1 Mengatur adegan

Setiap tetapi sistem pertukaran yang paling sederhana memerlukan pengukuran, penilaian dan catatan permanen, sehingga keterampilan ini dikembangkan dalam kaitannya dengan tanah pada tahap awal dalam sejarah. Sistem hukum Inggris dikembangkan dari tatanan feodal dikenakan sebagai berikut Penaklukan Norman. Jadi Kitab Domesday, selesai pada 1086, tercatat kepemilikan properti, nilai-nilai, hak dan kewajiban Raja, penyewa-nya inchief, sub-penyewa dan petani, sementara gulungan pengadilan yang terkandung sejenis informasi untuk setiap real berkenaan dgn tanah milik bangsawan. Informasi yang dikumpulkan sangat berharga dalam ekonomi dan politik istilah. Catatan tersebut diperlukan untuk pengumpulan pajak dan untuk memfasilitasi tindakan dianggap perlu oleh badan pemerintahan. Penilaian formal dari nilai tanah menjadi perlu setidaknya awal 1695, ketika sebuah Undang-undang Parlemen disediakan untuk pengganda sewa untuk digunakan sebagai dasar kompensasi. Acara ini adalah pembongkaran weirs untuk memungkinkan perbaikan harus dilakukan untuk sungai-sungai alami untuk meningkatkan kesesuaian mereka sebagai navigasi saluran untuk transportasi darat. Sekarang ada dua perkebunan hukum di tanah: freehold dan prasarana, sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Hukum Properti 1925. Freehold - mutlak biaya sederhana di kepemilikan - sementara nominal diadakan dari Crown, dalam praktiknya menganugerahkan mutlak kepemilikan, pemegang memungkinkan untuk melakukan apapun yang mereka harap dengan subjek tanah untuk hak orang lain dan hukum yang berlaku pada saat itu. Perencanaan hukum memberikan kendala utama perubahan. Pengembangan gedung yang disewa adalah istilah tahun mutlak, yang diberikan oleh pemilik pada penyewa. Hal ini lebih sering disebut sebagai sewa atau sewa, yang menetapkan durasi, sewa dan persyaratan lain yang disepakati antara para pihak dan merinci hak-hak mereka dan tanggung jawab. Kecuali sewa untuk jangka waktu tujuh tahun atau lebih diberikan secara resmi (Yaitu, oleh perbuatan), efeknya akan membuat minat adil saja. Akhirnya, undang-undang properti tahun 1920-an membawa tentang reformasi, tetapi tanah kepemilikan memiliki komplikasi yang melekat yang membutuhkan penyediaan rinci. Persepuluhan dihapuskan pada tahun 1936. Pembayaran tersebut diubah menjadi anuitas selama 60 tahun, proses Oleh karena itu yang selesai pada tahun 1996. Penyediaan dibuat untuk pembesaran tertentu lama sewa properti hunian menjadi kepentingan freehold meskipun keinginan para pemilik tanah yg bebas, pada pembayaran kompensasi yang, kecuali dalam kasus sewa

dengan istilah yang sangat singkat belum berakhir, berjumlah sedikit lebih dari jumlah nominal. 1 Mengatur adegan Rekaman transaksi dan sitaan telah berubah di bawah Pendaftaran Tanah, memanfaatkan sistem komputerisasi yang canggih. Setiap penjualan harus sekarang terdaftar, dengan hasil bahwa semua real estat akan memiliki judul yang terdaftar di karena tentu saja. PASCA PERANG PEMBANGUNAN Pada akhir Perang Dunia Kedua, pasar properti berada dalam keadaan tidak aktif. Satu-satunya aktivitas konstruksi diperbolehkan selama periode perang dan untuk beberapa waktu setelah itu untuk menyediakan bangunan penting. Beberapa perbaikan telah dilakukan dan banyak bangunan, baik domestik dan komersial, khususnya di daerah dinilai menjadi rentan terhadap serangan, telah naik sampai. Industri bangunan pulih hanya perlahan-lahan, bahan yang dalam pasokan pendek. Perumahan baru bisa dibangun hanya di bawah lisensi kecuali jika terdiri dari menggantikan bangunan yang hancur atau ekstensif rusak oleh aksi musuh. Masalah segera setelah 1945 adalah perlu memutuskan apa yang harus dilakukan dengan bidang utama yang terkena dampak oleh kerusakan bom. Beberapa pusat kota, termasuk Plymouth, Bristol dan Liverpool, telah menderita pemboman berat dan berkelanjutan.Beberapa pusat yang dipugar cepat, difasilitasi oleh ketersediaan area besar ruang berikut kehancuran grosir. Tata letak sebagian besar dalam gaya Pola sebelumnya dan diakses langsung dari jalan-jalan sibuk. Pejalan kaki pusat diperkenalkan kemudian, sering dengan elemen lantai atas, yang jarang terbukti populer. Pusat tertutup, dengan lift, eskalator, parkir mobil integral dan masyarakat terminal transportasi, dan manajemen yang komprehensif dan pemeliharaan sistem datang jauh kemudian. Pada saat yang sama, penyediaan perumahan dianggap sebagai prioritas sektor publik, dengan otoritas lokal yang hanya penyedia utama. Untuk tujuan ini, kalimat 'Kelas pekerja' yang digunakan dalam Undang-Undang Perumahan 1936 dijatuhkan dari Undang-Undang 1949 dengan nama yang sama. Bahkan termasuk kontribusi dari sektor swasta, di mana rumah hampir seluruhnya untuk pendudukan pemilik, pemerintah pusat menemukan kesulitan dalam mendekati sasaran keseluruhan dari 500 000 unit per tahun. Untuk beberapa waktu setelah perang, pasar properti tetap untuk sebagian besar lokal kunci, rendah dan cukup diprediksi. Banyak komersial dan industri properti dimiliki, bukan sebagai investasi tetapi sebagai aset bisnis oleh pemilik. Para properti investasi telah berubah adegan keluar dari pengakuan semua karena mereka kali. Sementara itu, Perencanaan Kota dan Negara Undang-Undang tahun 1947 membuat berani tetapi berusaha akhirnya gagal untuk berurusan dengan peningkatan nilai tanah yang dibawa oleh ketentuan bagi perampasan hak-hak pembangunan swasta di kembali untuk klaim pada 'sekali untuk semua' jumlah global yang nosional kompensasi

 300.000.000. Sebuah kode yang kaku penggunaan lahan diperkenalkan pada tahun 1948, memberikan perencanaan yang sebagian besar membatasi peran dalam proses pengembangan sementara mengerahkan pengaruh besar pada nilai tanah, memastikan penggunaan luas dari prosedur banding perencanaan. 2 Pengaturan adegan PERKEMBANGAN DARI INVESTASI PROPERTI Sektor swasta dengan cepat menyadari potensi untuk mengalikan nilai pengembangan lahan yang cocok dibantu oleh rendah, biaya modal non-ekuitas mudah disediakan oleh bank dan lain-lain. Hal itu sering mungkin untuk meminjam seluruh biaya pengembangan dengan keyakinan bahwa keamanan mereka suara, berdasarkan diantisipasi nilai skema selesai. Struktur otoritas setempat tidak cocok, dan sumber daya keuangan yang tidak setara, untuk tugas pembangunan komersial, meskipun banyak mencoba untuk memperkuat kota mereka pusat dengan menyediakan skema terutama yang kecil, sering dikaitkan dengan multi-lantai mobil parkir. Otoritas lain memilih untuk tidak terlibat secara langsung, membuang bidang tanah dengan hati-hati disatukan dengan menggunakan kekuasaan wajib untuk komersial ingin memanfaatkan potensi pengembangan kelompok. Beberapa dewan mempertahankan elemen yang menarik dengan memberikan sewa bangunan dan menerima penghasilan dari skema. Keuntungan utama dari ini adalah kemampuan untuk mengendalikan pembangunan kembali situs dalam jangka panjang. Bristol, Coventry dan banyak pemerintah lokal lainnya terstruktur pelepasan mereka dengan cara itu.Coventry telah baru-baru upgrade pusat perbelanjaan. Sementara itu, Broadmead (Bristol) adalah untuk memiliki pengeluaran sekitar 500 juta poundsterling pada sebuah proyek ambisius untuk kembali mendirikan perusahaan penting sebagai pusat perbelanjaan regional dalam menghadapi persaingan besar dari Cribbs Causeway dan di tempat lain. Sulit untuk mengerti sekarang berapa banyak kegiatan dari beberapa nasional pengembang properti yang dikenal seperti Levy, Hyams, Clore dan Cotton didominasi keuangan tidak hanya halaman-halaman broadsheets tetapi juga halaman berita yang populer tekan. Mereka diakui sebagai penyihir beragam keuangan atau direndahkan sebagai parasit tergantung pada titik pandang pengamat. Tidak diragukan lagi mereka memiliki imajinasi dan bakat, tetapi secara bertahap tersusul: sebagai skema menjadi lebih besar, perusahaan properti mengadopsi struktur yang lebih formal dan menjadi lebih bertanggung jawab kepada pemegang saham mereka. Tidak sampai pertengahan 1960-an bahwa perusahaan asuransi mulai mencari berbagi dalam ekuitas skema yang mereka telah memberikan banyak dari usaha modal untuk perusahaan semakin besar investasi properti nasional. Berbagai bentuk berbagi yang dirancang, salah satu yang populer menjadi penyediaan dana pada tingkat

bawah tingkat pasar dalam pertukaran untuk berbagi dalam ekuitas atau bahkan untuk hak membeli seluruh skema berdasarkan formula yang telah disepakati terkait dengan akhirnya daftar sewa, setelah telah selesai dan biarkan berhasil. Dalam kasus tersebut, pengembang bertindak sebagai katalis, dengan menggunakan keahlian perusahaan dalam proses pembangunan sebagai imbalan atas keuntungan modal - bentuk manajer proyek kewirausahaan. Jalan tol pertama dibuka pada tahun 1959 dan lain-lain diikuti bersama dengan luar dan jalan lingkar batin untuk banyak kota dan kota - tidak semua selesai, bahkan sekarang. Aktivitas pasar dilanjutkan dan ditingkatkan ke titik di mana, pada awal 1970, ada crash pasar spektakuler. Beberapa deposan dan pemegang saham, mengantisipasi keseriusan situasi, mempercepat krisis dengan mentransfer tunai untuk bank didirikan (pada waktu digambarkan sebagai 'cocok kehati-hatian kolektif'). Kecelakaan yang terkena dampak bukan hanya perusahaan-perusahaan properti tetapi diperluas ke Mengatur adegan 3 seluruh sistem perbankan sekunder sedemikian rupa bahwa Bank of Inggris ikut campur dengan sekoci keuangan untuk mengurangi dampak terburuk dari menderita kerugian yang cukup besar. Kewajiban dibagi dengan bank kliring besar tapi rincian yang terselubung dalam kerahasiaan. Saat itu beberapa waktu sebelum kepercayaan kembali ke pasar properti. Akhirnya melakukannya, dengan pemain mengejar semakin ambisius dan imajinatif skema pusat kota, skala besar perkembangan kantor dan keluar-oftown bisnis taman. Jaringan jalan raya telah membuka kemungkinan layak pusat perbelanjaan daerah pada skala yang luas, dapat diakses oleh jutaan pengunjung hidup dalam sedikit lebih dari satu jam perjalanan di jalan raya. Para diskon menjual-off dari dewan perumahan mulai perlahan-lahan tetapi segera berkumpul kecepatan, terutama untuk unit yang lebih baik dirancang di lokasi yang baik. Pantat tidak mudah dijual menemukan jalan ke perumahan yang dimiliki dan dikelola oleh asosiasi perumahan sebagai otoritas paling lokal yang ingin memisahkan diri mereka dari kepemilikan dan tanggung jawab. Beberapa pembeli asli akhirnya memanfaatkan ekuitas disediakan oleh potongan harga dan pasar yang meningkat untuk naik tangga properti. Sebuah tren yang lebih baru telah menjadi pembelian rumah dan flat untuk membiarkan, difasilitasi oleh penghapusan pembatasan utama pada tingkat sewa dan keamanan kepemilikan melampaui yang disepakati kontrak antara para pihak. Akibatnya, ada pasar berkembang dalam pembelian unit perumahan untuk dibiarkan sebagai investasi. Beberapa investor telah meminjam lebih dari yang bijaksana, meninggalkan diri mereka terkena risiko keuangan harus properti akan kosong untuk waktu yang lama. Biaya pinjaman akan hendaknya tidak diperlakukan sebagai pengeluaran bisnis kecuali pinjaman atas dasar bunga saja. Permintaan tambahan diciptakan terutama di ujung bawah dari pasar lesu

mungkin telah berkontribusi terhadap kenaikan harga cepat menempatkan kepemilikan di luar jangkauan dari beberapa yang akan diharapkan untuk membeli rumah mereka sendiri. Asosiasi perumahan telah memperluas operasi mereka dan juga menawarkan beberapa unit kepemilikan secara bersama, di mana penghuni pembelian saham dalam properti dan membayar sewa untuk sisanya. Sebuah elemen subsidi dimasukkan sebagai akomodasi ditujukan untuk pekerja kunci dan bagi keluarga tidak mampu untuk mendanai ketentuan mereka sendiri. Sementara itu, beberapa pemerintah daerah telah menggunakan kekuasaan mereka untuk membatasi perencanaan pengembangan kecuali di daerah tertentu dan kemudian meminta pengembang untuk menyertakan persentase unit terjangkau dalam skema. Hal ini tidak mungkin bahwa dampak dari bergerak terbaru akan lebih dari marjinal. Pada saat yang sama pasar secara keseluruhan telah tumbuh. Tidak dapat dipungkiri bahwa setiap sukses pengembangan baru menciptakan perpindahan tempat lain, sehingga lebih awal dan lebih perkembangan tradisional, mengatakan, toko-toko atau kantor dapat mendaftar kekosongan. Mereka mungkin tetap diduduki tetapi kualitas keseluruhan dari penjajah mungkin akan terpengaruh. Ada juga pergeseran di dunia fashion, sehingga sebuah gudang pusat, untuk Misalnya, yang diubah menjadi kantor di tahun 1960-an tetapi sekarang banyak kekurangan cara, memberikan kesempatan untuk pengembangan up-mar ket kota pusat flat. 4 Mengatur adegan PERAN Penilai Penilai adalah tokoh penting dalam kelancaran pasar properti. Setiap proposal untuk pembangunan (termasuk menyusun sebuah situs layak dari tanah dalam berbagai kepemilikan dan kepentingan hukum), aplikasi untuk izin perencanaan, negosiasi pinjaman, pembelian dan penjualan minat, menata membiarkan, atau menetap review sewa untuk keuntungan terbaik adalah mungkin untuk melibatkan satu atau lebih penilai, sering berinteraksi dengan para profesional lainnya. Kegiatan manajemen yang sedang berlangsung tidak kurang penting, memastikan bahwa investasi untuk melakukan potensi penuh dan setiap kesempatan untuk memaksimalkan investasi diakui dan dilaporkan. Penilai tersedia untuk menasihati organisasi yang tempat sendiri atau sewa dari dimana mereka beroperasi kegiatan bisnis mereka. Berbagai layanan termasuk saran pada pengelolaan aset yang ada, tingkat sewa di review dan di kadaluwarsa dan rekomendasi tentang akuisisi dan pelepasan sehingga untuk membentuk memegang untuk mencocokkan perusahaan aspirasi. Kegiatan ini dapat dilakukan oleh sebuah perusahaan dari penilai dan surveyor ditahan untuk mengurus semua kepentingan properti perusahaan atau oleh berbagai perusahaan yang terlibat untuk memberikan saran dan bernegosiasi masalah tertentu karena muncul. Para perusahaan besar cenderung memiliki terampil dalam-rumah tim, meminta perusahaan luar hanya di mana keahlian tertentu atau perspektif lain pada masalah diperlukan.

MASA DEPAN Pengenalan pada tahun 2007 dari real estate investment trust (REITs), dijelaskan di tempat lain, harus memberikan kesempatan bagi investor kecil untuk masuk properti sektor tanpa kelemahan yang ada dalam kepemilikan langsung. Jadi, meskipun pasar apung dan percaya diri, bahwa bukan berarti tidak ada masalah. Perusahaan-perusahaan besar semakin menemukan pekerjaan kantor rutin dan panggilan pusat di luar negeri, sehingga mencapai penghematan signifikan. Rumah bekerja belum belum diambil off, tetapi ada banyak manfaat untuk kedua belah pihak dari kegiatan tersebut dan meningkatkan kemacetan di jalan dapat mempercepat changeover. Kemacetan biaya, diskusi tentang road pricing dan pembatasan lainnya dapat mempengaruhi tertentu bagian dari sebuah kota atau daerah dan memicu reaksi. Langkah-langkah untuk mengurangi efek iklim perubahan dengan baik dapat mengakibatkan perubahan signifikan terhadap pola arus perilaku. Membeli melalui Internet adalah mendapatkan popularitas dan memiliki efek pada pengecer di pasar di mana pembelian tersebut kuat, seperti buku dan barang-barang elektronik. Beberapa pengecer beberapa telah pindah dari pusat kota untuk bisnis atau ritel taman untuk mengurangi biaya overhead dan memperoleh lebih banyak ruang sementara layar pada saat yang sama waktu untuk mengembangkan keberadaan online. Departemen toko, terutama mereka yang beberapa lantai, terlihat rentan kecuali jika mereka berada di salah satu lebih sukses perkembangan ritel modern. Mendirikan pengecer seperti Marks & Spencer, Bhs, Debenhams dan House of Fraser berada di bawah tekanan hebat dari niche mode rantai, baik dibiayai supermarket dan pengecer sadar biaya seperti Primark dan Matalan, yang telah mengeksploitasi biaya impor rendah untuk Mengatur adegan 5 memaksimalkan omset daripada mencapai margin yang tinggi untuk menghasilkan trading yang baik hasil. Akibatnya, permintaan di masa mendatang untuk lokasi untuk penggunaan bisnis dapat menunjukkan pergeseran ditandai penekanan, yang mempengaruhi nilai sewa dan modal. Semua kegiatan ini diinformasikan kepada tingkat yang lebih besar atau lebih kecil dengan penilaian olahraga. Oleh karena itu penting bahwa penilai tidak hanya mengerti properti investasi pasar tetapi juga pasar investasi umum dan cara di mana kembali berinteraksi. Penilai perlu dilengkapi dengan baik untuk menawarkan layanan berkualitas tinggi dan saran kepada klien mereka. Untuk mampu seperti tingkat pelayanan, penilai harus memahami dasar-dasar dari metode penilaian yang digunakan. Teks ini menetapkan untuk mengeksplorasi struktur dan dasar pemikiran dari masing-masing dari lima metode penilaian dengan maksud untuk memfasilitasi pemahaman. Untuk itu,

setiap bagian mengandung-dirinya sendiri, meskipun pada kesempatan pertimbangan lebih lanjut dari topik dapat ditemukan di tempat lain. Sebagai contoh, penyusutan dan keusangan yang dipertimbangkan secara khusus dalam kaitannya dengan pendekatan kontraktor tetapi juga fitur dalam pertimbangan yang lebih luas dalam bab tentang determinan nilai.

2 Pasar keseluruhan investasi nuansa pendapat adalah apa yang merupakan pasar. Jika setiap orang di pasar yang diadakan pandangan yang sama, akan ada aktivitas minimal. Seperti itu, calon investor dapat mengamati pasar dan menemukan tingkat harga dan rentang tersebut pada setiap hari perdagangan tertentu dan juga jumlah dan ukuran tawar-menawar terjadi pada pukul tingkat itu. Harga dapat dipantau selama kinerja, periode dibandingkan di pasar. Satu pasar tersebut adalah bahwa di saham. Perusahaan-perusahaan besar memiliki jutaan saham dan ribuan - mungkin puluhan ribu - pemegang saham. Ketika pemegang saham memutuskan untuk menjual, mereka mungkin memutuskan untuk menjual sebagian atau seluruh menahan mereka di sebuah perusahaan. Motivasi adalah bervariasi, penjual mungkin memerlukan likuiditas yang ditawarkan oleh penjualan atau mungkin percaya bahwa harga saham lebih tinggi daripada yang dibenarkan oleh kinerja perusahaan dan bahwa keuntungan harus diambil sebelum harga saham jatuh. Fakta bahwa ada pembeli menunjukkan bahwa tidak semua orang bereaksi dengan cara yang sama. Sementara penjual mungkin mengharapkan harga turun, pembeli diduga optimis kinerja masa depan berdasarkan pembelian di tingkat saat ini. Di Britania Raya (Inggris), organisasi utama untuk berurusan dengan saham London Stock Exchange (LSE). Ada juga anak pasar, utama yang menjadi Alternative Investment Market (AIM) dan Bursa Off (OFEX). Sebuah jumlah modal yang diinvestasikan dalam sekuritas pemerintah, saham di perusahaan atau bentuk lain dari penghematan di sektor swasta akan menarik pengakuan keuangan untuk penggunaannya. Dalam kasus saham pemerintah, jumlah modal akan aman, dan sebagai pembayaran hasil untuk penggunaannya akan cenderung rendah. Di banyak pemerintah didukung inisiatif yang dirancang untuk mempromosikan penghematan jangka panjang, seperti individu rekening tabungan (ISA), pendapatan dari tabungan kas dan lainnya bentuk yang dirinci investasi akan bebas pajak, meskipun ada pembatasan pada jumlah investasi dalam satu tahun. Penarikan diijinkan tetapi tidak dapat diganti di kemudian hari. Tahunan jumlah maksimum kualifikasi untuk seperti

pengobatan yang cukup sederhana. Di sektor swasta, ada hubungan lebih langsung ke pasar. Tingkat bunga atas investasi dalam building societies dan lainnya lembaga tabungan akan dipengaruhi oleh Bank of lending rate minimal Inggris serta permintaan untuk pinjaman. Membangun masyarakat bersaing satu sama lain pada suku bunga pinjaman hipotek sehingga tidak akan membayar suku bunga lebih besar dari yang diperlukan untuk menjamin memadai masuknya dana untuk tingkat bisnis yang mereka ingin capai. Dividen saham biasa akan berhubungan dengan keuntungan perdagangan perusahaan dan perlu untuk menahan beberapa surplus untuk meningkatkan cadangan dan dana investasi untuk mempertahankan operasinya up to date dan kompetitif. Dimana tidak ada keuntungan telah dibuat, dividen tidak akan tersedia kecuali jika perusahaan telah memadai cadangan dan memutuskan untuk menggambar pada mereka. Dimana tabungan diarahkan pada penyediaan dana pensiun untuk memulai pada beberapa tanggal masa depan, pendapatan tahunan investasi tersebut akan konsolidasi ke dalam dana modal membengkak jumlah akhirnya tersedia untuk mendanai anuitas atau sebaliknya memberikan pendapatan pensiun. Salah satu atraksi dari tabungan dengan cara ini adalah keringanan pajak atas pembayaran ke dalam dana. Namun, setelah 8 Pasar keseluruhan investasi menerima perlakuan pajak yang menguntungkan, ada pembatasan pada bagaimana dana ini akhirnya digunakan untuk menyediakan pensiun. Mereka sudah baik disediakan untuk dan tidak perlu untuk mengamankan penghasilan bisa mempertimbangkan pembelian sebuah karya seni atau sepotong mebel antik. Ini adalah bukan investasi untuk penghemat biasa dengan aspirasi yang lebih sederhana dan terbatas sumber daya. Bahkan bagi orang-orang dengan kemampuan dan keinginan untuk menyelamatkan harus ada ekspektasi manfaat masa depan yang jelas. Baru-baru kegagalan kebijakan abadi untuk matang di tingkat perkiraan ketika mereka dibawa keluar memiliki keyakinan yang terkena dampak dalam jenis tabungan. Suku bunga yang lebih rendah dan keputusan untuk dana pensiun pajak pendapatan telah memberikan kontribusi untuk mengatasi kekurangan dalam skema pensiun banyak dan kematian pensiun berdasarkan gaji terakhir bagi banyak orang di sektor swasta. Alternatif yang tersedia adalah untuk mempertahankan aset dalam bentuk realisasi.Dimana tinggi suku bunga yang ditawarkan mungkin bahwa bunga atas deposito jangka pendek uang lebih besar dari laba atas investasi konvensional. Strategi ini akan mengadakan satu dan tidak mungkin layak kecuali dalam jangka pendek. Inflasi akan mengurangi daya beli aset cair, mengikis pengembalian riil. Tingkat minimum pinjaman Tingkat pinjaman minimum adalah penting karena merupakan salah satu tolok ukur terhadap yang mengembalikan dihakimi. Secara tradisional, kebijakan moneter di Inggris dikontrol oleh pemerintah. Para Bank tarif dasar Inggris digunakan untuk mencerminkan pertimbangan politik dan untuk mengontrol pertumbuhan ekonomi. Bank of England dinasionalisasi pada tahun 1946. Pada tahun 1997, pemerintah melepaskan kontrol yang terbuka atas penentuan apa yang sekarang disebut minimum suku bunga pinjaman. Angka ini tetap pada tingkat yang direkomendasikan oleh Moneter bank

Komite Kebijakan. Komite ini terdiri dari sembilan anggota, masing-masing dengan satu suara. Lima anggota diambil dari Bank of England, termasuk gubernur dan dua deputi gubernur. Sisa empat anggota ditunjuk oleh Menteri keuangan untuk melayani untuk masa jabatan tiga tahun, yang dapat diperbarui. Sembilan anggota dibebankan dengan tingkat pengaturan untuk biaya pinjaman dan kembali pada tabungan untuk mengendalikan inflasi pada tingkat tahunan tetap oleh pemerintah. Tingkat target inflasi tahun 2007 adalah 2 persen sebagaimana diukur oleh Indeks harga konsumen, tetapi mungkin bervariasi. Sebuah penyimpangan 1 persen atau lebih baik cara memicu persyaratan untuk ketua bank untuk menjelaskan keadaan ke Kanselir. Panitia bertemu setiap bulan untuk menentukan perubahan, jika ada, dan jumlahnya. Reformasi ini telah menyambut karena membuat proses transparan melalui diterbitkan menit. Ini juga menjamin, secara teori Setidaknya, tindakan yang akan diambil secepat itu perlu bukan dipengaruhi dan mungkin tertunda oleh pertimbangan politik. Pentingnya pasar suku bunga pinjaman minimal adalah bahwa hal itu akan bertindak sebagai Indikator pengembalian yang diharapkan oleh investor siap untuk melihat lebih jauh dan menerima unsur risiko. Beberapa investor akan siap untuk bahu apa yang mereka Pasar secara keseluruhan investasi 9 anggap sebagai tingkat rendah risiko dalam pertukaran untuk hasil yang lebih baik: tingkat risiko akan dinilai oleh investor individu. Mereka juga mungkin memutuskan untuk berinvestasi dalam jenisjenis investasi di mana pahala sebagian berasal dari laba tahunan dan sebagian dari peningkatan nilai aset di mana investasi dilakukan. Sebagai contoh, perusahaan memiliki produk yang baik dengan peningkatan turnover akan berada dalam posisi untuk mendeklarasikan dividen yang baik sedangkan keberhasilan perusahaan akan tercermin dalam nilai yang lebih tinggi dari saham di pasar saham, memungkinkan investor untuk menjual dan mengambil keuntungan pada modal awalnya diinvestasikan. KOMPONEN DARI INVESTASI SUARA Setiap investasi memiliki kekuatan dan kelemahan. Investor akan memutuskan kasus-per kasus trade-off antara return dan risiko, dan akan ingin memiliki memperhatikan beberapa poin mendasar dalam menentukan jenis investasi untuk pilih. Atribut utama dicari dalam suatu investasi dapat diringkas sebagai berikut: mudah dan cepat dibeli dan dijual, tanpa pembatasan pada akses dan dengan berurusan rendah dan biaya transfer penghasilan positif, yaitu bahwa setidaknya salah satu offset efek inf lasi homogen dan dibagi baik dan sepenuhnya didefinisikan dan didokumentasikan satu untuk yang ada permintaan minim manajemen tidak sensitif secara politis prospek peningkatan nilai modal. Tidak adanya kualitas-kualitas ini tidak akan selalu mengecualikan investasi sedang dipertimbangkan dari inklusi dalam kelompok dari mana seleksi akan dibuat, tetapi harus membimbing investor dalam pilihan nya. Alternatif adalah untuk melihat untuk bentuk lain dari investasi yang sesuai lebih dekat dengan persyaratan utama investor. Lebih khusus lagi, investor akan mempertimbangkan masing-masing poin berikut dalam memutuskan investasi mana yang memiliki daya tarik keseluruhan terbesar.

Hasil Hasil total terdiri dari kembali bebas risiko dan premi risiko. Risiko-bebas kembali mencerminkan imbal hasil saham pemerintah yang dianggap sebagai referensi yang universal titik investasi yang aman. Hasil juga dipengaruhi oleh risiko yang dirasakan investasi tertentu. Premi risiko usaha untuk mengukur pasar Menanggapi paparan tingkat risiko tertentu. Hasil panen akan memperhitungkan pembayaran bunga tahunan atau dividen, serta setiap pertumbuhan modal dicapai atas penjualan atau pematangan akhir investasi. 10 Pasar keseluruhan investasi Kembali Insiden penerimaan pembayaran bunga adalah penting. Pembayaran yang dilakukan triwulanan bernilai lebih dari pembayaran yang dilakukan setiap tahunnya, di mana tingkat nominal adalah yang sama. Tingkat sebenarnya sedikit lebih tinggi di mana pembayaran dilakukan triwulan, sebagai jumlah yang tersedia untuk reinvestasi pada tanggal yang lebih awal. Dalam acara tersebut, investor yang paling mengatur urusan mereka dengan mengalokasikan sebagian dari tabungan mereka ke rekening dibayar pada permintaan tanpa penalti dan beberapa jangka panjang investasi di mana tidak ada prospek membutuhkan uang cepat; pengorbanan dari fasilitas yang akan diharapkan untuk meningkatkan tingkat pengembalian.Sebuah jumlah yang lebih lanjut dapat ditempatkan dalam investasi yang relatif berisiko, namun keputusan tersebut harus ditentukan untuk menjawab pertanyaan: "Dapatkah saya mampu untuk kehilangan jumlah uang? ' Risiko dan keamanan Arti biasa dari risiko dapat didefinisikan sebagai sejauh mana hasil menyimpang dari harapan. Hasilnya mungkin lebih besar dari yang diharapkan, yang akan disambut oleh investor, tetapi juga mungkin kurang dari yang diharapkan, yang akan menjadi sumber keprihatinan. Ada juga risiko relatif, dimana pendapatan memiliki lebih rendah daya beli daripada yang diantisipasi. Serta menjadi aman, pendapatan harus cukup untuk membenarkan investor keputusan untuk melupakan akses langsung ke dan penggunaan modal dalam mendukung pendapatan yang diantisipasi. Harus ada beberapa prospek yang masuk akal bahwa pendapatan akan tidak mengurangi secara signifikan secara riil atas masa mendatang. Likuiditas dan dibagi Beberapa investasi yang lebih mudah dan mudah diperdagangkan daripada yang lain. Untuk mengambil dua ekstrem, saham bisa dibeli dan dijual dalam satu atau dua hari dan account diselesaikan dalam dua minggu; kepentingan dalam real estate mungkin membutuhkan beberapa bulan untuk menemukan pembeli dan beberapa sedikit waktu di luar itu untuk menyelesaikan transfer hukum, sementara sampai kontrak dipertukarkan transaksi dapat dibatalkan oleh salah satu pihak. Demikian pula, kesulitan menawarkan investasi di banyak tepat adalah jauh lebih mudah dengan saham dibandingkan dengan properti, di mana ada masalah terpisahkan. Dalam kasus terakhir, pelepasan investasi untuk memenuhi kebutuhan uang tunai dapat mengakibatkan surplus membutuhkan untuk diinvestasikan kembali, dengan risiko petugas tidak menemukan investasi yang cocok. Investor akan berharap untuk dapat merealisasikan investasi apapun dalam minimum

skala waktu. Kejadian tak terduga terjadi dalam kehidupan manusia dan penting untuk mampu mewujudkan aset cepat dimana krisis bersifat keuangan. Ini mengikuti bahwa setiap hukuman untuk penebusan awal harus dianggap sangat hati-hati. Manajemen Semua investasi memerlukan manajemen, dan jika ini dipercayakan kepada manajer profesional, akan membawa biaya. Beberapa investasi mungkin hanya perlu tinjauan berkala untuk Pasar secara keseluruhan investasi 11 mempertimbangkan apakah mereka terus menawarkan pengembalian terbaik yang tersedia di investasi yang kelas untuk risiko diterima. Investasi fisik, seperti properti, akan membutuhkan manajemen pengawasan permanen dan mengakibatkan biaya yang lebih tinggi.Misalnya, penyewaan perubahan, review sewa, rekomendasi asuransi, laporan kondisi dan berkelanjutan arah investasi semua akan dikenakan biaya bahwa, meskipun sulit untuk mengukur dalam maju, perlu disediakan untuk. Menangani biaya Ketika berinvestasi (atau melikuidasi) modal, investor ingin melihat keseluruhan jumlah yang dibayar atau dilunasi. Setiap biaya untuk mengatur kesepakatan atau penutupan rekening akan mengikis tingkat pengembalian aktual. Dimana ada daerah yang signifikan yang saran yang diperlukan, biaya yang dibayar untuk nasihat ahli harus diterima sebagai diperlukan; mereka mungkin menyelamatkan investor dari kesalahan mahal. SUMBER DANA INVESTASI Dana untuk investasi dalam perdagangan dan untuk program pengeluaran publik negara diberikan oleh masyarakat melalui tabungan dan perpajakan. Beberapa investor swasta memiliki akses ke dana yang cukup untuk memungkinkan mereka untuk memperoleh substansial jumlah saham, saham atau investasi lain secara langsung, namun tidak langsung mereka secara individual sederhana iuran dana pensiun dan asuransi menyediakan sejumlah besar. Sebagai kekayaan pribadi dan pengaruh telah digantikan oleh dana kelembagaan, Pendekatan semakin canggih dan berpengetahuan untuk seni investasi telah muncul. Investor institusional cenderung untuk mengelola dana mereka dengan cara yang aktif, sedang dipersiapkan untuk beralih dari satu ke yang lain memegang indikator permintaan pasar saat itu. Mereka sering dikritik karena mengambil pandangan jangka pendek dalam mempengaruhi suatu program tindakan untuk mengamankan keuntungan jangka pendek yang belum tentu dalam jangka panjang terbaik kepentingan perusahaan di mana investasi dipegang. Pengelola dana basis keputusan pada penelitian pasar menjadi kinerja dan prakiraan disiapkan oleh analis. Lembaga tindakan konservatif sehubungan dengan pengambilan risiko. Mereka menghindari lebih volatil saham dan berusaha untuk membangun dan mempertahankan portofolio yang seimbang - berbagai investasi, membentuk keseluruhan komplementer, menyebar paparan risiko dan memungkinkan mereka untuk memenuhi kewajiban diketahui masa depan mereka.Paradoksnya, fund manager jangan mengambil beberapa risiko, sebagaimana dibuktikan oleh investasi mereka di saham Internet, yang telah

sejauh ini terbukti sangat tidak bisa diramalkan. Mereka juga telah menunjukkan minat dalam ekuitas dan hedge fund. Banyak dana yang lebih besar menetapkan keseimbangan saham yang akan diadakan di berbagai segmen pasar, beberapa mendukung pelacakan perusahaan yang terdaftar di Financial Times Stock Exchange atas 100 perusahaan Inggris (FTSE 100). Ekuitas swasta dan hedge fund menawarkan potensi keuntungannya meningkat secara signifikan, meskipun mereka tidak likuid dan menunjukkan tingkat risiko besar. Baru-baru ini, investasi internasional telah diambil pada makna yang lebih besar. Tidak diragukan lagi ada peluang untuk investasi meskipun, seperti yang telah dilihat 12 Pasar keseluruhan investasi baru-baru ini, sistem hukum dan peraturan dari negara lain tidak selalu cukup kuat atau matang dalam melindungi investor. Investasi luar negeri juga menjalankan dengan tambahan risiko pajak berganda dan variasi nilai tukar. Potensi dari beberapa sistem politik dunia menunjukkan bahwa investasi tersebut harus dipilih dengan hati-hati. Sementara itu, barang akan semakin dibuat di mana mereka dapat diberikan pada istilah paling tajam, dan tenaga kerja-intensif akan dilakukan dalam mengembangkan ekonomi di mana biaya tenaga kerja yang murah. Biaya transfer akan pada pandangan pertama muncul untuk membatasi perubahan tersebut. Tapi dalam ekonomi global, pasokan minyak dan yang derivatif, pakaian dan bahkan buah segar dan sayuran sering diangkut setengah jalan di seluruh dunia tanpa merugikan kompetitif utama. Sebagai contoh, kereta biaya botol tunggal anggur dari Australia kurang dari 1p, hampir tidak signifikan dalam struktur harga keseluruhan. Meningkatnya penekanan pada pemanasan global dapat mempengaruhi beberapa keputusan di masa depan. Setiap pengenalan luas biaya kemacetan dan road pricing, seperti yang tampaknya mungkin, mungkin re-order daya tarik dari beberapa jenis investasi properti dan beberapa lokasi. Mungkin dampak terbesar akan datang dari tekanan kembar menjulang kekurangan energi dan dorongan untuk mengurangi emisi karbon.Keduanya cenderung melibatkan perubahan mendasar. Efek pada properti jelas pada saat ini waktu tetapi mungkin akan jauh menjangkau. JANGKAUAN DARI PELUANG INVESTASI Investor memiliki lebar pilihan investasi, masing-masing dengan karakteristik sendiri. Perbedaan utama antara investasi dalam saham publik atau commerce, tetap dan variabel yang menghasilkan pendapatan investasi dan langsung dan tidak langsung partisipasi. BUNGA TETAP INVESTASI Investasi pendapatan tetap meliputi saham pemerintah, saham-saham perusahaan pinjaman dan preferensi saham. Pemerintah saham Bunga tetap Saham yang dikeluarkan untuk membiayai sebagian dari belanja publik. Hal ini disebut sebagai 'emas bermata ', yang mencerminkan keamanan yang mendasari diberikan oleh underwriting negara. Hal ini terbayangkan bahwa pemerintah akan default pada pembayaran bunga atau pada setuju tanggal penebusan, memberikan saham status keamanan terhadap mana semua lainnya bentuk jaminan cenderung diukur.

Pasar secara keseluruhan investasi 13 Saham Pemerintah biasanya dikeluarkan pada suatu nominal 100 nilai nominal, meskipun harga awal mungkin di atas atau di bawah nilai nominal; variasi akan mempengaruhi kupon hasil. Hasil efektif pada perdagangan setelah masalah akan dihitung oleh berkaitan tingkat kembali ke harga yang dibayarkan. Sebagian besar masalah yang memiliki tanggal yang mengacu pada tahun ketika saham akan ditebus pada nilai nominalnya; saham dengan bunga rendah hasil akan meningkat nilainya karena pendekatan tanggal penebusan. Seorang investor yang ingin membeli atau menjual saham setelah telah dikeluarkan tidak akan berurusan dengan pemerintah tetapi melalui bursa saham. Pasar perbaikan harga sesuai dengan yield yang melekat pada saham dan persepsi dari hasil saat ini dan tren. Saham Pemerintah dikategorikan sebagai berikut: Pendek tanggal ('celana') ditarik kembali dalam waktu 5 tahun Menengah-tanggal (media) ditarik kembali setelah 5-15 tahun Panjang-tanggal (rindu) ditarik kembali setelah 15 tahun bertanggal (satu arah opsi saham) (bertanggal atau bisa diperbaiki). Kategori bertanggal atau pilihan terdiri dari saham ditebus hanya pada pilihan peminjam (pemerintah). Beberapa isu-isu opsi saham tidak memiliki tanggal untuk penebusan, sementara yang lain memiliki tanggal seperti '2015 atau setelah '.Dimana seperti saham yang digabungkan dengan tingkat bunga rendah, tidak mungkin bahwa pemerintah akan melaksanakan opsi untuk menebus, dan perdagangan di pasar akan mengabaikan kemungkinan penebusan dalam tiba pada nilai pasar. Tingkat variabel dapat diperoleh dengan berinvestasi di indeks-link saham (dijelaskan di bawah). Variabel bunga - indeks-link saham Indeks saham-terkait juga dikeluarkan oleh pemerintah. Jumlah diinvestasikan menerima pembayaran bunga bervariasi sejalan dengan indeks harga ritel (RPI). Ini memiliki kehidupan tetap pada akhir yang nilai nominal dilunasi bersama-sama dengan RPI meningkat. Baik bunga dan modal indeks terkait. Secara tradisional, pemerintah telah meningkatkan dana melalui penerbitan saham dengan atau tanpa tanggal penebusan dan pada tingkat bunga tetap seperti yang dijelaskan sebelumnya. Dalam Selain itu, dalam beberapa tahun terakhir ini telah berupaya untuk mendorong penghematan tanpa dirinya menerima dana atau menyediakan pembayaran untuk penggunaannya. Ia telah melakukan ini melalui berbagai produk yang terutama dibedakan oleh beberapa bentuk perlakuan pajak yang menguntungkan. Produk berikut ini disertakan dalam bagian pemerintah karena mereka mendapatkan keuntungan dari perlakuan pajak yang menguntungkan. Individu rekening tabungan (ISA) Rekening tabungan individu terdiri dari tabungan yang bebas dari pendapatan dan pajak capital gain. Terbatas, dana yang cukup sederhana dapat diinvestasikan setiap tahunnya. Para dana dapat ditransfer ke penyedia lain untuk mengoptimalkan kembali, tetapi sekali ditarik tidak dapat diganti. 14 Pasar keseluruhan investasi

Ada dua jenis - maxi dan mini ISA. ISA maxi izin investasi dari maksimum jumlah tahunan 7000, yang dapat diselenggarakan dalam bentuk tunai atau saham (tapi dengan komponen maksimum uang tunai sebesar 3000). ISA mini yang terbatas tahunan investasi sebesar 3000, yang mungkin diadakan di deposito kas (atau 4.000 jika diinvestasikan di saham dan saham). Pribadi rencana ekuitas (PEP) dan bebas pajak khusus rekening tabungan (TESSAs) memenuhi tujuan ini di tahun 1990-an tapi keduanya digantikan oleh ISA setelah 5 Oktober 1999. Beberapa penyedia menawarkan investasi di sektor mengidentifikasi pasar, termasuk kepemilikan luar negeri. Investor harus ingat bahwa akuisisi tersebut dapat melibatkan resiko tambahan dan bahwa akan lebih bijaksana untuk menerima saran sebelum venturing dalam komitmen tersebut. Cukup investasi pribadi pensiun (SIPPs) Dana membutuhkan pengelolaan yang cermat dan terampil untuk mendapatkan keuntungan yang optimal dari konsesi yang tersedia. Ada kebutuhan juga menjadi pengakuan bahwa tujuan memberi keringanan pajak adalah untuk menyediakan dana untuk kebutuhan masa pensiun dan menggunakan aset dalam dana tunduk pada aturan. Atau dijamin pensiun (ASP) Kecuali seseorang dengan pensiun swasta pembelian anuitas pada usia 75, dana akan ditunjuk sebagai alternatif pensiun dijamin. Keuntungannya adalah bahwa, tidak seperti anuitas, yang berakhir pada kematian penerima, yang sisa dana dapat ditransfer oleh kemauan. Namun, dana tersebut akan dikenakan pajak warisan. INVESTASI KOMERSIAL Sekuritas bunga tetap Selain dari saham pemerintah, beberapa investasi menarik tingkat bunga tetap sebesar bunga; di mana mereka melakukannya, istilah ini mungkin sangat terbatas dan menghasilkan sederhana. Ini istilah cenderung mencerminkan inadvisability umum menjamin tingkat tetap pembayaran dari pendapatan yang tidak dijamin dan dapat berfluktuasi lumayan dari satu tahun ke depan. Isu-isu cenderung menjadi kecil dan spesifik dan akibatnya perdagangan kurang aktif. Pinjaman saham Perusahaan masalah pinjaman saham sebagai salah satu bentuk modal saham, dijamin pada khususnya aset perusahaan dan dihargai dengan tingkat bunga tetap. Investor tidak pemegang saham dan tidak memiliki suara atau hak-hak lainnya di perusahaan. Pasar secara keseluruhan investasi 15 Saham debenture Saham biasanya dijamin atas aset-aset tertentu dari perusahaan dengan mengambang lebih lanjut biaya terhadap sisa aset perusahaan. Keuntungan saham surat utang adalah peringkat sebelum nya lebih dari saham biasa untuk pembayaran jika perusahaan ditutup. Preferensi saham Saham preferen biasanya membawa tingkat bunga tetap dividen, pembayaran yang telah

panggilan pertama pada keuntungan perusahaan. Dalam hal likuidasi, preferensi pemegang saham peringkat di atas pemegang saham biasa untuk pembayaran, tapi setelah kreditor. Saham preferen menerima perlakuan pajak yang lebih menguntungkan dari saham pinjaman. Isu yang berbeda dari saham preferen dapat peringkat atau diperlakukan atas dasar kesetaraan. Saham preferen kumulatif Kebanyakan, yang berarti bahwa dividen berlalu dalam satu tahun dilakukan ke depan sampai dibayar. Sebuah preferensi berbagi non-kumulatif kehilangan pembayaran untuk setiap tahun dimana dividen dilewatkan. Obligasi konversi atau saham pinjaman menarik pembayaran bunga tetap tetapi membawa hak untuk mengkonversi ke saham biasa pada opsi pemegang, tunduk pada ketentuan masalah ini. Variabel bunga investasi Sebagian besar investasi menawarkan harga variabel, meninggalkan investor dengan risiko bahwa jika perusahaan tidak makmur, saham tidak dapat kembali masuk akal dividen atau tidak dapat membayar dividen sama sekali dalam satu tahun atau lebih. Jenis investasi termasuk saham biasa dan unit dan investment trust. Saham biasa Perusahaan meningkatkan modal dengan menerbitkan saham yang dibayar dividen, subjek terhadap profitabilitas perdagangan (saham preferen telah tetap kembali, seperti dijelaskan di atas). Para pemegang saham biasa di perusahaan adalah pengambil risiko. Ketika perusahaan makmur, dividen saham cenderung meningkat. Tapi harus perusahaan mengalami kesulitan, para pemegang saham mungkin menerima banyak dividen yang lebih kecil atau tidak ada dividen sama sekali. Dalam hal perusahaan runtuh, pemegang saham akan dibayarkan hanya setelah preferensi pemegang saham dan kreditor telah dibayarkan. Mereka mungkin menemukan nilai investasi mereka jauh berkurang atau bahkan berharga. Dividen dibayarkan setelah dikurangi pajak. Saham di eselon atas perusahaan dikutip yang dicari untuk ketergantungan mereka dan pertumbuhan jangka panjang, seperti perusahaan-perusahaan termasuk dalam FTSE 100. Banyak dana melacak saham perusahaan dan keseimbangan kepemilikan mereka atas kinerja, yang melibatkan banyak gerakan di kali. Ada daftar yang sama, FTSE 250, yang berisi daftar perusahaan terbaik berikutnya. Disarankan bahwa yang terakhir dasar, seperti yang terdiri dari yang cukup besar dan sering juga dikenal tetapi umumnya lebih kecil perusahaan, menawarkan diversifikasi yang lebih besar dan lebih potensial untuk pertumbuhan, tidak sedikit karena sering bergerak masuk dan keluar dari indeks. 16 Pasar keseluruhan investasi Unit trust Untuk investor tanpa sumber daya keuangan untuk membeli dan memegang berbagai saham atas spektrum yang luas dan / atau tanpa waktu dan keahlian untuk mengabdikan untuk manajemen mereka, unit trust menawarkan alternatif. Setiap kepercayaan terdiri dari formulir dana dikelola dijaga oleh seorang wali, selalu bank atau asuransi perusahaan, yang memegang aset, mengontrol masalah unit, mempertahankan register pemegang dan mengawasi manajemen umum. Investor menyediakan dana, yang diterapkan pada pembelian saham dan saham. Berbagi bisa dicairkan setiap saat meskipun jumlahnya tidak dijamin namun berdasarkan nilai dana pada waktu itu. Kepercayaan akan telah menyatakan tujuan dan dapat mengkhususkan di sektor-sektor tertentu dari pasar atau fitur tertentu. Dana tersebut dapat

berkonsentrasi pada pertumbuhan atau pendapatan atau membayar perhatian yang sama untuk keduanya. Kepercayaan tidak memiliki struktur modal dan akhirnya semua dana termasuk pendapatan milik pemegang unit. Investasi trust Meskipun gelar mereka, trust investasi perseroan terbatas memiliki pangsa modal dan hak untuk mengeluarkan biaya modal sebelum dan untuk mengumpulkan uang baru dengan hak isu-isu. Inland Revenue persetujuan operasi mereka diperlukan jika mereka menikmati keuntungan pajak biasanya berhubungan dengan kepercayaan tersebut. Sebagian besar pendapatan perusahaan harus datang dari sekuritas dan didistribusikan, hanya jumlah terbatas dapat dipertahankan setiap tahun. Ada juga batasan pada seberapa besar proporsi dari dana dapat diinvestasikan dalam memegang tertentu. Keuntungan modal tidak harus didistribusikan. Berurusan berlebihan bisa membahayakan status kepercayaan. Mempercayai melayani investor swasta yang memberikan kontribusi dana untuk berinvestasi dalam saham pasar. Mereka memiliki jumlah tetap saham, nilai yang bervariasi sesuai untuk penawaran dan permintaan. Hal ini menyatakan bahwa mereka dikenakan manajemen yang relatif rendah dan biaya operasi, tetapi sebenarnya adalah kriteria kinerja. Hal ini penting untuk memilih kepercayaan dengan hati-hati, melihat filosofi investasi, manajemen dan catatan masa lalu, meskipun penting untuk diingat bahwa kinerja masa lalu tidak menawarkan jaminan untuk masa depan prestasi kepercayaan. Trust memiliki kemampuan untuk meminjam untuk investasi lebih lanjut di pasar. Setiap saham harus diperoleh melalui pialang saham. Stakeholder individu rekening tabungan Setelah pengenalan ISA, pemangku kepentingan ISA diperkenalkan. Mereka mencakup berbagai produk keuangan yang diperlukan untuk memenuhi kriteria tertentu untuk memastikan bahwa mereka nilai rumit dan baik. Mereka ditawarkan oleh tabungan organisasi melainkan manfaat dari konsesi pajak yang diberikan oleh pemerintah.Ada tentu saja tidak menjamin kinerja. Investasi pasar secara keseluruhan 17 Cukup investasi pribadi pensiun (SIPPs) Kontribusi tahunan untuk skema pensiun diinvestasikan diri pribadi memungkinkan investor untuk mengontrol bagaimana pembayaran diinvestasikan. Skema ini menyediakan lebih kontrol dan fleksibilitas yang lebih besar dari yang sebelumnya tersedia di penginapan tradisional pengaturan. Kontribusi tahunan maksimum yang diijinkan yang keringanan pajak dapat diklaim didasarkan pada laba dikenakan topi, saat ini 215 000. Ada dinyatakan tidak ada batasan pada jumlah pendapatan dialokasikan untuk dana tersebut. Ada batasan nilai total modal dana, dan jika ini terlampaui, suatu hukuman denda pajak untuk selisih tersebut terjadi. Semua kontribusi yang dibuat setelah dikurangi pajak dasar; pembayar pajak dapat mengklaim tingkat yang lebih tinggi lega pada bagian dari kontribusi mereka juga, tetapi dalam tunggakan melalui pengembalian pajak.

Pendapatan dari aset dalam skema adalah untaxed sementara pertumbuhan apapun bebas dari capital gain. Seorang administrator skema diperlukan, yang memiliki tanggung jawab untuk memastikan bahwa dana yang diterapkan dalam peraturan yang mengatur jenis ketentuan pensiun. Anggota dapat memilih apa yang harus berinvestasi dalam dari berbagai macam aset, termasuk saham dan saham, kelas-kelas tertentu dari reksa dana, trust investasi, unitized asuransi dana dan properti komersial. Modal dana apresiasi Kepala sekolah dan biasanya hanya kembali dari dana lindung nilai ekuitas dan modal penghargaan. Dana ekuitas swasta Lembaga, dana pensiun, investor perusahaan lain dan orang kaya dapat semua akan tertarik oleh konsep investasi ekuitas swasta. Ini pada dasarnya adalah menengah untuk investasi jangka panjang dengan daerah yang signifikan dari ketidakpastian. Hal ini bergantung sebagian besar pada apresiasi modal yang besar atas penjualan aset. Dalam posisi normal cara, tidak ada pembayaran bunga tahunan dan ada tingkat yang lebih tinggi risiko hilangnya dana tergantung pada jenis investasi dikejar. Setiap investasi ekuitas swasta memiliki likuiditas yang terbatas, tidak dapat diperdagangkan di pasar saham. Biasanya, seorang manajer reksa dana saham akan mengumpulkan komitmen modal dari berbagai calon investor sehingga berada dalam posisi untuk bertindak cepat sekali suatu kesempatan ditemukan. Default Setiap mungkin akan dikenakan biaya hukuman. Tambahan modal kemungkinan akan dibangkitkan oleh investasi menawarkan pertama lebih lanjut untuk investor yang ada, sebuah dana yang dikelola dengan baik dengan track record yang baik mungkin dapat beroperasi hanya dengan melibatkan investor yang ada. Komitmen apapun akan untuk jumlah maksimum dengan memanggil pengelola dana secara keseluruhan atau sebagian dari jumlah yang ditunjukkan. Jumlah individu tidak mungkin kurang dari 500 000 dan lebih cenderung berada di kisaran 3-10000000 . Beberapa mengkhususkan diri dalam menyediakan dana modal ventura kepada perusahaan matang yang telah dipilih sebagai memiliki masa depan menjanjikan tapi mana ada substansial 18 Pasar keseluruhan investasi kejadian kerugian. Mezzanine penyediaan modal kurang berisiko karena dapat mendukung perusahaan yang telah terbukti track record tapi masih menemukan dana tradisional penggalangan sulit dan mahal. Properti, terutama pengembangan properti, sangat cocok untuk ini jenis pendanaan. Sebuah situs ijin pembangunan dengan perencanaan lebih nyata daripada jenis lain dari investasi dan biasanya mampu memberikan kemungkinan tanggal realisasi. Namun demikian, resiko besar tetap sampai pembangunan selesai dan biarkan unit penuh atau dijual. Tidak ada hak untuk meminta penjualan atau kembali investasi di muka dari penyelesaian suatu proyek tertentu. Cukup sering, waktu yang tepat untuk realisasi akan menjadi jelas. Distribusi surplus tersedia untuk mitra terbatas hanya pada saat tertentu investasi dibuang. Pembayaran akhir akan dikenakan biaya dan

biaya yang timbul, bersama dengan bunga. Hedge dana Hedge fund adalah milik swasta dana investasi yang kuat didirikan di Amerika Serikat (AS), tetapi juga beroperasi di Eropa, khususnya di London. Karena sifat pasar dan pembatasan pada entri, ada sedikit regulasi dana melakukan aktivitas baik di atau dari Inggris. Moody `s mengoperasikan layanan berlangganan penilaian yang mengukur kinerja masa lalu dan menafsirkan strategi investasi dana tersebut. Dana individu sering dioperasikan sebagai suatu kemitraan terbatas di mana para mitra dan manajer juga investor. Tunduk pada pembatasan yang diberlakukan oleh kontrak berkaitan dengan dana tertentu, tidak ada pembatasan seperti apa dapat diinvestasikan masuk Kebijakan untuk menerima tingkat tinggi volatilitas dalam mengejar substansial dikombinasikan dengan pertumbuhan jumlah besar mempertaruhkan melibatkan tambahan yang signifikan risiko. Ada banyak strategi investasi dengan profil risiko yang berbeda-beda. Dana yang agresif meskipun setiap mengambil risiko kemungkinan untuk digabungkan dengan aktif mengimbangi risiko. Beberapa dana menggunakan derivatif hampir secara eksklusif, masuk ke kontrak untuk perbedaan dalam preferensi untuk pembelian aset secara langsung, memungkinkan dana untuk mengerahkan pengaruh yang lebih besar pada situasi. Berbagai pendekatan yang digunakan, termasuk yang berikut: Panjang / pendek ekuitas: dana dapat membeli saham yang diidentifikasi oleh tim sebagai mungkin untuk meningkatkan nilai. Tetapi juga dapat meminjam, untuk saham, biaya yang mengharapkan untuk pergi bawah, menjualnya kepada pihak ketiga dan kemudian membelinya kembali pada harga yang lebih rendah ketika jatuh nilainya. Bank kadang-kadang tidak hanya meminjamkan saham mereka tetapi transfer mereka hak suara juga, memberikan meningkatkan dana tambahan. Hal ini penting bahwa kegiatan tersebut dapat mengikis harga saham perusahaan. Strategi Perdagangan: mengambil posisi di mata uang, pasar dan komoditas. Arbitrage: mengambil keuntungan dari anomali dalam harga aset. Pasar tidak hanya alat-alat penelitian menyadari taktik ini tapi modern dan komunikasi membuatnya lebih mudah untuk setiap miring untuk dimasukkan kembali ke jalur pada tanggal awal. Investasi pasar secara keseluruhan 19 Aktivis: akuisisi saham di sebuah perusahaan yang menyediakan kesempatan untuk perbaikan, restrukturisasi penggabungan, atau pengambilalihan. Penggunaan kendaraan telah menunjukkan kemampuannya untuk membuat keuntungan yang sangat besar dalam waktu yang singkat meskipun peristiwa di luar kontrol mungkin melibatkan kerugian besar. Sebagai Misalnya, dana AS luka setelah mengalami kehilangan beberapa $ 6000000000 saat harga gas alam jatuh terhadap ekspektasi perusahaan kenaikan lebih lanjut. Dana menerima dukungan positif dari beberapa kalangan justru karena mereka merekam dalam meningkatkan arus kas dan mengatasi inefisiensi dalam operasi perusahaan. Di sisi lain, ada pandangan bahwa kegiatan mereka melemahkan wellrun perusahaan untuk merugikan pemegang saham mereka. Hedge fund biaya baik biaya manajemen dan biaya kinerja, dihitung

sebagai persentase dari keuntungan dana itu. Awal kritik kinerja biaya menyebabkan pendekatan yang lebih canggih untuk menghargai, dalam beberapa kasus, biaya kinerja tidak akan dikenakan biaya sampai kinerja tahunan yang melebihi tingkat yang disepakati; biaya mungkin lebih lanjut dibatasi oleh ketentuan yang menyatakan bahwa manajer tidak akan menerima biaya kinerja kecuali nilai dana melebihi tertinggi sebelumnya aset bersih nilai. Penurunan suku bunga di seluruh dunia telah tergoda investor tradisional seperti dana pensiun dan perusahaan asuransi wali untuk menempatkan sebagian modal mereka kepemilikan di pagar dan dana ekuitas. Penurunan tajam tingkat suku bunga selama terbaru tahun telah mempengaruhi kemampuan mereka untuk mengumpulkan pendapatan yang cukup dari aman tradisional sumber untuk memenuhi kewajiban mereka. Dana pensiun khususnya telah merugikan dipengaruhi oleh penurunan substansial dalam suku bunga, peningkatan harapan hidup dan tindakan tak terduga pemerintah dalam menghentikan perlakuan pajak yang menguntungkan premi. Jelaslah bahwa setiap bergerak ke arah ini harus juga dipertimbangkan dan terbatas dalam hal aset keseluruhan dan tanggung jawab dana pensiun. Daya tarik jenis dana baru adalah kesempatan untuk membuat keuntungan besar dengan latar belakang suku bunga rendah dan hasil sederhana dari investasi yang lebih konvensional. Ada tekanan yang meningkat untuk melihat apakah keuntungan pajak dinikmati oleh ekuitas dan hedge fund yang adil dan memberikan manfaat yang lebih luas di masyarakat, dan niat untuk melakukannya diusulkan dalam Oktober 2007 yang komprehensif belanja tinjauan. Ada juga kekhawatiran bahwa banyak dari perusahaan yang diakuisisi oleh dana dan kemudian dibuang telah memaksimalkan keuntungan total gagal untuk membuat cukup ketentuan untuk kewajiban program pensiun yang ada. Modal ventura trust Modal ventura percaya skema diperkenalkan oleh pemerintah pada tahun 1995.Usaha trust modal terdaftar di London Stock Exchange dan dirancang untuk mendorong individu untuk berlangganan saham dimana dana tersebut digunakan untuk berinvestasi dalam kisaran kecil berisiko tinggi perusahaan. Saham dan sekuritas perusahaan-perusahaan ini harus tidak terdaftar di bursa efek yang diakui (tetapi mungkin terdaftar di AIM atau OFEX). 20 Pasar keseluruhan investasi Ketika sebuah perusahaan menjadi dikutip di Bursa Efek London dapat terus untuk memenuhi syarat untuk tujuan kepercayaan usaha sampai lima tahun. Tujuannya adalah untuk memfasilitasi pinjaman keuangan untuk perusahaan kecil yang sering di kesulitan yang dialami masa lalu dalam memperluas oleh tidak adanya keuangan pada akal istilah. Pada saat yang sama, keuntungan investor individu dari berbagai pajak konsesi dan dari risiko berkurang karena investasi adalah tersebar di berbagai usaha yang telah dibuat pinjaman. Untuk kepercayaan untuk disetujui, pendapatannya harus datang seluruhnya atau secara substansial dari saham atau surat berharga, setidaknya 70 persen dari yang harus diklasifikasikan sebagai kualifikasi kepemilikan; tidak lebih dari 15 persen dapat diinvestasikan dalam satu perusahaan, dan kepercayaan tidak harus mempertahankan lebih dari 15 persen dari pendapatannya. Perseroan-perseroan sedang dirancang

untuk mendukung sejumlah perusahaan, memungkinkan risiko kepada investor individu untuk akan menyebar. Investasi yang dibatasi untuk perusahaan yang bergerak dalam perdagangan kualifikasi, memiliki aset kotor tidak melebihi 7.000.000 sebelum setiap investasi oleh kepercayaan, dan tidak melebihi 8.000.000 segera setelah investasi. Ketika substansial bagian dari perdagangan terdiri dari kegiatan dikecualikan, kepercayaan tidak akan memenuhi syarat. Dikecualikan kegiatan termasuk yang berurusan di tanah, kegiatan keuangan, leasing atau membiarkan aset pada menyewa, royalti atau biaya lisensi, hotel mengelola, tamu rumah, perawatan perumahan, memberikan layanan kepada perusahaan lain dan pertanian, pasar berkebun dan kehutanan. Investasi maksimum yang diijinkan adalah 200 000, dan saham harus diadakan untuk 5 tahun untuk memenuhi syarat untuk keringanan pajak penuh pada tingkat 30 persen atas dividen, tetapi hanya ketika mereka saham baru. Investor juga akan berhak untuk bantuan pembuangan atas keuntungan modal, dimana pajak akan tidak terutang atas penjualan saham asalkan kepercayaan disetujui dan saham diperoleh dalam batas-batas maksimum tahunan. Sebaliknya, kerugian berkelanjutan tidak bisa diklaim atau diimbangi dengan pendapatan lainnya. Investor dapat berlangganan saham atau mendapatkan mereka melalui bursa efek (Tapi beberapa manfaat yang tersedia hanya pada pembelian saham baru). Ada berbagai ketentuan lain untuk memastikan bahwa skema tersebut hanya digunakan untuk tujuan untuk yang dirancang, seperti halnya dengan semua skema mana perpajakan yang menguntungkan tarif dan manfaat merupakan aspek penting dari keputusan untuk berinvestasi, yang atraksi berada dalam karunia pemerintah dan dapat bervariasi setiap saat. REITs menawarkan kesempatan baru untuk berinvestasi dalam properti dan dijelaskan dalam selanjutnya bab. Investasi tidak langsung Banyak investasi tidak langsung terjadi melalui kontrak jaminan hidup (Masuk ke dalam untuk membiayai pembelian rumah dan pensiun sambil memberikan penutup hidup). Kebijakan dapat dirancang untuk tujuan tertentu (misalnya untuk melunasi hipotek di akhir istilah hipotek atau memberikan pensiun dari usia tertentu) bersama-sama dengan jumlah tambahan yang harus dibayar sebagai lump sum di akhir kontrak.Para hasil tidak dijamin dan tergantung pada kinerja dari dana Investasi pasar secara keseluruhan 21 premi yang ditempatkan. Pasar endowmen belum dilakukan dengan baik di masa sekarang dan rute ini sekarang jauh lebih populer daripada itu. Pasar investasi sekarang global. Tidak hanya ada persaingan kuat dari dalam Inggris untuk investasi berkualitas tinggi, tetapi ada juga minat aktif dari investor luar negeri. Ada beberapa dukungan untuk berat teori uang yang menunjukkan bahwa dengan volume pencarian dana kembali, akan ada kekurangan investasi kualitas tertinggi, yang dapat mengakibatkan pembelian di Harga saat ini memiliki sedikit pembenaran atas dasar kembali tersedia. Lain investasi media Selain properti, yang dibahas dalam bab berikutnya, jalan lain dari investasi yang ditawarkan oleh benda-benda berharga seperti foto, perhiasan, mebel antik dan karya seni umumnya, tidak menarik pendapatan tetapi diharapkan untuk menunjukkan

modal penghargaan. Peningkatan nilai modal harus cukup untuk mengimbangi kurangnya pendapatan dan biaya menjaga barang-barang, seperti ruang, manajemen, pemeliharaan dan asuransi. Barang antik atau lukisan yang kepemilikan populer tetapi selalu ada risiko item akan keluar dari mode atau memburuk dengan usia. Pembelian mobil-mobil vintage sangat menarik karena tidak ada pajak capital gain adalah yang timbul atas penjualan (kecuali investor terlibat dalam menangani).

3 Pasar

properti rinci pengetahuan tentang pasar properti atau bagian dari pasar yang sedang dipertimbangkan. Beberapa penilai beroperasi di daerah setempat di mana mereka berlatih.Beberapa, khususnya di provinsi, menangani sebagian besar jenis properti, sementara yang lain mengkhususkan diri dalam satu segmen pasar, seperti gudang. Sektor spesialis cenderung untuk mengoperasikan seluruh negeri, berkonsentrasi pada, katakanlah, toko utama, pabrik, blok kantor atau out-of-kota perkembangan. Mereka mungkin memiliki keberadaan di London saja, tetapi lebih cenderung untuk menawarkan layanan dari kantor pusat dilengkapi dengan sejumlah kantor yang berlokasi di kota-kota regional utama. Hampir tanpa kecuali, perusahaan terkemuka telah digabungkan, telah diambil alih atau membentuk aliansi dengan seluruh dunia dalam pengakuan sifat global dari perusahaan lain investasi properti saat adegan. PROPERTI SEBAGAI SEBUAH INVESTASI Sebelumnya, atribut dari investasi yang sempurna dianggap. Properti investasi memiliki kekhasan tersendiri, efek dari yang sekarang dianggap dari perspektif itu. Hasil Hasil dari properti terdiri awalnya sewa dibayar oleh penyewa selama penggunaan aset. Pemilik akan berusaha untuk lulus tanggung jawab untuk semua perbaikan, pemeliharaan dan asuransi kepada pihak penyewa. Tidak semua properti yang cocok untuk dibiarkan dengan cara ini. Penyewa mungkin menolak untuk menerima tanggung jawab untuk semua pengeluaran pada yang lebih tua bangunan. Tempat bangunan mendekati akhir masa pakainya, pemilik dapat lebih memilih untuk mempertahankan tingkat yang sama dari sewa dengan mengorbankan standar yang tinggi pemeliharaan bahwa mungkin tidak pantas untuk sebuah bangunan mungkin dipugar di masa mendatang. Mana pemilik tetap bertanggung jawab untuk beberapa pengeluaran, hasil dihitung pada perkiraan sewa bersih. Hasil panen terdiri dari kembali bebas risiko dan premi risiko. Risiko-bebas kembali secara tradisional terkait dengan pengembalian saham pemerintah. Risiko premium kemudian melibatkan perhitungan pada bagian dari investor mengenai tambahan kembali diperlukan untuk menerima tingkat risiko dianggap melekat dalam investasi dalam pertimbangan.

Perhitungan risiko empuk sampai batas tertentu oleh istilah modern sewa, di mana risiko downside sering dilindungi oleh sebuah 'ke atas hanya' sewa Tinjauan klausa dan dengan kesempatan untuk menegosiasikan kembali sewa pada setiap titik tinjauan dan pada akhir masa sewa. Kualitas investasi adalah semua-penting dalam hal ini. Dengan modern bangunan di dicari lokasi, penyewa yang ada akan harus menerima bahwa lokasi dalam permintaan dan akan ada bukti sewa terbaru untuk mendukung memanggil untuk peningkatan. Pada akhir masa sewa, penyewa harus memutuskan untuk meninggalkan tempat, penyewa lain kemungkinan akan datang. Dengan properti di situasi di mana ada tempat kosong atau penyewa substansial ada prospek tidak 24 Pasar properti meningkatkan penelaahan dan kemungkinan gagal bayar oleh penyewa. Mungkin ada kesulitan dalam mencari penyewa baru, bahkan pada sewa yang lebih rendah. Tanpa kesempatan untuk beberapa bentuk renovasi atau pembangunan kembali, masa depan investasi akan terlihat jelas tidak menarik. Dalam beberapa tahun terakhir telah ada upaya untuk menghapus atau membatasi 'atas hanya' sewa meninjau ketentuan, yang semakin dilihat sebagai satu-sisi dan berat tertimbang mendukung tuan tanah. Salah satu efek dari penghapusan akan mempercepat pembangunan kembali situs, kemungkinan untuk penggunaan lain dalam regenerasi yang lebih luas dari daerah sekitarnya. Sulit untuk mempertahankan klausul tinjauan atas hanya yang telah pagar selama bertahun-tahun, hampir menjamin pengembalian minimum yang dari investasi, bahkan dimana nilai sewa telah jatuh di bawah arus tingkat. Dapat dikatakan bahwa sewa dipertahankan di realistis, bukan legalistik, tingkat akan menghasilkan lebih sedikit default oleh penyewa bangunan tersebut. Rekomendasi terbaru untuk kode sukarela dianggap kemudian dalam bab. Sebuah perubahan lebih lanjut di mana investor perlu berhati-hati mengikuti saran melonggarnya perlindungan ditawarkan kepada penyewa oleh pemilik dan penyewa sebagaimana telah diubah Undang-Undang 1954. Perubahan terbaru telah di efek tuan tanah dan penyewa diperbolehkan setuju untuk masuk ke dalam kontrak di luar ketentuan Undang-Undang di mana itu sesuai mereka untuk melakukannya, bukan, seperti sebelumnya, harus menerapkan ke pengadilan untuk izin. Bentuk sewa akan menentukan situasi antara para pihak, tetapi harus dipahami bahwa setiap membiarkan luar UU memiliki implikasi bagi kedua belah pihak. Penyewa tidak akan berhak untuk kompensasi jika pemilik memutuskan untuk tidak memperpanjang sewa, dan tidak bisa setiap aplikasi dibuat untuk pengadilan untuk memperbaiki syarat-syarat penyewaan baru.Setiap berharap pada bagian dari penyewa untuk membuang bisnis dan menutup niat baik dengan menetapkan sewa tidak akan memberikan pengalihan yang hak apapun untuk mengklaim sewa baru berikut berakhirnya satu saat ini. Setiap prospek lettings luar UU akan cenderung melihat dengan keprihatinan beberapa oleh investor dan bisa tercermin dalam nilai-nilai modal. Referensi dibuat di atas untuk kembali utama pada investasi tergantung pada jumlah sewa yang diterima. Hasil keseluruhan ditingkatkan ketika investasi dijual untuk menunjukkan kenaikan di atas harga yang dibayarkan di awal. Fitur ini telah

memiliki pengaruh kuat pada popularitas investasi dalam aset properti selama bertahun-tahun, mengingat pertumbuhan yang berkelanjutan dalam nilai properti. Perlu dicatat bahwa keuntungan apapun akan tunduk pada ketentuan yang berkaitan dengan pajak capital gain. Kemudahan berurusan Pengalihan harta memakan waktu, mahal dan, pertukaran pending kontrak, pasti. Negosiasi gagal cenderung mengakibatkan unrecoverable biaya untuk kedua belah pihak. Proses penjualan terdiri dari kampanye pemasaran yang mengarah ke yang dapat diterima menawarkan, setelah aspek hukum dan keuangan harus diatur. Sebagai hasilnya, investasi di properti digambarkan sebagai relatif tidak likuid. Mungkin ada keterlambatan yang cukup besar dalam menyelesaikan penjualan bahkan ketika investasi menarik bagi pasar dan persyaratan telah disepakati. Pasar properti 25 Biaya transfer termasuk biaya profesional dan materai, yang terakhir saat ini di rates hingga 4 persen pada harga pembelian. Hal ini umumnya diterima bahwa investasi properti memerlukan jangka panjang kepemilikan untuk memaksimalkan manfaat, walaupun konsep ini harus seimbang dengan kebutuhan manajemen portofolio. Pertumbuhan dan inflasi Pengaruh pertumbuhan dan inflasi adalah penting. Investasi dalam properti telah cenderung untuk menawarkan pertumbuhan pendapatan yang stabil. Ketika hal ini diantisipasi, hasil awal kemungkinan untuk mencerminkan prospek. Peningkatan laba tahunan akan cenderung untuk memiliki sebuah knockon efek dalam bentuk nilai modal meningkat. Persyaratan sewa modern yang idealnya menyediakan untuk reguler ke atas-hanya menyewa review, penuh memperbaiki dan mengasuransikan sewa dan sewa yang dibayar triwulanan di muka, meninggalkan pemilik rumah dengan hanya biaya manajemen untuk memotong dari penghasilan. Semakin sedikit kewajiban untuk pengeluaran yang tersisa dengan tuan tanah, yang yang lebih besar adalah kepastian pendapatan bersih. Heterogenitas Setiap properti unik jika hanya karena berdiri di situs yang berbeda. Sifat-sifat dibangun rencana serupa dan dengan penampilan eksternal yang sama tetap bisa mempunyai perbedaan dalam tata letak, penggunaan atau lokasi. Sebagai contoh, dua yang berdampingan dan rumah serupa mungkin telah secara substansial berbeda interior, sementara dua struktural identik properti di situs yang berdampingan, satu dengan ijin yang terbatas untuk digunakan untuk ritel bisnis dan lainnya hanya untuk penggunaan kantor akan cenderung memiliki cukup berbeda nilai-nilai. Sebuah blok kantor di pusat kota akan cenderung memiliki nilai yang berbeda dari sebuah bangunan serupa di sebuah taman bisnis atau di pinggiran kota. Keunikan menambah perawatan yang diperlukan dalam proses penilaian. Sifat tdk dpt dibagi Masalah indivisibility telah lama menghantui keputusan untuk berinvestasi secara langsung dalam properti. Ketika pemiliknya keinginan untuk meningkatkan sejumlah uang untuk tujuan lain -

mengatakan, setara dengan 25 persen dari nilai modal dari properti - opsi yang terbatas. Tidak hanya akan penjualan properti mengambil beberapa waktu dan dikenakan substansial biaya, tetapi juga akan meninggalkan pemilik dengan 75 persen yang tersisa per satu nilai yang akan diinvestasikan kembali. Sebuah pinjaman bank atau hipotek, terutama jika diperlukan untuk cukup jangka pendek, akan menjadi pendekatan yang lebih realistis. Hal ini juga akan mempertahankan manfaat pajak atau tunjangan yang diperoleh dari kepemilikan properti dan menghindari penilaian untuk pajak keuntungan modal. 26 Pasar properti Informasi yang memadai dan pasar yang luas Dunia properti tidak transparan, tetapi terbatas informasi tentang transaksi sekarang tersedia dari Registry Tanah pada pembayaran biaya. Ada juga komersial sumber memberikan rincian properti yang akan dijual bersama dengan lebih lanjut informasi dan analisis hasil yang dicapai. Selain harga jual, seorang penilai harus memiliki informasi tentang fisik atribut, kendala perencanaan dan status hukum properti untuk membantu dalam tepat interpretasi transaksi. Sebuah operasi penilai di pasar tertentu akan memiliki akses ke sumber-sumber formal dan informal intelijen dan mungkin dapat silang-periksa untuk batas tertentu. Setiap informasi tidak mampu verifikasi harus diperlakukan dengan hati-hati. Permintaan Para ekonom menunjuk pada sifat kaku pasokan properti yang dibawa oleh skala waktu diperpanjang dibutuhkan untuk merespon peningkatan permintaan dirasakan. Ini mungkin mungkin bagi pemilik individu sifat yang ada untuk mengambil keuntungan dari tidak terpenuhinya permintaan dalam jangka pendek. Dalam jangka panjang, pasar cenderung untuk merespon, namun ketentuan yang tidak terkoordinasi dan terpecah-pecah dan jika itu mengarah ke akhirnya kelebihan pasokan, investor dapat bersaing di pasar tertekan sampai batas bahwa kembali jatuh pendek dari yang diantisipasi ketika memulai proyek tersebut.Perencanaan mekanisme kontrol tidak terutama berkaitan dengan pasokan dan permintaan pencocokan. Biaya manajemen Dibandingkan dengan jenis investasi lain, properti melibatkan manajemen yang tinggi biaya. Setelah diperoleh, properti perlu dikelola kompeten untuk memastikan bahwa sewa dibayar tepat waktu, perjanjian ditaati dan properti dipertahankan dalam kondisi baik. Manajemen merupakan kegiatan khusus yang biasanya dipercayakan kepada sebuah perusahaan surveyor. Perusahaan ini juga akan menyarankan pada tingkat perlindungan asuransi dan bernegosiasi sewa penelaahan dan pada akhir masa sewa. Para berlebihan aspek manajemen memperpanjang untuk menanggapi setiap kejadian eksternal yang berpengaruh terhadap properti, seperti proposal untuk pembangunan di dekatnya, perbaikan jalan, perlindungan hak cahaya dan sebagainya. Selama bertahun-tahun, mungkin ada kesempatan untuk pertimbangkan untuk merenovasi atau mengganti bangunan, baik untuk penggunaan yang sama atau untuk lebih satu menguntungkan, atau untuk memperoleh tempat yang berdampingan atau situs. Intervensi pemerintah

Properti dimiliki dalam kerangka hukum. Seorang investor akan ingin memastikan bahwa tidak ada kemungkinan pembatasan berat pada perencanaan properti atau perubahan di daerah yang akan memiliki efek buruk pada investasi. Juga akan ada keprihatinan tentang upaya apapun untuk membatasi kebebasan baik pihak untuk bernegosiasi secara bebas. Sewa tempat usaha komersial tunduk pada beberapa Pasar properti 27 ketentuan perundang-undangan yang mengatur pembaruan Tenancies, tapi sifat mereka telah seimbang memastikan pasar yang kuat di investasi properti komersial. Pada umumnya, penyewa bisa memperbaharui sewa untuk jangka waktu lebih jauh kecuali pemilik dapat menunjukkan satu atau lebih alasan mengapa sewa tidak harus diperbaharui. Dimana pemilik menetapkan hak kepemilikan, ada ketentuan untuk kompensasi. Perbaikan disahkan oleh pemilik dan dilakukan oleh penyewa penyewaan selama mungkin juga memenuhi syarat untuk kompensasi. Ada aturan untuk layanan pemberitahuan, dan tanggapan tambahan harus dipatuhi. Perubahan terakhir berkaitan pasar untuk kondisi modern dan persyaratan telah menghasilkan beberapa melonggarnya hukum ketentuan. Ini diatur dalam Bab 5. BARU UNTUK SYARAT SUKARELA KODE LEASE Mayoritas sewa mengandung sewa review 'atas hanya' klausa, efek dari yang adalah untuk memastikan bahwa pada review, sewa baik akan naik untuk merefleksikan sewa saat ini nilai atau, jika nilai sewa tidak bertambah atau bahkan jatuh di bawah sewa pendiam, sewa akan tetap sama. Dikatakan bahwa ketika nilai sewa telah jatuh, penyewa harus, pada keadilan, berhak untuk pengurangan sewa. Dari titik pandang pemilik, praktek yang berlaku adalah satu berharga, meskipun sulit untuk mempertahankan atas dasar rasional. Dua sebelumnya upaya untuk memperkenalkan lebih besar kesetaraan dan saling percaya antara pemilik dan penjajah yang sama istilah sewa telah terbukti berhasil. Terhadap latar belakang ini, pemerintah telah mengisyaratkan bahwa kecuali kemajuan yang dibuat mungkin berusaha untuk mengubah posisi dengan undang-undang. Sebuah kode yang ketiga kini telah diluncurkan oleh Royal Institution Chartered Surveyor dalam harapan bahwa pemilik akan menerima proposal dalam preferensi dengan prospek legislasi untuk mencapai tujuan yang sama. Rekomendasi utama meliputi: Sewa ulasan: mayoritas sewa berisi ketentuan-ketentuan sewa tinjauan selama sewa yang akan ke atas saja. Kode ini menyediakan bahwa setiap Tinjauan harus naik atau turun, tergantung sewa direvisi yang tidak kurang dari jumlah yang disepakati antara para pihak pada saat dimulainya sewa. Tugas dan sublettings: keterbatasan pada ketentuan yang berkaitan dengan tugas dan pengurangan pembatasan subletting. Istirahat klausa: kemampuan untuk menegakkan klausa istirahat sering dikurung dengan persyaratan untuk kepatuhan yang ketat dengan persyaratan sewa, di tidak adanya yang pemilik dapat menolak persetujuan atau penundaan penyebab paling serius. Kode membutuhkan pendekatan yang lebih wajar dan konsensus untuk menangani dengan permintaan untuk istirahat. 28 Pasar properti Perjanjian untuk memperbaiki: apakah sewa memperbaiki penuh sesuai dalam setiap tertentu kasus. Mungkin tepat untuk memberikan sewa di properti modern pada sebuah

penuh memperbaiki sewa atau dikenakan biaya layanan di mana pemilik mengambil tanggung jawab untuk semua biaya, termasuk biaya, yang kemudian dialokasikan secara penuh ke berbagai penjajah. Hal ini kurang dipertahankan untuk membiarkan tua dan bobrok properti pada istilah-istilah seperti ketika penyewa tidak menyadari implikasi penuh perjanjian. Bahkan di mana penyewa mempertahankan penasihat profesional, mungkin ada tidak menjadi realisasi penuh dari sejauh mana kewajiban memperbaiki melibatkan pengeluaran besar pada struktur. Biaya Layanan : kode mendesak pelaksanaan Kode Service Charge 2002, yang menekankan perlunya pembatasan biaya manajemen dan biaya. persetujuan: sewa memberikan persetujuan pemilik untuk berbagai diusulkan perubahan, termasuk beberapa yang tidak memiliki efek buruk pada pemiliknya. Ada persetujuan proposal yang bisa dalam bentuk standar. Ketentuan bahwa permintaan apapun harus ditangani dalam skala waktu yang wajar akan memfasilitasi kemajuan dan mungkin mengurangi biaya yang terlibat. Hal ini juga membuat jelas bahwa persetujuan atau harus tidak perlu dalam beberapa kasus. Asuransi: untuk alasan properti manajemen yang baik, pemilik properti seringkali menetapkan bahwa asuransi bangunan harus diambil dengan sebuah perusahaan bernama. Dalam kasus tersebut, pemilik mungkin memenuhi syarat untuk komisi premi dan ada persyaratan untuk mengungkapkan jumlah pembayaran apapun. RUMAH PROPERTI INVESTASI Properti residensial tidak lagi dikenakan pembatasan untuk menyewa atau keamanan berlebihan kepemilikan. Efek pada sektor telah dramatis: sekarang ada pasar yang aktif di perumahan membiarkan bahwa suplemen keseluruhan pasokan perumahan dan berguna untuk penjajah calon yang tidak mampu atau tidak ingin untuk membeli atau tidak akan di daerah cukup lama untuk melakukan pembelian rute berharga. 'Beli membiarkan' pasar menarik baik bagi investor didirikan dan untuk mereka yang ingin untuk mendapatkan pijakan di pasar properti langsung. Hipotek yang tersedia dimana istilah memerlukan pembayaran bunga saja, sehingga mengurangi tingkat entri untuk investor dengan sumber daya terbatas untuk mendanai pembayaran berharap dari pendapatan yang berasal dari properti. Inland Revenue siap untuk menerima pembayaran cicilan bunga sebagai yang sah beban, tetapi tidak akan memungkinkan setiap bagian dari pembayaran hipotek akan direklamasi. Ada beberapa risiko ketika margin yang ketat, terutama di mana properti mungkin tidak membiarkan dan karena itu tidak menghasilkan pendapatan. Biaya pemeliharaan Pasar properti 29 sering diremehkan, mengurangi pendapatan bersih tahunan. Ini menjadi sangat mudah untuk jatuh ke dalam tunggakan dengan pembayaran, terutama jika properti yang tersedia untuk membiarkan tetapi tidak menemukan penyewa segera. INVESTASI NYATA ESTATE TRUST (REITs) Aturan baru yang efektif dari 1 Januari 2007 memungkinkan perusahaan yang memiliki properti untuk mengelola urusan pajak mereka dalam cara yang efisien lebih banyak pajak.Ketentuan serupa untuk mereka yang sudah di tempat di bagian lain dunia, terutama Perancis, Australia dan Amerika Serikat, di mana keunikan investasi dalam properti diakui. Dua belas perusahaan yang ada mengadopsi skema pada pengenalan dan lebih telah mengikuti. Struktur baru memberikan manfaat besar bagi investor, yang

harus dalam waktu yang tercermin dalam harga saham. Skema baru harus menghasilkan kebebasan yang lebih besar untuk membuat keputusan, terutama tentang pembuangan, untuk alasan keuangan yang sehat dan manajemen portofolio tanpa harus mempertimbangkan implikasi pajak. Ini telah lama menjadi fitur dari properti perusahaan yang saham mereka diperdagangkan pada diskon untuk nilai aset, situasi yang harus mereda oleh struktur baru. Salah satu efek langsung adalah portofolio yang keseimbangan akan lebih mudah dicapai. Sesuai dengan ketentuan dirancang dengan maksud untuk mencegah penggunaan skema untuk tujuan penghindaran pajak di perusahaan yang dekat, pajak korporasi tidak akan sekarang akan dikenakan atas keuntungan Inggris atau penghasilan sewa dari perusahaan mengambil bagian dalam skema. Selanjutnya, ada fleksibilitas untuk membuang sifat tanpa tanggung jawab untuk capital gain. Untuk memenuhi syarat, perusahaan harus memiliki sebagian besar aset lebih dari 75 persen - di Inggris properti, maksimum gearing dari 1:25, pemegang saham tidak memiliki lebih dari 10 persen perusahaan dan distribusi minimal 90 per persen dari keuntungan Inggris pada dividen saham. Biaya masuk ke skema adalah satu-off pembayaran 2 persen dari nilai portofolio perusahaan Inggris. Ketentuan telah disambut baik oleh perusahaan properti, beberapa memiliki sudah diambil keuntungan dari skema baru. Lain peluang investasi di real estate Investor tidak mampu atau tidak ingin berinvestasi langsung di properti dapat menemukan yang cocok harta perusahaan untuk membeli saham, dan perusahaan-perusahaan merangkul REIT ketentuan di atas harus melakukan lebih baik daripada perusahaan properti lainnya. Dana dan trust (seperti yang dijelaskan dalam bab sebelumnya) memberikan peluang lebih lanjut untuk investasi langsung di properti, tetapi perhatian tertarik pada kebutuhan untuk substansial modal sumber daya dan tingkat yang lebih tinggi risiko yang terlibat.Dana tersebut tidak cocok jika investor mencari pengembalian pendapatan atau kepastian dalam waktu yang pembayaran kembali modal.

4 Penilaian matematika Pada hari ini diprogram genggam kalkulator keuangan elektronik dan komputer pribadi dengan kenangan besar seharusnya tidak ada kebutuhan untuk satu set dicetak, pasti tidak lengkap karena hanya pilihan suku bunga dapat direpresentasikan. Tapi mungkin masih benar untuk mengatakan bahwa penilai yang paling memiliki salinan. Lainnya tabel juga dipublikasikan, lihat Bacaan lebih lanjut. Kemampuan untuk menghitung hasil yang diperlukan dari rumus yang relevan memungkinkan setiap hasil untuk setiap periode yang akan diperoleh. Formula ATAS Ada enam formula utama, yang ditampilkan sebagai pasangan timbal balik dalam bagian

pertama dari Tabel 4.1, di mana ada asumsi bunga tahunan terletak. Lain formula untuk pembayaran tunggakan atau di muka untuk periode kurang dari satu tahun dan untuk aspek pertumbuhan juga disertakan. Dalam setiap kasus, unit ini satu. Tingkat bunga yang berlaku ('i') adalah ditampilkan sebagai desimal (Misalnya 5 persen menjadi 0,05, 11,5 persen menjadi 0,115). Para periode ('n') antara penerimaan dari satu pembayaran sewa dan berikutnya dalam tahun. 32 Penilaian matematika Tabel 4.1 Penilaian formula Peracikan Diskon Nama dan fungsi Formula Formula Nama Jumlah sebesar 1 (1 + i) n nilai kini dari 1 (1 + i)-n Anuitas i pembelian + Tahun ' Jumlah dana sebesar 1 per tahun tenggelam Tahunan Juga Tahun tingkat pembelian ganda disesuaikan untuk pajak 1 i + [] Tahun pembelian-lamanya Tahun pembelian pembalikan ke perpetuitas Catatan: pembelian 'tahun' istilah 'umumnya digunakan dalam preferensi untuk lebih deskriptif' hadir nilai 1 '. Kunci: i, bunga (ditampilkan sebagai pecahan desimal), n, tahun, s, tenggelam tingkat dana (di mana berbeda dari menguntungkan rate); t, tarif pajak (ditampilkan sebagai pecahan desimal). 1 i (1 + i) n 1 i s (1 + s) n - 1 (1 + i) n - 1 i 1 (1 - t) s (1 + s) n - 1 1 - (1 / (1 + i) n) i i (1 + i) n - 1 Nilai sekarang dari 1 Jumlah tunggal untuk diinvestasikan sekarang untuk mengakumulasi sampai 1 di tahun 'n' pada antar 'i' est Ini adalah jelas bahwa prospek sebesar 1 pada tanggal tertentu bernilai kurang dari 1 tersedia saat ini. Jumlah tepat dari nilai ini akan ditentukan oleh periode penundaan dan tingkat bunga. Contoh 4.1 Sebuah warisan dari 5000 adalah dibayar dalam waktu empat tahun saat penerima mencapai usia 21 tahun. Menghitung nilai sekarang dari jumlah di mana tingkat yang tepat

bunga 6 persen. Dibayar dalam waktu 4 tahun 'Legacy 5 000.00 PV 1 di 4 years@6.5% 0,7921 Saat ini nilai warisan 3 960,47 Langkah-langkah kerja Karena dalam waktu 4 tahun 'Legacy 5 000.00 PV 1 dalam 1 year@6.5% 0,9434 Nilai dalam waktu 3 tahun 4 716,98 PV 1 dalam 1 year@6.5% 0,9434 Nilai dalam waktu 2 tahun 4 449,98 PV 1 dalam 1 year@6.5% 0,9434 Nilai dalam waktu 1 tahun 4 198,11 PV 1 dalam 1 year@6.5% 0,9434 Saat ini nilai 3 950,50 (Perbedaan Sedikit karena pembulatan.) Komentar Nilai warisan saat ini lumayan kurang dari jumlah piutang di waktu empat tahun. Langkah-demi-langkah kerja yang ditampilkan, sebuah proses yang melelahkan ketika periode lebih panjang dari beberapa tahun. Jumlah sebesar 1 Rumus ini dirancang untuk menunjukkan jumlah total bunga majemuk ditambahkan ke awal dan hanya deposit 1 untuk waktu tertentu dan pada tingkat tertentu yang menarik. Ini mengasumsikan bahwa bunga ditambahkan pada akhir setiap tahun dan yang tersisa di account untuk sendiri menarik minat pada tahun-tahun berikutnya (prinsip bunga majemuk). Penilaian matematika 33 Contoh 4.2 Seorang pengecer telah menandatangani sewa baru, yang mencakup komitmen untuk menghabiskan 20 000 pada penyusunan ulang internal untuk tempat. Pinjaman telah diatur di tingkat bunga sebesar 7,5 persen akan dibayar pada akhir tiga tahun. Hitung karena pada waktu itu jumlah. Pinjaman untuk penyusunan ulang internal yang 20 000.00 Jumlah sebesar 1 dari 3 years@7.5% 1,2423 Jatuh tempo dalam 3 tahun pembayaran 24 846,00 Cek, menunjukkan tahun-demi-tahun perhitungan: Pinjaman 20 000.00 Jumlah sebesar 1 dalam 1 year@7.5% (yaitu 0,075) 1 500.00 21 500.00 Jumlah sebesar 1 dalam 1 year@7.5% 1 612,50 23 112.50 Jumlah sebesar 1 dalam 1 year@7.5% 1 733,44 Jumlah pembayaran kembali dalam 3 tahun 24 845,94 Komentar Pada tingkat bunga yang dikenakan, total biaya pinjaman selama periode yang cukup substansial seperti yang akan terlihat. Sebagai cek, jumlah jatuh tempo pada akhir periode ini ditunjukkan dari tahun ke tahun, sebuah proses yang akan dipraktekkan untuk waktu yang lama. Tahun pembelian (atau nilai sekarang dari 1 per tahun) Nilai sekarang dari hak untuk menerima 1 pada setiap akhir tahun selama bertahun-tahun 'n'

di 'I' bunga majemuk. Rumus ini digunakan untuk mencari nilai modal dari hak untuk menerima aliran pendapatan, biasanya tetapi tidak harus menyewa. Hasil yang sama dapat ditemukan dengan menambahkan bersama serangkaian nilai sekarang (PV) sebesar 1, yang ditampilkan sebagai alternatif. Sekali lagi, ini akan praktis hanya untuk periode singkat. Contoh 4.3 Klien Anda memiliki bangunan kantor baru-baru biarkan freehold di sewa pasar sebesar 30 000 per tahun. Sewa akan ditinjau pada akhir lima tahun. Anda diminta untuk menunjukkan nilai sekarang dari pendapatan lima tahun pertama pada tingkat diskonto sebesar 6,5 persen. Sewa gedung kantor per tahun 30 000.00 YP 1, 5 years@6.5% 4,1557 Nilai sewa 5 tahun pertama ' 124 671,00 34 Penilaian matematika Sewa per tahun 30 000.00 PV sebesar 1 dalam 1 year@6.5 0,93897% PV sebesar 1 dalam 1 year@6.5 0,88166% PV sebesar 1 dalam 1 year@6.5 0,82785% PV sebesar 1 dalam 1 year@6.5 0,77732% PV sebesar 1 dalam 1 year@6.5% 0,72988 4,1557 Nilai sewa 5 tahun pertama ' 124 670,40 Penggantian modal oleh dana cadangan pada tingkat yang sama Sewa 30 000.00 Pengembalian modal value@6.5% 8 103,62 21 896,38 Jumlah sebesar 1 per tahun untuk 5 years@6.5% 5,6936 124 669,23 Komentar Pembayaran sebesar 30 000 tahun akan diterima pada akhir dari masing-masing lima berikutnya tahun. Nilai modal akan bergantung pada tingkat diskon yang digunakan, dalam hal ini, 6,5 persen. Perhitungan akan mencerminkan penerimaan total 150 000 atas lima tahun ke depan ketika pembayaran pertama ditangguhkan selama satu tahun, berikutnya untuk dua tahun dan sebagainya. Sebuah fitur dari bunga majemuk adalah bahwa ia tidak hanya layanan modal namun juga daun keseimbangan, yang, jika diinvestasikan kembali pada tingkat yang sama, menggantikan modal awal jumlah di akhir istilah, seperti yang ditunjukkan dalam contoh ini. Jumlah sebesar 1 per tahun Rumus menunjukkan jumlah yang 1 diinvestasikan pada akhir setiap tahun akan menumpuk pada tingkat bunga tertentu. Contoh 4.4 Janet bermaksud untuk menyimpan 3.000 setiap tahun selama tiga tahun ke depan. Hitung nilai pada akhir periode jika tabungan diinvestasikan dalam rekening ISA bebas pajak pada tingkat bunga 5 persen. Tabungan setiap tahun 3 000.00

Jumlah sebesar 1 per tahun, 3 tahun @ 5% 3,1525 Jumlah yang tersedia pada akhir 3 tahun 9 457,50 Penilaian matematika 35 Periksa dengan perhitungan tahunan: Jumlah yang diinvestasikan pada akhir tahun 1 3 000.00 Bunga ditambahkan pada akhir tahun 2 150,00 Saldo dilakukan ke depan 3 150.00 Jumlah yang diinvestasikan pada akhir tahun 2 3 000.00 Saldo dilakukan ke depan 6 150.00 Bunga ditambahkan pada akhir tahun 3 307,50 Saldo dilakukan ke depan 6 457,50 Jumlah yang diinvestasikan pada akhir tahun 3 3 000.00 Jumlah kembali pada akhir 3 tahun 9 457,50 Komentar Sebanyak 9000 akan disimpan selama periode dan bunga akan ditambahkan ke peningkatan jumlah. Perhatikan bahwa jumlah diinvestasikan pada akhir setiap tahun. Progresif akumulasi modal dan bunga ditampilkan. Tahunan tenggelam dana Premi tahunan yang dibutuhkan untuk diinvestasikan pada akhir setiap tahun untuk mengakumulasi untuk 1 pada tingkat gabungan tertentu bunga selama periode tahun. Salah satu yang menggunakan utama adalah untuk menyediakan untuk penggantian modal dalam investasi yang telah kehidupan yang terbatas, disebut sebagai membuang-buang aset, dalam hal ini akan dihubungkan dengan tahun pembelian susu formula. Sebuah fitur dari bunga majemuk adalah bahwa pembayaran bunga tidak hanya mencakup bunga atas jumlah modal yang diinvestasikan, namun jumlah tambahan, yang, jika ditanamkan kembali pada tingkat yang sama bunga, akan mengembalikan jumlah awal yang dikeluarkan pada akhir periode. Contoh 4.5 Penyewa dari sebuah flat kecil telah setuju untuk membeli dalam waktu lima tahun ketika deposito sebesar 25 000 akan diperlukan. Berapa banyak harus diinvestasikan setiap tahun jika tingkat bunga 5,25 persen dapat diperoleh dari bunga lima tahun tetap obligasi ditanggung oleh pemerintah? Deposit diperlukan dalam waktu 5 tahun 25 000.00 Tahunan tenggelam dana, 5 years@5.25% 0,1819 4 547,50 36 Penilaian matematika Komentar Perhitungan ini akan memungkinkan penyewa untuk menyimpan jumlah yang cukup setiap tahun untuk memberikan deposit diperlukan bila bunga majemuk diperhitungkan. Para persyaratan bahwa sinking fund harus bebas risiko yang puas dengan menjamin menyertai obligasi. Pajak atas bunga telah diabaikan. Anuitas dibeli oleh 1 Membayangkan rumus menginvestasikan jumlah tunggal sekarang untuk memberikan pendapatan untuk jangka waktu tertentu dimulai pada akhir tahun pertama. Modal dan bunga

yang diperoleh akan dikembalikan selama kehidupan anuitas. Seluruh dana tersebut akan telah digunakan pada akhir periode. Contoh 4.6 Klien Anda adalah mengambil pensiun dini dan keinginan untuk membeli anuitas untuk melengkapi investasi tertunda penerimaan pendapatan pensiun dalam waktu 10 tahun. Nasihat tentang anuitas yang tersedia dari investasi modal sebesar 15 000 dengan harga diskon tingkat 5,5 persen. Sum yang tersedia untuk membeli anuitas 15 000.00 Anuitas, 10 years@5.5% 0,1327 Anuitas 1 990,50 Komentar Seluruh dana dan bunga yang diperoleh akan diterapkan dalam pembuatan tahunan pembayaran selama periode 10 tahun. Tidak akan ada terminal value. Lain formula Formula diperlukan untuk kemungkinan-kemungkinan lain yang dijelaskan di bawah ini. Tahun pembelian-lamanya (nilai sekarang sebesar 1 per tahun-lamanya) Jika dapat diasumsikan bahwa pendapatan akan diterima tanpa batas pada tahunan di tunggakan dasar, formula adalah bentuk yang paling sederhana. Pembelian tahun ini ditemukan oleh membagi setara desimal dari hasil yang sesuai ke dalam persatuan. Penilaian matematika 37 Contoh 4.7 Hitung nilai modal hak atas pendapatan 5000 per tahun selama-lamanya di mana kembali sesuai dengan mengacu pada penjualan serupa lainnya properti adalah 8 persen. Sewa Tahunan 5 000.00 Tahun pembelian di lamanya @ 8% 12,50 Nilai modal 62 500.00 Komentar Kembalinya 5000 per tahun pada investasi 62 500 dapat diperiksa untuk menunjukkan bahwa suku bunga memang 8 persen. Tahun pembelian (YP)-lamanya ditangguhkan 'n tahun' Jika penerimaan pembayaran ditangguhkan untuk periode awal, efeknya dapat dihitung dalam salah satu dari dua cara, yang keduanya memberikan hasil yang sama: YP-lamanya dikurangi YP untuk periode awal keterlambatan YP-lamanya nilai sekarang dari 1 untuk periode awal keterlambatan. Contoh berikut akan digunakan untuk menunjukkan kedua pendekatan tersebut. Contoh 4.8 Asumsikan hak untuk menerima 1000 per tahun selama-lamanya setelah berakhirnya tiga tahun dari sekarang. Tingkat bunga saat ini dapat diambil sebagai 5 persen. Penghasilan-lamanya dimulai dalam waktu 3 tahun ' 1 000.00 YP-lamanya @ 5% 20,00 Kurang YP 1, 3 tahun @ 5% 2,7232 17,2768 Nilai modal 17 276,80 Juga Penghasilan-lamanya dimulai dalam waktu 3 tahun 1 000.00 YP-lamanya @ 5% 20,00 PV 1, 3 tahun @ 5% 0,8638 17,2760

Nilai modal 17 276,00 (Sedikit perbedaan karena pembulatan komponen.) 38 Penilaian matematika Komentar Nilai modal dimodifikasi untuk mencerminkan pendapatan yang diterima selama tidak ada yang pertama tiga tahun. Tabel harus dicetak terbatas karena jumlah tak terbatas permutasi dari hasil dan penangguhan. Tahun pembelian tingkat, ganda, disesuaikan dengan pajak atas tenggelam Dana elemen Contoh 4.9 Seorang klien ingin membeli bunga prasarana yang memiliki panjang belum berakhir dari 40 tahun dan sewa saat 6.000 per tahun. Sewa kepala tetap di 250 per tahun. Hal ini diantisipasi bahwa investor akan mengharapkan hasil 9 persen. Sewa diterima per tahun 6 000.00 Kurang kepala sewa 250,00 Laba bersih 5 750.00 YP 40 tahun @ 9% dan 4% untuk pajak disesuaikan @ 25% 9,6125 55 271,88 Alokasi pendapatan Sewa menerima 5 750,00 Kurang bunga @ 9% 4 974,48 775,52 Memotong pajak @ 25% 193,88 Tersedia untuk sinking fund 581,64 Periksa jumlah sebesar 1 p.a., 40 tahun @ 4% 95,0255 55 270,63 (Perbedaan Sedikit karena pembulatan.) Komentar Masa sewa yang tersisa dari 40 tahun dianggap sebagai aset membuang-buang membutuhkan penggantian modal awal pada akhir istilah. Tahun-tahun 'membeli susu formula dimodifikasi untuk menyertakan sinking fund diambil pada rendah aman dan karenanya tingkat bunga untuk menyediakan modal awal untuk diganti. Sebagai premi untuk sinking fund akan dibayarkan dari pendapatan pajak, efek pada pajak juga harus diberikan untuk. Pemilihan tarif pajak menciptakan beberapa kesulitan tetapi harus mencerminkan tingkat dibayar oleh perusahaan atau individu cenderung untuk terlibat dalam kegiatan tersebut. Ini Perlu dicatat bahwa beberapa investor, seperti amal, menikmati manfaat pajak tertentu dan akan mampu untuk mempertimbangkan penyediaan dana pelunasan dari penghasilan bruto. Penyediaan dana pelunasan memiliki efek terbatas pada nilai modal, diberikan istilah yang tersisa. Sebagai perbandingan, penghasilan-lamanya pada hasil yang sama akan bernilai sekitar 8000 lebih. Penilaian matematika 39 Tidak ada bukti bahwa investor mengambil dana tenggelam, namun inklusi dalam tabel pembelian tahun memungkinkan perbandingan dengan hasil pasar freehold. Analisis dimasukkan dalam larutan menunjukkan alokasi pendapatan antara laba atas investasi dan ketentuan untuk dana pelunasan setelah memungkinkan untuk pajak pada bagian pendapatan.

Bunga majemuk memberikan pendapatan yang cukup untuk layanan bunga atas modal dan untuk menyediakan dana pelunasan untuk menggantikan jumlah modal awal, tetapi hanya apabila hasil yang sama digunakan untuk kedua tujuan. Setiap pendapatan dari aset membuang-buang diharapkan akan cukup untuk memberikan tidak hanya pengembalian modal tetapi juga kembali modal. Tabel dual rate dirancang untuk mencerminkan perbedaan dalam hal penilaian antara istilah abadi dan lebih rendah. Penerimaan kuartalan sewa di muka Mayoritas sewa modern menyediakan untuk pembayaran kuartalan sewa di muka. Hal berikut bahwa transaksi harus dianalisis atas dasar ini dan valuasi dilakukan dengan bukti langsung dari hasil panen. Tetapi penggunaan tahunan dalam formula tunggakan tidak hanya praktik mapan, itu juga mudah digunakan, perhitungan pembelian setiap tahun-lamanya tidak lebih dari pembagian sederhana dari 100 dengan menghasilkan. Itu tidak ada hubungan lagi memegang yang baik untuk pembayaran triwulanan. Tahun-tahun 'pembelian pada triwulan dasar muka melibatkan mencari tabel, memiliki program komputer atau membuat set perhitungan untuk pembelian setiap tahun diperlukan. Rumus untuk menghitung pembelian tahun untuk penghasilan yang diterima kuartalan di muka: 1 - (1 + i)-n 4 [1 -] Formula 4,2 Tahun pembelian untuk kuartalan sewa dibayar di muka Harus ditekankan bahwa pendekatan mana yang digunakan untuk membuat analisis harus juga digunakan dalam penilaian apapun, menggunakan informasi yang diperoleh dari transaksi itu. Pembelian tahun dari sewa dibayarkan setiap tahun tunggakan lebih rendah daripada dibandingkan tahun pembelian untuk kuartalan sewa dibayar di muka. Sebuah contoh akan menunjukkan perbedaan. Contoh 4.10 Nilai pendapatan sebesar 1000 piutang per, tahun selama sepuluh tahun berikutnya pada single tingkat dasar, menghasilkan 8 persen: menggunakan pembelian tahun setiap tahun tunggakan menggunakan kuartalan pembelian tahun sebelumnya. 1 4 (1 + i) 40 Penilaian matematika 10 tahun lamanya Pembayaran yang diterima setiap tahun di 6,7101 12,5 tunggakan Pembayaran diterima triwulanan di muka 7,0424 13,1190 Tahun pembelian untuk hidup atau hidup Kepentingan kehidupan tentu dalam hal freehold atau properti prasarana. Per anak memiliki manfaat dari suatu kepentingan hidup adalah disebut sebagai penyewa atau penyewa untuk kehidupan kehidupan. Mungkin ada penyewa hidup tunggal, penyewa hidup bersama, atau sewa untuk jangka dari dua atau lebih hidup. Kepentingan seperti itu jarang, bertahan dari waktu ketika banyak perkebunan diselesaikan untuk menjaga mereka dalam kepemilikan keluarga.Ketika kepala mendahului keluarga istrinya, itu adalah pengaturan umum untuk meninggalkan warisan untuk

nya selama hidupnya dengan sisanya untuk ahli waris atau ahli waris. Proses penilaian rumit dan berbahaya, lebih-lebih karena ada ketidakpastian tentang panjang bunga. Tabel Hidup Bahasa Inggris disusun oleh statistik pemerintah dari informasi sensus dan kematian dicatat dari sampel dari 100 000 orang mengaktifkan faktor probabilitas untuk dihitung. Ini adalah kemudian digunakan dengan angka pembelian tahun untuk mencerminkan ketidakpastian. Setiap individu bisa hidup untuk waktu yang lama atau lebih pendek dari hasil statistik dan individu Oleh karena itu penilaian yang sangat spekulatif. Bunga termasuk dalam kelas sebagaimana dimaksud sebagai membuang-buang aset. Sangat mungkin bahwa mayoritas penilai akan menyelesaikan kehidupan profesional mereka tanpa pernah melakukan penilaian kepentingan kehidupan. PENDEKATAN KONTEMPORER Para matematika proses yang terkait dengan pendekatan kontemporer diskon arus kas dan turunannya disajikan dalam Bab 7.

5 Faktor penentu nilai 44 Faktor penentu nilai Bagian awal dari proses bergantung pada keahlian dan penilaian dari penilai dalam mengidentifikasi informasi sebanyak mungkin. Para penilai kemudian dalam posisi untuk menyelesaikan penilaian. Terlepas dari jumlah sewa, ketentuan khusus sewa dan atribut fisik properti, aspek yang paling terbuka untuk penghakiman dan akan pasti menarik berbagai tingkat interpretasi dan signifikansi dari satu penilai lain. Seperti penilaian mungkin tumpang tindih informasi kuantitatif yang sebelumnya dimaksud. Sebagai contoh, sebuah bangunan mahal dibangun tidak selalu bangunan terbaik dari titik pandang penyewa. Pandangan kolektif pasar akan apa yang menentukan tingkat nilai sewa, dan sementara bentuk dan isi sewa adalah diketahui, setiap interpretasi efeknya mungkin terbuka untuk pertanyaan. Demikian pula, berdiri sebuah perusahaan tertentu sebagai penyewa akan menjadi faktor terbuka untuk berbeda views penilai yang berbeda. Pertimbangan nilai modal melibatkan pengumpulan dari berbagai informasi, yang dapat ditemukan dari pemeriksaan fisik, pembacaan terhadap sewa dan hukum lain dokumen, dan konfirmasi dari kelas penggunaan di bawah undang-undang perencanaan termasuk larangan atau pembatasan yang dikenakan, pembayaran yang dilakukan oleh atau ke pemilik untuk wayleaves, lisensi dan hibah lainnya hak. Dimana ada keraguan, para penilai harus mencari klarifikasi. Sebagai contoh, tidak mungkin bahwa perbuatan judul akan tersedia untuk inspeksi, di mana informasi kasus harus diperoleh dari pemilik pengacara sebelum melanjutkan. Langkah berikutnya adalah kuantifikasi dari pendapatan, baik aktual atau diperkirakan, bersama-sama dengan jumlah dari setiap pengeluaran. Setelah memperoleh informasi apapun yang tersedia pada penjualan terakhir dan lettings, para penilai akan menganalisis informasi tersebut dan memutuskan apakah hal tersebut relevan

dan jika demikian sampai sejauh mana dan bagaimana hal itu dapat berkontribusi dengan penilaian dalam persiapan. Perbedaan di lokasi, usia bangunan, penggunaan yang diizinkan, istilah sewa, berdiri dari penyewa dan prospek masa depan semua akan relevan. Seperti telah disebutkan, sedangkan bentuk dan isi sewa diketahui, interpretasi efeknya mungkin terbuka untuk diskusi. Pendapat tentang pendapatan sewa akan bervariasi. Pertumbuhan adalah fungsi kedua jangka panjang masa depan bangunan itu sendiri dan keadaan ekonomi, kompleks pertimbangan di mana opini cenderung sangat bergantung pada bukti-bukti kinerja masa lalu untuk menginginkan informasi yang lebih baik. Tetapi bahkan di sini ada ruang bagi pendapat: nilai sewa saat ini dan investasi hasil akan dipengaruhi oleh ketersediaan umum dari kelas properti sedang ditinjau, permintaan untuk itu, dan bahkan pada proposal untuk perkembangan masa depan. Investigasi dan penyelidikan untuk memperoleh informasi yang diperlukan harus lengkap karena kesehatan dari penilaian akan ditentukan oleh ketelitian yang pengumpulan dan interpretasi data. Status dari properti di pasar investasi merupakan suatu campuran dari ini pertimbangan, yang sangat bergantung pada penilaian penafsiran dari penilai. Nilai pasar tidak dapat ditentukan tanpa banyak investigasi, kedua fakta-fakta seputar bangunan tertentu dan keadaan di yang sifat yang mirip yang dijual. Sehubungan dengan informasi mengenai transaksi lainnya, itu Perlu menunjukkan bahwa penilai jarang malu oleh Faktor-faktor penentu nilai 45 kelebihan informasi dan sebagainya akan disarankan untuk memeriksa setiap terbaru transaksi untuk menilai relevansi mereka. Kutipan berikut dari keputusan yang diberikan oleh Megarry J. (karena ia kemudian) menyediakan rekening singkat dari cara di mana setiap penilai yang kompeten dan hati-hati akan mendekati pertanyaan penilaian: Dalam membangun pendapatnya tentang nilai-nilai, dia tidak diragukan lagi akan belajar banyak dari transaksi di mana ia sendiri telah terlibat, dan yang ia bisa memberikan bukti-bukti. Tapi dia juga akan belajar banyak dari banyak sumber lain, termasuk banyak dari yang bisa dia tidak memberikan tangan pertama bukti. Buku teks, jurnal, laporan lelang dan transaksi lainnya, dan informasi yang diperoleh dari saudara-saudara profesional dan lain-lain, beberapa berhubungan untuk transaksi tertentu dan beberapa lebih umum dan tidak terbatas, semua akan memiliki berkontribusi berbagi mereka. Tidak diragukan lagi banyak, atau sebagian, ini akan akurat, meskipun beberapa tidak akan, dan bahkan apa yang akurat sejauh mungkin berjalan lengkap, dalam apa yang mungkin telah mengatakan dari beberapa elemen khusus yang mempengaruhi nilai. Namun demikian, pendapat bahwa ahli mengungkapkan ini tidak ada yang buruk karena sebagian berasal dari hal-hal yang dia tidak dapat memberi bukti langsung. Bahkan jika beberapa informasi asing yang memperoleh dengan cara ini tidak akurat atau tidak lengkap, kesalahan dan kelalaian akan sering cenderung membatalkan satu sama lain, dan penilai, setelah semua, adalah seorang ahli dalam bidang ini, sehingga kurang dapat diandalkan pengetahuan bahwa ia memiliki sekitar rincian dari beberapa transaksi yang dilaporkan, semakin pengalamannya akan mengatakan kepadanya

bahwa ia harus siap untuk membuat beberapa diskon dari berat bahwa ia memberikan dalam memberikan kontribusi untuk merasakan secara keseluruhan nilai. Beberapa menyimpang transaksi dapat berdiri begitu jauh dari garis yang ia akan memberi mereka berat badan sedikit atau tidak ada. Tidak ada pertanyaan memberikan bukti desas-desus muncul dalam kasus tersebut; negara-negara saksi pendapatnya dari pengalaman umumnya. Eksportir Inggris (London) Ltd v. Eldonwall Ltd (1973) Sebagaimana ditunjukkan di atas, kualitas dari suatu investasi adalah kombinasi halus nomor fitur yang berbeda, efek yang tepat dari masing-masing pada investasi tertentu menjadi masalah pertimbangan matang. Berbagai aspek investasi di properti sekarang dibahas dalam beberapa detail. THE BADAN FISIK Bangunan Investor akan lebih memilih bangunan yang baru dibangun dari bahan kelas satu, sebuah desain yang memiliki daya tarik estetika, dan penggunaan yang disesuaikan dengan kemungkinan masa depan perubahan permintaan. Selanjutnya, situs harus dalam yang sesuai lokasi untuk penggunaan tertentu nya. Jika perbaikan menjadi perlu, itu harus mungkin untuk membawa mereka keluar dengan cepat, tanpa biaya yang tidak semestinya, dan tanpa ketergantungan berat pada kepemilikan spesialis 46 Faktor penentu nilai penggantian suku cadang, yang mungkin menjadi sulit untuk mendapatkan selama kehidupan bangunan. Hal ini tampaknya menimbulkan pertanyaan tentang banyak bangunan 'sistem', sangat populer di tahun 1960-an, tetapi yang sering sekarang membutuhkan rehabilitasi besar untuk memungkinkan mereka terus digunakan. Frekuensi dan biaya perbaikan penting, bahkan ketika penyewa adalah bertanggung jawab untuk pekerjaan tersebut. Tidak hanya akan membangun diketahui mahal untuk mempertahankan lebih sulit untuk membiarkan atau re-biarkan, tetapi setiap calon penghuni akan memeriksa kemungkinan beban biaya perbaikan ketika mempertimbangkan tingkat sewa dinegosiasikan - penyewa yang lebih peduli dengan biaya pendudukan total dari yang bagian komponen biaya tersebut. Tingkat pengeluaran juga akan menjadi faktor dalam negosiasi sewa review. Spesifikasi di atas adalah salah satu dari kesempurnaan itu akan mencapai beberapa bangunan; intinya adalah bahwa setiap keberangkatan dari ideal merupakan faktor yang harus diperhitungkan ketika mempertimbangkan pertanyaan tentang nilai. Sebuah kekurangan kecil sedikit mungkin kekurangan lebih penting diterima namun beberapa kemungkinan untuk mempersempit potensi pasar baik untuk penyewa dan pembeli, dengan efek konsekuensi pada sewa dan nilai modal. Situs ini Situs dan lokasi penting. Para penilai akan ingin untuk menilai kesesuaian dari situs yang didirikan untuk membangun di atasnya. Pertimbangan akan mencakup apakah cukup besar dan melayani untuk persyaratan tertentu yang terkait dengan penggunaannya, dan apakah telah memadai off-situs penyediaan mobil parkir dan loading yang cocok dan pembongkaran fasilitas. Relevansi lokasi penggunaannya akan selalu penting dan, dalam beberapa keadaan, kritis.

Lokasi tempat berbelanja adalah terbatas pada khususnya, relatif kecil, pusat daerah dan perbedaan beberapa meter dapat membuat perbedaan besar dalam nilai. Bangunan kantor cenderung untuk mengembangkan dalam kelompok; salah satu bagian dari kota atau salah satu jalan dalam kota sering keuntungan reputasi sebagai lokasi untuk sebagian besar, misalnya, hukum perusahaan atau akuntan, yang akan bertindak sebagai magnet bagi orang lain yang sama atau terkait profesi. Transportasi umum atau dapat diakses di tempat parkir mobil penyediaan diinginkan, gagal yang nyaman penyediaan mobil parkir publik harus diharapkan. Perekrutan staf dapat dibantu oleh kedekatan belanja, publik transportasi dan penyediaan parkir mobil. Pabrik membutuhkan akses jalan yang baik dan kedekatan dengan tenaga kerja yang cukup, meskipun lokasi tepat mereka jarang penting. Ritel gudang bergantung pada posisi jalan utama yang menonjol dengan akses yang baik dan parkir luas. Pengecer dan pembeli menunjukkan preferensi untuk perumahan taman tujuan-dibangun ritel jumlah pemasok daripada pengembangan, sebelumnya satu situs. Bentuk yang tepat dari izin perencanaan yang asli harus dipertimbangkan; banyak dari gudang ritel awal telah mampu menambahkan lantai mezzanine dalam izin asli. Kemudian izin cenderung menyatakan maksimum ritel area yang akan diberikan atau melarang penambahan lantai atas, bahkan di dalam struktur yang ada. Faktor-faktor penentu nilai 47 KONTRAK MASALAH - KETENTUAN SEWA Sewa adalah kontrak antara pemilik dan penyewa yang mengontrol hubungan mereka seluruh panjang dan dalam beberapa kasus di luar itu. Suatu sewa buruk ditarik kemungkinan akan menjadi sangat jelas dalam kasus perselisihan apapun. Berbagai ketentuan dari sewa yang memuaskan akan memberikan pengaruh besar atas sewa dan nilai modal dan layak penyelidikan yang cermat. Tuan tanah bercita-cita untuk jenis kelembagaan modern sewa, yang mungkin digambarkan sebagai sewa untuk jangka waktu 15-25 tahun dengan ketentuan untuk ke atas hanya menyewa meninjau pada interval tidak melebihi lima tahun dan dengan bertanggung jawab penyewa untuk pelaksanaan semua pekerjaan perbaikan dan pemeliharaan dan biaya mengasuransikan penutup termasuk tempat untuk kehilangan sewa dalam hal kerusakan atau hilangnya tempat. Tidak setiap properti cocok untuk seperti sewa dan final istilah biasanya akan hasil negosiasi antara para pihak. Para pemilik pengembangan besar dapat menuntut pada penggunaan standar seluruh sewa, dalam hal calon penyewa dihadapkan dengan keputusan baik untuk menerima atau menolak untuk mengambil unit pada pembangunan yang. Baru-baru ini, telah ada beberapa reaksi terhadap ketidakadilan 'ke atas hanya 'klausa review, di mana penyewa melakukan untuk mempertahankan sewa di perusahaan saat ini tingkat minimal, bahkan jika nilai sewa telah jatuh. Terhadap latar belakang pemerintah saran bahwa praktek harus dilarang oleh undang-undang, wakil tuan tanah, penyewa dan pemerintah telah bergabung untuk menghasilkan Kode untuk Leasing Tempat Usaha di Inggris dan Wales 2007. Kode berlaku khusus untuk sewa baru dan menetapkan prinsip-prinsip panduan untuk tuan tanah dan penjajah. Penekanannya adalah pada kejelasan dan keadilan. Dalam konteks ini, disarankan yang alternatif untuk meninjau ke atas hanya dapat ditawarkan, sederhana

Pendekatan untuk memecah klausa, perlindungan yang tepat dan pembayaran bunga atas menyewakan deposito dan proses sederhana untuk tugas. Kode ini sukarela. Sewa Para penilai akan mencari informasi tentang sewa saat ini dibayar, frekuensi dengan yang dibayarkan, saat itu adalah karena, apakah itu dibayar di muka atau tunggakan dan apa sanksi yang tersedia bila pembayaran terlambat (sewa modern sering mengandung ketentuan untuk tingkat yang cukup hukuman bunga sebesar 3-4 persen di atas Bank tarif dasar akan dikenakan pada pembayaran terlambat). Istilah lain dari sewa akan diperiksa untuk menentukan sejauh yang pemilik tetap bertanggung jawab untuk salah satu pengeluaran. Dalam kasus yang ideal (Dari sudut pandang investor), penyewa akan bertanggung jawab untuk biaya memperbaiki semua, pemeliharaan dan asuransi. Jika pemilik tetap bertanggung jawab untuk beberapa pengeluaran, ia memiliki kewajiban yang tidak pasti. Pasar kemungkinan untuk mencerminkan ini kerugian dan ketidakpastian dengan mengharapkan hasil yang lebih tinggi dari yang dibutuhkan pada penuh memperbaiki sewa. Jika sewa yang dibayar kurang dari nilai sewa, penilai harus menganalisis bukti yang tersedia untuk memungkinkan sewa pasar akan dinilai. 48 Faktor penentu nilai Akan ada biaya rutin untuk manajemen jika agen adalah bekerja, dan selanjutnya biaya profesional hukum dan lainnya dapat terjadi jika terjadi perselisihan, jika sewa ditinjau, atau jika properti tersebut kembali biarkan, baik untuk penyewa yang ada atau ke baru penyewa. Nilai sewa Setiap penilaian harus memperhitungkan laba bersih. Jika diantisipasi bahwa sewa hutang akan mengubah, ini juga harus tercermin. Jika pemilik rumah mempertahankan setiap substansial tanggung jawab untuk perbaikan atau asuransi, efek dari biaya harus diperkirakan tiba di sewa bersih. Estimasi dari nilai sewa saat ini melibatkan penilaian pasar, dan menambahkan dimensi lebih lanjut untuk proses penilaian. Perlu dicatat bahwa dalam Pendekatan tradisional untuk penilaian, tidak ada usaha dibuat untuk proyek nilai sewa untuk saat pertama kali menjadi hutang. Para penilai hanya diperlukan untuk memperkirakan nilai sewa saat ini pada saat penilaian dan kemudian memperhitungkannya dalam penilaian dari waktu awal yang dapat dijatuhkan. Nilai sewa diperkirakan oleh analisis dari apa pun informasi yang relevan dari tingkat sewa tersedia untuk penilai, yang harus memiliki pengetahuan yang baik dari pasar, namun tidak selalu menyadari semua transaksi yang terjadi. Setelah pola yang berlaku nilai sewa telah ditetapkan, maka akan digunakan untuk mencapai pandangan dari nilai sewa unit tertentu yang dipertimbangkan, bantalan diingat bahwa tidak semua bukti mungkin relevan atau berhubungan untuk benar-benar sebanding properti. Sebagai contoh, jika unit lumayan lebih besar atau lebih kecil dari sifat-sifat dari mana informasi dasar diturunkan, penilaian penilai mungkin menunjukkan bahwa ada kebutuhan untuk penyesuaian beberapa. Hargai harus harus usia atau atribut fisik lainnya dan kerangka hukum di mana properti itu biarkan. Ketika penyewa saat ini cenderung untuk mencari sewa yang baru, menganggap harus dimiliki untuk

pengaruh dari setiap pemilik relevan dan undang-undang penyewa, terutama pengecualian dari nilai dari setiap perbaikan relevan yang dibuat oleh penyewa. Kemungkinan atau sebaliknya dari setiap istilah yang tidak memuaskan sewa yang diubah dalam negosiasi antara pihak atau oleh pengadilan harus diperhitungkan, termasuk efek pada sewa setiap pola yang tidak biasa meninjau atau memperbaiki kewajiban berat mungkin direplikasi dalam sewa baru. Sewa ulasan Hal ini penting dalam mempertahankan nilai investasi yang sewa dipertahankan pada tingkat yang realistis. Hal ini biasa di sewa modern untuk menyediakan untuk sewa reguler tinjauan. Kebanyakan tuan tanah tidak ingin sewa akan tetap untuk jangka waktu yang lebih lama dari lima tahun. Bentuk meninjau akan tergantung pada kesepakatan antara pihak-pihak sebagaimana tercantum dalam sewa. Jenis yang paling umum adalah ke atas hanya meninjau, tetapi ada orang lain, yang semuanya dijelaskan secara singkat di bawah ini. Faktor-faktor penentu nilai 49 Ke atas hanya meninjau Prinsipnya adalah bahwa sewa akan dikaji pada interval yang telah ditentukan dan baru sewa dinilai. Sewa yang harus dibayar berikut tinjauan akan lebih besar dari baik lewat sewa segera sebelum meninjau sewa atau nilai sewa penuh pada tanggal review, mana yang lebih besar. Formulir ini memastikan bahwa, bahkan nilai sewa harus turun, sewa minimum akan melewati sewa selama periode sebelumnya. Pengenalan tekanan kode berikut sukarela pemerintah telah disebut sebelumnya. Sewa yang telah ditentukan tinjauan Kadang-kadang dikenal sebagai sewa eskalator, pemilik dan penyewa setuju masa depan meningkat pada awal sewa. Keuntungan untuk kedua pihak adalah kepastian pembayaran masa depan dan menghemat biaya karena tidak ada keharusan untuk melibatkan surveyor atau untuk terlibat dalam arahan mahal untuk pengadilan atau arbitrase. Kekurangannya adalah tidak adanya sewa pasar, yang dapat menguntungkan pemilik atau penyewa. Indeks-link meninjau sewa Para pihak setuju sejak awal bahwa sewa akan bervariasi sesuai dengan indeks seperti Indeks Harga Eceran (RPI). Ini bisa berubah setiap tahun atau pada interval, seperti dengan bentuk-bentuk lain review sewa. Masalah dengan indeks eksternal adalah bahwa mereka mungkin dasar mengubah atau bahwa mereka mungkin tidak mencerminkan aspek-aspek yang memiliki pengaruh pada nilai sewa. Ke atas atau ke bawah meninjau sewa Sewa adalah terakhir pada interval tetapi mungkin naik atau turun sesuai dengan nilai-nilai saat ini pada saat review. Pengaturan ini memastikan bahwa sewa, sering salah satu overhead utama, tidak bergerak maju keluar dari jalur dengan harapan komersial. Perputaran sewa Omset sewa biasanya terdiri dari sewa tempat usaha tetap bersama-sama dengan persentase omset setelah memenuhi suatu level yang disepakati. Susunan berlaku menyediakan untuk tahunan review, meskipun itu bisa ke atas atau ke bawah tergantung pada profitabilitas perdagangan. Informasi lebih lanjut tentang sewa omset diberikan dalam Bab 10. INTERPRETASI ISTILAH LEASE

Kebanyakan sewa unik dan tidak ada asumsi harus dibuat tentang isinya. Para penilai tidak memiliki dipotong pendek: perlu untuk membaca seluruh sewa di 50 Faktor penentu nilai konteks latar belakang hukum dan dalam kaitannya dengan tubuh tangguh kasus hukum yang telah berkembang dalam beberapa tahun terakhir. Ini akan tepat untuk mencari nasihat tentang efek dari setiap ketentuan yang menjadi perhatian para penilai. Hal ini tidak diusulkan untuk menangani secara rinci di sini dengan hukum, tetapi adalah relevan untuk menyorot daerah-daerah yang mempengaruhi nilai, terutama di mana telah ada cukup pengadilan kegiatan yang mungkin untuk mempengaruhi nilai pasar. Selain memperbaiki perjanjian dan ketentuan sewa review, pemilik akan berusaha untuk melaksanakan beberapa kontrol atas penggunaan properti dan untuk membatasi kemampuan penyewa untuk melaksanakan pekerjaan atau mengalihkan atau menyewakan kembali minatnya yang lain. Spesifikasi klausa pengguna harus menerima pertimbangan cermat untuk menghindari menurunkan efek pada nilai sewa yang mungkin timbul dari pengguna ketat atau sempit penyediaan. Dalam satu kasus, persyaratan untuk menggunakan kantor hanya untuk pekerjaan konsultasi insinyur menyebabkan pembatasan sewa yang dikenakan pada tinjauan (plinth Properti Investasi Ltd v. Mott Hay & Anderson (1978)). Para pemilik bisnis tempat mana seperti klausul pengguna memiliki efek buruk pada sewa mungkin berusaha untuk mengubah ketentuan pada pembaharuan di bawah Undang-Undang 1954 tetapi tidak mungkin berhasil tanpa persetujuan dari penyewa (Charles Clements (London) Ltd v. Peringkat Kota Dinding Ltd (1978)). Dimana penyewa tempat usaha ingin untuk melaksanakan perbaikan, pemilik dapat menawarkan untuk melakukan pekerjaan dalam pertukaran untuk sewa tambahan yang masuk akal, namun sebaliknya akan sulit untuk mencegah penyewa dari melakukan pekerjaan. Di mana penyewa melakukan pekerjaan, ketentuan Tuan Tanah dan Tenant Undang-Undang 1954 memastikan bahwa, pada pembaharuan, efek dari perbaikan yang diabaikan dalam pengaturan sewa baru. Namun, situasi di review akan tergantung pada ketentuan terkandung di sewa. Dalam satu kasus, seorang penyewa malang menemukan dirinya membayar sewa untuk perbaikan bahwa dia baru saja dibiayai sebagai tambahan untuk membangun kembali setelah kebakaran (Ponsford v. HMS Aerosol (1979)). Keinginan penyewa untuk menetapkan sewa sering ditentang oleh seorang tuan tanah yang mungkin menggunakan taktik menunda. Undang-undang baru (pemilik dan penyewa UU 1988) telah keseimbangan bergeser, memungkinkan penyewa untuk melanjutkan ketika pemilik tidak menanggapi setiap permintaan dalam waktu yang wajar. Pemilik sering akan melarang subletting atas dasar penurunan nilai, biaya tambahan yang mungkin dari manajemen dan risiko kesehatan tambahan dan persyaratan keselamatan yang dipaksakan. Sementara perjanjian memperbaiki dalam sewa memperbaiki tempat cukup penuh beban pada penyewa, termasuk tanggung jawab untuk memperbaharui bagian struktur di mana perlu, tidak memperpanjang untuk benar-benar memperbarui bangunan gagal. Ini telah digambarkan sebagai: selalu pertanyaan apakah gelar yang penyewa sedang diminta untuk melakukan dengan benar dapat digambarkan sebagai perbaikan, atau apakah sebaliknya itu

akan melibatkan memberikan kembali kepada pemilik rumah hal yang sepenuhnya berbeda dari yang ia Almarhum. Dalam memutuskan pertanyaan ini, proporsi yang biaya bekerja sengketa beruang dengan nilai atau biaya dari seluruh tempat, kadang-kadang bermanfaat sebagai panduan. Ravenseft Properties Ltd v. Davstone (Holdings) Ltd (1979) Faktor-faktor penentu nilai 51 Dalam hal ini, penyewa diadakan bertanggung jawab untuk membayar untuk sebuah metode baru untuk memperbaiki beton cladding dan untuk menyediakan sendi ekspansi yang sebelumnya tidak diberikan karena pekerjaan tersebut diusulkan adalah satu-satunya cara menanggulangi cacat. Tapi dalam kasus lain, dimana rumah menderita masalah kondensasi parah, diselenggarakan bahwa tidak ada bukti kurangnya perbaikan. Penyebab keluhan adalah kesalahan desain, menanggulangi yang akan berjumlah perbaikan (Cepat v. Taff Ely Borough Dewan (1962)). Ketentuan untuk review Disewa telah menjadi lebih canggih dan rumit dalam tahun terakhir, di samping realisasi oleh tuan tanah yang biasa kenaikan sewa merupakan bagian integral dari nilai properti. Banyak sewa berbaring ketat ketentuan dalam mesin untuk melakukan review, pengabaian yang serius dapat merugikan penyewa. Beberapa ketentuan menciptakan situasi nyata mana sewa yang akan dinilai dalam keadaan hipotetis yang tidak terkait dengan pasar. Ketika, biasanya terlambat, efek dari ketentuan direalisasikan, ada seringkali ketegangan dalam hubungan pemilik-penyewa. Ini adalah sumber mengejutkan beberapa yang terus penyewa setuju atas hanya menyewa review yang dapat mengakibatkan pengenaan sewa terakhir di atas tingkat pasar. Sejauh ini telah ada beberapa kasus dimana pembatasan ini telah membuat perbedaan apapun ke tingkat sewa, meskipun di beberapa bagian dari kantor penyewa pasar ingin mengosongkan selama jangka waktu sewa telah menemukan perlu untuk menawarkan lump sum (premi terbalik) untuk menarik penghuni atau untuk membujuk pemilik untuk menerima penyerahan sewa. Dari sudut pandang seorang investor dari melihat, sewa lebih dari nilai intrinsik sewa menambahkan dimensi risiko lebih lanjut untuk properti investasi. Pemilik akan berharap dikonsultasikan sebelum perubahan dilakukan. Dalam banyak kasus, pekerjaan yang penyewa mengusulkan untuk melakukan akan jangka panjang manfaat bagi kedua belah pihak, meskipun adaptasi spesialis dapat mengurangi membiarkan nilai di pasar. Para tuan tanah kemampuan untuk menahan perbaikan yang diusulkan oleh penyewa jauh dibatasi oleh undang-undang. Kecuali pemilik menawarkan untuk melakukan bekerja, penyewa dapat mengajukan ke pengadilan untuk izin jika pemilik terus menolak aplikasi penyewa. Setiap kali timbul suatu sengketa, hasilnya ternyata pada fakta-fakta, yang mungkin untuk sama dalam dua kasus berbeda, menyebabkan ketidakpastian tentang hasil setiap kasus ke pengadilan. Litigasi yang mahal dan mungkin bahwa jelas cacat akan dieksploitasi oleh salah satu pihak karena pihak lain tidak mampu atau tidak mau risiko kasus pengadilan. Di sisi lain, investor dengan kepemilikan lahan besar mungkin mengambil apa dalam diri mereka sendiri adalah kasus cukup sepele dalam rangka membangun, atau setidaknya untuk memperjelas, sebuah prinsip tertentu. Para penilai kebutuhan pemahaman yang memadai tentang hukum pemilik dan penyewa untuk

menyadari pentingnya ketentuan-ketentuan tertentu, terutama di mana mereka telah menjadi subjek interpretasi oleh kasus-kasus diputuskan. Penilai tidak terlatih dalam penafsiran hukum, dan jika dia tidak pasti tentang makna yang tepat dari klausa yang mungkin memiliki efek pada nilai, pendapat ahli hukum dan saran harus dicari. THE PENYEWA 'KOVENAN' Berdiri keuangan penyewa penting bagi hubungan bebas masalah keuangan. Jika penyewa adalah perhatian komersial utama, mungkin umum terbatas perusahaan dengan saham yang dikutip di bursa saham, sewa cenderung lebih aman dibandingkan jika penyewa adalah perusahaan berkembang yang baru terbentuk kas mengalami masalah arus dan tanpa akses siap untuk dana luar. Keuntungan dari pembayaran sewa dengan debet langsung pada tanggal jatuh tempo adalah fitur yang dapat dihargai sepenuhnya hanya oleh mereka yang telah mengalami frustrasi dan waktu involvemed dalam mencoba untuk mengumpulkan sewa dari penyewa tidak memuaskan. Para Implikasi yang jelas adalah bahwa penyewa harus dipilih dengan hati-hati, dan itu adalah bagian dari para penilai keprihatinan untuk menilai kualitas dari perjanjian penyewa untuk membayar sewa dan melakukan kewajiban lain di bawah sewa. Seorang penyewa yang baik tidak hanya akan membayar sewa tepat waktu, tapi mungkin lebih cenderung untuk menghormati memperbaiki dan kewajiban lainnya. Biaya manajemen demikian diminimalkan dan daya tarik jenis ini penyewa adalah sedemikian rupa sehingga calon pembeli dapat dibuat untuk mengenali manfaat dalam penerimaan hasil sedikit lebih rendah. Perkembangan baru adalah contoh tertentu dari manfaat dari penyewa dikenal. Jika pengembang pusat perbelanjaan dapat membiarkan ruang untuk sebuah perusahaan besar sebagai 'Jangkar' penyewa, kepercayaan diri yang sering dibuat menghasilkan daya tarik lain penyewa. Kelompok-kelompok ritel besar menyadari kekuatan mereka dan menggunakannya untuk bernegosiasi menarik awal istilah dalam keadaan seperti itu. Setiap investor pertama berkepentingan untuk mengetahui laba bersih minimum yang harus dihasilkan oleh investasi prospektif. Karena sifat real estate, yang Latihan itu sendiri dari kompleksitas yang berbeda dari yang dalam hal pemerintah saham atau saham, di mana dividen diterima bebas dari pengeluaran dan, di sebagian besar kasus, setelah pajak telah dipotong dari pembayaran. Pengeluaran Tuan tanah berusaha untuk menyetujui membiarkan pada istilah memperbaiki dan menjamin penuh di bawah penyewa yang menerima tanggung jawab untuk semua biaya perbaikan dan pemeliharaan dan untuk asuransi secara komprehensif bangunan, tanaman dan tetap mesin. Ketika properti dibiarkan pada istilah tersebut, penilai akan peduli hanya dengan biaya pengelolaan yang dikeluarkan oleh tuan tanah. Dalam kasus lain, perkiraan kemungkinan biaya tahunan pemeliharaan atau pengeluaran lainnya yang pemilik tetap bertanggung jawab akan diperlukan, bersama dengan perkiraan biaya dari setiap

diperoleh perbaikan atau pemeliharaan. Biaya manajemen meliputi tidak hanya ada biaya manajemen tahunan tapi juga jumlah tahunan untuk negosiasi tinjauan sewa dan perpanjangan sewa, dan untuk layanan lainnya seperti penilaian berkala untuk asuransi mana pekerjaan tersebut tidak termasuk dalam biaya manajemen dasar dan tidak dapat dipulihkan oleh pemiliknya. Faktor-faktor penentu nilai 53 Estimasi perkiraan pengeluaran kadang-kadang dicapai dengan mengambil persentase dari nilai sewa, berdasarkan pengalaman mengelola yang serupa properti. Menganggap tuan tanah sewa memperbaiki dan menjamin penuh (di mana penyewa bertanggung jawab atas semua pengeluaran) sebagai faktor penting karena dua alasan. Pertama, jika pemilik tetap bertanggung jawab untuk manajemen, keluar yang rinci yang terlibat dalam mengidentifikasi dan mengorganisir pekerjaan yang diperlukan adalah mahal dan mengikis sewa pendapatan. Kedua, biaya tahunan selama panjang interval tinjauan cenderung meningkat, mengurangi nilai riil dari sewa tetap. Pasar akan cenderung untuk mencerminkan preferensinya dengan mencari hasil yang lebih tinggi di mana pemilik rumah mempertahankan perbaikan substansial kewajiban. Atau, mungkin mengambil tindakan yang lebih drastis tidak mempertimbangkan perolehan investasi mana ada keterlibatan pemilik signifikan dalam berurusan dengan pengeluaran. Pemilik akan ingin yakin bahwa penyewa secara finansial mampu memenuhi dengan kemungkinan tuntutan perjanjian. Penyewa akan disarankan untuk mempertimbangkan kondisi bangunan hati-hati sebelum mengambil tanggung jawab untuk istilah berat tersebut. Secara khusus, bangunan di tahap akhir kegunaannya mungkin tidak cocok, dari penyewa sudut pandang, untuk menyetujui persyaratan sewa memperbaiki penuh. HASIL Hasil yang dibutuhkan oleh pasar dapat dianalisis dari transaksi terakhir yang melibatkan penjualan investasi serupa. Pertanyaan komparatif membutuhkan hati-hati pertimbangan. Kecuali ada kesamaan dalam berbagai faktor penentu nilai dibahas di atas antara properti yang dinilai dan bukti yang diperoleh dari transaksi terakhir, ada potensi untuk kesimpulan menyesatkan. Ukuran properti, usia, kualitas penyewa, bentuk sewa (Khususnya ketentuan-ketentuan yang berkaitan dengan kewajiban memperbaiki dan interval antara kajian sewa) dan periode sebelum kenaikan sewa berikutnya dapat dilaksanakan, semua yang hadir peluang untuk perbedaan. Pendekatan konvensional untuk valuasi, segera akan dibahas, mencerminkan semua persamaan dan perbedaan dalam menghasilkan dianalisis dari transaksi yang dikenal dan disesuaikan pada kebijaksanaan penilai. Hasil tersebut kemudian digunakan untuk menghitung pembelian tahun (sama berlaku untuk harga: earning ratio). Namun, sewa hanya satu aspek dari hasil investasi. Seperti sewa meningkat, sehingga investor dapat mengharapkan nilai modal naik juga (kecuali ada perubahan dalam pasar investasi dimana investor mencari peningkatan yield). Ketika persyaratan bunga tetap pasar dapat dipastikan, adalah mungkin untuk menghitung pertumbuhan pendapatan disimpulkan dengan menganalisis hasil all-risk.

54 Faktor penentu nilai BIAYA LAYANAN Komersial tempat Berdasarkan ketentuan-ketentuan sewa banyak, pemilik mempertahankan kontrol lebih dekat yang bekerja untuk penyewa bertanggung jawab dengan mengelola pekerjaan yang kemudian pengisian penyewa untuk pekerjaan dan biaya manajemen. Prosedur ini terutama berguna, dan mungkin penting, di mana tempat yang dibiarkan nomor penyewa. Layanan yang diberikan kepada penyewa tempat usaha yang dikelola dan dibebankan sesuai dengan pengaturan kontrak yang disepakati antara para pihak sebagaimana tercantum dalam sewa. Penyewa perumahan dianggap membutuhkan perlindungan lebih dari kadang-kadang istilah kontrak yang keras, dan undang-undang telah campur untuk mengatur hubungan, sebagai dijelaskan kemudian. Biaya layanan pada tempat komersial ditentukan oleh ketentuan-ketentuan dari sewa. Tidak ada undang-undang utama, seperti tempat tinggal. Sewa ketentuan untuk rentang, penyediaan, pembagian dan pengumpulan biaya pelayanan menjadi sangat kompleks dalam kasus blok kantor di beberapa pekerjaan atau perkembangan belanja ritel. Hal ini penting untuk pengaturan harus jelas dan implementasi yang efisien. Sewa modern biasanya berisi daftar komprehensif berbagai layanan yang dikendalikan oleh tuan tanah, dengan lebih lanjut layanan teridentifikasi yang akan diberikan jika ditemukan perlu. Pemilik biasanya akan masuk ke sejumlah kontrak untuk item seperti pembersihan dan pengumpulan sampah, dan harus memastikan bahwa syarat-syarat kontrak dipatuhi. Layanan tertentu, seperti keamanan atau pemeliharaan lanskap, dapat disampaikan langsung melalui staf yang dipekerjakan oleh pemilik. Sewa akan menetapkan metode pembagian biaya. Setiap penyewa saham total biaya jasa mungkin berhubungan dengan luas lantai, luas lantai tertimbang untuk mencerminkan kebutuhan yang berbeda, penilaian rating, RPI atau sewa yang dibayarkan. Sebuah dasi untuk setiap titik datum di luar kendali tuan tanah (seperti penilaian Peringkat atau RPI) sebaiknya dihindari karena perubahan mungkin telah terduga dan tidak diinginkan efek. Pengumpulan biaya layanan biasanya terjadi dalam dua bagian. Perkiraan diproduksi dari total biaya untuk tahun atas dasar yang pemilik mengumpulkan pembayaran uang muka triwulanan, keseimbangan yang dibayarkan setelah biaya yang sebenarnya dikenal dan bersertifikat. Hal ini penting untuk biaya diperkirakan harus dibayar di muka, jika pemilik akan perlu memiliki dana yang tersedia untuk membiayai pengeluaran sampai pembayaran penyewa ' diterima. Secara umum, biaya bunga tidak akan dipulihkan sebagai bagian dari layanan kecuali biaya khusus yang disediakan untuk di sewa. Ada banyak muatan ketentuan layanan tidak memuaskan dalam keberadaan, dengan hasil bahwa pemilik mungkin tidak dapat mengumpulkan seluruh pengeluaran, atau biaya bekerja di modal yang dibutuhkan untuk memberikan layanan harus disubsidi. Faktor-faktor penentu nilai 55 Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Sewa hutang sewa guna akan, sebagai aturan umum, dibebaskan dari PPN.Sebuah pemilik dapat memilih untuk pajak, mengubah catu bebas menjadi satu penilaian standar.

Jika tuan tanah latihan opsi ini, pendapatan sewa dari properti tertentu yang biasanya akan dibebaskan akan menjadi standar dinilai. Pemilik A akan latihan seperti pilihan untuk memungkinkan pemulihan pajak masukan yang lain akan hilang. Setelah pemilik telah memilih untuk pajak, semua persediaan sehubungan dengan tertentu kepentingan pada properti harus menjadi standar nilai. Pemilik harus mempertimbangkan posisi penyewa atau pembeli potensial ketika mempertimbangkan apakah akan memilih untuk pajak. Jika penyewa atau pembeli tidak bisa sembuh PPN yang dibebankan, memilih untuk pajak tidak mungkin menjadi keputusan komersial yang baik. Ketika investor telah memilih untuk pajak dan mampu merebut kembali PPN pada pembayaran tertentu dibuat, efek PPN dapat diabaikan. Jika perusahaan atau kelompok tidak memilih untuk pajak atau jika tingkat dimodifikasi dibebankan, efek pada transaksi tersebut harus dipertimbangkan dan setiap biaya bersih termasuk dalam perhitungan. BISNIS Tenancies Dampak intervensi hukum Sebagian besar investasi di properti melibatkan pendudukan untuk tujuan bisnis.Faktanya bahwa ada pasar investasi berkembang dalam sifat bisnis memungkinkan penjajah untuk memiliki kepercayaan diri untuk menjadi penyewa daripada mengikat modal di mahal tempat. Sejak 1954, para penyewa bisnis telah menikmati keamanan yang cukup besar dari kepemilikan, dan dalam kasus di mana kepemilikan adalah menguat terhadap keinginan penyewa, hukum kompensasi biasanya tersedia. Kedua peristiwa memiliki implikasi untuk penilaian proses. Ada kasus kepentingan publik untuk memaksakan pembatasan pada kemampuan tuan tanah untuk memperoleh kepemilikan tempat usaha saat penyewa mungkin telah berinvestasi cukup besar waktu, keahlian dan dana dalam menciptakan goodwill (di mana tidak dapat dengan mudah menjadi diterjemahkan atau kompensasi). Usaha pertama untuk memberikan penyewa beberapa perlindungan legislatif Tuan Tanah dan Tenant Act 1927, yang gagal untuk mencapai tujuan dan dicabut ketika digantikan oleh Undang-Undang 1954, kecuali untuk bagian-bagian yang bersangkutan dengan penyewa ' perbaikan. Perubahan ketentuan utama Para pemilik dan penyewa Undang-Undang 1954 (sebagaimana telah diubah dengan UndangUndang Hukum Properti 1969) adalah dan tetap UU pokok yang berkaitan dengan tempat usaha. Tapi penting perubahan yang diperkenalkan pada tahun 2004 oleh Regulatory Reform (Bisnis Tenancies) Order 2003 (SI 2003/3096), yang diubah bagian dari Undang-Undang 1954. Orde 2003 mencerminkan ke sebagian besar perubahan dalam kebutuhan bisnis sejak 1954 dan berusaha untuk memberikan kebebasan yang lebih besar kedua belah pihak untuk bernegosiasi Tenancies yang sesuai 56 Faktor penentu nilai mereka. Secara khusus, pemerintah juga mengakui bahwa ada situasi dimana pihak-pihak siap untuk masuk ke dalam kontrak tanpa perlindungan yang diberikan oleh 24-28 dari Undang-Undang bagian. Sebelumnya, seorang pemilik yang ingin mengembangkan

dalam waktu dekat masa depan akan tidak mungkin untuk mengambil risiko membiarkan tempat sementara jika ada kemungkinan akan kesulitan dalam memperoleh kepemilikan bila diperlukan. Penerapan UU ini adalah terbatas kepada mereka Tenancies jatuh dalam definisi disediakan oleh bagian 23 (1): Tunduk pada ketentuan-ketentuan Undang-undang ini, Undang-undang ini Bagian ini berlaku untuk setiap penyewaan dimana properti terdiri dalam penyewaan sedang atau meliputi tempat yang ditempati oleh penyewa dan begitu sibuk untuk tujuan suatu bisnis yang dilakukan oleh dia atau bagi mereka dan tujuan lainnya. Perlindungan telah diperpanjang oleh Orde 2003 untuk memasukkan pekerjaan atau menjalankan bisnis dengan sebuah perusahaan di mana penyewa memiliki kepentingan mengendalikan atau, jika penyewa adalah sebuah perusahaan, oleh orang dengan minat mengendalikan dalam perusahaan. Sebuah bisnis didefinisikan sebagai 'profesi, perdagangan atau pekerjaan dan mencakup semua kegiatan yang dilakukan oleh tubuh orang, apakah 'perusahaan atau unincorporated (S.23 (2)). Tenancies yang Act tidak berlaku Beberapa jenis lettings dikecualikan oleh ketentuan-ketentuan pasal 43, termasuk kepemilikan pertanian, peternakan Tenancies bisnis, sewa pertambangan dan publik tertentu menggunakan. Tenancies dari bangunan yang memiliki izin yang dimasukkan oleh ketentuan Tuan Tanah dan Tenant (Tempat Berlisensi) Undang-Undang 1990, meskipun harus dicatat bahwa banyak rumah publik dikelola atau tunduk pada perjanjian lisensi, yang akan berfungsi untuk menjaga tempat di luar ketentuan Undang-Undang 1954. Kata-kata yang digunakan dalam bagian 23 harus dipertimbangkan dengan hatihati. Perlindungan ini tersedia bagi penyewa (UU itu tidak mencakup lisensi) yang menempati tempat untuk tujuan bisnis (seorang penyewa yang menyerah pekerjaan atau berhenti menjalankan usaha tidak lagi memiliki perlindungan UU meskipun tersisa penyewa). Jika tempat yang menyewakan, subtenant akan memenuhi syarat untuk perlindungan (Tergantung untuk memenuhi ketentuan lain dari undang-undang). Ada interpretasi yang luas dari 'bisnis' ekspresi. Gunakan sebagai klub tenis telah diadakan untuk menjadi bisnis (Addiscombe Taman Perkebunan v. Crabbe (1958)), sebagai memiliki penggunaan toko dalam hubungannya dengan Properti toko ritel terdekat (Hill dan Investasi Co Ltd, ay Naraine Farmasi Ltd (1979)), dan bahwa sebuah flat hunian dari mana penyewa menjalankan bisnis impor (Cheryl Investasi v. Saldanha (1978)). Tapi sebuah pondok dibiarkan seorang praktisi medis yang melihat pasien di sana pada kesempatan langka tidak memenuhi syarat sebagai properti diduduki untuk tujuan bisnis (Kehidupan Masyarakat Kerajaan v. Menyimpan Halaman (1978)). Faktor-faktor penentu nilai 57 Kesepakatan untuk mengecualikan perlindungan bagian 24-28 Jika kedua pihak sepakat untuk masuk ke dalam sewa di tempat bisnis untuk yang telah ditetapkan tetap jangka waktu tahun (istilah tertentu) dan untuk mengecualikan ketentuan 24-28 bagian, ada prosedur yang disediakan oleh Orde 2003 bagi para pihak untuk

sinyal kesepakatan mereka. Sebelumnya pihak-pihak yang diperlukan untuk memperoleh pengadilan rangka otorisasi pengecualian sebelum menyelesaikan sewa. Implikasi dari 'dikontrakkan' sewa parah di bahwa pada akhir jangka penyewa akan mampu mengklaim sewa baru di bawah Undang-Undang, bahkan di mana pemilik bersedia untuk menawarkan sewa baru, penyewa akan mampu memanggil kekuasaan pengadilan untuk mengadili pada istilah-istilah dalam hal bahwa para pihak tidak dapat mencapai kesepakatan; tidak ada kompensasi akan dibayarkan atas kehilangan pendudukan hak. Nilai sewa tempat tanpa jaminan kepemilikan yang diberikan oleh UU tersebut akan cenderung lebih rendah dari itu untuk lokasi yang sama dengan manfaat Act, sebuah kecenderungan yang dapat tercermin jika arbiter atau konsiliator lain dipanggil untuk memperbaiki sewa di review. Ini memiliki implikasi penting untuk penilaian tempat usaha. Seperti disebutkan, para pihak tidak keluar dari seluruh Undang-Undang, tetapi hanya bagian 24-28. Ini berhubungan dengan: i Kelanjutan Tenancies dan hibah Tenancies baru (s.24). ii Sewa sementara sewa terus berdasarkan pasal 24. Setiap aplikasi untuk penentuan suatu sewa sementara di bawah 24A bagian harus dibuat dalam waktu enam bulan penghentian sewa-menyewa yang relevan. iii Pemutusan penyewaan oleh pemilik (s.25), dalam bentuk yang ditentukan oleh 2003 Order. permintaan iv Tenant untuk suatu sewa baru (s.26), kembali menggunakan formulir yang ditetapkan oleh Orde 2003. v Pemutusan oleh penyewa penyewaan untuk jangka waktu tertentu (s.27). Pasal 24 tidak akan dapat diterapkan dalam kaitannya dengan jangka waktu tahun tertentu di mana penyewa tidak dalam pendudukan pada titik ketika penyewaan akan berakhir dengan effluxion waktu. vi Pembaharuan Tenancies berdasarkan kesepakatan (s.28). Berbagai pemberitahuan diresepkan oleh Ordo. Selain membutuhkan tertentu informasi yang akan diberikan, mereka menekankan kebutuhan bagi penyewa untuk mengambil profesional saran. Bahkan ketika sewa adalah untuk jangka waktu tertentu, terus sebagai sewa periodik sampai ditentukan pada kedaluwarsa atau kemudian oleh satu atau lain dari pihak untuk sewa. Di mana penyewa ingin pergi, pemberitahuan harus diberikan sesuai dengan persyaratan sewa (tetapi dalam hal apapun tidak kurang dari tiga bulan pemberitahuan untuk berakhir baik pada akhir jangka waktu atau pada hari berikutnya sebagaimana ditentukan kuartal di s.27). 58 Faktor penentu nilai Mengontrakkan Setelah Orde tahun 2003, para pihak dapat kontrak keluar dari proses hukum dari menyetujui penyewaan baru. Untuk kontrak yang efektif keluar dari penyewaan baru pemilik harus memberikan pemberitahuan peringatan kepada penyewa dalam bentuk yang ditentukan tidak kurang dari 14 hari sebelum penyewa masuk ke dalam kontrak sewa-menyewa, yang

penyewa harus membalas dengan isi deklarasi menerima pemberitahuan untuk efek bahwa bagian 24-28 dari Undang-Undang Tuan Tanah dan Tenant 1954 tidak berlaku untuk penyewaan. Ada ketentuan lebih lanjut untuk efek bahwa penyewa yang ada dapat setuju untuk perlindungan hukum menyerah mengikuti prosedur yang sama. Konsekuensi dari mengontrakkan tidak hanya bahwa penyewa tidak memiliki hak untuk klaim sewa baru pada berakhirnya yang lama, tapi itu tidak ada kompensasi dibayarkan pada liburan dari tempat pada akhir istilah. Ada situasi anomali dimana penyewa tempat yang Undang-Undang tidak berlaku dapat membuat subtenancy yang Undang-Undang tidak berlaku, bahkan jika subtenancy adalah haram. Sebaliknya, tugas kepentingan penyewa akan tidak memberikan perlindungan tersebut. Penyewa aplikasi untuk sewa baru Jika penyewa ingin tinggal, tetapi cemas untuk pemberian istilah baru tahun, aplikasi harus dibuat sebagaimana ditentukan dalam bagian 26, melayani pemberitahuan di bentuk yang ditentukan oleh Orde Reformasi Regulasi 2003. Dimana pemilik memutuskan untuk melayani pemberitahuan, baik untuk memperoleh kepemilikan atau hanya untuk menegosiasi ulang persyaratan sewa, perhatikan harus dalam bentuk yang ditentukan dalam peraturan-peraturan yang diberikan oleh bagian 25. Pemberitahuan harus menunjukkan apakah pemilik bersedia untuk memberikan sewa baru, jika tidak, alasan atau alasan untuk tidak melakukannya harus ditentukan dan, sah, harus jatuh dalam ketentuan bagian 30 (1), ayat (a) - (g), yang dapat diringkas sebagai berikut: Pelanggaran oleh penyewa perjanjian perbaikan. b Persistent keterlambatan dalam membayar sewa jatuh tempo. c pelanggaran substansial lain oleh penyewa kewajibannya. Alternatif akomodasi yang disediakan atau dijamin d untuk penyewa oleh tuan tanah (Itu harus sesuai, wajar dan tersedia pada suatu waktu sesuai dengan penyewa persyaratan termasuk persyaratan untuk melestarikan goodwill). e ekonomis membiarkan: di mana sewa saat ini diciptakan oleh subletting dari hanya bagian dari properti dan mana agregat sewa pada lettings terpisah menghasilkan sewa substansial kurang dari sewa diperoleh secara wajar pada membiarkan itu properti secara keseluruhan. f Pembongkaran atau rekonstruksi tempat atau sebagian besar dari mereka. Tapi oleh bagian 31A (diperkenalkan oleh Undang-Undang Hukum Properti 1969) penyewa setuju dalam hal penyewaan baru untuk pemilik rumah memiliki akses untuk melakukan pekerjaan dan bahwa hal itu bisa dilakukan tanpa memperoleh kepemilikan atau Faktor-faktor penentu nilai 59 bahwa penyewa siap untuk menerima sewa dari sebuah ekonomi dipisahkan bagian dari memegang. g Pekerjaan oleh pemilik ketika sewa saat ini berakhir, baik seluruhnya atau sebagian untuk bisnis dijalankan oleh pemilik atau untuk digunakan sebagai tuan tanah tinggal. Tanah ini hanya berlaku di mana kepentingan tuan tanah dibeli atau dibuat lima tahun atau lebih sebelum berakhirnya sewa saat ini. Dasar (d), (f) dan (g) adalah wajib, sementara yang lain berada di kebijakan pengadilan. Berbagai keputusan pengadilan telah menggarisbawahi bahwa bukti-bukti substansial akan diperlukan melakukan dugaan dasar (a) - (c) dan yang, jika terbukti, akan mencabut penyewa pendudukan dan kompensasi jika tidak dibayarkan bawah Undang-Undang.

Dimana akomodasi alternatif yang sesuai yang ditawarkan (tanah (d)), penyewa tidak berhak atas kompensasi, menggarisbawahi fakta bahwa pembayaran dimaksudkan untuk mengkompensasi kehilangan goodwill (kata yang digunakan dalam UU tapi tidak didefinisikan). Ini mengikuti bahwa salah satu tes kesesuaian dalam hal ini adalah apakah penyewa dapat mentransfer goodwill yang ada ke lokasi alternatif yang ditawarkan. Alasan yang tersisa, (e) - (g), akan, jika terbukti, penyewa berhak atas kompensasi berdasarkan nilai yg dinilai. Multiplier adalah satu, kecuali di mana semua atau bagian dari tempat telah diduduki untuk tujuan bisnis dan untuk bisnis yang sama untuk yang 14 tahun sebelumnya dan pada setiap perubahan setiap penjajah berhasil pendahulu yang bisnis, dalam hal gambar adalah dua kali nilai yg dinilai memegang. Entah pengganda mewakili jumlah substansial dan pemilik akan ingin mempertimbangkan implikasi. Sebagai contoh, di tanah (f) di mana diusulkan untuk melaksanakan pekerjaan rekonstruksi di mana penyewa bersedia untuk tinggal di tempat sementara pekerjaan sedang dilakukan sesuai dengan ketentuan dalam bagian 31A (1), pemilik kemudian akan dibebaskan dari membayar kompensasi dan mungkin ingin mempertimbangkan apakah mungkin bagi pekerjaan yang harus dilakukan dengan cara ini. Tuan tanah hak kepemilikan Akhirnya, di mana pemilik membutuhkan kepemilikan (apakah untuk menduduki dan digunakan sebagai tempat bisnis atau untuk ini dan tujuan lainnya), harus ada sebelum kepemilikan untuk jangka waktu minimal lima tahun (s.30 (2A)). Agar efektif, perhatikan di bawah bagian 25 dari Undang-undang harus menyatakan apakah pemilik bertentangan dengan suatu sewa baru dan jika demikian atas dasar apa atau, jika tidak menentang, untuk negara syarat-syarat penyewaan baru. Di mana penyewa membutuhkan sewa baru, aplikasi harus dibuat ke pengadilan sebelum tanggal kadaluwarsa diberikan dalam tuan tanah pemberitahuan. Waktu tidak dapat diperpanjang. Interim sewa perubahan Berdasarkan ketentuan Undang-Undang 1954, penyewa mendapatkan banyak manfaat dengan menunda penyelesaian dari sewa baru karena itu tidak dihitung sejak pada penyelesaian akhir 60 Faktor penentu nilai yang sewa sebelumnya (meskipun ada peningkatan sewa pasar selama waktu yang akan tercermin dalam tetap sewa). Bagian 24A ditambahkan ke UU 1954 oleh 1969 Undang-undang untuk memungkinkan tuan tanah, dengan pemberitahuan, untuk mengklaim sewa sementara. Efek dari ini adalah untuk memberikan kesempatan untuk sewa direvisi dari awal pemberitahuan, mengurangi manfaat bagi penyewa. Di bawah Orde tahun 2003, salah satu pihak mungkin berlaku tetapi harus melakukannya sebelum akhir yang sewa kelanjutan. Sewa sementara sekarang akan menjadi hutang sejak tanggal awal yang bisa telah ditetapkan baik dalam pemilik atau penyewa yang pemberitahuan untuk suatu sewa baru untuk memulai. Sewa sementara akan tetap pada saat yang sama jumlah sebagai uang sewa yang harus dibayar di bawah sewa baru dengan ketentuan bahwa baik pihak dapat mengajukan permohonan sewa yang berbeda untuk sementara diperbaiki dalam

tiga kasus: perubahan yang signifikan di pasar; perubahan dalam istilah membiarkan mana sewa interim harus mencerminkan persyaratan dari sebelumnya membiarkan; kombinasi dari keadaan di atas. Sewa interim didasarkan pada sewa dari tahun ke tahun dengan memperhatikan ada sewa, yang cenderung menghasilkan sewa bawah nilai pasar dengan mungkin 10-20 per persen untuk jangka waktu sewa, tergantung pada keputusan yang diambil oleh pengadilan. Namun, sewa sementara sehingga ditentukan apakah dibayar atau tidak penyewa akhirnya hasil dengan sewa baru, sehingga penyewa mengambil risiko beberapa di tinggal tanpa mengetahui tingkat sewa yang harus diperbaiki. Para pihak bernegosiasi untuk sewa baru di mana mereka berdua ingin melanjutkan atau mana alasan tuan tanah untuk mengakhiri tidak ditegakkan oleh pengadilan. Ketentuan penyewaan baru Tiga bagian dari Undang-Undang berkaitan dengan syarat dan kondisi sewa baru. Pasal 33 (sebagaimana diubah oleh Orde 2003) menyediakan untuk durasi maksimum 15 tahun dan pengadilan diberdayakan untuk memasukkan ketentuan untuk meninjau sebelumnya. Namun, sementara keterbatasan ini mengikat pengadilan, kesepakatan parsial oleh para pihak untuk jangka panjang dapat dimasukkan ke dalam perintah pengadilan harus mereka menyetujuinya. Bagian 34 menetapkan 'mengabaikan' dalam kaitannya dengan sewa pasar yang harus diperbaiki, sedangkan bagian 35 berkaitan dengan hal lain dari penyewaan. Dimana kemudian muncul ke pengadilan yang dalam membuat perintah untuk penghentian dari sewa saat ini tanpa perintah untuk hibah dari penyewaan baru atau di menolak perintah untuk hibah dari penyewaan baru yang perintah itu diperoleh dengan keliru atau penyembunyian fakta material, pengadilan dapat memerintahkan pembayaran kompensasi oleh tuan tanah. Dasar kompensasi adalah untuk akan muncul penjumlahan seperti kompensasi yang cukup untuk kerusakan atau kerugian berkelanjutan oleh penyewa sebagai hasil dari pesanan atau penolakan kurang kompensasi hukum sebelumnya dibayarkan pada terminasi. Faktor-faktor penentu nilai 61 Rujukan ke pengadilan Salah satu pihak dapat meminta bantuan kepada pengadilan jika kesepakatan tidak dapat dicapai, tetapi Penting untuk dicatat bahwa di mana para pihak telah mencapai kesepakatan parsial mereka dapat meminta pengadilan untuk menyelesaikan kesepakatan dengan penguasa pada beredar hanya item, menggabungkan item yang sebelumnya disepakati dalam perintah pengadilan untuk suatu sewa baru. Rujukan kepada pihak ketiga Law Society dan Royal Institution Chartered Surveyors (RICS) telah mengatur skema untuk menyelesaikan hal mana klaim untuk sewa baru dilawan. Ini disebut oleh PACT akronim (Arbitrase Profesional di Pengadilan Syarat). Di mana persetujuan pihak, pengadilan akan tetap klaim sementara pihak membuat aplikasi bersama untuk menggunakan skema. Skema ini menyediakan untuk pengangkatan seorang surveyor atau pengacara untuk bertindak baik sebagai arbiter atau ahli independen sebagai

pihak memutuskan. Hal ini diklaim menjadi lebih fleksibel dan lebih cepat dari prosedur pengadilan. Orang yang ditunjuk dapat mempertimbangkan jumlah sewa baru, sementara sewa, durasi dan persyaratan lain dari sewa. Hasilnya adalah mengikat pada kedua belah pihak. Kompensasi untuk perbaikan penyewa Dimana penyewaan tidak melanjutkan, setiap perbaikan yang dilakukan oleh penyewa berdasarkan prosedur yang ditetapkan oleh Undang-Undang 1927 akan menarik kompensasi. Untuk menjadi memenuhi syarat, persetujuan pemilik untuk pekerjaan, atau, gagal itu, keputusan pengadilan, harus telah diperoleh sebelum pekerjaan itu dimulai. Di mana penyewa dilakukan perbaikan, kompensasi tentang pemutusan dari penyewaan akan didasarkan pada nilai-nilai dan biaya saat ini pada saat klaim. Kompensasi adalah lebih rendah dari penambahan bersih untuk nilai properti sebagai keseluruhan atau, jika lebih rendah, biaya wajar melaksanakan perbaikan pada terminasi dari penyewaan dikurangi biaya perbaikan. Ini akan dihargai bahwa penyewa tidak mungkin untuk menerima kompensasi apapun di mana situs ini adalah untuk dibersihkan dan pembangunan kembali, pertimbangan yang dapat memandu pemilik ketika memutuskan pada tahap awal apakah akan memilih untuk menawarkan untuk menyediakan perbaikan yang diusulkan oleh penyewa. PERUMAHAN Tenancies Properti residensial memiliki sejarah panjang gangguan hukum dengan kontrak hubungan antara para pihak. Sampai 1989, sebagian besar Tenancies dikenakan beberapa bentuk dan tingkat kontrol sewa. Bagian lain dari undang-undang diarahkan menuju memberikan keamanan untuk penyewa dan hak-hak suksesi kepada anggota tertentu keluarga. 62 Faktor penentu nilai Banyak tuan tanah dihadapkan dengan pengeluaran yang signifikan pada perbaikan dan pemeliharaan sementara tidak menerima pendapatan sewa yang memadai untuk menutupi biaya.Sebagai hasilnya, tempat tinggal sebagian besar dijual setelah mereka menjadi kosong. Kekurangan serius akomodasi sewaan pribadi yang dibawa oleh ini intervensi berkurang sampai batas tertentu dengan pemberian publik dewan perumahan antara dua perang dunia dan untuk beberapa saat sesudahnya.Akomodasi adalah sebuah standar yang lebih baik daripada kebanyakan akomodasi disewakan dalam sektor swasta, khususnya dalam hal ini disediakan kamar mandi, sanitasi dalam ruangan dan taman. Para daftar tunggu yang panjang, bagaimanapun, dan tidak semua orang memenuhi syarat untuk penerimaan pada daftar. Tidak ada insentif bagi investor swasta untuk memberikan unit dan dengan kontraksi bangunan rumah dewan dan selanjutnya 'Hak untuk membeli' ketentuan, total saham menurun. Upaya untuk membuat akomodasi lainnya tersedia di sektor swasta dengan menguntungkan pemilik dengan 'sewa adil' didefinisikan untuk mengecualikan kelangkaan sebagian besar tidak berhasil. Situasi akhirnya diakui dengan berlakunya Undang-Undang Perumahan 1988, yang disediakan untuk pemilik untuk mengisi dan mempertahankan sewa pasar di menghormati Tenancies diberikan setelah 14 Januari 1989.

Beberapa Tenancies sudah ada pada tahun 1989 terus sebagai tindakan Tenancies sewa, mana sewa terbatas pada 'sewa yang adil'. Dengan berlalunya waktu, kebanyakan Tenancies sekarang meyakinkan Tenancies, di mana pemilik dapat biaya sewa pasar dan kepemilikan harus memulihkan penyewa gagal untuk membayar sewa selama lebih dari dua bulan. Bentuk shorthold penyewaan meyakinkan memungkinkan pemilik untuk mendapatkan kepemilikan pada berakhirnya jangka waktu tertentu. Dimana tidak ada pemberitahuan disajikan akan berakhir pada akhir jangka waktu tertentu, penyewaan akan terus secara periodik. Biaya pelayanan Para pemilik dan penyewa Act 1985 mendefinisikan service charge sebagai jumlah yang dibayarkan oleh penyewa tempat tinggal sebagai bagian dari atau di samping untuk menyewa dan yang dibayarkan, langsung atau tidak langsung, untuk layanan, pemeliharaan perbaikan, atau asuransi atau tuan tanah biaya manajemen dan seluruh atau bagian dari yang bervariasi atau mungkin bervariasi sesuai dengan biaya yang relevan. Perbaikan tidak termasuk dalam definisi kecuali jika secara tegas dimaksud dalam ketentuan biaya layanan sewa. Beberapa perbaikan, dari Tentu saja, yang paling melekat dalam perbaikan. Dari 1 Oktober 2007 setiap permintaan service charge harus mencakup ringkasan hak dan kewajiban penyewa dalam bentuk yang ditetapkan oleh peraturan. Tuduhan secara hukum tidak dibayarkan kecuali permintaan sesuai dengan ketentuan; bunga biaya atau hukuman lain untuk non-pembayaran tidak dapat dipaksakan di mana peraturan belum diikuti. Layanan pembayaran biaya yang diperlukan yang akan diselenggarakan pada kepercayaan dengan mengesampingkan ketentuan lain yang terkandung di sewa. Layanan dibayarkan ke lokal biaya otoritas, New Town Corporation atau Badan Pengembangan Pedesaan Wales tidak terpengaruh oleh ketentuan-ketentuan, kecuali sewa untuk jangka waktu 21 tahun atau lebih. Faktor-faktor penentu nilai 63 Deposit skema perlindungan Kebanyakan pemilik apartemen meminta deposit dari penyewa terhadap setiap kerusakan atau sewa beredar pada akhir penyewaan. Beberapa penyewa mengalami kesulitan dalam memperoleh pengembalian dana pada terminasi. Sejak 6 April 2007 tuan tanah atau mereka dikenakan agen memiliki tanggung jawab untuk melindungi setiap deposito yang dibayarkan oleh penyewa sebagai kondisi dari penyewaan. Setoran harus ditransfer ke salah satu dari tiga kelompok yang berwenang untuk menjalankan skema. Satu kelompok menjalankan skema kustodian, sementara yang lain berbasis asuransi. Tidak ada biaya untuk penyewa. Skema ini berlaku untuk semua Tenancies shorthold terjamin. Para tuan tanah yang tepat untuk kembali kepemilikan pada akhir penyewaan akan hilang kecuali jika deposit telah dilindungi. Seorang pemilik atau agen gagal untuk mematuhi mungkin harus membayar penyewa sampai tiga kali jumlah deposit.

Semua tiga skema menawarkan bantuan penyewa dalam menyelesaikan sengketa dalam bernegosiasi berapa banyak deposit harus dikembalikan. Investasi di tempat tinggal untuk membiarkan Pembelian tempat tinggal untuk membiarkan sekarang mapan sebagai daerah investasi. Pendanaan adalah bunga hipotek tersedia dan dikenakan biaya terhadap pendapatan sebagai pengeluaran bisnis, tetapi hanya apabila hipotek tidak termasuk unsur pembayaran kembali modal. Dimana lettings adalah untuk penyewa dalam penerimaan manfaat perumahan, tingkat sewa akan tunduk pada pemeriksaan oleh petugas dari Pelayanan Sewa. Sewa tidak dikenakan PPN. Peralatan gas harus diperiksa secara teratur dan sertifikat pemeriksaan diperoleh. Jika pemilik memutuskan untuk membuang properti biasanya akan lebih bijaksana untuk mendapatkan kepemilikan sebelum ditempatkan di pasar sehingga untuk menghindari komplikasi kemungkinan untuk menunda penyelesaian. KERANGKA PERENCANAAN Izin perencanaan diperlukan untuk perkembangan apapun kecuali secara khusus dikecualikan oleh undang-undang. Pembangunan didefinisikan sebagai: melaksanakan operasi bangunan, teknik, pertambangan atau lainnya di, pada, atas atau di bawah tanah atau pembuatan setiap perubahan material dalam penggunaan bangunan atau lahan lainnya. Bagian 22 Kota dan Negara Perencanaan Undang-Undang 1971 Untuk tujuan ini, menggunakan dikelompokkan ke dalam kelas sebagaimana ditetapkan di Kota dan Negara Perencanaan (Kelas Pemakaian) 1987 dan amandemen Orde berikutnya. Kelas-kelas yang diringkas dalam Tabel 5.1. 64 Faktor penentu nilai Tabel 5.1 kelas Gunakan untuk tujuan perencanaan Sebuah bagian: jalan ritel yang tinggi dan outlet layanan A1 Toko Toko, pergudangan ritel, penata rambut, perjalanan dan tiket agen, kantor pos, hewan peliharaan toko, bar sandwich, ruang pamer, pengurus A2 Keuangan dan profesional jasa Bank, building societies, perkebunan dan kerja lembaga, profesional dan jasa keuangan dan kantor taruhan A3 Restoran dan Restoran kafe, snack bar, kafe - penjualan makanan dan minuman di tempat Minum A4 perusahaan rumah Publik, bar anggur dan minum lain perusahaan (tetapi tidak klub malam: lihat sui generis bawah) A5 makanan panas takeaways Penjualan makanan panas untuk konsumsi dari tempat Bagian B: kantor lainnya dan menggunakan industri B1 Kantor Bisnis, penelitian dan pengembangan, lampu cocok untuk daerah perumahan industri B2 Umum industri Umum industri B3-B7 Dibatalkan

B8 Penyimpanan atau distribusi Termasuk penyimpanan udara terbuka Bagian C: menggunakan perumahan C1 Hotel Hotel, rumah kos dan rumah tamu di mana tidak ada elemen penting dari perawatan termasuk C2 rumah Perawatan Di Rumah lembaga, rumah sakit, panti jompo, asrama sekolah, perguruan tinggi perumahan dan pusat pelatihan C2A perumahan Termasuk lembaga Aman digunakan sebagai penjara, pelanggar muda lembaga, pusat penahanan, pelatihan aman pusat, rumah sakit aman, digunakan sebagai militer barak, dll Rumah Tinggal Keluarga C3 rumah atau rumah yang ditempati hingga enam warga hidup bersama sebagai satu rumah tangga, termasuk rumah tangga di mana perawatan disediakan untuk penduduk Bagian D: non-perumahan menggunakan D1 non-perumahan lembaga Klinik, pusat kesehatan, crches, hari pembibitan dan pusat, sekolah, galeri seni, museum, perpustakaan, aula, tempat ibadah, non-perumahan pendidikan dan pusat pelatihan Majelis D2 dan rekreasi Bioskop, musik dan ruang konser, bingo dan tari ruang, mandi berenang, skating rinks, gedung olah raga atau arena olahraga Faktor-faktor penentu nilai 65 Pembangunan berlangsung dimana perubahan penggunaan material, termasuk perubahan penggunaan dari satu kelas digunakan untuk yang lain. Perubahan digunakan dalam kelas digunakan tidak bukan merupakan pembangunan. Perubahan penggunaan berikut dikecualikan dari definisi pembangunan: Penggunaan bangunan atau tanah dalam curtilage sebuah rumah tinggal untuk setiap insidentil untuk tujuan pendudukan. Penggunaan setiap lahan untuk kehutanan atau pertanian bersama dengan bangunan di lahan. Gunakan tanah atau bangunan untuk tujuan yang ditentukan dalam perintah yang dibuat oleh Sekretaris Negara. Ada ketentuan rinci untuk membuat aplikasi untuk perencanaan izin. Dimana aplikasi untuk izin perencanaan adalah ditolak atau diberikan tunduk pada kondisi, atau di mana otoritas perencanaan gagal untuk mencapai keputusan dalam tertentu waktu, pemohon dapat mengajukan banding. Banding dapat didengar pada umum setempat penyelidikan, namun para pihak dapat setuju untuk melanjutkan dengan cara representasi tertulis. Ada ketentuan khusus yang berkaitan dengan iklan dan situs karavan. Tambahan kekuatan yang ada dalam kaitannya dengan Kawasan Konservasi, bangunan arsitektur khusus atau bersejarah bunga (gedung terdaftar), Taman Nasional, Situs Ilmiah Khusus Bunga (SSSIs), monumen terjadwal dan bidang arkeologi penting. Pertanyaan Perencanaan harus selalu dibuat sebelum formulasi penilaian suatu karena informasi yang diperoleh mungkin memiliki efek yang mendasar pada nilai. Ada peraturan rinci untuk memungkinkan penegakan perencanaan pengendalian

dan setiap perkembangan pelanggaran, tidak sah kondisi perencanaan izin atau menggunakan untuk tujuan yang tidak sah dapat menyebabkan pelayanan pemberitahuan penegakan hukum. Tabel 5.1 terus Bagian E: menggunakan aneka Sui generis Miscellaneous Teater, rumah dalam membayar beberapa pekerjaan, hostel (tanpa signifikan unsur perawatan), scrap yard, mengisi bensin stasiun dan unit menjual atau menampilkan kendaraan bermotor, klub gudang eceran, klub malam, launderettes, hiburan pusat, kasino, pajak kantor.

Pembangunan berlangsung dimana perubahan penggunaan material, termasuk perubahan penggunaan dari satu kelas digunakan untuk yang lain. Perubahandigunakan dalam kelas digunakan tidak bukan merupakan pembangunan. Perubahan penggunaan berikut dikecualikan dari definisi pembangunan: Penggunaan bangunan atau tanah dalam curtilage sebuah rumah tinggal untuk setiap insidentil untuk tujuan pendudukan. Penggunaan setiap lahan untuk kehutanan atau pertanian bersama denganbangunan di lahan. Gunakan tanah atau bangunan untuk tujuan yang ditentukan dalam perintah yang dibuat oleh Sekretaris Negara. Ada ketentuan rinci untuk membuat aplikasi untuk perencanaan izin. Dimana aplikasi untuk izin perencanaan adalah ditolak atau diberikan tunduk pada kondisi, atau di mana otoritas perencanaan gagal untuk mencapai keputusan dalamtertentu waktu, pemohon dapat mengajukan banding. Banding dapat didengar pada umum setempat penyelidikan, namun para pihak dapat setuju untuk melanjutkan dengan cararepresentasi tertulis. Ada ketentuan khusus yang berkaitan dengan iklan dan situs karavan. tambahan kekuatan yang ada dalam kaitannya dengan Kawasan Konservasi, bangunanarsitektur khusus atau bersejarah bunga (gedung terdaftar), Taman Nasional, Situs Ilmiah Khusus Bunga (SSSIs), monumen terjadwal dan bidang arkeologi penting. Pertanyaan Perencanaan harus selalu dibuat sebelum formulasi penilaian suatu karena informasi yang diperoleh mungkin memiliki efek yang mendasar pada nilai. Ada peraturan rinci untuk memungkinkan penegakan perencanaan pengendalian dan setiap perkembangan pelanggaran, tidak sah kondisi perencanaan izin atau menggunakan untuk tujuan yang tidak sah dapat menyebabkan pelayananpemberitahuan penegakan hukum.

6 Metode komparatif harus dibayar untuk fitur ini. Mereka adalah independen satu sama lain tetapi pada saat yang sama waktu rumit terjalin; interpretasi sering sangat sulit, melibatkan aspek penilaian dan pengalaman. ASPEK NILAI Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai dapat dibagi menjadi hukum, ekonomi, fisik dan bangunanFaktor spesifik. Masalah hukum dan ekonomi dibahas dalam Bab 5. Yang tersisa dianggap di bawah ini. Faktor fisik Faktor fisik yang berkaitan dengan sifat dan tingkat dari properti dan perusahaan spasial konteks. Setiap bangunan ada dalam ruang dan dengan demikian akan memiliki dampak pada lingkungan di mana ia ditempatkan dan dengan dampak yang mengelilingi itu. Lokasi Lokasi sangat penting. Properti yang tepat di lokasi yang tepat akan perintah selalu bernilai tinggi. Komuter bawah tanah dan rumah di dekat garis-utama stasiun memberikan contoh perumahan, sementara distribusi gudang dekat persimpangan jalan raya utama dan susun adalah contoh komersial. Namun, lokasi tidak selalu mendikte bahwa pusat adalah yang paling berharga untuk penggunaan tertentu. Sebagai contoh, koleksi tanaman sayuran dan kemasan dalam kedalaman negara mungkin menjadi tempat yang paling nyaman untuk seperti bangunan, meskipun yang menjadi jauh dari jalan tol. Tapi itu harus menggunakan berhenti untuk beberapa Alasannya, kemungkinan untuk membuktikan jauh lebih sulit untuk menemukan penyewa pengganti. Setiap perubahan penggunaan mungkin akan menimbulkan masalah. Hal ini tidak mungkin bahwa unit bisa dianjurkan sebagai investasi yang cocok. Sifat penggunaan akan mempengaruhi pilihan lokasi. Distributor nilai tinggi peralatan elektronik portabel mungkin lebih menyukai anonimitas yang aman dari bertanda unit di bagian belakang sebuah kawasan industri berkarakter, sedangkan firma hukum terkemuka bersikeras memiliki kehadiran yang sangat terlihat di lokasi prestise. Topografi Ini menyangkut letak tanah, bentuk fisik dari permukaan tanah. Sebuah situs Tingkat biasanya akan lebih disukai. Sebuah situs tebing memiliki kesulitan tersendiri dalam hal konstruksi, drainase dan aksesibilitas, termasuk kebutuhan orang cacat. Levelling sebuah situs dapat menjadi bisnis yang mahal, terutama jika mempertahankan batas dinding, dan spesialis solusi teknik sipil diperlukan. Pemeliharaan yang sedang berlangsung mungkin akan lebih mahal. 68 Metode komparatif Aksesibilitas Ini mencerminkan kenyamanan dari situs dalam kaitannya dengan jalan yang ada, kereta api, laut

dan udara infrastruktur. Tetapi juga ada hubungannya dengan titik fisik atau titik akses ke situs itu sendiri. Mengingat tren di antara banyak jalan raya otoritas lokal departemen untuk bersikeras memisahkan mobil dan berat barang akses kendaraan untuk pergudangan, sebuah situs dengan hanya satu titik akses mungkin di posisi yang kurang menguntungkan dan dengan demikian kurang berharga dari sebuah situs dengan dua. Setiap fisik kendala pada lebar atau tinggi itu akses, seperti jembatan, saluran listrik overhead atau dekat dengan persimpangan jalan, semua mungkin memiliki dampak merugikan terhadap nilai. Geologi Geologi berbeda dari topografi dalam yang dianggap fisik make-up dari tanah. Geologi alam dapat mendukung situs dengan kapasitas beban yang baik untuk berbagai penggunaan. Namun, kesalahan garis, lempung dan pasir dapat menghambat pembangunan, membutuhkan lebih mahal desain pondasi untuk mengatasi diferensial pemukiman dan kondisi tanah yang buruk. Alam saja tidak bisa disalahkan. Situs bisa diisi atau dibuat, dalam beberapa kasus dengan materi yang terkontaminasi membuat mereka jauh kurang menarik untuk pengembangan dan mahal untuk memperbaiki. Fitur bawah tanah seperti pipa, kabel, gorong-gorong, terowongan dan kerja tambang, seperti shaft dan galeri, juga dapat membuat kesulitan teknis untuk pengembangan dan selanjutnya penggunaan lahan untuk merugikan nilainya. Aspek Hal ini berkaitan dengan posisi properti dalam ruang. Jadi sebuah gedung di sebuah lubang dapat dikatakan memiliki aspek terlindung, menciptakan kelebihan tertentu atas mengatakan sebuah pesisir terkena aspek mana properti harus menderita efek dari angin kencang, pasang tinggi, banjir dan garam-air tanpa henti korosi barang besi dan baja pemasangan. Hal ini dapat diukur secara finansial dalam hal peningkatan biaya perbaikan, pemeliharaan dan asuransi, tetapi juga dalam hal yang tidak berwujud seperti kenyamanan dan kenyamanan dalam penggunaan. Properti faktor tertentu Properti faktor tertentu menyangkut sifat dan tingkat bangunan dan umum kesesuaian untuk digunakan, termasuk konstruksi dan pemeliharaan, kondisi usia,, tata letak dan spesifikasi. Konstruksi Hal ini dapat memiliki efek baik positif dan negatif pada nilai. Mana tahan lama dan waktu diuji bahan yang digunakan dalam cara-cara konvensional, sebuah bangunan yang solid baik cocok untuk nya tujuan hasil. Tapi di mana teknologi baru yang digunakan dan diperlukan Metode komparatif 69 keterampilan yang dibutuhkan untuk fabrikasi mereka masih pada tahap percobaan, itu mungkin bahwa masalah masa depan sedang dibangun ke dalam properti. Bahan seperti alumina tinggi semen, asbes, laut dikeruk agregat dan papan woodwool digunakan struktural semua kolektif disebut 'merusak' dalam arti yang berbahaya atau merugikan. Keberadaan bahan-bahan tersebut dalam membangun akan cenderung memiliki merugikan berdampak pada nilainya. Umur Usia dari sebuah properti terjalin erat dengan konstruksi di bahwa penilai tidak dapat membandingkan sebuah rumah bertingkat Victoria dengan rumah semi-terpisah baru modern

spesifikasi. Nilai dari masing-masing rumah akan mencerminkan usia properti dalam hal itu, bersama dengan usia, datang kebutuhan yang lebih besar untuk perbaikan dan pemeliharaan, biasanya lebih mahal untuk sebuah properti yang lebih besar dari proporsi Victoria daripada untuk merek properti baru di mana diharapkan tidak ada pemeliharaan akan dibutuhkan untuk setidaknya beberapa tahun pertama. Demikian juga 'grade A' merek kantor baru dengan AC, tersembunyi pencahayaan dan informasi dan teknologi komunikasi (TIK) kompatibilitas akan lebih disukai untuk pemugaran tahun 1960-an dengan pencahayaan kotak, pusat pemanas radiator dan trunking perimeter di mana untuk mencari kabel komputer. Perbedaan ini tidak sepenuhnya karena usia properti saja, tetapi usia memadukan dengan penampilan, spesifikasi dan tata letak properti di nya berdampak pada nilai. Kondisi Hal ini akan mempengaruhi nilai dalam bahwa dirasakan biaya perbaikan yang diperlukan dan perbaikan akan tercermin dalam upaya setiap pembeli akan membuat untuk mendapatkan properti dan memasukkannya ke dalam kondisi yang cocok, cocok untuk tujuan yang diusulkan. Perkiraan tersebut biaya akan dipotong dari tawaran, yang juga akan mencerminkan penyisihan untuk penundaan dan kesulitan melaksanakan pekerjaan yang diperlukan. Para penilai harus latihan ekstrim perawatan dalam upaya untuk membandingkan harga jual sebuah toko semiditinggalkan dengan baru-baru ini diperbaharui satu. Ada kebutuhan untuk mempertimbangkan kondisi properti dalam hal kondisi fisik, keadaan dekoratif perbaikan, dan kesesuaian dan keamanan koneksi layanan. Susunan Tata letak properti adalah penting. Panjang dan tipis tidak mungkin untuk menjadi efisien penggunaan ruang kecuali untuk produsen tali. Untuk kegunaan lainnya, bujur sangkar atau persegi panjang mewakili pelat lantai paling ekonomis dari yang untuk beroperasi.Dalam bahwa ruang ada sedikit nilai dalam apa yang dapat disebut 'ruang mati'. Khas dari 1960-an adalah ruang kantor yang bersifat seluler dengan koridor panjang dan lebar, luas pendaratan dan tangga; gedung perkantoran tua tidak membuat penggunaan yang efisien seperti ruang sebagai rekan-rekan baru dibangun mereka. Penjajah kantor hari ini memerlukan open ruang yang dapat dipartisi untuk memenuhi kebutuhan khusus mereka sendiri. 70 Metode komparatif The 'kotor untuk rasio luas lahan bersih' merupakan ukuran efisiensi. Sebuah bangunan khas tahun 1960-an dari 1000 m2 kotor mungkin kehilangan sampai 35 persen dari total wilayah untuk koridor dan lainnya beredar ruang untuk titik di mana daerah (useable) bersih meluas ke hanya 650 m2. Sebaliknya, sebuah bangunan modern di daerah kotor serupa tapi tanpa boros koridor, foyer, dan tangga pendaratan mungkin kehilangan hanya 15 persen dari jumlah bruto ke net rasio, perbedaan dari sekitar 200 m2 atau seperlima dari luas kotor total. Modern bangunan sehingga memiliki sebanyak 850 m2 bersih yang mendasari nilai bangunan. Spesifikasi Ini merupakan faktor yang semakin penting dalam penilaian, tidak hanya di kantor dan ritel tetapi juga di sektor industri dan pergudangan. Hal ini dapat didefinisikan sebagai rinci

deskripsi konstruksi, yang berkaitan dengan bahan yang digunakan dan mereka kesesuaian untuk penggunaan yang dimaksudkan. Sebagai contoh, sebuah perusahaan pengiriman paket memiliki dasar kebutuhan untuk gudang. Sebuah pondok dengan halaman muncul mungkin cukup.Tapi bagaimana pekerjaan operasi mereka dan apa kendaraan yang mereka gunakan? Jika paket dikumpulkan, dibawa ke gedung, disortir dan kemudian diarahkan, bangunan akan memiliki beberapa persyaratan tertentu. Ini akan membutuhkan fasilitas cross-dock, yaitu lantai persegi panjang rencana dengan banyak pintu di kedua dari sisi terpanjang. Paket tiba pada satu sisi gedung, diurutkan di tengah dan dikirim keluar di sisi lain. Dalam operasi besar mungkin ada persyaratan untuk pintu 15-20 sepanjang terpanjang frontages. Jika perusahaan beroperasi kendaraan diartikulasikan besar, tingkat lantai gudang perlu pada ketinggian yang sama dengan tempat tidur beban trailer, memungkinkan garpu lift dan troli dijalankan dari gedung langsung ke trailer. Mengingat variabilitas dalam ketinggian tempat tidur beban kendaraan barang berat, dermaga mekanik Leveller dan listrik atau tinggi pneumatik landai logam disesuaikan akan diperlukan. Dok pemuatan tirai udara mungkin diperlukan untuk mempertahankan suhu kerja yang wajar dalam gedung. Untuk mengakses seperti dermaga teknis canggih, sebuah halaman muncul berdampingan atau "Celemek" dari spesifikasi tinggi diperlukan. Artikulasi kendaraan memerlukan besar jumlah ruang untuk manuver dalam rangka untuk membalikkan. Para balik kemudi tajam roda dan menyamping menyeret sobekan ban Trailer jauh di permukaan sehingga aspal jarang permukaan yang cocok. Jauh lebih tahan lama adalah serat dan baja diperkuat kekuatan beton halaman melayang dan beralur. Sebagai contoh ini menggambarkan, para penilai membutuhkan lebih dari sekedar pengetahuan lewat berbagai persyaratan pengguna akhir. PENYEWA SELEKSI Tenant mix Campuran penyewa memberikan tantangan menarik bagi seorang manajer properti sebagai, dari parade kecil untuk pusat perbelanjaan regional, campuran penyewa adalah penting. Metode komparatif 71 Mode pakaian pengecer tidak akan ingin pintu samping toko-toko ikan dan chip untuk alasan yang jelas bau dan sampah. Namun, dua perhiasan atau dua atau lebih pengecer sepatu sering ingin menjadi tetangga karena mereka menciptakan perbandingan belanja dan saling melengkapi, menggambar kerumunan yang lebih besar daripada satu toko tersebut saja. Sifat dari penyewa dan seberapa baik mereka bekerja bersama adalah sangat penting faktor untuk penyewa individu dan untuk pusat. Penyewa jangkar Penyewa jangkar memainkan peran penting dalam keberhasilan daerah ritel baru.Kenyataan bahwa pengecer yang terkenal telah berkomitmen untuk ruang akan mendorong pedagang lain untuk mengambil ruang. Fosse Park di pinggiran kota Leicester, tak jauh dari persimpangan 19 dari M1, adalah sebuah taman luar kota ritel di mana Marks & Spencer menyediakan tarik utama untuk pembeli. Hal ini kemudian memberikan katalis untuk menarik dan mempertahankan penyewa ritel lainnya yang perdagangan serta akibat dari kehadiran penyewa jangkar itu. Kadang-kadang namanya saja yang memberikan penyewa jangkar statusnya; pada kesempatan lain itu adalah

semata-mata ukuran pekerjaan mereka. Shires Shopping Centre di Leicester pusat kota telah yang Debenhams department store sebagai penyewa jangkar bertingkat, sementara lainnya penjajah memiliki unit tunggal pada satu atau dua lantai. Pentingnya individu penyewa untuk skema secara keseluruhan tidak dapat diremehkan.

ANALISIS TRANSAKSI Diktum ini 'seperti yang Anda menganalisis nilai, nilai sebagai Anda menganalisis'.Dengan kata lain, penilaian sebagai suatu proses harus mampu digunakan sebagai alat analisis serta alat penilaian. Perbandingan, maka, tidak hanya nilai-nilai, tetapi juga merendahkan. Unit komparatif Sewa dapat dinyatakan dalam pound (sterling) per meter persegi per tahun.Pembelian harga dapat dinyatakan dalam pound (sterling) per meter persegi nilai modal. Penjualan investasi dapat dianalisis untuk mencerminkan kembali pada harga yang dibayarkan untuk memberikan persentase hasil. Berikut adalah tiga unit yang berbeda dari perbandingan. Setiap Tujuan dalam hal itu mencerminkan semua faktor yang mempengaruhi nilai. PASAR BUKTI Seperti valuasi dapat didefinisikan sebagai estimasi harga, maka bahwa pasar terbaik bukti bahwa transaksi yang sebenarnya. Para penilai akan sangat tertarik dalam penjualan yang sebenarnya, lettings dan transaksi investasi. Karena pasar tidak terpusat dan pasar terbuka seperti pasar saham, informasi tidak selalu mudah tersedia di satu tempat. Tapi itu adalah bagian penting dari aktivitas suatu penilai untuk menemukan infor Simak informasi pada transaksi relevan dan untuk menganalisis komponen mereka. 72 Metode komparatif Ada berbagai sumber untuk data tersebut. Agen 'pemasaran papan dengan SOLD menyelinap di antara mereka saat ini dan memberikan rincian kontak.Properti ini tekan, lokal dan nasional, akan melaporkan dan bahkan mungkin fitur kesepakatan baru. Spesialis jurnal seperti Lembaran Perkebunan dan Minggu Properti mencakup rincian penjualan, lettings dan transaksi investasi. Lelang rumah seperti Allsops adalah sumber yang sangat berguna, sebagai pra-lelang katalog umumnya menyediakan cukup banyak informasi. Internet menyediakan banyak database penilaian, dengan berbagai tingkat keandalan. Versi elektronik dari jurnal profesional memberikan dicari pasar fasilitas untuk mencari dan melacak transaksi properti. Lebih pasar informasi umum tentang tren dan hasil sewa dapat ditemukan di situs organisasi seperti Databank Investasi Properti (IPD) dan, dalam kasus properti hunian, dari bangunan utama masyarakat. Ada langganan layanan untuk riset dan informasi pasar. Pendekatan analitis diadopsi oleh penilai akan bervariasi menurut jenisnya properti dalam pertimbangan. Pendekatan untuk properti residensial sering lebih banyak fungsi dari pengetahuan pasar lokal dan pengalaman, sedangkan komersial properti membutuhkan penyelidikan rinci disebut sebelumnya. APLIKASI UNTUK SEKTOR PASAR Perumahan

Dikutip sebagai contoh klasik dari penerapan metode penilaian yang sebanding, properti residensial biasanya sektor di mana ada banyak bukti transaksi yang di atasnya untuk jatuh kembali. 'Dijual' papan adalah indikator yang baik aktivitas pasar dan berlangganan ke Tanah Registry akan memungkinkan penilai untuk memperoleh data pembelian harga rumah yang dapat diandalkan.Namun, ilmu penilaian menyatu dengan preferensi tidak berwujud dan sentimen. Baik rumah penilai tahu pasar lokal mereka dengan baik. Mereka akan tahu mana perkebunan, bahkan jalan-jalan, memiliki reputasi yang baik dan karena itu banyak dicari. Mereka akan tahu apa fitur properti pasar akan mempertahankan. Sebagai contoh, dalam sebuah wilayah tertentu yang tiga kamar tidur rumah diperpanjang untuk membuat empat kamar tidur akan melihat peningkatan dalam sedangkan nilai sebuah rumah dengan empat kamar tidur untuk membuat lima diperpanjang mungkin memiliki lebih sedikit dari peningkatan nilai dalam persentase. Hal ini penting untuk kembali merasa intuitif untuk perumahan dengan nilai-nilai yang tepat analisis bukti sebanding tersedia sebagai berikut ditunjukkan dalam contoh. Contoh 6.1 Mengikuti instruksi untuk Jalan nilai 30 Lihat nomor Vale, Anda telah membuat sebuah pemeriksaan rumah dan lingkungan dan kantor diekstrak catatan menunjukkan terakhir penjualan. Semua rumah yang modern dan terpisah; nomor 30 berisi tiga kamar tidur, dua kamar resepsi dan memiliki garasi ganda. Jadwal Metode komparatif 73 transaksi memisahkan angka ganjil dan bahkan sebagai inspeksi menegaskan bahwa bahkan rumah-rumah bernomor menikmati pemandangan lembah yang tak terputus jalan bernama setelah. Bernomor ganjil properti kembali ke jalan paralel sama rumah. Catatan kantor direproduksi pada Tabel 6.1. Ketika membandingkan dua tiga kamar tidur, dua resepsi, properti garasi tunggal (Nomor 11 dan 14), tampak bahwa salah satu sisi jalan perintah 10 000 atau beberapa persen 5,5 per lebih dari yang lain. Nomor 30 memiliki tiga kamar tidur, dua kamar resepsi dan sebuah garasi ganda. Jadi yang terbaik sebanding dalam hal fitur adalah nomor 17, tetapi merupakan tidak membantu sebanding karena tidak di sisi jalan yang sama. Nomor 18 adalah serupa tetapi untuk garasi tunggal. Ini akan berguna jika penilai bisa mengisolasi kontribusi ruang garasi tambahan akan menambah harga, namun permutasi dari bukti tidak membuat ini mudah. Bilangan 14 dan 18 yang serupa tetapi untuk sebuah kamar tidur ekstra dan perbedaan dalam Harga adalah 30 000, menunjukkan bahwa kamar tidur tambahan menambahkan 30 000 untuk nilai. Diterapkan ke nomor 26, 196 000 dicapai harus dalam meningkatkan teori untuk 226 000, menunjukkan bahwa nilai angka 30 adalah serupa 226 000. Nomor 17, di seberang jalan, telah terjual untuk 214 000, minimum pengaturan Harga untuk nomor 30. Namun, jika kenaikan untuk dilihat diidentifikasi di atas adalah berkelanjutan, maka 214 000 dicapai untuk nomor 17 ditambah kenaikan 5,5 per persen adalah 225 770. Hal ini berfungsi untuk mengkonfirmasi nilai dalam urutan 226 000. Contoh di atas tentu saja benar-benar dibikin. Pada kenyataannya, setiap penilai akan harus membuat penyesuaian lebih lanjut untuk usia (dari properti dan setiap comparables),

kondisi, negara dan luasnya kebun dan sebagainya. Tetapi contoh yang tidak melayani untuk menggambarkan sejumlah poin penting. Para penilai harus selalu berusaha untuk bergantung pada lebih dari satu bukti.Dalam contoh ini, penilai yang digunakan dan diadaptasi nomor 26 dan 17 sebagai comparables. Bukti untuk semua properti menjadi sumber yang berguna. Para penilai akan lakukan dengan baik maka untuk merekam dalam database semua transaksi bersama dengan pengamatan bahwa mereka mendukung unit perbandingan yang menyarankan 30 000 per kamar tidur dan, menggunakan nomor sekarang bernilai 30, premi 6.000 untuk tambahan garasi ruang (nomor membandingkan 30 dan 18). Tanggal harus disertakan dengan 74 Metode komparatif Tabel 6.1 Kantor catatan penjualan terakhir setelah penyortiran Vale Lihat Jalan Jumlah Rumah Jumlah Garasi: Pembelian tunggal jumlah penerimaan atau harga tempat tidur ganda () kamar 11 3 2 S 180 000 17 3 2 D 214 000 14 3 2 S 190 000 26 3 2 D 196 000 18 4 2 S 220 000 32 4 2 D 250 000 bukti untuk memungkinkan penilai untuk mempertimbangkan tren dari waktu ke waktu, untuk memastikan apakah nilai-nilai yang naik atau jatuh dan sampai sejauh mana. Kantor Istilah ini mencakup berbagai ketentuan. Kantor bersatu dalam cara pengukuran area internal bersih (BIN). Namun, mereka sangat bervariasi di alam, membentang dari kantor provinsi kecil di atas toko lokal untuk tengara ikonik bertingkat piala bangunan. Kualitas akomodasi kantor akan menjadi perhatian kunci penilai. Kantor sering diberi peringkat berdasarkan kelas dan akan mencerminkan status mereka sebagai baru dibangun, yang modern (Baru dibangun), diperbaharui atau tua. Mereka mungkin menempati pusat bisnis utama kabupaten lokasi, tepi lebih sekunder lokasi kota di luar kota kantor situs, atau terletak di taman bisnis. Masing-masing akan memiliki spesifikasi internal sendiri dan penilai akan tahu apa yang diharapkan untuk setiap kelas kantor dalam hal fasilitas dan spesifikasi. Lantai dasar dan lantai yang lebih rendah akan diharapkan untuk perintah nilai yang lebih tinggi dari lantai atas. Namun, ketentuan murah penumpang dan lift barang berkurang diferensial ini, sejauh mana ia melakukannya memerlukan analisis membiarkan bukti. Sebuah kantor dengan alokasi parkir mobil sendiri akan menunjukkan lebih tinggi nilai sewa. Sangat mungkin bahwa perbedaan sewa juga akan ada untuk hal-hal seperti AC sebagai lawan pemanas sentral, menaikkan lantai akses sebagai lawan untuk trunking perimeter, dan pencahayaan silau rendah pas siram sebagai lawan ditangguhkan atau pencahayaan neon tabung kotak. Sementara harga mapan per meter persegi adalah sebanding diterima untuk kantor, detail di balik itu akan mencerminkan pengetahuan mendalam tentang spesifikasi pasar dan persyaratan penjajah. Eceran Tujuan dari unit ritel adalah untuk memungkinkan pedagang ruang dan lingkungan di

yang menjual barang. Semakin, di salah satu ujung pasar ini akan menjadi keluar-oftown gudang atau unit factory outlet. Karena bangunan ini biasanya jauh dari mendirikan pusat kota dan di dalam bangunan lebih dekat menyerupai industri gudang, sewa dan nilai-nilai modal dinyatakan dalam pound per square meteran BIN mencerminkan keseluruhan unit. Di jalan tinggi atau dalam belanja pusat atau kantor polisi, situasinya sangat berbeda. Berikut pengecer tertarik untuk mengamankan posisi dengan 'langkah kaki' yang baik, yaitu tinggi ukuran arus pejalan kaki dan, kaca bagian depan toko yang baik menonjol dalam yang untuk menampilkan barang-barang mereka dan dengan demikian menarik pelanggan ke toko. Hal ini terutama sehingga dengan pakaian, sepatu, perhiasan dan sejenisnya. Bagian depan toko itu penting, seperti area penjualan langsung di belakang itu, yang mana proporsi tinggi perdagangan dilakukan. Pembelian cepat item terletak di sini, sementara barang-barang spesialis atau besar yang memerlukan lebih banyak waktu dan berpikir untuk membeli yang diturunkan ke bagian belakang toko atau bahkan ke atas lantai. Realitas teori ini dapat dikonfirmasikan di toko-toko pakaian: pelanggan Metode komparatif 75 ruang ganti dan toilet akan tidak mungkin terletak di turnover tinggi daerah di depan toko, tetapi biasanya akan lebih baik di kedalaman toko, atau di bagian belakang, atau di lantai yang berbeda. Selama bertahun-tahun, profesi telah mengembangkan sebuah pendekatan di mana ruang ritel dibagi menjadi zona imajiner untuk tujuan menganalisis penyewaan dicapai. Para Contoh berikut menunjukkan suatu pendekatan terhadap penilaian bangunan eceran. Contoh 6.2 Gambar 6.1 menunjukkan toko A dan B dan dimensi mereka. Toko A telah membiarkan baru-baru ini di sewa tahun 110 per 000. Tabel 6.2 menunjukkan NIAS dari dua toko harus persis sama, tetapi sebagai salah satu bagian depan memiliki suatu yang 25 persen kurang dari yang lain, tidak mungkin bahwa kedua toko memiliki nilai sewa yang sama. Hal ini penting untuk menemukan sikap penyewa untuk disposisi ruang. Apakah penyewa suka untuk memiliki luas lantai yang sama tetapi bagian depan yang lebih besar? Satu pendekatan adalah untuk zona area ritel mencerminkan nilai relatif ruang sesuai dengan dimana dia berada dalam unit. Bentuk analisis ini disebut zonasi. 76 Metode komparatif Tabel 6.2 Realisasi area lantai Toko A B Toko Dimensi Dimensi m2 Luas Wilayah m2 12 12 12 9 144 108 9 12 108 12 12 144 Jumlah 252 Jumlah 252 Gambar 6.1 Layout toko A dan B ZONA C ZONA B Sebuah ZONE 24m Layanan akses 12m 12m 9m 12m

12m 9m TOKO Sebuah TOKO B ZONE D atau sisa TINGGI STRET DEPAN UMUR Zonasi Zonasi merupakan sarana pengukuran analitis yang memperhitungkan konfigurasi ruang dan hukum yang semakin berkurang, memungkinkan sewa untuk diungkapkan dalam hal Zona A (Itza). Prinsip zonasi dikembangkan ketika unit toko yang khas adalah 20 kaki lebar dan 60 kaki secara mendalam. Itu biasa untuk membagi kedalaman menjadi tiga zona kedalaman yang sama, meskipun praktek bervariasi di beberapa bagian negara. Setelah pindah ke pengukuran metrik pada tahun 1996, penilai paling sekarang menggunakan zona kedalaman 6 m, sedangkan Badan Kantor Penilaian menggunakan zona kedalaman 6,1 m, setara lebih akurat dari 20 ft Biasanya tiga zona dan sisanya, atau empat zona dan sisanya, akan digunakan, penilai biasanya menghormati konvensi pasar yang berlaku lokal. Jadi Selama analisis penilai dan nilai-nilai dengan cara yang sama, pilihan tidak membuat signifikan perbedaan. Tetapi jika, misalnya, sewa dikutip pada tiga zona 6,0 m dan sisanya tetapi diterapkan untuk empat zona 6,1 m dan sisanya, kesalahan akan mengakibatkan. Sebuah rajin penilai akan mengkonfirmasi unit sedang digunakan. Karena skala yang lebih besar dari pusat London ritel, tidak jarang untuk melihat kedalaman zona yang lebih besar digunakan. Zona berdekatan dengan bagian depan toko yang disebut Zona A dan mewakili , ruang paling menarik, dan karena itu paling mahal ritel. Zona B adalah kemudian dinilai pada setengah nilai Zona A. Zona C adalah zona berikutnya, memiliki nilai setengah dari Zona B (dan karena itu satu-seperempat dari nilai Zona A). Setiap tambahan mendalam disebut sebagai sisanya dan dinilai pada setengah nilai Zona C (yakni seperdelapan dari nilai Zona A). Untuk tujuan analisis, nilai unit 'bagian belakang' melalui zona. Sebagai contoh, sebuah toko dengan nilai unit dari 1000/m2 di Zona A akan memiliki nilai 500/m2 di Zona B, 250/m2 di Zona C dan 125/m2 sisa. Atas lantai dan basement digunakan untuk ritel tujuan sering diambil di sebagian kecil dari Zona Sesosok. Untuk kembali ke Contoh 6.2, jadwal (Tabel 6.3) menetapkan informasi tersedia. Sebagaimana dinyatakan sebelumnya, dua toko berdampingan masing-masing memiliki jaringan internal area 252 m2. Analisis menggunakan tiga zona dan sisanya yang (pada 6,0 m untuk kemudahan Metode komparatif 77 Tabel 6.3 Analisis daerah dan nilai-nilai sewa Toko A B Toko Luas (m2) Luas (m2) Zona Aktual Itza Itza Aktual A 72 72 54 54 B 72 36 54 27

C 54 13,5 72 18 Sisanya 54 6,75 72 9 Total 252 128,25 252 108 Sewa setuju 110 000 857,70 Menunjukkan sewa 92 632 Secara keseluruhan rent/m2 436,51 367,59 perhitungan) menunjukkan bahwa setiap toko memiliki NIA yang sama, namun Toko A memiliki sebuah Itza 128,25 m2 daerah, sementara Toko B memiliki luas Itza hanya 108 m2. Ini harus menekankan bahwa daerah Itza bukan daerah pengukuran fisik tapi nyaman satu untuk tujuan tersebut. Komentar Mengacu ke toko A, sewa sama dengan jumlah keseluruhan 436.51/m2 , tetapi dalam hal Zona A sewa unit 857,70. Toko B dinilai berdasarkan keseluruhan daerah juga akan bernilai sewa 110 000. Menerapkan prinsip zonasi, yang nilai sewa akan 92 632, pengurangan yang cukup tetapi realistis mengingat sempit bagian depan dan efek yang dirasakan pada perdagangan. Dalam prakteknya, penilai akan ingin menganalisis beberapa transaksi sebelum mencapai kesimpulan perusahaan. Penyesuaian perlu dipertimbangkan di mana toko memiliki bagian depan kembali ke sebuah jalan yang berdampingan. Jalan yang bisa menjadi jalan perdagangan sibuk, akses ke tempat parkir melayani pusat perbelanjaan atau hanya layanan di jalan raya. Sangat mungkin bahwa pengecer menempati sudut situs memilih untuk mengambilnya karena menawarkan manfaat.Sebagai contoh, sepatu dan perhiasan pengecer mencari ruang tampilan jendela maksimum, sementara roti atau penjual ikan mungkin menemukan area tampilan ekstra yang tidak perlu atau bahkan kontraproduktif. Premi untuk kesempatan untuk memiliki ruang jendela lanjut memerlukan penilaian berdasarkan pada keadaan, tetapi lebih sulit untuk kembali dengan bukti transaksi lainnya. Alam zonasi Kedalaman zona adalah sewenang-wenang tetapi ada konsensus luas karena zonasi telah terbukti berguna sebagai cara membandingkan unit ritel selama periode yang cukup lama. Harus sebenarnya kedalaman toko di titik lokasi tertentu untuk kepentingan yang berbeda alokasi mendalam, ini seharusnya tidak menimbulkan masalah (meskipun informasi tidak akan membantu dalam upaya apapun untuk membangun berbagai Zona A nilai selama lebih dari satu pusat). Kritik terhadap zonasi Zonasi menyediakan cara untuk melihat ruang dalam upaya untuk memeriksa tertentu nilai sewa. Namun, ada beberapa kritik itu, yang utama yang tercantum di bawah ini. Ini adalah proses buatan. Komentar: ini adalah alat analisis perbandingan untuk penilai, bukan pengambilan keputusan yang alat untuk penghuni. Hal ini tidak relevan sebagai pengecer sendiri tidak menggunakan zonasi untuk sampai pada mereka sewa tawaran tapi lihatlah prospek menghasilkan keuntungan, yang mereka mampu

untuk memperkirakan cukup akurat berdasarkan pengalaman mereka dalam perdagangan lainnya lokasi. 78 Metode komparatif Komentar: para penilai tidak menilai unit untuk perdagangan tertentu atau penghuni, tetapi menilai sewa mencerminkan ukuran dan susunan ruang lantai dan lokasi unit dalam pusat. Kedalaman zona yang ditetapkan sewenang-wenang oleh penilai meskipun mungkin tidak ada transaksional bukti dalam bentuk bahwa untuk mendukung menyewa sebuah toko dari setiap tertentu mendalam. Hal ini dapat diatasi dengan mengadopsi apa yang dapat disebut 'alam zonasi '. Komentar: pendekatan ini hampir universal digunakan dan karena itu juga diuji. Penggunaannya tidak mencegah pembayar pajak atau penyewa dari produksi alternatif menganalisis dan menarik kesimpulan yang berkaitan dengan daerah perbelanjaan langsung. Akan lebih tepat untuk membandingkan hubungan bagian depan bersih mendalam dengan nilai sewa menggunakan analisis regresi, yang dapat digunakan untuk memproduksi sebuah 'garis best fit' berkaitan bagian depan untuk rasio kedalaman dan nilai sewa. Komentar: penggunaan pendekatan statistik untuk operasi tergantung pada ketersediaan data tambahan yang tidak selalu tersedia. Industri Mengumpulkan bukti untuk penilaian properti industri adalah serupa dengan bentuk investasi lainnya. Seperti dengan kantor-kantor, prinsipnya adalah salah satu dari membandingkan seperti dengan seperti, dan properti industri, dan harga sewa per meter persegi tetap kunci unit perbandingan. Namun, kekayaan industri telah berubah dari hari-hari ketika 'industri' berarti 'pabrik'. Ada berbagai macam kekayaan industri, dan perawatan karena itu diperlukan dalam memperoleh dan menafsirkan bukti. Contoh berikut membandingkan empat unit di perkebunan yang sama. Contoh 6.3 Sebuah kawasan industri baru dikembangkan telah menemukan permintaan siap.Informasi tersedia pada empat unit, masing-masing frame baja portal dengan cladding baja dan dengan serupa internal yang daerah kotor. Istilah sewa standar menawarkan sewa 15 tahun dengan lima tahun ke atas hanya menyewa ulasan pada hal memperbaiki dan menjamin penuh. Para pengembang siap untuk menjual unit apapun untuk menunjukkan kembalinya 8 persen. Informasi pada unit yang tersedia dan sewa yang ditetapkan dalam Tabel 6.4. Metode komparatif 79 Tabel 6.4 industri Unit yang tersedia: sewa dan harga Unit Luas (m2) Meminta sewa / Meminta sewa / Harga untuk Catatan Unit () m2 () hasil 8% () Sebuah 465 22000 47,31 275.000 B 465 23500 293750 50,38 Unit B mencakup C 480 22 500 46,88 281 250 biaya overhead D 480 22 500 46,88 281 250 gantry crane Komentar Ada beberapa kemajuan dalam pemasaran seperti yang tercatat dalam Tabel 6.5.Unit A telah

telah membiarkan di 21 000 per tahun (melawan sewa meminta 22 000). Unit B tetap tersedia. Menerima bahwa sewa diferensial dalam 1500 per tahun antara unit A dan B adalah cerminan dari nilai sewa gantry crane yang disediakan dalam Satuan B sewa mungkin dicapai untuk yang kedua harus disesuaikan dengan 22 500. Agaknya para pengembang melakukan beberapa riset pasar sebelum memutuskan untuk menyediakan crane di Unit B, kecuali penyewa sekarang dapat ditemukan yang membutuhkan crane dan siap untuk membayar sewa tambahan, keputusan untuk memasukkannya pada secara spekulatif mungkin ternyata tidak telah sangat bijaksana. Unit C dan D adalah serupa dalam segala hal tetapi memiliki hasil yang berbeda.Lebih informasi lengkap berkaitan dengan Unit D mana para pengembang mengamankan membiarkan sebelum menjual freehold ke investor. Fakta bahwa penyewa telah menandatangani sewa memungkinkan investor untuk menilai kualitas perjanjian dan bernegosiasi untuk mencapai hasil yang sasarannya. Hal ini diketahui bahwa pengembang berharap untuk menunjukkan hasil pada setiap penjualan dari 8 persen, tetapi investor telah merundingkan pembelian aa sedikit lebih rendah harga untuk menunjukkan hasil 8,25 persen. Penerimaan dari penawaran yang oleh para pengembang menunjukkan bahwa prospek penjualan sebagai lawan membiarkan merupakan daya tarik membantu arus kas dan mengurangi pinjaman pada tahap itu. Investor akan telah terkait sikapnya bernegosiasi untuk apa yang tampaknya dapat dicapai dan ke penilaian kualitas perjanjian penyewa. Berkenaan dengan Unit C, pembeli sedang mencari sebuah bangunan yang cocok untuk sesuai kebutuhan mereka untuk penggunaan bisnis. Hubungan antara industri dan ruang kantor Ada ekspektasi pasar umum tentang ruang kantor. Dalam beberapa pasar, ada adalah harapan bahwa kekayaan industri harus memiliki approximately10 persen ruang kantor. Dimana ruang kantor secara signifikan lebih, bukti pasar akan dicari. Perawatan khusus diperlukan dalam analisis dan aplikasi bukti transaksi karena praktek pengukuran standar. Royal Institution Chartered Surveyors Kode Praktek Mengukur menetapkan bahwa kekayaan industri diukur berdasarkan daerah kotor internal untuk termasuk ruang kantor di mana itu bisa dianggap sebagai tambahan untuk industri 80 Metode komparatif Tabel 6.5 Hasil dari negosiasi Unit Luas (m2) Sewa dicapai () Rent/m2 () Harga Jual () Sebuah 45,16 465 21000 B 465 C 480-270000 D 480 21250 44,27 257.500 digunakan. Tapi, di mana ruang kantor terletak di sebuah gedung perkantoran mandiri dan digunakan dalam kaitannya dengan tempat industri tetapi mampu menggunakan terpisah, dasar yang tepat akan mengukur kantor berdasarkan wilayah jaringan internal. Para hubungan antara ruang kantor dan penggunaan industri akan membutuhkan bukti permintaan yang cukup untuk mempengaruhi pasar baik cara. Pertimbangan serupa berlaku untuk ekstraksi bukti hasil dari transaksi terakhir. Lain properti

Properti komersial biasanya dikategorikan ke kantor, ritel dan industri sektor, meskipun mencakup berbagai properti yang lebih tidak biasa seperti hotel, SPBU bensin (dengan atau tanpa fasilitas mengungkapkan belanja), perawatan dan rumah jompo dan rumah-rumah masyarakat. Meskipun jenis properti khusus biasanya akan dihargai dengan mengacu pada metode keuntungan, setiap transaksi terakhir jenis seperti properti akan diselidiki dalam pencarian bukti pendukung. Misalnya, penilaian sebuah panti jompo akan membuat referensi ke pendapatan fee potensial berdasarkan kapasitas dan tingkat hunian. Laing & Buisson yang Panduan untuk Industri Kesehatan menyediakan laporan mingguan biaya di setiap terdaftar rumah di Inggris oleh daerah. Panduan yang sama menunjukkan tingkat ketentuan secara county. Harus ditekankan bahwa penilaian properti khusus biasanya dilakukan oleh penilai spesialis yang akan memperhatikan pendapatan, biaya dan keuntungan tetapi juga akan mencari perbandingan dengan transaksi lain yang mereka memiliki pengetahuan dan yang dapat memungkinkan perbandingan dibuat atas dasar harga atau sewa per tempat tidur. Jadi, bahkan di alam penilaian cukup spesialis, sebanding telah mendukung peran untuk bermain. PENILAIAN OTOMATIS Telah ada gerakan yang kuat terhadap merampingkan proses penilaian untuk tujuan pemberian pinjaman dilindungi oleh muatan atau hipotek pada peminjam rumah. Dalam keadaan tertentu lender mungkin menerima: sebuah 'drive oleh inspeksi' dan penilaian; sebuah penilaian kode pos; proses penilaian otomatis, disesuaikan untuk membatasi risiko; model bergantung pada comparables direkam diambil dari berbagai sumber dan membatasi jumlah yang dipinjam. Dengan diperkenalkannya bertahap Paket Informasi Home (HIPS) jalan lain untuk metode ini cenderung meningkat. Metode komparatif 81 Kantor Badan Penilaian telah menyelidiki pengelompokan jenis properti untuk tujuan penilaian, memilih properti representatif dan terkait properti lainnya di daerah langsung untuk itu. Ada perlindungan dalam bahwa setiap pembayar pajak dewan dapat tantangan band di mana harta mereka ditempatkan. Misa penilaian dari tipe yang diuraikan di atas akan tumbuh, tetapi bergantung pada batas tertentu atas pinjaman untuk elemen nilai. Setiap penyesuaian skala besar ke bawah di pasar akan membuktikan waktu pengujian untuk perkembangan ini. RINGKASAN Metode sebanding melibatkan penggunaan analitis bukti pasar dan aplikasi untuk properti yang dinilai. Properti heterogen dan dengan demikian penilai harus memperhitungkan perbedaan antara properti subjek yang akan dihargai dan transaksional tersedia bukti. Perbandingan memerlukan penggunaan unit perbandingan yang ada terutama tiga: langsung perbandingan nilai-nilai modal (seperti di perumahan pasar); perbandingan nilai-nilai satuan (baik modal atau nilai unit sewaan, terutama yang terakhir), dan hasil pasar. Dalam kasus ruang ritel, zonasi menyediakan alat yang sangat berharga perbandingan.

 Para penilai membutuhkan pemahaman yang baik tentang faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, yang dapat dikelompokkan sebagai faktor fisik (geografis dan properti-faktor tertentu), faktor-faktor hukum (kepemilikan dan istilah sewa) dan faktor ekonomi (penawaran dan permintaan, waktu, risiko dan return). Para penilai perlu kemampuan analisis yang diperlukan untuk membenarkan penyesuaian diterapkan untuk bukti sebanding. Metode sebanding yang paling cocok untuk jenis properti yang ada kekayaan bukti pasar. Data ini dibandingkan harus ditangkap dan direkam untuk menyediakan database untuk digunakan penilaian dalam jangka pendek tapi juga untuk analisis kecenderungan pasar jangka panjang. Sebagai metode sebanding adalah pasar-berbasis, penilai perlu mengetahui pasar dengan baik, menjaga up to date dengan kebutuhan penghuni, dan harus membedakan antara pemilik-pendudukan dan pasar investasi.

7 Proses penilaian Ketika menilai properti investasi sewa biarkan pada istilah modern dan pada penuh sewa pasar baru-baru ini setuju, ada pasar bukti langsung dari hasil semua risiko (Meskipun tidak memiliki indikasi dari pengembalian diantisipasi benar, menerima awal yang rendah hasil dalam harapan bahwa masa depan akan meningkat sewa memastikan pengembalian yang lebih tinggi). Dimana sewa yang dibayar bersejarah dan tidak bertepatan dengan sewa saat ini nilai, pendekatan menarik kritik lebih lanjut. Dua blok dari pendapatan dinilai secara terpisah; sewa untuk sisa istilah ini bernilai hasil di bawah pasar bukti atas dasar bahwa itu adalah lebih aman. Penilaian dari sebalik elemen akan mengambil nilai sewa penuh ke account dari waktu ketika pertama menjadi hutang, tapi dibatasi untuk level pada saat ini. Sewa yang Nilai ini kemudian diperlakukan sebagai penghasilan yang akan diterima tanpa batas. Ini distorsi kinerja yang diharapkan lagi diimbangi dengan menggunakan semua hasil-risiko, yang berada di bawah hasil saat ini tersedia pada jenis investasi lain, untuk mengantisipasi reguler dan substansial, tetapi unquantified, pertumbuhan. Mungkin ditanya mengapa seperti itu tampaknya tidak tepat hasil digunakan. Para respon bahwa bukti dari hasil yang diperoleh terutama dari transaksi yang melibatkan rak-menyewa properti, dan hasilnya ditemukan langsung dari hubungan antara sewa bersih dan harga jual. Tapi masing-masing properti adalah unik, bahkan di mana dangkal tampaknya sama sebagai satu di situs sebelah atau di depan jalan. Akibatnya, transaksi yang dipilih sebagai sebanding dan relevan tidak akan identik dan penyesuaian intuitif akan diperlukan untuk mencerminkan aktual atau dirasakan perbedaan. Variasi untuk diperhitungkan dalam penyesuaian apapun adalah ketentuan sewa termasuk tanggung jawab memperbaiki dan mengasuransikan, meninjau pola sewa, usia dan umum kondisi properti, kesesuaian lokasi, kerusakan khusus atribut dari bangunan atau situs, dan kualitas perjanjian penyewa. Rack-menyewa dan kepentingan sebalik dianggap dalam tradisional pendekatan penilaian. Kepentingan sebalik mencakup setiap pengaturan di mana ada perbedaan antara sewa saat ini dan nilai sewa saat ini. Dalam kebanyakan kasus, sewa saat ini kurang dari nilai sewa karena tinjauan terjadi sekitar waktu lalu dan yang lain bukan karena belum. Ada beberapa kasus di mana sewa saat ini melebihi nilai pasar dan lain-lain mana sewa adalah tetap untuk jangka panjang di depan, yang keduanya surat perintah lebih lanjut investigasi dan variasi dalam pendekatan penilaian untuk mencerminkan apa yang dapat dilihat sebagai faktor pembatas pada nilai. Kepentingannya yang disewakan menimbulkan masalah penilaian tertentu dan ditangani dengan

kemudian dalam bagian terpisah. RACK-menyewa Freehold INVESTASI Rak-menyewa properti investasi menyajikan kasus yang paling sederhana. Dimana sewa adalah sebesar nilai pasar penuh dan properti kepemilikan freehold biarkan pada sewa istilah modern, terutama dengan ulasan sewa reguler di tidak lebih dari, katakanlah, interval lima tahunan, prosedur melibatkan memanfaatkan sewa-lamanya di 84 Proses penilaian suatu hasil yang sesuai yang berasal dari pengamatan pasar dan analisis. Di lain kata-kata, hak untuk menerima aliran pendapatan pada tingkat saat ini selamanya dikapitalisasi menggunakan semua risiko hasil yang berasal langsung dari terakhir, pasar yang relevan, transaksi. Profil sewa diasumsikan digambarkan pada Gambar 7.1. Contoh 7.1 Nilai bangunan kantor modern freehold ditempati oleh kantor regional dari perusahaan asuransi di mana properti itu biarkan satu bulan lalu untuk jangka waktu 25 tahun dengan lima-tahunan review sewa (FRI) penuh memperbaiki dan menjamin pada menyewa sebesar 000 per tahun 120. Transaksi terakhir di lokasi yang langsung menunjukkan bahwa investor bersedia untuk menerima semua hasil-risiko dari 6 persen. Bersih rak-sewa per tahun 120 000 Tahun pembelian di lamanya @ 6% 16,67 Modal nilai 2 000 000 Komentar Ini adalah kasus yang paling sederhana. Sewa adalah satu terbaru dan kemungkinan untuk mewakili arus nilai sewa kecuali premi awal telah dibayar. Sewa dibayar akan diasumsikan piutang-lamanya. Penyewa adalah status tidak diragukan dan manajemen harus langsung. Reguler lima tahunan memberikan ulasan kesempatan untuk rebase sewa ke tingkat pasar maka. Rincian dikumpulkan oleh penilai mencakup beberapa informasi mengenai hasil pasar dicapai dalam penjualan terbaru lainnya, menunjukkan bahwa semua resiko hasil 6 persen akan diperoleh pada penjualan di pasar terbuka. Setelah melakukan penyelidikan menyeluruh, para penilai akan memiliki tingkat kepercayaan yang tinggi dalam penilaian.Mengingat informasi yang sama, penilai lain akan kemungkinan untuk mencapai kesimpulan serupa. Keterbatasan dari penilaian adalah bahwa menghasilkan adalah semua-risiko hasil dengan implisit harapan bahwa selama masa pakai baterai investasi akan menunjukkan kembali dalam lebih dari 6 persen. Diharapkan bahwa nilai sewa akan lebih besar pada saat itu dari tinjauan berikutnya dalam waktu lima tahun dan juga ulasan berikutnya.Seorang investor Proses penilaian 85 Gambar 7.1 Profil Penilaian rak-menyewa properti Waktu Kendali persewaan

nilai tidak akan membeli properti itu sewa telah diperbaiki pada tingkat saat ini selamanya atau setidaknya tidak akan memikirkan membayar harga saat ini untuk itu. Para investasi diharapkan menunjukkan kinerja yang lebih baik, tetapi penilaian tidak menghitung itu. Awal biaya dan pengeluaran tahunan Akan terlihat bahwa tidak ada potongan telah dibuat untuk biaya pembelian atau untuk biaya-biaya berulang. Tanggapan langsung adalah bahwa comparables digunakan untuk mendapatkan yang sesuai hasil dianalisis dengan cara yang sama, yaitu, biaya awal dan manajemen periodik biaya diabaikan. Meskipun hal ini mungkin begitu, itu adalah kasus yang investor membeli atas dasar hasil yang digunakan akan menemukan bahwa investasi telah underperformed. Transaksi awal akan melibatkan biaya hukum, materai pajak tanah (SDLT) dan penilaian biaya (bersama-sama dengan PPN di mana yang berlaku). Biaya tidak didasarkan pada skala tetap tetapi akan dipengaruhi oleh waktu yang dibutuhkan dan kompleksitas kasus ini. Sebuah angka rata-rata adalah antara 5,75 handal dan 6,0 persen dari harga pembelian. Sebagian besar biaya dicatat oleh SDLT, saat ini dibebankan pada 4 persen pada pertimbangan jumlah dimana harga pembelian melebihi 500 000. Setelah diperoleh, kebanyakan investor akan mengharapkan untuk mempekerjakan agen untuk mengelola properti, khususnya untuk mengumpulkan uang sewa, menjamin kinerja perjanjian untuk memelihara dan memperbaiki, periksa bahwa premi asuransi yang dibayar up to date dan yang bangunan tertutup untuk jumlah yang memadai dan untuk semua risiko yang diperlukan, menegosiasikan sewa review (dengan mengorbankan kemungkinan mengambil pertanyaan untuk arbitrase), memantau kinerja keuangan dan nasihat tentang strategi investasi. Mengambil satu tahun dengan lain, biaya manajemen tahunan rata-rata dalam contoh ini diambil menjadi 5 persen dari sewa yang dikumpulkan. Ini informasi lebih lanjut tercermin dalam contoh berikut. Contoh 7.2 Menggunakan informasi dalam Contoh 7.1 menghitung laba bersih pada investasi ketika biaya awal dan biaya tahunan diperhitungkan. Bersih rak-sewa per tahun 120 000 Dikurangi manajemen @ 5% 6 000 114 000 Tahun pembelian di lamanya @ 6% 16,67 1 900 000 Dikurangi biaya pembelian @ 6% 107 547 Modal nilai 1 792 453 86 Proses penilaian Komentar

Efek dikurangi biaya manajemen ini tentu saja penilaian yang lebih rendah. Memiliki Investor membayar 2 000 000, nilai yang ditunjukkan pada Contoh 7.1, kembali akan sedikit di bawah 5,75 persen per. Satu-off biaya pembelian cenderung melebihi 100 000: dengan mempertimbangkan kedua set biaya, penilaian menunjukkan bahwa Angka asli sekitar 10 persen lebih besar dari angka sekarang dihitung. Hasilnya cukup berbeda untuk menunjukkan bahwa biaya tersebut harus tercermin. Ada tidak ada penipuan, namun tidak ada transparansi baik. Dimana biaya diketahui atau dapat ditaksir dengan kepastian yang memadai, maka disarankan untuk membuat kesimpulan sebelum menganalisis untuk menemukan hasil. Harus ditekankan bahwa biaya harus tercermin dalam cara ini hanya di mana bukti sebanding telah membedah dan dianalisis membuat yang serupa tunjangan. Sementara menganalisis dan menilai secara kotor (yaitu mengabaikan tahunan biaya manajemen dan biaya akuisisi) adalah umum dan menyederhanakan perhitungan, hasilnya memberikan account yang tidak lengkap dari setiap transaksi. Catatan: dalam contoh-contoh penilaian yang mengikuti penyesuaian untuk biaya akuisisi dan manajemen akan dihilangkan. Setiap contoh dimaksudkan untuk menunjukkan titik tertentu yang akan lebih jelas tanpa gangguan dari informasi, yang, kendati penting, tidak secara langsung relevan dengan prinsip-prinsip penilaian. Freehold sebalik INVESTASI Contoh sebelumnya adalah dari sewa tempat sewa yang dibayar di pasar penuh nilai. Banyak penilaian investasi mencerminkan sewa tempat sewa saat ini kurang dari nilai sewa penuh karena kajian terakhir terjadi satu tahun atau lebih yang lalu. Investor mengantisipasi peningkatan di review berikutnya atau pada akhir masa sewa jika tidak ada review intervensi. Nilai sewa saat ini harus diperkirakan menggunakan bantuan apa pun yang dapat diperoleh dari informasi tentang lettings terbaru sifat yang mirip. Hal ini ditekankan bahwa tidak ada usaha dibuat untuk memperkirakan kemungkinan masa sewa. Ada tiga pengobatan yang diakui jenis penilaian: jangka dan pengembalian; lapisan (atau hardcore); dan hasil setara. Syarat dan reversi (pemisahan vertikal) Perlakuan awal investasi sebalik adalah istilah dan pengembalian Model. Hasil ini berasal dari analisis transaksi pasar, lebih disukai dari rak-menyewa investasi. Hasil yang merupakan dasar untuk penilaian dari sebalik sewa, yang dalam sewa paling modern akan membentuk bagian utama dari ibukota nilai. Hasil istilah disesuaikan ke bawah, biasanya dengan 0,5 atau 1,0 persen, ke mencerminkan baik komitmen kontraktual penyewa untuk pembayaran saat ini dan rendah tingkat risiko yang terkait dengan itu. Ini adalah konvensi daripada aturan dan dalam penilaian dari penilai. Hal ini tidak didukung oleh bukti pasar, karena ada ada cara untuk mengisolasi bagian dari nilai modal. Ada beberapa kekhawatiran bahwa, dalam Proses penilaian 87 membuat penyesuaian, penilai jarang sepenuhnya menyadari dampaknya pada keseluruhan kembali. Pemisahan aliran pendapatan untuk tujuan penilaian ini diilustrasikan pada Gambar 7.2. Walaupun mungkin tampak reaksi alami untuk mengurangi hasil dimana resiko kurang,

tidak ada bukti bahwa pasar mengadopsi pendekatan semacam itu. Tingkat risiko disebabkan oleh properti dan tidak bagian dari itu. Pendekatan ini juga menentang mengklaim bahwa itu cermin pasar, karena tidak ada bukti bahwa pasar beroperasi di cara ini. Di mana pasar telah menunjukkan preferensi untuk hasil tertentu, penilai harus mencerminkan hati-hati sebelum mengabaikan preferensi itu dan membuat penyesuaian ke salah satu bagian dari aliran pendapatan, meskipun secara umum perbedaan dalam nilai modal tidak signifikan. Sebuah contoh akan menunjukkan proses. Contoh 7.3 Sebuah properti freehold toko saat ini biarkan pada Jum sewa dengan lima tahun sewa ulasan pada sewa tahun 89 000 per tahun dengan tiga lari ke review berikutnya. Nilai sewa saat ini adalah 100 000 per tahun; bukti pasar menunjukkan menghasilkan dari 5,5 persen. Sewa jangka per tahun, bersih 89 000 Tahun pembelian 3 tahun @ 5% 2,7232 242 365 Pengembalian ke rak-sewa, bersih 100 000 Tahun pembelian di perpetuity@5.5 18,1818% Hadir nilai 1 dari 3 years@5.5% 0,8516 15,4836 1 548 364 Modal nilai 1 790 728 Komentar Para penilai memutuskan untuk mencerminkan kepastian dan risiko rendah yang diberikan oleh sewa bawah nilai pasar dalam pilihan hasil 5 persen untuk tiga tahun ke depan. Sebuah 88 Proses penilaian Gambar 7.2 Istilah dan reversi (pemisahan vertikal) profil Waktu Saat ini sewa Kendali persewaan nilai sewa baru akan dinegosiasikan dalam waktu tiga tahun. Angka untuk nilai sewa berdasarkan nilai sekarang, itu adalah sewa di mana toko bisa membiarkan pada saat ini waktu jika tidak tunduk pada sewa saat ini. Harapan bahwa nilai sewa akan terus meningkat tercermin dalam hasil semua risiko rendah yang digunakan. Namun, para pihak telah dilakukan tidak lebih dari setuju untuk negosiasi ulang berkala selang waktu tertentu, dan sementara itu diharapkan bahwa ketika sewanya dinegosiasi ulang dalam waktu tiga tahun akan berada di angka yang lebih tinggi daripada yang digunakan di sebalik bagian dari penilaian di atas, tidak ada kualitas yang sama dari kepastian tentang peristiwa masa depan. Contoh 7.4 Bandingkan nilai modal dari properti yang dijelaskan dalam Contoh 7.3 dengan nilai properti yang sama menggunakan pasar yang diturunkan sama hasil untuk kedua bagian

penilaian. Sewa jangka per tahun, bersih 89 000 Tahun pembelian 3 years@5.5% 2,6979 240 113 Pengembalian ke rak-sewa, bersih 100 000 Tahun pembelian di perpetuity@5.5 18,1818% Hadir nilai 1 dari 3 years@5.5% 0,8516 15,4836 1 548 364 Modal nilai 1 788 477 Komentar Perbedaan antara dua nilai adalah sebagian kecil dari 1 persen. Menggunakan yang sama pasar hasil untuk kedua bagian dari penilaian mungkin dibenarkan mana yang modern istilah sewa membuat ketentuan untuk memperbarui sewa reguler, ia menetapkan properti sebagai investasi 5,5 per sen dan lebih disukai karena penilai yang tidak mampu untuk mendirikan dasar bagi hasil yang lebih rendah melampaui klaim bahwa refleksi keamanan yang lebih besar dijamin. Hal ini akan tampak berlebihan dimana penyewa adalah berdiri diragukan. Sebuah tata letak alternatif adalah untuk menghitung nilai properti seolah membiarkan di sewa pasar penuh, dan kemudian untuk mengurangi kekurangan saat ini di sewa untuk periode ke periode tinjauan berikutnya seperti yang ditunjukkan pada Contoh 7.5.Prosedur ini memiliki beberapa keuntungan. Ini menarik perhatian pada potensi investasi dengan menunjukkan nilai maksimum pasar ketika biarkan pada nilai sewa pasar penuh-lamanya. Ini memotong kekurangan untuk tiga tahun ke depan untuk menemukan nilai modal yang lebih rendah karena tingkat sewa saat ini. Ini harus sedikit lebih mudah untuk memvisualisasikan, mengarah ke jelas pendekatan untuk penilaian. Proses penilaian 89 Contoh 7.5 Nilai properti yang dijelaskan dalam Contoh 7.3 dengan pertama-tama memanfaatkan arus nilai sewa lamanya dan kemudian dikurangi kekurangan antara itu dan arus sewa untuk tiga tahun ke depan. Rack-nilai sewa 100 000 Tahun pembelian di perpetuity@5.5 18,1818% 1 818 180 Kurang kekurangan untuk selanjutnya 3 tahun ( 100 000 - 89 000) 11 000 Tahun pembelian 3 years@5.5% 2,6979 29 677 1 788 503 Komentar Selain sedikit perbedaan karena pembulatan, hasilnya adalah sama dengan yang di Contoh 7.4: format menunjukkan nilai modal berdasarkan sewa rak-dikurangi oleh sekitar 30 000 untuk memperhitungkan sewa dibayar lebih rendah selama tiga tahun ke depan. Layer (atau hardcore) model (pemisahan horisontal) Model vertikal yang telah dijelaskan sebelumnya mencerminkan cara di mana pendapatan

tersebut diantisipasi, dan mempertimbangkan perubahan untuk pendapatan yang lebih tinggi ketika itu terjadi. Variasi sekarang digambarkan mengadopsi posisi yang sewenang-wenang dimana arus (Inti) pendapatan diasumsikan untuk melanjutkan ke perpetuitas, meningkatkan (slice atas atau sewa marjinal) diperlakukan sebagai aliran yang terpisah-lamanya, tetapi dimulai pada beberapa waktu di masa depan. Akibatnya ada pemisahan horisontal buatan inti dan marjinal pendapatan (Gambar 7.3). Model ini awalnya dikembangkan pada tahun 1950 dan dijelaskan lebih rinci di waktu oleh White. Hal ini jelas bahwa itu dimaksudkan untuk menghadapi situasi pajak tertentu. Ia telah mengemukakan bahwa hal itu juga dapat digunakan ketika menilai sewa omset dan selama lebih-menyewa investasi. Model ini telah memperoleh status tertentu meskipun peringatan terhadap penggunaannya, terutama dalam bentuk singkat, oleh Trott dan lainlain. Sebagai 90 Proses penilaian Gambar 7.3 Lapisan hardcore (pemisahan horisontal) penilaian profil Waktu Inti sewa Marjinal sewa Saat ini sewa Kendali persewaan nilai dalam model panjang dan reversi, sewa saat ini dan nilai sewa yang digunakan: yaitu, tidak ada proyeksi untuk menunjukkan pertumbuhan sewa. Hasil dihitung berdasarkan hasil pasar. Contoh 7.6 Pertimbangkan sebuah blok kantor biarkan pada istilah Jum at 24 000 per tahun dengan pengembalian yang dalam waktu tiga tahun. Nilai sewa saat ini adalah 40 000. Untuk menemukan hasil yang akan diterapkan untuk menyewa marjinal Rack-sewa 40 000 Tahun pembelian @ 6% 16,6667 666 668 Saat sewa 24 000 Tahun purchase@5.5% 18,1818 436 363 Nilai sewa marjinal 230 305 100 adalah 6,95%, katakanlah 7% Hardcore atau penilaian lapisan Inti sewa 24 000 Tahun pembelian-lamanya @ 5,5% 18,1818 436 363 Marjinal sewa 16 000

Tahun pembelian-lamanya ditangguhkan 3 tahun @ 7% 11,6614 186 582 Total 622 946 Bandingkan dengan penilaian tradisional Saat sewa 24 000 Tahun pembelian 3 years@5.5% 2,6979 64 750 Reversi untuk 40 000 Tahun pembelian-lamanya ditangguhkan 3 tahun @ 6% 13,9937 559 748 624 498 Komentar Dikatakan bahwa metode lapisan banyak digunakan dalam praktek. Tampaknya suatu tidak perlu Pendekatan yang rumit yang tidak mudah berhubungan dengan bukti pasar.Penekanannya adalah pada pendapatan kontrak saat ini, yang dibawa ke perpetuitas. Para peningkatan diperlakukan sebagai kurang aman, dan dihargai dengan menggunakan hasil yang lebih tinggi dengan pendapatan ditangguhkan sampai sewa dapat ditingkatkan, dalam hal ini dalam waktu tiga tahun. (40 000-24 000) 230 305 Proses penilaian 91 Kelemahan dari pendekatan ini adalah bahwa seluruh peningkatan diantisipasi dinilai pada tingkat yang lumayan tinggi, meskipun angka sewa yang digunakan adalah arus satu dan di bawah nilai pasar penuh. Hal ini menyatakan bahwa pemisahan horisontal atau metode lapisan yang lebih sering digunakan, meskipun ini mensyaratkan sebuah divisi sewenang-wenang dan tidak nyata pendapatan dalam periode sebalik, sedangkan sewa akan dibayar jumlah yang terbagi tunggal. Dimana pendekatan konvensional akan digunakan, pilihan model tertentu mungkin harus dibuat atas dasar yang akan lebih mudah disampaikan kepada klien atau bahkan pengadilan atau arbiter. Keseimbangan akan tampak lebih mendukung suatu penggunaan hasil setara dengan mempertahankan hubungan langsung dengan informasi pasar, dan secara vertikal dibagi model, untuk memastikan retensi link dengan harapan perubahan sewa. Seperti telah terlihat, investasi yang melibatkan penilaian properti biarkan pada istilah sewa yang modern tidak mungkin untuk menghasilkan variasi yang signifikan dalam nilai modal. Over-menyewa properti Sebuah properti lebih dari-menyewa adalah salah satu tempat sewa saat ini secara signifikan lebih tinggi daripada nilai sewa saat ini. Situasi seperti ini adalah tidak umum, tetapi, saat ini, menimbulkan kekhawatiran penilaian yang relevan. Alasan akan bervariasi: mungkin penyewa parah disarankan saat mengambil sewa, di sisi lain, sewa setuju mungkin telah menjadi adil satu ketika sewa dimasukkan ke dalam namun kini di atas nilai sewa saat ini seperti di daerah yang, untuk alasan apa pun, kurang populer daripada sebelumnya.

Ada banyak kemungkinan alasan mengapa hal ini harus begitu: misalnya, baru jalan melewati deretan toko, pengenaan di jalanan pembatasan parkir, atau ketersediaan tempat unggul terdekat di sewa kompetitif semua bisa alasan mengapa nilai sewa telah turun. Profil dari properti selama-menyewa ditunjukkan pada Gambar 7.4. Efeknya adalah bahwa pendapatan kurang aman daripada yang biasanya terjadi. Ada kemungkinan bahwa kerusakan tersebut akan terus berlanjut atau bahwa pasar akan meningkatkan sampai, pada suatu waktu di masa depan, nilai sewa akan sama dan kemudian melebihi tingkat sewa saat ini. Keamanan dari setiap sewa di lebih dari nilai pasar sulit untuk menilai, dan tergantung sampai batas tertentu pada kualitas perjanjian penyewa. Sebuah independen 92 Proses penilaian Gambar 7.4 Profil dari atas-menyewa properti investasi Waktu Saat ini sewa Kendali persewaan nilai pedagang juga mungkin tidak mampu untuk mempertahankan bisnis jika dikenakan biaya overhead yang lebih tinggi dibandingkan kompetitornya. Haruskah tempat dikosongkan, pemilik harus menerima tingkat saat ini sewa ulang membiarkan jika penyewa baru harus segera ditemukan.Periode selama sewa dibayar tinggi adalah satu beresiko, dan setiap kekhawatiran akan tercermin dalam penilaian menggunakan hasil tinggi untuk mengkompensasi kerugian. Banyak investor akan menilai properti yang akan memuaskan sebagai investasi dan tidak menganggap cocok untuk menambah portofolio mereka. Dimana ada reversi atau review sewa jatuh tempo dalam waktu yang wajar dan lokasi secara inheren suara, masalahnya mungkin menyelesaikan sendiri melalui negosiasi ke sewa pasar yang lebih rendah. Di mana penyewa adalah berdiri yang baik dan ada kemungkinan bahwa tempat akan dikosongkan, pertimbangan harus diberikan untuk menawarkan untuk rilis penyewa dari sewa saat ini dalam mendukung yang baru di sewa lebih rendah, atau negosiasi pembayaran modal untuk menerima penyerahan di mana layak, meskipun pihak tidak berada dalam posisi negosiasi yang kuat. Sebuah properti over-menyewa akan menarik pasar investasi yang sangat terbatas. Tidak ada model untuk menunjukkan bagaimana menghadapi penilaian tetapi, seperti yang ditunjukkan, maka adalah situasi bahwa pemilik harus mencari untuk menyelesaikan jika mungkin dan bahwa, jika berhasil, kemungkinan untuk membuktikan untuk keuntungan kedua belah pihak. Contoh berikut menetapkan pengobatan tradisional, salah satu kontemporer pendekatan mungkin akan lebih relevan.

Contoh 7.7 Sebuah gudang ritel adalah membiarkan pada awal sewa 30-tahun pada tahun 1988 di sewa 30 000 per tahun pada istilah Jum Situs ini adalah salah satu terisolasi dan karena bangunan tersebut didirikan, sebuah taman ritel telah dikembangkan dan gudang ritel telah telah ditutup. Nilai saat ini sebagai situs untuk mengembangkan untuk tujuan lain dalam wilayah sebesar 60 000. Siapkan penilaian dan menyarankan klien Anda, pemilik tanah yg bebas itu. Sewa dilindungi 30 000 Tahun pembelian 11 @ 12% 5,9377 tahun 178 131 Pembalikan ke nilai modal dari situs 60 000 Hadir nilai 1 dalam 11 tahun @ 12% 0,2875 17 249 Nilai modal 195 380 Komentar Menggunakan pasar hasil properti memiliki nilai modal teoritis hanya di bawah 200 000, meskipun tidak mungkin bahwa pembeli dapat ditemukan pada tingkat ini. Ini memiliki sedikit untuk memuji hal itu sebagai investasi. Pembayaran sewa terus bergantung sepenuhnya pada perjanjian penyewa. Pemilik akan disarankan untuk membuka diskusi dengan penyewa dengan tujuan untuk menerima penyerahan dari subjek sewa untuk pembayaran dinegosiasikan. Pembangunan kembali kemudian bisa terjadi. Proses penilaian 93 Setara hasil Setiap penilaian dari suatu kepentingan sebalik dengan istilah tradisional dan pengembalian Pendekatan menggunakan dua hasil: satu untuk elemen sebalik berasal dari pasar analisis, dan tingkat yang lain yang lebih rendah untuk mencerminkan keamanan sewa di bawah pasar tingkat. Model lapisan dalam bentuk aslinya juga menggunakan dua hasil, meskipun diturunkan di cara yang berbeda. Ada dukungan yang berkembang untuk penggunaan hasil setara, yang menggunakan sama hasil dalam menilai baik tahapan dari aliran pendapatan. Alasan yang diberikan adalah analisis yang dari setiap transaksi hanya dapat memberikan satu hasil yang mencerminkan transaksi pasar: apapun mencoba untuk bervariasi menghasilkan digunakan memperkenalkan elemen subyektif yang ada tidak ada dukungan bukti. Saran bahwa sewa yang lebih rendah merupakan resiko yang lebih rendah yang harus tercermin dalam hasil pada awalnya persuasif, tetapi sulit untuk mempertahankan di mana kedua bagian dari penilaian merupakan bagian integral dari investasi secara keseluruhan. Dimana penilaian telah disusun berdasarkan dua hasil, perhitungan

akan mengungkapkan hasil setara. Contoh berikut mengutip penjualan berdasarkan istilah dan penilaian pengembalian mana ada margin 2 persen antara dua tingkat digunakan. Setara hasil dapat ditemukan dari tabel, dengan trial and error, dengan formula atau dengan diskon Perhitungan arus kas tidak termasuk pertumbuhan. Contoh 7.8 Sebuah pabrik disewakan pada Jum istilah untuk jangka waktu 15 tahun, yang 11 sekarang berakhir, pada sewa 11 500 per tahun. Nilai pasar saat ini sewa pada modem istilah sewa adalah 27 000 per tahun. Sebuah penjualan yang telah disepakati di 260 000 berdasarkan pada semua-resiko yield 9 persen. Menetapkan penilaian yang harga jual tampaknya telah berbasis. Kemudian menghitung hasil setara dengan menggunakan berbagai tersedia metode. Informasi berikut ini diperlukan pada awalnya: dua hasil yang digunakan dalam penilaian panjang dan pengembalian nilai pada pengembalian keuntungan pada pengembalian. Analisis penjualan pada istilah dan dasar pengembalian Sewa jangka per tahun 11 500 Tahun pembelian @ 7% 4 4,1002 tahun 47 152 Reversi untuk 27 000 Tahun pembelian di lamanya tangguhan 4 tahun @ 9% 7,8714 212 528 Nilai modal 259 680 (Dijual selesai pada 260 000) 94 Proses penilaian Sebagian besar nilai dalam reversi, oleh karena itu hasil setara akan lebih dekat 9% Hasil awal 100 adalah 4,46% dan Hasil pada reversi 100 adalah 10,48% Periksa Tabel Investasi Donaldson ini: setara perkiraan hasil adalah 8.78% Nilai setara dengan pendekatan hasil, menggunakan 8,75% Sewa jangka 11 500 Tahun pembelian 4 years@8.75% 3,2576 37 462 Reversi untuk 27 000 YP lamanya tangguhan 4 years@8.75% 8,1710 220 617 258 079 Yang sangat dekat dengan harga jual. Komentar Analisis menunjukkan bahwa 7 persen hasil panen digunakan untuk nilai pendapatan jangka. Hasil individu menunjukkan variasi yang luas. Proses untuk menemukan setara hasil ditampilkan. Perbedaan antara harga jual dan nilai direkonstruksi

berdasarkan hasil setara di bawah 1 persen dan hasil cukup akurat untuk sebagian besar tujuan. Hasilnya dapat ditemukan atau diperiksa oleh arus kas didiskontokan (Tanpa pertumbuhan) analisis. NON-KONFORM INVESTASI PROPERTI Sewa tetap untuk jangka waktu yang lama Ada beberapa investasi di mana istilah membiarkan tidak sesuai dengan yang tercantum di sewa modern yang khas. Ini mungkin bahwa ada ulasan sewa tidak ada atau tinjauan hanya pada interval diperpanjang. Kedua situasi memerlukan pertimbangan khusus. Investor tertarik dengan sifat di mana sewa berisi tinjauan berkala ketentuan yang memungkinkan tingkat sewa untuk disesuaikan dengan nilai pasar. Ini mengikuti bahwa ketiadaan dalam sewa ketentuan untuk meninjau sewa di reguler interval akan memiliki efek pada nilai modal. Dimana norma dianggap menjadi lima tahun, masa, katakanlah, 10 tahun akan menjadi tidak menarik dengan potensi investor. Salah satu alasan untuk berinvestasi dalam properti adalah prospek yang signifikan pertumbuhan; sewa untuk jangka waktu tanpa tinjauan akan dilihat sebagai tidak 27 000 257 630 11 500 257 630 Proses penilaian 95 sesuai dengan yang ideal itu. Kebanyakan investor akan mengharapkan kompensasi dalam bentuk dari premi hasil sebelum mereka akan mempertimbangkan membeli, sementara banyak investor akan cenderung menurun kesempatan sama sekali. Dikatakan bahwa penyewa harus siap untuk membayar sewa tambahan untuk sewa yang baik tidak memiliki ketentuan untuk meninjau atau di mana review berada pada interval yang lebih panjang daripada yang biasanya. Ada sedikit bukti bahwa penyewa siap untuk bertindak dengan cara ini; sewa adalah bagian dari pengeluaran total dan sewa yang lebih tinggi akan merugikan mereka daya saing. Ketika negosiasi sewa, mungkin pemilik memperoleh istilah terbaik tersedia dari penyewa potensial dan kegagalan untuk bernegosiasi tinjauan rutin menimbulkan pertanyaan tentang kesesuaian properti dan permintaan untuk itu.Beberapa sewa awal untuk waktu yang lama dari 21, 35 atau bahkan 42 tahun tetap sewa untuk seluruh periode, perhatian utama adalah untuk memastikan bahwa kualitas yang baik penyewa ditemukan. Ini diketahui bahwa, di samping itu, penyewa kadang-kadang memiliki manfaat dari ketentuan yang sewa dapat diperbaharui dengan persyaratan yang sama, kecuali sehubungan dengan sewa. Dimana kondisi ini atau yang serupa ada, sewa akan terus berubah untuk periode yang cukup besar. Seperti pendapatan dianggap sebagai 'inflasi rawan', yang mencerminkan

lebih fitur dari pasar investasi dengan bunga tetap daripada yang biasanya berhubungan dengan properti dan pertumbuhan pendapatan. Seorang investor dalam properti akan enggan untuk merenungkan investasi tersebut dan akan ingin tahu kapan akan mungkin untuk mengatur posisi dengan memasuki sewa baru pada istilah modern. Penilaian harus mengakui pendapatan non-pertumbuhan jangka waktu tertentu dengan mendiskontokan dengan yield pasar atau non-properti. Efek dari pengobatan ini terlihat dalam contoh berikut. Contoh 7.9 Sebuah blok kantor kecil saat ini biarkan pada istilah Jum pada sewa tahun 30 000 per untuk sisa sewa berakhir dalam waktu 12 tahun. Nilai sewa saat ini 60 000. Hitung nilai modal saat ini. Sewa jangka 30 000 Tahun pembelian 12 tahun @ 11% 6,4924 194 772 Reversi untuk 60 000 Tahun pembelian di lamanya @ 6% 16,6667 Hadir nilai 1, 12 tahun @ 11% 0,2858 4,7633 285 800 480 572 Komentar Sewanya juga dijamin, yang tetap untuk 12 tahun ke depan. Sewa saat ini nilai tahun 60 000 per akan meningkat cukup dengan akhir sewa. Sifat tetap dari sewa jangka membuat bagian awal dari investasi 96 Proses penilaian rawan inflasi, diakui dalam hasil tinggi yang digunakan untuk nilai bagian term investasi. Yang relatif tidak menarik investasi mungkin tidak sepenuhnya tercermin dalam penilaian, bahkan dengan hasil yang lebih tinggi diterapkan untuk nilai panjang. Pengembangan gedung yang disewa KEPENTINGAN Sejauh ini, pendekatan penilaian yang dijelaskan telah dibatasi untuk investasi freehold. Namun, ada kepentingannya yang disewakan di mana sewa laba - perbedaan antara apa yang penyewa membayar ke pemilik unggul dan apa yang diperoleh dari subleaseholder - adalah ukuran dan durasi yang cukup untuk menjadi yang cocok bentuk investasi. Dimana sewa dari suatu kepentingan sewa kurang dari nilai sewa, perbedaan antara keduanya adalah disebut sebagai 'sewa keuntungan' di tangan penyewa. Sewa keuntungan dapat dinikmati untuk seluruh sisa panjang, atau hanya sesekali jika tidak ada kebetulan antara kepala dan subleases; mungkin mempertahankan suatu hubungan yang konstan di mana ketentuan tersebut dibuat oleh sewa, atau hubungan keuangan dapat bervariasi terutama karena kurangnya kebetulan antara kepala dan subleases. Hubungan yang rumit seperti meningkatkan kesulitan analisis dan penilaian. Kepentingan diakhiri di properti sewa menimbulkan masalah penilaian tidak hadir dalam penilaian kepentingan freehold.

Dengan definisi, semua kepentingan prasarana adalah dari durasi yang terbatas.Panjang Istilah belum berakhir sangat penting dan akan mempengaruhi pendekatan penilaian. Sewa dapat diberikan untuk periode yang sangat panjang seperti 999 tahun, meskipun kebanyakan adalah untuk jauh lebih pendek periode. Untuk tujuan penilaian, leaseholds disebut sebagai jangka pendek, menengah dan panjang. Tidak ada definisi yang tepat, diferensiasi utama yang antara kepentingan mereka dengan istilah belum berakhir cukup untuk mengabaikan pembatasan dalam penilaian istilah, dan istilah pendek di mana bunga dianggap sebagai aset buang. Bila kepentingan telah 60 tahun atau lebih untuk menjalankan, praktek telah berkunjung ke mengobati penghasilan sebagaimana diterima-lamanya, sebagai nilai modal reversi apapun setelah itu waktu kemungkinan menjadi bagian yang relatif signifikan dari nilai total modal.Dimana bunga adalah untuk jangka pendek, konvensi ini adalah untuk mengasumsikan penciptaan sinking fund nosional untuk memastikan penggantian modal yang asli. Dikatakan bahwa itu kemudian mungkin untuk mendapatkan hasil dari yang sama, investasi freehold mana ada lebih banyak informasi. Tapi investasi tetap investasi prasarana dan hasil freehold karena itu digunakan hanya sebagai dasar, biasanya yang meningkat satu atau dua poin. Untuk mengimbangi kerugian dari aset buang, sinking fund nosional disediakan untuk menggantikan harga pembelian asli pada akhir istilah, sehingga mengabadikan pendapatan dan lagi berusaha untuk membenarkan perbandingan dengan sebuah freehold bunga. Hal ini diasumsikan bahwa jumlah dicadangkan untuk sinking fund akan nosional diambil dari pendapatan sewa, dan ketentuan harus dibuat untuk jumlah yang cukup untuk akan tersedia setelah pajak. Hasil pada sinking fund diambil pada tingkat, yang rendah aman untuk Proses penilaian 97 memastikan bahwa tidak ada risiko kegagalan, memastikan bahwa modal yang diganti. Para persyaratan tidak hanya untuk investasi yang aman tetapi juga untuk tingkat bunga yang dijamin pada tenggelam pembayaran dana selama jangka panjang akan menarik tingkat yang relatif rendah. Tingkat Bersih 3-4 persen sedang digunakan umum. Investasi dengan kehidupan pendek akan menggunakan sebagian besar pendapatan dalam menyediakan dana pelunasan. Meskipun tidak ada bukti bahwa dana tenggelam dibawa keluar dan digunakan untuk mengganti modal, ketentuan mereka dalam rangka memberikan penilaian teoritis dasar untuk perbandingan dengan freehold. Rumus untuk pembelian tahun mengambil sebuah bentuk khusus dan menghitung pembelian tahun pada tingkat menguntungkan dengan ketentuan untuk dana tenggelam pada tingkat (rendah) akumulatif dan disesuaikan untuk pajak.

Di mana ada perubahan di sewa laba selama periode investasi, penilaian akan dilanjutkan secara bertahap, masing-masing dengan pembelian tahun multiplier sendiri dan masing-masing memberikan dana pelunasan. Ada prospek dari dua atau lebih tenggelam nosional dana berdasarkan pengganti pada akhir periode masing-masing, ketika satu tahap selesai dan berikutnya dimulai, dana sebelumnya ditutup namun tidak dipanggil karena pada bahwa tahap investasi terus memberikan penghasilan. Akumulasi bunga atas dana ditutup memastikan bahwa ada total overprovision tenggelam dana. Beberapa teknik untuk menyesuaikan overprovision ini tersedia. Semakin baik alternatif tampaknya menjadi penyelidikan diskon arus kas: Namun, ada sedikit informasi tentang apa tingkat pengembalian dapat diterima sebagai imbalan untuk kerugian lengkap investasi awal. Banyak akan tergantung pada ukuran sewa keuntungan, periode yang itu adalah untuk dinikmati, dan sikap investor terhadap risiko tertentu. Contoh 7.10 Sebuah bangunan kantor diselenggarakan pada sewa untuk jangka waktu 15 tahun belum berakhir tanpa review di sewa sebesar 10 000 pada istilah Jum Nilai sewa saat ini adalah 17 500 per tahun. Sebuah hasil freehold properti yang sesuai pada rak-menyewa adalah 6 persen. Suku bunga yang aman investasi jangka panjang berada di wilayah 4 persen, dan tarif pajak yang tepat adalah 25 persen. Nilai kepentingan prasarana. Pengembangan gedung yang disewa bunga Rack-nilai sewa 17 500 Kurang kepala sewa 10 000 Laba sewa 7 500 Tahun pembelian 15 years@8.5% dan 4%, pajak 25% 6,5968 Nilai bunga sewa 49 476 Mengabaikan tingkat ganda dan penyesuaian pajak atas dana pelunasan: Laba sewa 7 500 Tahun pembelian 15 tahun @ tarif tunggal 6,5968% 49 476 Yang setara dengan kembali sekitar 12,5% 98 Proses penilaian Komentar Ada keuntungan sewa 7500 per tahun yang diterima selama 15 tahun, setelah itu pemilik unggul resume kepemilikan dan pendapatan kepada penyewa ini berhenti. Hal ini diasumsikan bahwa investor akan memerlukan hasil 8,5 persen. Penyewa memiliki sewa tetap untuk sisa istilah. Nilai sewa akan terus meningkat dengan efek pada sewa keuntungan. Masalahnya adalah bahwa harga pembelian asli adalah jumlah diganti. Para investor akan dapat membeli investasi lain menghasilkan kira-kira sama awal tingkat pendapatan. Dengan kata lain, daya beli investasi tidak akan dipertahankan.

Ini adalah kemungkinan bahwa jumlah yang sama diterapkan pada pembelian investasi freehold dan karena itu tidak perlu diganti sebagai aset buang akan memiliki jauh lebih tinggi nilainya pada periode yang sama. Seorang investor mungkin bertanya apakah layak dibeli seperti investasi jangka pendek dan menyimpulkan bahwa itu tergantung pada bagaimana baik mengembalikan dapat diperoleh. Sebuah pertimbangan lebih lanjut adalah situasi pada akhir dari sewa guna usaha dengan potensi klaim dilapidations. Kepentingan dinilai dalam Contoh 7.10 menunjukkan kembali kotor yang baik (mengabaikan penyediaan dana pelunasan) sekitar 12,5 persen per tahun selama 15 tahun, tapi, tentu saja, tidak ada nilai sisa modal. Pada umumnya, investor akan menemukan keputusan investasi terbatas antara panjang dan investasi permanen yang lebih sederhana yang disajikan dengan cara ini: yang lebih tinggi tahunan kembali tetapi kehilangan modal. Ini akan selalu menjadi kasus yang memiliki investasi awal telah dibuat dalam suatu kepentingan freehold, investasi freehold akan mengungguli yang sewa satu, meskipun pendapatan awal mungkin lebih rendah. Sebuah alternatif untuk pendekatan dual rate prasarana adalah untuk diskon diantisipasi arus pendapatan pada hasil disamakan yang tepat, yang mencerminkan setiap pertumbuhan sewa diharapkan di mana ada ulasan untuk mengambil keuntungan dari nilai sewa meningkat. Para sewa yang dibayarkan kepada pemilik tanah yg bebas ini kemudian diperlakukan sama dan dikurangi dari sebelumnya total. Contoh 7.11 Lokasi toko modern yang diselenggarakan pada sewa dari pemilik tanah yg bebas untuk sebuah belum berakhir jangka waktu 13 tahun tanpa review di sewa sebesar 10 000 per tahun. Tempat yang menyewakan untuk seluruh istilah, sewa saat ini sedang 12 500 per tahun. Para menyewakan tunduk pada lima tahun ulasan, berikutnya dalam waktu tiga tahun.Arus nilai sewa adalah 14 000. Investasi freehold serupa berpindah tangan pada hasil di wilayah 6 persen. Hasil disamakan dapat diambil sebagai 11 persen. Pengembangan gedung yang disewa bunga Sewa dilindungi 12 500 Kurang kepala sewa 10 000 Laba sewa 2 500 Proses penilaian 99 Tahun pembelian 3 tahun 7,5%, 4%, pajak 25% 1,9915 4 979 Reversi untuk 14 000 Kurang kepala sewa 10 000 4 000 "Tahun membeli 10 tahun 7,5%, 4%, pajak 25% 5,3748

Hadir nilai 1, 3 years@7.5% 0,80496 4,3265 17 306 22 285 Komentar Pendekatan tradisional untuk solusi tentang bunga prasarana lebih terlibat tidak menangani secara memadai dengan peningkatan nilainya di masa mendatang sewa, dan diskon Perhitungan arus kas secara langsung akan mencerminkan tinjauan sewa masa depan. Pengembangan gedung yang disewa penilaian sering dilakukan atas nama penyewa yang ingin menetapkan sewa mereka atau menyerahkan sewa dalam pertukaran untuk menyewa untuk jangka panjang dan mungkin dengan perubahan istilah lainnya. Negosiasi ini sering terjadi dengan latar belakang pengalihan bisnis dan penjualan goodwill. Hal ini kemungkinan bahwa penilai akan ditunjuk untuk bertindak untuk masing-masing pihak. Setelah perubahan untuk Tenancies bisnis diperkenalkan oleh Orde tahun 2004, penilaian akan bervariasi sesuai apakah penyewa memiliki perlindungan bagian 24-28 dari Tuan Tanah dan Tenant 1954 sebagaimana telah diubah Undang-Undang. Tanpa perlindungan itu, nilai tugas apapun akan cenderung terkena dampak yang serius sebagai goodwill bisnis tidak akan dilindungi di luar akhir sewa saat ini. Kepentingannya yang disewakan relatif singkat mungkin memiliki daya tarik khusus untuk nonpembayar pajak, untuk siapa manfaat dari pendapatan adalah lebih ditingkatkan. Setiap investor di leaseholds, leaseholds terutama pendek, akan menghargai komplikasi, tetapi mungkin masih tertarik untuk kembali lebih besar untuk jangka waktu terbatas. Sebuah bunga sewa pendek adalah bentuk yang tidak biasa investasi dan salah satu yang investor perlu mempertimbangkan dengan hati-hati. Keputusan akan lebih dari biasanya terjalin dengan situasi pribadi dan keinginan investor. Ada kemungkinan bahwa beberapa investor tertarik dengan relatif kurangnya kompetisi dan melihat peluang pengembalian lumayan tinggi. Sebagai contoh, sebuah investor pensiun mungkin melihat manfaat dari return yang tinggi untuk jangka waktu 5 atau 10 tahun, menerima kerugian akhirnya pendapatan apapun. Sebuah memegang sederhana kadang-kadang dapat menjadi kunci untuk transaksi yang lebih besar, dan prospek pihak ketiga yang tertunda oleh kepentingan intervensi dapat mengakibatkan dalam sebuah tawaran untuk membeli bunga keluar dari skala dengan nilai riil dari memegang. Sebagai contoh, mengambil kasus sewa dari sebuah bengkel kecil berakhir di lima tahun waktu di mana pemilik tanah yg bebas dari harta yang lokakarya ini adalah kecil bagian telah memiliki tawaran untuk membeli seluruh situs untuk pembangunan perumahan. Dimana sewa lokakarya adalah satu-satunya berdiri di antara pemilik tanah yg bebas dan 100 Proses penilaian windfall profit besar, penyewa akan berada dalam yang sangat nyaman posisi. Hal ini tidak disarankan bahwa situasi seperti itu akan muncul dengan sendirinya

sebagai bagian dari memperoleh sewa, tapi ada kemungkinan bahwa sewa akan memiliki nilai alasan yang disarankan. Banyak investor tidak akan mempertimbangkan membeli bunga prasarana pendek.

ISU KONTEMPORER Tersirat Sewa Pertumbuhan Awal yang rendah-risiko semua hasil yang diterima investor di properti hanya karena ada harapan pertumbuhan sewa. Penilaian tradisional tidak mengukur pertumbuhan; mereka hanya mencerminkan apa, pada analisis transaksi terakhir, pasar telah diterima sebagai sesuai, mengingat pengalaman masa lalu dari pertumbuhan pasar. Pengalaman itu kemungkinan untuk menginformasikan, setidaknya sebagian, tingkat harapan pertumbuhan di masa depan. Akan ada pasar untuk hasil investasi pada umumnya, disesuaikan khusus sektor dan untuk investasi individu dalam masing-masing sektor. Setelah itu hasil pasar diketahui, implikasi untuk pertumbuhan dapat terkena. Dalam beberapa hal, investasi di properti berkualitas baik modern yang ditempati oleh kekhawatiran komersial atau industri besar kemungkinan, dengan caranya sendiri, menjadi hampir sama default-bebas adalah investasi di saham pemerintah. Kesempatan untuk negosiasi ulang hasil investasi secara berkala dari basis dijamin dalam bentuk suatu ketentuan tinjauan atas hanya unik untuk investasi properti dan sangat berharga atribut. Jika gagal menduduki penyewa, ada kehilangan pendapatan untuk jangka yang relatif pendek sampai kepemilikan diperoleh dan penyewa lain ditemukan. Dalam keadaan serupa untuk pemegang saham dalam perusahaan yang sama, sebuah bencana kegagalan mengakibatkan likuidasi perusahaan itu akan meninggalkan mereka dengan tidak lebih dari bagian dari apa likuidator mampu menyelamatkan dari tetap perusahaan setelah membayar semua utang lainnya. Pertumbuhan pendapatan tersirat dapat dihitung mengingat semua resiko dan hasil disamakan. Pada basis tahunan, perhitungan sederhana. Dimana hasil pasar, katakanlah, 10 per persen dan laba atas investasi adalah 6 persen, pertumbuhan pendapatan bedanya antara dua, yaitu 4 persen. Tapi seperti investasi di properti tidak biasanya mampu kesempatan untuk melakukan penyesuaian tahunan, pertumbuhan sewa harus berkaitan dengan panjang interval tinjauan. Efek kumulatif dari keterlambatan merevisi sewa akan memerlukan tingkat yang lebih tinggi daripada jika pertumbuhan penyesuaian tahunan bisa dibuat. Yang diperlukan untuk mengidentifikasi dan mengukur pertumbuhan perhitungan akan digunakan dalam jawaban untuk Contoh 7.12, menggunakan rumus di bawah ini. K = E - (ASF P) di mana P = (1 + g) -1 nt

mana K = all-risiko hasil (desimal) E = hasil disamakan (desimal) Proses penilaian 101 P = pertumbuhan sewa selama interval ASF = dana tenggelam untuk menggantikan 1 di 'E' untuk periode 't' g = pertumbuhan tahunan (sebagai desimal) t = periode sewa tinjauan. Contoh 7.12 Seorang investor telah membeli tempat toko ritel di jalan utama dari kota untuk 1 000 000. Unit ini baru saja membiarkan untuk kelipatan nasional pada Jum sewa istilah untuk 20 tahun dengan ulasan pada interval lima tahun, pada sewa sebesar 50 000 per tahun. Suku bunga pasar umumnya sepakat untuk menjadi 10 persen. Hitung tersirat pertumbuhan pendapatan. Analisis harga pembelian 1 000 000 sewa p.a. 50 000 tahun pembelian 20 Tersirat sewa pertumbuhan di mana tingkat bunga pasar adalah 10% dapat dihitung sebagai berikut: 1 + g ^ t = = = 1,305241 1 + g ^ 5 = 1,305241 Pertumbuhan selama lima tahun (%) 30,5241 1 + g = 1,054722 g = 0,05472 yang 5,47% per tahun Komentar Harapannya adalah bahwa nilai sewa tempat toko akan meningkat setiap tahun oleh 5,47 persen, dan bahwa ini akan tercermin dalam peningkatan substansial pada setiap tinjauan. Pertumbuhan tahunan ditemukan dari rumus sebagaimana tercantum dalam contoh. Ini adalah serius untuk merenungkan implikasi dari pembelian terakhir, yang bahwa nilai sewa tahunan akan meningkat dengan rata-rata 5,5 persen ke masa depan. Diskon CASHFLOW Banyak investor dan komentator keuangan dan akademik telah menyatakan tidak sabar dan frustrasi dengan penggunaan terus-menerus dari 'pertumbuhan non-' implisit pendekatan untuk penilaian. Hal ini menyatakan bahwa bukan hanya tidak menggambarkan properti pasar dan membuat sulit untuk mengetahui pengaruh penyesuaian hasil, tetapi juga, dan mungkin lebih penting, isolat investasi properti dari bentuk-bentuk investasi di bahwa hasil dihitung dari masing-masing tidak secara langsung sebanding. 20-3,7908 20 0,620913 YP pelakunya @ K kurang YP 't' @ E YP pelakunya @ K PV 't' @ E 16.2090 12.4184

102 Proses penilaian Ini tampaknya tidak memuaskan untuk mengasumsikan kelanjutan ke lamanya sewa pada tingkat yang dapat diterima, dikapitalisasi pada hasil yang terlalu understates tingkat pengembalian yang diharapkan. Bahwa fiksi dapat memberikan kompensasi satu sama lain untuk menentukan 'benar' nilai dianggap kurang memuaskan oleh banyak profesional investor yang sangat tertarik pada tingkat di mana harga sewa diharapkan untuk bangkit dan kembali saat ini dan diproyeksikan pada modal yang diinvestasikan. Arus kas terdiskonto (DCF) teknik, alat lama digunakan oleh akuntan dan bisnis analis, telah diadaptasi untuk digunakan dalam penilaian real properti. Teknik ini membutuhkan adaptasi seperti yang sekarang sedang dibutuhkan untuk menangani dengan sangat skala waktu yang lama, sedangkan penggunaan bisnis metode ini biasanya untuk jangka pendek 'Membayar kembali' masa-satunya, yang dapat sebagai sedikit sebagai 5 atau 10 tahun, dengan terminal Nilai paling sering relatif rendah (nilai sisa atau nihil). Dua pendekatan dalam teknik DCF adalah nilai sekarang bersih (NPV) dan tingkat pengembalian internal (IRR). NPV memungkinkan semua arus kas (masuk dan keluar) yang akan didiskontokan pada tingkat bunga yang dipilih. Ketika semua arus kas dijumlahkan (dengan memperhatikan tanda-tanda mereka) hasilnya akan menunjukkan apakah Target suku bunga akan dicapai (0) atau melampaui (keseimbangan positif).Sebuah negatif Hasilnya menunjukkan bahwa tingkat diskonto tertentu yang ditentukan tidak akan tercapai. Informasi diperlukan tentang sewa dibayar, nilai sewa saat ini, sewa kemungkinan pertumbuhan, interval meninjau dan tingkat diskon yang menarik. Penilai menganut pendekatan konvensional mengkritik upaya untuk memprediksi nilai sewa dan berpendapat bahwa nilai sewa saat ini sejauh penilai harus masuk dalam menyediakan informasi untuk penilaian. Pada saat yang sama, mereka melihat tidak ada masalah dalam menggunakan semua-risiko hasil yang berasal dari transaksi properti meskipun beruang tidak ada hubungan langsung dengan non-properti hasil, mereka puas menyesuaikan hasil yang atas atau bawah untuk mengkompensasi perbedaan-perbedaan dalam usia, kualitas dan kapasitas meskipun ketidakmampuan mereka untuk mengukur efek yang tepat dari setiap penyesuaian kembali yang sebenarnya. Salah satu keuntungan dari teknik DCF adalah disiplin mengukur tingkat pertumbuhan yang diperkirakan sewa, yang dapat menyebabkan penilai untuk berpikir lebih mendalam tentang kualitas investasi. Pemilihan suatu hasil yang tepat harus menyebabkan kesulitan kurang karena langsung perbandingan dapat dilakukan dengan media investasi lainnya. Para pengganti untuk hasil perbandingan telah menjadi pasar emas bermata. Gilt jangka panjang atau tidak bertanggal yang dianggap sebagai investasi bebas risiko yang sempurna, bentuk lain dari investasi yang

rendah dan dengan tingkat risiko, perbedaan yang tercermin dalam tambahan pada tingkat pengembalian. Definisi risiko telah melebar jauh dalam beberapa tahun terakhir untuk memasukkan, di tertentu, masalah mempertahankan daya beli dari pendapatan. Gilt saat ini lebih tepat digambarkan sebagai 'default-bebas'. Dalam hal kualitas tinggi properti investasi membiarkan untuk blue-chip pada sewa penyewa modern dengan atas hanya review sewa, dapat dikatakan bahwa tidak ada risiko default dan bahwa keseluruhan risiko secara signifikan kurang dari yang di sebagian besar investasi dalam ekuitas. Namun, ada risiko dalam memegang setiap investasi jangka panjang bila dibandingkan jangka pendek Treasury bills atau investasi sejenis: risiko mana seorang investor Proses penilaian 103 akan mengharapkan untuk dikompensasi dengan cara dari peningkatan hasil panen. Namun, nyata kembali cenderung tetap cukup rendah mengingat tingkat inflasi terus dan kuantitas dana, termasuk dana internasional, mencari investasi berkualitas. Sedangkan NPV menilai investasi relatif terhadap hasil yang dipilih, IRR menentukan pengembalian yang dihasilkan oleh keuntungan penghasilan tertentu, dilaporkan sebagai menghasilkan, bukan jumlah. Pendekatan terakhir ini karena berguna dalam penilaian non-pasar memanfaatkan tingkat target yang diperlukan investor atau biaya kesempatan, serta memungkinkan seorang investor untuk membandingkan dua investasi prospektif. Penerapan teknik DCF Penilaian konvensional dilakukan dengan menggunakan semua-risiko menghasilkan adalah diskon yang olahraga, menjumlahkan nilai hak untuk menerima pendapatan berturut-turut untuk dinyatakan periode. Konvensi adalah untuk menggunakan hasil rendah untuk mengimbangi harapan bahwa pendapatan akan meningkat, terkait dengan penggunaan nilai sewa saat ini dengan tidak ada upaya untuk Memperhitungkan pertumbuhan yang diantisipasi. Pendekatan arus kas diskon dapat digunakan dalam cara ini, tapi yang membedakan nya fitur adalah bahwa hal itu lebih sering digunakan untuk mencerminkan nilai modal menggunakan hasil pasar (Berasal dari pasar investasi secara keseluruhan tapi mungkin disesuaikan untuk mencerminkan Keunikan dari properti) dikombinasikan dengan pendapatan di mana pertumbuhan diantisipasi adalah diukur. Perhitungan berikut menunjukkan dua pendekatan. Komentar Mengingat semua risiko hasil awal dan hasil pasar yang tepat, tingkat tersirat pertumbuhan dapat dihitung. Contoh 7.13 Klien Anda memiliki kepentingan freehold dengan baik-toko terletak tempat baru biarkan pada jenis sewa institusional pada sewa tahun 25 000 per untuk jangka waktu 25 tahun dengan lima-tahunan tinjauan. Semua hasil-risiko yang ditemukan menjadi 6 persen dari

analisis penjualan baru-baru ini sifat sebanding; hasil disamakan diperlukan untuk diambil sebagai 10 persen. Menggunakan tarif percobaan 9% dan 11% Tahun Sewa Jumlah 1 Disewakan di YP 5 tahun PV 1 Hadir () 5 thn meninjau @ 4% () pada 9% pada nilai 9% () 1 sampai 5 25 97 243 000 3,8897 6 sampai 10 25 30 418 000 1,2167 3,8897 0,6499 76 893 11 sampai 15 25 37 005 000 1,4802 3,8897 0,4224 60 800 16 sampai 20 25 45 025 000 1,8010 3,8897 0,2745 48 074 104 Proses penilaian 21-25 25 000 778 2,1911 3,8897 0,1784 54 38 011 26 sampai pelakunya 25 000 2,666 66 650 16,6667 0,1160 128 857 449 877 Kurang harga 416 668 -33 209 Tahun Sewa AMT 1 Disewakan di YP 5 tahun PV 1 Hadir () 5 thn meninjau @ 4% () pada 11% pada nilai 11% () 1 sampai 5 25 94 770 000 3,7908 6 sampai 10 25 28 983 000 1,1593 3,7908 0,5935 65 206 11 sampai 15 25 33 598 000 1,3439 3,7908 0,3855 49 098 15 sampai 20 25 38 950 000 1,5580 3,7908 0,2394 35 348 21-25 25 000 153 3,7908 1,8061 0,1486 45 25 435 26 sampai pelakunya 25 000 2,0938 52 345 16,6667 0,0923 80 524 350 381 Kurang harga 416 668 66 287 Hasil disamakan 9 + [[] 2 (11% - 9%)] = 9,67% Penilaian sangat mudah: toko adalah rak-menyewa dan ada bukti pasar dari hasil semua risiko. Jumlah yang dikapitalisasi ditangguhkan pada tingkat imbal hasil disamakan.Dimana sewa pertumbuhan hasil disamakan dikenal dapat ditemukan dengan mengambil dua tingkat pengadilan. Nilai-nilai kemudian dihitung untuk kedua tingkat, salah satu yang harus memberikan hasil positif dan satu lainnya negatif. Dalam acara itu, hasil yang benar ditangkap antara dua hasil dan dapat ditentukan lebih tepat dengan formula atau dengan memilih dua lebih menghasilkan dan mengulangi perhitungan sampai 'benar' hasil ditemukan saat jumlah pendapatan diskon adalah sama dengan '0 '. Contoh 7.14 Sebuah properti dengan nilai sewa saat tahun 20 000 per dan biarkan pada Jum istilah telah dijual untuk menunjukkan hasil semua risiko 6 persen. Hitung internal tingkat pengembalian. Sewa nilai 20 000 YP pelakunya @ 6% 16,6667

Nilai modal 333 333 33209 33209 + 66287 Proses penilaian 105 Periode Pertumbuhan Sewa di YP 5 tahun Nilai PV 1 NPV (Tahun) () 4% sebesar 8,5% () sebesar 8,5% () 1 sampai 5 20 78 812 000 3,9406 78 812 6 sampai 10 24 334 891 1,2167 3,9406 0,6650 95 63 767 11 sampai 15 29 604 116 1,4802 3,9406 0,4423 51 658 598 16 sampai 20 36 018 141 1,8009 3,9406 0,2941 41 933 742 21 - Pelakunya 36 018 16,6667 600 301 0,1956 117 419 Jumlah 353 338 Dikurangi nilai 335 000 18 338 Periode Pertumbuhan Sewa di YP 5 tahun Nilai PV 1 NPV (Tahun) () 4% sebesar 9,5% () sebesar 9,5% () 1 sampai 5 20 76 794 000 3,8397 76 794 6 sampai 10 24 334 435 1,2167 3,8397 0,6352 93 59 350 11 sampai 15 29 604 113 1,4802 3,8397 0,4035 45 670 866 16 sampai 20 36 018 138 1,8009 3,8397 0,2563 35 298 446 21 - Pelakunya 36 018 16,6667 600 301 0,1628 97 729 Jumlah 315 185 Dikurangi nilai 335 000 -19 815 Cari IRR 8,5% + [] = 8,98% (katakanlah 9%) Komentar Seperti disebutkan, penjualan menunjukkan laba atas dasar semua risiko hasil 6 persen. Ketika harapan pertumbuhan diperhitungkan, jelas bahwa hasil keseluruhan dari 9 per persen akan tercapai jika pertumbuhan sewa perkiraan dikonfirmasi oleh peristiwa. Nilai nyata / disamakan menghasilkan hibrida Dengan inflasi tumbuh, kekurangan dari valuasi menggunakan semua hasil-risiko mengangkat beberapa masalah. Beberapa kritik dari luar profesi memperoleh banyak publisitas dan dukungan dan menghasilkan perdebatan yang lebih luas. Ada sensitivitas yang lebih luas karena sekitar waktu sekunder krisis perbankan yang melibatkan Bank of England dalam mendukung keuangan untuk lembaga dan kewalahan oleh pinjaman pada, antara lain orang lain, milik investasi. Akademisi menyadari kekurangan dan sudah mempertimbangkan masalah, tapi tanpa banyak kemajuan. Ernest Wood menyarankan nilai 'nyata Model 'bahwa ia dipromosikan dengan energi beberapa, tapi itu tidak diambil.Namun, perhatian umum telah menyentuh saraf antara para pemimpin profesi dan Royal Institution Chartered Surveyors (RICS) ditunjuk seorang peneliti, 18 338 18 338 + 19 815

106 Proses penilaian Andrew Trott, untuk menyelidiki metode penilaian yang digunakan dalam praktek, sehingga dalam dua laporan, baik yang jauh melihat di luar kelompok akademis penilai. Laporan sangat membantu dalam meninjau metode saat ini, tetapi sedikit kemajuan yang dibuat dalam menyelesaikan masalah yang disebabkan oleh tingginya tingkat inflasi, meskipun menggunakan metode arus kas yang lebih besar diskon didorong. Trott yang laporan sementara disarankan bahwa model "nilai nyata" Wood terlalu kompleks untuk sebagian penilai untuk dapat digunakan dalam sehari-hari kerja mereka. Ini tampaknya lebih merupakan kritik profesi dari model, meskipun benar bahwa presentasi itu jelas dan memberikan penampilan ketidaknyataan. Akademisi lain telah dianggap masalah sejak saat itu, dan Neil Crosby telah mengembangkan sebuah model yang memiliki beberapa unsur nilai riil Kayu dan yang ia gambarkan sebagai nilai nyata / disamakan hibrida hasil. Titik awal Crosby adalah klasifikasi Irving Fisher dari hasil menjadi tiga bagian: preferensi waktu (i) diharapkan inflasi (d) risiko (r). Kita semua terbiasa dengan ini, tapi itu pendapat Wood yang kembali harus tingkat bunga untuk forgoing ibukota, tetapi tidak termasuk setiap kembali tambahan untuk dampak inflasi ke depan, yang digambarkan sebagai nilai nyata atau kembali, memberikan nama 'bunga bebas risiko hasil' (IRFY), kombinasi dari Fisher 'i' dan 'r'. Pendekatan ini mengambil posisi bahwa pada setiap review sewa baru dapat dinegosiasikan yang mencerminkan inflasi selama periode anteseden. Pendapatan yang akan membutuhkan akan dilayani oleh kembali untuk risiko dan elemen waktu, tetapi tidak untuk elemen inflasi di masa depan. Pengecualian adalah bahwa sebagai awal sewa adalah tetap dan oleh karena itu rawan inflasi, maka perlu memiliki unsur tambahan kembali untuk mengembalikan daya beli. Tahap awal pendapatan akan dinilai pada hasil disamakan yang diwakili oleh nilai sekarang sebesar 1 dalam satu tahun di (1 + i) (1 + d) (1 + r) = 1 / (1 + i) (1 + d) (1 + r), sedangkan tahapan berikutnya akan dikapitalisasi di IRFY tersebut. Para IRFY (i) = - 1 Daya beli pendapatan dipertahankan dengan menghargai pada hasil disamakan, ditangguhkan oleh periode yang tepat dengan yield yang dihitung dari rumus di atas. Sebuah contoh akan menunjukkan bagaimana model beroperasi dan bagaimana membandingkan dengan istilah tradisional dan metode pengembalian. Contoh 7.15 Nilai sebuah blok kantor beberapa biarkan di 125 000 per tahun pada Jum sewa dengan atas hanya ulasan di lima tahun interval. Hasil saat ini pasar pada risiko semuadasar adalah 6,5 persen, sementara hasil disamakan adalah 11 persen.

(1 + e) (1 + g) Proses penilaian 107 Metode Tradisional Saat ini sewa rak-nilai 125 000 YP perpetuity@6.5 15,3846% Modal nilai 1 923 077 Dengan nilai nyata / disamakan pendekatan hibrida hasil i=-1 [] - 1 sama dengan 0,05644 yang 5,644% Kemudian penilaian diperoleh dari: Saat ini sewa rak-nilai 125 000 YP = YP 5 tahun @ 11% yang 3,6959 Yang memberikan hasil yang sama (tergantung perkiraan pembulatan). Bentuk singkat diskon arus kas Dengan terus menyatakan keprihatinan tentang istilah tradisional dan pengembalian pendekatan, pilihan bentuk singkat arus kas didiskontokan telah diusulkan sebagai alternatif. Perbedaannya adalah bahwa dalam bentuk singkat, pendapatan jangka didiskontokan pada hasil disamakan, seperti penangguhan reversi tersebut. Dalam istilah umum dan di mana sewa pertumbuhan yang signifikan, bentuk pendek menunjukkan nilai modal yang lebih tinggi, di lain kata-kata, ini menunjukkan bahwa penilaian istilah dan pengembalian berdasarkan hasil semua risiko undervalues investasi. Semakin lama reversi, semakin pendekatan ini tampaknya bertentangan dengan bukti pasar; investor membeli properti untuk berbagi dalam pertumbuhan pendapatan, dan semakin lama periode yang sewa adalah tetap, kurang seperti investasi properti tampaknya menjadi. Mungkin ada implikasi bahwa investor pembelian berdasarkan pertumbuhan sewa tetapi lebih percaya diri di mana manfaat tidak terlalu lama tertunda. Pertumbuhan tersirat sewa dihitung dari pengetahuan dari hasil semua risiko, hasil pasar atau disamakan dan interval antara kajian sewa. Hal ini kemudian digunakan untuk diskon tahapan berturut pendapatan diproyeksikan pada tingkat imbal hasil disamakan. Pada akhir periode, sisa nilai modal dihitung dengan memperlakukannya sebagai reversi dan diskon menggunakan hasil pertumbuhan implisit. (1 + e) (1 + g) 17.7179 04,2554 15.3884 1 923 550

YP perp@5.644% YP 5 years@5.644% 1.11 1.0507 108 Proses penilaian Dua aspek perlu penyelidikan lebih lanjut. Pertama, periode memegang mungkin untuk setiap jangka waktu, tetapi biasanya ditetapkan pada antara 15 dan 30 tahun.Sebuah periode 15-tahun pasti akan tampak periode terpendek di mana untuk mencerminkan sewa diantisipasi pertumbuhan; periode 30-tahun, di mana pertumbuhan substansial merupakan bagian dari daya tarik investasi, patut dipertanyakan. Mengubah kebutuhan bisa menempatkan desain dan tata letak dan mungkin lokasi properti menguntungkan. Kedua, semua-risiko hasil digunakan pada akhir periode holding tidak mungkin sama dengan yang berasal dari sumber-sumber pasar pada saat penilaian asli. Contoh berikut mengambil holding period 20 tahun sebagai yang terpanjang di yang perkiraan pertumbuhan yang berkelanjutan sewa sesuai; telah diasumsikan bahwa sifat-sifat yang mirip dengan salah satu yang sedang dinilai, tetapi 20 tahun lebih tua, dapat diidentifikasi untuk memberikan hasil-risiko yang semua keluar yang tepat. Contoh 7.16 Nilai kepentingan freehold di gedung kantor modern, biarkan pada istilah Jum dengan sepuluh tahun yang belum kedaluwarsa, sewa saat ini sedang 15 000 per tahun. Sewa saat ini Nilai adalah 21 000 per tahun, dengan asumsi lima tahun tinjauan. Penjualan terakhir mengkonfirmasi semua-risiko pasar yield 6,5 persen, sementara tingkat pasar 11 persen. Bandingkan penilaian dengan istilah tradisional dan pendekatan pengembalian dengan penilaian menggunakan model short cut DCF. Tradisional penilaian Sewa jangka saat ini per tahun 15 000 YP 10 years@6.5% 7,1888 107 852 Pengembalian nilai Rental 21 000 YP perpetuity@6.5% ditangguhkan 10 tahun 8,1958 172 112 Total 279 944 Dengan hasil disamakan sebesar 11%, pertumbuhan sewa diantisipasi adalah 5.07% Disewakan dalam waktu 10 tahun akan 000 21 1,6400, yang merupakan 34 435 Bentuk singkat Sewa jangka saat ini per tahun 15 000 YP 10 tahun @ 11% 7,1888 107 832 Reversi untuk Sewa dalam waktu 10 tahun 34 435 YP perpetuity@6.5 15,3846% 529 769 PV 1 dalam 10 tahun @ 11% 0,3522 186 585 294 417

Proses penilaian 109 Komentar Kedua pendekatan nilai sewa saat ini untuk 10 tahun ke depan (meskipun pada waktu yang berbeda tingkat diskonto). Nilai sewa saat ini adalah 21 000 per tahun yang merupakan gambar diasumsikan dalam penilaian bagian sebalik bunga pada tradisional dasar. Ini harus diasumsikan bahwa, pada titik itu, sewa negosiasi akan berada di sewa istilah yang modern dan khususnya dengan pola tinjauan lima tahun. Catatan khususnya bahwa tidak ada usaha dibuat untuk proyek pertumbuhan sewa untuk menemukan kemungkinan sewa nilai dalam waktu 10 tahun. Penilaian bentuk singkat mengasumsikan bahwa nilai sewa akan terus tumbuh dan atas dasar ini menghitung apa mungkin dalam waktu 10 tahun. Penilaian kemudian hasil nilai tahap pertama di tingkat imbal hasil disamakan dari 11 persen dan sisanya selamanya tanpa refleksi eksplisit lanjut pertumbuhan sewa, pada tingkat imbal hasil semua risiko. Perhatikan bahwa nilai pengembalian adalah tangguhan pada tingkat imbal hasil disamakan. KOMPETENSI DALAM PENILAIAN Para penilai bertujuan untuk akurasi dalam penilaian meskipun diterima dengan baik penilaian yang didasarkan pada interpretasi dan pendapat dan bahwa penilaian minat oleh salah satu penilai yang kompeten tidak mungkin persis sama seperti penilaian oleh yang lain sama kompeten penilai, meskipun kedua penilaian cenderung berada dalam suatu diterima jangkauan. Ada banyak hukum kasus tentang kelalaian dalam valuasi dan, sementara itu tidak dimaksudkan untuk meninjau secara komprehensif, maka akan berguna untuk mengekstrak tersedia dasar bimbingan. Dalam kasus awal, Pengadilan Banding memutuskan bahwa, dalam ketiadaan sebuah alternatif penjelasan, overvaluation kotor 'mungkin bukti kuat baik dari kelalaian atau tidak kompeten '(ay Baxter FW GAPP & Co Ltd (1938)). Penilai Banyak yang percaya bahwa mereka dapat nilai ke dalam 5 persen; memberikan berbagai 10 persen. Kepercayaan ini tidak ditanggung oleh informasi yang tersedia. Sebuah eksperimen yang menarik banyak kritik dilakukan oleh dua aktuaris, Hager dan Tuhan, dan dilaporkan dalam sebuah karya bersama dikirim ke sebuah pertemuan Institut Aktuaris pada tahun 1985. Para penulis dipahami dari diskusi informal dengan penilai dan lain-lain bahwa berbagai penilaian untuk properti tertentu akan menjadi sekitar 5 persen kedua sisi nilai 'benar'. Oleh karena itu mereka sangat terkejut menemukan berbagai jauh lebih besar bila, mencari untuk menguji hipotesis ini, mereka mengundang 10 'surveyor yang semuanya memiliki pengalaman

dalam penilaian aset untuk dana pensiun, tetapi tidak selalu memiliki pengetahuan yang mendalam dari lokasi yang dipilih 'masing-masing untuk nilai dua sifat. Properti pertama, properti A, dengan penilaian kontrol 725 000, senilai pada kisaran 630 000-780 000, sedangkan properti B, dengan penilaian kontrol 605 000, adalah senilai 450 000-655 000. 110 Proses penilaian Semua kecuali satu dari penilaian properti A berada dalam band 10 persen. Dalam properti B, dua valuasi terendah berada di luar band 10 persen. Sementara itu akan salah untuk menarik kesimpulan tegas dari hasil, menarik untuk perhatikan bahwa ketiga penilaian luar margin 10 persen berada di bawah yang relevan kontrol valuasi. Percobaan menarik banyak kritik, tidak sedikit dari anggota untuk mensurvei profesi yang mengeluh bahwa Hager dan Tuhan tidak penilai dan tidak memahami cara di mana penilaian dilakukan. Reaksi positif pertama ke Hager dan bom Tuhan untuk Driver Jonas, sebuah perusahaan nasional besar dari surveyor, untuk mensponsori penelitian akurasi penilaian Investasi Properti oleh Databank (IPD). Peran yang diambil alih oleh RICS pada tahun 2002, dan dalam laporan pertama pada tahun 2003 menyimpulkan bahwa akurasi penilaian telah membaik, tetapi berkomitmen institusi untuk penelitian lebih lanjut. Termasuk dalam kesimpulannya adalah hasil dari serangkaian tes deskriptif yang ditemukan bahwa: Pada tahun 2002, 90 persen dari valuasi berada dalam 20 persen baik cara dari target harga, dibandingkan dengan hanya 59 persen 20 tahun sebelumnya. Dalam dua tahun sebelumnya, 70 persen dari valuasi berada dalam 10 persen salah satu cara dari target harga, dibandingkan dengan hanya 39 persen 20 tahun sebelumnya. Laporan terbaru (2006) mengungkapkan bahwa beberapa persen 86 persen dari penjualan dalam waktu 20 persen dari nilai mereka, meskipun hanya 63 persen berada dalam 10 persen dari penilaian. Sebuah pasar meningkat dan jeda waktu antara penilaian dan penjualan diidentifikasi sebagai bertanggung jawab atas perbedaan. Hal ini juga harus diingat bahwa klien menerima saran, tapi mungkin tidak mengikuti saran yang secara keseluruhan ketika membuat keputusan tentang harga yang diminta. Perbandingan penilaian dengan harga tidak sama seperti hubungan valuasi properti yang sama. Sekarang ada banyak penekanan pada standar penilaian dan RICS menghasilkan standar dan catatan pedoman. Lembaga adalah anggota perusahaan dari Aktiva Komite Standar Penilaian Internasional (SPI) dan Kelompok Eropa Asosiasi Penilai (TEGOVA). Contoh lain di mana penilaian berbeda terutama berpusat pada kepemilikan dari Oldham Estate, di mana satu perusahaan menyiapkan valuasi neraca 581 000 000, sementara perusahaan lain menghasilkan penilaian untuk penawar dari

 436 000 000. Para RICS bertindak cepat untuk menyelidiki penilaian, namun mengklaim bahwa valuasi yang dilakukan dalam standar profesional yang diterima hampir tidak meyakinkan diberikan keengganan lembaga untuk menguraikan pernyataan nya. Dimana pertanyaan akurasi dianggap dalam kasus sebelum Megarry J, ia menyimpulkan bahwa ia harus berurusan dengan masalah umum daripada dengan tepat matematika dan mengingat penilaian yang merupakan seni daripada sebuah ilmu (Violet Yorke Ltd v. Properti Holding dan Investment Trust Ltd (1968)). Proses penilaian 111 Pendekatan yang sama telah dikonfirmasi beberapa tahun kemudian dalam sebuah kasus sebelum Penasihat ini Dewan, yang menyuarakan ketidaksetujuan yang kuat dari setiap upaya untuk melihat penilaian suatu terlalu kritis dalam fashion: Secara umum Lordships mereka menganggap bahwa itu akan menjadi merugikan pada hukum dan untuk berperkara untuk mendorong serangan forensik pada penilaian oleh para ahli di mana serangan-serangan yang didasarkan pada kritik tekstual lebih tepat untuk mengukur analisis undang-undang fiskal. A. Hudson Properti Ltd v. Hukum dan Kehidupan Jenderal Australia Ltd (1986) Selanjutnya, pengadilan telah mengakui kesulitan dalam banyak kasus mendapatkan fakta dan mengkonfirmasikan informasi yang diberikan oleh orang lain, dan telah membela kebutuhan untuk penilai untuk membuat asumsi: Sering di luar tertentu beralasan fakta tak terpikirkan begitu banyak menghadapi penilai bahwa ia wajib untuk melanjutkan atas dasar asumsi. Singer & Friedlander Ltd v. John D. Wood dan Co (1977) Dalam kasus ini (yang terkait dengan pengembangan lahan di mana kecenderungan untuk kesalahan mungkin lebih besar), itu diterima oleh kedua belah pihak bahwa margin diperbolehkan kesalahan umumnya 10 persen kedua sisi angka yang dapat dikatakan menjadi 'benar' angka, sementara dalam keadaan luar biasa bahwa margin dapat memperpanjang hingga 15 persen. Kasus yang sama menggarisbawahi pentingnya melekat pada pekerjaan persiapan dan para penilai harus mengumpulkan informasi yang relevan, menganalisis dan menarik kesimpulan, namun melanjutkan untuk mengakui: "Para penilaian tanah oleh yang terlatih, kompeten dan hati-hati orang-orang profesional adalah tugas yang jarang, jika pernah, mengakui kesimpulan yang tepat ... Penilaian adalah seni, bukan ilmu pengetahuan. Akurasi tidak, karena itu, diharapkan. " Dalam kasus pengembangan situs, para pihak setuju margin yang dapat diterima kesalahan akan berada dalam 17,5 persen dari angka 'tepat' (Gunung Perbankan Corporation Ltd v. Brian Cooper & Co (1992)).

Dimana surveyor diminta untuk memberikan 'prangko' penilaian yang luas kawasan industri campuran, saksi ahli sepakat bahwa margin of error sampai 20 persen akan diterima (Arab Bank Plc v. John D. Kayu (Komersial) Ltd (2000)). Properti hunian yang tidak biasa telah dimasukkan dalam margin 15 persen: suatu tinggal dikonversi dari kandang kuda (Scotlife Homeloans (No 2) Ltd v. Kenneth James & Co (1995)) dan sebuah rumah dengan plot yang jauh lebih besar dari biasanya untuk daerah (Hukum & Umum Mortgage Services Ltd v. HPC Profesional Services Ltd (1997)). Komentar terkenal lainnya dari keputusan pengadilan termasuk salah satu untuk efek bahwa penilai berkaitan dengan nilai pasar (Banque Bruxelles Lambert SA v. Elang Bintang Insurance Co Ltd (1994)), meskipun ada tren pasar yang merugikan harus tertarik perhatian klien (Credit Agricole Keuangan Pribadi plc v. Murray (1995)). 112 Proses penilaian Tiga lembar saran pada tingkat praktis akan menjadi: Menganalisis hasil ke dalam satu-sepersepuluh atau seperdelapan persen daripada onequarter seperti yang terjadi sering pada saat ini. Jangan bulat dari sewa, hasil, sub-total dan informasi lain yang digunakan dalam penilaian sebuah; pembulatan harus disediakan sampai akhir perhitungan. Laporan angka bulat, agar tidak menyiratkan tingkat akurasi yang tidak dan tidak dapat ada. RINGKASAN Proses penilaian normal melibatkan interpretasi dari aktivitas pasar. Setiap properti yang unik, sehingga penilai akan cenderung untuk mencapai kesimpulan yang berbeda ketika menerapkan intelijen pasar untuk masalah penilaian tertentu. penilaian adalah nilai pada suatu titik waktu. Para penilai harus waspada terhadap apa yang diusulkan di daerah dan sejauh yang mungkin memiliki efek pada properti yang dinilai. Beberapa penilai memilih untuk nilai menggunakan hasil pasar langsung sebagai bukti, membawa dengan mereka implikasi tentang pertumbuhan yang diharapkan di masa depan. lain lebih memilih pendekatan DCF, di mana pertumbuhan diproyeksikan dan membentuk dasar penilaian. Beberapa nilai yang dibatasi oleh ketentuan perundang-undangan tertentu. Setiap penilaian harus memperhatikan ketentuan kontrak, khususnya setiap yang tidak dapat dinegosiasi ulang. Ada penerimaan bahwa penilaian bukanlah proses yang tepat.

8 Metode residu masalah Para geologi dan mekanika tanah dari situs, yang mungkin memerlukan penggunaan rakit lebih mahal untuk mengatasi penyelesaian diferensial atau yayasan desain yang akan mengakomodasi mengalun dalam kasus tanah liat berat. Lokasi dari situs, yang akan menjadi penentu utama, bahkan berdampingan situs dapat agak berbeda. Perencanaan perizinan bervariasi, mereka mungkin berisi kondisi seperti jam bisnis pembukaan, kewajiban berat sehubungan dengan on-dan off-site bekerja dan jasa dalam kasus sebuah izin perencanaan garis besar, atau mungkin cadangan keputusan tentang hal-hal tertentu tertunda pengajuan proposal rinci. Sifat, cakupan dan perkembangan desain yang diusulkan, bahkan jika keduanya industri, mungkin juga sangat berbeda. Salah satu mungkin teluk tinggi baja Portal dibingkai gudang, yang lain ketinggian atap unit produksi standar tradisional batu bata dan konstruksi baja. Meskipun tidak lengkap, daftar menunjukkan ruang lingkup untuk perbedaan signifikansi dalam faktor-faktor yang mempengaruhi nilai. Akibatnya, upaya apapun untuk menentukan pasar nilai dengan harga perbandingan pada suatu unit dasar kemungkinan untuk membuktikan baik tidak dapat diandalkan dan tidak memadai. Nilai ini sering dinyatakan sebagai jumlah modal per unit pengukuran, tetapi detail pembangunan, ukuran situs dan akses, berbagai pengeluaran terlibat dan potensi untuk membiarkan kemungkinan untuk memastikan bahwa dibandingkan informasi dari jenis yang disebutkan tidak secara langsung berlaku dan bertindak sebagai tidak lebih dari cek kasar atau mungkin sebagai cara awal yang berguna pelaporan hasilnya. PENDEKATAN DASAR Pendekatan yang paling sering digunakan dalam penilaian tanah pembangunan adalah sisa metode. Berdasarkan informasi sebanyak yang tersedia, indikasi tanah nilai diperoleh dengan mempersiapkan penilaian pembangunan yang diusulkan pada penyelesaian, dikurangi estimasi biaya melaksanakan pekerjaan, termasuk biaya dan keuangan biaya. Seperti yang akan terlihat kemudian, surplus yang belum tentu nilai situs. Tabel 8.1 menetapkan proses dalam hal sederhana. Kesulitan timbul dalam penggunaan metode ini karena tempat belum telah dibangun, rencana dan pengaturan biaya yang tentatif dan sewa tidak mungkin telah dinegosiasikan. Sebuah penilaian sedang ditempatkan pada pembangunan diselesaikan pada dasar informasi tersedia pada harga sewa saat ini dan hasil yang berasal dari analisis pasar saat ini, sedangkan pembangunan tidak dapat diselesaikan selama dua atau tiga

tahun, atau bahkan lebih, pada saat pasar mungkin telah mengalami cukup perubahan dengan efek konsekuensi pada nilai. Demikian pula, bangunan biaya atau biaya keuangan jangka pendek, atau keduanya, dapat dipengaruhi oleh peristiwa eksternal, sedangkan keterlambatan dalam jadwal pengembangan (sering yang timbul akibat komplikasi dalam memperoleh izin perencanaan, atau interupsi karena acara-acara seperti cuaca buruk atau kampanye pemasaran berhasil) 116 Metode residu - masalah Metode residu - yang 117 masalah cenderung memiliki implikasi keuangan yang serius, terutama ketika biaya singkat Istilah keuangan tinggi. Jadi, sementara tidak ada profil nilai harus memberikan kesan palsu derajat keakuratan atau kepastian, maka perlu orang penilai untuk mengurus besar untuk memastikan bahwa semua data yang digunakan didasarkan pada kualitas tertinggi dari informasi yang tersedia. Keuntungan besar dari pendekatan ini adalah bahwa hal itu meniru jalan yang di pasar mempertimbangkan masalah: dengan kata lain, ini adalah pendekatan pasar. Dimana tanah tersebut sudah dimiliki oleh pengembang atau harga telah disepakati atau tetap, variasi metode dapat digunakan. Informasi yang diketahui dapat digunakan untuk menentukan jumlah maksimum yang tersedia untuk biaya bangunan, minimum sewa bersih yang dibutuhkan dari karya selesai atau mungkin laba kotor hasil dari pembangunan. Dalam setiap kasus, tujuannya adalah sama: untuk menentukan apakah suatu pengembangan situs ini layak sesuai dengan kriteria yang tersedia (beberapa, seperti sewa dan hasil, pasar diturunkan, beberapa, seperti istilah yang tepat perencanaan apapun izin, eksternal yang diusulkan, beberapa ditetapkan oleh pengembang tertentu). Kritik Pada banyak kesempatan, Pengadilan telah menyatakan keberatan Lands serius tentang penggunaan metode, yang sering digunakan oleh saksi ahli dalam kasus wajib akuisisi disebut pengadilan ketika pihak telah mampu setuju kompensasi yang harus dibayar. Dalam ekstrak berikut dari keputusan pengadilan dalam Klinker & Ash Ltd v. Dewan Gas Selatan (1965) pernyataan diarahkan terutama pada kasus di mana pasar tidak akan diuji karena tanah yang diperlukan untuk tujuan yang wajib kekuatan yang tersedia. Operasi normal dari pasar pertama dijelaskan dan kemudian dibandingkan dengan situasi sebelum pengadilan, ketika hanya dua pihak yang terlibat dan akuisisi dari situs ini tidak terkena normal negosiasi prosedur. Tabel 8.1 Metode residu: komponen utama dari proses pembangunan Pendahuluan Konstruksi Menunjuk Kontraktor tim profesional untuk membangun Finalisasi rencana kampanye Pemasaran Mendapatkan izin perencanaan rinci Setuju sewa dan sewa dengan penyewa istilah Negosiasi kontrak pembangunan Mengatur keuangan jangka pendek Menunjuk kontraktor bangunan

Aturlah penjualan pembangunan selesai Pasca-konstruksi Finalisasi lettings Fit keluar unit (tanggung jawab penyewa ') Penjualan lengkap ketika sepenuhnya membiarkan pembangunan Melunasi keuangan jangka pendek Dari sudut pandang seorang penilai yang disimpan oleh sebuah vendor berniat dan yang Oleh karena itu tanggung jawab untuk memastikan bahwa kliennya mendapatkan tidak kurang dari nilai penuh dari tanahnya, ada kecenderungan alami untuk mengadopsi angka agak penuh untuk variabel yang bersama-sama membentuk nilai selesai dan / atau untuk mengadopsi agak konservatif angka untuk variabel-variabel yang bersama-sama membentuk biaya pengembangan. Sebaliknya, dari sudut pandang seorang penilai yang dipertahankan oleh pembeli berniat dan yang karena itu tanggung jawab untuk memastikan bahwa kliennya tidak membayar lebih dari nilai penuh dari tanah, ada alami kecenderungan untuk mengadopsi angka agak konservatif untuk variabel-variabel yang membentuk nilai selesai dan / atau agak angka penuh untuk variabel-variabel yang membentuk biaya pembangunan. Pada titik ini perbedaan antara dua penilai, Namun, disiplin intervensi kondisi pasar terbuka, memaksakan eksternal sanksi yang sangat efektif. Sanksi eksternal yang dihadapi penilai untuk vendor berniat adalah bahwa, jika itu pilihan angka untuk variabel-variabel harus membuang terlalu besar perbedaan antara menyelesaikan dihargai dan pengembangan biaya, kliennya mungkin gagal untuk menemukan pembeli sama sekali karena nilai situs yang dihitung atas nilai pasar yang sebenarnya terbuka. Sanksi eksternal menghadapi penilai bagi pembeli berniat adalah bahwa, jika pilihannya angka untuk variabel harus membuang terlalu kecil perbedaan antara nilai selesai dan biaya pengembangan, kliennya mungkin gagal untuk membeli tanah sama sekali karena nilai situs dihitung di bawah nilai pasar yang sebenarnya terbuka. Ini adalah mencolok dan biasa fitur dari sisa penilaian bahwa validitas dari nilai situs tiba di dengan metode ini tidak begitu banyak bergantung pada estimasi akurat diselesaikan nilai dan biaya pengembangan, seperti pada pencapaian keseimbangan yang tepat Perbedaan antara kedua. Pencapaian keseimbangan ini panggilan untuk halus menghakimi, melainkan dalam kondisi pasar terbuka fakta bahwa metode sisa (di bukti) salah satu yang biasa atau bahkan biasanya digunakan untuk penilaian situs pengembangan, menunjukkan bahwa itu adalah instrumen penilaian berpotensi presisi. Jika ada dua penilai sama-sama mahir bertindak masing-masing untuk vendor bersedia dan pembeli bersedia sehingga mereka akan mengharapkan untuk menyepakati harga untuk situs yang dimaksud, hal itu menjadi tidak relevan untuk tujuan ini bahwa salah satu penilai mungkin telah tiba di nilai situs disepakati dengan menggunakan angka untuk nilai selesai dan pengembangan biaya secara substansial berbeda dari yang digunakan oleh rekannya. Pengadilan kemudian melanjutkan untuk mempertimbangkan penggunaan metode dalam kasus-kasus seperti

satu sebelum itu di mana harus ada tidak ada transaksi pasar dan yang dalam pandangan mereka menyajikan bahaya: Ketika sebuah penilaian sisa dipersiapkan untuk tujuan arbitrase, bagaimanapun, kondisi yang sangat berbeda; penilaian ini kemudian perhitungan yang dibuat di vakum, dan meskipun mungkin ada pasar terbuka dianggap tidak ada eksternal sanksi bertindak sebagai insentif untuk pencapaian keseimbangan yang saya telah dijelaskan, karena ada berlaku pembeli tawanan dan tawanan vendor. Jadi tidak ada risiko pada bagian vendor kehilangan penjualan oleh alasan harga disarankan oleh ahli nya terlalu tinggi, juga tidak ada resiko apapun 118 Metode residu - masalah pada bagian pembeli hilang pembeli karena harga disarankan oleh-Nya ahli terlalu rendah. Mungkin sebagai efek samping dari tidak adanya kendala eksternal, kecenderungan alami (atau yang penggugat) vendor penilai untuk mengadopsi angka penuh saat menghitung nilai dikembangkan dan tokoh konservatif jika menghitung biaya pembangunan hampir selalu hasil (dalam pengalaman pengadilan) dalam bukunya mengajukan pendapat undependably tinggi situs nilai. Demikian pula kecenderungan alami (atau yang berwenang) pembeli penilai untuk mengadopsi angka yang konservatif ketika menghitung biaya pembangunan hampir nya selalu menghasilkan mengajukan pendapat undependably rendah situs nilai, dan pada kesempatan itu bahkan mungkin muntah nilai situs dikurangi.Memiliki diamati pada begitu banyak kesempatan kerja keluar dari kecenderungan ini dalam hal secara luas yang saling bertentangan 'penilaian' kesan mendalam di benak pengadilan adalah bahwa dalam kondisi arbitrase ... sekali penilai dibiarkan longgar pada penilaian sisa, namun jujur dan beralasan penilai argumen mereka, mereka dapat membuktikan hampir semua hal. Ini adalah latar belakang ini dan untuk alasan bahwa pengadilan telah enggan menemukan dirinya terpaksa menolak metode residu saat diajukan sebagai bukti pendapat, kecuali tidak ada sederhana metode penilaian yang tersedia. Pengadilan kemudian dianggap penggunaan dua tokoh besar - selesai nilai pembangunan dan biaya total melaksanakan pekerjaan - untuk menemukan tersedia untuk pembelian situs dan biaya yang terkait surplus. Fakta bahwa hasilnya adalah biasanya lebih kecil, meskipun substansial, jumlah menunjukkan bahwa itu sangat sensitif perubahan dalam komponen yang digunakan untuk menemukan angka pertama disebut. Ini pengamatan adalah ekspresi lebih lanjut dari perlawanan yang kuat untuk penggunaan sisa Metode mana tidak terkena kekakuan dan bukti pasar dalam Panjang lengan berikutnya pasar transaksi. Dalam bentuk di mana ia biasanya disajikan ke pengadilan, sisa metode untuk penilaian sebuah situs pengembangan menunjukkan nilai situs yang dilemparkan sebagai sosok perbedaan antara nilai estimasi dari selesai pengembangan tanah subjek, dan perkiraan biaya melaksanakan pembangunan yang. Angka-angka nilai selesai dan biaya pengembangan biasanya baik jauh lebih besar daripada perbedaan di antara mereka, yaitu mereka yang jauh lebih besar daripada nilai situs yang sedang dicari keduanya. Dalam make-up

dari kedua nilai selesai dan biaya pembangunan ada sejumlah variabel; angka yang tepat untuk dapat diadopsi untuk masing-masing variabel ini akan tergantung pada sudut pandang serta pada pengetahuan dan pengalaman penilai; pilihan dari mana setiap gambar tersebut dapat dilakukan adalah cukup lebar satu, bervariasi dari apa yang dapat disebut 'konservatif' untuk apa yang dapat disebut 'Penuh'; dan dalam kisaran ini angka apapun dapat diadopsi adalah 'benar' di arti bahwa hal itu dapat dibuktikan. Tetapi jika kita mempertimbangkan pasar terdiri dari pembangun, pengembang, investor, spekulan dan lain-lain yang ingin membeli tanah untuk mendirikan bangunan untuk tertentu Metode residu - masalah 119 tujuan, mereka akan secara alamiah bergerak menuju nilai situs dengan deduktif Proses - yaitu, mereka akan bertanya pada diri sendiri nilai potensial menyelesaikan pembangunan, dan apa biaya yang mencapai pembangunan yang termasuk kembali diperlukan untuk keterampilan, usaha dan risiko yang terlibat dalam transformasi. Para dikurangi semua biaya dari nilai pembangunan selesai akan memberikan panduan untuk harga maksimum mereka mampu bayar jika kriteria mereka yang harus dipenuhi. Perlu dicatat bahwa perbedaan ketika dinyatakan sebagai tanah utama mewakili nilai tawaran maksimum pengembang mampu untuk membuat atas dasar dari input yang digunakan; pengembang lain mungkin tiba di jumlah yang lebih tinggi atau lebih rendah mencerminkan tingkat efisiensi, biaya overhead, biaya perusahaan individu meminjam atau kekuatan dari keinginan pengembang untuk itu bagian tertentu dari lahan. Dengan demikian, tegasnya, metode residu menyediakan perhitungan 'dari senilai 'daripada nilai pasar, karena itu adalah khusus untuk pengembang. Masalah senilai versus nilai pasar adalah penting. Ketika pengembang sedang mempertimbangkan tawaran, mereka perlu dua titik acuan: layak, menjadi apa yang mereka mampu untuk membayar, dan nilai pasar, karena apa yang mereka mungkin harus membayar. Perhitungan yang unik yang dibuat oleh masing-masing pihak yang tertarik akan menghasilkan berbagai tawaran mungkin. Efisiensi lebih besar dari pengembang tertentu akan memastikan lebih tinggi residu, meskipun tidak semua tabungan tentu akan dibuat tersedia untuk pembelian dari situs. Pengembang harus bisa membuat tawaran yang menang tanpa mengorbankan seluruh kenaikan disebabkan efisiensi perusahaan besar atau keadaan tertentu lainnya. Pengembang akan ingin mempertimbangkan kemungkinan tawaran dari orang lain dan manfaat dari pembelian situs. Kecuali dalam situasi lelang, adalah mungkin untuk membuat penawaran awal untuk membangun bunga. Sebagai contoh, pengembang yang mungkin telah menghitung sisa dari, katakanlah, 1.000.000 untuk pengembangan situs kantor tetapi akan menjadi sakit-disarankan untuk melakukan penawaran sampai

harga pasar diketahui, situs dapat ditempatkan di pasar pada 000 dan 850 dimungkinkan untuk memperoleh sedikit kurang untuk tawar-menawar di pasar. Sebaliknya, memiliki harga yang diminta telah diperbaiki di 1,1 juta, pembelian pada harga ini akan dimakan ke keuntungan pengembang berdasarkan perhitungan yang dibuat. Layak dan nilai sehingga mengatur parameter di mana untuk tawaran, tetapi di mana senilai kurang dari nilai pasar pengembang dapat memutuskan untuk menarik diri dari pertempuran. Namun, akan salah untuk menyimpulkan waktu yang telah terbuang: pada Sebaliknya, latihan telah melayani tujuan dalam menunjukkan kepada pengembang calon bahwa situs tertentu harus dihindari kecuali ada prospek nyata baik untuk mengurangi biaya atau pengembangan mengintensifkan untuk meningkatkan nilai proyek selesai. Ini adalah salah satu contoh cara dimana pembangunan proposal berbentuk dan halus. MELUAS PENGGUNAAN Metode ini unik karena secara luas digunakan tidak hanya oleh penilai tetapi juga oleh pengembang dan pembangun, yakni 'pasar'. Pada sederhana, prosedur sedikit lebih dari perhitungan mental, sebuah proses yang dapat diterima di mana situs ini 120 Metode residu - masalah satu sederhana kecil untuk satu unit pembangunan dan perhitungan dibuat oleh seseorang yang memiliki pengalaman yang luas dalam jenis tertentu pembangunan dipertimbangkan dan mampu berhubungan dengan transaksi terakhir yang melibatkan sebuah situs yang sama. Ini tidak akan bijaksana untuk mencoba untuk menilai situs yang rumit lebih besar atau lebih dalam cara yang sama, terutama sejak metode ini telah menarik banyak kritik karena yang kurangnya kecanggihan. Ini tidak perlu begitu. Kekokohan latihan ini dapat diuji statistik dengan berbagai cara. Ada ruang setidaknya untuk melihat berbagai probabilitas nilai sewa, biaya pembangunan dan biaya pinjaman. Bab berikutnya akan dikhususkan untuk cara di mana metode ini diterapkan dalam berbagai keadaan. RINGKASAN Metode residu digunakan di mana ada potensi untuk pengembangan, pembangunan kembali atau perbaikan. Hal ini memungkinkan nilai situs yang akan ditemukan tanpa bukti nilai pasar langsung. Metode ini mensimulasikan pendekatan yang diambil oleh pasar. Pembangunan adalah kegiatan yang kompleks, tergantung pada berbagai variabel, sehingga membuat perbandingan kerangka kerja yang jauh kurang cocok untuk penilaian. Alasan dari residual adalah bahwa nilai investasi dari selesai dan sepenuhnya membiarkan pembangunan, pembangunan kurang total dan biaya yang terkait, daun surplus tersedia dengan mana pengembang dapat membiayai pembelian tanah dan biaya yang terkait dan biaya. Para variabel input harus diteliti dengan baik dan seksama sehingga bahwa mereka tidak memiliki efek knock-on seluruh perhitungan. Residu dasar adalah sangat fleksibel dan dapat digunakan untuk menentukan pengembang

tanah maksimum penawaran, profitabilitas skema tertentu atau memang jumlah dari variabel input diberi tawaran lahan yang diperlukan atau angka keuntungan. Residu dasar dapat dikritik sebagai terlalu sederhana dalam pendekatan untuk waktu biaya, termasuk biaya keuangan. Kritik-kritik dari residu dasar dapat diatasi dengan penerapan arus kas berbagai model.

9 Metode residu proses Gambar 9.1 Khas konstituen dari nilai bruto pembangunan selesai Bangunan biaya Keuangan F EES Membiarkan f EES Mar marketing Risiko dan keuntungan Sur plus untuk membeli tanah dituntut oleh pasar secara umum. Ini bagian dari penilaian melibatkan metode investasi. Akhir-valuasi biasanya mudah, membayangkan suatu rak-sewa dikapitalisasi-lamanya untuk freehold atau, jika sewa, untuk panjang tersedia sewa tanah (suatu periode yang panjang, mungkin 99 tahun atau lebih mungkin 125 tahun kecuali sewa tanah diberikan beberapa waktu lalu, dalam hal ini istilah residu akan tersedia). Di mana bunga adalah prasarana, frekuensi dan sifat tinjauan sewa, jika ada, dari bunga prasarana kepala akan yang relevan untuk menghasilkan, seperti yang akan efek ketentuan yang tidak biasa di sewa yang belenggu kemampuan pengembang untuk mengelola dan mengoperasikan pembangunan di terbaik cara. Karena diasumsikan bahwa pembangunan akan dijual pada penyelesaian, estimasi biaya transfer dipotong dari penilaian akhir. BIAYA PEMBANGUNAN Pada tahap awal penyelidikan, pengembang sedang mempertimbangkan apakah akan membuat tawaran untuk situs tersebut. Ini tidak akan biaya-efektif untuk mempersiapkan rencana rinci pada panggung, sehingga kemungkinan bahwa informasi tersedia untuk penilai adalah sementara dan samar. Hasil perhitungan akan menentukan apakah situs tersebut mungkin akan menarik. Jika demikian, pengembang akan mempersiapkan rincian lebih lanjut dari apa yang dipikirkan yang tepat, yang akan memungkinkan pengaturan biaya untuk disempurnakan.Unsur utama biaya yang sekarang dianggap. Bangunan biaya Para penilai harus peduli untuk mengalokasikan jumlah yang cukup untuk biaya bangunan dan kontinjensi, terutama karena ini memiliki 'knock-on' efek pada biaya lainnya (untuk Misalnya, biaya dan keuangan). Terlalu murah hati uang saku, di sisi lain, mungkin membuat jumlah residu tidak kompetitif dan mengakibatkan kegagalan untuk membeli situs. Pada tahap ini banyak informasi, keahlian dan pengalaman disebut untuk. Rincian biaya gedung akhirnya akan ditentukan ketika suatu kontrak

ditandatangani dengan kontraktor yang ditunjuk. Sementara itu, informasi akan dikumpulkan dari berbagai sumber yang tersedia. Pengembang mungkin memberikan angka berdasarkan Pengalaman biaya sendiri. Harga buku-buku seperti itu Spon atau yang Laxton memberikan berbagai informasi harga; Biaya Gedung Information Service (BCIS) memberikan Harga layanan berlangganan bawah naungan Royal Institution Chartered Surveyor (RICS). Sebuah ekstrak diedit dari Spon Arsitek 'dan Builders' Harga Buku ini diberikan dalam Lampiran A. Pengembangan yang diusulkan akan diukur, biasanya dari rencana, untuk mencerminkan Total membiarkan ruang. Hal ini penting untuk pengukuran agar sesuai dengan standar ditetapkan dalam Kode Praktek Mengukur RICS (CMP). Perhitungan juga harus mencakup item terkait seperti pembongkaran, situs pembersihan dan persiapan di mana relevan. Dengan penekanan yang tumbuh di lingkungan, biaya dapat termasuk remediasi kontaminasi tanah sebagai prasyarat perencanaan izin. Para penilai mungkin dapat memperoleh saran 124 Metode sisa - proses dari surveyor kuantitas; alternatif, tim pembangunan dapat memiliki cukup keahlian untuk menyarankan pada tahap ini. Profesional biaya dan biaya Profesional biaya yang dibebankan oleh surveyor kuantitas arsitek, dan insinyur mungkin account untuk 12-15 persen dari biaya konstruksi tergantung pada kompleksitas bangunan. Biaya yang dikenakan oleh otoritas lokal untuk aplikasi perencanaan dan membangun persetujuan regulasi. Situs akuisisi, pengembangan itu sendiri dan setiap penjualan skema selesai akan melibatkan biaya, biaya dan biaya. Pengembang mungkin setuju untuk memberikan kontribusi untuk biaya profesional pihak lain (misalnya, sebagai insentif untuk calon penyewa) dan akan bertanggung jawab atas pengaturan biaya sehubungan keuangan jangka pendek. Materai pajak tanah akan dibayarkan. Dimana pengembang PPN terdaftar untuk jumlah yang dibayarkan dapat diabaikan, karena akan dapat dipulihkan. Badan amal dan kelompok-kelompok tertentu lainnya berada dalam posisi yang berbeda berkaitan dengan PPN, dan mungkin perlu untuk menyediakan semua atau beberapa dari tuduhan. Sebuah diperpanjang catatan pada dampak pada sewa PPN disertakan dalam Bab 5. Kontrak pembangunannya Kontrak pembangunannya dapat dinegosiasikan tunduk pada 'naik dan turun' klausa - yang biasanya metode dimana klien terkena perubahan di masa depan tingkat upah dan biaya material yang terjadi setelah penerimaan dari penawaran kontraktor. Atau, biaya mungkin didasarkan pada kontrak 'harga tetap', yang kemungkinan akan berada pada angka yang lebih tinggi untuk mengkompensasi risiko kenaikan biaya masa depan. Dalam mengestimasi biaya di bawah pendekatan ini, kontraktor akan memperhatikan panjang kontrak, jenis tenaga kerja yang dibutuhkan, kemampuan untuk cadangan bahan untuk

kemudian pengiriman dengan harga tetap, keadaan buku pesanan perusahaan, umum tingkat aktivitas di industri dan pandangan dianggap indikator ekonomi yang lebih luas. Setiap kali overrun kemungkinan untuk memberikan dasar untuk kontraktor untuk mengajukan klaim tambahan. Kontinjensi Penyisihan di wilayah dari 5 persen dari biaya bangunan gabungan dan biaya dibuat untuk menutupi biaya barang unexpecte d. Penyisihan mungkin lebih tinggi mana daerah yang signifikan biaya belum diselesaikan pada tahap awal. Keuangan jangka pendek Keuangan jangka pendek diperlukan untuk menyediakan modal kerja untuk memperoleh situs, membayar untuk layanan profesional dan memenuhi sertifikat sementara dan akhir yang dikeluarkan oleh arsitek. Uang itu dipinjam dan bunga yang dibayar untuk periode pinjaman. Tiga unsur yang berbeda memerlukan pembiayaan: pembebasan lahan, konstruksi Metode sisa - proses 125 (Biaya gedung, biaya profesional dan biaya insidentil), dan membatalkan periode (periode setelah selesainya konstruksi sampai pembangunan adalah dijual atau dibiayai kembali). Pembebasan lahan Pinjaman untuk pembelian tanah akan menjadi bagian konstan dari paket pembiayaan keseluruhan untuk menutupi pembelian situs, biaya dan biaya awal terkait. Hal ini ditunjukkan diagram pada Gambar 9.2. Mana ada periode kekosongan, unsur tanah bersama-sama dengan biaya konstruksi perlu dibiayai untuk pasti melampaui periode penyelesaian fisik bekerja. Konstruksi Meminjam untuk fase konstruksi akan membutuhkan akses progresif untuk total pinjaman dinegosiasikan untuk memungkinkan pembayaran harus dibuat sebagai biaya dikeluarkan. Dimana adalah mungkin untuk memprediksi tingkat pengeluaran, yang lebih canggih pendekatan arus kas dapat diadopsi. Jika tidak, 'rule of thumb' yang diterima adalah untuk menghitung total bunga pada biaya membangun dan untuk mengasumsikan bahwa rata-rata setengah jumlah yang akan dipinjam selama periode tersebut. Void periode Setelah pembangunan selesai tempat yang tersedia untuk pendudukan. Tapi tidak ada kepastian bahwa penyewa atau penyewa akan telah ditemukan pada tahap itu dan adalah bijaksana untuk memungkinkan periode batal demi akhir yang bangunan akan ditempati. Banyak perkembangan spekulatif, dengan keyakinan bahwa penyewa dapat ditemukan untuk ruang yang diciptakan. Bila memungkinkan, pengembang akan telah setuju penjualan berdamai dengan institusi atau investor lain untuk berlaku setelah pembangunan adalah lengkap dan sepenuhnya biarkan. Pengembangan pemasaran akan berlangsung sebelum konstruksi selesai, namun tidak mungkin bahwa semua ruang akan membiarkan dengan waktu yang siap untuk

pendudukan. 126 Metode sisa - proses Gambar 9.2 Bunga yang timbul selama tahap-tahap perkembangan (diarsir) Total kredit diikuti oleh penjualan atau pembiayaan kembali Bangunan Void pekerjaan awal tertunda membiarkan Hutang bunga Bunga atas tanah di seluruh pengembangan dan periode kekosongan Sampai titik ini tercapai, keuangan jangka pendek akan terus dibutuhkan. Pada saat ini panggung, semua biaya pembelian tanah, biaya konstruksi dan biaya lain harus dibiayai. Dimana diperlukan, keuangan jangka pendek diatur melalui bank atau serupa pemberi pinjaman untuk memenuhi kebutuhan pengembang untuk meminjam dana.Persepsi properti pembangunan adalah bahwa aktivitas risiko yang lebih tinggi. Namun tingkat bunga dinegosiasikan juga dapat mencerminkan besarnya pinjaman, proporsi itu beruang untuk pengembangan total biaya, keberadaan pra-biarkan atau pra-penjualan dan memang track record dan keuangan otot pengembang yang bersangkutan. Dalam menilai tawaran pengembang terbaik tanah, biaya keuangan harus dimasukkan dalam sisa bahkan jika seorang pengembang memperoleh tanah dan konstruksi pendanaan dari dana sendiri, sehingga untuk memastikan bahwa biaya peluang dari uang yang tercermin. Dalam hal terjadi yang kuat kompetisi untuk situs yang pengembang sangat cemas untuk mengembangkan, perusahaan dapat memilih untuk melupakan beberapa atau semua pengembalian yang diharapkan pada dana internal dengan menyesuaikan jumlah termasuk untuk item ini. Dimana dana investasi cukup tertarik mengakuisisi selesai pembangunan, mungkin juga menawarkan untuk menyediakan pembiayaan jangka pendek juga. Periklanan dan pemasaran Periklanan dan pemasaran sangat penting untuk pembangunan. Biaya Publisitas dapat tinggi dan tidak sepenuhnya dapat diprediksi; mana lettings tidak terjadi seperti yang diharapkan, mungkin perlu untuk meluncurkan kampanye pemasaran dan meningkatkan anggaran dengan jumlah yang signifikan. Pengeluaran mungkin termasuk surat kabar, majalah, radio dan televisi iklan, papan situs, bangunan menunjukkan, negosiator di situs, pencetakan brosur dan bahan publikasi lainnya, siaran pers dan umum biaya peluncuran. Internet menyediakan medium menawarkan iklan baru yang luas penutup. Penyisihan yang terbaik diperkirakan oleh biaya kampanye yang diusulkan dan menambahkan margin, itu tidak pantas untuk menghitung biaya sebagai persentase dari modal atau nilai sewa kecuali pengembang memiliki pengalaman yang cukup dengan jenis tertentu pembangunan. Badan biaya Biaya agen akan dikeluarkan dalam membiarkan unit dalam pembangunan selesai

dan penjualan investasi entitas disewakan. Dimana agen bersama diangkat, biaya total cenderung lebih tinggi. Biaya biasanya akan dinyatakan sebagai persentase dari nilai sewa diperkirakan digunakan dalam pengembangan nilai bruto. Investasi biaya penjualan mewakili pembeli prospektif biaya akuisisi, untuk menyertakan agen, pengacara dan cap tugas, dengan biaya penjualan investasi sebesar sekitar 6 persen dari harga jual.Para pembeli memotong biaya penjualan dari nilai bruto pengembangan untuk tiba di harga net yang harus dibayar. Metode sisa - proses 127 Biaya-biaya lain Biaya lain mungkin timbul dalam kompensasi penyewa keluar atau dalam memenangkan persetujuan dari penjajah properti yang berdampingan (misalnya, pelanggaran hak cahaya atau memungkinkan derek untuk melintasi ruang udara). Semua membiarkan dan transaksi penjualan akan bertanggung jawab untuk pajak tanah cap tugas. Pengembang keuntungan Keuntungan dan resiko pengembang akan ditampilkan sebagai biaya pembangunan proses. Jumlah yang dibebankan mungkin persentase dari nilai modal dari selesai pengembangan atau persentase dari total biaya yang terlibat, penyisihan biasanya berkisar 10-25 persen. Tingkat keuntungan dan risiko akan dinilai pada kompleksitas proposal, volatilitas dari hasil, prestise yang terkait dengan tertentu pembangunan dan sejauh mana profitabilitas mungkin yakin (mungkin dalam sebagian oleh penjualan pra-diatur untuk mendanai). NILAI TANAH Jumlah bruto yang tersedia untuk pembelian tanah ditemukan oleh bruto dikurangi biaya pengembangan dari nilai pembangunan yang bersih. Sosok yang tersisa, surplus, meliputi tidak hanya biaya dari situs, namun juga biaya, materai pajak tanah dan biaya keuangan dalam memperoleh situs tersebut dan memegang sampai pembangunan sepenuhnya membiarkan dan pendapatan-memproduksi dan dengan demikian mampu pembuangan di pasar investasi. Jumlah bersih setelah dikurangi biaya-biaya tidak nilai dalam arti yang ketat, hanya sebuah indikasi dari tawaran maksimum tertentu pengembang mampu untuk menawarkan untuk situs jika diperlukan kembali harus dicapai pada dasar informasi yang tersedia. Contoh berikut menunjukkan seluruh proses dalam kaitannya dengan yang diusulkan kantor pengembangan. Komentar yang menyertai suatu upaya langkah-demi-langkah penjelasan tentang proses. Contoh 9.1 Pengembangan Kantor: jumlah yang tersedia untuk situs pembelian Sebuah perusahaan pengembangan ingin memperoleh sebuah situs di sebuah kota propinsi di mana garis

ada izin perencanaan untuk pembangunan blok kantor dengan kotor lantai area 1500 m2. Akomodasi akan di tiga lantai dilayani oleh dua lift penumpang, dan akan ada permukaan mobil parkir untuk 20 kendaraan. Ada stabil permintaan untuk suite kantor di sewa di wilayah 300/m2. Jangka pendek keuangan tersedia di 10 persen, dan pengembangan selesai bisa dijual untuk menunjukkan hasil dari 6 persen. Biaya konstruksi cenderung berada di wilayah 128 Metode sisa - proses 1000/m2 selama periode pembangunan 12 bulan. Hal ini diantisipasi bahwa seluruh bangunan akan membiarkan dalam waktu tiga bulan penyelesaian pekerjaan pembangunan. Menyarankan perusahaan sebagai harga maksimum yang mampu membayar untuk tanah dasar bahwa keuntungan 15 persen dari nilai bruto pembangunan diperlukan. Pengembangan kotor nilai pada skema penyelesaian Perkiraan Nilai sewa: 1200 meter persegi @ 300 psm 360 000 Tahun pembelian di lamanya @ 6% 16,6667 b Bruto pengembangan nilai 6 000 000 c Dikurangi biaya sale@4.5% 270 000 d Penerimaan bersih dari penjualan 5 730 000 e Gross biaya pengembangan Bangunan biaya: 1500 persegi meter @ 1000 psm 1 500 000 f Kontinjensi @ 5% pada biaya bangunan 75 000 g Profesional biaya @ 15% 236 200 h 1 811 250 i Keuangan jangka pendek @ 9% Biaya konstruksi (rata-rata 50%) 78 750 j Biaya (rata-rata 75% untuk bangunan periode) 177 188 k Total biaya selama periode batal (3 bulan) 40 753 296 691 l 2 107 941 m Lettings Agen 'biaya @ 10% dari sewa 36 000 n Kampanye pemasaran 15 000 51 000 o Total biaya pembangunan 2 158 941 p Pengembang risiko dan keuntungan 15% dari nilai bruto pengembangan q 900 058 941 000 3 Tersedia untuk membeli situs (gross) 2 671 059 r Surplus PV 1 1,25 tahun @ 9% 0,8979 s 2 398 283 t Dikurangi biaya akuisisi situs @ 6% 135 752 u Tersedia untuk membeli situs (bersih) 2 262 531 v maksimum Metode sisa - proses 129 Komentar Kerja menunjukkan perhitungan dasar yang akan menunjukkan apakah skema ini

kemungkinan untuk membuktikan layak, berdasarkan asumsi yang dibuat. Ini harus diingat bahwa studi awal sangat perkiraan, misalnya, maka akan dicatat bahwa izin perencanaan hanya ada di garis dan tidak ada biaya bangunan perusahaan.Para penilai akan membuat banyak asumsi tentang desain dan kualitas bangunan, yang akan mempengaruhi biaya sewa nilai-nilai, hasil dan bangunan.Hasil di dari segi nilai tanah perlu diperlakukan dengan hati-hati. Komentar berikut berhubungan dengan surat referensi bersama setiap item dalam contoh bekerja: sewa ini tiba di dari pertimbangan comparables pasar saat ini namun tidak akan ditentukan sampai skema selesai, sehingga disebut sebagai diperkirakan sewa nilai. Sebagai kantor diukur untuk tujuan membiarkan pada jaringan internal dasar wilayah sesuai dengan Kode RICS Praktek Mengukur, yang diberikan daerah kotor dari 1500 m2 telah berkurang, dalam kasus ini sebesar 20 persen, sampai 1200 m2. Rencana rinci akan memungkinkan angka bersih dihitung lebih akurat. b Hasil panen ditentukan dengan mengacu pada comparables baru dikenal sama atau bangunan kantor modern di lokasi yang sebanding. Sebagai pengembangan situs ini kepemilikan freehold telah dihargai-lamanya. c Nilai pembangunan bruto (GDV) merupakan estimasi terbaik dari nilai modal pembangunan selesai. Ada unsur risiko dalam penilaian karena bangunan tersebut belum tersedia dan pasar untuk akomodasi kantor dapat berubah sebelum sewa diselesaikan. Di sisi lain, tidak membuat penyediaan untuk setiap peningkatan nilai sewa pada tanggal penyelesaian. biaya Dijual d dipotong pada asumsi bahwa pembangunan akan dijual pada penyelesaian, setelah unit sepenuhnya biarkan. e Penerimaan bersih dari penjualan memperhitungkan biaya akuisisi pembeli. Bangunan biaya f dinilai seakurat mungkin dalam terang informasi saat ini tersedia. Sumber informasi yang berguna bangunan biaya yang Spon yang Arsitek 'dan Builders' Buku Harga (lihat Lampiran A) dan BCIS indeks biaya diterbitkan oleh RICS. Biaya konstruksi didasarkan pada kotor eksternal daerah. Dimana pengaturan biaya yang lebih akurat yang tersedia dari kuantitas surveyor atau sumber lain, mereka harus digunakan. Kontinjensi adalah biaya tak terduga g terjadi selama periode konstruksi. Penyisihan tergantung pada ketidakpastian dalam setiap tertentu pembangunan, tetapi biasanya akan 3-5 persen pada jumlah konstruksi biaya dan biaya profesional. h Profesional biaya termasuk pengeluaran pada layanan arsitek, perencana kota, surveyor kuantitas, mekanik dan insinyur listrik dan lain-lain di mana diperlukan. Sebuah aturan praktis dari 15 persen dapat digunakan kecuali lebih akurat informasi yang tersedia. i Sub-total dari item biaya besar, menjadi sosok yang di atasnya pengembang akan menilai margin mereka jika mereka memilih untuk tidak mendasarkan pada nilai menyelesaikan pembangunan. 130 Metode sisa - proses

j pengembang akan dikenakan biaya bunga atas gedung keuangan atau, di mana internal yang dana yang digunakan, akan ada biaya kesempatan karena dana tidak maka tersedia untuk digunakan dalam kegiatan lain dari perusahaan. Pengalaman menunjukkan bahwa jumlah rata-rata pinjaman selama periode bangunan akan menjadi salah satu-setengah dari perkiraan total biaya bangunan, termasuk kontinjensi. Contoh ini mengasumsikan bunga yang akan dikenakan pada basis tahunan, meskipun lebih mungkin bahwa bunga akan dihitung triwulanan. Dalam kedua kasus, biaya akan menjadi 'digulung' dan bunga yang dibayarkan dalam satu jumlah dari hasil penjualan di akhir proyek. k Sebuah proporsi biaya profesional dibayar selama awal tahap konstruksi, yang tercermin dalam mengambil rata-rata 75 persen dari perkiraan biaya total. l Dalam mengantisipasi bahwa bangunan tidak akan sepenuhnya membiarkan pada penyelesaian, keuangan akan diperlukan untuk jangka waktu, di sini diperkirakan mencapai tiga bulan. Pada titik ini, seluruh biaya bangunan akan dibiayai atau diasumsikan akan dibiayai. Ini Perlu dicatat bahwa membiayai kekosongan pada elemen tanah ditangani secara terpisah bawah 'surplus' menuju ke sisa. (Lihat catatan 's' di bawah). m Sebuah sub-total memberikan jumlah dari biaya konstruksi dan keuangan. n Gedung tersebut harus dibiarkan untuk membuat investasi yang dijual. Layanan dari agen properti komersial akan dikenakan biaya, biasanya didasarkan pada persentase dari tahun pertama sewa bersama-sama dengan pembayaran pengeluaran untuk iklan dan produksi khusus atau brosur. Komisi pada tingkat 10 persen telah diizinkan. o Perkiraan biaya pemasaran disertakan. p Total biaya pembangunan sekarang ditemukan. q reward untuk pengembang untuk keuntungan dan untuk mengasumsikan risiko perkembangan dapat dinilai sebagai proporsi dari nilai pengembangan atau dari perkiraan total biaya. Dalam kasus ini, 15 persen dari GDV telah diizinkan. Ketentuan itu akan bervariasi dengan kompleksitas pembangunan dan keinginan pengembang terkait dengan itu. r biaya pengembangan bruto dikurangkan dari hasil bersih penjualan untuk menunjukkan surplus tersedia untuk membeli situs, beban bunga dana dan membayar biaya akuisisi. Pada tahap ini, jumlah tersebut terdiri dari bunga dan biaya. s Pertama, bunga yang timbul dalam memperoleh situs tersebut dan memegangnya sampai investasi dijual harus dipotong, meninggalkan jumlah yang tersedia untuk pembelian situs dan biaya. t ini kemudian memberikan sejumlah setelah bunga yang telah dibayar untuk seluruh holding period 15 bulan. Biaya Akuisisi u dinilai sebesar 4,5 persen dihitung. v Jumlah yang tersisa adalah apa yang disebut sebagai 'nilai' sisa. Bahkan,

bukan nilai dan hal ini tentunya bukan nilai pasar. Justru itu adalah maksimum tawaran pengembang mampu untuk membuat atas tanah yang diberikan asumsi dibuat. Masukan ini akan menjadi unik untuk pengembang yang dan dengan demikian sisa dapat dianggap sebagai perhitungan layak. Metode sisa - proses 131 Sangat menarik untuk dicatat bahwa biaya situs mewakili beberapa dua-perlima dari 'nilai' pembangunan selesai. Ini adalah sebanding berguna ketika melihat yang lain kantor pengembangan kesempatan. Fleksibilitas metode sisa dapat ditunjukkan dengan referensi contoh lebih lanjut yang membangun pada metode rinci di atas. Yang pertama menunjukkan penggunaan sisa untuk menentukan viabilitas dari sebuah pengembangan di mana harga yang diminta dari situs yang tersedia, misalnya di mana pengembang sudah dalam negosiasi dengan pemilik lahan dan harga pembelian telah telah disepakati sementara. Contoh 9.2 Pengembangan Kantor: keuntungan yang tersedia ketika site biaya dikenal Fakta seperti yang diberikan dalam Contoh 9.1, kecuali bahwa tanah yang tersedia pada meminta harga 2 250 000. Pengembang ingin mengetahui apakah proposal akan menunjukkan keuntungan. Pengembangan kotor nilai pada skema penyelesaian Perkiraan Nilai sewa: 1200 meter persegi @ 300 psm 360 000 Tahun pembelian di lamanya @ 6% 16,6667 b Pengembangan nilai kotor 6000 000 c Dikurangi biaya sale@4.5% 270 000 d Penerimaan bersih dari penjualan 5 730 000 e Gross biaya pengembangan Bangunan biaya: 1500 meter persegi @ 1000 psm 1500 000 f Kontinjensi @ 5% pada biaya bangunan 75 000 g Profesional biaya @ 15% 236 250 h 1 811 250 i Keuangan jangka pendek @ 9% Biaya konstruksi (rata-rata 50%) 78 750 j Biaya (rata-rata 75% untuk bangunan periode) 177 188 k Total biaya selama periode batal (3 bulan) 40 753 296 691 l 2 107 941 m Lettings Agen 'biaya @ 10% dari sewa 36 000 n Kampanye pemasaran 15 000 51 000 o Total biaya pembangunan 2 158 941 p

132 Metode sisa - proses Tambahkan harga yang diperlukan untuk situs 2 250 000 i Akuisisi 101% charges@4.5 250 ii 2 351 250 Tambahkan bunga jangka pendeknya biaya @ 9% 271 266 2 622 516 4 781 457 iii Tersedia berdasarkan keuntungan harga tetap untuk situs 948 543 Perhitungan sebelumnya disesuaikan untuk memperhitungkan informasi tambahan. Komentar Perhitungan telah disesuaikan secara khusus untuk memperhitungkan informasi diberikan tentang harga tanah. Perbedaan utama dalam Contoh 9.2 adalah bahwa Angka keuntungan pengembang telah dihilangkan dan di tempat yang biaya tanah dan yang terkait pengeluaran ini termasuk. Dengan demikian garis bawah tidak lagi sisa nilai tanah tetapi jumlah yang tersedia untuk mengganti pengembang untuk risiko dan keuntungan. i sini biaya tanah dikenal bersih 2 250 000 dimasukkan. ii biaya Akuisisi ini dari 4,5 persen dihitung. iii biaya bunga pinjaman untuk menutupi biaya tanah ditambah akuisisi biaya yang dihitung atas seluruh pengembangan 15-bulan dan membiarkan periode. Diukur sebagai persentase dari GDV itu adalah 15,8%, agak lebih dari yang ditentukan oleh pengembang dalam Contoh 9.1. Di atas kertas, pengembang akan membuat tambahan 48 500 keuntungan. Kedua contoh mungkin dikritik karena asumsi tentu dibuat. Residu kedua mengasumsikan bahwa sebagian besar pinjaman merata tersebar di seluruh membangun periode dan bahwa biaya yang timbul dari satu hari, yang tidak benar dalam praktek. Pendekatan arus kas akan memungkinkan penilai untuk lebih tepat dalam waktu yang arus kas yang mungkin memiliki pengaruh yang signifikan terhadap kelangsungan hidup, terutama di mana jangka pendek suku bunga tinggi atau periode pembangunan jangka. Contoh berikutnya akan menunjukkan pendekatan sisa tradisional untuk gudang pengembangan dan kemudian menggunakan informasi dalam cara yang lebih sensitif dalam perhitungan arus kas. Contoh 9.3 Gudang pembangunan oleh sisa tradisional Metode Nilai sebuah situs dibersihkan untuk pembangunan gudang untuk yang ijin perencanaan ada. Anda telah mengumpulkan informasi berikut. Luas lantai kotor adalah 1000 m2, biaya bangunan adalah 260/m2 dan unit diharapkan untuk membiarkan di 75/m2 . Hal ini diantisipasi bahwa unit dengan nilai total sewa tahun 68 250 per akan biarkan dan menduduki segera pada penyelesaian pekerjaan dalam waktu 12 bulan dan bahwa unit sisanya akan membiarkan pada akhir kuartal berikutnya, yaitu dalam 15 bulan. Metode sisa - proses 133

Informasi ini pertama kali digunakan dalam perhitungan sisa tradisional dan kemudian tiga pendekatan arus kas yang digunakan. Ini akan dihargai bahwa pendekatan arus kas memberikan kesempatan untuk memperbaiki input, khususnya waktu pembayaran dan penerimaan. Namun demikian, harus diingat bahwa sangat sedikit informasi digunakan adalah tertentu dan bahwa harga meningkat, krisis ekonomi, bangunan keterlambatan atau bahan meningkat dan biaya tenaga kerja dapat terjadi dan mempengaruhi hasil.Namun, penggunaan lebih berhati-hati waktu-sensitif informasi yang tersedia menghilangkan beberapa kekuatan kritik dari metode ini. Pengembangan kotor nilai pada skema penyelesaian Perkiraan Nilai sewa: 910 meter persegi @ 75 psm 68 250 Tahun pembelian di lamanya @ 8% 12,5000 Bruto pengembangan nilai 853 125 Dikurangi biaya sale@4.5% 38 391 Penerimaan bersih dari penjualan 814 734 Gross biaya pengembangan Bangunan biaya: 1000 meter persegi @ 260 psm 260 000 Kontinjensi @ 5% pada biaya bangunan 13 000 Profesional biaya @ 15% 40 950 313 950 Keuangan jangka pendek @ 10% Biaya konstruksi (rata-rata 50%) 13 650 Biaya (rata-rata 75% untuk periode bangunan) 3 071 Total biaya selama periode kekosongan (3 bulan) 6 825 Membiarkan Biaya agen dan pemasaran, katakanlah 15% 10 238 Total biaya pembangunan 347 734 Pengembang risiko dan keuntungan 15% dari nilai bruto pembangunan 127 969 475 703 Tersedia untuk membeli situs (gross) 339 032 Surplus PV 1 1,25 @ 10% 0,8877 tahun 300 959 Dikurangi akuisisi situs costs@5.5% 15690 Tersedia untuk membeli situs (bersih) 285 269 Maksimum Pendekatan residu dasar adalah yang paling sensitif terhadap timing. Pendekatan lainnya menawarkan penjelasan lebih jernih ketika dana berkomitmen dan biaya yang timbul. Tiga variasi pendekatan arus kas, dengan menggunakan informasi yang sama seperti di Contoh 9.3, sekarang ditampilkan. 134 Metode sisa - proses Contoh 9.4 Gudang pembangunan: pendekatan periode-periode arus kas dengan bcdefgh Periode Pengeluaran Barang Laba Bersih aliran keluar Modal dari Bunga @ Modal (3 bulan) periode sebelumnya 2,5% / Triwulan beredar

() () () () () () () 1 Bangunan biaya (15%) 40 950 Biaya profesional (75%) 30 712 71 662 71 662 71 662 2 Bangunan biaya (30%) 81 900 Biaya / pemasaran (30%) 3 071 84 971 84 971 71 662 1 791,55 73 454 3 Bangunan biaya (25%) 68 250 Biaya / pemasaran (70%) 7 167 75 417 75 417 84 971 2 124,28 87 095 4 Bangunan biaya (30%) 81 900 81 900 Biaya profesional (25%) 10 10 238 238 Sewa seperempat 5 687 86 451 75 417 1 885,43 77 302 5 Dijual biaya 38 391 Sewa 11 375 27 016 27 016 86 451 2 161,28 88 612 398 126 Periode yang dipilih untuk tujuan demonstrasi adalah triwulanan selama 15 bulan atau lima kuartal, sebuah pengembang pemantauan kemajuan skema akan mengharapkan utama laporan keuangan setidaknya sekali sebulan dan akses ke informasi mengenai aliran dana setiap hari. Sebuah program komputer modern akan memberikan informasi tersebut secara rutin, dalam melakukannya, beberapa risiko perkembangan dihapus, karena ada kesempatan lebih banyak untuk meninjau biaya dan waspada terhadap masalah pada tanggal awal. Contoh 9.5 Bersih terminal menghargai pendekatan Periode Interest@2.5% Pengeluaran kas bersih () per kuartal untuk penyelesaian () 1 71 662 1,1038 79 102 2 84 971 1,07689 91 504 3 75 417 1,05625 79 659 4 86 451 1,0250 88 612 5 27 016 1 27 016 Jumlah 365 893 Pengembang risiko dan keuntungan 127 969 Jumlah 493 862 Meninggalkan 320 untuk pembelian 872 situs (gross) Yang memungkinkan situs tawaran maksimum harus dipastikan. Pengeluaran dalam setiap periode pengisian didebit dengan biaya pinjaman total sisa masa pengembangan dan sampai batas yang melebih-lebihkan biaya yang luar biasa pada satu waktu. Sebagai contoh menunjukkan, Triwulan 5 menimbulkan tidak tertarik karena akan dibayar dari hasil penjualan investasi. Kuartal 4 yang menimbulkan seperempat bunga sebesar 2,25 persen per kuartal dan seterusnya, semakin meningkat dengan setiap periode. Contoh adalah satu sederhana namun manfaat dari teknik arus kas. Dimana pembayaran atau penerimaan yang tidak teratur, terutama di mana pembangunan terdiri dari jumlah unit yang dapat membiarkan atau dijual pada waktu yang berbeda, arus kas pendekatan adalah satu-satunya cara di mana sebuah account cukup akurat dari proposal

dapat disajikan. 136 Metode sisa - proses Contoh 9.6: pendekatan arus kas diskonto Periode Bersih PV@2.5% aliran PV arus kas (Perempat) () () 1 71 662,00 0,9756 71 663 2 84 971,00 0,9518 84 972 3 75 417,00 0,9286 75 418 4 86 451,00 0,9060 86 452 5 27 016,00 0,8839 27 017 Tambahkan risiko dan keuntungan @ 15% 127 969 Jumlah 473 491 Bruto pengembangan nilai 853 125 Situs saat ini nilai (biaya kurang) 379 634 Dalam hal ini pengeluaran semua diskon dan dipotong dari diskon yang sama nilai modal, yang mencerminkan waktu yang telah berlalu sebelum investasi dapat menyadari. Keuntungan dari pendekatan periode-periode dengan adalah bahwa hal itu menunjukkan sebenarnya utang pada akhir setiap periode pengisian, bukan diskon biaya dan karena itu lebih bermanfaat untuk tujuan penganggaran Arus kas mengkonversi semua biaya menjadi setara hari ini karena mereka terjadi, yang memungkinkan nilai situs untuk disimpulkan secara langsung. KESIMPULAN Perlu dicatat bahwa fleksibilitas dari pendekatan sisa memungkinkan untuk menjadi disesuaikan untuk mengatasi dengan informasi banyak atau sedikit. Hal ini dapat digunakan dengan skala kecil pengembangan dan diperluas untuk mengatasi dengan pengembangan bertahap jauh lebih besar mengambil berlangsung selama beberapa tahun. Ketersediaan komputer kuat atau bahkan kalkulator genggam pribadi memungkinkan penilai untuk melakukan perhitungan seperti yang ditunjukkan dalam contoh yang diberikan dan untuk melacak kemajuan terhadap prakiraan. Paket komersial yang tersedia, tetapi penting bahwa mereka digunakan dalam pengetahuan tentang apa asumsi yang dibangun dalam program. Untuk pembaca mahasiswa, pendekatan alternatif di atas mungkin tampak sulit untuk ikuti pada awalnya, tetapi cara yang sangat membantu untuk mencapai pemahaman tentang pendekatan ini adalah untuk merancang sebuah spreadsheet komputer dan membandingkan hasilnya dengan satu dihitung seperti dijelaskan sebelumnya. Setiap program akan perlu adaptasi untuk mencerminkan kekhasan kasus di tangan, dan pemahaman menyeluruh tentang cara kerja dari program ini adalah diperlukan.

10 Prinsip keuntungan 140 Prinsip keuntungan DESKRIPSI Prinsip keuntungan digunakan terutama untuk mendirikan sebuah cara di mana bisnis yang menunjukkan beberapa unsur monopoli atau keunikan dapat dinilai dengan mengacu pada keuntungan. Ada penerimaan bahwa mereka tidak dapat dinilai oleh lebih biasa metode karena tidak ada tempat serupa atau bisnis dengan yang mereka dapat dibandingkan. Kantor Badan Penilaian juga cenderung menggunakan pendekatan, dalam sesuai kasus. Hal ini dianggap sebagai lebih handal daripada tes kontraktor untuk jenis penggunaan dijelaskan di atas dalam kasus di mana keuntungan dapat diidentifikasi cukup mudah. PENDEKATAN PENILAIAN Pendekatan dasar terdiri dari menggunakan account akhir atau informasi perdagangan lainnya untuk menemukan keuntungan kotor dan bersih. Tunjangan tersebut kemudian dibuat untuk bunga atas penyewa modal yang digunakan dalam bisnis dan remunerasi bagi manajemen keahlian. Jumlah sisa (disebut sebagai 'keseimbangan dibagi') adalah kemudian diasumsikan akan tersedia untuk pembagian yang adil antara bisnis pedagang dan pemilik. Keseimbangan sering dibagi sama-sama tetapi tidak ada Alasan untuk ini menjadi begitu. Tujuannya adalah untuk mencerminkan kontribusi masingmasing ke keberhasilan perusahaan. Alasan untuk menyesuaikan account dengan cara ini adalah untuk memberikan imbalan yang memadai ke penyewa untuk menjalankan bisnis, sementara benar mencerminkan kontribusi dari pemilik dalam menyediakan tempat. Spesialis penilai terlibat dalam satu atau lebih dari daerah-daerah akan memiliki pengetahuan tentang pola pengembalian, dan ini akan memungkinkan mereka untuk membuat alokasi yang adil dari jumlah antara dua pihak. Mana mungkin, penilai menggunakan angka yang berasal dari rekening terakhir untuk mengukur jumlah yang terlibat dalam mencapai omset tahunan dan tingkat pengeluaran terjadi sebelum angka laba kotor dan bersih adalah dipukul. Sebuah praktik mapan adalah dengan melihat pada account untuk tiga paling baru tahun perdagangan. Serangkaian rekening harus memberikan indikasi yang lebih seimbang dari kesehatan umum dari bisnis daripada yang dapat diperoleh dari satu set rekening untuk satu keuangan tahun saja. Penilai mungkin akan lebih dipengaruhi oleh account yang memberikan hasil dan kecenderungan selama periode daripada oleh account satu tahun, yang mungkin tidak representatif. Alasan yang diberikan untuk setiap ketidakmampuan untuk menghasilkan account untuk yang paling terakhir tahun harus diperiksa. Dimana rekening tampaknya tidak masuk akal tunduk pada keterlambatan, keterangan lebih lanjut sangat penting. Ini mungkin untuk mendapatkan

beberapa wawasan ke dalam isi rekening yang belum selesai dari akuntan trader (tapi hanya Tentu saja dengan trader kerjasama). Tidak ada pengganti untuk diaudit dan bersertifikat account jika penilai adalah untuk mencerminkan aktivitas saat ini dalam membentuk keseluruhan penilaian tentang nilai bisnis. Prinsip keuntungan 141 SITUASI MANA MUNGKIN PRINSIP DIGUNAKAN Prinsip keuntungan digunakan dalam berbagai kasus di mana salah satu pendekatan lain akan tidak mungkin memuaskan. Hal ini digunakan oleh penilai yang mengkhususkan diri dalam, dan dengan pengalaman yang luas, jenis tertentu dari kegiatan usaha dalam pertimbangan. Tidak hanya ada kebutuhan untuk sebuah pengetahuan yang mendalam tentang jenis usaha, tetapi penilai harus menyadari ketentuan undang-undang jika penilaian adalah untuk rating atau wajib membeli keperluan. Seperti aplikasi khusus dari prinsip keuntungan berada di luar lingkup teks dan sumber lain harus dikonsultasikan. Para penilai mungkin diminta untuk menilai nilai sewa atau modal dalam empat yang berbeda situasi: penilaian aset (untuk dimasukkan dalam rekening keuangan yang menunjukkan kepemilikan properti sebagai aset bisnis); penilaian untuk non-rumah tangga harga; penilaian kompensasi pada pembelian wajib; dijual sebagai keprihatinan pergi. Aset penilaian (untuk dimasukkan dalam rekening keuangan yang menunjukkan kepemilikan properti sebagai aset bisnis) Penilaian properti diduduki dan digunakan dalam kegiatan usaha secara ketat ditentukan oleh standar pelaporan keuangan yang dikeluarkan oleh Penilaian Aset Komite Standar (AVSC). Komite ini menetapkan prinsip-prinsip umum untuk diamati dalam persiapan penilaian aset. Hal ini juga membuat rekomendasi dan memberikan bimbingan, yang keduanya sangat penting dimana hasilnya akan tersedia untuk umum. Penilaian untuk non-tarif dalam negeri Dimana tempat harus dinilai untuk penilaian (pajak daerah) tujuan, penilaian akan, dalam sebagian besar kasus, dapat dilakukan pada informasi yang diperoleh dari sebanding lettings yang serupa, unit terdekat. Dimana properti adalah dari jenis dijelaskan dalam bab ini, prinsip keuntungan akan menjadi penilaian yang paling tepat metode. Dalam penilaian rating, sering disebut sebagai penerimaan dan pendekatan pengeluaran. Seperti yang dinyatakan sebelumnya, mungkin digunakan dalam penilaian mana hasil arus kas dari beberapa bentuk monopoli yang melekat pada properti atau lokasi tersebut bahwa itu adalah tidak mungkin untuk mengatur penilaian oleh perbandingan. Situasi ini dapat diajukan

oleh persyaratan hukum seperti lisensi untuk beroperasi (misalnya kasino, taruhan kantor) atau oleh lokasi tertentu dari bisnis. Selanjutnya, penilai Peringkat mungkin menemukan pendekatan yang berguna di mana ada monopoli ada tetapi kelangkaan perbandingan. Dimana penggunaan tempat memberikan kesempatan langsung untuk membuat keuntungan, pendekatan ini cenderung memberikan hasil yang lebih realistis dan dapat diandalkan dibandingkan kontraktor tes. 142 Prinsip keuntungan Aturan rumit dan peraturan berhubungan dengan persyaratan bahwa sebuah hipotesis sewa adalah diasumsikan. Penerapan penilaian rinci Proses berada di luar lingkup teks ini, tetapi penjelasan singkat berikut ini berisi beberapa petunjuk tentang kompleksitas dari penilaian untuk rating. Pendekatan ini mengikuti dasar keuntungan seperti dijelaskan di atas tunduk pada penyesuaian setiap untuk mencerminkan undang-undang yang luas dan hukum kasus berhubungan dengan nondomestik rating. Jadi suatu sewa hipotetis pada basis tahun-ke tahun diasumsikan, di mana penyewa bertanggung jawab untuk melaksanakan perbaikan yang diperlukan untuk mempertahankan properti dalam negara untuk perintah sewa. Ketentuan ini juga mungkin berbeda dari kewajiban apapun yang sebenarnya dikenakan oleh sewa masuk ke dalam oleh penyewa. Hal ini juga tunduk pada angka yang terkait dengan tanggal penilaian yang relevan (dikenal sebagai tanggal penilaian anteseden). Para terakhir ini juga disebut sebagai 'nada dari daftar', yang dimaksudkan untuk memastikan bahwa semua hereditaments memiliki tanggal penilaian yang sama. Penilaian memperhitungkan ini variasi adalah ukuran yang tepat dari penilaian. Penilaian akan mencakup berpadanan item dari pabrik dan mesin yang disediakan oleh penyewa, apakah tanaman dan mesin yang berpadanan adalah subyek dari peraturan yang dibuat berdasarkan hukum undangundang. Contohnya termasuk penilaian dari hotel dan stasiun pengisian. Hotel manajemen berusaha untuk mengembangkan sebuah identitas yang unik. Hotel ini mungkin dikenal dengan pengaturan dekat nyaman dengan area bisnis kota dikombinasikan dengan konferensi fasilitas; mungkin unggul dalam kualitas yang fasilitas en suite atau mungkin menempati sebuah situs dari beberapa hektar rumput dan kebun dalam Taman Nasional. Sebuah penilai dengan suara pengetahuan tentang perdagangan akan memiliki pengalaman yang cukup untuk menentukan peringkat hotel dan menyesuaikan untuk fitur khusus. Demikian pula, setiap stasiun pengisian ada untuk menjual bahan bakar sebanyak mungkin. Tapi setiap lokasi adalah unik. Penjualan tergantung terutama pada lokasi, tetapi mungkin

dipengaruhi oleh harga, kemudahan akses dan fasilitas seperti toilet. Baru-baru ini, kelompok supermarket dan lain-lain telah menunjukkan minat di toko mengungkapkan mengembangkan di bagian belakang mengisi lokasi stasiun. Hal ini menyatakan bahwa setiap kegiatan membantu yang lain. Penilaian kompensasi pada pembelian wajib Kategori ini adalah untuk penilaian kompensasi untuk pembelian wajib untuk akuisisi seluruh atau setiap bagian dari setiap tempat untuk memasukkan kerugian bisnis mana yang sesuai. Jenis usaha dijelaskan sebelumnya akan dihargai pada prinsip keuntungan kecuali metode lain yang dianggap lebih tepat dalam setiap tertentu keadaan. Ini adalah tanggung jawab penyewa untuk meminimalkan kerugian dan untuk merelokasi jika memungkinkan. Yang diperlukan biaya relokasi dan kerugian sementara bisnis adalah kepala tepat kompensasi. Para penilai akan menilai nilai bisnis bangunan dan, di mana prospek perdagangan terpengaruh atau dipadamkan, setiap hilangnya keuntungan dan penjualan paksa aset bisnis. Dijual sebagai keprihatinan akan Ketika sebuah bisnis untuk dijual di pasar terbuka sebagai keprihatinan akan mungkin ada goodwill elemen. Harga kemudian akan mencerminkan bukan hanya nilai intrinsik dari Prinsip keuntungan 143 fisik bangunan tetapi manfaat memperoleh sebuah bisnis yang mapan dengan perusahaan klien atau pelanggan yang dapat diharapkan untuk terus merendahkan bisnis setelah dijual ke pemilik baru. Mungkin tepat untuk menerapkan variasi dari prinsip keuntungan untuk seperti tempat, terutama di mana, meskipun tidak monopoli, bisnis dapat dari bentuk unik ke daerah langsung. Sebuah contoh akan menjadi desa umum toko dan sub-kantor pos, biasanya bisnis hanya dari jenis di daerah dan menggabungkan kedua area ritel dengan penyimpanan dan akomodasi hidup. Satu pendekatan akan nilai bisnis dalam dua bagian. Pertama, nilai sewa dikapitalisasi atau pengalaman yang digunakan untuk pergi langsung ke nilai modal berdasarkan perumahan pasar di sekitarnya, menyesuaikan untuk elemen ritel. Selanjutnya, goodwill ini dinilai dengan mengambil laba bersih (tidak termasuk sewa atau nilai sewa ritel bagian) dan menerapkan pembelian tahun sederhana ', biasanya antara satu dan lima. Ketika bisnis tunduk pada sewa, sewa laba dinilai dan dikapitalisasi untuk sisa istilah belum berakhir (atau periode ke periode meninjau berikutnya jika lebih pendek). Premi dihitung sehingga mencerminkan manfaat dari sewa di bawah ini saat ini nilai sewa dan keamanan yang diberikan kepada penyewa bisnis dengan undang-undang (kecuali dikecualikan berdasarkan kesepakatan). Haruskah keamanan yang lebih besar harus dicari, salah satu atau kedua belah pihak mungkin berlaku kepada pemilik rumah untuk memberikan sewa baru untuk pembeli bisnis. Permintaan tersebut mungkin akan bertemu dengan usulan untuk memperbarui persyaratan sewa dan

mungkin menegosiasikan tingkat sewa yang baru. Setiap perubahan yang diperkenalkan oleh sewa baru mungkin untuk mempengaruhi tingkat premi apapun. Pada satu waktu, jenis usaha dan akomodasi tinggal di sebuah desa yang populer akan menarik minat yang cukup. Kesempatan untuk bekerja dari rumah dengan sebuah kantor pos gaji sebagai base income bersama-sama dengan keuntungan yang dibuat dari ritel kegiatan - seperti koran dan majalah, bahan makanan, greengroceries dan barang rumah tangga - akan membuat untuk sebuah perusahaan yang nyaman dan menguntungkan. Namun, kematian banyak sub-kantor pos di masa sekarang dan tidak pasti masa depan yang tersisa telah membuat penjualan bisnis seperti bermasalah. Saat ini, pengaruh utama adalah mungkin kualitas akomodasi hidup, yang lokasi di sebuah desa disukai dan potensi jika bagian toko menjadi tidak ekonomis dan ditutup di beberapa waktu di masa depan. PEMBATASAN Penilai berurusan dengan transfer bisnis (apakah bisnis tersebut ditawarkan dengan atau tanpa bunga freehold dari lokasi) penilaian rating, atau klaim untuk kompensasi untuk pembelian wajib akan perlu memiliki akses ke account keuangan. Tapi mereka harus selalu diingat bahwa mereka tidak akuntan dan seharusnya tidak pelanggaran di luar pemahaman dan kemampuan. Itu selalu mungkin dan kadang-kadang bijaksana untuk mencari informasi atau saran dari akuntan klien atau fasih lain dengan jenis usaha yang dijalankan. Hal ini terutama akan terjadi mana bisnis yang kompleks atau memiliki omset besar. Dalam pembelian wajib kasus, biaya saran spesialis akan membentuk bagian dari klaim untuk kompensasi. 144 Prinsip keuntungan Potensial Seorang calon pembeli bisa memegang pandangan bahwa keuntungan saat ini bisa ditingkatkan secara substansial oleh manajemen yang lebih baik, kontrol keuangan membaik, atau penggabungan garis penjualan lain atau perbaikan untuk bisnis. Sejauh bahwa setiap potensial juga akan diakui oleh calon pembeli lainnya, kemampuan untuk keuntungan tambahan buat akan diperhitungkan dalam setiap penawaran yang dibuat oleh yang tertarik pihak. Aspek tersebut harus tercermin sebagai bagian intrinsik dari nilai bisnis, meskipun akhirnya pembeli akan mengharapkan beberapa manfaat untuk tenaga dan biaya untuk memanfaatkan potensi. Bahkan, mungkin ada yang bagus alasan mengapa vendor belum mengimplementasikan perubahan (atau mungkin melakukannya dalam masa lalu dan menemukan itu tidak berhasil). Pembeli akan mengambil resiko kegagalan terkait dengan perubahan atau ide baru. Fitur khusus Sebuah bagian penting dari nilai dari beberapa jenis usaha yang keuntungan

Prinsip dapat diterapkan adalah kepribadian dari pemilik atau operator. Hal ini juga diketahui bahwa bisnis fronted oleh selebriti atau karakter cenderung mengalami peningkatan kustom. Sebagai contoh, seorang koki yang terkenal akan menjadi nilai besar ke reputasi restoran. Mantan petinju yang sering sangat sukses tuan tanah rumah publik. Hal yang sama mungkin berlaku untuk ahli; stasiun tuning mobil balap dijalankan oleh mantan driver atau pusat olahraga yang diawasi oleh seorang atlet Olimpiade akan menarik tambahan bisnis oleh asosiasi dengan nama terkenal. Bahwa unsur nilai unik dan tidak dapat ditransfer. Orang lain yang terkenal bisa menarik berikut nya sendiri, tetapi akan salah untuk membayar harga didasarkan baik pada reputasi dari vendor atau pada harapan dari kekuatan gambar seorang khususnya pemilik baru. Sebaliknya, kadang-kadang menemukan bahwa bisnis telah diabaikan oleh pemilik yang secara finansial terbatas, sakit, malas atau tidak kompeten. Seperti bisnis dapat dinilai mampu perbaikan substansial diberikan kompeten dan manajemen terkekang. Sejauh yang dapat dinilai, tunjangan beberapa mungkin dibuat untuk seperti prospek, meskipun sekali lagi calon pembeli akan mengharapkan untuk menegosiasikan harga yang mengakui upaya, waktu dan risiko yang terkait dengan upgrade apapun. BISNIS STRUKTUR Ada dua jenis utama struktur bisnis: pribadi dimiliki dan dioperasikan bisnis, dan perseroan terbatas. Usaha kecil dapat dioperasikan oleh pemilik tunggal atau oleh dua atau lebih (biasanya tidak melebihi 20) pemilik perdagangan sebagai suatu kemitraan. Masing-masing dan setiap mitra bertanggung jawab atas hutang perusahaan. Keuangan adalah dibangkitkan dari pemilik perusahaan dan dari bank dan pinjaman pribadi, sering dijamin pada beberapa atau semua bisnis aset dan kadang-kadang secara pribadi dijamin oleh satu atau lebih pemilik. Prinsip keuntungan 145 Organisasi yang lebih besar cenderung untuk perdagangan sebagai perusahaan terbatas. Tingkat kewajiban pemegang saham dalam sebuah perusahaan terbatas pada jumlah yang diinvestasikan atau dijanjikan untuk diinvestasikan, mereka tidak memiliki kewajiban lebih lanjut atau panggilan pada aset mereka yang lain. Perusahaan terbatas publik dan swasta diatur oleh Perusahaan Kis. Tidak ada bar ke pedagang individu kecil membentuk sebuah perusahaan, sehingga membatasi kewajiban seperti yang diuraikan. Keuntungan lain dari perdagangan sebagai perusahaan terbatas adalah bahwa modal awal dan setiap dana yang diperlukan lebih lanjut dapat dinaikkan dengan penerbitan saham atau obligasi. Saham perusahaan publik yang diperdagangkan di Bursa Efek atau, dalam kasus perusahaan terbatas yang lebih kecil, di Pasar Investasi Alternatif. Ada kelas yang berbeda dari berbagi: saham preferensi membawa tingkat bunga tetap sebesar bunga dan, kelas utama, saham biasa. Pemegang saham biasa akan menerima

variabel dividen berdasarkan pada profitabilitas perusahaan. Saham preferen mengambil diutamakan dalam hal terjadi likuidasi. Kedua kelas biasanya menikmati hak suara. Dalam kasus bisnis yang lebih besar, khususnya yang tergabung sebagai perusahaan, kemungkinan bahwa setiap instruksi kepada penilai akan diterima dari akuntan atau tim keuangan menasihati perusahaan. Dalam hal itu, penilai akan memberikan Laporan berurusan dengan singkat terbatas. Laporan ini akan mencakup peringatan untuk memastikan bahwa tidak digunakan untuk tujuan lain selain menyatakan dan bahwa hal itu tidak boleh dikutip dari atau menunjukkan kepada pihak ketiga tanpa persetujuan sebelumnya dari penilai. PENGGUNAAN REKENING Sebelum menyiapkan akun neraca saldo akhir diekstraksi dari keuangan catatan. Tujuannya adalah untuk mengkonfirmasi keakuratan hitung dari double-entry sistem pembukuan. Final account Pada akhir setiap periode akuntansi, biasanya durasi satu tahun, semua keuangan transaksi dibawa bersama dalam satu set rekening yang menunjukkan gross dan net keuntungan untuk tahun perdagangan dan aset modal usaha pada akhir tahun. Akun-akun akhir terdiri dari rekening perdagangan dan keuntungan dan kerugian akun, yang merekam hasil dari transaksi tahun ini. Rekening trading mengidentifikasi biaya primer dan penerimaan usaha untuk menunjukkan keseimbangan; dimana penerimaan melebihi biaya jumlah yang ditampilkan adalah laba kotor. Keuntungan dan kerugian rincian rekening biaya sisa menjalankan bisnis untuk menampilkan laba bersih. Dalam usaha yang bergerak di bidang manufaktur, dua account biasanya disusun secara terpisah, jika tidak mereka dapat digabungkan. Neraca menunjukkan posisi dari bisnis pada akhir tahun dalam hal struktur modal. Set account untuk tahun keuangan terakhir yang lengkap akan memberikan beberapa indikasi kesehatan bisnis. Komponen individu dapat digunakan untuk mengukur berbagai aspek profitabilitas bisnis dan rasio berbagai diakui atau indikator kinerja membantu dalam proses ini. Sebuah gambaran yang lebih menyeluruh dari 146 Prinsip keuntungan bisnis akan diperoleh dengan menganalisis account untuk tiga keuangan sebelumnya tahun dan tren mengamati. Rekening trading Rekening perdagangan menunjukkan laba kotor, menjadi perbedaan antara biaya dan harga jual saham termasuk biaya pengiriman. Untuk memastikan yang realistis angka, ketentuan harus dibuat untuk memasukkan nilai buku saham pada awal dan akhir periode perdagangan. Saham yang diperoleh untuk dijual kembali tetapi belum dijual biasanya dicatat pada harga biaya (Tapi saham yang tidak memiliki pasar karena telah digantikan atau usang shelflife nya tidak akan disertakan kecuali pada nilai realisasi bersih atau nilai sisa, jika ada). Praktek akan bervariasi sesuai dengan jenis bisnis dan konvensi akuntansi

dipekerjakan. Di mana sejumlah besar pekerjaan yang dilakukan untuk mengubah bahan baku menjadi komponen atau barang jadi, ia adalah biasa untuk menyertakan biaya pekerjaan dalam nilai saham. Tetapi akan menyesatkan untuk memasukkan barang-barang di yang diusulkan mereka harga jual, sehingga keuntungan yang diharapkan mengantisipasi penjualan. Debitur dicatat sebagai aset kredit macet kecuali diantisipasi. Pembayaran dari akun yang beredar akan mengurangi angka total dikaitkan dengan debitur dan meningkatkan saldo bank dengan jumlah yang sama. Saldo bank dicatat menunjukkan jumlah diadakan di bank untuk perdagangan normal tujuan; perusahaan tidak akan mengharapkan untuk menyimpan lebih dari yang diperlukan untuk sehari-hari operasi karena harus lebih baik digunakan dalam bisnis. Bisnis penyediaan layanan bukan barang akan mempersiapkan keuntungan saja dan kehilangan account, dikurangi semua biaya dari pendapatan. Contoh bisnis seperti adalah praktek pengacara atau agen perjalanan. Bisnis lain dapat memilih untuk menggabungkan perdagangan dan laba dan rekening rugi. Akun laba rugi Akun laba rugi menunjukkan biaya menjalankan bisnis, yang dikurangkan dari laba kotor yang ditemukan dalam rekening perdagangan untuk menunjukkan profitabilitas yang benar usaha (laba bersih). Neraca Neraca menampilkan semua aset bisnis termasuk keuntungan apapun atau kerugian tidak didistribusikan dari periode akuntansi sebelumnya. Jumlah total yang ditampilkan adalah nilai teoritis dari bisnis - jumlah aset yang tersedia harus dapat dijual. Sebuah bisnis di hati yang akan diharapkan untuk mewujudkan lebih dari yang ditampilkan karena beberapa alasan. Pertama, ada kecenderungan untuk menuliskan aset untuk depresiasi (dan pajak) tujuan, terlepas dari nilai sebenarnya mereka dalam bisnis atau pasar. Setelah beberapa waktu, banyak aset lebih tahan lama dari bisnis akan memiliki nilai buku nihil Prinsip keuntungan 147 meskipun yang tersisa dalam penggunaan operasional. Kedua, pembeli akan mempertimbangkan membuat pembayaran untuk goodwill, yang dapat digambarkan sebagai kesempatan untuk melanjutkan perdagangan dengan pelanggan saat ini perusahaan dan mengakuisisi pelanggan baru tertarik dengan nama perusahaan, merek dagang dan reputasi. Contoh numerik dari akun yang dijelaskan di atas terkandung dalam berikut bab. NERACA dibagi Keseimbangan dibagi adalah pendekatan untuk pembagian kapasitas produktif dari khusus

bangunan yang tidak dapat dinilai dengan salah satu metode yang lebih konvensional. Informasi dikumpulkan untuk memungkinkan laba bersih untuk diidentifikasi. Setiap pinjaman ditambahkan kembali dan modal penyewa dipekerjakan dalam bisnis tercermin pada tingkat bunga yang sesuai. Hal ini laba bersih disesuaikan adalah jumlah tersedia untuk hadiah perusahaan penyewa untuk kegiatan kewirausahaan dan untuk mengkompensasi pemilik untuk membuat tempat yang tersedia. Keseimbangan sering dibagi rata, namun setiap kasus harus dipertimbangkan pada manfaatnya. Sebagai contoh, karena lokasinya atau keanehan lainnya, bangunan mungkin sulit untuk membiarkan tetapi sekarang ditempati oleh penyewa yang telah dieksploitasi potensi untuk usaha yang dijalankan. Situasi ini akan menunjukkan bahwa penyewa harus menjaga proporsi yang lebih besar dari saldo yang tersedia, katakanlah 60 persen. Sebuah contoh numerik diberikan dalam bab berikut. STANDAR AKUNTANSI Konteks di mana penilaian yang disediakan dan digunakan sangat penting dalam kasus penilaian aset. Penilaian aset tetap untuk laporan keuangan tunduk pada aturan, laporan praktik dan bimbingan yang terkandung dalam RICS Penilaian dan Penilaian Standar (Red Book). Tujuan utama dari aturan adalah untuk memastikan bahwa penilaian apapun jelas dan ambigu. Mereka dirancang untuk mencegah masuknya nilai-nilai yang tidak sesuai dan karena itu mungkin menyesatkan, sengaja atau sebaliknya. Secara historis, setidaknya sebagian, mereka dimaksudkan untuk mencegah praktek aset pengupasan mana bisnis diakuisisi berdasarkan nilai keprihatinan akan tetapi kemudian ditutup dan kepemilikan tanah rusak dan dikembangkan atau dijual untuk yang penggunaan terbaik. Efektif, praktik ini pemilik atau pemegang saham kehilangan sebagian dari intrinsik nilai bisnis. Aturan dan persyaratan yang luas dan rinci dan topik di luar ruang lingkup buku ini. Namun, ringkasan berikut ini disediakan untuk memperingatkan pembaca untuk pentingnya menyediakan nilai properti untuk dimasukkan dalam account. Dalam sebagian besar kasus, nilai modal dari properti aset untuk akuntansi tujuan adalah, dalam arti luas, nilai pasar terbuka dengan kepemilikan kosong mengabaikan potensi alternatif menggunakan dan faktor-faktor lain mungkin mempengaruhi pasar nilai. Ini disebut nilai guna yang ada. Ini mungkin berbeda dari nilai pasar mana ada keterbatasan undang-undang atau kontrak, dimana situs di overdeveloped atau di mana ia memiliki bangunan tua. Penilai diperlukan untuk menarik perhatian subjek penilaian yang ke memadai profitabilitas bisnis, soal untuk penentuan oleh direktur. Properti khusus digunakan di bisnis akan dinilai pada disusutkan biaya penggantian dasar (dijelaskan dalam Bab 12). Sekali lagi, itu adalah tanggung jawab direksi untuk menentukan apakah bisnis tersebut cukup menguntungkan untuk mendukung nilai pada tingkat melaporkan, atau apakah itu harus dimasukkan di beberapa mengurangi angka. Dasar nilai pasar terbuka hanya berlaku untuk tanah dan bangunan dimiliki untuk investasi

atau di mana mereka surplus untuk persyaratan. Para direktur perusahaan yang diperlukan oleh hukum untuk mengungkapkan nilai pasar jika hal itu berbeda secara material dari nilai menggunakan yang ada. TURNOVER sewa Pendekatan lain untuk menyediakan sewa yang layak untuk properti yang menghasilkan pendapatan dimana nilai sewa sulit untuk menentukan untuk satu atau alasan lain adalah basis sewa pada omset bisnis. Dalam teori, sewa untuk jenis yang tidak biasa sifat dibahas sebelumnya dalam bab ini di mana ada sedikit atau tidak sebanding bukti bisa diatur dengan cara ini. Ada sedikit bukti dari pengaturan tersebut, meskipun pasti mereka ada. Dimana telah menjadi mapan dalam memperbaiki dari sewa dalam jumlah besar pusat perbelanjaan modern di mana ada sedikit atau tidak sebanding langsung bukti, terutama di mana pengembang mengidentifikasi anggaran substansial untuk promosi dan inisiatif lainnya untuk meluncurkan pusat baru dan untuk memungkinkan untuk menjadi mapan dengan cepat. Pendekatan ini adalah satu logis karena sewa salah satu biaya yang akan dibayarkan dari pengambilalihan total pemilik tidak bisa berharap terlalu besar bagian keuntungan jika penyewa adalah untuk terus dalam bisnis, sementara penyewa akan memiliki kenyamanan mengetahui bahwa, pada tahap awal setidaknya, ada beberapa pemahaman tentang waktu yang dibutuhkan untuk mengembangkan potensi bisnis. RINGKASAN Beberapa properti komersial yang tidak biasa dalam gaya atau lokasi. Perbandingan tidak tersedia, membuat penilaian diperlukan pendekatan lain. Elemen penting dalam banyak properti komersial adalah kesempatan untuk membuat keuntungan. Prinsip keuntungan melihat hasil aktual dan atau potensial perdagangan prospek. Dari prospek perdagangan, surplus nosional ditemukan yang kemudian dibagi antara pemilik properti dan pedagang dalam apa yang tampaknya adil proporsi.

11 Prinsip keuntungan akhir rekening 150 Prinsip keuntungan - rekening akhir Tabel 11.2 Akhir account: account keuntungan dan kerugian Akun laba rugi Laba kotor 204 354 Bunga yang diterima 4 750 209 104 Dikurangi biaya Distribusi biaya 20 100 Beban Administrasi 72 526 Biaya bank dan bunga 3 124 95 750 Laba bersih 113 354 Tabel 11.1 Akhir rekening: rekening perdagangan Rekening akhir untuk Kemitraan HiLo untuk tahun yang berakhir 31 Desember 2007 Rekening trading Penjualan 343 045 Kurang Pengembalian 10 500 Diskon yang diberikan 15 454 25 954 317 091 Biaya penjualan Pembukaan saham pada 1 Januari 2007 35 670 Pembelian 123 052 Diskon diterima - 1 485 Penutupan saham pada tanggal 31 Desember 2007 - 44 500 112 737 Laba kotor 204 354 Prinsip keuntungan - rekening akhir 151 Tabel 11.4 Keseimbangan dibagi Untuk menemukan keseimbangan dibagi: Laba bersih 113 354 Return on capital employed sebesar 8% 9 262 Keseimbangan dibagi 104 092 Bersama 60% untuk pedagang 62 455 40% untuk pemilik tanah yg bebas 41 637 104 092 Tabel 11.3 Akhir rekening: neraca Neraca keuangan

 Aktiva tetap Biaya Penyusutan Buku Bersih nilai Diagnostik peralatan 16 500 1 500 15 000 Perlengkapan dan alat kelengkapan 35 000 4 250 30 750 Armada kendaraan 62 500 12 500 50 000 114 000 18 250 95 750 Aktiva lancar Saham 44 500 Debitur 15 250 Kas di bank dan di tangan 17 255 77 005 Kewajiban Perdagangan kreditur dan akrual 43 725 Kewajiban lain-lain 13 252 56 977 Aktiva lancar bersih 20 028 Aktiva 115 778 Modal account Hi 68 970 Lo 33 393 102 363 Giro Hi 7 700 Lo 5 715 13 415 115 778 152 Prinsip keuntungan - rekening akhir Profitabilitas Return on capital employed = Keuntungan dari bisnis terkait dengan modal yang digunakan oleh pemilik. Para tingkat return akan diharapkan untuk melebihi diperoleh dengan menyetorkan modal dalam investasi yang relatif aman seperti rekening masyarakat bangunan.Pemiliknya akan mengharapkan kembali secara signifikan lebih tinggi untuk ketidakpastian dan resiko tambahan diasumsikan dalam mempekerjakan modal dalam bisnis. Pengembalian aset bersih yang digunakan = 100 Rasio ini mengukur profitabilitas dengan nilai aktiva bersih yang digunakan. Bersih aset terbuat dari total aktiva tetap dan saat ini dikurangi kewajiban saat ini. Hasilnya mungkin mengecilkan mengembalikan sebagai aktiva tetap cenderung ditampilkan dalam piutang tersebut pada penyusutan biaya pembelian kurang, yang mungkin tidak merupakan refleksi akurat dari nilai mereka saat ini. Marjin laba kotor = 100

Ada kemungkinan menjadi norma industri, namun kelebihan stok dan selanjutnya penjualan dapat mengikis margin. Laba kotor harus cukup untuk menutup semua biaya menjalankan bisnis. Ini mengikuti bahwa omset tinggi dapat menawarkan kesempatan untuk menurunkan harga satuan atau untuk menawarkan diskon untuk beberapa pelanggan. Marjin laba bersih = 100 Berbeda dengan marjin laba kotor, marjin laba bersih akan menjadi penting dalam membuang cahaya pada efisiensi bisnis, dan merupakan ukuran penting di mana informasi mengenai kinerja bisnis serupa lainnya diketahui. Beban yang terkait dengan penjualan = 100 Angka ini akan mengungkapkan pengeluaran yang diperlukan untuk mencapai tingkat penjualan direkam. Pemilik kemudian mungkin dapat mempertimbangkan apakah penjualan lebih lanjut dapat dicapai tanpa meningkatkan sumber daya yang digunakan atau apakah ada yang lebih efisien cara untuk mencapai penjualan dan biaya yang lebih rendah. Likuiditas Bekerja rasio modal = Ini adalah ukuran hubungan antara aktiva lancar dan kewajiban lancar. Ingatlah bahwa hubungan kurang dari 2:1 mungkin menyarankan ketidakstabilan.Terlalu tinggi rasio harus diselidiki karena dapat menunjukkan inefisiensi. laba sebelum bunga dan pajak aset total bersih untung kotor penjualan Laba bersih aset bersih Aktiva lancar Kewajiban beban penjualan penjualan Laba bersih penjualan Prinsip keuntungan - rekening akhir 153 Cair rasio = Hal ini juga disebut sebagai rasio cepat atau tes asam. Idealnya harus ada perkiraan kesetaraan antara aset likuid dan kewajiban lancar. Saham dikecualikan sebagai aset sebagai, meskipun aset lancar, ini adalah yang paling tidak likuid. Haruskah kewajiban lancar melebihi aktiva lancar dengan jumlah yang signifikan, perusahaan bisa dalam kesulitan dan di bawah tekanan untuk melikuidasi hutang yang besar. Bunga penutup = Rasio terlalu rendah akan menunjukkan bahwa perusahaan sedang diregangkan finansial. Sebagian besar perusahaan melakukan beberapa utang, tapi itu adalah biaya yang perlu

dipantau erat, mengingat bahwa suku bunga variabel dan sebagian besar peningkatan apapun mungkin terjadi ketika kondisi perdagangan telah, atau akan, memperlambat. Pemanfaatan aktiva Bursa rasio perputaran = Hal ini memberikan indikasi rata-rata lama waktu yang saham dipegang. Hasilnya akan tergantung pada jenis saham yang dimiliki, maka akan terpendek di mana saham telah singkat rak-hidup, ketika itu mungkin hanya hitungan hari. Debitur 'koleksi periode = Hal ini memberikan tingkat di mana account dibayar. Sebuah toko ritel akan memiliki sedikit, jika ada, kredit pelanggan, sedangkan pedagang katering pembangun 'untuk perdagangan akan bertransaksi sebagian besar bisnis pada kredit. Kreditur 'koleksi periode = Sebuah ukuran seberapa cepat rekening untuk barang dan jasa dibayar.Keterlambatan dalam melakukan pembayaran dapat menjadi sumber pembiayaan yang murah sementara, tetapi pelecehan terus-menerus dari fasilitas kredit akan diperhatikan oleh pemasok dan dapat mengakibatkan tingkat yang berbeda pengobatan; jalur khusus dengan harga yang menguntungkan dapat dicadangkan untuk lebih baik pelanggan. Aset omset rasio = Ini adalah pengukuran efisiensi dalam penggunaan aset untuk mencapai penjualan.Ini rasio dapat digunakan dalam menunjukkan tren dari tahun ke tahun. Rasio tentu saja akan sangat bervariasi dari satu bisnis yang lain. Toko makanan katering untuk kebutuhan mingguan dan membutuhkan aktiva tetap relatif sedikit akan memiliki angka yang tinggi, sedangkan setiap perusahaan manufaktur, dengan omset lebih lambat dan investasi yang lebih besar dalam harga pokok penjualan rata-rata saham Laba bersih sebelum bunga dan pajak hutang bunga Aktiva lancar (tidak termasuk saham) Kewajiban penutupan perdagangan debitur 365 pergantian penutupan perdagangan kreditur 365 pembeli penjualan aset bersih 154 Prinsip keuntungan - rekening akhir aset, tidak bisa diharapkan untuk menjadi seperti tinggi. Namun demikian, itu adalah

perbandingan yang berguna antara perusahaan serupa. Perusahaan menggunakan langkah-langkah seperti dividen, laba dan harga / laba rasio, dividen dan modal gearing penutup, yang melayani tujuan yang sama dengan indikator ditetapkan di atas. Spesialis aktif dalam penggunaan prinsip keuntungan bagi penilaian penilai kelas ini aset akan akrab dengan norma industri untuk rasio utama dan akan ditempatkan pada pemberitahuan jika hasil berangkat jauh dari tingkat diterima. Pembaca mungkin ingin melihat rekening sampel disediakan dalam hal beberapa rasio dibahas di atas. CONTOH NUMERIK Karena ketentuan perundang-undangan di atasnya aplikasi tertentu, beberapa Contoh berikut ini dalam garis besar saja dan tidak mencerminkan pertimbangan yang diperlukan dalam beradaptasi prinsip untuk tujuan khusus. Dua contoh berikut ini meliputi ringkasan kasus aktual. Mereka mungkin menunjukkan langkah-langkah Imperial dan out-of-date tapi nilai-nilai satuan minat mereka terletak pada cara di mana penilaian masalah itu diselesaikan. Mereka tetap relevan dengan cara di mana pendekatan ini diterapkan dalam praktek. Contoh 11.1 Stasiun pengisian bensin seperti yang dilaporkan dalam ay Payne Kent County Council (1968). Anggota Pengadilan Tanah dianggap sebagai klaim kompensasi berikut wajib akuisisi stasiun pengisian bensin, lokakarya dan kafe berdekatan dengan memotong dalam seperempat mil dari persimpangan 3 dari M2. Pengadilan menemukan dirinya mengadili pada penjualan bensin estimasi antara 1 100 000 dan 1 200 000 galon dan nilai modal sebesar 500 000 sampai 1 135 000 diklaim oleh masing-masing pihak. Pengadilan tiba di angka 750 000, disusun sebagai berikut. Perkiraan penjualan di galon bensin per tahun 1 500 000 Penyewaan nilai pada 3.5p per galon 52 500 Tahun pembelian lamanya @ 6% 16,67 875 000 Kurang biaya pembangunan 175 000 700 000 Tambahkan ke mencerminkan kesempatan untuk memberikan katering kecil satuan 50 000 Kompensasi diberikan 750 000 Prinsip keuntungan - rekening akhir 155 Komentar Seperti yang diharapkan, sebagian besar dari nilai dikaitkan dengan yang menguntungkan lokasi stasiun pengisian. Throughput bensin dan nilai sewa per galon diperkirakan digunakan untuk

menentukan sewa tahunan, yang kemudian dikapitalisasi. Sebuah lump sum ditambahkan ke mencerminkan kemungkinan bahwa operasi katering kecil akan mungkin. Penilaian adalah bentuk yang paling sederhana tetapi mencerminkan cara di mana pasar akan cenderung mendekati penilaian dari nilai modal. Contoh 11.2 Sebuah Pengadilan Lands keputusan tentang nilai dari sebuah pompa bensin mengisi diperoleh untuk jalan lokal skema (Mayplace Garasi (Bexleyheath) Ltd v. Bexley London Borough Council (1988)). Masalah itu rumit karena dua situs yang terlibat, stasiun pengisian situs dalam kepemilikan perusahaan dan situs yang berdampingan secara pribadi dimiliki oleh direktur perusahaan itu. Bukti diberikan bahwa stasiun itu ketinggalan zaman dalam tata letak dan penampilan, dan dalam keadaan rusak. Pengadilan menerima bahwa situs dapat digabungkan untuk tujuan menilai kompensasi. Pengadilan menilai nilai modal dengan cara berikut. Perkiraan volume penjualan tahunan di galon 750 000 Modal nilai pada 0.75p per galon 562 500 Kurang perkiraan biaya pembangunan kembali 200 000 Nilai modal (gratis perjanjian perusahaan minyak pasokan) 362 500 Komentar Lain penilaian sederhana tetapi mencapai tujuan yang berkaitan diperkirakan throughput ke nilai modal unit yang tersedia di pasar. Volume penjualan diantisipasi bensin digunakan, tetapi dalam hal ini unit angka terkait langsung dengan nilai modal. Penjualan adalah mereka diantisipasi untuk yang baru mengembangkan stasiun pengisian dan perkiraan biaya bangunan baru. Nilai situs itu dinilai dengan asumsi itu untuk bebas dasi untuk minyak setiap perusahaan. Contoh 11.3 Bisnis dalam contoh ini adalah sebuah kantor pos dan sub-toko umum, yang terdiri dari modern, toko tempat pada akhir sebuah teras di daerah perbelanjaan yang sibuk lokal beberapa tiga mil dari pusat kota. Akomodasi lantai pertama digunakan untuk stor156 Prinsip keuntungan - rekening akhir usia, selain dari satu kamar yang digunakan sebagai kantor. Gaji Kantor Pos adalah 12 500 p.a., sementara toko dikatakan memiliki omset dari 1500 per minggu. Bisnis ini dijual sebagai keprihatinan pergi, bersama dengan freehold tersebut; yang postmaster kepala siap untuk mentransfer janji untuk pelamar yang cocok. Rekening belum disiapkan oleh seorang akuntan dan tidak cukup rinci untuk menyampaikan laporan lengkap tentang operasi. Akomodasi pada pertama lantai tidak memadai untuk konversi ke flat. Tidak ada contoh numerik hasilnya dibahas dalam teks.

Komentar Hal ini tidak mungkin bahwa prinsip keuntungan akan tepat dalam kasus ini. Para penilai akan melihat informasi tentang nilai pasar terbuka toko serupa di sama teras atau daerah perdagangan yang sama di daerah tersebut. Toko umum dan sub-kantor pos saling melengkapi: mereka saling mendukung. Kehilangan penunjukan sebagai sub-postmaster harus dipertimbangkan. Hal ini tidak mungkin bahwa postmaster kepala akan berada dalam posisi untuk memprediksi masa depan penunjukan sebagai keputusan penutupan dibuat terpusat dan ada banyak penutupan pada masa lalu. Para masa depan toko-toko umum juga tidak pasti karena mereka semakin di bawah tekanan. Supermarket sekarang ekspansi ke lingkungan dan membuka kenyamanan yang lebih kecil toko, sering dikaitkan dengan stasiun pengisian. Kemampuan untuk taman untuk waktu yang terbatas adalah fitur penting dari perkembangan tersebut. Para penilai harus dapat nilai bangunan dan bisnis; yang cukup sederhana jumlah kemudian dapat ditambahkan untuk mencerminkan manfaat dari gaji Kantor Pos, namun mengingat kerentanan. Pada suatu waktu, seperti kesempatan akan dinilai sampai dengan lima kali gaji tahunan, tetapi setiap penambahan dalam kasus ini akan jauh lebih rendah mencerminkan realitas situasi. Tidak diragukan lagi nilai toko kosong dapat berhubungan dengan transaksi lain di daerah berkaitan dengan lokasi toko yang sama. Penunjukan kantor pos merupakan quasi-monopoli tetapi distribusi fasilitas tersebut sedang dipertimbangkan aktif dan tidak ada jaminan bahwa kantor sub-pos akan terus di alamat. Penutupan kantor pos sisi bisnis akan cenderung menghasilkan omset berkurang dari toko umum. Contoh 11.4 Sebuah 'gratis' rumah masyarakat menempati sebuah situs pojok menonjol di pusat eceran makmur pasar kota. Selain penjualan minuman beralkohol, ada dua mesin game, dan bar makanan ringan disajikan saat makan siang. Yang terbaru rekening menunjukkan penerimaan dari 475 000, menunjukkan peningkatan nyata pada tahun-tahun sebelumnya. Penilaian keuntungan dibuat atas dasar kemampuan bangunan dalam nya hadir digunakan sebagai rumah publik untuk menghasilkan keuntungan dan karenanya dapat memberikan beberapa indikasi nilai. Prinsip keuntungan - rekening akhir 157 A. Modal nilai berdasarkan informasi keuangan Laba bersih (termasuk bunga atas pinjaman jangka pendek) 125 000 Menambahkan kembali bunga yang dibayar 3 760 Laba bersih Disesuaikan 128 760 Dikurangi: Bunga atas modal penyewa, terdiri dari: a. furnitur, perlengkapan dan alat kelengkapan 14 500

b. saham nilai 8 000 c. modal kerja 25 000 47 500 sebesar 8% 3 800 Disesuaikan laba bersih 124 960 Tahun pembelian berdasarkan informasi account 5 Nilai modal 624 800 (Setara dengan membeli tahun sekitar 1,3 dari penerimaan kotor.) B. Menemukan keseimbangan dibagi dari laba bersih Periksa angka dengan menggunakan keseimbangan yang dibagi untuk menemukan nilai sewa, kemudian memanfaatkan Disesuaikan laba bersih (seperti di atas) 124 960 Berbagi penyewa, mengatakan 60% 74 976 Saldo yang tersedia untuk sewa 49 984 Tahun pembelian sebesar 8% 12,5 624 800 C. Dari pertanyaan terakhir Anda terima, Anda menyadari bahwa internasional kopi rantai rumah sangat ingin untuk menemukan tempat di kota. Ada yang baik prospek bahwa tempat ini akan cocok dengan situasi mereka. Perusahaan bersedia untuk mempertimbangkan sewa sampai 100 000 per tahun. Sewa nilai, dalam kondisi sekarang mereka tempat dengan bertanggung jawab penyewa untuk pekerjaan pas toko, adalah di wilayah 75 000 per tahun. Investasi, ketika biarkan, akan menjual mudah ke salah satu dana. Tidak diragukan lagi klien Anda akan ingin Anda untuk menjelajahi kesempatan ini. Komentar Penjualan bir dan cairan lain yang dikurangi menjadi barel setara, yang menyederhanakan penilaian kontribusi untuk keuntungan dari setiap jenis minuman. Penambahan yang kemudian dibuat untuk perdagangan lainnya. 158 Prinsip keuntungan - rekening akhir Pendekatan penilaian alternatif yang akan ditampilkan; baik menggunakan angka-angka yang terbuat dari perdagangan tersedia. Dalam contoh 11.4A, perhitungan mengasumsikan bahwa nilai properti itu langsung berhubungan dengan kemampuannya untuk menghasilkan laba perdagangan. Nilai modal dari bisnis sebagai going concern, termasuk freehold tempat, yang ditunjukkan oleh pendekatan ini menjadi sekitar 625 000. Akan terlihat bahwa ini adalah sama dengan multiplier dari laba bersih disesuaikan dari 5; melihat dalam hal penerimaan bersih 475 000, multiplier adalah sekitar 1:3. Contoh 11.4B menunjukkan pendekatan alternatif. Para penilai mengharapkan untuk membuat penilaian oleh referensi langsung untuk sewa dan hasil. Dengan mengambil informasi perdagangan dan melanjutkan dengan cara menemukan keseimbangan dibagi, yang kemudian dibagi antara penyewa dan pemilik, ada sosok sewa nosional

yang dapat digunakan dalam penilaian seperti yang ditunjukkan. Nilai dengan metode ini adalah dalam sekitar 3 persen persen dari penilaian sebelumnya. Setelah latihan di atas, para penilai harus melihat gambaran yang lebih luas. Hal ini menyatakan bahwa tempat ini terletak di pusat ritel dari sebuah kota pasar.Dalam membentuk penilaian, para penilai akan perlu melihat sejumlah aspek. Untuk Misalnya, berapa banyak rumah publik lainnya beroperasi di tengah? Apakah ada terlalu banyak bagi mereka semua untuk menjadi menguntungkan? Apakah ada ruang untuk layanan restoran penuh, jika demikian, bisa setiap ruang lantai pertama digunakan untuk keuntungan? Apakah ada permintaan untuk bangunan eceran dan akan satu dari kelipatan yang lebih kecil akan tertarik dalam hal ini diwakili kota; alternatif, akan salah satu pedagang yang ada menjadi cemas untuk pindah untuk mendapatkan posisi perdagangan yang lebih baik? Apa nilai-nilai kepemilikan kosong toko-toko ritel di area dan bagaimana ini dibandingkan dengan harga yang diminta? Karena situasi yang baik dalam jantung kota pasar makmur, mungkin bahwa tempat akan menarik untuk pengecer nasional. Sewa nilai ritel juga mungkin lebih tinggi dengan alasan bahwa lokasi situs lebih penting bagi bisnis ritel daripada sebuah rumah publik dan situasi bangunan di situs pojok menonjol di pusat ritel akan menciptakan cukup bunga jika ditempatkan di pasar. Selain itu, membiarkan untuk kelipatan nasional menawarkan perjanjian yang baik akan menjamin hasil yang lebih rendah dan karena penjualan yang lebih tinggi harga. Contoh 11.4C menunjukkan efek dari skenario ini. Pelajaran penting dari variasi ini adalah bahwa penilai harus melihat semua pilihan dalam menasihati klien.

12 Tes kontraktor 160 Tes kontraktor digantikan oleh kemajuan teknologi atau perampingan kegiatan. Sebagai contoh, stasiun pompa milik sebuah perusahaan pasokan air mungkin tidak dapat mengatasi dengan tuntutan saat ini dan dibawa keluar dari layanan dan digantikan oleh pasokan dipompa dari sumber yang lebih besar dan lebih efisien. Perusahaan, tidak memiliki lebih penggunaan operasional untuk tempat, pertama akan mempertimbangkan apakah mereka digunakan untuk beberapa kegiatan lain dari perusahaan, seperti penyimpanan atau fasilitas lokakarya. Jika tidak ada penggunaan tersebut yang teridentifikasi, maka akan mencari pembeli dengan harga terbaik yang tersedia. Ini mungkin bahwa penggunaan alternatif jelas dan satu untuk yang ijin perencanaan akan mudah datang. Jika itu terjadi, perusahaan akan disarankan untuk mendapatkan garis besar izin perencanaan dan pasar situs dengan manfaat perubahan penggunaan. Dimana penggunaan masa depan adalah problematis, situs mungkin akan ditempatkan di pasar mencari menawarkan dan meninggalkan calon pembeli untuk mempertimbangkan kelangsungan hidup dari setiap penggunaan masa depan yang diusulkan dalam konteks kemungkinan memperoleh izin perencanaan dan tingkat persaingan diantisipasi. Seperti ketidakpastian akan cenderung berkonspirasi untuk menghasilkan tawaran yang sangat sederhana. SEBUAH PENDEKATAN ALTERNATIF Dimana pengadilan terlibat dalam kasus di mana ada unsur penilaian, mereka telah menyatakan dengan jelas bahwa tidak fungsi mereka untuk mencari pendekatan tertentu. Ini yang dikatakan dalam ay Garton Hunter (VO) (1969) di mana kasus yang bersangkutan penilaian untuk rating: "Kami mengakui semua bukti yang relevan. Kebaikan atau keburukan itu pergi ke berat badan dan tidak diterimanya "Dan juga.: Kami tidak memandang apapun dari tes ini sebagai salah satu "hak" metode atau "Salah" metode penilaian; ketiga adalah sarana untuk tujuan yang sama, semua [tiga] adalah cara yang sah untuk mencari untuk sampai pada angka sewa yang akan sesuai dengan sewa pasar aktual pada hipotesis undang-undang dan jika mereka menerapkan semua tes harus di titik sebenarnya untuk jawaban yang sama, tetapi semakin besar margin untuk kesalahan dalam setiap tes tertentu, yang kurang adalah berat yang dapat melekat padanya. TES YANG Bab ini dan berikutnya yang bersangkutan dengan pertimbangan masalah dan deskripsi tes kontraktor, solusi mapan untuk penilaian

isu seputar jenis-jenis harta dicontohkan di atas. Karena tidak adanya dasar yang jelas dan tingkat pendapat yang tidak didukung demikian diimpor ke penilaian seperti, tes telah dikembangkan dalam cara yang sangat berbeda dari metode penilaian lain. Hal ini berkaitan dengan menemukan sebuah tahunan atau jumlah modal tanpa ketersediaan bukti pasar. Untuk dipercaya, adalah penting bahwa tes menghasilkan hasil yang adil saat digunakan untuk menilai nilai bersih tahunan untuk tujuan pendapatan rating atau kompensasi hutang di mana lahan diperoleh di bawah kekuasaan wajib. Tes ini juga dapat digunakan untuk memberikan perkiraan modal berharga untuk tujuan neraca. Kontraktor tes 161 Tujuan dari tes ini adalah untuk membangun nilai dan ini dicapai dengan memperkirakan biaya konstruksi bangunan dan nilai tanah, membuat tunjangan usang dan cacat mana yang sesuai. Proses dasar ditunjukkan dalam contoh berikut dirancang untuk menunjukkan unsur utama tes. Contoh 12.1 Sebuah perusahaan pasokan listrik memiliki tegangan tinggi sub-stasiun didirikan sekitar 60 tahun yang lalu di sebuah peternakan tertutup dan Moorland bukit sebelah, situs memperluas sekitar 2 ha. Ini adalah mendekati lebih dari hak yang belum dirapikan panjang jalan. Penilaian adalah diperlukan untuk tujuan keuangan internal saja; diantisipasi bahwa fasilitas tersebut akan terus di gunakan untuk masa mendatang. perkiraan biaya konstruksi 4 500 000 nilai tanah - penggunaan saat ini 20 000 Total 4 520 000 mengurangi usia dan cacat, 70% 3 164 000 Nilai neraca atas dasar kontraktor 1 356 000 Komentar Hal ini diasumsikan bahwa peralatan telah dipertahankan untuk standar saat ini.Para instalasi adalah melakukan tugas yang didirikan. Namun, situs ini dikembangkan sekitar 60 tahun lalu, berada di lokasi yang terpencil dan memiliki akses sub-standar (diasumsikan bahwa perusahaan tidak memiliki kekuatan untuk memperluas atau sebaliknya meningkatkan jalur tanpa izin dari pemilik atau pemilik). Para kombinasi faktor membenarkan pengurangan substansial untuk usia dan usang. Ada sedikit kemungkinan bahwa sebuah situs dikosongkan bisa dimasukkan ke ekonomi alternatif digunakan. Biaya mengintegrasikan situs dengan menggunakan pertanian sekitarnya tidak dapat dibenarkan secara finansial. Penilaian menunjukkan diskon 70%: meskipun demikian, angka itu jauh lebih besar dari yang mungkin dicapai harus situs akan dinonaktifkan dan ditawarkan untuk dijual. ESTIMASI BIAYA UNTUK PENDEKATAN Sifat dasar sewenang-wenang, penggunaan biaya atau biaya disesuaikan sebagai pengganti

untuk nilai dan tidak adanya unsur bukti nilai pasar semua titik untuk cukup lingkup untuk perbedaan pendapat. Pandangan yang berbeda dari partai-partai bisa diselenggarakan tulus namun perlu diselesaikan dalam proses yang membangun dari angka-angka akan datang di bawah pengawasan. Penjelasan yang lebih rinci dari proses biaya diberikan di bawah ini. 162 Tes kontraktor Bangunan biaya Bangunan ini mungkin bentuk modern, fungsional, di mana pengaturan biaya kasus akan biasanya didasarkan pada dasar pengganti. Di mana bangunan itu didirikan beberapa waktu lalu dan dalam gaya rumit yang tidak akan merenungkan hari ini, yang sesuai dasar akan pada asumsi penyediaan bangunan tersubstitusi. Penggantian membangun Sebuah bangunan pengganti akan menjadi salah satu yang mirip, penampilan dan jejak tinggi, meskipun hiasan arsitektur asli akan dikecualikan. Para biaya maka akan didasarkan pada sebuah bangunan luas menggunakan modern yang identik teknik dan bahan bangunan sejauh mereka yang kompatibel dengan konsep penggantian. Jika bangunan terdaftar sebagai kepentingan sejarah atau arsitektur, akan ada menjadi ruang lingkup kecil untuk perubahan, dasar yang digunakan sehingga akan penggantian. Setiap bangunan yang tercantum adalah mungkin untuk menghambat pengguna dalam beberapa cara dan kesempatan untuk efek apapun perubahan yang sangat terbatas. Semakin tinggi biaya pekerjaan yang diperbolehkan perubahan, perbaikan atau pemeliharaan menambah masalah untuk menemukan yang sesuai nilai berdasarkan tes kontraktor. Banyak perusahaan akan menemukan pembatasan membatasi dalam mengejar bisnis, meskipun orang lain akan menyambut kesempatan untuk menempati sebuah bangunan perbedaan. Dalam kasus yang tepat, kerugian dinilai ada dapat ditangani oleh penyisihan akhir untuk cacat, seperti dibahas di bawah. Biaya penggantian diperkirakan akan perlu untuk tidak hanya mencerminkan biaya mereproduksi fitur utama bangunan, tetapi juga biaya meningkat pemeliharaan. Penelitian tambahan akan diperlukan untuk sampai pada yang handal perkiraan biaya lima pendekatan utama yang tersedia .. Pengganti membangun Bangunan diganti dibayangkan biasanya akan desain modern, mengambil rekening setiap kemajuan dalam teknik sejak awal didirikan. Sebagai contoh, sebuah bangunan berlantai satu dapat dianggap sebagai pengganti yang cocok untuk threestorey bangunan aslinya, dengan deretan kandang kuda digantikan dengan mobil-ketentuan parkir. Perkiraan biaya Dalam kedua kasus, biaya saat ini akan diperkirakan seakurat mungkin, untuk termasuk bangunan, bekerja eksternal dan situs, biaya keuangan dan biaya.

Estimasi biaya bangunan pengganti akan membuktikan lebih sulit untuk menilai sejak elemen bangunan tidak dapat mewakili praktek saat ini. Ini harus mungkin untuk membuat estimasi yang cukup akurat dari biaya berdasarkan salah satu dari berikut pendekatan atau, dalam beberapa kombinasi, unsur-unsur yang diambil dari lebih dari satu pendekatan. Lima pendekatan utama untuk biaya yang tersedia. Tes kontraktor 163 Daerah superfisial Sejauh ini metode yang paling umum memperkirakan biaya bangunan adalah perkiraan daerah dangkal metode. Bangunan ini diukur sesuai dengan yang relevan bagian dari Royal Institution Chartered Surveyors (RICS) Kode Mengukur Praktek. Harga unit yang dihasilkan (biasanya dalam biaya per meter persegi) yang diterapkan pada daerah, dengan tambahan lump sum untuk toko dan struktur lain di luar utama bangunan, lansekap dan karya situs lain, dan mobil parkir, yang ditambahkan membangun keuangan dan biaya profesional. Efek bentuk rencana pada biaya tidak tercermin langsung dalam pendekatan ini, dan Penilai harus menyadari bahwa keberangkatan dari persegi atau persegi panjang sederhana bentuknya cenderung meningkatkan biaya. Kubik konten Bangunan tertentu mungkin meminjamkan diri lebih mudah untuk perhitungan bangunan biaya menggunakan isi kubik total unit. Tinggi akan pengaruh saja estimasi akhir. Dalam pendekatan ini, perbedaan antara biaya untuk atap datar dan satu dengan desain bernada tercermin oleh tunjangan diterima tetapi sewenang-wenang diukur dengan tinggi bangunan. Unsur biaya Dalam menilai biaya dengan mengacu pada unsur-unsur yang membentuk bangunan, bahan dan biaya tenaga kerja untuk setiap komponen bangunan utama diidentifikasi dan berjumlah sampai pada biaya keseluruhan. Pendekatan ini telah mendapatkan popularitasnya sejak adopsi biaya-perencanaan oleh praktek terkemuka surveyor kuantitas. Ini membutuhkan pengetahuan yang lebih rinci konstruksi dari salah satu di atas dua metode dan pemeriksaan yang mungkin akan lebih memakan waktu. Biaya unit Sebuah unit cost dapat digunakan untuk perkiraan biaya, misalnya, sekolah, bioskop dan hotel. Sekolah dapat dihitung biayanya dengan membandingkan harga per meja murid, bioskop dengan biaya per kursi dan hotel dengan biaya per kamar. Seperti Pendekatan ini tampaknya tidak akan membantu, kecuali dimana penilai erat terlibat dengan jenis tertentu dari bangunan dan memiliki pengetahuan yang luas dari biaya di sektor. Angka tersebut akan, tentu saja, memiliki variasi regional serta perbedaan berkaitan dengan kualitas bangunan dan selesai nya. Perkiraan jumlah Kuantitas dapat diambil dari, harga dan mencapai. Hal ini lebih mudah dilakukan jika rencana rinci yang tersedia. Akan ada biaya yang signifikan untuk latihan seperti itu

yang tidak mungkin dalam pengalaman atau kompetensi surveyor penilaian. 164 Tes kontraktor Ada beberapa sumber yang diterbitkan membangun informasi biaya: Lampiran A menunjukkan ekstrak diedit dari Spon Arsitek 'dan Builders' Buku Harga. Biaya konstruksi adalah pendekatan yang digunakan dalam metode yang diakui sebagai indikatif daripada tepat. Latihan ini dilakukan pada secara teratur dan meskipun kendala biasanya mungkin untuk sampai pada angka yang dapat diterima untuk tujuan tersebut. PENYESUAIAN BIAYA UNTUK BANGUNAN Beberapa penyesuaian mungkin perlu dilakukan untuk mencerminkan usia, ketidaknyamanan dan cacat. Penyusutan Dalam tiba di nilai penggantian, tunjangan beberapa mungkin perlu dibuat untuk depresiasi. Depresiasi dapat didefinisikan sebagai ukuran mengenakan keluar, konsumsi, atau pengurangan dalam kehidupan ekonomi manfaat suatu aktiva tetap, apakah yang timbul dari penggunaan, effluxion waktu atau keusangan melalui teknologi atau pasar perubahan. Hal ini umum untuk membagi jenis penyusutan ke dalam kategori yang lebih tepat keusangan, sebagai berikut. Fisik atau ekonomi keusangan Keausan biasanya terkait dengan usia, yang akan memperpanjang ke tambahan perawatan berkala kemungkinan biaya yang akan dikeluarkan. Fungsional usang Keusangan fungsional didefinisikan sebagai ketidakmampuan desain dalam hal yang penggunaan saat ini. Contohnya adalah langit-langit tidak perlu tinggi, koridor berlebihan dan tata letak yang tidak memuaskan. Teknis usang Perpanjangan keusangan fungsional dimana ada cacat yang signifikan. Pasar usang Pasar usang berkaitan dengan perubahan dalam operasi render tampilan atau desain berlebihan. Kadang-kadang disarankan bahwa satu atau lebih metode penyusutan yang digunakan oleh akuntan dalam rekening bisnis mempersiapkan harus diadopsi. Sebagian besar Kontraktor tes 165 langkah-langkah yang digunakan untuk terdepresiasi mesin atau peralatan yang digunakan dalam bisnis dan yang memiliki kehidupan yang relatif singkat. Masa manfaat dapat diperkirakan dengan gelar yang adil presisi dan akan membantu untuk menentukan tingkat depresiasi. Metode seperti itu tidak mentransfer mudah untuk bangunan, dan dalam praktek penyisihan persediaan usang di kasus properti tidak mungkin menyebabkan masalah besar. Telah kustom untuk menerapkan faktor depresiasi terhadap total gabungan perkiraan biaya tanah dan bangunan. Sementara ini umumnya memadai, disarankan bahwa pendekatan yang lebih disukai adalah untuk memotong tunjangan apapun dari tanah

dan bangunan secara terpisah. Dalam beberapa kasus mungkin penting. Misalnya, tercantum bangunan akan cenderung untuk menarik tingkat tinggi penyusutan, alasan khusus yang tidak akan berlaku untuk tanah. Dengan menunjukkan angka penyusutan terpisah untuk tanah dan bangunan, ada jaminan bahwa kedua item masing-masing imbalan yang diterima. Cacat Setiap cacat yang tidak tercakup dalam kategori di atas harus tercermin dalam akhir deduksi. BIAYA SITUS Hal ini diterima bahwa biaya tanah adalah tetap luas dengan mengacu pada nilai tanah yang berdampingan. Alasannya adalah bahwa hal itu tidak akan mungkin untuk bernegosiasi membeli sebuah situs yang cocok dengan harga kurang daripada yang dapat dicapai dengan menjual untuk apa penggunaan alternatif akan kemungkinan besar akan disetujui oleh para perencana. Di beberapa kasus, penggunaan alternatif akan menjadi jelas, sementara di lain itu bisa tidak jelas tanpa bimbingan beberapa. Dalam contoh 12.1, penggunaan alternatif tampaknya terkait dengan pengelolaan lahan pedesaan. Tanpa kekuatan pembelian wajib, harga akan tunduk pada negosiasi berdasarkan angka sedikit di atas Moorland nilai, dengan vendor bebas untuk menghentikan negosiasi, bahkan mana yang baik Harga diusulkan. Dimana kekuasaan wajib ada, ada ruang lingkup kurang. Namun dalam kedua kasus tersebut, pemilik bisa mengharapkan harga yang mencerminkan kenaikan di atas saat ini menggunakan nilai tanah, dengan tambahan yang mungkin di mana kerugian akan menciptakan masalah-masalah khusus untuk vendor atau mempengaruhi nilai tanah dipertahankan. Cacat Seperti disebutkan, tanah biasanya akan dinilai berdasarkan penggunaan alternatif, yang biasanya akan terlihat dari penggunaan lahan yang berdampingan. Dalam hal tanah yang terkontaminasi oleh penggunaan saat ini, situs mungkin perlu beberapa pengeluaran sebelum akan cocok untuk penggunaan alternatif dari sebelah lahan terhadap yang akan dinilai. 166 Tes kontraktor HASIL Berbagai istilah telah digunakan untuk menggambarkan angka akhir setelah berbagai penyesuaian dan tunjangan - 'modal nilai efektif' digunakan untuk waktu yang lama sampai Istilah dikritik oleh anggota tribunal yang disukai 'pengganti diperkirakan biaya '. Preferensi saat ini adalah untuk 'biaya pengganti terdepresiasi (DRC), yang cukup menggambarkan hasil akhir. DRC didefinisikan dalam catatan panduan RICS pada topik ini sebagai: nilai membuka pasar tanah untuk penggunaan yang ada

 arus biaya penggantian kotor dari bangunan dan karya situs mereka, kurang penyisihan untuk semua faktor yang sesuai seperti usia, kondisi, dan fungsional dan lingkungan usang, yang semuanya mengakibatkan properti yang sudah ada yang bernilai kurang dari pengganti yang baru. Dalam penilaian aset, penilai harus berkonsultasi dengan direktur perusahaan tentang perdagangan. Dalam hal terjadi ketidaksepakatan yang sifatnya fundamental yang tidak dapat diselesaikan, referensi akan dibuat awalnya, dalam kasus penilaian peringkat, sampai pada penilaian lokal pengadilan. Pengadilan Tanah akan menangani banding pada penilaian rating dan dengan kasus pembelian wajib. Keputusan pengadilan adalah final pada hal-hal fakta tetapi masalah-masalah hukum dapat mengajukan banding ke Pengadilan Tinggi dan kemudian ke House of Lords. Pengadilan adalah pengadilan khusus yang terdiri dari anggota dengan hukum atau teknis (Khususnya penilaian) kualifikasi dan terdiri dari pengacara dan surveyor. Ini mendengar dan memutuskan pada bukti teknis atau interpretasi penerapan hukum. Teknis dalam sengketa dieksplorasi oleh satu atau lebih anggota tergantung pada kompleksitas kasus dan sifat sengketa. Penilaian yang sangat membantu dalam memberikan panduan tentang interpretasi hukum dan efeknya pada nilai. Keputusan tidak dapat diajukan banding kecuali pada titik hukum. PEDOMAN PERADILAN Sifat dasar sewenang-wenang, penggunaan biaya atau biaya disesuaikan sebagai pengganti untuk nilai, tidak adanya unsur bukti nilai pasar dan keengganan peradilan untuk merenungkan valuasi yang ditawarkan atas dasar ini membuat proses tiba di hasil yang lebih bermasalah. Dimana tes ini digunakan untuk nilai yang relevan properti untuk tujuan hukum, kurangnya kesepakatan antara para pihak telah menyebabkan intervensi selama bertahun-tahun oleh Pengadilan Tanah dan pengadilan. Yang berbeda pandangan dari para pihak dapat diadakan tulus tetapi perlu diselesaikan, dalam proses yang membangun tokoh yang akan datang di bawah pengawasan. Pengadilan telah menunjukkan antipati umum dalam kasus-kasus mempertimbangkan mana angka dalam sengketa telah tiba di menggunakan uji kontraktor. Tapi ada Kontraktor tes 167 umum, meskipun enggan, pengakuan bahwa ada beberapa kasus di mana ada ada alternatif untuk menguji. Baik Pengadilan Tanah dan pengadilan telah menyatakan reservasi yang cukup tentang tes, yang memberikan mengekang penuh untuk penilaian penilai tanpa menawarkan bukti yang berhubungan dengan pasar mendukung. Dalam membenarkan perlawanan untuk menguji, Pengadilan Lands telah menekankan bahwa dalam praktek penilaian umum, penilai mengidentifikasi dan mengisolasi karakteristik transaksi lain yang memiliki efek pada nilai dan kemudian menggunakan informasi bahwa dalam membentuk pandangan tentang nilai dari properti dalam pertimbangan. Unsur-unsur

tidak hadir dalam ujian kontraktor, menempatkan penekanan lebih besar pada berdiri dan pengalaman penilai dan kebutuhan untuk integritas dan kemandirian dalam merakit berbagai komponen dan mencapai kesimpulan. Secara khusus, kurangnya korelasi apapun antara biaya dan nilai telah menimbulkan banyak kritik terhadap tes. Ini telah digambarkan sebagai 'metode terakhir 'resor, pandangan yang paling penilai akan menaikkan tidak keberatan, lebih memilih sebuah pendekatan yang lebih langsung dan referensial di mana mungkin. Beberapa praktisi akan melampaui mengklaim bahwa tes set platform negosiasi ketimbang memproduksi nilai yang tepat. Meskipun digambarkan sebagai metode terakhir, tes ini harus digunakan di lingkungan terbatas yang dijelaskan dan menawarkan beberapa bentuk aturan dasar untuk penilaian kelas terbatas properti. Penggunaan utama untuk uji untuk tahunan nilai-nilai dalam dunia hipotetis penilaian Peringkat, melainkan juga digunakan dalam menilai modal nilai-nilai dalam kasus-kasus yang relevan pembelian wajib, dan untuk penilaian aset perusahaan tertentu (yang terakhir tidak dalam lingkup pengadilan atau Pengadilan Lands). Pengadilan Tanah juga mengkritik uji untuk 'kesemuan nya pendekatan '. Ini merindukan titik dalam tes ini dimaksudkan untuk digunakan hanya dalam keadaan mana praktek penilaian yang lebih biasa tidak dapat dipanggil. Ini telah digambarkan sebagai "yang terbaik miskin '(yang tidak lebih dari yang diklaim untuk itu, tes ini tidak mungkin digunakan suatu metode alternatif yang tersedia). Pada saat yang sama waktu, telah mengakui bahwa "kadang-kadang satu-satunya pendekatan praktis ' (Dawkins v. Kerajaan Leamington Spa Corporation (1961)). Dalam kasus rating, pengadilan mengamati: "Di mana pembuktian yang lebih baik dalam keadaan dari hereditament tertentu tidak mungkin, resor mungkin telah baik nilai modal atau biaya konstruksi '(Robinson (bir) Ltd v. Boughton dan Chester le Street (1937)). Namun pengadilan juga telah memberikan beberapa dukungan positif untuk menguji, menunjukkan di Eton College v. Lane (VO) (1971): "waktunya telah datang untuk sebuah kata bagus yang dapat dikatakan untuk metode penilaian 'dan' kita puas bahwa dasar kontraktor menyediakan instrumen setidaknya setepat pendekatan lain 'penilaian. Anggota pengadilan melanjutkan untuk menekankan pentingnya peran penilai itu, mengatakan: Memberikan penilai menggunakan pendekatan ini cukup berpengalaman dan sadar dari apa yang dia lakukan dan tahu bagaimana dia menggunakan varian tertentu tentang 168 Tes kontraktor metode, dan asalkan ia terus terus dalam pikiran apa yang dia membandingkan dengan apa, kita puas bahwa dasar kontraktor memberikan penilaian suatu instrumen setidaknya setepat pendekatan lain. Untuk jenis kasus ini

hampir pasti metode substantif terbaik yang telah dirancang sejauh ini. Dalam Gilmore (VO) v. Baker-Carr (1963) Pengadilan Lands diucapkan seperangkat aturan disajikan sebagai lima tahap dalam proses penilaian, yang telah menemukan bantuan umum: Perkiraan biaya konstruksi bangunan. Bedakan antara nilai dan biaya dan membuat kesimpulan dari biaya konstruksi untuk memungkinkan untuk usia, usang dan faktor-faktor lain yang diperlukan untuk sampai pada nilai modal yang efektif. Menetapkan biaya tanah. Terapkan harga pasar untuk decapitalize nilai modal tiba di. Pertimbangkan setiap item belum dipertimbangkan. Sebuah panggung keenam ditambahkan oleh pengadilan anggota Bapak CR Mallett, yang mengatakan: Saya ragu untuk menambahkan panggung lain untuk kisah uji kontraktor tapi saya pikir itu adalah logis dan perlu pertama untuk menentukan setara tahunan ibukota mungkin biaya untuk penyewa hipotetis pada asumsi bahwa ia berusaha untuk memberikan tempat sendiri, kemudian untuk mempertimbangkan apakah figur tersebut mungkin didorong atau bawah dalam negosiasi antara pemilik hipotetis dan hipotetis penyewa dengan memperhatikan kekuatan tawar-menawar relatif dari para pihak. Imperial College of Science dan Teknologi v. Ebdon (VO) dan Westminster Dewan Kota (1984) Di Cardiff Dewan Kota v. Williams (VO) (1973), Denning Tuhan berkata: Bahkan di mana dasar kontraktor diambil, penilaian atas dasar yang terbuka untuk variasi yang besar atas dan ke bawah, seperti, misalnya, dalam menilai efektif nilai modal variasi yang mungkin bisa menjadi begitu besar sehingga dasar kontraktor tidak lagi menjadi faktor yang signifikan ... Dalam situasi seperti ini, pengadilan mungkin lebih suka untuk mengambil beberapa dasar lainnya ... Dalam kasus sebuah sekolah publik yang besar, itu mengakui bahwa tes itu kontraktor metode substantif terbaik, tunduk pada ketentuan bahwa penilai menggunakan Metode ini cukup berpengalaman, karena itu adalah bukti hanya tersedia (Shrewsbury School (Gubernur) v. Hudd (VO) (1966)). Sangat menarik untuk dicatat bahwa dalam kasus ini pengadilan menyatakan preferensi untuk tes kontraktor atas penilaian berdasarkan nilai per tempat siswa. Decapitalization Secara historis, dalam kasus penilaian peringkat, setelah nilai modal telah dinilai, kebutuhan untuk nilai tahunan harus dipertimbangkan. Dimana tahunan Kontraktor tes 169 nilai itu diperlukan, penilai akan menentukan apa yang tampaknya menjadi decapitalization yang tingkat dalam situasi, mengakui bahwa tingkat itu akan cenderung berbeda menurut apakah menggunakan bisa digambarkan sebagai komersial atau tidak (yang terakhir meliputi utilitas, sekolah dan sejenisnya). Pengadilan Tanah dan pengadilan telah mengembangkan apa yang mungkin disebut

decapitalization doktrin dengan mendefinisikan cara di mana nilai modal tiba di oleh penggunaan tes akan diwakili dalam istilah tahunan. Meskipun undang-undang sekarang membuat ketentuan untuk tingkat di mana jumlah modal harus decapitalized, ada masih beberapa manfaat dalam mengikuti penalaran yang mendasari dalam mendekati pertanyaan itu. Sejak tahun 1990 tingkat persentase telah diresepkan oleh instrumen hukum. Awalnya, itu adalah ketentuan bahwa tarif akan 4 persen dalam kasus pendidikan menggunakan atau rumah sakit, dan 6 persen dalam semua kasus lain. Ketentuan terbaru 3,3 persen untuk pendidikan, kesehatan dan perusahaan pertahanan, dan 5 persen untuk semua orang lain (Non-Domestik Penilaian (Ketentuan Lain-lain) (Amandemen) (Inggris) Peraturan 2004 SI No 1494). Akan terlihat bahwa ada perbedaan antara apa yang dapat digambarkan sebagai sosial atau masyarakat menggunakan, dan penggunaan komersial. Perlakuan preferensial pertahanan tanah adalah tambahan belakangan, menunjukkan bahwa properti lainnya dalam kepemilikan umum dapat dimasukkan di kemudian hari. Akan terlihat bahwa diferensial konstan telah disimpan: dalam setiap kasus 'konsesi' Tingkat adalah dua-pertiga dari tarif standar. Yang terakhir adalah tetap di bawah tingkat bunga komersial yang akan dianggap sebagai yang sesuai. Kisah berikut adalah penyulingan bukti yang diberikan dan kesimpulan dicapai dalam sejumlah kasus di mana langkah lebih lanjut dari decapitalization adalah diperlukan dalam rangka untuk sampai pada nilai tahunan, hampir selalu untuk tujuan rating. Dalam kasus yang sangat awal, pengadilan merasa puas bahwa bunga pinjaman untuk mendanai pembelian kanal bisa dianggap sebagai setara dengan sewa (R. v. Chaplin, 1831). Namun, pada tahun 1886, Gua J mengambil pandangan yang lebih analitis dari kesetaraan sewa dan bunga: bunga atas biaya tes kasar diragukan lagi. Ini adalah tes dalam beberapa kasus namun tidak tes pada orang lain. Jika tempat ditempati oleh penyewa, itu bukan tes yang bagus sama sekali, karena sewa yang ia benar-benar membayar adalah satu jauh lebih baik ... Tapi jika tempat ditempati oleh pemilik sendiri, maka ... dalam beberapa kasus uji, kasar ada tes keraguan dan bukti prima facie hanya, tapi masih beberapa bukti, untuk menunjukkan apa nilai pendudukan adalah jika ia bisa mendapatkan tempat yang lebih murah, pada kurang sewa dari bunga biaya datang ke, itu harus diasumsikan ia tidak akan pergi ke biaya bangunan, ia akan lebih memilih untuk mengambil kursus lebih murah dan membayar sewa. R. v. Dewan Sekolah untuk London, 1886 Ini akan dicatat bahwa dia tidak punya masalah dengan penggunaan tes. Dalam kasus yang lebih baru (Gubernur Shrewsbury School ay Hudd (1966)), Denning LJ (karena ia saat itu) sudah mengungkapkan keprihatinan tentang tes: 170 Tes kontraktor Bahkan ketika dasar kontraktor diambil, penilaian atas dasar yang

terbuka untuk variasi yang besar atas dan ke bawah, seperti, misalnya, dalam menilai efektif nilai modal dan dalam memutuskan berapa persentase untuk mengambil di atasnya. Yang mungkin variasi bisa menjadi begitu besar bahwa dasar kontraktor berhenti menjadi signifikan faktor dalam penilaian. Dalam situasi seperti pengadilan fakta dapat lebih memilih untuk mengambil beberapa dasar lainnya. Cardiff Penilaian Otoritas (1949) Ia lebih lanjut menegaskan bahwa, dalam kasus sekolah 'tidak dijalankan demi keuntungan', 'tidak ada penyewa akan siap untuk menawarkan, pemilik juga tidak akan berharap apapun ... ... sewa berdasarkan komersial persentase dari nilai sekolah. Angka yang tepat yang akan akhirnya dicapai adalah masalah dugaan '. Hal ini memperkuat apa yang dikatakan dalam ay R. Paddington (VO) ex parte Peachey Properti Company Ltd (1965): "Tingkat bunga yang akan diterapkan, sebagai kriteria nilai sewa, bukan apa kontraktor akan bertanya, tetapi apa yang akan dia dapatkan.Ini adalah tingkat yang akan tiba di setelah negosiasi di pasar. " Dan juga, mengutip keputusan sebelumnya: "Seluruh keadaan dan kondisi di mana pemilik telah menjadi penghuni harus dibawa ke pertimbangan, dan tidak ada sewa yang lebih tinggi harus tetap sebagai dasar penilaian dari yang akhirnya akan mencapai sebagai masalah dugaan. " Ada upaya untuk membangun tingkat decapitalization yang sesuai dengan Pendekatan teoritis, dimulai dengan pasar komersial dan membuat berbagai penyesuaian. Tiga penilai memberikan bukti bagi berbagai pihak yang terlibat dalam Kasus Shrewsbury: dua tiba di 3,5 persen dan satu di 6 persen, yang menambahkan beberapa bobot pada kritik dilontarkan terhadap tes. Dalam kasus lain, bukti diproduksi untuk menunjukkan bahwa di lebih dari 100 setuju penilaian universitas di Inggris dan Wales di luar daerah LCC tua, penilaian ini berdasarkan tingkat decapitalization dari 3,5 persen (semua yang berkaitan ke tanggal penilaian tanggal 1 April 1973). Dalam ay Dawkins Kerajaan Leamington Spa Perusahaan (1961), Sir Simon Jocelyn QC, muncul sebagai Jaksa Agung, memberikan deskripsi yang elegan dan berwibawa dari dasar memperbaiki nilai tahunan. Ia mengatakan, di bagian: Seperti yang saya mengerti, argumen adalah bahwa penyewa hipotetis memiliki alternatif untuk penyewaan hereditament dan membayar sewa untuk itu, ia dapat membangun sebuah tepatnya sama membangun dirinya sendiri. Dia bisa meminjam uang, yang ia harus membayar bunga, atau menggunakan modal sendiri yang ia akan harus melupakan bunga, untuk memasang sebuah bangunan yang sama untuk pekerjaan sendiri dibandingkan dengan menyewakannya, dan dia akan melakukan itu daripada membayar apa yang ia akan menganggap sebagai sewa berlebihan - yaitu, suatu sewa yang lebih besar dari bunga ia forgoes dengan menggunakan modal sendiri untuk membangun gedung sendiri. Argumen ini Oleh karena itu bahwa ia akan bersedia untuk membayar lebih sebagai sewa tahunan untuk hereditament daripada biaya dia di jalan bunga tahunan pada

modal yang diperlukan untuk membangun sebuah hereditament jumlah yang sama.Di sisi lain, jika sewa tahunan adalah tetap menuntut sedikit di bawah apa yang akan biaya nya Kontraktor tes 171 di jalan bunga tahunan pada jumlah modal yang diperlukan untuk membangun sebuah serupa hereditament, maka akan di minatnya untuk menyewa daripada hereditament membangunnya. Dalam mengakui pernyataan ini sebagai penjelasan klasik, Tuhan Denning MR juga sangat spesifik dalam mendefinisikan hubungan sewa dengan minat, membuat berikut kualifikasi: Sewa tahunan tidak harus diperbaiki sehingga menjadi hanya 'sedikit di bawah' yang bunga biaya. Ini harus tetap jauh di bawah itu dan untuk alasan ini: dengan membayar biaya bunga atas biaya modal, dia mendapatkan tidak hanya penggunaan bangunan untuk hidupnya, tetapi ia mendapatkan gelar untuk itu, bersama dengan apresiasi nilai karena inflasi, sedangkan, dengan membayar sewa tahunan, ia hanya mendapatkan penggunaan bangunan dari tahun ke tahun - tanpa judul untuk itu apapun - dan tanpa manfaat dari inflasi. Dewan Kota Cardiff v. Williams (VO) (1973) Mr CR Mallett, anggota pengadilan dalam kasus Imperial College (di atas) menunjukkan bahwa tingkat decapitalized tidak sama dengan harga pasar. Dia terdaftar faktor-faktor berikut ini dikutip oleh Denning Tuhan dalam mempertimbangkan tingkat kemungkinan sewa untuk dibayar, menggarisbawahi fakta bahwa berbagai keputusan cenderung untuk datang ke bermain di pikiran penyewa hipotetis: Para pemilik hipotetis akan cemas untuk tidak meninggalkan tempat kosong, tidak membawa pengembalian modalnya. Dia akan puas menerima jauh lebih sedikit dari 6 persen per bahwa pemilik dari tempat komersial harapkan. Para pemilik hipotetis akan menyediakan tempat untuk masyarakat baik, yaitu untuk tujuan pendidikan, dan akan dibuang untuk menerima seperti sewa sebagai penyewa hipotetis mampu membayar tanpa ia melumpuhkan atau dia kegiatan, terutama jika itu adalah tubuh membuat non-profit. Di satu sisi, penyewa hipotetis mungkin sangat ingin untuk mendapatkan kepemilik an dari tempat. Jika dia berada di bawah suatu keharusan hukum untuk menetapkan seperti perguruan tinggi, ia akan merasa bahwa dia harus memiliki mereka - tidak mungkin pada setiap biaya, karena jika sewa terlalu tinggi ia akan mencari tempat lain - tetapi pada seperti wajar disewakan sebagai dia bisa membujuk pemilik hipotetis untuk menerima. Jika ia merasa ia memiliki tekanan moral untuk membentuk sebuah perguruan tinggi - keluar tugas umum - ia mungkin akan membayar sebanyak seolah-olah ia berada di bawah suatu tugas hukum.

 Di sisi lain, penyewa hipotetis mungkin ingin memiliki tempat sebagai diinginkan - tetapi tidak sebagai wajib, bukan sebagai hal yang mendesak. Dia akan cenderung, karena itu, untuk menahan diri dan membayar kurang dari satu hipotesis penyewa yang merasa perlu mendesak untuk mendapatkan mereka. Para penyewa hipotetis, tentu saja, harus mempertimbangkan sarana di rumahnya pembuangan. Jika dia adalah pembentukan pemerintah, seperti otoritas lokal, 172 Tes kontraktor didukung sepenuhnya oleh hibah pemerintah dan tarif, ia akan menghitung biaya, tapi mungkin bukan sebagai cemas sebagai usaha non-pemerintah di bawah kebutuhan mendesak untuk membuat kedua ujungnya bertemu (Cardiff City Council v. Williams (VO) (1973)). Dia (anggota majelis) melanjutkan: Saya pikir itu adalah logis dan perlu pertama untuk menentukan setara tahunan kemungkinan biaya modal untuk penyewa hipotetis dengan asumsi bahwa ia berusaha untuk menyediakan tempat sendiri, kemudian untuk mempertimbangkan apakah angka tersebut cenderung dapat mendorong atas atau bawah dalam negosiasi antara pemilik hipotetis dan penyewa hipotetis dengan memperhatikan kekuatan tawar-menawar relatif dari para pihak. Dalam sebuah komentar biasanya turun-ke-bumi, Tuhan menunjukkan bahwa MR Denning mencoba presisi terlalu banyak adalah tidak realistis. Dia berkata: "apakah itu 3,5 persen atau 4,5 persen adalah semua pekerjaan menebak pula - Anda bekerja dalam kehampaan '. Sebagaimana dinyatakan di atas, tunjangan sekarang tertanam dalam undang-undang, memberikan persamaan perlakuan atas seluruh Inggris dan Wales. Contoh-contoh dalam bab berikut menjelaskan lebih lanjut tentang pendekatan yang diambil oleh pengadilan dan pengadilan dalam kasus tertentu dimana tes kontraktor telah telah dianggap tepat. Untuk sebagian besar, mereka mewakili praktek yang baik, dimana penilai akan disarankan untuk mempertimbangkan. RINGKASAN Hal ini juga diakui bahwa biaya dan nilai beruang sedikit hubungan. Ada beberapa kasus di mana penilaian dituntut dari properti untuk yang tidak ada pasar. Dalam kasus tersebut, biaya konstruksi diperkirakan dan mengurangi diperlukan untuk mencerminkan usang. Nilai tanah diperkirakan berdasarkan penggunaan lahan yang berdampingan. Perawatan dan pengalaman yang diperlukan untuk memastikan bahwa hasil yang masuk akal tercapai. Penilaian atas dasar ini dapat digunakan untuk pembelian wajib dan Peringkat persyaratan: juga untuk nilai aset dan akuntansi terutama internal lainnya tujuan.

13 Aplikasi kontraktor tes

174 Tes kontraktor - aplikasi Menggunakan uji kontraktor, penilai yang berpengalaman telah tiba di angka 1 750 000 untuk bangunan yang ada setelah melakukan pengurangan 50 persen untuk usia dan keusangan umumnya. Dewan memiliki kebijakan memiliki semua bangunan dan lahan. Karya modal utama dibiayai dari dana pelunasan internal yang diatur untuk tujuan. Contoh berikut menunjukkan pendekatan yang terpisah dengan dua set tempat. Sebuah penilaian - tempat yang ada Biaya ereksi bangunan, bekerja situs, dll 3 000 000 Tambahkan nilai lahan untuk penggunaan saat ini 500 000 Total 3 500 000 Kurang Keusangan pada 50% 1 750 000 1 750 000 Tahunan nilai tersebut di 5% 87 500 Penilaian B - tempat Baru Biaya ereksi bangunan, bekerja situs, dll 3 000 000 Tambahkan nilai lahan untuk penggunaan saat ini 500 000 Total 3 500 000 Tahunan nilai tersebut di 5% 175 000 Komentar Hal ini bermanfaat menggunakan contoh ini untuk mempertimbangkan apakah akan mungkin untuk decapitalize dengan menggunakan atau menyesuaikan harga pasar, seperti yang disarankan oleh beberapa pengamat. Jika kita menyisihkan untuk saat ini alasan untuk menggunakan uji kontraktor untuk menemukan sebuah 'pasar' angka, yaitu bahwa tidak ada pasar, mari kita asumsikan bahwa perusahaan keinginan untuk memegang tempat operasional di sewa untuk melepaskan modal untuk digunakan dalam bisnis dan bahwa ada investor bersedia untuk membeli jenis properti dan untuk membiarkan ke operator, mengetahui bahwa tidak ada pasar lain untuk tempat. Motivasi investor apapun akan untuk memastikan pengembalian investasi yang sepadan dengan risiko. Kami berasumsi bahwa investor akan ingin masuk ke dalam terpisah komersial berbasis leasebacks dan akan mencari hasil yang lebih tinggi pada tua properti untuk mencerminkan realitas situasi. Jika ditentukan bahwa bangunan modern akan perintah hasil 8 per

persen, hasil yang cocok untuk bangunan yang lebih tua akan berada di urutan 12 persen. Pada angka yang ditetapkan di atas, ini akan memberikan sewa atau kembali dari 280 000 dan 210 000 masing-masing. Hal ini langsung menyoroti anomali, sedangkan jumlah modal Kontraktor uji - aplikasi 175 ditemukan menggunakan uji kontraktor adalah dalam proporsi 2:1, sedangkan sewa berdasarkan hasil pasar menunjukkan rasio 4:3 dan oleh karena itu mengikis manfaat ke perusahaan. Ini tempat bisnis dengan cadangan modal dalam posisi menguntungkan. Hal ini, tentu saja, disebabkan oleh kompensasi yang diberikan oleh diferensial hasil, namun hampir tidak dapat adil. Keputusan untuk mengambil bagian dari proses penilaian dengan memperbaiki decapitalization yang harga oleh undang-undang menghilangkan kemungkinan anomali dijelaskan di atas. Usang diakui dalam jumlah modal sepenuhnya tercermin dalam dikonversi angka sewa. Contoh 13,2 hari sekolah Independen (Berdasarkan Dewan Kota Westminster v. American School di London dan Goodwin (VO) (1980)) Kedua pihak sepakat bahwa sekolah (yang didirikan oleh masyarakat Amerika setelah Perang Dunia II untuk menawarkan sistem pendidikan diarahkan untuk yang berkaitan di Amerika Serikat) adalah untuk dinilai atas dasar kontraktor. Nilai modal yang efektif yang telah disetujui 2 350 000 'untuk mencerminkan usia atau usang tunjangan yang akan jatuh ke dipertimbangkan dalam penilaian ini dasar tapi tidak ada penyisihan akhir '. Hal-hal hanya pada masalah karena itu tingkat persentase yang sesuai untuk diterapkan pada nilai modal untuk menghasilkan nilai tahunan, dan jumlah akhir setiap penyisihan. Pengadilan memutuskan untuk mengasumsikan tingkat bunga dari 5 persen (lebih tinggi dibandingkan tingkat adat 3,5 persen luas diterapkan pada kelas ini bangunan pada saat itu waktu). Telah dicatat bahwa nilai modal yang disepakati yang efektif tidak termasuk mengakhiri setiap penyisihan cacat; pengurangan dari 6 persen dibuat untuk item ini. Modal mencerminkan nilai usang (disepakati oleh para pihak) 2 350 000 Konversikan ke istilah tahunan 5% 117 500 Dikurangi penyisihan Akhir untuk kecacatan lebih lanjut - 6% 7 050 110 450 Kotor nilai, katakanlah, 110 000 Hasil yang sama akan diperoleh dengan akhir dikurangi penyisihan dari jumlah modal dan kemudian mengubah syarat tahunan seperti ditunjukkan di sini. Ini memiliki keuntungan yang lebih mudah mengikuti penalaran pengadilan. Modal mencerminkan nilai usang (disepakati oleh para pihak] 2 350 000 Dikurangi Untuk memungkinkan untuk penyandang cacat - 6% 141 000

2 209 000 Konversikan ke istilah tahunan @ 5% 110 450 Kotor nilai, mengatakan (seperti sebelumnya), 110 000 176 Tes kontraktor - aplikasi Komentar Meski kasusnya adalah satu dirayakan dan laporan rinci, perhitungan valuasi adalah bentuk paling sederhana. Nilai modal dikemukakan, dalam pandangan pengadilan, sudah tercermin beberapa cacat. Pengadilan mencatat berbagai cacat, termasuk situs sempit, kepadatan tinggi dengan parkir terbatas, kekurangan bidang bermain, kolam renang dan fasilitas rekreasi lainnya, tujuh yang berbeda lantai tingkat di lantai dasar dan tangga dan landai karena kehadiran dari kedua selokan dan kereta api bawah situs. Sementara, dalam pandangannya, beberapa cacat sudah diperhitungkan dalam mencapai nilai modal yang efektif, itu membuat lanjut pemotongan dari 6 persen sebagai tunjangan akhir, setara dengan pemotongan 141 000 dari nilai modal. Angka-angka yang digunakan dalam keputusan telah merombak untuk menunjukkan efek ini komentar. Contoh klub kriket 13,3 A anggota ' (Berdasarkan Marylebone Cricket Club v. Morley (VO) (1959)) Pengadilan Tanah dianggap sebagai sengketa yang timbul tentang penilaian yang tepat untuk Peringkat dari tanah kriket terkenal di dunia Tuhan. Para ratepayers 'penilai awalnya mendekati penilaian berdasarkan keuntungan, namun angka rinci menunjukkan bahwa kerugian dibuat, ia berpendapat untuk penilaian suatu nilai yg dinilai sebesar 3500 (yang secara kebetulan adalah perkiraan yg dinilai Nilai 1935-56). Petugas penilaian disajikan dua penilaian atas dasar kontraktor, yang pertama yang dibuat oleh penilai kontrak. Kedua penilaian telah dibuat oleh anggota yang berbeda dari kantor penilaian Penilaian A Tanah luas 5,25 hektar Bermain di 4 000 21 000 pada 4% 840 Bidang pembibitan 5,75 hektar di 2 000 11 500 pada 4% 460 Mobil taman 2,5 hektar di 275 687 pada 4% 34 1 334 Tambahkan Bangunan 124 247 sebesar 5% 6 212 7 546 Katakanlah 7 500 nilai tahunan Kontraktor uji - aplikasi 177 Penilaian B Modal nilai untuk tujuan yang lahan digunakan 16,75 hektar di 6 000 per hektar 100 500 Tahunan setara di 4% 4 020 Tambahkan Bangunan dan bekerja situs: biaya setelah melakukan penyisihan kelebihan ruang, tinggi, dll 409 380 Tahunan setara sebesar 5% 20 469

Total tahunan setara dengan tanah dan bangunan 24 489 Dikurangi Satu-ketiga untuk cacat 8 163 Disesuaikan tahunan setara 16 326 Perbedaan antara dua penilaian sangat luar biasa, kata pengadilan, karena meskipun mereka 'dari properti yang sama, pada tanggal yang sama, untuk hal yang sama tujuan dan pada sisi yang sama "mereka begitu berbeda dalam jumlah. Pengadilan (Mr John Watson) tetap nilai yg dinilai dari hereditament di 9000, tetapi dengan begitu menolak penggunaan dasar kontraktor sebagai berikut alasan: kita menerima [yang] yang mana hereditament proposisi hanya memiliki satu kemungkinan penyewa adalah nilai sewa dibatasi oleh kemampuan penyewa yang membayar.Yang mana dasar kontraktor rusak ... mana penyewa memohon ketidakmampuan untuk membayar sewa apapun mendekati metode apa kontraktor akan muncul untuk menunjukkan, proposisi dalil-dalil penyelidikan bagaimana dia melakukan urusan-Nya dalam batas-batas kebijakan ekonomi yang telah diterapkan. Tanpa membatalkan kebijakan itu, telah ia gunakan setiap usaha untuk mempertahankan dan meningkatkan pendapatan pada satu sisi dan mengurangi pengeluaran pada yang lain? Untuk tujuan penyelidikan tersebut itu mapan dalam hukum bahwa peristiwa tersebut penyewa cukup bisa meramalkan pada tanggal penilaian, dan efek mereka mungkin memiliki atas pikirannya, yang diterima sebagai bukti. Komentar Angka-angka dalam Penilaian mungkin menggabungkan Sebuah usang, meskipun ada ada tambahan referensi khusus. Selanjutnya, mengidentifikasi bidang-bidang tanah hanya bersih ditugaskan untuk tujuan tertentu (bermain bidang, bidang pembibitan, taman mobil), mengabaikan tanah yang ditempati bangunan atau digunakan untuk sirkulasi. Akibatnya, hanya 80 persen dari area situs total dipertanggungjawabkan. Penilaian B membuat uang saku satu-sepertiga dari total tahunan setara usang. Potongan yang dibuat setelah nilai sewa telah diturunkan dari modal biaya ditugaskan untuk tanah dan bangunan. Sebuah tunjangan lebih lanjut satu-ketiga adalah dibuat untuk penyandang cacat, tapi masih menghasilkan nilai tahunan lebih dari dua kali lipat dari penilaian pertama. Bukti penilaian tidak memuaskan dalam beberapa hal. Tidak ada penjelasan dari variasi yang luas antara dua penilaian yang dihasilkan. 178 Tes kontraktor - aplikasi Klub kriket adalah klub anggota pribadi, pendapatan, tergantung pada investasi, penerimaan dan langganan kehadiran anggota. Hal ini tidak dioperasikan terutama sebagai organisasi komersial dan penyelidikan pun tampaknya telah dibuat dari jalan di mana anggaran tahunan ditentukan. Sebagai klub anggota pribadi ', ada tidak ada keharusan untuk membuat keuntungan, menunjukkan kebutuhan untuk investigasi

mencari yang lebih dari dasar klub dari tampaknya telah terjadi. Tidak ada bukti bahwa klub itu dalam bahaya penutupan, namun tidak satu pun tampaknya telah ditanya bagaimana klub dengan kerugian tahunan tetap berhasil melanjutkan eksistensi. Sebelum kasus mencapai pengadilan, telah diterima bahwa pendekatan keuntungan bukan memuaskan dasar. Anggota pengadilan menerima argumen bahwa penyewa tidak dapat mampu penilaian didasarkan pada nilai sewa dihitung dan sampai pada kesimpulan bahwa tes kontraktor harus ditolak. Tes keuntungan telah ditolak sebelumnya oleh para pihak. Hasilnya tidak memuaskan, ada yang tidak ada informasi tentang cara di mana pengadilan tiba pada nilai yg dinilai. Kasus ini mungkin menekankan perlunya menyajikan yang jelas dan akurat informasi sebelum pengadilan. Contoh 13.4 Sebuah bandara regional yang kecil (Berdasarkan Coppin (VO) v. East Midlands Airport Komite Bersama (1971)) Bandara ini nyaman dekat M1. Pada saat banding bandara telah baru, bangunan terminal tujuan-dibangun dan sebuah landasan beton tunggal utama. Para pengeluaran yang terakhir sudah lebih besar daripada yang diperlukan untuk menangani volume lalu lintas udara pada saat itu dan dilakukan dengan ekspansi di masa depan pikiran. Bandara itu dijalankan oleh sebuah komite bersama otoritas lokal di daerah dan mereka menerima bahwa akan ada defisit tahunan pada biaya menjalankan bandara. Untuk alasan ini, penilaian itu tidak dibuat dengan menggunakan dasar keuntungan: pengadilan anggota menyatakan: 'tidak ada motif profit dan ada keuntungan dan karenanya keuntungan secara jelas tidak pantas '. Kedua penilai mengejar dasar kontraktor tetapi menghasilkan hasil yang sangat berbeda. (Penilaian petugas, 37 000; penilai bagi responden ratepayers, 11 400). Utama perbedaan adalah tingkat decapitalization (5 persen dibandingkan dengan 3,25 persen) dan dikurangi cacat (15 persen dan 40 persen, masing-masing). Keputusan anggota pengadilan (Mr J H. Emlyn. Jones) mendamaikan dilihat dari dua penilai. Dia juga menerima beberapa pengakuan harus diberikan kepada apa petugas valuasi pertama disebut 'di bawah user' tetapi kemudian diubah untuk 'usaha baru tunjangan ', yang kemudian dimasukkan ke dalam penyisihan cacat. Ketika mengamati bahwa ia biasanya akan menerima 5 persen karena tingkat yang tepat kembali, ia lebih suka untuk mengakui aspek 'usaha baru' dengan menyesuaikan tingkat bunga menjadi 3,75 persen ketimbang memasukkannya sebagai tunjangan akhir di bawah judul cacat. Kontraktor uji - aplikasi 179 Modal total biaya 1 239 000 Kurang Biaya kelebihan landasan pacu 103 070 Proporsi biaya porsi 145 000 248 biarkan 070

Biaya modal yang relevan 990 930 Kurang Sum untuk mencerminkan tanggal penilaian 12,5% 123 866 867 064 Jumlah kurang untuk cacat (termasuk tunjangan usaha baru), katakanlah 67 064 800 000 Efektif tahunan nilai pada 3,75% 30 000 Komentar Kasus ini berlatih argumen untuk dan menentang penggunaan metode laba dan menyimpulkan bahwa itu tidak pantas dalam hal ini. Dalam mengadopsi kontraktor metode, ada tunjangan dalam hal kelebihan kapasitas dan 'baru usaha 'status melaksanakan (yang terakhir mengakibatkan penurunan 25 persen di nilai tahunan yang efektif). Penerimaan bahwa tidak ada motif keuntungan menunjukkan bahwa anggota itu melihat sebuah penjajah aktual sebagai lawan dari penjajah hipotetis yang dibutuhkan oleh Peringkat hukum. Beberapa kesulitan tampaknya terletak pada kemungkinan bandara regional yang serupa dioperasikan oleh sebuah perusahaan komersial untuk keuntungan - akan penilaian akan ditangani dengan berbeda? Penilaian di mana nilai tahunan didasarkan tampaknya telah bermurah hati terhadap pembayar pajak itu. Ini mungkin telah akal pada bagian dari pengadilan anggota untuk mengakui masalah bawaan usaha baru, tetapi dia kemudian melanjutkan untuk mengurangi apa yang disebut sebagai tingkat decapitalization yang tepat dari 5 persen dengan 25 persen, yang menyarankan beberapa unsur penghitungan ganda. Para sistem saat ini mengatur tingkat decapitalization, memastikan seragam dan lebih adil pendekatan dalam kasus tersebut. Contoh 13,5 Sebuah sekolah umum (Berdasarkan Gubernur Shrewsbury School ay Hudd (VO) (1966)) Dalam banding terhadap nilai bruto ditempatkan pada sekolah, ratepayers 'penilai dibangun penilaian dengan mengambil harga per unit 'asrama setara' (2,5 hari anak laki-laki yang setara dengan satu asrama); jumlah tambahan kemudian ditambahkan ke sebelumnya total fasilitas tidak mungkin untuk hadir di semua sekolah umum. Petugas penilaian disukai untuk melanjutkan dengan merumuskan penilaian menggunakan dasar kontraktor. Para penilai menemukan nilai modal yang efektif sebagai berikut. 180 Tes kontraktor - aplikasi Biaya bangunan modern yang tersubstitusi 1 205 955 Rata-rata Kurang pemotongan 60,5% 730 526 475 429 Add Site bekerja 47 543 Biaya profesional 41 838 Tanah 48 980 138 361 Efektif modal nilai 613 790 Pengadilan peningkatan penyisihan persediaan usang untuk 70% dan ditentukan

nilai kotor 15.750, berdasarkan tingkat decapitalization sebesar 3,5%. Pengadilan (Mr Erskine Sims dan Mr HP Hobbs) merasa bahwa penilaian itu petugas Angka awal yang terlalu tinggi, dan bahwa dalam tiba di deduksi ia mengandalkan terlalu banyak pada 'pedoman diproduksi dan terlalu sedikit pada penilaiannya sendiri ". Keputusan itu didasarkan pada peningkatan penyisihan untuk 70 persen, dengan 3,5 persen untuk menunjukkan nilai bruto 15 750 untuk bangunan sekolah termasuk dalam penilaian. Pengadilan melanjutkan untuk membuat penyesuaian lain yang tidak relevan dengan akun. Komentar Pengadilan tidak menerima harga per satuan pendekatan pemondok, mungkin karena tidak ada perbandingan yang memadai untuk membentuk pandangan tentang nilai tempat. Bangunan-bangunan sudah tua dan tidak cocok dan biaya bangunan karena itu diperkirakan berdasarkan bangunan diganti modern. Pengurangan usang bervariasi dengan usia dan keadaan bangunan individu, tapi secara keseluruhan rata-rata hanya lebih dari 60 persen. Perlu dicatat bahwa situs bekerja, biaya profesional dan lahan dihitung secara terpisah dan tidak tunduk pada penyisihan dilakukan pada bangunan. Pengadilan mengamati bahwa angka petugas valuasi sudah mulai terlalu tinggi. Anehnya, mengingat pernyataan ini, para anggota tidak mengurangi angka mulai tetapi meningkatkan penyisihan persediaan usang untuk 70 persen. Contoh 13,6 Sebuah sekolah di University of London (Berdasarkan Imperial College of Science dan Teknologi v. Ebdon (VO) dan Dewan Kota Westminster (1984)) Petugas penilaian dan penilai untuk dua partai lainnya semua memberikan bukti. Ada kesepakatan bahwa dasar kontraktor adalah yang paling sesuai Pendekatan dalam memastikan penilaian. Hanya ada satu perbedaan pendapat tentang biaya penggantian diperkirakan dari 15 bangunan yang terlibat, ketidaksepakatan berpusat pada jumlah tunjangan cacat. Para pihak dalam pendapat mereka berkisar 0-54 persen. Kontraktor uji - aplikasi 181 Anggota Pengadilan Pertanahan (Mr CR Mallett) diringkas bukti diberikan tentang tunjangan yang sesuai dan kemudian melanjutkan untuk menggunakan nya kebijaksanaan berdasarkan bukti untuk menentukan nilai bruto untuk tujuan rating. Keputusan Pengadilan dibahas melalui lima tahap yang disarankan dalam Gilmore (VO) v. Baker-Carr (1963) dan menambahkan tahap keenam ditujukan untuk memungkinkan angka yang dihasilkan oleh proses yang akan ditinjau pada akhir latihan. Para anggota mengatakan: Saya pikir perlu dan logis pertama untuk menentukan setara tahunan kemungkinan biaya modal untuk penyewa hipotetis dengan asumsi bahwa ia berusaha untuk menyediakan tempat sendiri, kemudian untuk mempertimbangkan apakah angka ini cenderung

dapat mendorong atas atau bawah dalam negosiasi antara pemilik hipotetis dan penyewa hipotetis dengan memperhatikan kekuatan tawar-menawar relatif dari para pihak. Dalam hal angka akhir dari 767 205 adalah dibulatkan ke 767 000. Keputusan Pengadilan Lahan ditegakkan oleh Pengadilan Tinggi; izin untuk banding ke House of Lords ditolak. Keputusan pengadilan: Perkiraan biaya penggantian (disepakati oleh para pihak) 20 340 438 Tambahkan nilai Modal tanah, 15,725 hektar @ 400 000 6 290 000 26 630 438 Dikurangi Untuk usang, 11% 2 929 348 23 090 701 Dikurangi penyisihan Akhir untuk penyandang cacat, 7,5% 1 777 582 21 923 508 Konversikan ke bruto 767 205 value@3.5% Katakanlah 767 000 (Gambar ulang untuk menyederhanakan presentasi.) Komentar Meskipun pihak sepakat bahwa dasar kontraktor adalah pendekatan yang benar untuk penilaian bangunan, ada perbedaan pandangan yang luas tentang jumlah tunjangan cacat, jika ada.

Contoh 13,7 Tujuan-dibangun pusat keamanan kas yang tinggi (Berdasarkan Barclays Bank plc v. Gerdes (VO) (1987)) Gedung itu dari jenis gudang-didirikan pada tahun 1982, tetapi berbeda dari yang normal gudang di bahwa itu diperkaya untuk memberikan bangunan yang aman sebagai mengumpulkan, pemilahan, penyimpanan dan distribusi titik untuk uang kertas dan koin. 182 Tes kontraktor - aplikasi Meskipun penilaian dari 15 sifat yang mirip di seluruh Inggris yang disajikan dalam bukti oleh ratepayers, penilaian petugas menemukan mereka tidak ada bantuan yang dia bisa mendeteksi tidak ada pola yang konsisten dari nilai-nilai.Karena itu ia dihargai tempat dengan mengacu pada biaya konstruksi menggunakan dasar kontraktor penilaian. Penilaian berikut ini disampaikan kepada Pengadilan Lands oleh penilaian petugas. Penilaian disajikan oleh petugas penilaian: Biaya aktual konstruksi di 1982 788 854 Menyesuaikan tingkat biaya pada tahun 1973 (katakanlah 25%) 197 214 Tambahkan biaya profesional di 12% 23 666 Bruto nilai bangunan dan bekerja situs (1973) 220 879

Dikurangi 20% untuk berlebih-lebihan pada spesifikasi 44 176 176 703 Tambahkan Nilai tanah untuk digunakan saat ini (tahun 1973) 25 000 201 703 Nilai bruto sebesar 6% 12 12 000 102 mengatakan Dua poin akan membantu dalam memahami angka. Pertama, karena angka tersebut berdasarkan biaya konstruksi dikenal pada tahun 1982, itu diperlukan untuk mengurangi angka untuk mencerminkan 'nada daftar penilaian' pada tanggal 1 April 1973. Kedua, ada referensi untuk 'keterlaluan' tapi tidak ada uang saku. Awalnya petugas valuasi telah membuat pengurangan untuk item ini dari 20 persen dari nilai modal yang efektif dari bangunan pada tahun 1973, namun ia kemudian memutuskan bahwa pengurangan itu tidak dibenarkan. Para tunjangan yang terkait dengan kebutuhan untuk menginstal AC di seluruh gedung karena kurangnya jendela. Kegagalan setuju berakar pada penilaian perwira pandangan bahwa biaya bangunan adalah sekitar tiga kali lipat dari standar gudang unit, sedangkan penilai untuk ratepayers adalah bersaing untuk bruto Nilai penilaian hanya sedikit lebih dari penilaian dari unit standar. Anggota pengadilan menolak penggunaan dasar kontraktor dalam hal ini kasus dan mengkritik pada dua hal. Dia mengatakan: Saya tidak berpikir bahwa biaya konversi 1982-3 sebenarnya untuk diperkirakan 1973 biaya dapat dibuat dengan presisi apapun dengan mengacu pada perubahan dalam perkiraan perkiraan biaya bangunan umum selama bertahun-tahun sebagai diekstrak dari berbagai publikasi membangun perkiraan biaya. Hal ini harus sangat sehingga ketika berhadapan dengan tipe bangunan yang tidak ada pada tahun 1973. Kontraktor uji - aplikasi 183 Dia menambahkan: Kedua, dalam mencoba untuk tiba pada persentase yang tepat untuk mengurangi modal nilai untuk nilai tahunan, saya tidak berpikir bahwa dalam kasus ini pun pertimbangan yang tepat diberikan kepada perbedaan penting antara modal biaya dan nilai tahunan dalam kasus sebelah gudang unit standar yang dibangun oleh pengembang atas modal yang dipinjam untuk dijual spekulatif atau membiarkan, dan dalam kasus tempat banding, yang dibangun untuk sebuah bank untuk pekerjaan mereka sendiri, tanpa motif profit dan dengan, mungkin, kemampuan untuk membuat tersedia pada persyaratan yang lebih menguntungkan modal. Komentar Keputusan ini menunjukkan kesulitan menilai sebuah bangunan modern untuk rating dimana penggunaan khusus itu untuk tujuan keamanan tinggi, meskipun unit memberi penampilan umum dari gudang. Contoh 13,8 Sebuah layanan rumah sakit swasta di sebuah rumah dikonversi Anda bertindak untuk para direktur rumah sakit swasta layanan dikhususkan untuk pengobatan pasien yang menderita penyakit terminal. Mereka menempati sebuah rumah besar di Georgia dasar yang luas di pinggiran dari

kota besar. Luas lantai asli telah dua kali lipat dengan penambahan dari serangkaian berlantai satu ekstensi selama periode tahun. Anda telah menerima instruksi untuk mempersiapkan penilaian aset untuk penggabungan ke rekening tahunan. Biaya pengganti bangunan modern dengan yang sama kotor internal yang luas 1 640 000 Tambahkan Biaya, biaya keuangan 474 000 2 114 000 Dikurangi Usang, -45% 951 300 1 162 700 Tambahkan nilai pasar tanah dibatasi Terbuka untuk menggunakan yang ada (termasuk biaya) 250 000 Disusutkan pengganti biaya 1 412 700 (Berdasarkan potensi keuntungan yang memadai dari bisnis harus disertifikasi oleh direksi.) Komentar Bangunan ini dari jenis yang akan sulit untuk nilai dengan mengacu pada pasar terbuka. Ini terdiri dari sebuah bangunan tua diubah dengan penambahan modern dan 184 Tes kontraktor - aplikasi tampaknya memiliki tanah lebih dari yang diperlukan untuk tujuan sekarang.Mungkin ada kesempatan untuk memperoleh izin perencanaan untuk mengembangkan seluruh atau sebagian dari properti. Namun, untuk tujuan ini, suatu penilaian tempat untuk memasukkan dalam perhitungan tahunan, masalah ini tidak relevan. Tempat adalah untuk terus digunakan sebagai rumah sakit swasta. Para penilai telah mengambil sebuah bangunan modern untuk pengganti yang diperkirakan biaya dapat dengan mudah diperoleh dan yang kemudian didiskontokan, berat dalam kasus ini, untuk mencerminkan ketidaksesuaian relatif dan ketidaknyamanan dari himpunan sekarang bangunan. Sebuah nilai tanah kemudian menambahkan, untuk tiba pada biaya penggantian disusutkan. Para nilai yang diberikan untuk tanah terbatas untuk nilai untuk penggunaan yang ada. Ketika angka akhir disajikan kepada direksi, itu adalah tanggung jawab mereka untuk menganggap itu dan menyesuaikan ke bawah jika, menurut pendapat mereka, profitabilitas yang memadai dari bisnis tidak cukup untuk mendukung penggunaan aset tanah dan bangunan untuk mereka sekarang tujuan. Sebuah sampel biaya per meter persegi untuk berbagai bangunan untuk kegunaan yang berbeda Administrasi gedung Dari () Untuk () Pengadilan county 1 550 1 930

Hakim pengadilan 1 180 1 500 Civic kantor Non-ber-AC 1 180 1 500 Sepenuhnya ber-AC 1 490 1 750 Percobaan / mendaftar kantor 1 230 860 Kantor Prestise, bertingkat tinggi, ber-AC, spekulatif menara ikonik 2 000 2 500 Untuk pemilik-pendudukan low-rise, ber-AC 1 300 1 600 menengah-naik, ber-AC 1 770 2 080 bertingkat tinggi, ber-AC 2 000 2 500 Untuk membiarkan Low-rise, ber-AC, kualitas tinggi spekulatif 1 200 1 510 Menengah-naik, ber-AC, kualitas tinggi spekulatif, 8-10 lantai 1 460 2 000 Menengah-naik, ber-AC, kota pinggiran, rencana yang mendalam spekulatif menara 1 770 2 000 Pada bisnis taman Fungsional, non-AC Kurang dari 2000m2 730 940 Fungsional, non-AC Lebih dari 2000m2 630 890 Sedang kualitas, non-AC Kurang dari 1 030 830 2000m2 Sedang kualitas, non-AC Lebih dari 2000m2 780 1 000 Kualitas menengah, ber-AC Kurang dari 2000m2 940 1 100 Kualitas menengah, ber-AC Lebih dari 2000m2 890 1 100 Kualitas yang baik, ventilasi alami Kurang dari 2000m2 990 1 100 Berkualitas baik, untuk spesifikasi BCO Lebih dari 2000m2 940 1 100 Kualitas tinggi, ber-AC Kurang dari 1 300 990 2000m2 Kualitas tinggi, ber-AC Lebih dari 2000m2 940 1 350 Lampiran A: ekstrak Diedit dari Spon yang Arsitek 'dan Builders' Harga Buku Dari tempat Komersial () Untuk () Bank Lokal 1 380 1 720 Pusat kota / kepala kantor 1 970 2 540 Membangun masyarakat Kantor cabang 1 250 1 630 Renovasi 700 1 220 Toko Kerang Kecil 590 760 Besar, termasuk department store dan supermarket 510 720 Industri-jenis bangunan Shell dengan pemanasan untuk area kantor hanya 500-1000m2 310 730

1000-2000m2 240 650 Satuan termasuk jasa untuk produksi 500-1000m2 daerah 560 870 1000-2000m2 500 800 Lebih besar dari 2000m2 500 800 Cahaya industri / kantor Econmical shell dan inti dengan pemanasan hanya 510 890 Menengah shell dan inti dengan pemanasan dan ventilasi 790 1 170 Kualitas shell tinggi dan inti dengan AC 1 040 1 900 Pengembang Kategori A fit-out 420 720 Kategori B penyewa fit-out 190 560 Pabrik Untuk membiarkan, shell dan inti hanya 560 760 Untuk pemilik-pendudukan, dikontrol-lingkungan, sepenuhnya selesai 1 200 1 600 Pabrik / kantor bangunan (produksi teknologi tinggi) Untuk membiarkan, shell dan inti hanya 560 760 Untuk pemilik-pendudukan, dikontrol-lingkungan, sepenuhnya selesai 1 200 1 600 Gudang dan pusat distribusi Tinggi teluk (10-15 m) untuk owneroccupation (Pemanasan tidak ada) Sampai dengan 10 280 380 000m2 Tinggi teluk (10-15 m) untuk owneroccupation (Pemanasan tidak ada) 10 000-20 280 000m2 Tinggi teluk (16-24 m) untuk owneroccupation (Pemanasan tidak ada) 10 000-20 400 000m2 Tinggi teluk (16-24 m) untuk owneroccupation (Pemanasan tidak) Lebih dari 20 000m2 360 Laboratorium lokakarya dan kantor 1 080 1 360 Teknologi tinggi laboratorium lokakarya, ber-AC 2 520 3 230 Bangunan penyimpanan pertanian 450 760