STRATEGI KONTRAK

DAN ASPEK HUKUM

RICKY IBRAHIM Ir., MT

Definisi Kontrak Konstruksi
Kontrak konstruksi adalah dokumen yang mempunyai kekuatan hukum yang
berisikan persetujuan bersama secara sukarela, dimana pihak kesatu berjanji
untuk memberikan jasa dan menyedikan material untuk membangun proyek
bagi pihak kedua, sedangkan pihak kedua berjanji untuk membayar sejumlah
uang sebagai imbalan untuk jasa dan material yang telah digunakan.
Kontrak pembangunan proyek konstruksi pada
umumnya berisikan hal-hal sbb;

• Adanya pasal yang melindungi kepentingan pemilik terhadap

kemungkinan tidak tercapainya sasaran proyek.
• Adanya pasal yang memperhatikan hak-hak kontraktor.
• Memberikan keleluasaan kepada pemilik untuk dapat menyakini
tercapainya sasaran proyek tanpa mencampuri tanggung jawab
kontraktor. Hal ini dijelaskan dengan memberikan kesempatan
pemantauan dan pengawasan yang luas sewaktu proyek sedang
berjalan, seperti laporan berkala, pengetesan, ujicoba dll.
• Penjabaran yang jelaskan segala sesuatu yang diyakini pemilik.
Misalnya definisi lingkup kerja, spesifikasi material dan peralatan.
Demikian pula syarat dan kondisi aspek komersial.
 Jenis Kontrak Konstruksi
Dalam jenis pekerjaan pembangunan proyek konstruksi pada dasarnya
ada 2 jenis kontrak yang dikenal, yaitu : Kontrak dengan Harga Tetap
(Fixed-Price Contract) dan kontrak berdasarkan biaya ditambah jasa
(Prime Cost Contract).

• Kontrak dengan Harga Tetap (Fixed Price Contract)

Kontrak dengan Harga Tetap mewajibkan Kontraktor untuk
melaksanakan pekerjaan hingga selesai sesuai dengan yang disyaratkan
dalam kontrak atas resikonya sendiri terhadap jumlah total biaya yang
dikeluarakan dalam menyelesaikan pekerjaan tersebut.
Perbedaan antara biaya total yang dikeluarkan kontraktor dan biaya
yang tercantum dalam kontrak, pada akhir pekerjaan merupakan
keuntungan (bila biaya total lebih kecil dari biaya dalam kontrak) atau
dapat juga menjadi kerugian bagi kontraktor.
 Kontrak dengan harga tetap dapat berubah selama masa kontrak
untuk penyesuaian terhadap kenaikan harga bahan, upah atau
volume pekerjaan. Tetapi di Indonesia dalam prakteknya, tidak
semua kontrak dengan harga tetap mengijinkan perubahan tersebut.
Dalam kontrak dengan harga tetap dikenal 3 jenis kontrak, yaitu:
1. Kontrak lump sum (Lump Sum Contracts)
Pada kontrak Lump sum, kontraktor menawarkan untuk
menyelesaikan seluruh pekerjaan dengan biaya tetap meskipun
terjadi perubahan volume pekerjaan. Agar digunakan secara efektif,
kontrak lump sum harus diperinci dan ruang lingkup pekerjaan yang
akan dilaksanakan harus diketahui secara lengkap. Oleh sebab itu,
gambar-gambar dan spesifakasi pekerjaan yang akan dilaksanakan
harus telah lengkap sampai pada rincian terakhir sebelum pelangan
diadakan. Jenis kontrak ini digunakan bila semua detail pekerjaan
yang telah dilaksanakan diketahui dan kemungkinan perubahan
(variasai) sangat kecil. Kontrak lump sum megijinkan kenaikan
sampai suatu batas tertentu yang telah disepakati oleh pemilik
pekerjaan dan kontraktor.
2. Kontrak “Jadwal Harga Satuan” (Schedule of rates contract)
Pada kontrak ini, kontraktor menawarkan untuk menyelesaikan
berbagai jenis pekerjaan dimana masing-masing pekerjaan
mempunyai harga satuan yang tetap dengan volume sesuai
dengan yang dikerjakan. Karena itu jenis pekerjaan yang akan
dilaksanakan maupun kualitas yang diinginkan harus ditentukan
secara jelas. Jumlah sebenarnya dari tiap pekerjaan tidak perlu
ditetapkan lebih dahulu (hanya berupa taksiran).

3. Kontrak “Daftar Volume” (Bill of Quantity Contract)

Dengan kontrak ini, kontraktor menawarkan untuk menyelesaikan
berbagai jenis pekerjaan dengan masing-masing jenis pekerjaan
mempunyai harga satuan yang tetap dan volume pekerjaan
berdasarkan gambar rencana.
Dalam praktek, seringkali terdapat kombinasi dari ketiga jenis kontrak
tersebut. Kontrak “ Jadwal Harga Satuan” atau kontrak “Daftar
Volume dapat digunakan pada pekerjaan-pekerjaan yang sulit
ditentukan dan lump sum digunakan pada pekerjaan-pekerjaan yang
dapat ditentukan dengan baik.
Kontrak Berdasarkan Biaya Ditambah Jasa (cost and fee)

Jenis kontrak ini mewajibkan Pemberi Tugas membayar biaya nyata

yang dikeluarkan kontraktor untuk menyelesaikan pekerjaan
ditambah biaya atas jasa yang dilakukan kontraktor. Kontraktor
seperti ini sangat jarang dilakukan, karena sulitnya mengendalikan
biaya yang dikeluarkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan.
Kalaupun digunakan, umumnya untuk jenis-jenis pekerjaan yang kecil
atau sulit sekali menetapkan terlebih dahulu harga satuan/harga
lump sum pekerjaan.
Kontrak berdasarkan biaya ditambah jasa dibedakan atas cara
menetapkan besaranya biaya atas jasa yang diberikan kontraktor.
a. Biaya atas jasa (fee) yang ditetapkan terlebih dahulu pada suatu
jumlah yang tetap.
b. Biaya atas jasa yang besarnya berdasarkan prosentasi biaya nyata
yang dikeluarkan oleh kontraktor. Prosentasi ini ditetapkan
terlebih dahulu pada suatu nilai yang tetap.
c. Biaya atas jasa yang besarnya berdasarkan prosentasi biaya nyata
yang dikeluarkan oleh kontraktor , dimana prosentasi tersebut
bervariasi terhadap besarnya biaya nyata. Kontraktor jenis
tersebut juga target kontrak.
d. Biaya atas jasa ditetapkan berdasarkan suatu formula yang
disepakati oleh Pemberi Tugas dan Kontraktor, tetapi berbeda
dengan yang telah disebut diatas, misalnya dengan bonus, bila
jumlah biaya yang dikeluarakan untuk penyelesaian pekerjaan
lebih kecil dari yang direncanakan dan dikenakan hukuman
(penalty) bila biaya yang dikeluarkan lebih besar dari yang
direncankan.
 Penyusunan dan Pengelolaan Kontrak

Sistematika tahap penyusunan dan pengelolaan kontrak menurut

Gilbreath (1992) adalah sebagai berikut :

(1) (2) (3)

PERENCANAAN PENYUSUNAN PELAKSANAAN KONTRAK
DAN STRATEGI KONTRAK (CONTRACT EXECUTION
KOMERSIAL TEKNIS

 Strategi kontrak  Rancangan  Prosedur  Pogram Qa/Qc

 Jenis kontrak kontrak pembayaran  Inspeksi
 Kelengkapan  Prakualifikasi  Klaim  Testing
proyek  Menyusun  Change order  Jaminan
 Kondisi lokal paket lelang  Back Charge  Laporan
 Kepentingan  Membuat  Penutupan
spesifikasi proyek proposal kontrak
 Negosiasi
Tanda tangan
Urutan kegiatan penyusunan dan pengelolaan kontrak diatas dapat
dijabarkan sebagai berikut :

a. Strategi dan perencanaan kontrak

b. Pemilik membentuk panitia tender
c. Kriteria seleksi
d. Mengumpulkan daftar panjang rekanan
e. Prakualifikasi untuk mendapatkan daftar pendek
f. Menyusun rancangan kontrak
g. Menyusun paket lelang
h. Mengirim paket lelang kepada para peserta
i. Peserta lelang membuat proposal
j. Panitia menerima proposal, evaluasi rangking atau pemenang
k. Negosiasi dan tanda tangan kontrak
 Dokumen Kontrak

Pada prinsipnya kontrak akan mempunyai kekuatan hukum dan

mengikat kedua belah pihak yang terlibat bila telah ditandatangani oleh
kedua belah pihak. Oleh karena itu pada umumya dokumen kontrak
terdiri dari beberapa komponen :
1. Pokok-pokok persetujuan (Article of agreement)
Komponen ini berisi perjanjian yang ditandatangani oleh kedua belah
pihak untuk pelaksanaan pembangunan proyek konstruksi.
2. Syarat-syarat umum (General Condition of Contract) dan syarat-syarat
khusus (Special Condition of Contract)
Secara garis besar isi condition of contract meliputi pokok-pokok uraian
sebagai berikut :
a. Kedudukan/status Pemberi Tugas dan Kontraktor.
b. Macam pekerjaan yang dikerjakan
c. Ketentuan peraturan yang berlaku sebagai dasar pelaksanaan
pekerjaan
d. Jaminan pelaksanaan/pekerjaan (perfomance bond)
e. Jangka waktu pelaksanaan
f. Jangka waktu pemeliharaan
g. Harga borongan (contract sum)
h. Peraturan pembayaran (progres payment)
i. Denda dan sanksi
j. Pekerjaan tambah dan kurang
k. Kenaikan harga dan force mayeur
l. Pembatalan pekerjaan
m. Direksi/pengawas pekerjaan
n. Wakil kontraktor
o. Pengamanan pelaksanaan
p. Bea materai
q. Perselisihan dan penyelesaian
r. Dan untuk yang dipandang perlu.
 Untuk komponen ini di industri konstruksi Indonesia sudah banyak
dipakai bentuk Condition of Contract yang standart misalnya antra lain:
AV.14, FIDIC dll.
3. Spesifikasi teknik (Specification)
Komponen ini berisi antara lain metode pelaksanaan yang dibutuhkan
untuk mencapai mutu yang diinginkan.
4. Gambar dan desain (Drawing and Plan)
5. Volume pekerjaan (Bill of Quantity)
6. Addedum
Komponen ini berisi semua perubahan yang ada (dari No. 2 s/d No.5
diatas) yang perlu ditambahkan dalam perjanjan kontrak.

Keenam komponen diatas tidak berdiri sendiri dalam pelaksanaan

kontrak dengan kata lain merupakan kesatuan yang tidak terpisahkan.
Hirarki kekuatan hukumnya biasanya tercantum didalam salah satu
klausul dalam Conditin of Contract. Sebagai contoh clause 5.2 dari FIDIC
menyebutkan derajat kekuatan hukum dari dokumen kontrak sebagai
perbandingan lihat pasal 1 dari AV.41.
 Penanggulangan Resiko dalam Pelasanaan Kontrak
Bertitik tolak dari pemikiran bahwa akan banyak dijumpai permasalahan,
pesoalan dan kesulitan dalam proses plaksanaan kegitan proyek, maka
dalam suatu kontak perlu dilengkapi dengan mekanisme yang efesien dan
efektif untuk menghadapi dan mengendalikan permasalahan yang timbul.
Permasalahan tersebut pada umumnya sering disebabkan faktor yang
tidak diharapkan atau resiko.
Oleh karena itu untuk pemilik, mekanisme tersebut dapat diwujudkan
dalam:
• Jaminan pelaksanaan (Peformance Bond)
• Garansi dan pertanggungan (Warranty)
• Pembayaran berdasarkan kemajuan pekerjaan (Progress Payment)
• Hak untuk mengadakan inspeksi dan test
• Hak mendapatkan laporan berkala
• Hak melaksanakan penjaminan mutu (Qunatity Control)
• Asuransi
 Sedangkan untuk kontrak, mekanisme tersebut dapat diwujudkan
dengan:
• Biaya Contigancy atau Mark Up
• Asuransi

Strategi Kontrak

manajemen proyek memerlukan kerja sama yang erat dari ketiga pelaku
pembangunan (pemberi tugas/owner, perencana dan kontraktor) untuk
keberhasilan dalam mewujudkan tujuan dari proyek yang antra lain
pencapaian mutu, waktu dan biaya.

Dari segi kontraktual ada beberapa bentuk hubungan antara ketiga pelaku
pembangunan tersebut dalam menyelenggarakan pelaksanaan proyek.
Bentuk (Design/Bid/Build)
(Perencanaan/Pelelangan/Pelaksanaan)
Dalam bentuk ini proses penyelenggaraan proyek harus melalui tiga
tahap, yang meliputi tahap perencanaan (Design), tahap pelelangan (Bid),
dan tahap konstruksi (Build). Syarat yang dibutuhkan untuk bentuk
hubungan ini adalah tahap konstruksi hanya dapat dilaksanakan bila tahap
pelelangan selesai. Sedangkan syarat diadakannya tahap pelelangan
adalah tahap perencanaan harus sudah selesai.
Secara umum hubungan dari ketiga pelaku pembangunan proyek dapat
dilihat pada Untuk bentuk ini tipe kontrak yang sering dipakai adalah
kontrak lump sum (Fixed price contract), mengingat gambar dan
perencanaan selesai sebelum penawaran. Tetapi bentuk ini tidak
menutup kemungkinan penggunaan tipe kontrak yang lain, misalnya unit
price, turnkey dll.
 Pemberi Tugas
(Project Owner)

Konsultan Perencana Kontraktor

(Designer A/E) (General Contractor)

A-Perencanaan/Pelelangan/Pelaksanaan (Design/Bid/Build)
(Sumber : Garold D Oberlander : “Project Management For Engineering And Construction”,
Mc Graw-Hill International, 1993)
B. Bentuk Design/Build
(Perencanaan/Pelaksanaan)

Bentuk Design/Build sering dipergunakan untuk memperpendek waktu

pelaksanaan proyek dan memberikan fleksibilitas kepada owner untuk
melakukan perubahan-perubahan yang diperlukan selama pelaksanaan
proyek. Hubungan dari ketiga pelaku pembangunan poyek. dalam bentuk
seperti ini Pemberi Tugas (owner) menyerahkan pekerjaan perencanaan
maupun pelaksanaan kepada suatu perusahaan (Design/Buid/Firm). Oleh
karena itu biaya total poyek menjadi tidak dapat dipegang. Melihat
kendala ini kontrak pada umumnya didasarkan pada unit price atau cost
reinbursable.
 Pemberi Tugas
(Project Owner)

Perusahaan Pengembang
(Design/Build Firm)

Kontraktor Kontraktor Kontraktor

B- Perencanaan/Pelaksanaan (Design/Build)
(Sumber : Garold D Oberlander : “Project Management For Engineering And Construction”,
Mc Graw-Hill International, 1993)
 Permasalahan Aspek Hukum
Pada masalah masa pelaksanaan pembangunan proyek banyak terjadi hal-
hal yang tidak diharapkan yang menyebabkan gagalnya tujuan pencapaian
proyek (pencapaian mutu, waktu dan biaya). Hal-hal tersebut antara lain
berupa : perubahan desain, kondisi tanah yang berbeda dengan data
geologi yang diberikan owner, kondisi moneter dsb. Kondisi seperti ini
seringkali akan menyebabkan pekerjaan tambah kurang yang secara tidak
langsung mempengaruhi terhadap total biaya, waktu dan mutu
pelaksanaan yang pada akhirnya sering menyebabkan permasalahan
aspek hukum.

Beberapa permasalahan aspek hukum yang meliputi isue penting dalam

konstruksi antara lain meliputi :
• Klaim akan kompensasi terhadap waktu dan biaya
• Perselisihan (disput)
• Penyelesaian perselisihan
• dll