Analisis Bisnis dan Proyek Pertanian (8)

Metode Penilaian Investasi

Zaura Fadhliani, S.p., M.Sc.

Outline

• Metode Average Rate of Return

• Metode Payback
• Metode Net Present Value
• Metode Internal Rate of Return
• Metode Profitability Index
Average Rate of Return
• Menggunakan persentase keuntungan neto setelah pajak atas
investasi awal atau rata-rata investasi awal.
• Data keuntungan diperoleh dari laba dalam pembukuan akuntansi
• Kelebihan: sederhana & mudah dimengerti, dan menggunakan data
akuntansi yang sudah tersedia shg tdk memerlukan perhitungan
tambahan
• Kelemahan: tidak menghitung time value of money, menitikberatkan
pada laba dan bukan pada arus kas yang bersangkutan, pndktn jk
pendek dg menggunakan angka-angka yang dpt menyesatkan, dan
kurang memperhitungkan jk waktu investasi
• Investasi dpt diterima jika ARR dr investasi > dr nilai minimum yang
disyaratkan perusahaan, dan vice versa
Average Rate of Return

• Misal:
• Suatu proyek memerlukan investasi aktiva tetap sebesar
Rp 800 juta dan Rp 200 juta untuk modal kerja. Aktiva
tetap memiliki nilai ekonomis 8 tahun, tanpa nilai sisa.
Penghasilan dari penjualan ditaksir sebesar Rp 1.500 juta
per tahun. Biaya operasional tunai diperkirakan per tahun
sebesar Rp 1.000 juta. Tarif pajak 35%
Average Rate of Return

Rate of return pada setiap tahun:

Average Rate of Return

• Menghitung rata-rata dana yang tertanam pada investasi:

• Investasi pada aktiva tetap akan berkurang setiap
tahunnya Rp 100 juta karena penyusutan.
• Dana yang tertanam dalam investasi aktiva tetap secara
rata-rata: (Rp 800 +Rp 700+Rp 600+Rp 500+ Rp 400+ Rp
300+ Rp 200+ Rp 100+ Rp 0)/ 9 = Rp 400 juta
• Modal kerja Rp 200, jadi rata-rata dana yang tertanam:
Rp 400+ Rp 200 = Rp 600 juta
• Dengan demikian rata-rata tingkat keuntungan dari rata-
rata investasi adalah:
Payback

• Menghitung seberapa cepat investasi bisa kembali (bulan,

tahun, dsb)
• Apabila masa pengembalian dari suatu investasi yang
diusulkan lebih singkat dari masa pengembalian
maksimum yang disyaratkan perusahaan, maka investasi
tersebut dapat diterima, dan vice versa
• Dasar yang digunakan adalah Aliran kas
Payback
Payback

• Terminal cash flow proyek adalah Rp 200 juta dari modal

kerja pada akhir tahun ke-8.
• Initial cash flow: Rp 1.000 juta
• Aliran kas operasinya Rp 360 juta/tahun.
• Payback:
Payback

• Kelemahan Payback:
• Tidak memperhatikan nilai waktu dari uang
• Tidak memperhatikan arus kas setelah
periode pengembalian tercapai
Net Present Value

• Menggunakan pertimbangan bahwa nilai uang sekarang

lebih tinggi bila dibandingkan dengan nilai uang pada
waktu mendatang, karena adanya faktor bunga
• Arus kas yang digunakan arus kas yang telah
didiskontokan atas dasar biaya modal perusahaan atau
tingkat pengembalian yang disyaratkan atau tingkat suku
bunga
• Apabila nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih
dimasa akan datang lebih besar dari pada nilai sekarang
investasi , maka proyek dikatakan menguntungkan.
Sedangkan apabila lebih kecil (NPV negative), proyek
dinilai tidak menguntungkan
Net Present Value
• Menggunakan contoh sebelumnya, investasi proyek Rp
1.000 Juta. Sedangkan kas masuk bersih setiap tahunnya
(dari operasional) adalah Rp 260 juta + 100 juta= Rp 360
juta. Dan terminal cash flownya Rp 200 juta. Dengan
demikian NPV-nya adalah:

NPV= -1000+

• Kalau kita misalkan r(tingkat bunga)yang relevan adalah

25% sementara ini anggap saja penentuan tingkat bunga
ini adalah “given”), maka:
• NPV = -1.000+ 1.232,04 = + 232,04
• Karena positif, maka proyek dianggap menguntungkan
Internal Rate of Return

• Tingkat bunga yang dapat menjadikan

NPV sama dengan nol, karena PV arus
kas pada tingkat bunga tersebut sama
dengan investasi awalnya
• Metode ini memperhitungkan nilai
waktu uang, jadi arus kas di diskontokan
atas dasar biaya modal – tingkat bunga
• Dengan menggunakan contoh yang sama dengan sebelumnya, maka
untuk menghitung IRR nya adalah:
1.000 =

• R yang menyamakan sisi kiri persamaan dengan sisi kanan persamaan

merupakan IRR proyek.
• sayangnya dalam perhitungan IRR ini terpaksa perlu dilakukan “Trial
dan Error” dan interpolasi
• Kalau kita menggunakan angka 33%, maka hasil sisi kanan persamaan
adalah Rp 999,99. suatu angka yang cukup tepat untuk mengatakan
bahwa IRR proyek adalah 33%.
• Karena IRR proyek lebih besar dari tingkat keuntungan yang disyaratkan,
yaitu 33% lebih besar dari 25%, maka dapat dikatakan proyek
menguntungkan
Profitability Index

• Menghitung antara nilai sekarang penerimaan kas bersih

di masa datang dengan nilai investasi sekarang
• Kalau PI lebih besar dari 1, maka proyek menguntungkan,
tetapi kalau kurang dikatakan tidak menguntungkan.
• Seperti pada NPV, pada metode ini perlu ditentukan
terlebih dahulu tingkat bunganya.
Profitability Index

• Dengan menggunakan contoh yang sama, maka:

Profitability Index=

Karena PI-nya lebih besar dari satu, maka proyek dikatakan

menguntungkan