PENDAHULUAN
pajak, karena wilayah industri mebel ukiran tentu lebih produktif sehingga pajak yang
dikenakan tentu akan lebih besar daripada wilayah perkampungan biasa.
I.4. Tujuan
Tujuan dari penelitian ini adalah untuk membuat peta nilai tanah Kelurahan
Tahunan dan mengetahui variabel apa saja yang berpengaruh terhadap nilai tanah
dilokasi penelitian.
I.5. Manfaat
Pembuatan model dan peta nilai tanah ini diharapkan dapat digunakan sebagai
referensi masyarakat tentang besarnya nilai tanah lokasi penelitian dan sebagai bahan
pertimbangan instansi lainnya dalam pengambilan keputusan untuk pembangunan
infrastruktur pada sektor yang telah direncanakan.
I.6.Tinjauan Pustaka
Dale, P.F dan J.D. McLaughlin (1998) menyebutkan bahwa nilai tanah ditentukan
oleh berbagai faktor termasuk kualitas tanah, kendala hukum, tujuan penggunaan tanah,
dan keadaan umum perekonomian lokal. Harga sebenarnya yang dibayarkan dalam
setiap transaksi adalah bahwa pembeli bersedia membayar dan penjual bersedia
menerima pada saat itu. Harga yang harus dibayar mungkin dapat mewakili harga pasar
wajar mungkin juga tidak karena kebutuhan yang mendesak mengakibatkan harga lebih
rendah.
Yanuarto, Eko (2008) dalam penelitiannya yang berjudul Analisis Pola Nilai
Tanah di Sekitar Terminal Purwokerto, menyebutkan bahwa perubahan pola nilai tanah
yang diperoleh dari model matematika tiap tahun menunjukkan bahwa semakin jauh
jarak bidang tanah terhadap terminal akan semakin rendah nilai bidang tanah tersebut
dan variabel jarak ke jalan adalah faktor paling dominan dalam mempengaruhi nilai
tanah dalam kurun waktu empat tahun. Penelitian yang dilakukan ini masih kurang
maksimal karena sampel yang digunakan terlalu sedikit, sampel kurang mewakili daerah
penelitian, dan faktor faktor yang mempengaruhi nilai tanah diperbanyak.
Yulianto, Muhamad (2009) melakukan penelitian tentang Pembuatan Peta Zona
Nilai Tanah di Kecamatan Gondokusuman dengan melakukan analisis buffer, overlay,
skoring dan klasifikasi. Hasil dari penelitian ini adalah klasifikasi lahan memiliki
informasi tanah dengan nilai tanah tertinggi per-meter sebesar Rp. 10.000.000 dan harga
tanah terendah yaitu sebesar Rp. 1.000.000.
Ristrianti, Yusniar (2012) pada penelitiannya yang berjudul Pemetaan Nilai
Tanah
Kelurahan
Trirenggo
Kecamatan
Bantul
Kabupaten
Bantul
dengan
menggunakan data transaksi jual beli yang digunakan sebanyak 106 data yang berasal
dari laporan PPAT. Analisis dilakukan dengan analisis regresi linier berganda dengan
variabel terikatnya nilai tanah dan variabel bebasnya adalah jarak pusat ke kota, jarak ke
jalan utama, jarak ke sungai, luas, penggunaan lahan dan kelas jalan. Hasil dari
penelitian ini bahwa semakin jauh dari pusat pemerintahan Kabupaten Bantul tidak
berarti nilai tanahnya semakin rendah, karena terdapat daerah pusat kegiatan nasional
dan kawasan strategis di utara Kelurahan Trirenggo yang dijadikan pusat pertumbuhan
perekonomian sehingga pusat pemerintahan kurang mempengaruhi nilai tanah.
Inggit (2010) melakukan penelitian tentang analisis perubahan nilai tanah di
sekitar
rencana
pembangunan
pusat
pemerintahan
Kabupaten
Blitar
dengan
menggunakan variabel terikatnya nilai tanah dan variabel bebasnya adalah jarak ke
rencana pembangunan Kantor Kabupaten Blitar, kelas jalan dan jenis penggunaan tanah
dengan menggunakan analisis regresi linier berganda. Tujuannya adalah mengetahui
pengaruh rencana pembangunan pusat pemerintahan Kabupaten Blitar terhadap nilai
tanah dan perubahan nilai tanah sekitarnya melalui pemodelan nilai tanah di Kelurahan
Kanigoro. Hasil penelitian ini adalah bahwa semakin jauh dari rencana pembangunan
kantor Kabupaten Blitar maka nilai tanahnya semakin rendah, begitu juga sebaliknya.
Pasmika Sima (2009), melakukan penelitian tentang Pengaruh Keberadaan Mal
Plaza Ambarukmo dan Kampus Perguruan Tinggi Terhadap Nilai Tanah di Desa
Caturtunggal Kecamatan Depok Sleman, penelitian ini bertujuan menganalisis nilai
dibayar untuk suatu barang diantara pembeli dan penjual tertentu, mungkin
tidak berkaitan dengan nilai yang dinyatakan oleh orang lain atas barang
tersebut. Namun demikian secara umum, harga adalah indikasi relatif atas nilai
barang yang disepakati oleh pembeli dan penjual dalam waktu kejadian
tertentu.
2. Nilai berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2002 adalah konsep
ekonomi yang merujuk pada hubungan finansial antara barang dan jasa yang
tersedia untuk dibeli dan mereka yang bersedia menjualnya (SPI, 2002). Nilai
merupakan estimasi harga yang dibayar pada suatu waktu tertentu dan pada
kondisi tertentu pula. Konsep ekonomi dalam nilai mencerminkan pandangan
pasar atas keuntungan seseorang yang memilikinya pada saat dilakukan
penilaian dan
dan
Aksesibilitas.
Aspek
lokasi
yang
mendukung
atau
s
P
harga
d
P
d
Kuantitas
Keterangan gambar: Hubungan antara permintaan dan penawaran atas tanah pada
Gambar I.1. Kurva penawaran (s) yang berbentuk garis lurus vertikal .menunjukkan
bahwa kuantitas bidang tanah adalah tetap, artinya berapapun harga tanah, luas tanah
akan tetap atau tidak berubah. Kurva permintaan (d) bergerak dari d ke d, maka harga
tanah akan meningkat dari P ke P. Berarti apabila permintaan tanah bertambah maka
harga tanah akan naik. Apabila terdapat pembukaan lahan baru yang berarti jumlah
penawaran meningkat, maka kurva penawaran akan tetap berupa garis lurus vertikal
hanya bergeser ke kanan sepanjang sumbu kuantitas (Q).
10
4. Faktor fisik, lingkungan dan lokasi. Faktor ini secara umum dapat menjelaskan
pola nilai tanah dalam pasaran disuatu wilayah. Atribut letak meliputi ukuran
topografi dan kemampuan fisik lain dari persil tanah. Atribut situasi
mempengaruhi nilai tanah karena tingkat kedekatan atau aksesibilitas terhadap
tempat lain.
Menurut Lusht (1997) karakteristik kota yakni berkembang secara melingkar dan
berlapis. Tiap lapis mewakili perkembangan masing masing. Pusat lingkaran
merupakan pusat kota. Lahan yang berada di sekitar pusat lingkaran mempunyai
nilai yang paling tinggi. Semakin jauh dari pusat tersebut semakin rendah nilai lahan
tersebut. Faktor faktor yang memperngaruhi nilai lahan tersebut adalah
(Bramansyah, 2008):
1. Aksesibilitas, meliputi jarak ke pusat kota;
2. Kemudahan transportasi, meliputi kemudahan untuk mendapatkan sarana
transportasi, kelas jalan;
3. Komponen lahan, meliputi lahan meliputi lahan yang berada diatasnya, seperti
pohon dan sebagainya;
4. Luas lahan;
5. Bentuk lahan, meliputi lebar depan bidang, panjang bidang ke belakang, bentuk
tanah yang teratur dan tidak beraturan;
6. Letak tanah, meliputi tusuk sate atau tanah sudut;
7. Plottage and plattage;
8. Fisik lahan, meliputi topografi, elevasi dan kandungan tanah;
9. Lingkungan;
10. Hukum, seperti peruntukan lahan, hak atas tanah, dan sebagainya;
11
1.
12
2. Metode pendekatan biaya. Metode ini biasanya digunakan saat suatu penilaian
terdapat kesulitan dalam mencari nilai tanah pembanding yang tepat atau
transaksi jual beli jarang terjadi dan data sewa tidak ada. Lima tahap yang
sering digunakan dalam penilaian dengan metode biaya yaitu:
a. Menentukan tanah kosong dengan metode pendekatan perbandingan harga
pasar;
b. Menentukan biaya bangunan baru yang serupa dengan bangunan yang akan
dinilai;
c. Menghitung penyusutan dari bangunan yang dinilai;
d. Nilai
bangunan
yang
dinilai
adalah
biaya
bangunan
dikurangi
penyusutannya;
e. Nilai properti adalah nilai bangunan tersebut ditambah dengan nilai tanah
kosong.
3. Metode pendekatan pendapatan. Metode ini sebenarnya merupakan metode
perbandingan tetapi yang dipergunakan adalah nilai sewa properti. Nilai properti
diestimasi dengan pendapatan yang dihasilkan oleh sewa properti. Jadi terlebih
dahulu menentukan pendapatan bersih, baru kemudian dihitung jumlah
modelnya.
Metode pendekatan model lebih efektif digunakan dalam mengestimasi nilai
pendapatan hasil dari properti tersebut seperti
13
model ini menggunakan komputer, sehingga model yang kompleks dan cukup sulit
dijelaskan kepada masyarakat umum.
Analisis regresi merupakan data prosedur kuadrat terkecil yang digunakan untuk
memperkirakan besarnya pengaruh secara kuantitatif terhadap perubahan keadaan yang
dinyatakan dengan perubahan nilai variabel. Terdapat dua macam yaitu analisis regresi
linier sederhana dan analisis regresi linear berganda. Dalam permasalahan penentuan
nilai tanah yang akan dilakukan ini menggunakan model analisis linier berganda dengan
menggunakan persamaan berikut (Eckert , 2010):
Y = 0 + 1 X1 + 2 X2 + 3 X3 + + n Xn + ...(I.1 )
Keterangan :
Y
X1 ,X2, X3, Xn : nilai variabel bebas (variabel yang mempengaruhi nilai tanah)
1,2 3,n
HT
: tanggal penilaian
: waktu transaksi
14
2. Koreksi penyesuaian jenis data. Koreksi ini adalah koreksi tentang dimana data
ini diperoleh. Koreksi ini dilakukan dengan cara mengelompokkan data
berdasarkan sumber data tersebut diperoleh. Koreksi ini dilakukan karena
biasanya data yang diperoleh dari PPAT dan Camat biasanya lebih rendah
harganya dari harga transaksi sebenarnya, sehingga diperlukan koreksi. Besarnya
koreksi berbeda tergantung sumber data. Persamaan untuk menhitung koreksi
penyesuain jenis data yaitu:
HK = HT + {A x HT} (I.3 )
Keterangan
HK
HT
: besar penyesuaian
()2
(y )2
(I.4 )
15
Keterangan :
R2
: koefisien determinasi
: jumlah
2. Uji koefisien regresi secara individu (Uji t). Uji ini dilakukan untuk mengetahui
pengaruh nilai variabel bebas terhadap nilai variabel terikat. Persamaan uji t
dengan rumus matematis sebagai berikut
t=
(i0)
Se =
(Yi)2
1
(I.5)
(I.6 )
Keterangan :
t
: t statistik hitungan
Se
Yi
: jumlah data
Hipotesisnya apabila t hitung > t tabel maka variabel bebas signifikan dan t
hitung < t tabel maka variabel bebas tidak signifikan.
16
Nilai COV yang mempresentasikan model sangat baik apabila bernilai kurang dari 5%,
tetapi pada beberapa penilaian hal tersebut sangat jarang ditemukan. Dalam penilaian
tanah toleransi COV yang umum digunakan adalah 10%. Eckert (1990), uji kualitas
model dapat dicari dengan menggunakan COV (Coefisien of Variation).
a. Rasio rata rata (mean ratio). Rasio rata rata sering digunakan dalam
perhitungan rasio. Nilai rasio rata rata diperoleh dengan menghitung jumlah
rasio dan membagi dengan jumlah data (Eckert, 1990). Besarnya mean ratio
dapat dilihat pada rumus (I.7).
Mean=
(/Y)
..(I.7)
b. Rasio rata rata tertimbang (weigted mean ratio). Rumus yang digunakan adalah
pada rumus ( I.8)
Weighted = i / Yi................................................................................(I.8)
COV =
Yi
(100SD )
....(I.9 )
SD =
}2
{
.(I.10 )
(n1)
Keterangan :
17
COV
: Coeffisien of Variation
SD
: Standar Deviasi
Weighted
Mean
18
Tahap akhir dalam penelitian ini adalah pembuatan peta nilai tanah. Pembuatan
peta nilai tanah menggunakan sistem informasi geografis sebagai penyajian hasil akhir
dari penelitian ini. Menurut Edy Prahasta (2001) sistem informasi geografis adalah
sistem yang berbasis komputer yang digunakan untuk menyimpan dan memanipulasi
informasi informasi geografis. Sistem informasi geografis dirancang untuk
mengumpulkan, menyimpan, dan menganalisis objek objek dan fenomena dimana
lokasi geografis merupakan karakteristik yang penting.
Untuk kemudahan dalam pembuatan peta diperlukan perangkat lunak untuk
mendukung dalam pembuatan peta nilai tanah. Data yang diperoleh akan diolah
menggunakan beberapa perangkat lunak yakni Microsoft Excel 2007, MapInfo 8,
ArcGIS 9.3.
I.7.10.1. Microsoft Excel 2007.
Microsoft Excel 2007 merupakan perangkat lunak untuk melakukan perhitungan
matematis dengan banyak data. Perangkat lunak ini sangat mudah digunakan dan hasil
yang diperoleh dari perhitungan sangat baik. Software ini mempunyai beberapa fungsi
perhitungan yang terdapat didalamnya. Fungsi perhitungan yang sering digunakan yakni
fungsi dasar menghitung perkalian, pembagian, pengurangan, penjumlahan dan
menghitung rata rata serta tools yang digunakan untuk penelitian ini adalah analisis
regresi linier yang terdapat pada data analyze.
I.7.10.2. Arc GIS.
19
Arc GIS merupakan sebuah perangkat lunak (software) pengolahan data spasial
yang dikembangkan oleh oleh ESRI (Environmental System Research Institute) untuk
memperoleh penyajian yang dikemas lebih menarik dan interaktif dan mudah digunakan
serta memiliki modul tambahan seperti image analyst, 3D analyst, business analyst,
network analyst, tracking analyst, dll. Perangkat lunak ini memiliki berbagai keunggulan
yang dapat dimanfaatkan oleh kalangan pengolah data spasial. ArcGIS mempunyai 2
komponen utama yaitu ArcMap dan ArcCatalog.
I.7.10.3. Map Info.
Map Info merupakan salah satu software SIG yang digunakan untuk
memvisualisasikan dan menganalisa data- data yang menjadi masukannya secara
geografis lebih cepat dan menyediakan informasi yang diperlukan dalam proses
pengambilan keputusan. Software ini telah lama digunakan di Indonesia sampai
sekarang, tetapi telah banyak software terbaru yang menggantikan software ini. Data
spasial yang utama digunakan oleh Map Info
diimpletasikan sebagai sebuah tabel data spasial yang diimplementasikan sebagai tabel
ini terdiri dari beberapa komponen file.