Deskripsi isu

Di daerah sekitar pusat kota, permintaan akan tanah sangat tinggi. Namun di sisi lain
persediaan tanah selalu tetap. Hal ini menyebebabkan tingginya harga tanah di perkotaan. Hal
seperti ini terjadi pada Kelurahan Lamper Kidul, Kota Semarang. Berdasarkan RTRW Kota
Semarang, Kelurahan Lamper Kidul memiliki fungsi BWK I (Bagian Wilayah Kota I) dengan
penggunaan tanah utama perkantoran, perdagangan, dan jasa. Adanya ketetapan ini
menyebabkan harga tanah meningkat yang berlanjut kepada alih fungsi tanah dari permukiman
menjadi fungsi komersial.

Tingginya harga tanah di Kelurahan Lamper Kidul ini diikuti dengan peningkatan nilai
PBB yang disesuaikan dengan fungsi kawasan yaitu perdagangan dan jasa. Naiknya PBB
memaksa pemilik tanah permukiman kelas menengah ke bawah untuj menjual tanah kepada
investor untuk dijadikan bangunan komersial. Selain itu harga tanah hanya diketahui penjual
dan pembeli tanah. Harga tersebut tidak ditetapkan oleh pemerintah secara terbuka. Penetapan
harga oleh pemerintah yang masih bergantung pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) seringkali
tidak mencerminkan harga tanah yang sebenarnya.

Penjelasan Isu

Jika dilihat dari morfologi kotanya, Kelurahan Lamper Kidul berbentuk bintang atau
gurita. Hal ini dilihat daru perkembangan pembangunan yang cenderung berada di sepanjang
jalan jalan protokol. Jalan yang paling terlihat pembangunannya adalah Jalan M.T. Haryono
(Zona I). Adanya pusat pusat perdagangan atau jasa besar di jalan tersebut seperti Java
Supermall dan Star Hotel and Apartement menandai karakter Kelurahan Lamper Kidul yang
didominasi oleh kegiatan perdagangan dan jasa. Tidak hanya di Jalan M.T. Haryono, beberapa
jalan seperti Jalan Tentra Pelajar, Jalan Sompok Baru, dan Jalan Lampersari (Zona II) memiliki
guna tanah campuran dari pertokoan, kantor, pasar, dan permukiman. Selain itu perubahan
penggunaan tanah perdagangan jasa cukup tinggi. Dari tahun 2009 hingga 2014 36%
penggunaan tanah menduduki keseluruhan wilayah Kelurahan Lamper Kidul.

Permintaan tanah yang ada di Kelurahan Lamper kidul dipengaruhi oleh pertumbuhan
ekonomi yang memunculkan kebutuhan akan tanah serta kelengkapan sarana/prasarana.
Pertumbuhan ekonomi ditandai dengan adanya aktivitas perdagangan dan jasa yang menonjol
seperti di Jalan M.T. Haryono dan adanya bangunan komersial yang berjumlah 32. Faktor lain
yang mempengaruhi permintaan tanah adalah kelengkapan sarana dan prasarana seperti

1
jaringan listrik, jaringan jalan, jaringan sampah, dan lain lain. Kondisi mayoritas prasarana dan
sarana yang ada di kawasan ini dinilai sudah baik ditambah dengan jarak ke pusat kota yang
cukup dekat yaitu 4km.

Seriring berjalannya waktu, harga tanah di Kelurahan Lamper Kidul terus berkembang
dikarenakan berbagai faktor. Pada tahun 1990 hingga 1995, harga tanah masih sangat rendah
dengan harga Rp. 25.000.000,00 hinga Rp. 50.000.000,00 untuk tanah dengan peruntukan
permukiman. Perkembangan harga tanah di kawasan ini didasarkan kepada harga pada 3 tahun
terakhir (2011,2012,2013). Pada tahun 2011 harga tanah per meter berkisar Rp. 1.500.000,00
hingga Rp. 12.500.000,00. Di tahun 2012 harga tanah naik sebesar 17% dengan kisaran angka
Rp. 4.000.000,00 hingga Rp. 15.000.000,00. Sedangkan pada tahun 2013, rata-rata
peningkatan harga sebesar 37% atau sekitar Rp. 17.885.719,96 hingga harga terendah Rp.
2.409.951,53.

Peningkatan harga tanah di kawasan perdagangan dan jasa Kelurahan Lamper Kidul
diduga disebabkan oleh faktor-faktor yang meningkatan harga tanah. Untuk itu dilakukan
analisis tabulasi silang untuk mengetahui pengaruh variable seperti NJOP,luas tanah, dan jarak
ke pusa kota. Hasil yang didapat menunjukkan bahwa harga tanah berhubungan erat dengan
variable-variable tersebut. Walaupun NJOP meningkat cukup signifikan, harga pasar tidak bisa
dikendalikan karena peningkatannya cenderung lebih cepat dari pembangunan yang terjadi.

Dari segi penawaran tanah, Kelurahan Lamper Kidul memiliki tingkat penawaran yang
tinggi. Hal ini disebabkan oleh legalitas tanah yang tersedia. Legalitas tersebut berupa Hak
Milik maupun Hak Guna Bangunan. Mayoritas tanah di kawasan ini telah memiliki sertifikat
hak milik dengan jumlah 78% dari jumlah tanah yang tersedia. Adanya sertifikat hak milik
dapat meningkatkan harga penawaran tanah. Selain itu peruntukan tanah di kawasan ini sebagai
fungsi perdagangan dan jasa menurut RTRW Tahun 2011-2031 mempengaruhi penwaran
tanah juga. Berdasarkan penelitian yang dilakukan terhadap 50 responden, 54% menyatakan
bahwa penetapan fungsi tanah tersebut berpengaruh dan 36% menjawab sangat berpengaruh.

2
Pembahasan

Jurnal ini mencoba untuk mencari tahu perkembangan harga tanah dan perkembangan
penggunaan tanah di kawasan perdagangan dan jasa Kelurahan Lamper Kidul. Dalam
melakukan penelitan metode yang digunakan adalah metode deduktif dengan pendekatan
kuantitatif. Data yang digunakan dalam menyusun penelitian berupa data primer yang didapat
dari observasi langsung dan penyebaran kuisioner kepada seluruh pemilik bangunan aktif di
kawasan perdagangan dan jasa Kelurahan Lamper Kidul. Sedangkan untuk data sekunder
seperti NJOP dan data harga tanah didapat dari instansi-instansi terkait seperti Badan
Pertanahan Nasional, Dinas Pengelolaaan Keuangan dan Aset Daerah, serta Kelurahan Lamper
Kidul. Berdasarkan pendekatan yang dilakukan, analisis yang digunakan adalah analisis
statistic deskriptif dan analisis tabulasi silang (crosstab) terhadap faktor-faktor yang dianggap
mempengaruhi.

Pada hasil analisis perkembangan penggunaan tanah, dijelaskan bahwa perkembangan

penggunaan tanah dimulai dari tahun 1997 hingga tahun 2013. Akan menjadi lebih baik ketika
dijelaskan bagaimana berkembangnya penggunaan tanah dari tahun tersebut. Untuk
perkembangan tanah dari tahun 2009 hingga 2014 sudah dijelaskan seberapa besar peningkatan
penggunaan tanah perdagangan dan jasa. Selain itu penjelasannya juga ditambah dengan
perbandingan peta dengan sumber citra Google Earth. Namun peta tersebut kurang bisa
mengggambarkan perubahan penggunaan tanah karena kurangnya interpretasi atau deskripsi
dari peta. Dari hasil analisis perkembangan penggunaan tanah, penulis memprediksi bahwa
kawasan ini akan menjadi pengggerak perekonomian Kota Semarang dengan melihat
perkembangan tanah perdagangan dan jasa.

Dalam analisis permintaan tanah, dijelaskan bahwa tingginya permintaan tanah

dipengaruhi oleh pertumbuhan ekonomi dan ketersediaan sarana dan prasarana. Pengaruh
pertumbuhan ekonomi digambarkan dari alih fungsi tanah yang terjadi di zona I dan zona II.
Sedangkan pengaruh ketersediaan sarana prasarana digambarkan oleh kondisi sarana dan
prasarana yang dinilai baik ditambah lagi dengan jarak ke pusat kota yang dekat.
Penggambaran pertumbuhan ekonomi di kawasan ini sudah digambarkan di peta dengan cukup
jelas, namun pernyataan kondisi sarana dan prasarana kurang didukung oleh fakta. Kondisi
tersebut bisa digambarkan melalui dokumentasi seperti foto dari kondisi eksisting.

3
 Menurut analisis yang dilakukan, penawaran tanah di kawasan ini dipengaruhi oleh
legalitas tanah. Adanya sertifikat hak milik atau hak guna dinilai dapat menambah harga
penawaran tanah. Hal lain yang menungkatkan penawaran tanah adalah sistem jaringan yang
dinilai memadai serta aksesibilitas yang mudah. Selain itu faktor lain yang mempengaruhi
penawaran adalah peruntukan tanah yang mengarah kepada fungsi perdagangan dan jasa.
Pernyataaan tersebut didukung oleh hasil penelitian terhadap responden.

Pada analisis perkembangan harga tanah, penulis mencoba membandingkan harga pada
tahun 1990an dengan beberapa tahun terakhir (2011,2012,2013). Namun data harga tanah pada
tahun 1990an kurang bisa dibandingkan karena tidak ada rincian harga per meter, ditambah
lagi harga tersebut adalah harga dari tanah dengan fungsi hunian. Kondisi eksisting dari harga
tanah dan permintaan tanah di kawasan ini juga digambarkan dalam bentuk peta.

Untuk mengetahui pengaruh faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah, dilakukan

analisis tabulasi silang. Variable yang digunakan terdiri atas variable terikat yaitu harga tanah
dan variable bebas yang terdiri atas NJOP, luas tanah, dan jarak ke pusat kota. Hasilnya
menunjukkan bahwa variable NJOP berhubungan erat dengan harga tanah. Meskipun diketahui
hasilnya, penjelasan terhadap proses analisis itu sendiri tidak dijelaskan sehingga tidak
diketahui seberapa erat hubungan variable NJOP.

Kesimpulan yang bisa didapat dari seluruh hasil analisis adalah kawasan perdagangan
jasa di Kelurahan Lamper Kidul memiliki daya tarik bagi investor bidang perdagangan dan jasa
karena lokasinya yang berdekatan dengan pusat aktivitas Kota Semarang. Letak dari kawasan
ini mempengaruhi aktivitas yang berkembang. Aktivitas tersebut berbentuk perdagangan dan
jasa. Adanya kegiatan perdagangan dan jasa akan mempengaruhi permintaan dan penawaran
akan tanah. Ketika permintaan tanah meningkat karena kebutuhan tanah untuk aktivitas
ditambah dengan penawaran yang menjanjikan akibat kebijakan yang mendukung kegiatan
perdagangan dan jasa, harga tanah menjadi meningkat. Alih fungsi lahan menjadi fungsi
perdagangan dan jasa juga kerap terjadi.

Melihat perkembangan kawasan perdagangan dan jasa Kelurahan Lamper Kidul, ada
potensi untuk berkembang lebih jauh. Namun perlu diingat bahwa harga tanah juga ikut
berkembang. Oleh karena itu dibutuhkan upaya untuk mengendalikan harga tanah, salah
satunya adalah dengan regulasi oleh pemerintah dalam menetapkan harga tanah

4
Lesson Learned

Pesatnya perkembangan kegiatan perdagangan dan jasa di Kelurahan Lamper Kidul

bukanlah tanpa alasan. Alasan utama mengapa hal ini bisa terjadi adalah karena nilai tanah di
Kelurahan Lamper Kidul yang tinggi. Faktor yang mendukung tingginya nilai tanah antara lain:
kelengkapan prasarana dan sarana, jarak dari pusat kota, dan kebijakan yang mendukung.

Nilai tanah yang tinggi di Kelurahan Lamper Kidul menyebabkan harga tanah yang
tinggi pula. Menurut Drabkin (1977) harga tanah merupakan penilaian atas tanah yang diukur
berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk satuan luas pada pasaran tanah. Dalam
kata lain, harga tanah merupakan bentuk lain nilai tanah secara nominal.

Peningkatan aktivitas perdagangan dan jasa serta harga tanah juga dipengaruhi oleh
permintaan dan penawaran yang ada. Pada kawasan perdagangan dan jasa Kelurahan Lamper
Kidul, permintaan akan tanah menjadi tinggi akibat kebutuhan akan lahan untuk aktivitas
perdagangan dan jasa, ditambah lagi dengan penawaran yang menarik berbagai pihak untuk
melakukan investasi. Untuk itu diperlukan upaya pengendalian harga tanah

Referensi

Kukinul Siswanto, Vely. 2015. Pola Guna Lahan dan Nilai Lahan Perkotaan

Rynjani, Gemala Pritha Ryzki, dan Ragil Haryanto. 2015. Kajian Harga Tanah dan Penggunaan
Lahan di Kawasan Perdagangan dan Jasa Kelurahan Lamper Kidul, Kota Semarang. Semarang:
CoUSD Proceedings