PENDIDIKAN DAN PELATIHAN

JABATAN PNS
DIKLAT FUNGSIONAL PERENCANA
PERTAMA

BIDANG KOMPETENSI
SPESIFIK SPATIAL
Mata Diklat : ISU-ISU (PERSOALAN) TATA
RUANG

disampaikan oleh :
IR. HALIS AGUSSAINI, MT
Powerpoint Templates Page 1
 MATERI:

• PERSOALAN TATA GUNA LAHAN

• PERSOALAN STRUKTUR RUANG & LOKASI

KEGIATAN
• PERSOALAN TRANSPORTASI

• PERSOALAN INFRASTRUKTUR

• PERSOALAN ZONING

Powerpoint Templates Page 2

PERSOALAN TATA GUNA LAHAN

Powerpoint Templates Page 3

PERSOALAN TATA GUNA LAHAN
PENGERTIAN LAHAN
Pengertian lahan dengan tanah sering dianggap sama,
sesungguhnya keduanya memiliki perbedaan yang mendasar.
Tanah dalam bahasa Inggris disebut soil. Menurut
Dokuchaiev, tanah adalah suatu benda fisik yang berdimensi
tiga, terdiri dari lebar, panjang, dan dalam, merupakan bagian
paling atas dari kulit bumi.
Sedangkan lahan dalam bahasa Inggris disebut land
merupakan lingkungan fisik dan biotik yang berkaitan dengan
daya dukungnya terhadap perikehidupan dan kesejahteraan
hidup manusia. Lingkungan fisik meliputi relief (topografi),
iklim, tanah, dan air, dan lingkungan biotik meliputi hewan,
tumbuhan, dan manusia.
Powerpoint Templates Page 4
PERSOALAN TATA GUNA LAHAN

NILAI & HARGA LAHAN

Suatu lahan memiliki: nilai lahan (land value) dan harga lahan (land
price).

Nilai lahan adalah suatu pengukuran nilai yang didasarkan pada

kemampuan lahan secara ekonomis (dalam hubungannya dengan
produktifitas dan strategis keekonomiannya) yang bersifat langsung,
misalnya kesuburan (pertanian), mengandung deposit tertentu
(pertambangan), dll, maupun tidak langsung, seperti letak stategis
(perdagangan), ekonomis (industri), dll. Sedangkan harga lahan
adalah penilaian atas lahan yang diukur berdasarkan harga nominal
dalam satuan uang untuk satuan luas tertentu pada pasaran lahan.

Lahan di kota diutamakan fungsi-fungsi usaha dan tempat tinggal,

sehingga lokasi yang stategis, tersedia prasarana, sarana, dan fasilitas
Powerpoint Templates Page 5
penunjang menjadi faktor-faktor penentu. Sedangkan Lahan di desa
PERSOALAN TATA GUNA LAHAN

KARAKTERISTIK LAHAN
Lahan mempunyai karakteristik sebagai berikut:
 Terbatas dan tidak bertambah,
 Secara fisik tidak dapat dipindahkan dan merupakan asset
ekonomi yang tidak terpengaruh oleh usia,
 Lahan mentah (belum terbangun) tidak akan terpengaruh
oleh kemungkinan penurunan nilai sedangkan lahan
terbangun akan dipengaruhi oleh perubahan nilai karena
bangunan yang ada diatasnya, maupun karena penambahan
peruntukannya.

Catatan: ingat Teori lokasi Von Thunen: harga lahan tinggi di pusat
kota dan akan makin menurun apabila makin jauh dari pusat
kota. Powerpoint Templates Page 6
.
PERSOALAN TATA GUNA LAHAN

Karena jumlahnya tetap, harga lahan cenderung naik setiap

saat, akibatnya terjadi:
 monopoli dan spekulasi lahan (berlakunya hukum supply dan
demand),
 peralihan penggunaan lahan, seperti:
persawahan/pertambakan --- perumahan, dan perumahan
--- perdagangan/industri, dll., RTH ---
perkantoran/pertokoan, dll. Ruang Terbuka Hijau (RTH)
berkurang, menjadi Ruang Terbuka Non Hijau (RTNH)
 penggunaan lahan yang menyimpang, seperti: membangun di
pinggir sungai, kawasan resapan air, kawasan rawan bencana,
dll., (rencana TR tidak dipatuhi).
 penyerobotan lahan, seperti tanah ulayat --- perkebunan,
 dll.
Powerpoint Templates Page 7
PERSOALAN TATA GUNA LAHAN

Alternatif penanggulangan masalah tersebut diatas:

 Pembatasan kepemilikan/penguasaaan lahan,
 Pengaturan zonasi.
 Pengertian berkesinambungan antara fungsi sosial hak atas
tanah dan hak perseorangan,
 Pemungkinan pembangunan diatas lahan milik orang lain,
 Menetapkan pajak progresif atas kekayaan atas lahan.
 Penertiban (sanksi bagi yang melanggar).

Powerpoint Templates Page 8

Persoalan & Solusi TATA GUNA LAHAN lainnya ???

Persolan:
No.19 : RTH tercukupi 30% (20% publik 10% privat,
bagamana mencapainya.?.
N0.8: masalah banguanan tanpa IMB?
?.

Solusi:
?.
?
?.

Powerpoint Templates Page 9

PERSOALAN STRUKTUR RUANG &
LOKASI KEGIATAN

Powerpoint Templates Page 10

PERSOALAN STRUKTUR RUANG & LOKASI
KEGIATAN
Perkembangan, pertumbuhan dan kemajuan suatu kota
ditentukan oleh:
Faktor internal, yaitu:
 pertumbuhan penduduk,
 pergerakan/dinamika penduduk,
 perkembangan perekonomian
 perkembangan sistem jaringan seperti transportasi,
telematika, sumber daya air, drainase kota, prasarana energi
dan sistem prasarana lingkungan
Faktor eksternal, yaitu:
 ekonomi,
 hukum,
 sosial politik,
 budaya lokal dan Powerpoint Templates Page 11
 industri
PERSOALAN STRUKTUR RUANG & LOKASI KEGIATAN

PEMBENTUK STRUKTUR RUANG KOTA

Pendekatan Pendekatan Ekologi, yaitu:
 Teori Konsentris Burgess (1925)
Kota berkembang dengan pola penggunaan lahan yang kosentris dimana
masing-masing zone tersebut mencerminkan tipe penggunaan lahan yang
berbeda (dianalogikan dengan natural areas pada dunia hewan).
 Teori Poros oleh Babcock (1932)
Menekankan peranan transportasi dalam mempengaruhi struktur
keruangan kota (penyempurna teori poros).
 Teori Sektor oleh Hyot (1939)
Pola sewa rumah tinggal di 25 kota-kota Amerika Serikat, cenderung
terbentuk sebagai pattern of sectors (pola sektor-sektor) dan bukannya
pola zone kosentris.
 Teori Multiple Nuclei oleh C.D Harris dan F.L Ullman
(1945)
Powerpoint Templates Page 12
Kota-kota besar tidak tumbuh tidak hanya ditandai oleh satu pusat kegitan
ALAN STRUKTUR RUANG & LOKASI KEGIATAN

Penjelasan:
(1). Daerah pusat kegiatan (Central
business district)
(2). Zona peralihan (Transition zone)
(3). Zona perumahan para pekerja (Zone
of working men’s homes)
(4) Zona permukiman yang lebih baik
(Zone of better residences)
(5). Zona para penglaju (Zone of
commuters)

Powerpoint Templates Page 13

ALAN STRUKTUR RUANG & LOKASI KEGIATAN

Keterangan:
(1). CBD
(2). Whole-sale lightmanufacturing
(3). Low-class residential
(4). Medium class residential
(5). High class residential
(6). Heavy manufacturing
(7). Outlying business district (OBD)
(8). Residential sub-urb
(9). Industrial sub-urb.

Powerpoint Templates Page 14

PERSOALAN STRUKTUR RUANG & LOKASI KEGIATAN

PEMBENTUK STRUKTUR RUANG KOTA

Pendekatan Ekonomi, yaitu:
 Richard M.Hurd, (1903):
Land values (nilai lahan), rents (sewa) dan cost (biaya) di dalam suatu
kota yang dianggap mempunyai kaitan erat dengan pola penggunaan
lahan.
 R. V. Retcliff (1949):
Pusat kota dianggap sebagai suatu tempat yang punya aksesibilitas
terbesar dan dari lokasi inilah centrality value (nilai pemusatan) akan
menurun secara teratur ke arah luar sampai pada urban peripheries. ---
mirip Teori Burgess (concentric zone theory)

 Teori Sewa Ekonomi oleh William Alonso (1964):

Analisisnya didasarkan pada konsep sewa ekonomi (economic rent) atau
sewa lokasi (location rent). KonsepTemplates
Powerpoint Alonso banyak diilhami oleh ide-ide
Page 15
von Thunen (1826).
ALAN STRUKTUR RUANG & LOKASI KEGIATAN

Menurut Alonso (1964)

Powerpoint Templates Page 16

PERSOALAN STRUKTUR RUANG & LOKASI KEGIATAN

PEMBENTUK STRUKTUR RUANG KOTA

Pendekatan pendekatan morfologi kota lebih difokuskan pada
bentuk-bentuk fisik dari lingkungan perkotaan yang dapat
diamati melalui sistem-sistem jaringan jalan, blok-blok
bangunan, dan juga bangunan-bangunan individual, yaitu:
 Bentuk kompak (compact form)
 kota berbentuk bujur sangkar (the square city).
 kota berbentuk empat persegi panjang (the rectangular
city).
 kota berbentuk kipas (fan shaped city).
 kota berbentuk bulat (rounded city).
 kota berbentuk pita (ribbon shaped city).
 kota berbentuk gurita/bintang (octopus/star shaped city)
 kota yang bentuknya tidak Templates
Powerpoint berpola (unpatterned city).
Page 17
ALAN STRUKTUR RUANG & LOKASI KEGIATAN

Powerpoint Templates Page 18

PERSOALAN STRUKTUR RUANG & LOKASI KEGIATAN

PEMBENTUK STRUKTUR RUANG KOTA

 Bentuk tidak kompak (non compact form)

 kota bentuk terpecah (fragmanted city)
 kota bentuk berantai (chained city)
 kota bentuk terbelah (split city).
 kota bentuk stellar (stellar city)
 perembetan kota (urban sprawl).
 concentric development/low density continous
development.
 ribbon development/linier development/axial
development.
 leap frog development/checker board development.
Powerpoint Templates Page 19
OALAN STRUKTUR RUANG & LOKASI KEGIATAN

Powerpoint Templates Page 20

PERSOALAN STRUKTUR RUANG KOTA & LOKASI
KEGIATAN
Persolan struktur ruang & Lokasi Kegiatan sangat dipengaruhi
oleh:
 pertambahan penduduk & urbanisasi
 aktivitas ekonomi
 sosial, budaya & lingkungan
akibatnyanya terjadi perembetan kota (urban sprawl) ---
perubahan struktur ruang kota (kota menjadi tidak
tertata/teratur), menyebabkan:
 bangunan sangat padat, tidak teratur ---- kumuh
 tempat tinggal & usaha jadi satu ---- penyimpangan tata
ruang
 sanitasi & kesehatan lingkungan memburuk
 kriminalitas meningkat.
Powerpoint Templates Page 21
Persoalan STRUKTUR RUANG & LOKASI KEGIATAN
lainnya ???

Persolan:
No.3: kekuatan sertifikat status kepemilikan lahan?.
No.18: mengatasi perkembangan struktur ruang yad, apa
yg dilakukan?.
?

Solusi:
No.10 bila ada 2 sertifat (ganda), maka yg sah yg bayar
pajak.?.
?.
? Powerpoint Templates Page 22
PERSOALAN TRANSPORTASI

Powerpoint Templates Page 23

PERSOALAN TRANSPORTASI
Transportasi terdiri atas dua kata latin, yaitu trans berarti
seberang dan portare berarti mengangkut. Transporttasi berarti
mengangkut ke seberang atau memindahkan sesuatu dari satu
tempat ke tempat yang lain di seberang.

Transportasi berperan/berfungsi sebagai:

 Promoting Sector  transportasi dibangun terlebih dahulu
untuk meningkatkan sektor lainnya.
 Servicing Sector  transportasi melayani kegiatan yang
sudah ada.
 
Transportasi dari segi ekonomi
 Nilai tempat (Place utility), suatu barang yang ditempat
tertentu berharga murah bila dibawa ketempat lain harganya
menjadi tinggi. Powerpoint Templates Page 24
 Nilai waktu (Time utility), pemanfaatan transportasi
PERSOALAN TRANSPORTASI

Faktor-faktor yang terkait dengan Perkembangan sosial-

masalah transportasi
ekonomi cepat, tetapi
Penduduk
perkembangan fisik
Ekonomi (prasarana jalan) lambat,
Transportasi
akibatnya:
Fisik :
- Sarana Kota  kecelakaan meningkat,
- Prasarana
 kemacetan dimana-mana,
Administrasi  berbagai jenis kendaraan
berjubel di jalan raya (mix
Faktor lain
traffic)
 disiplin lalu lintas rendah,
 kemampuan daya dukung
jalan lebih kecil dari beban
yang harus didukung,
mengakibatkan jalan dan
Powerpoint Templates Page 25
jembatan cepat rusak.
PERSOALAN TRANSPORTASI

Faktor- faktor lain yaitu:

 pertumbuhan otomotif yang sulit dikendalikan karena
didukung perekonomian masyarakat yang  semakin mudah
membeli kendaraan pribadi.
 menganggap kepemilikan kendaraan sebagai sebuah prestise
(alat peningkat gengsi)
 kondisi transportasi umum masih belum nyaman dan aman.

Kemacetan lalu lintas merupakan pemborosan yang mahal harganya

secara ekonomi antara lain: pemakaian bahan bakar, keausan
kendaraan, keausan ban, waktu tempuh (dinyatakan dengan uang),
waktu pemakaian kendaraan, keterlambatan dalam proses selanjutnya,
kemungkinan kerusakan barang yang diangkut (misalnya: produksi
pertanian).
 
Powerpoint
Disamping itu penentuan lahanTemplates
melahirkan transportasi juga
Page 26
Solisinya dng menerapkan Urban Traffic Management
(UTM)
 Lebih pada perangkat lunak (regulasi):
• mengendalikan, mengatasi lantas yang ada, misalnya pengaturan
bis kota (jalan, tarif),
• prioritas pada angkutan umum.
 Penggunaan fasilitas yang ada:
• pemasangan/perencanaan traffic light pada simpang-simpang
jalan,
• mengintegrasikan traffic light yang satu dengan lainnya.
 Mengendalikan demand, penggunaan sarana transportasi diatur
(pembagian waktu): misalnya sekolah masuk jam 07.00 WIB,
kantor masuk jam 08.00 WIB.
 Melalui pemilihan moda angkutan yang digunakan dengan
pengontrolan parkir (parkir progesif), restuction area (kendaraan
dari luar pusat kota dibatasi masuk kepusat kota dengan parkir,
minimum penumpangPowerpoint
kendaraanTemplates
yang masuk ke pusat kota).
Page 27
 Pajak kendaraan, membatasi kepemilikan kendaraan (pajak
Persoalan TRANSPORTASI lainnya ???

Persolan:
 ?.
 ?.
?

Solusi:
 ?.
?
?

Powerpoint Templates Page 28

PERSOALAN INFRASTRUKTUR

Powerpoint Templates Page 29

PERSOALAN INFRASTRUKTUR
PENGERTIAN:
 Infrastruktur: segala struktur yang berwujud fisik yang
digunakan untuk menopang keberjalanan kegiatan
masyarakat sehingga dapat menekan inefisiensi dari aktivitas
masyarakat dan meningkatkan pertumbuhan ekonomi.
 Infrastruktur merupakan derived demand, bukan merupakan
kebutuhan utama (infrastruktur dibangun sesuai permintaan,
kapasitasnya dibuat seefisien mungkin).

Infrastruktur berguna meningkatkan taraf hidup masyarakat luas,

sebagai contoh, jembatan ---> mempersingkat perjalanan dari
kota A ke kota B yang dipisahkan penghalang geografis.

Powerpoint Templates Page 30

PERSOALAN INFRASTRUKTUR

JENIS INFRASTRUKTUR:
Infrastruktur sendiri dapat dipilah menjadi tiga bagian besar
sebagai berikut:
 Infrastruktur keras (physical hard infrastructure), meliputi
jalan raya dan kereta api, bandara, dermaga, pelabuhan dan
saluran irigasi.
 Infrastruktur keras non-fisik (non-physical hard
infrastructure), yang berkaitan denga fungsi utilitas umum
seperti ketersediaan air bersih berikut instalasi pengolaan air
dan jaringan pipa penyalur; pasokan listrik, jaringan
telekomunikasi (telepon dan internet) dan pasokan energi
mulai dari minyak bumi, biodesel dan gas berikut pipa
distribusinya.
 Infrastruktur lunak (soft infrastructure), biasa pula disebut
kerangka institusional atau Templates
Powerpoint kelembagaan yang Pagemeliputi
31
berbagai nilai (termasuk etos kerja), norma (khusunya yang
PERSOALAN INFRASTRUKTUR:
 Kelembagaan
 Lemahnya koordinasi antar kementerian ataupun lembaga.
misalnya, ketika Kementerian PU & Pera akan membangun jalan
perlu bekerjasama dengan Kemendagri terkait pembebasan
wilayah dan Kemenhut untuk persoalan lingkungan.
 Pembebasan lahan, terbentur dengan adanya calo-calo tanah di
setiap daerah dimana yang menerima uang dari hasil pembebasan
lahan kebanyakan calonya bukan warga secara langsung.
 Pendanaan untuk pembangunan infrastruktur, misalnya ada
beberapa jalan tol sebetulnya sudah ditanderkan sejak lama oleh
pemerintah, tapi pengerjaannya belum selesai sampai sekarang
karena kurangnya pendanaan.
  Pelaksanaan di lapangan
 Perencaaan yang tidak matang (tidak kompeten, terburu-buru)
 Pengawasan lapangan yang lemah (tidak kompeten, kolusif)
 Pelaksana mencari keuntungan yang sebesar-besarnya, sehingga
Powerpoint Templates Page 32
sering mengabaikan kuantitas & kualitas pekerjaan.
Persoalan INFRASTRUKTUR lainnya ???

Persolan:
 ?.
?
?

Solusi:
 ?.
?
?

Powerpoint Templates Page 33

PERSOALAN ZONING

Powerpoint Templates Page 34

PERSOALAN ZONING
Pembangunan kota memerlukan 2 instrumen penting, yaitu pertama
development plan dan kedua development regulation.
 development plan adalah rencana tata ruang kota yang umumnya
terdiri dari 3 jenjang rencana yang baku, yaitu rencana makro,
rencana meso dan rencana mikro.
 development regulation atau peraturan zonasi adalah suatu
perangkat peraturan yang dipakai sebagai landasan dalam
menyusun rencana tata ruang mulai dari jenjang rencana yang
paling tinggi (rencana makro) sampai kepada rencana yang sifatnya
operasional (rencana mikro) sebagai alat kendali dalam
pelaksanaan pembangunan kota.

 Zoning bertujuan untuk lebih menjamin perwujudan kualitas

bentuk lingkungan terbangun sesuai dengan tujuan rencana, serta
menjamin syarat-syarat penghunian kota dari segi kesehatan,
kemanan dan ketentraman penduduk kota.
Powerpoint Templates
 Peranan dari zoning memegang peranan pentingPage 35
sebagai
Konsep
Zoning
yang selektif
(selected
zoning
concepts)

Powerpoint
Sumber: Truman Templates
Asa Hartshorn (An Uraban Geografi, 1980) Page 36
PERSOALAN ZONING

Tanpa Peraturan Zonasi:

 tidak akan memiliki dasar hukum yang kuat (statutory
planning), maka acuan rencana akan cacat hukum.
 rencana kota bersifat multi tafsir sehingga bisa dimanfaatkan
untuk tujuan-tujuan yang menyimpang.
 sangat sulit menyiapkan suatu rencana kota yang sifatnya
operasional dan dapat dipertangung jawabkan secara hukum.
 perkembangan kota menjadi tidak terkendali
(meminimumkan dampak pembangunan yang merugikan)

Powerpoint Templates Page 37

PERSOALAN ZONING

Persoalan ZONING lainnya ???

Persolan:
?.
?.
?

Solusi:
?.
?.
?
?

Powerpoint Templates Page 38

 ingat !!!!

“Bahwa Perencanaan Terikat Pada Suatu Dimensi

Waktu,
Sedangkan Peraturan Berlaku Selamanya”

“Better Regulation Without Planning

Rather Than Planning Without Regulation”

Powerpoint Templates Page 39

Diskusi:
No. 13. Dana Dekontrasi terhambat peryuran yg blm
turun.

No. No17. .........

No.11 .........

Powerpoint Templates Page 40

Diskusi:

Powerpoint Templates Page 41

 TERIMA
KASIH

Powerpoint Templates Page 42