PENGEMBANGAN KAWASAN INDUSTRI DENGAN KONSEP SMART GREEN

INDUSTRIAL DEVELOPMENT
(Studi Kasus: Desa Gemulak, Kecamatan Sayung, Kabupaten Demak)
Kelompok 3b dan 4b
Mahasiswa Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Diponegoro
(weblog: www.industrializm.blogspot.com, www.studiorancang3b.blogspot.com)
Abstrak: Kabupaten Demak termasuk ke dalam salah satu Kawasan Strategis Nasional yaitu kawasan
Kedungsepur. Hal ini berimplikasi pada pertumbuhan sektor industri di Kabupaten Demak yang mengalami
pertumbuhan lebih pesat dibandingkan dengan kabupaten/kota di Provinsi Jawa Tengah lainnya. Harga tanah
yang masih murah dan upah tenaga kerja yang rendah mendorong para investor memilih Kabupaten Demak
untuk didirikan industri. Termasuk pula di dalamnya yaitu Desa Gemulak yang berada pada Kecamatan Sayung.
Bedasarkan RTRW Kabupaten Demak, Desa Gemulak merupakan salah satu desa yang menjadi fokus
perencanaan kawasan industri. Jarak permukiman dengan industri eksisting yang kurang dari 10 km, tergolong
ke dalam kelas kelerengan datar yaitu 0-8%, permukiman Desa Gemulak yang sebagian besar dijadikan tempat
tinggal pegawai industri yang bekerja di pabrik, serta sudah terlayaninya seluruh desa oleh sistem jaringan listrik
dan sistem jaringan telekomunikasi menjadikan Desa Gemulak sangat potensial untuk dibangun kawasan
industri yang terintegrasi dengan kawasan permukiman. Namun, kawasan industri yang ada saat ini belum
memiliki sistem pengolahan limbah yang terpadu, sehingga mengakibatkan tingkat pencemaran udara dan
pencemaran lingkungan yang cukup tinggi. Ditambah lagi dengan keberadaan jalur pantura yang merupakan
jalan nasional dan dilewati oleh kendaraan terutama kendaraan berat seperti truk dan bus juga memberikan efek
terhadap polusi udara yang ada. Ancaman banjir merupakan salah satu permasalahan di Desa Gemulak yang
merupakan salah satu akibat dari tidak tersedianya prasarana yang memadai seperti drainase, dan berdampak
pada kondisi jalan yang rusak. Tidak terdapatnya pedestrian ways, belum adanya sistem transportasi yang
mumpuni dan terintegrasi, hingga ruang terbuka hijau yang tidak dimaksimalkan dengan baik merupakan
permasalahan-permasalahan yang menarik untuk dikaji. Sehingga nantinya dapat diusung konsep perancangan
yang tepat bagi pembangunan kawasan industri di Desa Gemulak dengan menggunakan manajemen pengelolaan
serta pembiayaan yang realistis dan tepat sasaran.
Kata kunci: kawasan industri, permukiman, konsep perancangan, pengelolaan, pembiayaan.
Abstract: Demak. Regency of Demak is one of the National Strategic Areas called Kedungsepur. This case has
an implication for the economic growth in Regency of Demak, which is more rapidly than the other regency or
city in Central Java Province. Cheap land prices and low labor wages encourage investors choose to
established industry in Demak. This also included Village Gemulak in District Sayung. According to the spatial
plans of Demak, Village Gemulak is one of the villages that are focused to be planned as an industrial area. The
distance between settlement and existing industries that are less than 10 km, belong to the class of flat slope
which is 0-8%, Village Gemulak settlements are mostly used as residence by industrial employees that are
working in the factory, and the fact that the entire villages have been served by the electricity grid system and
telecommunication network systems makes the Village Gemulak potential for an industrial area built integrated
with residential areas. However, the existing industrial area not currently have an integrated waste management
system, resulting in air pollution and environmental pollution are high enough. In addition, the presence of
northern coast path which is the national roads and impassable by vehicle, especially heavy vehicles such as
trucks and buses also have an effect on the existing air pollution. The threat of flood is one of the problems in
Village Gemulak which is a result of the unavailability of adequate infrastructure such as drainage, and the
impact is on the condition of the road. The absence of pedestrian ways, lack of qualified and integrated
transportation system, also unmaximized of the green open space are interesting issues to be studied. So that in
the future can be made a proper concept design for the development of industrial area in Village Gemulak using
realistic and right on target management and financing.
Keywords: industrial, residential, concept design, management, financing.

PENDAHULUAN

sebagaimana yang dimaksud terdiri atas industri

Kedungsepur merupakan kawasan strategis

besar, menengah, kecil/ mikro. Total seluruh

nasional di Jawa Tengah yang meliputi 6 (enam)

kawasan industri yang diperuntukkan oleh perda

kabupaten/kota yaitu Kota Semarang, Kota

RTRW Kabupaten Demak memiliki luas kurang

Salatiga,

Kabupaten

lebih 1800 Ha, diantaranya meliputi Kecamatan

Kendal, Kabupaten Demak dan Kabupaten

Sayung, Kecamatan Karangtengah, Kecamatan

Purwodadi. Kawasan ini menjalin berbagai

Demak,

kemitraan salah satu kemitraan yang mengalami

Karanganyar,

pertumbuhan paling pesat terjadi adalah pada

Kecamatan Karangawen. Mengacu pada RTRW

kemitraan bidang perdagangan dan industri. Pada

tersebut Kelompok 3 dan 4 memilih Kecamatan

bidang perdagangan pertumbuhan paling pesat

Sayung sebagai lokasi perancangan kawasan

terjadi di Kota Semarang dan pada bidang

industri.

Kabupaten

Semarang,

Kecamatan

Mijen,

Kecamatan

Kecamatan

Mranggen,

dan

industri pertumbuhan paling pesat berada di

Dari Kecamatan Sayung maka lokasi

Kabupaten Semarang. Sedangkan Kabupaten

perancangan difokuskan pada Desa Gemulak.

Demak pada bidang perdagangan menempati

Karena menurut Permenperind Desa Gemulak

peringkat ke 4 dan pada bidang industri juga

cocok dijadikan kawasan industry. Dikatakan

menempati peringkat ke 4 dari 6 kabupaten / kota

cocok karena jarak kawasan industri ke pusat kota

di Kedungsepur. Pengembangan industri di

tidak lebih dari 20 km sedangkan Desa Gemulak

Kedungsepur terbukti mengalami kemajuan yang

memiliki jarak kurang lebih 13 kilometer menuju

baik. Hal ini dibuktikan dengan meningkatnya

ke pusat kota yakni kota Semarang, jarak

PDRB Kedungsepur yang banyak disumbang

kawasan industri ke pusat permukiman tidak

sektor industri. Meningkatnya pendapatan daerah

lebih dari 10 km sedangkan Desa Gemulak

dalam sektor industri ini juga mengindikasikan

berjarak kurang dari 10 kilometer ke pusat

adanya perkembangan atau tumbuhnya embrio-

permukiman, Desa Gemulak sudah dilayani oleh

embrio industri baru yang mulai berkembang. Hal

Jalan

ini juga dapat menunjukan bahwa wilayah

Lingkungan, Desa Gemulak memiliki prasarana

Kedungsepur cocok untuk dijadikan kawasan

dasar yang lengkap,

industri. Selain itu munculnya kawasan industri

Gemulak berjarak kurang dari 5 kilometer dari

juga akan dibarengi dengan munculnya kawasan

sungai yang berfungsi sebagai pembuangan

perdagangan sebagai penyalur hasil industri dan

limbah pabrik. Namun Desa Gemulak juga

pemenuhan kebutuhan industri tersebut.

mempunyai

arteri,

Jalan

berbagai

Sekunder

dan

Jalan

topografi datar dan Desa

masalah

yang

akan

Dalam Rencana Tata Ruang Wilayah

mempersulit untu menjadikan Desa Gemulak

(RTRW) Kabupaten Demak dari tahun 2011

sebagai kawasan industry. Masalah tersebut

hingga 2031 salah satunya mengatur peruntukkan

diantaranya belum adanya system transportasi,

kawasan Industri. Aturan tersebut menjadi acuan

belum adanya pedestrian ways, jalan rusak,

wilayah mana saja yang boleh dijadikan kawasan

belum adanya pengeolahan limbah, system

industri dalam perencanaannya. Kawasan industri

drainase yang buruk, belum adanya open space,

public space dan barrier, dan pola permukiman

kemudahan yang diperuntukan bagi arahan

yang tidak teratur.

indutri dan dikelola secara khusus.

Dalam kawasan indsutri, zona industri dan
area industri terbagi 3 (tiga) unsur utama kegiatan
produksi yaitu : (a) modal (investasi); (b) tenaga
kerja (wiraswasta) ; (C) pengusaha (wiraswasta)
di bidang investasi; ketiganya dapat mengubah
struktur ekonomi daerah menjadi lebih industrial
dan produktif. Berdasarkan batasan di atas ada
beberapa hal yang dapat dimanfaatkan dari
kawasan industri, yaitu:
a) Berkaitan deengan besaran dan lokasi

Sumber: Analisis Kelas B, 2014.

Gambar 1

Dari

kendala

yang

Kawasan
dihadapi

untuk

Industri

dampak-dampak

bisa

tertentu

menghasilkan
bagi

wilaya

menjadikan Desa Gemulak sebagai kawasan

sekitarnya, yang bila diinginkan bisa

industry maka perlu dipilih konsep untuk

diarahkan;
b) Bisa menjadi bidang usaha pengadaan dan

menangani permasalahan tersebut. Konsep yang

tepat

adalah

Smart

Green

Industrial

KAJIAN LITERATUR
a. Kawasan Industri
Kawasan menurut Undang-Undang Nomor
24 Tahun 1992 adalah Wilayah dengan fungsi
utama lindung atau budidaya. Kawasan industri
menurut Keputusan Presiden Nomor 53 Tahun
tentang

Kawasan

Industri

Pasal

1,

merupakan kawasan tempat pemusatan kegiatan

industry

pengolahan

(manufacture)

yang

dilengkapi dengan sarana dan prasarana serta

fasilitas penunjang lainnya yang disediakan oleh
badan pengelola (pemerintah/swasta), sehingga
para investor akan memiliki semangat untuk
memasukkan

lahan

industri

menurut

kaidah-kaidah ekonomi pertanahan kota;

c) Bisa menjadi sarana kemudahan usaha

Development.

1989

pemasaran

modalnya

disektor

industri.

Menurut Unido (1987:6) kawasan industri dapat

didefinisikan sebidang lahan yang dipetak sesuai
dengan rancangan, dilengkapi dengan jalan dan

yang secara nyata dapat diberikan berbagai

bentuk insentif atau subsidi.
b. Smart Green Industrial Development
Teori Smart Green Industrial Development
ini terdapat dua kata kunci yakni Smart dan
Green. Kata kunci smart ini diambil dari konsep
Smart City yang memiliki pengertian yakni suatu
konsep sebagai respon konseptual terhadap
berbagai krisis perkotaan untuk mengembalikan
hubungan antar manusia, ruang binaan dan ruang
alami yang lebih harmonis (penataanruang.net).
Tujuan utama dari konsep Smart City ini yaitu
melestarikan

lingkungan,

menigkatkan

daya

saing, dan membangun masyarakat yang madani.

Konsep smar city dapat didefinisikan menjadi 6
dimensi yakni Smart Economy, Smart Mobility,
Smart Environment, Smart People, Smart Living,
dan Smart Governance (www. Smart-cities.eu).

Kata kunci green terilhami dari konsep

Green City, Green city yang bisa dikatakan

fokus penelitian. Sedangkan metode kuantitatif

adalah metode penelitian yang sifatnya induktif.

sebagai kota ekologis (Nicholas, 2012) memiliki

Pada metode penelitian kualitatif, data

pengertian ialah adanya keseimbangan antara

biasanya

dikumpulkan

melalui

pembangunan dan perkembangan kota dengan

wawancara, observasi, pelibatan langsung peneliti

kelestarian lingkungan. Konsep ini menekankan

serta diskusi. Sedangkan data pada metode

pada kebutuhan terhadap rencana pengembangan

penelitian kuantitatif diperoleh dengan cara

kota dan kota-kota baru memperhatikan kondisi

pengisian angket

ekologis lokal dan meminimalisir dampak yang

Sehingga,

merugikan dari pengembangan kota. Konsep

pengumpulan data dilakukan dengan beragam

Green city memiliki 8 atribut yakni Green

cara yaitu observasi, wawancara dan kuisioner

Planning and Design, Green Open Space, dan

yang dilakukan untuk mendapatkan data primer

Green Community, Green Energy, Green Waste,

seperti kondisi air baku, tingkat penurunaan tanah

dan Green Water, Green Transportation, Green

(land subsidence), tingkat kemaikan muka air

Building.

laut, dll. Disamping itu juga ada metode telaah

maupun

dalam

kegiatan

telaah dokumen.

penelitian

ini

metode

Smart Green Industrial Development ini

dokumen yang digunakan untuk mendapatkan

merupakan kumpulan industry dalam satu tempat,

data sekunder seperti data jumlah penduduk, luas

dimana

wilayah administrasi, penggunaan lahan dan lain

pelakunya

mencoba

meningkatkan

performansi, lingkungan, ekonomi, dan sosial.

sebagainya.

Konsep ini berusaha mengintegrasikan elemenelemen

fisik

penggunaan

maupun
teknologi

sistemnya,
untuk

Jenis analisis yang digunakan dalam

melalui

penelitian, untuk menjawab pertanyaan dan

meminimalisir

mencapai tujuan penelitian sesuai dengan sasaran

dampak lingkungan.

penelitian yang akan dicapai yaitu :

METODE PENELITIAN

Analisis Aktivitas dan Kebutuhan Ruang.

Analisis

Penelitian tentang pengembangan kawasan

aktivitas

kondisi

kawasan.

Development

aktivitas

telah

Desa

Gemulak

untuk

mengetahui kegiatan yang berlangsung pada

industri dengan konsep Smart Green Industrial

di

dilakukan

akan

Apabila

karakteristik

teridentifikasi,

maka

menggunakan pendekatan penelitian kualitatif

selanjutnya dilakukan analisis kebutuhan

dan kuantitatif. Metode kualitatif adalah metode

ruang untuk menampung segala aktivitas

penelitian yang sifatnya deskriptif dan induktif.

yang dilakukan oleh masyarakat.

Analisis Tapak merupakan analisis yang

Pada metode ini, penelitian sebuah fenomena

akan berangkat dari data yang ada, bukan dari

digunakan dalam suatu rencana perancangan

sebuah teori. Jadi fokus penelitian kualitatif

kota

bukan pada pembuktian sebuah teori yang sudah

merumuskan program ruang berdasarkan

ada, adapun landasan teori yang digunakan

karakteristik aktivitas pengguna dan aktivitas

biasanya sekedar digunakan sebagai penopang

ruang.

fisik

dan

digunakan

juga

untuk

Analisis Infrastruktur merupakan analisis

yang dilakukan untuk mengetahui kondisi
infrastruktur eksisting pada wilayah studi,
serta akan menjadi pedoman pada rencana

pembuatan infrastruktur baru.

Analisis Elemen Perancangan Kota yang

HASIL PEMBAHASAN
Kawasan Industri yang akan direncanakan
berada

dengan

luas

masih terdapat beberapa permasalahan yang

harus

building mass, open space, parking and

kawasan industri. Masalah inti yang ada di

circulation,

ways,

wilayah studi yaitu tidak terintegrasinya kawasan

activity support dan preservation.

Analisis Elemen Citra Kota merupakan

industri yang menyebabkan belum tersedianya

signage,

pedestrian

diselesaikan

jika

sebelum

menjadi

infrastruktur dan fasilitas penunjang.

Masalah inti

tersebut

mencul

karena

membangunan gambaran mental terhadap

beberapa isu dan permasalahan yang timbul di

sebuah kota, yang terdiri dari elemen path,

wilayah studi. Isu dan masalah yang ada antara

edge, district, nodes, dan landmark.

Analisis Elemen Estetika merupakan salah

lain Industri yang tidak saling terintegrasi,

terdiri dari proporsi, sumbu, simetri, hirarki,

balance, irama, skala, konteks dan kontras
serta organisasi ruang.
Analisis Kriteria Terukur merupakan kriteria
dasar perancangan kota yang dapat diukur
secara

kuantitatif,

yang

pertimbangan-pertimbangan
dasar,

faktor

ekonomi

diperoleh dari
faktor
maupun

fisik
faktor

budaya. Analisis ini meliputi perhitungan

kepadatan bangunan (building coverage),
ketinggian bangunan, sempadan bangunan
dan jarak antar bangunan dengan tujuan

Gemulak

terdiri dari land use, building form and

satu elemen dalam perancangan kota, yang

Desa

perancangan sebesar + 50 Ha. Namun di sana

analisis mendasar yang digunakan untuk

di

untuk menentukan amplop bangunan.

Analisis Kriteria Tak Terukur kriteria yang

industri masih berdiri sendiri-sendiri belum

terintegrasi

baik

proses

produksi

maupun

penggunaan infrastruktur. Belum optimalnya

fungsi infrastruktur, hal ini seperti belum adanya
pengolahan limbah, drainase buruk, jalan rusak,
dll.
Terjadinya degradasi lingkungan, seperti
polusi suara, udara, air, dll, karena belum adanya
open space dan barrier di kawasan industri.
Permasalahan lain yaitu pola permukiman yang
tidak

teratur

serta

belum

adanya

sistem

transportasi yang terpadu. Isu dan permasalahan

yang ada secara langsung maupun tidak langsung
berdampak pada perkembangan kawasan industri
yang

tidak

terarah,

terpadu

dan

tidak

tidak dapat diukur secara kuantitatif, tetapi

menghasilkan hasil guna yang optimal bagi

dapat memberi persepsi yang sama bagi

Kabupaten Demak.

pengamat yang melihatnya. Oleh karena itu,

Berdasarkan isu dan permasalahan di

kriteria tak terukur lebih menekankan pada

wilayah studi yang telah dijelaskan sebelumnya

aspek kualitatif di lapangan. Kriteria tak

maka dalam perancangan Kawasan Industri

terukur terdiri dari acces, compatibility,

Gemulak menerapkan konsep Smart Green

views, identity, sense dan livability.

Industrial

Park.

Konsep

Smart

Green

Industrial Park terdapat 9 elemen yang dapat

ramah lingkungan. Green Planning and Design,

diterapkan ke dalam perancangan Kawasan

bentuk penerapan dengan perancangan yang

Industri

dapat

mixed use serta ramah terhadap manusia,

menyelesaikan isu permasalahan di wilayah

sehingga menjadi lingkungan yang livable dan

tersebut. 9 elemen tersebut antara lain terdiri dari

dapat mengurangi permasalahan lingkungan.

8 elemen green dan 1 elemen smart, yaitu berupa

Terakhir

Green Open Space, Green Waste, Green

penerapan saling terintegrasi antar industri

Transportation, Green Water, Green Energy,

sehingga dapat meningkatkan efisiensi suatu

Green Community, Green Building, Green

proses produksi.

Gemulak

dan

diharapkan

yaitu

Smart

Production,

dengan

Planning and Design, dan Smart Production.

Green Open Space, elemen ini diterapkan
dengan pengadaan barrier, serta penyediaan
RTH 30% (20% RTH aktif dan 10% RTH pasif).
Green

Open

menyelesaikan

Space

ini

digunakan

permasalahan

belum

untuk
adanya

public dan open space yang memadai. Green

Waste, diterapkan dengan pengadaan IPAL
dikawasan industri, hal ini dikarenakan belum
terdapat pengolahan limbah terpadu di wilayah

Sumber: analisis kelompok 3dan 4b

Gambar 2
Siteplan dan penerapan kosep

studi eksisting sehingga dikhawatirkan dapat

mencemari lingkungan.
Green Transportation, digunakan untuk
menyelesaikan masalah transportasi yang belum
terintegrasi

sehingga

penerapannya

Berikur merupakan amplop bangunan yang

diterapkan:

berupa

industri

adanya sistem TOD. Green Water, penerapan

berupa pengadaan rain water harvesting yang
digunakan untuk menyelesaikan masalah sistem
drainase yang buruk dan rawan banjir. Green
Energy, dengan menerapkan solar system (untuk
lampu

jalan,

penggunaan

dll)
energi

sehingga
yang

permukiman

mengurangi

kurang

ramah

lingkungan.
Green Community, penerapannya dengan

Sumber: analisis kelompok 3dan 4b

Gambar 3
Amplop bangunan

membentuk komunitas hijau yang kreatif dan

proaktif

di

kawasan

permukiman.

Green

Building, penerapan dengan menggunakan bahan

material bangunan yang daur ulang sehingga

Setelah menetapkan konsep yang dilakukan

kemudian

dilakukan

penyusunan

Logical

Framework. Logical framework (kerangka kerja

planning,

logis) merupakan sebuah instrumen utama yang

production.

mempunyai metode yang jelas dalam mengelola

green

water,

dan

smart

Input: merupakan masukan yang harus

program serta kemampuan teknis manajemen

disusun untuk memperoleh output. Input di

program. Logical framework memudahkan untuk

kawasan industri Gemulak antara lain perlu

mengukur bagaimana suatu program dan kegiatan

adanya kerjasama pemerintah dan swasta,

dilaksanakan dan dievaluasi. Berikut ini adalah

kerjasama antar lembaga/instansi terkait,

ringkasan dari tabel logical framework dari

dukungan

Kawasan Industri Desa Gemulak.

terkait peruntukan kawasan industri, tenaga

Gemulak

kerja yang akan ditampung, sumber dana,

tertinggiatau tujuan jangka panjang. Goals

dan sumber modal.

industri

Gemulak

adalah

Network

Analysis

yang

dalam pembangunan suatu proyek yang berurutan

memberikan

kontribusi

menunjukkan

merupakan

analisis

mampu

yang

Planning

Mewujudkan kawasan industri tekstil

disertai

melalui penyerapan tenaga kerja dan

pelaksanaan proyek dapat berjalan tepat waktu

mampu berkontribusi terhadap pelestarian

sesuai yang direncanakan. Critical Path Method

lingkungan

green

adalah metode untuk menentukan tahapan-

manufacture industrial dan konsep green

tahapan krusial/kritis yang menjadi tahapan

livable housing.

penting dalam suatu proyek.Keseluruhan waktu

Purpose: adalah rincian/bagian dari goals

yang diperlukan dari persiapan, pembangunan

sebagai tujuan jangka pendek. Purpose

hingga pengelolaan kawasan yaitu selama 20

kawasan

tahun.

melalui

industri

konsep

Gemulak

adalah

CPM

waktu/lama

tahapan-tahapan

terhadap Pendapatan Daerah Kab. Demak

Membuat Lisiba industri dan permukiman

Desa

Goals: adalah tingkatan dengan tujuan

kawasan

pemerintah

pelaksanaan

sehingga

yang dibuat berdasarkan tahapan

yang terdiri dari jaringan infrastruktur

krusial menghubungkan dari tahapan penetapan

untuk menunjang kawasan industri seperti

lahan,

jaringan

pembangunan infrastruktur, pembangunan pabrik,

jalan,

listrik,

drainase,

kontrak

perjanjian,

perizinan,

telekomunikasi, sanitasi, air bersih, dan

gudang, kantor dan showroom,

persampahan serta bangunan pabrik dan

hunian perumahan dan sarana penunjang, serta

rusun pekerja.

pengelolaan dan pemeliharaan kawasan industri.

Output: adalah hasil spesifik yang harus

Tahapan NPA yang telah disusun dapat dilihat

diperoleh

pada penjelasan berikut :

sesudah

program

berakhir.

Output di kawasan ini terbagi berdasarkan

pembangunan

Pra konstruksi : terdiri dari tahapan-

pengaplikasian konsep yang diusung yang

tahapan

terdiri dari penerapan green building, green

persiapan-persiapan

waste, green transportation, green energy,

lahan, perencanaan kawasan, penentuan

green open space, green community, green

yang

berhubungan
seperti

dengan
persiapan

kontrak perjanjian dan perizinan serta

terdapat 2 area yang akan dikerjasamakan

penentuan AMDAL.

pembangunannya,

Konstruksi : yang dibagi menjadi 2 bagian

permukiman.

yaitu

konstruksi

perumahan.

untuk

Yang

industri

menjadi

industri

dan

peran

dalam

menyediakan

lahan,

namun

penyelesaian tentu pada bagian konstruksi

pemerintah berhak mendapatkan Pajak Bumi

industri terlebih dahulu agar kegiatan

Bangunan (PBB) serta sharing benefit selama

industri dapat segera dijalankan. Setelah itu

jangka waktu 25 tahun dengan pembagian 5%

baru

untuk pemerintah dan 95% untuk pihak swasta,

dilaksanakan

konstruksi

untuk

yang kemudian digunakan untuk membayar

perumahan para pekerja industri.

area

Dalam kerjasama ini pemerintah memiliki

dan

prioritas

yaitu

tahapan

cicilan pembelian lahan yang akan di-own-kan.

pelengkap

Selain mendapatkan sharing benefit 95% pihak

seperti penanaman hutan kota, pelengkap

swasta juga akan mendapatkan semua asset pada

estetika kawasan, yang dilanjutkan dengan

akhir waktu setelah kerjasama. Pada area industri,

mengoperasionalkan

swasta juga mendapatkan keuntungan dari omset

Pasca

konstruksi:

pelaksanaan

adalah

pembangunan

kawasan

dan

pabrik, showroom, biaya sewa semua fasilitas

monitoring evaluasi.
Penyediaan

kawasan

industri

umum dan retribusi fasilitas.

besar,

Peran swasta pada kerjasama ini harus

kebutuhan investasi ini pada umumnya sulit

mampu membangun pabrik dan hunian serta

dipenuhi jika menggunakan dana dari APBD.

segala fasilitas dan infrastruktur di dalamnya,

Oleh karena itu kerjasama antara pemerintah dan

selain itu swasta juga bertanggungjawab untuk

swasta

memelihara asset dengan baik sampai akhir

membutuhkan

nilai

dianggap

investasi

penting

yang

dalam

upaya

menyediakan pembangunan kawasan industri

waktu kerjasama.
Analisis

baik dari segi pembiayaan,pembangunan,hingga

pembiayaan

pembangunan

pengelolaan. Banyak skema dan konsep dalam

Kawasan Industri Gemulak terbagi menjadi 2,

melakukan kerjasama pemerintah dan swasta,

yaitu analisis finansial dan analisis sosial

konsep BOO (Build Operate Own) adalah salah

ekonomi. Keseluruhan pembiayaan dalam analisis

satu alternatifnya sebagai konsep yang yang

finansial

paling

pihak.

konstruksi, konstruksi dan pasca konstruksi.

Manfaat yang didapat selain sharing anggaran,

Pihak yang bertanggung jawab ialah swasta dan

adalah pembangunan yang lebih efisien dan

pemerintah. Pihak swasta wajib membiayai biaya

mendorong terjadinya proses alih teknologi.

pengeluaran pembangunan kawasan industri.

menguntungkan

kedua

belah

Jangka waktu kerja sama dilakukan selama

diperuntukan

untuk

tahapan

pra

Pemerintah sebagai penyedia lahan. Keuntungan

25 tahun, sesuai dengan arahan RTR Kawasan

yang

didapatkan

per-tahunnya

akan

dibagi

Strategis Nasional dan Rencana Pembangunan

menjadi 5% untuk pemerintah dan 95% untuk

Jangka Panjang (RPJP) Pemerintah Kabupaten

swasta. Dan dalam analisis kelayakannya dibagi

Demak. Di dalam Kawasan Industri Gemulak,

antara pemerintah dan swasta, sehingga dapat

dilihat

kelayakan

dan

keuntungan

kedua

stakeholder tersebut.
Analisis

dalam analisis finansial antara pemerintah dan

swasta

sosial

ekonomi

diperuntukan

untuk tahapan konstruksi dan pasca kosntruksi

dinyatakan

layak,

sehingga

proyek

pembangunan ini menguntungkan bagi kedua

stakeholder tersebut.

dan yang bertanggung jawab ialah pihak swasta

dan masyarakat di sekitar kawasan industri.

KESIMPULAN DAN REKOMENDASI

a. Kesimpulan

Swasta memberikan kompensasi ke masyarakat

karena

kerugian

yang

ditimbulkan

akibat

pembangunan kawasan industri. Timbal baliknya,

masyarakat mendapat peluang usaha dengan
memproduksi hasil daur ulang sampah plastic,
kain dan benang dari limbah industri dan
permukiman. Keuntungan per-tahunnya akan
dibagi menjadi 30% untuk swasta dan 70% untuk
masyarakat.

Perencanaan Kawasan Industri Gemulak

merupakan suatu bentuk pengembangan wilayah
di Kabupaten Demak dalam rangka meningkatkan
pendapatan daerah, mengurangi ketergantungan
terhadap Kota Semarang dan meningkatkan peran
Kabupaten Demak di wilayah Kedungsepur.
Potensi wilayah yang ada akan dikembangkan
dan masalah yang ada akan diselesaikan melalui
konsep Smart Green Industrial Park.

Berikut

ini

adalah

hasil

perhitungan

analisis finansial dan analisis sosial ekonomi :

Tabel 1
Analisis Pembiayaan

Konsep yang diusung menekankan pada

sistem

keberlanjutan

dan

memperhatikan

keseimbangan dengan alam. Konsep kawasan ini

pun akan diturunkan kedua konsep untuk
permukiman, yaitu Green Livable Housing dan
konsep

industri,

yaitu

Green

Manufacture

Industrial. Untuk mewujudkan kawasan industri,

pada perencanaan yang dilakukan menggunakan
konsep pengelolaan Build Operate Own (BOO)
Sumber: Hasil Analisis Kelompok, 2014

Berdasarkan hasil perhitungan analisis

finansial

dan

sosial

ekonomi

proyek

pembangunan Kawasan Industri Gemulak layak

untuk direalisasikan. Analisis kelayakan tersebut
dapat dilihat dari nilai Benefit Cost Ratio
melebihi 1, nilai NPV positif dan nilai IRR
melebihi nilai Discount Factor 7,5%.
Berdasarkan

perhitungan

pembiayaan

dimana terdapat kerjasama pemerintah dan swasta

selama 25 tahun dan pada akhir kerjasama,
seluruh asset akan dimiliki oleh pihak swasta.
Berdasarkan
perencanaan

hasil

analisis

pembiayaan

kelayakan,

melalui

konsep

pengelolaan tersebut menunjukan bahwa proyek

Kawasan Industri Gemulak layak untuk dapat
dibangun.

antara analisis finansial dan analisis sosial

b. Rekomendasi
Kerjasama antara pemerintah dengan pihak

ekonomi, kedua analisis tersebut dikatakan layak,

swasta, telah dilakukan pembagian peran antara

shingga proyek pembangunan Kawasan Industri

keduanya.

Gemulak dapat direalisasikan. Analisis kelayakan

mengalokasikan lahan. Di sisi lain, terdapat

Peran

pemerintah

tidak

hanya

fungsi pemerintah sebagai pemangku kebijakan.

Keterjangkauan, bulletin berkala ATAP

Diharapkan untuk masa yang akan datang,

ITB edisi No. 1, Juli 1994

pemerintah dapat menetapkan kebijakan terkait

Arahan Dan Kriteria Penyediaan RTH Menurut

perindustrian di Kabupaten Demak yang lebih

Peraturan

Menteri

komprehensif sehingga para investor dalam

Nomor

05/PRT/M/2008

pembangunan proyeknya mendapat suatu acuan

Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan

demi terciptanya kondisi yang baik dan kondusif,

RTH

tidak hanya bagi investor sendiri, namun juga

lingkungan di wilayah Kabupaten Demak. Peran
pengawasan pemerintah pun diharapkan lebih
intensif

dalam

mengontrol

pengembangan

perindustrian di Kabupaten Demak.

Market, The City : Program of Planning,

Alonso W. diterjemahkan oleh Endang Titi
Perumahan

Laporan

Pekerja

di

Mengenai

Butler, David, John W. Davis. 2000. Urban

Drainage. London: E & FE Spon
De Chiara and Koppelman. 1990. Standar
Perencanaan Tapak. Jakarta: Erlangga
648--384

Alonso, 1972, A Theory of The Urban Land

dalam

Umum

Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor :

DAFTAR PUSTAKA

Sunarti

Pekerjaan

Penelitian
Lingkungan

Permukiman Sekitar Kawasan Industri,

dengan kasus Wilayah Pemda Tk. II
Surabaya, Lemlit ITS 1989
Amir, Salim, Suparti, 1994, Perumahan Pekerja
Industri antara Teknologi, Kelayakan dan

Tahun

1992

739//Kpts//1992

Nomor

Nomor

09//Kpts//1992Tentang

:
:

Pedoman

Pembangunan Perumahan dan Permukiman

dengan

Lingkungan

Hunian

yang

Berimbang
Zahnd, Markus. 1999. Perancangan Kota Secara
Terpadu. Yogyakarta: Kanisius