Menghitung cicilan KPR (Efektif, Flat,

dan Anuitas)
Banyak orang bertanya, bagaimana cara bank menghitung cicilan
KPR per bulan? Jawaban singkatnya adalah, kebanyakan bank di
Indonesia menggunakan sistem perhitungan cicilan KPR
dengan metode anuitas.
Apakah perbedaan metode anuitas dibanding dengan metode lainnya
(metode flat dan metode efektif)? Artikel di bawah akan
membahas perbedaan ketiga sistem bunga KPR tersebut.

Sebelum membahas perhitungan bunga, perlu diketahui rumus

berikut, bahwa cicilan KPR merupakan jumlah dari cicilan pokok
ditambah bunga.
Cicilan per Bulan = Cicilan Pokok + Bunga

Cicilan KPR Metode Bunga Efektif

Metode ini menghitung bunga berdasarkan saldo pinjaman pokok dari
bulan sebelumnya, sedangkan untuk cicilan pokok, besarnya adalah
sama setiap bulannya. Contoh, jika anda meminjam sebesar Rp
600 juta selama 120 bulan (10 tahun) dengan bunga sebesar 10%
per tahun, maka:

Cicilan Pokok = Rp 600 juta / 120 bulan = Rp 5 juta/bulan

Bunga = Saldo pokok bulan sebelumnya x 10% / 12
Jadi, cicilan bulan pertama:
Cicilan pokok = Rp 5 Juta
Bunga Efektif = Rp 600 juta x 10% / 12 = Rp 5.000.000
Jumlah cicilan #1 = Rp 10 Juta
Cicilan bulan kedua:
Cicilan pokok = Rp 5 Juta
Bunga Efektif = Rp 595 juta x 10% / 12 = Rp 4.958.333
Jumlah cicilan #2 = Rp 9.958.333
Melalui tabel di bawah, bisa dilihat bahwa jumlah cicilan (angsuran)
tiap bulan akan terus mengecil. Ini dikarenakan faktor bunga yang
menurun seiring berkurangnya pokok pinjaman.

Cicilan KPR Metode Bunga Flat

Dengan metode ini, cicilan KPR adalah sama setiap bulannya. Ini
dikarenakan bunga dihitung dari awal anda mengambil kredit.
Misalnya, anda meminjam Rp 600 juta selama 120 bulan. Bunga KPR
adalah metode bunga flat sebesar 5.37% per tahun. Maka:
Cicilan Pokok = Rp 600 juta / 120 bulan = Rp 5 juta per bulan
Bunga = Rp 600 juta x 5.37% / 12 = Rp 2.685.000 per bulan
Jumlah cicilan per bulan = Rp 7.685.000 selama 120 bulan

Cicilan KPR Metode Anuitas

Metode anuitas adalah metode menghitung cicilan kpr yang biasanya
dipakai oleh bank konvensional (semua kpr konvensional dari website
perbandingan kpr SikatAbis.com menggunakan metode anuitas).
Metode anuitas merupakan modifikasi dari metode efektif dan flat.
Efek yang ingin dicapai dari metode anuitas ini adalah supaya jumlah

cicilan tiap bulan tetap. Sedangkan, bunga per

bulan menurun seiring waktu.
Misalnya anda meminjam sebanyak 600 juta selama 120 bulan
dengan bunga 10% per tahun. Maka:
Cicilan per bulan = Rp 7,929,044 (menggunakan rumus bunga
anuitas. Kalau di excel, menggunakan function NPER)
Bunga = Pokok x 10% / 12
Cicilan pokok = Cicilan per bulan bunga

Bisa dilihat di table bahwa dengan metode anuitas, jumlah cicilan

akan sama setiap bulan, sedangkan faktor cicilan yang dialokasikan
untuk membayar pokok akan terus meningkat (dan bunga menurun).

Apa yang Perlu Diperhatikan dengan Metode Anuitas?

Karena kebanyakan bank di Indonesia menggunakan metode anuitas

di dalam perhitungannya, hal-hal ini lah yang perlu anda perhatikan:
Di masa awal, lebih dari 50% dari cicilan kpr yang anda bayar
tiap bulan akan digunakan untuk membayar bunga, dan kurang
dari 50% untuk membayar hutang pokok.
Jumlah hutang pokok ini akan berpengaruh di saat anda ingin
melunasi KPR lebih awal, atau ketika anda akan
mengambil KPR Take Over.
Oleh karena itu, mintalah jadwal amortisasi hutang (jadwal
pembayaran) dari bank. Dokumen ini akan memberikan
simulasi jumlah hutang pokok yang tersisa setiap bulannya.

ANALISIS KREDIT
Analisis kredit adalah suatu proses analisis kredit dengan menggunakan pendekatan-pendekatan dan
rasio-rasio keuangan untuk menentukan kebutuhan kredit yang wajar.
Sedikitnya ada 5 aspek yang harus dianalisis dalam menganalisis kredit, antara lain :
1. Aspek Manajemen
2. Aspek Pemasaran
3. Aspek Teknis
4. Aspek Keuangan
5. Aspek Legalitas dan Agunan
Kredit berdasarkan tujuan penggunaannya, kita bagi dalam 2 kategori, yaitu :
1. Kredit Produktif
2. Kredit Konsumtif.
Pendekatan-pendekatan atau metode-metode yang biasa kita pakai dalam menganalisis kredit modal
kerja adalah Turn Over Method, sedangkan untuk menganalisis kredit investasi adalah PP Method, NPV
Method dan IRR Method.
Penggunaan pendekatan-pendekatan tersebut tentunya didasarkan dari data keuangan perusahaan yaitu
laporan necara dan laba rugi perusahaan yang diberikan kepada bank.
Tujuan utama analisis permohonan kredit adalah untuk memperoleh keyakinan apakah nasabah
mempunyai kemauan dan kemampuan memenuhi kewajibannya kepada bank secara tertib, baik
pembayaran pokok pinjaman maupun bunganya, sesuai dengan kesepakatan dengan bank. Hal-hal yang
perlu diperhatikan dalam penyelesaian kredit nasabah, terlebih dahulu harus terpenuhinya Prinsip 6 Cs
Analysis, yaitu sebagai berikut:

1. Character
Character adalah keadaan watak dari nasabah, baik dalam kehidupan pribadi maupun dalam
lingkungan usaha. Kegunaan dari penilaian terhadap karakter ini adalah untuk mengetahui
sampai sejauh mana kemauan nasabah untuk memenuhi kewajibannya (willingness to pay)
sesuai dengan perjanjian yang telah ditetapkan.
Sebagai alat untuk memperoleh gambaran tentang karakter dari calon nasabah tersebut, dapat
ditempuh melalui upaya antara lain:
a. Meneliti riwayat hidup calon nasabah
b. Meneliti reputasi calon nasabah tersebut di lingkungan usahanya
c. Meminta bank to bank information (Sistem Informasi Debitur)
d. Mencari informasi kepada asosiasi-asosiasi usaha dimana calon nasabah berada
e. Mencari informasi apakah calon nasabah suka berjudi
f. Mencari informasi apakah calon nasabah memiliki hobi berfoya-foya.

2. Capital
Capital adalah jumlah dana/modal sendiri yang dimiliki oleh calon nasabah. Semakin besar
modal sendiri dalam perusahaan, tentu semakin tinggi kesungguhan calon nasabah dalam
menjalankan usahanya dan bank akan merasa lebih yakin dalam memberikan kredit. Modal
sendiri juga diperlukan bank sebagai alat kesungguhan dan tangung jawab nasabah dalam
menjalankan usahanya karena ikut menanngung resiko terhadap gagalnya usaha. Dalam praktik,
kemampuan capital ini dimanifestasikan dalam bentuk kewajiban untuk menyediakan selffinancing, yang sebaiknya jumlahnya lebih besar daripada kredit yang dimintakan kepada bank.

3. Capacity
Capacity adalah kemampuan yang dimiliki calon nasabah dalam menjalankan usahanya guna
memperoleh laba yang diharapkan. Kegunaan dari penilaian ini adalah untuk mengetahui sampai
sejauh mana calon nasabah mampu untuk mengembalikan atau melunasi utang-utangnya secara
tepat waktu dari usaha yang diperolehnya.
Pengukuran capacity tersebut dapat dilakukan melalui berbagai pendekatan berikut ini:
a. Pendekatan historis, yaitu menilai past performance, apakah menunjukkan perkembangan dari
waktu ke waktu

b. Pendekatan finansial, yaitu menilai latar belakang pendidikan para pengurus

c. Pendekatan yuridis, yaitu secara yuridis apakah calon nasabah mempunyai kapasitas untuk
mewakili badan usaha yang diwakilinya untuk mengadakan perjanjian kredit dengan bank
d. Pendekatan manajerial, yaitu menilai sejauh mana kemampuan dan keterampilan nasabah
melaksanakan fungsi-fungsi manajemen dalam memimpin perusahaan
e. Pendekatan teknis, yaitu untuk menilai sejauh mana kemampuan calon nasabah mengelola
faktor-faktor produksi seperti tenaga kerja, sumber bahan baku, peralatan-peralatan ,
administrasi dan keuangan, industrial relation sampai pada kemampuan merebut pasar

4. Collateral
Collateral adalah barang-barang yang diserahkan nasabah sebagai agunan terhadap kredit yang
diterimanya. Collateral tersebut harus dinilai oleh bank untuk mengetahui sejauh mana resiko
kewajiban finansial nasabah kepada bank. Pada hakikatnya bentuk collateral tidak hanya
berbentuk kebendaan tetapi juga collateral yang tidak berwujud seperti jaminan pribadi
(borgtocht), letter of guarantee, letter of comfort, rekomendasi dan avalis.

5. Condition of Economy
Condition of Economy, yaitu situasi dan kondisi politik , sosial, ekonomi , budaya yeng
mempengaruhi keadaan perekonomian pada suatu saat yang kemungkinannya memengaruhi
kelancaran perusahaan calon debitur. Untuk mendapat gambaran mengenai hal tersebut, perlu
diadakan penelitian mengenai hal-hal antara lain:
a. Keadaan konjungtur
b. Peraturan-peraturan pemerintah
c. Situasi, politik dan perekonomian dunia
d. Keadaan lain yang memengaruhi pemasaran

6. Constraint
Constraint adalah batasan dan hambatan yang tidak memungkinkan suatu bisnis untuk
dilaksanakan pada tempat tertentu, misalnya pendirian suatu usaha pompa bensin yang
disekitarnya banyak bengkel las atau pembakaran batu bata.

Dari keenam prinsip diatas, yang paling perlu mendapatkan perhatian account officer adalah
character, dan apabila prinsip ini tidak terpenuhi, prinsip lainnya tidak berarti. Dengan perkataan
lain, permohonannya harus ditolak.

Pemberian kredit kepada pelanggan dilakukan berdasarkan analisa kelayakan pemberian kredit
Analisa kelayakan pemberian kredit kepada pelanggan pada dasarnya adalah memperkirakan
kemampuan pelanggan dalam mengelola usahanya sehingga akan dapat membayar
kewajibannya.
Hal tersebut dapat dilakukan dengan :
Menerapkan prinsip-prinsip umum pemberian kredit.
Menganalisa berkas dokumen atau catatan pelanggan.
Mencari masukan dari sumber-sumber lain, misalnya : daftar hitam penunggak kredit, kelompok
usaha yang sejenis, mitra usaha pelanggan.

Dari uraian tersebut, analisis kelayakan kredit dimaksudkan untuk menentukan kelayakan
pemberian kredit yang akan diberikan kepada pelanggan. Dengan analisis kelayakan kredit,
dapat menentukan tingkat kepercayaan kepada pelanggan dan dapat menghidari kemungkinan
terjadinya kerugian di masa yang akan datang akibat adanya kredit macet. Secara umum analisis
kelayakan kredit dapat dilakukan dengan menggunakan Prinsip 5C, Analisis Umur Piutang, dan
Analisis Ratio.

Prinsip Penilaian Kredit Prinsip penilaian kelayakan kredit dapat dilakukan dengan penilaian
menggunakan Prinsip 5C.
Dalam penilaian ini, calon debitur akan dinilai berdasarkan penilaian aspek :
Character, Capacity, Capital, Condition of economy, dan Collateral. Yang dimaksud masingmasing aspek tersebut sebagai berikut :
Character adalah aspek watak atau kepribadian calon debitur. Apakah calon debitur memiliki
berkelakuan yang baik dan selalu berusaha memenuhi janji.
Capacity adalah aspek kemampuan (kapasitas) calon debitur dalam menjalankan usahanya.
Hal ini dapat dilihat dari banyaknya order dan kelancaran pengembalian kredit.
Capital adalah aspek modal calon debitur. Hal yang perlu diketahui adalah besarnya modal,
hutang serta komposisi kekayaan perusahaan calon dibitur sehingga dapat diketahui tingkat
likuiditas perusahaan calon debitur. Tingkat likuiditas akan menunjukan kemempuan perusahaan
dalam pengembalian kredit.
Condition of economy adalah aspek pengaruh dari trend perekonomian secara umum yang
diperkirakan akan berpengaruh terhadap usaha calon debitur.
Collateral adalah aspek jaminan dalam bentuk harta benda milik calon debitur, atau pihak lain
sebagai penjamin. Namun untuk penjualan kredit yang diutamakan bukan jaminan tetapi
kelancaran usaha dari calon debitur.

Analisis Umur Piutang

Analisis ini dapat digunakan untuk pelanggan lama dengan data yang telah tersedia di
perusahaan. Data yang diperlukan dapat diambil dari data mutasi piutang yang ada di Kartu
Piutang. Dalam analisis ini, piutang dipisahkan menjadi piutang yang belum menunggak dan
piutang yang telah menunggak. Dengan demikian akan diketahui tingkat bonafiditas dan status
kredit dari para debitur. Selanjutnya hasil analisis digunakan sebagai pedoman untuk
menentukan pemberian kredit kepada pelanggan apabila pelanggan yang bersangkutan
mengajukan permohonan kredit kembali.
Ada pula pemahaman analisis kredit dengan beberapa pendekatan sebagai berikut :
1. Pendekatan jaminan
2. Pendekatan karakter
3. Pendekatan pelunasan

4. Pendekatan kelayakan usaha

5. Pendekatan pemberian kredit sebagai agen pembangunan
Resiko perkreditan
Pada umumnya profit yang diperoleh akan senantiasa berbanding lurus dengan tingkat resiko yang
dihadapi. Artinya semakin besar tingkat resiko dari suatu bisnis maka akan semakin besar pula tingkat
profit margin yang diperoleh.
Berikut beberapa contoh resiko perkraditan yang ada :
- resiko sifat usaha
- resiko geografis
- resiko politik
- resiko ketidakpastian
- resiko inflasi
- resiko persaingan