Teori Penilaian PDF
Teori Penilaian PDF
Penilaian:
Terjemahan dari kata Appraisal/Valuation.
Suatu proses pekerjaan yang dilakukan seorang penilai/appraiser dalam
memberikan suatu estimasi dan pendapat (opini) tentang nilai ekonomis
suatu properti baik berwujud maupun tidak berwujud berdasarkan analisis
terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan
metode penilaian tertentu serta mengacu kepada prinsip-prinsip penilaian
yang berlaku.
Penilai:
Perorangan yang telah lulus Ujian Sertifikasi Penilai serta memiliki lisensi
dari Menteri Keuangan untuk menjalankan kegiatan penilaian.
Penilai memerlukan multi disiplin ilmu, artinya seorang penilai harus
mempunyai pengetahuan tentang bermacam-macam disiplin ilmu.
Contoh:
Seorang Penilai Properti (Tanah dan Bangunan) harus memahami tentang:
Hukum Pertanahan
Hukum Pranata Bangunan
Teknologi Bangunan
Konstruksi Bangunan
Perancangan Arsitektur
Perencanaan dan Perancangan Kota
Bahan Bangunan
Ekonomi Bangunan
Manajemen Keuangan
Manajemen Properti
Manajemen Pemasaran
Dalam penilaian, hasil penilaian dinyatakan dengan menggunakan istilah Nilai.
Dalam penilaian, Nilai (Value) tidak selalu sama dengan Harga (Price) dan Biaya (Cost).
Pengertiannya:
Nilai adalah hasil guna dari suatu properti yang dinyatakan dalam suatu mata uang yang
diperoleh melalui proses penilaian pada tanggal tertentu.
Harga adalah sejumlah uang yang disepakati oleh penjual dan pembeli di pasar.
Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan dalam melakukan pengadaan atau
pembangunan suatu properti.
Tidak semua benda memiliki Nilai. Ada beberapa persyaratan agar suatu benda dapat
memiliki Nilai, yaitu:
Contoh:
Tanah berguna bagi manusia, ketersediaan tanah terbatas, untuk
dapat mendayagunakan harus membayar, maka tanah memiliki nilai
ekonomis.
Namun bila tanah itu merupakan jalur hijau, maka tanah tidak dapat
didayagunakan, jadi tanah dikatakan tidak memiliki nilai.
Dengan demikian faktor-faktor apa saja yang berpengaruh pada nilai suatu Properti
baik internal maupun eksternal?
Principle of Substitution
(Prinsip pengganti)
Principle of Anticipation
(Prinsip keuntungan yang diharapkan properti)
Principle of Change
(Prinsip adanya perubahan-perubahan)
Principle of Conformity
(Prinsip kesesuaian)
Principle of Competition
(Prinsip persaingan)
Nilai Pasar
Nilai Likuidasi
Nilai Asuransi
Nilai Pengganti Baru
Definisi dari macam-macam nilai ini harus sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia
2002.
Nilai Pasar didefinisikan sebagai perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang
dapat diperoleh dari transaksi jual-beli atau hasil penukaran suatu aset antara pembeli
yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing
mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan.
Nilai Likuidasi didefinisikan sebagai sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan
suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka
waktu pemasaran.
Ilustrasi dari Nilai Pasar sebagai berikut:
Identifikasi properti.
Kepemilikan properti yang dinilai.
Tujuan dan tanggal penilaian.
Asumsi-asumsi dan syarat-syarat yang membatasi.
Tujuan Penilaian
Sertifikat Tanah
Sertifikat Hak Guna Bangunan (dicek masa berlaku sertifikat)
Bila sertifikat lebih dari satu (dicek apakah tanah berdampingan)
Hubungan pemilik dengan calon debitur (bila untuk tujuan jaminan)
Catatan letak tanah yang dapat dengan jelas dipahami oleh pembaca
laporan
Bentuk tanah
Cek ukuran tanah bila secara fisik meragukan (minimal cek panjang
dan lebar)
Lingkungan disekitarnya
Membandingkan langsung antara properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis
yang sebanding (data dapat data penjualan atau data penawaran)
Catatan:
Dari data yang diperoleh, bobot/pembebanan yang lebih besar dilakukan bagi
pembanding yang mempunyai perbedaan yang paling sedikit dengan properti
yang dinilai
Kesimpulan Nilai
Menggunakan Pendekatan Biaya, Nilai Properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan
menganggap tanah sebagai tanah kosong dan nilai tanah diperoleh dari data pasar. Nilai
bangunan dihitung dengan pendekatan biaya
Pengurangan Nilai dapat dari pemakaian, kerusakan, atau keadaan yang kurang baik. Mungkin juga
faktor luar yang menyebabkan pengurangan nilai.
Penyusutan adalah jumlah penyusutan dari waktu membangun sampai saat penilaian
Penyusutan meliputi:
1.Kerusakan Fisik (Physical Deterioration)
Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya. Pertimbangan disesuaikan dengan
umur kondisi fisik yang ada.
2.Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence)
Perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang berhubungan dengan ukuran, model,
bentuk, dan umur
3.Kemunduran Ekonomis (Economic Obsolescence)
Faktor-faktor luar yang mempengaruhi seperti: Perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah,
dan peraturan-peraturan lain yang membatasi peruntukan dan lain-lain.
Dengan kata lain Kerusakan Fisik dan Kemunduran Fungsional adalah kerugian karena faktor-faktor
internal yang terjadi atas properti yang dinilai. Sedangkan Kemunduran Ekonomis adalah kerugian
karena faktor-faktor eksternal yang terjadi atas Properti yang dinilai.
Menghitung Kerusakan Fisik
Jadi dapat dikatakan adanya korelasi antara pemeliharaan dan umur efektif
bangunan;
Contoh:
Sebuah bangunan gudang yang dibangun 1988, dinilai tahun 1994, tetapi pada
nanti tahun 1999 semua bangunan daerah tersebut tidak diijinkan digunakan
sebagai gudang.
Rumus:
Metode ini digunakan untuk menilai suatu harta tetap/properti yang dapat
menghasilkan pendapatan karena sewa.
Apabila harta tetap/properti yang akan kita nilai tidak disewakan, kita dapat
mengambil data sewa dari perbandingan sewa harta tetap/properti yang sejenis
dilokasi dimana harta tetap/properti yang dinilai atau data sewa dilokasi yang
sejenis
Nilai pasar dari suatu harta tetap/properti kurang lebih sama dengan suatu modal
yang mempunyai potensi untuk mendatangkan Pendapatan.
Dari formula diatas, dapat dijabarkan Formula untuk Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income
Approach). Formula ini dikenal dengan IRV Formula sebagai berikut:
V=II
Bilai i adalah tingkat pengembalian yang diwajibkan (Required Rate of Return) yang dalam IRV
formula disebut R atau Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate)
Maka rumus umum dalam Metode Kapitalisasi Pendapatan adalah sebagai berikut:
I=RxV
Keterangan:
I = Pendapatan bersih dari properti/harta tetap (Rp)
R = Tingkat Kapitalisasi/Capitalization Rate (%)
V = Nilai harta tetap/properti (Rp)
Langkah-Langkah Dasar yang Diperlukan