KULIAH 2

ELAUN BANGUNAN INDUSTRI

Fakulti Ekonomi dan Pengurusan

Universiti Kebangsaan Malaysia

1
 Pengenalan

 Perbelanjaan Bangunan yang Layak (PBL) bermaksud

perbelanjaan modal yang dilakukan bagi pembinaan
atau pembelian sebuah bangunan yang digunakan
sebagai bangunan industri (BI)
 Pembayar cukai boleh menuntut elaun bangunan
industri (EBI) di atas PBL yang telah dilibatkannya.
 Subtopik:
1. Bangunan Industri (BI)
2. Perbelanjaan Bangunan yang Layak (PBL)
3. Pengiraan Elaun Bangunan Industri (EBI)
4. Pelupusan Bangunan Industri (BI)
2
Bangunan Industri (BI) – Perenggan 63, Jadual 3
 Definisi BI termasuk:
(i) kilang;
(ii) limbungan, dermaga, pangkalan atau jeti atau
bangunan lain yang serupa*;
(iii) gudang yang disewakan kepada orang awam**;
(iv) bangunan yang digunakan bagi perusahaan membekal
air, elektrik atau perkhidmatan telekomunikasi kepada
orang awam;
(v) bangunan yang digunakan bagi kerja-kerja
perlombongan atau perladangan; atau
(vi) kilang atau bengkel yang berkaitan dengan perusahaan
lombong.
3
 (i) Kilang – Perenggan 64
Sebuah ‘kilang’ didefinasikan sebagai:
i.Bangunan yang dilengkapi dengan loji dan jentera untuk menjalankan kerja-
kerja pengilangan atau pemprosesan bahan untuk menghasilkan sesuatu
produk.
ii.Bangunan lain yang menempatkan jentera atau loji untuk:
•mengilang atau memproses bahan atau produk; atau
•menghasilkan tenaga yang digunakan bagi tujuan pengilangan atau
pemprosesan tersebut.
iii.Bengkel yang digunakan untuk pembaikan atau penyelenggaraan barang-
barang, dengan syarat bahawa pembaikan atau penyelenggaraan tersebut
tidak dijalankan bersama dengan atau sebagai aktiviti sampingan kepada
penjualan barang-barang perniagaan itu.

4
 (i) Kilang – Perenggan 64
Sebuah ‘kilang’ didefinasikan sebagai:
iv.Bangunan bertempat sama* yang digunakan:
•bagi penyimpanan bahan mentah, bahan pembakar atau
barang-barang yang diperlukan untuk pengilangan produk
atau pemprosesan barang-barang atau bahan; atau
•untuk penyimpanan produk itu atau barang-barang atau
bahan yang siap diproses sebelum dijual.

5
 Bangunan bagi kemudahan pekerja
a) Jika sebuah bangunan adalah BI, apa-apa bangunan
yang diperuntukkan sebagai kantin, bilik rehat, bilik
rekreasi, tandas, rumah mandi, bilik mandi atau bilik
air untuk pekerja adalah dianggap sebagai BI
[subperenggan 65(1) Jadual 3 ACP].
b) Bangunan yang disediakan untuk kebajikan pekerja
yang bekerja di kebun adalah dianggap sebagai BI
dgn syarat nilai bangunan itu adalah kecil atau tiada
nilai kepada mana-mana orang melainkan kepada
pengerjaan kebun itu atau kebun yang lain
[subperenggan 65(2) Jadual 3 ACP].

6
 Bangunan bagi kemudahan pekerja
c) Bangunan yang digunakan sebagai tempat kediaman
pekerja layak sebagai BI jika ia adalah -
i. untuk orang yang diupah berkaitan dengan kerja di
kebun* [subperenggan 65(2) Jadual 3 ACP].
ii. dibina oleh seorang yang telah mempunyai sebuah BI
yang digunakan dalam perniagaannya [subperenggan
42(1) Jadual 3 ACP].
iii. dibina atau dibeli oleh seorang yang menjalankan
perniagaan pengilangan, perhotelan, pelancongan atau
projek perkhidmatan yang diluluskan di bawah Jadual
7B ACP [subperenggan 42A(1) Jadual 3 ACP].

7
 Bangunan bagi kemudahan pekerja
d) Jika tempat kediaman diperuntukkan kepada
pengarah (mempunyai kawalan terhadap perniagaan/
merupakan seorang ahli pengurusan, pentadbiran atau
kakitangan pengkeranian), maka bangunan itu tidak
layak sebagai sebuah BI [subperenggan 42(2) Jadual
3 ACP].

8
 Bangunan tertentu sebagai BI
a) Hospital swasta, rumah bersalin dan rumah rawatan yang
berlesen (Perenggan 37A, Jadual 3 ACP)
b) Bangunan yang digunakan untuk penyelidikan (Perenggan
37B, Jadual 3 ACP)
c) Bangunan yang digunakan sebagai gudang (Perenggan
37C, Jadual 3 ACP)
d) Bangunan yang digunakan untuk projek perkhidmatan yang
diluluskan (Perenggan 37E, Jadual 3 ACP)
e) Bangunan yang digunakan sebagai hotel (Perenggan 37F,
Jadual 3 ACP)
f) Lapangan terbang (Perenggan 37G, Jadual 3 ACP)
g) Litar lumba kenderaan bermotor (Perenggan 37H, Jadual 3
ACP)
9
 Bangunan tertentu sebagai BI
h) Pusat Kemudahan Penjagaan Kanak-Kanak (Subperenggan
42A(2), Jadual 3 ACP)
i) Bangunan sekolah atau institusi pendidikan (Perenggan 42B,
Jadual 3 ACP)
j) Bangunan untuk latihan industri, teknikal atau vokasional
(Perenggan 42C, Jadual 3 ACP)
k) Jalan raya awam di bawah pengswastaan (Perenggan 67A,
Jadual 3 ACP)
l) Bangunan atas dasar ‘bina-pajak-pindah milik’ (Perenggan
67B, Jadual 3 ACP)

10
 Lain-lain Bangunan Industri
Perenggan 80, Jadual 3 ACP memberi kuasa kepada Menteri
Kewangan untuk menetapkan bangunan yang layak sebagai
BI dan menentukan kadarnya di bawah subseksyen 154 (1)
ACP.
1.Pusat penjagaan orang tua
2.Syarikat berstatus Koridor Raya Multimedia (MSC) yg
diluluskan
3.Syarikat berstatus BioNexus yang diluluskan
4.Bangunan di bawah projek penswastaan& Inisiatif
pembiayaan swasta
5.Taman didikan kanak-kanak (tadika)
6.Taman asuhan kanak-kanak (taska)
7.Syarikat berstatus Tun Razak Exchange Marquee 11
Perbelanjaan Bangunan yang Layak (PBL)
 Bermaksud perbelanjaan modal yang dilakukan ke atas
bangunan dan kos sampingan yang berkaitan secara
eksklusif dengan bangunan tersebut.
 Ia termasuk yang berikut:
i. yuran arkitek
ii. kos menyediakan pelan, dan lain-lain yang berkaitan
dengan mendapat kelulusan daripada pihak berkuasa
tempatan untuk mendirikan bangunan
iii. kos membersihkan tapak lama termasuk merobohkan
mana-mana bangunan yang sedia ada (yang bukan
digunakan sebagai BI)
iv. kos pembinaan termasuk kos buruh, bahan-bahan,
pengangkutan, penyeliaan pengurusan dan lain-lain caj
12
overhed.
 PBL
 Ia termasuk yang berikut:
v. perbelanjaan faedah ke atas pinjaman yang dipinjam untuk
membina bangunan sehingga siap.
vi. perbelanjaan sampingan kepada kerja yang kontraknya
dibuat secara berasingan seperti sistem saliran,
pemasangan air, elektrik.
vii.kos memasang kelengkapan contohnya pendawaian untuk
bekalan elektrik, kipas, peralatan penghawa dingin
viii.caj guaman, duti setem dan lain-lain yang berkaitan
dengan pengambilalihan bangunan
 Kos tanah dan yuran undang-undang yang berhubungan
dengan pengambilan tanah itu tidak layak menuntut EBI.
 Perbelanjaan undang-undang ke atas pinjaman yang dipinjam
untuk membina bangunan itu juga tidak layak menuntut EBI. 13
 PBL
 Contoh:
ABC Manufacturing Sdn Bhd menjalankan perniagaan pengilangan
tali pinggang keselamatan. Syarikat menyediakan akaunnya
sehingga 31.12 setiap tahun. Pada Julai 2016, pembinaan
kilangnya telah siap pada kos yang berikut:
Jenis-jenis perbelanjaan RM
Tanah 580,000
Yuran guaman perjanjian pembelian tanah 11,000
Yuran guaman perjanjian dgn kontraktor bangunan 10,000
Yuran juru runding dan pelan bangunan 80,000
Duti setem bagi pembelian tanah 9,000
Kos pembinaan 1,510,000
Jumlah - Kos Tanah dan kilang 2,200,000
Tentukan perbelanjaan bangunan yang layak.
14
 PBL
 Jawapan SB Manufacturing Sdn Bhd

Pebelanjaan Bangunan Layak RM

Yuran guaman perjanjian dgn kontraktor bangunan 10,000
Yuran juru runding dan pelan bangunan 80,000
Kos pembinaan 1,510,000
PBL 1,600,000

15
 PBL
 Elemen GST: PBL adalah tidak termasuk amaun GST
yang dibayar [Perenggan 2E, Jadual 3]

 Bagi bangunan yang dibina, PBL termasuk:

i. kos pembinaan bangunan
ii. perbelanjaan modal yang berikutnya ke atas pembinaan,
penyambungan, apa-apa perubahan dan pengubahsuaian
iii. pembaikan awal (yang meningkatkan nilai) bangunan

 Bagi bangunan yang dibeli, harga belian bangunan

tersebut adalah PBL bagi bangunan tersebut (bermula TT
2005).
16
 PBL – Ujian 75%
 Perbelanjaan modal yang dilakukan bagi menyediakan,
memotong, menembus atau meratakan tanah untuk
menyediakan satu kawasan untuk pemasangan jentera
atau loji yang akan digunakan untuk tujuan perniagaan
layak menuntut EBI sekiranya perbelanjaan tersebut
melebihi 75% daripada kos agregat loji atau jentera dan kos
pemasangan, maka perbelanjaan agregat dianggap
sebagai PBL.
Ujian 75%:
Kos loji dan jentera P
Tambah: Kos menyedia, memotong, menembus atau meratakan tanah L
E

Jika L > 75% daripada E, maka E akan dianggap sebagai PBL.

Jika L </= 75% daripada E, maka P hanya layak menuntul elaun modal. L
tidak akan mendapat apa-apa pelepasan cukai 17
 PBL – Ujian 75%
 Contoh (> 75%):
ABC Sdn Bhd menjalankan perniagaan pembuatan permainan
kanak-kanak. Pada 1.7.2016, syarikat itu telah membeli
sebuah jentera yang berharga RM85,000. Jentera ini telah
dipasang di kilang yang terletak di Shah Alam. Kos
meratakan tapak bagi pemasangan jentera tersebut adalah
berjumlah RM260,000. Kirakan elaun, jika ada, di bawah
jadual 3 akta itu.
Jawapan:

Kos pemasangan (L) > daripada 75%, oleh itu, keseluruhan

perbelanjaan (E) boleh dikategorikan sebagai PBL dan layak
menuntut EBI (IA & AA) dalam TT 2016. 18
 PBL – Ujian 75%
 Contoh (</= 75%):
ABC Sdn Bhd melakukan perbelanjaan yang berikut bagi tahun
kewangan berakhir 30.6.2016 berhubung dengan perniagaan
pembuatannya.

Perbelanjaan RM
Kos Loji dan jentera 100,000
Kos menyedia, memotong, meratakan tanah 200,000
bagi menyediakan kawasan khas untuk
pemasangan loji dan jentera

Tentukan perbelanjaan modal yang layak.

19
 PBL – Ujian 75%
 Contoh (</= 75%):
Jawapan:
Dalam kes ini, kos menyediakan, memotong dan meratakan
tanah (L) bagi menyediakan satu kawasan untuk memasang
loji dan jentera adalah 67% (200/300) daripada perbelanjaan
agregat (E). Oleh itu perbelanjaan agregat (E) itu tidak akan
dikira sebagai PBL.
Hanya kos loji dan jentera (P) akan dikira sebagai perbelanjaan
loji layak dan boleh menuntut elaun modal. Tiada pelepasan
cukai akan diberikan bagi kos meratakan tanah (L) bagi
tujuan pemasangan loji dan jentera tersebut.

20
Sebahagian Bangunan digunakan sbg BI -
Ujian 10%
 Jika hanya sebahagian daripada sesuatu bangunan atau
sebuah bangunan tambahan yang digunakan sebagai BI,
keseluruhan banguan atau lanjutan hendaklah
dianggap sebagai BI jika perbelanjaan modal ke atas
pembinaan bahagian bangunan yang tidak digunakan
(bahagian yg tidak layak*) adalah kurang daripada 10%
daripada kos pembinaan keseluruhan bangunan.
 Jika kos pembinaan bahagian yang tidak layak melebihi
10% daripada kos pembinaan keseluruhan bangunan,
maka EBI hanya diberikan kepada yang bahagian
bangunan yang digunakan (kelayakan sebahagian)
sebagai BI (Perenggan 66, Jadual 3)
21
Sebahagian Bangunan yg digunakan sbg
 Contoh (< 10%):
BI - Ujian 10%
ABC Sdn Bhd,sebuah syarikat pengeluar cat bagi pasaran
domestik telah menjalankan perniagaan di sebuah bangunan
yang dibina oleh syarikat di Nilai. Sebahagian daripada
bangunan tersbeut digunakan sebagai kilang dan sebahagian
lagi digunakan sebagai pejabat.

Bangunan itu telah siap sepenuhnya dan mula digunakan pada

bulan September 2015. Syarikat hanya menggunakan 1/11
daripada keseluruhan bangunan sebagai pejabat. Syarikat
menutup akaunnya 31.12 setiap tahun.

22
Sebahagian Bangunan yg digunakan sbg
BI - Ujian 10%
 Contoh (<10%)
Kos-kos yang terlibat dalam pembinaan bangunan tersebut
adalah seperti berikut:
Jenis perbelanjaan RM
Kos tanah 90,000
Yuran guaman dan duti setem 8,000
(RM2,000 berkait dengan pembelian tanah)
Yuran arkitek 12,000
Kos meratakan tanah 65,000
Kos pembinaan jalan dalaman 45,000
Kos pembinaan bangunan 170,000
Kos pendawaian dan pemasangan paip 10,000
Jumlah 400,000
23
Sebahagian Bangunan yg digunakan sbg
BI - Ujian 10%
 Contoh (<10%):
Jawapan:
Perbelanjaan Bangunan Layak RM
Yuran guaman dan duti setem 6,000
(tidak termasuk RM2,000 berkait dengan pembelian tanah)
Yuran arkitek 12,000
Kos pembinaan jalan dalaman 45,000
Kos pembinaan bangunan 170,000
Kos pendawaian dan pemasangan paip 10,000
Jumlah 243,000
Memandangkan kurang daripada 10%, iaitu hanya 9.09% (1 /
11x100) sahaja yang digunakan sebagai pejabat, maka
keseluruhan bangunan layak menuntut EBI. Oleh itu, PBL =
RM243,000. 24
Sebahagian Bangunan yg digunakan sbg
BI - Ujian 10%
 Contoh (>10%):
Menggunakan contoh yang sama, andaikan 1/5 daripada
keseluruhan ruang digunakan sebagai pejabat. Tentukan PBL
bagi bangunan tersebut.

Jawapan:
Memandangkan 20% ruang digunakan sebagai pejabat, jadi
ruang pejabat > 10%. Oleh itu, ruang pebajat tidak layak
menuntut elaun bangunan industri. Hanya 80% dari
keseluruhan ruang boleh menuntut EBI.
PBL terlaras = RM243,000 x 80% = RM194,400
EBI hanya layak ditutntut atas PBL terlaras sebanyak
RM194,400. 25
 Pengiraan EBI - Elaun Permulaan (IA)
 IA, 10% daripada PBL akan diberikan kepada seseorang
jika semua syarat-syarat berikut ditepati:
 Melibatkan PBL bagi pembinaan atau pembelian BI
 bangunan itu digunakan atau akan digunakan sebagai
bangunan industri bagi tujuan perniagaan
 Memiliki bangunan itu pada akhir tempoh asas.
 Mulai TT 2002, IA diberikan kepada kedua-dua bangunan
sama ada yang dibina atau dibeli.
 Jika bangunan itu dilupuskan dalam tempoh asas
semasa pembinaan atau pembelian, IA masih akan diberi
jika bangunan itu telah digunakan bagi tujuan perniagaan
pada satu masa dalam tempoh asas tersebut.
26
 Pengiraan EBI - Elaun Tahunan (AA)
 AA, 3% daripada PBL diberikan dalam suatu TT kepada
seseorang yang:
 melibatkan PBL bagi pembinaan atau pembelian BI)
 adalah pemilik bangunan di akhir tempoh asas.
 bangunan itu masih digunakan sebagai BI untuk tujuan
perniagaan.

27
 Pendapatan Sewaan BI – Perenggan 16B
 Bermula TT 2016, jika BI yang tersenarai di bawah
perenggan 37A, 37B, 37C, 37E, 37F, 37G, 37H, 42(A)(1),
42(A)(2) & 42B* digunakan untuk memperolehi
pendapatan sewa, tiada EBI boleh dituntut walaupun
pendapatan sewaan tersebut ditaksir sebagai
pendapatan perniagaan.

* Rujuk Jadual ringkasan kategori BI (slide 36-40)

28
 Pelupusan BI – Perenggan 48, Jadual 3
 BI dianggap dilupuskan pada:
i. jualan, pemindahan atau penyerahan ‘kepentingan yang
berkaitan’ di dalam bangunan
ii. di mana ‘kepentingan yang berkaitan’ bergantung kepada
tempoh konsesi
iii. di mana ‘kepentingan yang berkaitan’ adalah kepentingan
pegangan pajak
iv. berlakunya perobohan atau pemusnahan BI
v. bangunan itu tidak lagi digunakan sebagai BI

29
Kepentingan yang berkaitan – Perenggan 4,
Jadual 3
 Kos pengubahsuaian pada premis (BI) yang disewa layak
menuntut EBI kerana penyewa BI yang telah membuat
PBL tersebut dianggap sebagai mempunyai 'kepentingan
yang berkaitan' sebagaimana yang ditakrifkan dalam
Perenggan 4, Jadual 3.

30
 Nilai Pelupusan – Perenggan 62, Jadual 3
 Jualan, Pemindahan atau Penyerahan Hak: Nilai
pelupusan adalah TERTINGGI antara
i. nilai pasaran pada tarikh penjualan, pemindahan atau
penyerahan hak
ii. Hasil bersih daripada jualan, pemindahan atau
penyerahan hak.

 Tuntutan Insurans: Nilai Pelupusan adalah TERTINGGI

antara:
i. nilai pasaran
ii. Jumlah pampasan insurans
31
Nilai Pelupusan – Perenggan 62, Jadual 3
 Dalam keadaan di mana BI dirobohkan, tiada
pampasan insurans diterima bagi bangunan yg
dirobohkan itu & bangunan tersebut mempunyai nilai
negatif (kos merobohkan BI > nilai jualan bahan sisa
dari BI), maka kos bersih perobohan* boleh ditambah
kepada baki perbelanjaan, dengan itu meningkatkan
elaun imbangan.

32
Nilai Pelupusan – Perenggan 62, Jadual 3
 Pelupusan akan mengakibatkan:
i. Caj imbangan: jika harga pelupusan > dari baki
perbelanjaan. Namun, caj imbangan adalah terhad
kepada IA + AA yang telah dituntut sahaja. Ia adalah
UNTUNG dan akan dicampur dengan pendapatan
terlaras
ii. Elaun imbangan: jika harga pelupusan lebih kecil dari
baki perbelanjaan Ia adalah RUGI dan akan ditolak
daripada pendapatan terlaras

33
Skim Potongan Elaun Modal di bawah
Jadual 3

34
Nilai Pelupusan – Bangunan yg dibina bagi
kegunaan kerajaan
 Mulai TT 2000, bangunan yang dibina atas dasar ’bina-
pajak-pindah milik' di bawah perjanjian dengan kerajaan
dan diluluskan oleh Menteri Kewangan layak
dikategorikan sebagai BI.
 EBI yang boleh dituntut adalah IA sebanyak 10% dan AA
sebanyak 6%.
 Pada akhir pajakan atau atas penamatan pajakan itu,
bangunan tersebut akan dipindahkan kepada Kerajaan.
Ia telah digubal secara khusus di Perenggan 67B, jadual
3 yang nilai pelupusan bangunan itu akan dianggap pada
harga sifar.

35
Jadual Ringkasan Kategori BI TT2014-2016
Kategori Perenggan IA AA
dlm Jadual 3
1. Kilang, limbungan, dermaga, pangkalan 63 10% 3%
atau jeti, gudang, bangunan untuk
pembekalan air, elektrik dan
telekomunikasi, bangunan di kebun atau di
lombong
2. Bangunan yg termasuk dalam definisi 64(a) 10% 3%
‘kilang’
3. Bangunan yg digunakan untuk 64(b) 10% 3%
penyimpanan yg bertempat sama dgn
kilang
4. Bangunan untuk kemudahan pekerja seperi 65(1) 10% 3%
kantin, bilik rehat, bilik rekreasi, tandas,
rumah mandi, bilik mandi atau bilik air (dgn
syarat terdapat BI yg digunakan dlm
perniagaan) 36
Jadual Ringkasan Kategori BI TT2014-2016
Kategori Perenggan IA AA
dlm Jadual 3
5. Bangunan untuk kebajikan pekerja dan 65(2) 10% 3%
tempat kediaman pekerja yang bekerja di
kebun
6. Hospital swasta, rumah bersalin dan rumah 37A 10% 3%
rawatan yang berlesen
7. Bangunan yg digunakan untuk penyelidikan 37B 10% 3%

8. Gudang 37C - 10%

9. Bangunan yg digunakan utk projek 37E 10% 3%

perkhidmatan yg diluluskan
10. Hotel 37F 10% 3%

11. Lapangan Terbang 37G 10% 3%

37
Jadual Ringkasan Kategori BI TT2014-2016
Kategori Perenggan IA AA
dlm Jadual 3
12. Litar lumba kenderaan bermotor 37H 10% 3%

13. Tempat kediaman pekerja 42(1) 40% 3%

(dgn syarat terdapat BI yg digunakan dlm
perniagaan) – bina
14. Tempat kediaman pekerja dalam sektor 42A(1) - 10%
pembuatan, perkilangan, hotel atau
pelancongan, sektor perkhidmatan yang
diluluskan - bina & beli
15. Pusat kemudahan penjagaan kanak- 42A(2) - 10%
kanak yang diperuntukkan oleh majikan
16. Bangunan utk sekolah atau institusi 42B - 10%
pendidikan yang diluluskan oleh Menteri
Pendidikan
17. Bangunan utk latihan industri, teknikal 42C - 10%
38
atau vokasional
Jadual Ringkasan Kategori BI TT2014-2016
Kategori Perenggan IA AA
dlm Jadual 3
18. Jalan raya awam 67A 10% 6%

19. Bangunan atas dasar bina-pajak-pindan 67B 10% 6%

milik
20. Bangunan sebagai pusat jagaan org tua PU(A) - 10%
(Mulai TT 2003) 143/2003
21. Bangunan yg digunakan oleh syarikat PU(A) - 10%
berstatus MSC (Mulai TT 2006) 202/2006

22. Bangunan yg digunakan oleh syarikat PU(A) - 10%

berstatus BioNexus (Mulai 2 Sep 2006) 374/2007

23. Bangunan dibina dibawah projek PU(A) 10% 6%

penswastaan & inisiatif pembinaan swasta 119/2010
(Mulai TT 2009) 39
Jadual Ringkasan Kategori BI TT2014-2016
Kategori Perenggan IA AA
dlm Jadual 3
24. Bangunan sebagai tadika – bila atau beli PU(A) - 10%
(Mulai TT 2013) 1/2013
25. Bangunan sebagai taska – bila atau beli PU(A) - 10%
(Mulai TT 2013) 2/2013
26. Bangunan komersil di dalam Tun Razak PU(A) - 10%
Exchange yg dibina atau dibeli dan 27/2013
digunakan sebagai sebuah syarikat
berstatus Tun Razak exchange Marquee
(Mulai TT 2014 - 2020)

40