

Proyek A :

Dengan i = 14% diperoleh NPV = Rp. 152.734.000,- (positif)

Dengan cara coba-coba diambil i = 23%, diperoleh TPV :
TPV = Rp. 200 jt (P/A, 23%, 6)
= Rp. 200 jt x 3,09225 = Rp. 618.450.000,-
NPV = TPV – Io
= Rp. 618,450 jt – Rp. 625 jt
= - Rp. 6,55 jt (negatif)
Interpolasi :
IRR = 23% - (Rp. 6,55 jt/Rp. 159,284 jt) x (23% – 14%)
= 23% - 0,37% = 22,63%
Atau :
IRR = 14% + (Rp.152,734 jt/Rp.159,284 jt) x (23% - 14%)
= 14% + 8,63% = 22,63%
IRR Proyek A = 22,63%

Proyek B :

Dengan i = 14% diperoleh NPV = Rp. 152.837.500,-

Dengan cara coba-coba diambil i = 24% Total Present Value
(TPV) dihitung per tahun sebagai berikut :
 N Arus Kas (Rp) DF (24%) Nilai Sekarang (Rp)
0 - 740.000.000 1 -740.000.000
1 350.000.000 0,80645 282.225.500
2 300.000.000 0,65036 195.108.000
3 220.000.000 0,53449 117.587.800
4 150.000.000 0,42297 63.445.500
5 130.000.000 0,34111 44.344.300
6 110.000.000 0,27509 30.259.900
Total Nilai Sekarang (NPV) - 7.029.000

Interpolasi :
IRR = 14% + (Rp.152.837.500/Rp.159.866.500) x (24 -14)%
= 14% + 9,56% = 23,56%

IRR Proyek B = 23,56% > IRR Proyek A = 22,63%

 Break Even Point (BEP)
(Analisa Titik Impas)

A. Analisa BEP pada Produksi

Analisa BEP digunakan untuk menentukan tingkat produksi agar
perusahaan mencapai titik impas. Untuk mendapatkan BEP diperlukan
data biaya dan pendapatan.

Ada 3 komponen biaya :

1. Biaya tetap (Fix Cost) : adalah biaya-biaya yang tidak dipengaruhi oleh
volume produksi, misal gedung, mesin dan peralatan, overhead kantor.
2. Biaya variabel (Variable Cost) : adalah biaya-biaya yang besarnya
tergantung pada volume produksi, misalnya bahan baku, upah tenaga
kerja langsung.
3. Biaya total (Total Cost) : adalah jumlah biaya tetap dan biaya variabel.
 (a) Fix Cost (FC) (b) Variable Cost (VC) (c) Total Cost (TC)

Bila X adalah volume produk yang dibuat dan c adalah ongkos variabel
untuk setiap unit produksi, maka Variable Cost (VC) = c X.
Dengan demikian :

TC = FC + VC
TC = FC + c X
Bila harga 1 unit produksi adalah p maka Total Revenue (TR) adalah p X.
Titik impas diperoleh pada saat TR = TC atau :

p X = FC + c X X = FC / ( p – c )
Contoh 1 :

PT UII Con memproduksi batako, dimana biaya total untuk pembuatan

10.000 batako per bulan adalah Rp. 25 juta, dan biaya total untuk 15.000
batako per bulan adalah Rp. 30 juta. Diasumsikan biaya variabel
proporsional terhadap volume produksi.
Hitunglah :
a. Biaya variabel per unit dan biaya tetap (FC)
b. Bila batako dijual Rp. 6.000 per unit, berapakah produksi per bulan
agar dicapai titik impas?
c. Bila produksi adalah 12.000 unit per bulan, PT UII Con untung atau
rugi? Berapakah nilai keuntungan atau kerugiannya?
a. Biaya Variabel per unit adalah :

Adapun biaya tetap untuk produksi 10.000 unit dan 15.000 unit :
b. Bila batako dijual Rp. 6.000,- per unit, maka jumlah produksi agar
tercapai titik impas :

c. Dengan produksi 12.000 unit / bln akan diperoleh :

Total keuntungan = Rp. 72 juta – Rp. 27 juta = Rp. 45 juta

Contoh 2 :

PT UII Con akan memproduksi bata ringan dengan investasi mesin Rp. 150
juta, biaya operasional dan perawatan Rp. 35.000 per jam. Ongkos-ongkos
lain Rp. 75 juta per tahun. Untuk memproduksi 1.000 unit diperlukan waktu
150 jam. Bata ringan akan dijual dengan harga Rp. 15.000 per buah. Umur
ekonomi investasi 10 tahun, tanpa nilai sisa. Jika ditetapkan MARR 20%,
berapa produksi bata ringan agar tercapai titik impas.
 B. Analisa BEP Pada Pemilihan Investasi

Jika dua alternatif investasi membutuhkan biaya awal dan biaya variabel
yang berbeda, maka dapat dilakukan analisis BEP untuk menentukan
investasi mana yang lebih baik. Pada kasus seperti ini dilakukan analisis
Present Value (PV) atau Equivalent Uniform Annual Cost (EUAC).

Proyek A :
- Investasi awal tinggi
- Biaya variabel rendah
(gradien kecil/landai)

Proyek B :
- Investasi awal rendah
- Biaya variabel tinggi
(gradien besar/curam)
Contoh 1 :
a. Untuk mesin otomatis :
Untuk mesin semi otomatis
 C. Analisa BEP Untuk Keputusan
Membuat vs Membeli
Contoh :
 Analisis Sensitivitas

Analisis sensitivitas adalah analisis untuk mengetahui

seberapa sensitif suatu keputusan terhadap perubahan
parameter yang mempengaruhinya.

Analisis sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai

suatu parameter untuk melihat akseptabilitas suatu
alternatif investasi.

- Investasi
- Cash flow
Parameter
- Nilai sisa
- Tingkat bunga
Investasi
- Pajak
Contoh :
NPW (Net Present Worth) = NPV (Net Present Value)
 Depresiasi
Depresiasi adalah penurunan nilai suatu properti atau aset
karena waktu dan pemakaian.

Penyebab timbulnya depresiasi :

1. Kerusakan fisik akibat pemakaian alat atau properti
2. Properti atau aset tersebut menjadi usang karena
adanya perkembangan teknologi

Besarnya depresiasi diatur untuk menekan jumlah pajak yang

harus dibayar.
Properti/Aset

Berwujud Tidak
(gedung, Berwujud
mesin,dll. ) (hak cipta)
Metode Depresiasi :

1. Metode garis lurus (Straight Line /SL)

2. Metode jumlah digit tahun (Sum of Years Digit / SOYD)
3. Metode unit produksi (Production Unit / UP)

1. Metode Garis Lurus (SL)

Didasarkan atas asumsi bahwa nilai suatu aset berkurang secara linier
(proporsional) terhadap waktu atau umur aset tersebut.
2. Metode Jumlah Digit Tahun (SOYD)

Pembebanan depresiasi lebih besar untuk tahun-tahun awal dan semakin

kecil untuk tahun-tahun berikutnya.

3. Metode Depresiasi Unit Produksi (UP)

Metode ini dipakai jika penyusutan suatu aset lebih ditentukan oleh
intensitas pemakaiannya, bukan pada lamanya aset tersebut dimiliki.

Ukuran unit produksi :

1. Output produksi, misalnya volume atau berat
2. Hari operasi , jarak operasi
3. Proyeksi pendapatan dari aset yang disewakan

Dt = (Ut/U) (P – S)

Dt = Depresiasi pada tahun ke t

Ut = Jumlah unit produksi pada tahun ke t
U = Jumlah total produksi selama masa pakai
P = Nilai investasi pada saat ini (present)
S = Nilai sisa
 Deplesi

Deplesi adalah penurunan nilai aset karena pengambilan yang dilakukan

secara sengaja (misalnya eksploitasi alam : penambangan batubara,
penebangan kayu, pengerukan pasir, pengeboran minyk, dll.). Perhitungan
beban deplesi mirip dengan depresiasi metode unit produksi

Depresiasi aset yang habis bisa diganti

dengan aset baru

Deplesi aset yang rusak tidak dapat diganti

 Pajak
Beberapa pengertian berkaitan dengan perhitungan pajak :

- Pendapatan kotor (gross income)

- Pengeluaran (expenses)
- Pendapatan terkena pajak (taxable income)
Taxable Income = Gross Income – Expenses - Depresiation

- Pendapatan kapital (capital gain)

- Kerugian kapital (capital loss)
Efek Pajak Pada Model Depresiasi

Taxable Income = Before Tax Cash Flow - Depresiation

After Tax Cash Flow = Before Tax Cash Flow – Present Tax

Contoh :
 Analisa Penggantian

Alasan penggantian suatu peralatan :

1. Kebutuhan akan peralatan dengan kapasitas yang lebih besar.

2. Biaya perawatan peralatan sudah berlebihan.
3. Penurunan fungsi fisik peralatan yang berakibat menurunnya
efisiensi (output, biaya operasional, suku cadang, kualitas hasil)
4. Peralatan sudah usang (peralatan tidak lagi diperlukan, operator
sulit diperoleh, ada peralatan baru yang lebih canggih)
 Konfigurasi Biaya-biaya Penggantian

Konsep Dasar Analisa Penggantian :

1. Konsep defender dan challenger

2. Konsep sunk cost
3. Sudut pandang dari luar sistem
4. Umur ekonomis suatu peralatan
1. Konsep Defender dan Challenger

Defender = aset lama

Challenger = aset baru

Kriteria yang biasa dipakai

pada analisa penggantian adl
biaya ekuivalen tahunan
Equivalent Uniform Annual Cost
EUAC
Alasan penundaan penggantian :

1. Perusahaan masih menghasilkan profit dg peralatan

yang ada
2. Peralatan masih dapat menghasilkan produk yang baik
3. Prediksi pengeluaran alat yg baru mengandung
ketidakpastian (risiko), sedangkan pengeluaran alat
yang lama sudah diketahui dengan pasti
4. Dibutuhkan tanggungjawab yang lebih besar untuk
mengganti peralatan dengan yang baru
5. Ada keterbatasan dana untuk membeli alat yang baru,
sedangkan untuk perawatan alat yang lama tidak ada
masalah biaya.
6. Adanya keengganan untuk mempelajari cara kerja
peralatan baru
2. Konsep Sunk Cost

Sunk cost adalah biaya-biaya yang terjadi di masa lalu yang tidak akan
tertutup, sehingga tidak dipertimbangkan dalam analisa ekonomi teknik.

Dalam analisa penggantian yang dipertimbangkan adalah kondisi

mendatang dari suatu aset.

Sunk Cost = Nilai buku saat ini – nilai jual saat ini

3. Sudut Pandang Pihak Luar

Konsep ini adalah membandingkan defender dan challenger dari sisi pihak
ketiga (bukan pemilik peralatan) sehingga lebih obyektif.

Pada pendekatan ini nilai sisa (nilai jual aset lama) dipandang sebagai
investasi baru bagi defender, yang dibandingkan dengan nilai investasi baru
challenger.
4. Umur Ekonomi Aset

Umur ekonomi suatu aset adalah titik waktu di mana total biaya tahunan
yang terjadi adalah minimum.

Total Biaya Tahunan = Biaya Awal (konversi tahunan) +

Biaya Operasi & Perawatan Tahunan

Sebelum defender dan challenger dibandingkan maka harus dihitung dulu

umur ekonominya berdasarkan aliran kas (cash flow).
 Analisa Manfaat – Biaya
(Benefit Cost Analysis)

Analisa manfaat – biaya dipergunakan untuk menilai kelayakan proyek-

proyek yang didanai oleh Pemerintah untuk kepentingan umum.

Penanggung Biaya Penerima Manfaat

Analisa manfaat – biaya

diformulasikan sebagai B/C
Benefit, Disbenefit, Cost

Benefit (manfaat) Primer :

produk/jasa yang langsung
dihasilkan dari aktivitas proyek
Sekunder :
produk/jasa tambahan yang
ditimbulkan karena adanya
proyek

Disbenefit (kerugian) Kerugian yang ditimbulkan

karena adanya proyek

Cost ( biaya) Semua biaya yang diperlukan

mencakup biaya investasi,
operasional, dan perawatan
Contoh : Proyek dam/bendungan
Contoh : Pembangunan Jalan Tol
Manfaat Kerugian Biaya Pemasukan
Penurunan biaya Pengurangan lahan Biaya konstruksi Pembayaran pengguna
operasional & bahan bakar pertanian jalan tol
Waktu perjalanan lebih Terganggunya saluran air Biaya perawatan Peningkatan pajak akibat
singkat untuk irigasi meningkatnya nilai tanah
di sekitar jalan tol
Peningkatan keamanan lalu Peningkatan polusi udara Biaya administratif
lintas
Kenyamanan berkendara

Peningkatan harga tanah di

sekitar jalan tol
 Analisa B/C

Benefit maupun Cost dinyatakan dalam nilai sekarang (Present Worth)

atau nilai tahunan (Annual). Disbenefit (dampak negatif) harus
diperhitungkan sebagai nilai pengurang dari manfaat. Penghematan yang
diperoleh dari adanya proyek diperhitungkan sebagai pengurangan biaya.
Contoh 1 :
Studi Kasus I : Megaproyek Jembatan Selat Sunda

Panjang jembatan 29 km,

Biaya pembangunan 150 T – 200 T
Studi Kasus 2 : Monorel Jakarta

Biaya 6 Trilyun
Terhenti sejak 2007
Contoh 2 :
Pembangunan sebuah pasar memerlukan dana investasi 2 M. Umur rencana
bangunan 30 tahun dengan nilai sisa 1,1 M. Tingkat bunga diperhitungkan 5%.
Biaya operasional dan perawatan Rp. 50 jt/th. Manfaat yang diperoleh Rp. 252 jt/th.
Akan dibuat analisis B/C berdasarkan nilai tahunan dan nilai sekarang.
Selisih Manfaat dan Biaya (B – C)
 Analisis Investasi Proyek Teknik Sipil
Berkaitan Dengan Risiko Bencana

Risiko pada proyek teknik sipil terutama adalah terjadinya

bencana alam (banjir, gempa bumi, erupsi vulkanik, tanah
longsor, tsunami). Risiko berkaitan dengan probabilitas.

Data Masa Probabilitas Risiko

Bencana
Lampau
Statistik

Kerugian
Ekonomi
Contoh 1 :

Suatu daerah yang terletak sejajar dengan sebuah sungai besar setiap
tahun mengalami banjir rutin akibat meluapnya air sungai tersebut.
Kerugian akibat kerusakan yang terjadi (prasarana transportasi, bangunan,
lahan pertanian) adalah Rp. 10 M / tahun. Akan dibangun tanggul untuk
mengendalikan banjir tersebut. Dari data hidrologi diperoleh hubungan
besarnya kemungkinan banjir terlampaui (probability of exceedance) dgn
ketinggian tanggul. Akan dicari total biaya yang paling ekonomis untuk
mengendalikan banjir.
 Analisis :
Kerugian setiap tahun adalah Rp.10 M.
Bila kemungkinan terlampauinya banjir adalah 20%, kerugian yang timbul
adalah 20% x Rp.10 M = Rp. 2 M.
Bila kemungkinan terlampauinya banjir adalah 15%, kerugian yang timbul
adalah 15% x Rp. 10 M = Rp. 1,5 M, dst.
Hubungan antara biaya tahunan yang harus dikeluarkan untuk setiap
ketinggian tanggul dan kemungkinan terlampauinya banjir serta biaya total
ditampilkan dalam tabel berikut.

Kemungkinan terlampauinya
banjir adalah kebalikan dari
periode ulang banjir.

Kemungkinan 4% adalah
untuk periode ulang 25 th
(Q25).

Kemungkinan 0,2% adalah

untuk periode ulang 500 th
(Q500).
Contoh 2 :
Suatu gedung bertingkat yang direncanakan mampu menahan beban gempa
7 SR menelan biaya Rp. 10 M. Terdapat kemungkinan 1% setiap tahun terjadi

gempa yang akan menimbulkan kerusakan sebesar Rp. 6 M. Perencana

diminta untuk mendesain pertambahan kekuatan bangunan dengan
kemungkinan terjadinya gempa 1% namun kerusakan yang ditimbulkan
adalah Rp. 2 M saja. Bunga diambil sebesar 7%. Umur bangunan 30 tahun.
Total biaya O & P, pajak, asuransi adalah 4% dari nilai bangunan.
Berapakah tambahan biaya yang diperlukan untuk penambahan perkuatan
gedung?

Analisis :
Nilai investasi adalah Rp. 10 M.
Biaya tahunan :
Bunga 7% = Rp. 0,7 M
Depresiasi (A/P, 7, 30) Rp. 10 M = Rp. 0,826 M
O&P + pajak + asuransi = 4% = Rp. 0,4 M
----------------------------------------------
Sub Total = Rp. 1,926 M
Gempa 1% x Rp. 6 M = Rp. 0,060 M
----------------------------------------------
Total Biaya = Rp. 1,986 M
Biaya penambahan kekuatan :
Investasi menjadi Rp. 10 M + Rp. X

Biaya Tahunan :
Bunga 7% = Rp. 0,7 M + 0,07 X
Depresiasi = Rp. 0,826 M + 0,0826 X
O & P + pajak + asuransi = Rp. 0,4 M + 0,04 X
-------------------------------------------------------- +
Sub Total = Rp. 1,926 M + 0,1926 X
Gempa 1% x Rp. 2 M = Rp. 0,02 M
-------------------------------------------------------- +
Rp. 1,986 M = Rp. 1,946 M + 0,1926 X
X = Rp. 0,20768 M
= Rp. 207,68 juta
 Contoh 3 :
Suatu perusahaan holtikultura ingin mempercepat waktu panen dengan
membuat green house.

a) Alternatif pertama dengan kerangka kayu dan atap plastik, membutuhkan

investasi Rp. 200 juta dan umur ekonomis 10 tahun. Badai dan banjir
dengan kemungkinan 20% menyebabkan kerusakan sebesar Rp. 40 juta,
sedangkan kemungkinan banjir 5% menimbulkan kerusakan senilai
Rp. 100 juta.
b) Alternatif kedua dibuat dengan kerangka baja dan atap fiber glas, umur
ekonomis bangunan 50 tahun. Kemungkinan badai 20% mengakibatkan
kerusakan Rp. 25 juta, dan kemungkinan terlampauinya banji r sebesar
5% menimbulkan total kerugian Rp. 50 juta.

O & P kedua alternatif adalah 2% dari masing-masing investasi. Bunga

diperhitungkan 8%. Berapakah biaya investasi untuk alternatif ke dua?
Analisis :

a) Alternatif 1 :
Investasi = Rp. 200 juta
Biaya Tahunan :
Bunga 8% x Rp. 200 jt = Rp. 16,00 juta
Depresiasi (A/P, 8,10) x Rp. 200 jt = Rp. 29,80 juta
O & P : 2% x Rp. 200 jt = Rp. 4,00 juta
---------------------------------------------------- +
Sub Total = Rp. 49,80 juta
Kerusakan tahunan :
Badai : 20% x Rp. 40 jt = Rp. 8,00 juta
Banjir : 5% x Rp. 100 jt = Rp. 5,00 juta
----------------------------------------------------- +
Total Biaya = Rp. 62,80 juta
b) Alternatif 2 :
Investasi = Rp. X jt
Biaya Tahunan :
Bunga : 8% x Rp. X jt = Rp. 0,08 X juta
Depresiasi (A/P, 8,50) x Rp. X jt = Rp. 0,0817 X juta
O & P : 2% x Rp. X jt = Rp. 0,02 X juta
---------------------------------------------------------- +
Sub Total = Rp. 0,1817 X juta
Kerusakan Tahunan :
Badai : 20% x Rp 25 jt = Rp. 5 juta
Banjir : 5% x Rp. 50 jt = Rp. 2,5 juta
---------------------------------------------------------- +
Total Biaya = Rp. 7,5 juta + Rp. 0,1817 X jt

Rp. 62,80 juta = Rp. 7,5 juta + Rp. 0,1817 X juta

X = Rp. 304,35 juta

Untuk alternatif 2 diperlukan investasi Rp. 304,35 juta