Modul Pendekatan Data Pasar

DTSS PENILAIAN PROPERTI DASAR
MODUL
PENILAIAN PENDEKATAN DATA
PASAR
Oleh
Sri Suryanovi, Ak., M.Si
Widyaiswara Madya
KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN
PUSDIKLAT KEKAYAAN NEGARA DAN PERIMBANGAN
KEUANGAN
JAKARTA
2016
1
KATA PENGANTAR
Puji syukur kami panjatkan ke hadirat Tuhan yang Maha Esa, karena
hanya atas berkat rakhmatNyalah kita semua masih diberikan kesempatan untuk
menghasilkan karya-karya nyata yang bermanfaat bagi orang banyak. Begitu pula
dengan modul diklat ini yang tanpa restuNya niscaya tidak akan terselesaikan
dengan baik.
Modul Penilaian Pendekatan Data Pasar ini disusun oleh Sri Suryanovi
berdasarkan Surat Keputusan Kepala Pusdiklat Kekayaan Negara dan
Perimbangan Keuangan Nomor: SK- ... /PP.6/20... tanggal ... 20.. tentang
Penyusunan Modul DTSS Penilaian Properti Dasar.
Kami menyetujui modul ini digunakan sebagai bahan ajar bagi para
peserta DTSS Penilaian Properti Dasar. Modul ini disusun dengan maksud
membantu pencapaian tujuan pembelajaran dalam diklat dimaksud.
Akhirnya, semoga Modul Penilaian Pendekatan Data Pasar ini dapat

bermanfaat bagi peserta diklat pada khususnya dan masyarakat luas pada
umumnya.
Jakarta, 2016
Kepala Pusat
Pendidikan dan Pelatihan Kekayaan

Negara dan Perimbangan Keuangan
Lalu Hendry Yujana

NIP 19580620 198510 1 001
ii
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL
KATA PENGANTAR ii
DAFTAR ISI iii
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL vi
PETA KONSEP MODUL viii
A PENDAHULUAN 1
1. Deskripsi Singkat 1
2. Prasarat Kompetensi 1
3. Standar Kompetensi dan Kompetensi Dasar 1
4. Relevansi Modul 2
B KEGIATAN BELAJAR 3
1 Kegiatan Belajar 1 3
a Judul 3
b Indikator Pencapaian 3
c Uraian dan Contoh 3
1.1. Pengertian Pendekatan Data Pasar 3
1.2. Definisi Pendekatan Data Pasar 4
1.3. Nilai Pasar 4
1.4. Penerapan dan Batasan 5
d Latihan 6
e Rangkuman 6
f Tes Formatif 7
g Umpan Balik dan Tindak Lanjut 9
a Judul 11
2.1. Highest and Best Use (HBU) 11
2.2. Antisipasi 12
2.3. Perubahan 12
2.4. Permintaan dan Penawaran 12
2.5. Substitusi 12
2.6. Keseimbangan 13
2.7. Eksternalitas 13
d Latihan
e Rangkuman 13
f Tes Formatif 14
a Judul 18
iii
3.1. Prosedur Penilaian 18
3.2. Riset Pasar/Data Pasar 18
3.3. Verifikasi Data 21
3.4. Seleksi Faktor yang Akan Dibandingkan 21
3.4.1. Elemen Perbandingan 21
3.4.2. Unit Perbandingan 25
d Latihan 25
e Rangkuman 26
f Tes Formatif 27
a Judul 30
4.1. Prinsip Umum 30
4.2. Faktor-Faktor Pembanding 30
4.3. Teknik Analisis 31
4.3.1. Analisis Kuantitatif 31
4.3.2. Analisis Kualitatif 33
4.4. Proses Penyesuaian 35
4.4.1. Jenis-Jenis Penyesuaian 35
4.4.2. Urutan Proses Penyesuaian 36
d Latihan 39
e Rangkuman 39
f Tes Formatif 40
a Judul 44
5.1. Rekonsiliasi Indikasi Nilai 44
5.2. Penyesuaian Harga 44
5.3. Indikasi Nilai 45
5.4. Pembobotan 45
5.4.1. Pembobotan Berdasarkan Penyesuaian Bersih Mutlak dan 46
Judgment
5.4.2. Pembobotan Berdasarkan prosentase (%) jumlah 47
penyesuaian kotor terhadap harga jualnya
5.4.3. Perhitungan Bobot Berdasarkan Penyesuaian Kotor Mutlak 48
(Additive adjustments with absolute values)
5.4.4. Perhitungan Bobot Berdasarkan Penyesuaian Bersih Mutlak 49
iv
dengan Perbandingan Terbalik
d Latihan 50
e Rangkuman 51
f Tes Formatif 52
a Judul 56
6.1. Kasus 1 56
6.2. Kasus 2 57
6.3. Jawab Kasus 1 59
6.4. Jawab Kasus 2 60
PENUTUP 61
TES SUMATIF 63
KUNCI JAWABAN (TES FORMATIF DAN TES SUMATIF) 65
DAFTAR ISTILAH 69
DAFTAR PUSTAKA 71
v
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL
A. Petunjuk Cara Belajar

Agar peserta diklat dapat mengikuti mata pelajaran ini dengan baik dan
mencapai hasil belajar yang maksimal, perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut:
1. Disarankan untuk membaca literatur yang berhubungan dengan materi di

dalam modul ini, seperti yang terdapat dalam butir C di bawah ini.
2. Pelajari tiap urutan Kegiatan Belajar dengan seksama, tanyakan kepada

widyaiswara/pengajar jika ada bagian yang kurang dimengerti.
3. Apabila materi dalam modul ini ada keterkaitan dengan modul sebelumnya,
maka pelajarilah kembali modul sebelumnya sebagai prasyarat
kompetensi.
4. Perhatikan peta konsep yang diberikan, agar mudah memahami hubungan

antara konsep yang satu dengan konsep yang lain.
5. Langkah akhir cobalah menjawab pertanyaan-pertanyaan yang terdapat

dalam tes formatif dan tes sumatif secara mandiri, lalu bandingkan
jawaban anda dengan kunci jawaban yang tersedia untuk mengetahui
tingkat pemahaman terhadap materi yang ada dalam modul ini.
B. Petunjuk Bagi Pengajar

Agar hasil proses belajar mengajar optimal, diharapkan agar
widyaiswara/pengajar memberikan bimbingan, motivasi, dan pengalaman dalam
pekerjaan sehari-hari ketika mempelajari modul ini.
C. Referensi yang Perlu Dibaca

Agar mencapai hasil yang maksimal, referensi yang perlu disiapkan
adalah:
1. Rachman, Abdul bin H.Noor, 1992. Penilai Harta Tanah. Program Kerja Sama
Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan dengan Institut Teknologi Mara
(ITM) Malaysia, Program Diploma III Keuangan Spesialisasi PBB (Penilai).
Malang.
2. American Appraisal Institutes, 1996. The Appraisal of Real Estates.
3. Fisher, Dominique. Multi-criteria analysis of ranking preferences on residential
traits.
vi
4. Lusht, Kenneth M, 1997. Real Estate Valuation, USA
5. Kementerian Keuangan Republik Indonesia, 2015. Peraturan Menteri
Keuangan Nomor 166 Tahun 2015 tentang Penilaian Barang Milik Negara.
6. Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia, 2015. Standar Penilaian
Indonesia, Edisi VI.
vii
PETA KONSEP MODUL
Penilaian Pendekatan Data Pasar
Pengertian dan Definisi Hubungan dan Prosedur Analisis dan Penyesuaian

Pendekatan Data Pasar Prinsip Penilaian Penilaian Data Pembanding
Studi Kasus Pendekatan Rekonsiliasi

Data Pasar Indikasi Nilai
viii
ix
A. PENDAHULUAN
1. Deskripsi Singkat
Modul ini membahas penilaian dengan menggunakan pendekatan data
pasar, dan merupakan bagian dari materi yang akan disampaikan pada DTSS
Penilaian Properti Dasar, yaitu pada mata diklat Penilaian Pendekatan Data
Pasar. Diklat tersebut salah satunya bertujuan agar peserta mampu
menggunakan kaidah penilaian pendekatan data pasar dengan baik sesuai
dengan konsep dan teori yang berlaku. Oleh karena itu, pokok bahasan modul ini
berkisar pada pengertian dan definisi pendekatan data pasar; hubungan dan
prinsip penilaian; prosedur penilaian; analisis dan penyesuaian data pembanding;
rekonsiliasi indikasi nilai; studi kasus pendekatan data pasar
Pengertian dan definisi pendekatan data pasar merupakan kegiatan belajar
pertama dari modul ini, yang membahas tentang pengertian dan definisi
pendekatan data pasar dan asumsi yang mendasarinya. Kemudian dilanjutkan
dengan kegiatan belajar ke dua yaitu hubungan dan prinsip penilaian, yang
membahas tentang prinsip-prinsip yang mempengaruhi nilai properti, yang harus
diperhatikan ketika melakukan penilaian. Kegiatan belajar berikutnya adalah
prosedur penilaian, yang membahas langkah-langkah yang seharusnya dilakukan
penilai ketika melakukan penilaian properti. Analisis dan penyesuaian data
pembanding merupakan kegiatan belajar yang dibahas tersendiri, yang kemudian
dilanjutkan dengan bahasan tentang rekonsiliasi indikasi nilai. Kegiatan belajar
akhir dari modul ini adalah studi kasus pendekatan data pasar. Studi kasus ini
dimaksudkan sebagai sarana untuk mempraktekkan teori dan konsep penilaian
yang telah diberikan sebelumnya.
2. Prasyarat Kompetensi
Agar modul ini dapat dipahami dengan baik dan mudah, maka disyaratkan
agar peserta terlebih dulu mengetahui tentang konsep dasar penilaian dan analisis
pasar sehingga memahami faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti.
3. Standar Kompetensi dan Kompetensi Dasar

Standar kompetensi yang ingin dicapai setelah mempelajari modul ini
adalah, peserta diklat mampu menggunakan kaidah penilaian pendekatan data
pasar dengan baik sesuai ketentuan yang berlaku. Hal tersebut diharapkan dapat
-1-
mendorong mereka untuk mencapai kompetensi dasar yang ditargetkan dalam
modul ini.
Kompetensi dasar yang diharapkan dapat dihasilkan setelah mempelajari
modul ini adalah peserta dapat menggunakan kaidah pengertian dan definisi
pendekatan data pasar, kaidah hubungan dan prinsip penilaian, kaidah prosedur
penilaian, kaidah analisis dan penyesuaian data pembanding, kaidah rekonsiliasi
indikasi nilai, dan dapat memecahkan masalah terkait pendekatan data pasar.
Pencapaian standar kompetensi dan kompetensi dasar tersebut diharapkan dapat
mengarahkan peserta dalam menjalankan tugas penilaian barang milik negara
secara optimal sesuai dengan konsep dan teori yang ada.
4. Relevansi Modul
Modul Penilaian Pendekatan Data Pasar disusun sesuai dengan tujuan
pembelajaran pada program diklat. Tujuan dari modul ini adalah untuk melengkapi
dan memperkaya pengetahuan peserta. Semua pengetahuan tersebut akan
sangat berguna bagi mereka ketika melaksanakan tugas sebagai penilai barang
milik negara.
Modul ini berkaitan erat dengan materi lainnya, yaitu Konsep Dasar
Penilaian; Ekonomi Tanah dan Kota; Analisis Pasar Properti; Metode Survey dan
Analisis data; Hukum Agraria dan Pendaftaran Tanah; Penyusunan Laporan
Penilaian; Kode Etik Penilaian Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia.
Semua materi tersebut relevan dengan isi modul ini karena melengkapi
pengetahuan peserta dalam menilai barang milik negara dengan menggunakan
pendekatan data pasar.
-2-
B. KEGIATAN BELAJAR
1. Kegiatan Belajar 1
a. Judul
PENGERTIAN DAN DEFINISI PENDEKATAN DATA PASAR
b. Indikator Pencapaian:
Setelah mempelajari kegiatan belajar 1, peserta diharapkan mampu

menunjukkan kaidah pengertian dan definisi pendekatan data pasar
c. Uraian dan Contoh
1.5. Pengertian Pendekatan Data Pasar

Pendekatan data pasar beranggapan bahwa harga properti ditentukan oleh
pasar. Pada pendekatan ini, nilai pasar properti subjek (properti yang dinilai)
dihitung berdasarkan studi atas harga pasar/harga jual dari properti yang
serupa/sebanding. Nilai yang diperoleh dapat berupa nilai tunggal atau range nilai.
Pendekatan ini berdasarkan pada 2 asumsi pokok, yaitu bahwa:
1). harga jual merupakan indikator nilai pasar yang dapat diandalkan, dan
2). properti yang sebanding seharusnya dijual dengan harga yang sebanding
juga.
Dengan demikian pendekatan data pasar dapat diartikan sebagai proses penilaian
dimana estimasi nilai pasar properti subjek diperoleh dengan melakukan analisis
pasar dari properti pembanding, yang kemudian dibandingkan dengan properti
subjek.
Menurut Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 166 Tahun 2015
tentang Penilaian Barang Milik Negara, pendekatan data pasar dilakukan untuk
mengestimasi nilai objek penilaian dengan cara mempertimbangkan data
penjualan dan/ atau data penawaran dari objek pembanding sejenis atau
pengganti dan data pasar yang terkait melalui proses perbandingan (Pasal 77).
Analisis perbandingan yang dilakukan dalam pendekatan data pasar difokuskan
pada kesamaan dan perbedaan yang ada antara elemen perbandingan yang
-3-
dimiliki properti pembanding dengan properti subjek, yang mempengaruhi nilai.
Misalnya perbedaan hak kepemilikan, motivasi pembeli dan penjual, waktu
transaksi, syarat-syarat pembiayaan, ukuran, lokasi, dan sebagainya. Properti
pembanding yang digunakan adalah yang transaksi jual belinya belum lama
berlangsung, atau yang sedang dalam penawaran penjualan. Pengertian properti
pembanding disini adalah properti yang memiliki karakteristik yang sama (similar)
dengan properti subjek dan transaksi penjualannya diketahui.
1.6. Definisi Pendekatan Data Pasar

Definisi pendekatan data pasar atau terkadang disebut juga pendekatan
perbandingan penjualan menurut Appraisal Institute (1996, 397) adalah “the
process in which a market value estimate is derived by analyzing the market for
similar properties and comparing these properties to the subject properti.” Definisi
tersebut dapat diartikan bahwa pendekatan data pasar adalah proses dimana
estimasi nilai pasar diperoleh dari analisis pasar atas properti yang serupa
(properti pembanding) dan kemudian membandingkan properti pembanding
tersebut dengan properti subjek. Definisi lain terkait pendekatan data pasar atau
pendekatan pasar adalah sebagai berikut, “A market approach is a method of
determining the appraisal value of an asset based on the selling price of similar
items” (http://www.investopedia.com/terms/s/sales-comparison-approach.asp).
Definisi tersebut dapat diartikan bahwa pendekatan data pasar adalah metode
penentuan nilai aset berdasarkan harga jual aset yang serupa.
Dari definisi tersebut disimpulkan bahwa penilaian pasar didasarkan pada
informasi dari aset pembanding. Oleh karena itu, penilai harus melaksanakan
pengumpulan data yang cukup dan relevan supaya dapat memberikan analisis
yang kompeten dan membuat pertimbangan berdasarkan data pendukung yang
cukup.
1.7. Nilai Pasar

Nilai properti yang akan diperoleh melalui pendekatan data pasar adalah
nilai pasar. Definisi nilai pasar menurut International Valuation Standards adalah
sebagai berikut “market value as the estimated amount for which a property
should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing
seller in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had
-4-
each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion." (sumber dari
https://en.wikipedia.org/wiki/Market_value, di download tanggal 18 Oktober 2016).
Definisi yang sama juga diberikan oleh SPI 101 (2015; 3.1) sebagai berikut:
Nilai pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli
yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana
ke dua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
Nilai pasar dipahami sebagai nilai dari suatu aset yang diestimasi tanpa
memperhatikan biaya penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan dengan
setiap pengenaan pajak pengalihan yang terkait (SPI 101, 3.3).
Menurut PMK Nomor 166 Tahun 2015, Penilaian Barang Milik Negara
dilaksanakan untuk mendapatkan Nilai Wajar (Pasal 4). Nilai Wajar adalah
estimasi harga yang akan diterima dari penjualan aset atau dibayarkan untuk
penyelesaian kewajiban antara pelaku pasar yang memahami dan berkeinginan
untuk melakukan transaksi wajar pada tanggal Penilaian. Tidak ada perbedaan
substansi antara nilai pasar menurut SPI dengan nilai wajar menurut PMK Nomor
166 Tahun 2015 dan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK). Istilah
nilai pasar yang terdapat dalam SPI sesuai dengan nilai wajar yang digunakan
dalam Standar Akuntansi Keuangan – PSAK 68 (KPUP 15.1). Konsep nilai pasar
lebih merupakan estimasi harga yang mungkin terjadi dalam penjualan pada
tanggal penilaian sesuai dengan persyaratan definisi nilai pasar.
1.8. Penerapan dan Batasan

Metode pendekatan data pasar adalah metode yang paling mencerminkan
keadaan pasar. Jika data pasar tersedia, pendekatan ini merupakan pendekatan
yang paling langsung dan sistematis dalam estimasi nilai. Akan tetapi, penerapan
metode ini dibatasi pada kondisi dan batasan-batasan tertentu yang menjadi
syarat agar pendekatan tersebut dapat diterapkan secara akurat. Beberapa
kondisi yang terkait dengan penerapan dan batasan-batasan tersebut adalah
sebagai berikut:
1). Pendekatan data pasar mempunyai daya penerapan yang tinggi dan dapat
diterapkan untuk semua jenis riil properti jika tersedia data-data transaksi
terkini yang cukup untuk mengindikasikan pola nilai di pasar.
-5-
2). Jika jumlah transaksi pasar tidak mencukupi, maka penggunaan pendekatan
ini jadi terbatas, karena sedikitnya atau bahkan tidak ada data pembanding.
Misalnya pada properti khusus yang jarang sekali diperjualbelikan di pasar
seperti bangunan sekolah, museum, dsb.
3). Apabila kondisi ekonomi berubah secara cepat, kegunaan dari pendekatan ini
mungkin terbatas karena harga jual dari properti pembanding tidak dapat
dijadikan indikator nilai bagi properti subjek. Kondisi pasar pada periode
dengan perubahan yang cepat ditandai dengan harga-harga yang cepat
berubah biasanya disebut kondisi ketidakseimbangan. Periode
ketidakseimbangan ini dapat berlangsung hingga bertahun-tahun dan dapat
mempengaruhi kondisi pasar sekarang dan masa depan. Dalam keadaan lain,
fluktuasi perubahan ekonomi dapat menyebabkan data pasar yang tidak
menentu. Dalam kondisi pasar yang tidak menentu mungkin tidak banyak
ditemukan penjual yang berminat menjual dan pembeli yang berminat
membeli atau sebaliknya.
d. Latihan
1) Jelaskan pengertian pendekatan data pasar.
2) Jelaskan 2 asumsi pokok yang mendasari pendekatan data pasar.
3) Jelaskan pengertian nilai pasar.
4) Jelaskan beberapa kondisi yang terkait dengan penerapan dan batasan-
batasan pada pendekatan data pasar.
e. Rangkuman
Pendekatan data pasar adalah proses penilaian yang dilakukan untuk
mengestimasi nilai pasar properti subjek melalui analisis pasar properti
pembanding dan kemudian membandingkannya dengan properti subjek. Analisis
perbandingan yang dilakukan dalam pendekatan ini difokuskan pada kesamaan
dan perbedaan yang ada antara elemen perbandingan yang dimiliki properti
pembanding dengan properti subjek. Properti pembanding adalah properti yang
memiliki karakteristik yang sama (similar) dengan properti subjek dan transaksi
penjualannya diketahui.
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
-6-
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana ke dua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian
dan tanpa paksaan. Istilah nilai pasar yang terdapat dalam SPI sesuai dengan
nilai wajar yang digunakan dalam Standar Akuntansi Keuangan.
Pendekatan data pasar merupakan pendekatan yang paling langsung dan
sistematis dalam estimasi nilai. Namun, penerapan metode ini dibatasi pada
kondisi dan batasan-batasan tertentu yang menjadi syarat agar pendekatan
tersebut dapat diterapkan secara akurat.
f. Tes Formatif
Pilihlah jawaban yang paling tepat dari pertanyaan di bawah ini (waktu 20
menit)
1. Berikut ini adalah asumsi pokok yang mendasari pendekatan data pasar:
a. Harga jual merupakan indikator nilai pasar yang dapat diandalkan*
b. Harga perolehan merupakan indikator nilai pasar yang dapat diandalkan
c. Biaya membangun properti merupakan indikator penentu harga
d. Depresiasi merupakan faktor utama penentu harga
2. Pendekatan data pasar beranggapan bahwa harga properti ditentukan oleh:

a. Pasar*
b. Biaya yang dibutuhkan untuk mengadakan properti tersebut
c. Pendapatan yang mungkin diperoleh dari properti tersebut
d. Harga tanah dan estimasi biaya membangun bangunan yang ada di
atasnya
3. Analisis perbandingan yang dilakukan dalam pendekatan data pasar

difokuskan pada:
a. Kesamaan yang ada antara elemen perbandingan yang dimiliki properti
pembanding dengan properti subjek
b. Perbedaan yang ada antara elemen perbandingan yang dimiliki properti
pembanding dengan properti subjek
c. Kesamaan dan perbedaan yang ada antara elemen perbandingan yang
dimiliki properti pembanding dengan properti subjek*
d. Kesamaan dan perbedaan yang ada antara unit perbandingan yang dimiliki
properti pembanding dengan properti subjek
-7-
4. Pengertian properti pembanding adalah:
a. Properti yang memiliki karakteristik yang sama (similar) dengan properti
subjek
b. Properti yang memiliki karakteristik yang sama (similar) dengan properti
subjek dan transaksi penjualannya diketahui*
c. Properti yang transaksi penjualannya berdekatan dengan tanggal penilaian
d. Properti yang dijadikan pembanding dalam menentukan harga pasar
5. Pendekatan data pasar adalah proses dimana estimasi nilai pasar diperoleh
dari:
a. Analisis pasar atas properti subjek dan kemudian membandingkannya
dengan properti pembanding
b. Analisis pasar terhadap harga properti pembandingnya
c. Analisis pasar atas properti pembanding dan kemudian membandingkan
properti pembanding tersebut dengan properti subjek*
d. Analisis pasar terhadap harga properti pembanding dan properti subjek
6. Manakah dari pernyataan berikut ini yang tidak memenuhi definisi nilai pasar?
a. Pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual
b. Transaksi jual beli yang terjadi bebas dari ikatan apapun
c. Pemasaran properti dilakukan secara layak
d. Pihak penjual bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-
hatian dan tanpa paksaan*
7. Nilai pasar dipahami sebagai nilai dari suatu aset yang diestimasi:
a. Tanpa memperhatikan biaya penjualan atau pembelian
b. Tanpa memperhatikan pengenaan pajak pengalihan yang terkait
c. Dengan memperhatikan biaya penjualan atau pembelian dan tanpa
dikaitkan dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang terkait
d. Tanpa memperhatikan biaya penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan
dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang terkait*
8. Manakah jawaban yang paling tepat dari pernyataan berikut ini?

a. Nilai pasar menurut Standar Penilaian Indonesia sesuai dengan nilai wajar
yang digunakan dalam Standar Akuntansi Keuangan*
b. Nilai pasar menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI) tidak sama dengan
nilai wajar yang digunakan dalam Standar Akuntansi Keuangan (SAK)
-8-
c. Nilai pasar menurut SPI lebih tinggi dari nilai wajar yang digunakan dalam
SAK karena nilai pasar mengandung penyesuaian
d. Nilai pasar menurut SPI lebih rendah dari nilai wajar yang digunakan dalam
SAK karena nilai wajar dalam SAK merupakan nilai perolehan
9. Pendekatan data pasar tidak dapat digunakan dalam kondisi berikut:

a. Ketika melakukan penilaian atas 1 unit kamar apartemen dimana hanya
ada 1 properti pembanding yang transaksi penjualan baru terjadi 1 bulan
yang lalu*
b. Ketika melakukan penilaian atas 1 unit kamar apartemen dimana ada 2
properti pembanding yang transaksi penjualan baru terjadi 1 tahun yang
lalu
c. Ketika melakukan penilaian atas 1 unit kamar apartemen dimana tidak ada
unit pembanding dalam bangunan apartemen yang sama
d. Ketika melakukan penilaian atas 1 unit kamar apartemen dalam kondisi
ekonomi yang berubah secara cepat*
10. Pendekatan data pasar tepat/sesuai jika digunakan untuk menilai properti
berikut ini.
a. Rumah tinggal
b. Apartemen
c. Museum*
d. Tanah kosong
g. Umpan Balik dan Tindak Lanjut

Guna menentukan seberapa Tingkat Pemahaman Anda, lakukanlah langkah
berikut:
1) Cocokkanlah jawaban Anda dengan kunci jawaban yang terdapat pada
bagian akhir dari modul/bahan ajar ini.
2) Hitunglah jumlah jawaban yang benar, kemudian gunakanlah rumus di

bawah ini untuk mengetahui sampai sejauh mana Tingkat Pemahaman
Anda.
-9-
3) Nyatakan predikat Tingkat Pemahaman materi berdasarkan hasil
perhitungan (2) dengan pedoman sebagai berikut:
91% - 100% : Amat Baik
81% - 90% : Baik
71% - 80% : Cukup
61% - 70% : Kurang
Apabila tingkat pemahaman Anda belum mencapai minimal 81% (predikat

baik), maka disarankan Anda mengulang materi ini.
- 10 -
a. Judul
HUBUNGAN DAN PRINSIP PENILAIAN

menggunakan kaidah hubungan dan prinsip penilaian.

Beberapa prinsip umum diterapkan dalam penilaian properti, seperti prinsip
highest and best use, antisipasi, perubahan, permintaan dan penawaran,
substitusi, keseimbangan, dan eksternalitas. Prinsip-prinsip tersebut berpengaruh
secara langsung atau tidak langsung terhadap tingkat kegunaan dan produktivitas
properti, yang pada akhirnya akan berpengaruh terhadap nilai properti. Dengan
demikian dapat dikatakan bahwa kegunaan properti mencerminkan pengaruh
gabungan dari seluruh kekuatan pasar yang membentuk nilai dari suatu properti.
Beberapa prinsip umum tersebut diuraikan di bawah ini.
2.1. Highest and Best Use (HBU)

Highest and Best Use (penggunaan tertinggi dan terbaik) adalah
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan
nilai tertinggi dari aset. Dalam hal ini penilai akan mempertimbangkan
penggunaan yang paling memungkinkan dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset
tersebut. Prinsip HBU merupakan hal yang fundamental yang tidak terpisahkan
dari estimasi nilai pasar.
Penerapan analisis HBU tanah dalam keadaan kosong dengan properti
yang telah dikembangkan merupakan 2 konsep yang berbeda. Analisis HBU tanah
dalam keadaan kosong berfokus pada alternatif penggunaan, dimana penilai
melakukan pengujian atas setiap kemungkinan penggunaan yang wajar, apakah
penggunaan secara hukum diizinkan, secara fisik dimungkinkan, secara finansial
layak, dan menghasilkan nilai tertinggi. Sementara itu, analisis HBU properti yang
- 11 -
telah dikembangkan fokusnya bukan pada alternatif penggunaan, namun pada 3
kemungkinan, yaitu: kelanjutan dari penggunaan yang ada, modifikasi dari
penggunaan yang ada, dan pembongkaran yang dilanjutkan dengan
pengembangan lahan kembali.
2.2. Antisipasi
Prinsip antisipasi didasarkan pada persepsi bahwa nilai diciptakan oleh
ekspektasi/harapan atas keuntungan kepemilikan di masa depan. Misalnya,
didekat properti subjek akan dibangun universitas atau jalan tol.
2.3. Perubahan
Prinsip perubahan menyatakan bahwa perubahan suatu faktor dapat
berpengaruh terhadap nilai properti. Misalnya perubahan selera, perubahan
jumlah penduduk. Contoh, saat ini pembeli lebih menyukai tinggal di kompleks
hunian dari pada pemukiman biasa. “
2.4. Permintaan dan Penawaran

Permintaan menggambarkan keinginan dan kemampuan konsumen untuk
membeli, sedang penawaran menggambarkan kuantitas dari barang dan jasa
yang tersedia di pasar. Interaksi antara penawaran dan permintaan di pasar akan
menjadi penentu harga, meskipun itu bersifat relatif terhadap faktor nilai –
kegunaan, kelangkaan dan keinginan. Harga properti dihasilkan dari kesepakatan
antara penjual dengan pembeli. Jika permintaan atas properti tinggi (banyak)
sedangkan penawarannya rendah (sedikit) maka harga akan naik. Begitu juga
sebaliknya, jika permintaan rendah tapi penawarannya tinggi maka harga akan
turun. Prinsip permintaan dan penawaran ini harus dipertimbangkan ketika
melakukan penilaian.
2.5. Substitusi
Prinsip ini menyatakan bahwa nilai dari suatu properti cenderung ditentukan
oleh harga yang seharusnya dibayar untuk mendapatkan properti
pengganti/substitusi dengan kegunaan yang serupa. Jika terdapat dua properti
yang serupa dan sejenis, baik dari segi ukuran, desain, dan kegunaan serta
lokasi, maka properti yang mempunyai harga penawaran paling murah yang akan
dipilih lebih dulu. Berdasarkan prinsip ini, nilai properti cenderung ditentukan oleh
harga properti lain yang dianggap sama/sebanding.
- 12 -
2.6. Keseimbangan
Prinsip ini menyatakan bahwa hubungan antara tanah dan
pengembangannya (bangunan) di atasnya, serta hubungan antara properti dan
lingkungannya harus seimbang sehingga nilainya mencerminkan nilai pasar yang
optimal.
2.7. Eksternalitas
Properti sangat dipengaruhi oleh faktor-faktor lain di luar properti, seperti
faktor lingkungan sekitar, keamanan, dan lain-lain. Faktor eksternal tersebut dapat
berpengaruh secara positif ataupun negatif terhadap nilai properti. Oleh karena itu,
ketika melakukan penilaian, seorang penilai harus menganalisis lingkungan
persekitaran (neighborhood) dari properti untuk mengidentifikasi semua pengaruh
eksternal yang signifikan.
Dua buah properti yang memiliki karakteristik fisik yang serupa akan
mempunyai nilai pasar yang berbeda jika salah satu properti tersebut memiliki nilai
persekitaran yang kurang baik, seperti kurangnya penerangan jalan, kurangnya
fasilitas transportasi, jauhnya dari tempat perbelanjaan dan fasilitas umum lainnya.
d. Latihan
1) Jelaskan pengertian Highest and Best Use (HBU).
2) Jelaskan pengertian prinsip antisipasi yang digunakan dalam pendekatan
data pasar berikut contohnya.
3) Jelaskan pengertian prinsip substitusi yang digunakan dalam pendekatan
data pasar berikut contohnya.
4) Jelaskan pengertian prinsip permintaan dan penawaran yang digunakan
dalam pendekatan data pasar berikut contohnya.
e. Rangkuman
Beberapa prinsip umum yang duterapkan dalam pendekatan data pasar
berpengaruh secara langsung atau tidak langsung terhadap tingkat kegunaan dan
produktivitas properti, yang tentu saja akan berpengaruh terhadap nilai properti.
Highest and Best Use (HBU) atau penggunaan tertinggi dan terbaik adalah
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan,
secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset. Berdasarkan
- 13 -
prinsip ini, penilai akan mempertimbangkan penggunaan yang paling
memungkinkan dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut.
Selain HBU, beberapa prinsip yang harus dipertimbangkan ketika
melakukan penilaian dengan pendekatan data pasar adalah prinsip antisipasi,
prinsip perubahan, prinsip penawaran dan permintaan, prinsip substitusi, prinsip
keseimbangan dan prinsip eksternalitas. Gabungan dari prinsip-prinsip tersebut
berpengaruh terhadap nilai properti.
f. Tes Formatif
menit)
1. Berikut ini adalah pengertian Highest and Best Use yang paling tepat.
a. Penggunaan yang paling maksimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan
menghasilkan nilai tertinggi dari aset
b. Penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang
secara fisik dimungkinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai
tertinggi dari aset
c. Penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang
secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan, secara finansial layak,
dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset*
d. Penggunaan yang paling optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan
menghasilkan nilai tertinggi dari aset
2. Manakah dari pernyataan berikut ini yang kurang tepat?

a. Analisis HBU properti yang telah dikembangkan berfokus pada alternatif
penggunaan*
b. analisis HBU properti yang telah dikembangkan berfokus pada kelanjutan
dari penggunaan yang ada
c. analisis HBU properti yang telah dikembangkan berfokus pada modifikasi
dari penggunaan yang ada
d. analisis HBU properti yang telah dikembangkan berfokus pembongkaran
yang dilanjutkan dengan pengembangan lahan kembali
- 14 -
3. Prinsip yang didasarkan pada persepsi bahwa nilai diciptakan oleh
ekspektasi/harapan atas keuntungan kepemilikan di masa depan adalah
prinsip:
a. Antisipasi*
b. Perubahan
c. Keseimbangan
d. Substitusi
4. Prinsip yang mendasari bahwa nilai properti cenderung ditentukan oleh harga
properti lain yang dianggap sama/sebanding adalah prinsip:
a. Eksternalitas
b. Perbandingan
c. Substitusi*
d. Keseimbangan
5. Dua buah properti yang memiliki karakteristik fisik yang serupa akan
mempunyai nilai pasar yang berbeda jika salah satu properti tersebut memiliki
nilai persekitaran yang kurang baik. Pernyataan ini merupakan bagian dari
prinsip:
a. Eksternalitas*
b. Perbandingan
c. Permintaan dan penawaran
d. Keseimbangan
6. Pilihlah jawaban yang paling tepat dari pernyataan berikut ini:

a. Interaksi antara penawaran dan permintaan di pasar merupakan satu-
satunya faktor yang menjadi penentu harga
b. Interaksi antara penawaran dan permintaan di pasar akan menjadi penentu
harga, namun sifatnya relatif terhadap faktor nilai – kegunaan
c. Interaksi antara penawaran dan permintaan di pasar akan menjadi penentu
harga, namun sifatnya relatif terhadap faktor nilai – kegunaan dan
kelangkaan
d. Interaksi antara penawaran dan permintaan di pasar akan menjadi penentu
harga, namun sifatnya relatif terhadap faktor nilai – kegunaan, kelangkaan
dan keinginan*
- 15 -
7. Jika permintaan atas properti tinggi sedangkan penawarannya rendah maka
harga akan naik. Pernyataan tersebut merupakan pengertian dari prinsip:
a. Antisipasi
b. Perubahan
c. Permintaan dan Penawaran*
d. Keseimbangan
8. Perubahan selera atau perubahan jumlah penduduk dapat berpengaruh

terhadap nilai properti. Pernyataan tersebut merupakan pengertian dari:
a. Perubahan*
b. Antisipasi
c. Permintaan dan Penawaran
d. Eksternalitas
9. Dewasa ini banyak masyarakat yang lebih menyukai tinggal di kompleks

hunian dari pada pemukiman biasa. Pernyataan ini merupakan contoh dari
prinsip:
a. Perubahan*
b. Antisipasi
c. Keseimbangan
d. Permintaan dan penawaran
10. Rencana pembangunan jalan tol dekat lokasi suatu properti biasanya akan
menaikkan nilai properti tersebut. Hal ini merupakan contoh dari prinsip:
a. Antisipasi*
b. Perubahan
c. Eksternalitas
d. Keseimbangan

berikut:
- 16 -
Anda.

91% - 100% : Amat Baik
81% - 90% : Baik
71% - 80% : Cukup
61% - 70% : Kurang

- 17 -
a. Judul
PROSEDUR PENILAIAN

menunjukkan kaidah prosedur penilaian.
3.1. Prosedur Penilaian

Prosedur penilaian adalah langkah-langkah sistematis yang seharusnya
dijalani penilai ketika melakukan penilaian sebuah properti. Dalam pendekatan
data pasar, langkah-langkah tersebut adalah sebagai berikut.
1). Melakukan riset pasar/data pasar
2). Melakukan verifikasi atas informasi yang diterima
3). Melakukan seleksi atas faktor-faktor yang akan dibandingkan
4). Memilih unit pembanding yang sesuai
5). Melakukan analisis dan penyesuaian data pembanding.
6). Melakukan rekonsiliasi indikasi nilai.
Dalam kegiatan belajar ini hanya akan dibahas langkah 1- 4, sedang
langkah 5 dan 6 masing-masing akan dibahas pada pokok bahasan tersendiri.
3.2. Riset Pasar/Data Pasar

Penilaian properti dengan pendekatan data pasar didasarkan pada informasi
dari properti pembanding. Hal ini mengharuskan penilai untuk melaksanakan riset
dan pengumpulan data yang cukup dan relevan, sehingga dapat memberikan
analisis yang kompeten dan membuat pertimbangan berdasarkan data pendukung
yang memadai. Ketika melakukan riset, penilai menerima data apa adanya,
namun harus mempertimbangkan semua data pasar yang terkait, kecenderungan
transaksi pembanding dan informasi lain yang diperlukan.
Sebelum melakukan riset data, penilai harus mengidentifikasikan karateristik
subjek secara jelas agar riset yang dilakukan lebih terarah. Riset dan analisis
- 18 -
pasar secara umum dilakukan untuk mengetahui kondisi pasar, karakteristik sosial
dan ekonomi, ketersediaan pasokan di pasar, kebutuhan potensial dan efektif di
pasar, posisi persaingan dalam wilayah pasar, posisi pesaing dalam wilayah
persaingan dan memperkirakan kebutuhan yang masih mungkin disediakan.
Wilayah pelaksanaan riset bisa wilayah pasar dan wilayah persaingan
dimana terdapat batas wilayah. Data dan informasi riset bisa terdiri dari
karakteristik pesaing, marketabilitas, struktur promosi dan perkembangan wilayah,
permintaan dan penawaran dan daya beli masyarakat relatif dalam persaingan
pasar.
Analisis pasar dan pengumpulan serta pemilihan data dalam proses
penilaian merupakan hal yang penting agar penilai paham kondisi pasar secara
umum dan posisi properti yang dinilai dalam pasar tersebut. Data ekonomi secara
umum dikumpulkan dari tingkat lingkungan, kota, wilayah/regional dan bahkan
tingkat nasional dan internasional, tergantung kepada properti yang dinilai. Berikut
ini data-data yang perlu dikumpulkan dalam riset untuk kemudian dianalisis/dikaji:
1). Faktor sosial, ekonomi, kepemerintahan dan lingkungan yang dapat
berpengaruh kepada nilai pasar. Faktor ini perlu dikaji untuk memahami
secara lebih baik properti tertentu. Pengaruh khusus lainnya yang harus
dipertimbangkan akan diinvestigasi secara detil.
2). Data properti secara spesifik, atau data yang lebih secara langsung berkaitan
dengan properti yang dinilai dan properti pembanding. Hal ini termasuk data
tapak dan pengembangan, data biaya dan depresiasi, sejarah kepemilikan
dan penggunaan, dan informasi lainnya yang dianggap signifikan dan
biasanya dipertimbangkan oleh pembeli dan penjual dalam negosiasi dan
transaksi.
3). Karakteristik data penawaran dan permintaan dari pasar yang paling
memungkinkan untuk properti. Data ini dianalisis untuk mengetahui
ketersediaan properti pesaing untuk pasar yang ada, ketersediaan dari
properti yang sudah ada dan/atau properti yang akan dibangun, yang akan
meningkatkan persaingan. Data ini juga dianalisis untuk menentukan tren
pasar, kaitan antara penawaran dan permintaan, tingkat penyerapan dan
informasi pasar spesifik lainnya.
4). Larangan-larangan khusus (restrictions) yang melekat pada hak atas properti
- 19 -
5). Hak-hak yang terkandung dalam properti, jangka waktu pembiayaan, motivasi
pembeli/penjual, tanggal transaksi jual beli properti, lokasi properti secara
rinci, kondisi fisik dan fungsional.
6). Jika properti pembanding diperjualbelikan dalam lingkungan persekitaran atau
kawasan pasar yang sama dengan properti subjek, penelitian mungkin
dibatasi terhadap batas-batas lingkungan persekitaran atau pasarnya.
Setelah semua data pasar dikumpulkan dan dianalisis, data tersebut dihimpun
dalam Market Data Grid yaitu semacam tabel yang memuat data properti subjek
dan data pasar properti pembanding. Setiap perbedaan penting di antara properti
subjek dan properti pembanding yang dapat mempengaruhi nilai dipertimbangkan
sebagai elemen perbandingan. Contoh Market Data Grid dapat dilihat pada tabel
4.
Pengumpulan data pasar bisa diperoleh dari: penjual/pembeli; notaris; agen
properti ; developer/investor; lurah/camat; surat kabar/majalah/internet; iklan dan
daftar harga yang dikeluarkan oleh broker. Dari penjual/pembeli kita bisa
memperoleh informasi antara lain tentang harga penawaran dan harga transaksi
jual/beli, latar belakang/kondisi yang mendasari jual beli, waktu transaksi jual/beli,
kondisi fisik dan persekitaran properti yang diperjualbelikan, jangka waktu antara
penawaran dengan transaksi penjualan, bahkan mungkin juga kita bisa
memperoleh informasi mengenai rata-rata harga properti di sekitar situ dan tingkat
kenaikannya. Dari notaris kita bisa memperoleh informasi antara lain tentang
biaya yang harus dikeluarkan untuk meningkatkan status kepemilikan tanah dari
girik ke sertifikat hak guna bangunan (SHGB), dari SHGB ke sertifikat hak milik
(SHM), dan dari girik ke SHM, rata-rata harga properti di wilayah situ dan tingkat
kenaikannya, rata-rata perbedaan harga antara properti dengan status
kepemilikan yang berbeda (misalnya, antara properti yang status kepemilikannya
girik dengan yang status kepemilikannya SHGB). Dari developer/investor kita bisa
memperoleh informasi antara lain tentang penawaran dan permintaan properti di
wilayah tersebut, daya beli masyarakat, selera konsumen, harga dan tipe properti
yang ditawarkan, harga dan tipe properti yang sudah diperjualbelikan, lingkungan
persekitaran dan pengembangannya. Dari lurah/camat kita bisa memperoleh
informasi antara lain tentang lingkungan persekitaran, harga pasar properti di
wilayahnya, penawaran dan permintaan properti di wilayah tersebut. Dari surat
kabar/majalah/internet/iklan dan daftar harga yang dikeluarkan oleh broker kita
- 20 -
bisa memperoleh informasi tentang harga properti dan tipe properti yang
ditawarkan, tanggal penawaran, dan jangka waktu atau lamanya penawaran.
Dalam pengumpulan data, penilai harus mempertimbangkan harga yang
baru terjadi di pasar dari transaksi atas properti pembanding. Jika transaksi
terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan
menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed)
dari aset yang sebanding.
3.3. Verifikasi Data

Verifikasi data dilakukan untuk meyakini bahwa data yang diperoleh akurat
dan sesuai dengan kenyataan serta mencerminkan keadaan sebagaimana
disyaratkan oleh kriteria nilai pasar. Verifikasi data dapat dilakukan melalui
konfirmasi langsung dengan penjual/pembeli atau pihak-pihak lain yang terkait,
misalnya melalui telpon, email, wawancara langsung, dan sebagainya. Verifikasi
data ini perlu dilakukan agar nilai yang akan diperoleh mencerminkan nilai pasar
yang sesungguhnya.
3.4. Seleksi Faktor yang Akan Dibandingkan

Setelah data-data yang dikumpulkan diyakini kebenarannya dan properti
pembanding sudah ditetapkan, langkah berikutnya adalah seleksi faktor yang
akan dibandingkan. Seleksi ini adalah seleksi atas faktor-faktor dari properti yang
menyebabkan terjadinya perbedaan nilai pasar antara properti yang satu dengan
yang lain. Seleksi tersebut meliputi pemilihan elemen-elemen perbandingan dan
unit-unit perbandingan.
3.4.1 Elemen Perbandingan

Elemen perbandingan adalah “the characteristics of properties and
transactions that cause the prices paid for real estate to vary” (Appraisal Institute,
1996: 403). Jadi elemen-elemen perbandingan adalah karakteristik dari properti
dan transaksi yang menyebabkan harga yang dibayar untuk suatu properti
bervariasi. Elemen-elemen perbandingan bisa diidentifikasikan dari analisis dan
verifikasi data pasar yang diperoleh. Penilai harus meyakini bahwa elemen
perbandingan yang dipilih berpengaruh terhadap nilai dan itu harus didasarkan
pada bukti-bukti pasar. Misalnya, dari survey pasar diperoleh informasi bahwa
setiap tahun terjadi kenaikan harga properti sebesar 10%. Berdasarkan hal
- 21 -
tersebut maka “waktu penjualan” seharusnya dijadikan sebagai salah satu elemen
perbandingan.
Pertimbangan atas elemen-elemen perbandingan yang dapat
mempengaruhi nilai harus dilakukan dengan cermat. Identifikasi perbedaan
elemen-elemen perbandingan yang dimiliki properti subjek dan properti
pembanding diperlukan untuk melakukan penyesuaian, agar diperoleh indikasi
nilai pasar yang andal. Berikut ini adalah elemen-elemen perbandingan yang
dapat dipertimbangkan penilai ketika melakukan penilaian dengan pendekatan
perbandingan penjualan/pendekatan data pasar (Kenneth, 1997:94):
1). Hak-hak yang terkandung dalam kepemilikan properti
Tanah dan bangunan merupakan aset yang tidak bergerak, sehingga
transfernya pada tansaksi pertukaran adalah berupa hak dan bukan berupa
tanah dan bangunan dalam arti fisik. Oleh karena itu, nilai tanah dan/atau
bangunan melekat pada hak properti dan bukan pada fisiknya. Dalam
penilaian real properti, penting untuk mengidentifikasi sifat hak yang
didapatkan pemiliknya dari hak tersebut atau mencerminkan semua batasan
atau halangan yang ditimbulkan karena adanya kepentingan yang lainnya
pada properti yang sama.
Identifikasi secara tepat dari hak atas real properti yang dialihkan dalam
setiap transaksi properti pembanding yang dipilih adalah sangat penting
karena harga transaksi selalu ditentukan berdasarkan jenis hak tersebut. Oleh
karena itu, dalam pendekatan data pasar, penting bagi penilai untuk
memperhatikan jenis hak kepemilikan untuk memastikan bahwa jenis hak
kepemilikan dari properti subjek sama dengan properti pembandingnya. Jika
terdapat perbedaan, maka perlu dilakukan penyesuaian terhadap data
pembanding berdasarkan persepsi/kebiasaan pasar yang berlaku. Misalnya
berdasarkan survei pasar diperoleh informasi bahwa harga pasar tanah
dengan SHGB sekitar 90% dari harga pasar tanah dengan sertifikat hak milik
(SHM), sedang tanah dengan status girik harga pasarnya sekitar 70% dari
harga pasar tanah dengan SHM. Selain itu, penyesuaian karena perbedaan
hak kepemilikan, misalnya antara sertifikat hak milik (SHM) dengan sertifikat
hak guna bangunan (SHGB) atau girik bisa dilakukan dengan menaksir biaya
yang dibutuhkan untuk menjadikan SHGB atau girik sebagai SHM.
2). Pembiayaan (financing)
- 22 -
Jenis dan kondisi pembiayaan dalam transaksi jual beli aset harus benar-
benar dipahami, dianalisis dan diperhitungkan, karena pengaturan/syarat
pembiayaan yang berbeda dapat menyebabkan harga yang dibayarkan untuk
suatu properti berbeda dengan properti lain yang identik. Di Indonesia,
umumnya properti yang dijual adalah properti yang sudah bebas atau
dikondisikan bebas dari beban pembiayaan (hutang cicilan), sehingga dalam
modul ini analisis perhitungan penyesuaian karena perbedaan syarat
pembiayaan tidak dibahas.
3). Kondisi penjualan

Kondisi penjualan umumnya merefleksikan motivasi dari pembeli dan penjual.
Dalam berbagai situasi kondisi penjualan berpengaruh signifikan terhadap
harga transaksi, terutama jika unsur arm’s-length transactions tidak terpenuhi.
Arm’s-length transactions adalah transaksi yang terjadi antara pihak-pihak
yang tidak memiliki hubungan dan transaksi tersebut memenuhi definisi nilai
pasar. Misalnya, akan terjadi perbedaan harga yang cukup besar antara
properti yang dijual secara terburu-buru (karena kebutuhan uang sangat
mendesak) dengan properti yang dijual dalam keadaan normal. Pada kejadian
pertama unsur arm’s-length transactions tidak dipenuhi, sedang pada
transaksi ke dua unsur arm’s-length transactions terpenuhi. Penjual yang
butuh uang tunai secara cepat, biasanya akan menjual propertinya di bawah
harga pasar. Kondisi penjualan yang tidak memenuhi unsur arm’s-length
transactions tidak memenuhi kondisi pasar yang sesungguhnya. Jika penilai
mendeteksi transaksi yang tidak memenuhi unsur arm’s-length transactions
atas suatu properti pembanding maka harus ekstra hati-hati. Latar belakang
transaksi penjualan tersebut harus ditelliti sebelum penyesuaian dibuat.
Besarnya penyesuaian terhadap kondisi penjualan dapat diperoleh dari
analisis pasar secara mendalam. Misalnya dari hasil konfirmasi kepada
seorang penjual properti pembanding diperoleh informasi bahwa dia terpaksa
menjual rumahnya karena terlilit utang. Oleh karena butuh uang cepat, dia
menjual dengan harga 10% dibawah harga pasar agar cepat laku.
Berdasarkan informasi ini dan dengan menganalisis pasar yang ada,
besarnya penyesuaian yang harus dilakukan adalah sebesar 10%.
4). Waktu penjualan
- 23 -
Menurut Appraisal Institute (1996:411) sebenarnya bukan ‘waktu transaksi’
yang mempengaruhi nilai namun, kondisi pasar yang berubah seiring
perjalanan waktu umumnya mengubah nilai properti. Misalnya, karena adanya
inflasi, perubahan daya beli masyarakat, perubahan permintaan dan
penawaran. Dengan demikian, penyesuaian waktu penjualan sebenarnya
merupakan perwujudan atas penyesuaian kondisi pasar, dan umumnya harga
pasar properti semakin tinggi seiring berjalannya waktu, terkecuali kalau ada
faktor-faktor yang tidak normal seperti krisis properti yang pernah terjadi di
Amerika atau pasca kerusuhan hebat yang terjadi di Indonesia tahun 1998.
Jika kondisi pasar tidak berubah meskipun ada perbedaan waktu penjualan
maka tidak ada penyesuaian yang perlu dilakukan.
Penyesuaian waktu transaksi dilakukan berdasarkan analisis kenaikan nilai
properti di pasar. Data ini bisa diperoleh dari broker, pihak pengembang,
daftar harga yang dipublikasikan lembaga-lembaga tertentu, notaris, atau
pihak kelurahan. Jika dari pasar diperoleh informasi bahwa kenaikan real
properti setiap tahun rata-rata adalah 10%, maka ketika ada perbedaan waktu
penjualan selama 6 bulan, besaran penyesuaian yang perlu dilakukan
terhadap properti pembanding adalah dengan menambahkan sebesar 5%
(6/12 x 10%) dari harga transaksinya. Misalnya, harga jual properti
pembanding A 6 bulan yang lalu adalah Rp500.000.000,00. Kenaikan properti
di sekitarnya rata-rata 10% setahun. Untuk menyesuaikan harga A dengan
harga penjualan sekarang, maka harga A harus ditambahkan sebesar 5% x
Rp500.000.000,00 = Rp25.000.000,00.
5). Semua elemen perbandingan yang terkait dengan fisik properti dan
persekitarannya, seperti: lokasi, karakteristik fisik (ukuran, kondisi),
zoning, dsb.
Misalnya lokasi. Lokasi memiliki pengaruh signifikan dan langsung terhadap
nilai properti. Penyesuaian untuk lokasi diperlukan ketika karakteristik lokasi
antara properti subjek dengan properti pembanding berbeda. Penyesuaian
tersebut biasanya diekspresikan sebagai persentase yang mencerminkan
kenaikan atau penurunan nilai atribut dari lokasi properti atau
persekitarannya. Kebanyakan properti yang memiliki persekitaran yang sama
memiliki karakteristik lokasi yang serupa. Perbedaannya mungkin hanya
dalam lingkungan persekitarannya itu saja, misalnya letaknya di hook, atau
- 24 -
memiliki pemandangan langsung ke laut. Penyesuaian karena perbedaan
lokasi bisa didasarkan pada perbedaan kemampuan ekonomis antara properti
subjek dengan properti pembanding dalam menghasilkan pendapatan sewa.
Besar/kecilnya penyesuaian untuk faktor lokasi memang sangat subjektif,
namun pendekatan matematis atau analisis regresi bisa dilakukan untuk
mengetahui besarnya pengaruh lokasi terhadap perubahan nilai jual.
3.4.2 Unit Perbandingan

Unit perbandingan adalah satuan yang digunakan dalam pernyataan nilai
properti. Dalam melakukan seleksi atas elemen perbandingan, perlu diperhatikan
unit perbandingan yang akan digunakan, karena harga jual dianalisis dengan
menerapkan satuan perbandingan yang sesuai. Setiap harga jual properti
pembanding harus dinyatakan dalam batas yang sesuai dengan unit pembanding.
Unit-unit perbandingan yang dipilih harus sesuai agar analisis dapat dilakukan
dengan layak. Contoh unit perbandingan: bangunan kantor dan properti
pergudangan dapat diperbandingkan dengan menggunakan harga per meter
pesegi yang disewakan; apartemen dapat diperbandingkan dengan dengan harga
jual per unit apartemen; mall dapat diperbandingkan dengan harga per meter
persegi dari luas kotor bangunan; properti tanah perkebunan dapat
diperbandingkan dengan harga per hektar; dsb.
Unit-unit perbandingan digunakan untuk memudahkan perbandingan antara
properti subjek dengan properti pembanding. Oleh karena kebanyakan properti
dapat dianalisis dengan beberapa unit pembanding, penilai harus menyeleksi unit
perbandingan yang sesuai dengan properti subjek untuk dinyatakan dalam
rekonsiliasi nilai. Sejauh dimungkinkan, unit perbandingan yang digunakan
seharusnya merupakan yang umum digunakan oleh pelaku pasar di pasar yang
relevan. Unit perbandingan hanya bermanfaat jika dipilih secara konsisten serta
diaplikasikan kepada properti subjek dan properti pembanding dalam setiap
analisis dan merefleksikan secara sangat dekat unit perbandingan yang
digunakan oleh pembeli dan penjual di pasar tertentu.
d. Latihan
1) Jelaskan langkah-langkah yang harus dilakukan dalam melakukan penilaian.
2) Jelaskan data-data yang perlu dikumpulkan dan dianalisis ketika melakukan
riset dalam pendekatan data pasar.
- 25 -
3) Jelaskan apa yang dimaksud dengan elemen perbandingan dan berikan 5
contohnya.
4) Jelaskan apa yang dimaksud dengan unit perbandingan dan berikan
contohnya.
e. Rangkuman
dilakukan seorang penilaian ketika melakukan penilaian sebuah properti. Langkah
pertama yang dilakukan adalah riset pasar/data pasar. Analisis pasar dan
pengumpulan serta pemilihan data dalam proses penilaian merupakan hal yang
penting agar penilai faham akan pasar secara umum dan posisi properti yang
dinilai dalam pasar tersebut.
Setelah data-data yang diperlukan terkumpul, langkah berikutnya adalah
verifikasi data. Verifikasi dilakukan untuk meyakini bahwa data yang diperoleh
akurat dan sesuai dengan kenyataan serta mencerminkan keadaan sebagaimana
disyaratkan oleh kriteria nilai pasar. Setelah meyakini kebenaran data yang
dikumpulkan dan menetapkan properti pembanding, langkah selanjutnya adalah
seleksi faktor yang akan dibandingkan. Seleksi tersebut meliputi pemilihan
elemen-elemen perbandingan dan unit-unit perbandingan.
Elemen-elemen perbandingan adalah karakteristik dari properti dan
transaksi yang menyebabkan harga yang dibayar untuk suatu properti bervariasi.
Elemen-elemen perbandingan bisa diidentifikasikan dari analisis dan verifikasi
data pasar yang diperoleh. Elemen-elemen perbandingan meliputi: hak-hak yang
terkandung dalam kepemilikan properti; pembiayaan; kondisi penjualan; waktu
penjualan; Semua elemen perbandingan yang terkait dengan fisik properti dan
persekitarannya.
Unit perbandingan adalah satuan yang digunakan dalam pernyataan nilai
properti. Unit-unit perbandingan yang dipilih harus sesuai agar analisis dapat
dilakukan dengan layak. Penilai harus menyeleksi unit perbandingan yang sesuai
dengan properti subjek untuk dinyatakan dalam rekonsiliasi nilai.
- 26 -
f. Tes Formatif
menit)
1. Langkah awal ketika melakukan prosedur penilaian dengan pendekatan data

pasar adalah:
a. Melakukan analisis dan penyesuaian data pembanding
b. Melakukan verifikasi atas informasi yang diterima
c. Melakukan riset pasar/data pasar*
d. Melakukan analisis dan penyesuaian data pembanding
2. Berikut ini adalah data yang tidak perlu dikumpulkan ketika melakukan riset
pasar dalam pendekatan data pasar.
a. Mengumpulkan faktor sosial, ekonomi, kepemerintahan dan lingkungan
yang dapat berpengaruh kepada nilai pasar
b. Karakteristik data penawaran dan permintaan dari pasar yang paling
memungkinkan untuk properti
c. Data properti yang lebih spesifik, seperti biaya membangun properti
pembanding*
d. Larangan-larangan khusus (restrictions) yang melekat pada hak atas
properti
3. Tujuan verifikasi data yang dilakukan dalam pendekatan data pasar adalah:
a. Untuk meyakini kecukupan data dan keakuratan data
b. Untuk meyakini kecukupan data, keakuratan dan kesesuaiannya dengan
kenyataan
c. Untuk meyakini kecukupan data, keakuratan, kesesuaiannya dengan
kenyataan dan bahwa data yang diperoleh mencerminkan keadaan
sebagaimana disyaratkan oleh kriteria nilai pasar
d. Untuk meyakini keakuratan data, kesesuaiannya dengan kenyataan dan
bahwa data yang diperoleh mencerminkan keadaan sebagaimana
disyaratkan oleh kriteria nilai pasar*
4. Pihak berikut ini hampir tidak pernah dihubungi pada saat verifikasi data
dalam pendekatan data pasar:
a. Notaris/PPAT
b. Badan Pusat Statistik*
- 27 -
c. Agen properti
d. developer/investor
5. Market Data Grid adalah:

a. Tabel yang memuat data properti subjek dan data pasar properti
pembanding*
b. Tabel yang memuat daftar harga-harga properti yang ditawarkan di pasar
c. Tabel yang memuat daftar harga bahan bangunan beberapa tahun terakhir
d. Tabel yang memuat informasi tentang developer dan perumahan yang
mereka bangun
6. Setiap perbedaan penting di antara properti subjek dan properti pembanding

yang dapat mempengaruhi nilai disebut:
a. Unit perbandingan
b. Elemen perbandingan*
c. Nilai perbandingan
d. Selisih perbandingan
7. Informasi mengenai latar belakang/kondisi yang mendasari transaksi jual beli

suatu properti biasanya bisa kita peroleh dari:
a. Developer
b. Penjual/pembeli*
c. Lurah/Camat
d. Notaris/PPAT
8. Seleksi faktor yang akan dibandingkan meliputi:

a. Pemilihan elemen-elemen perbandingan
b. Pemilihan unit-unit perbandingan
c. Pemilihan elemen-elemen perbandingan dan unit-unit perbandingan*
d. Pemilihan elemen-elemen perbandingan, unit-unit perbandingan, dan jenis
properti yang akan dibandingkan
9. Manakah dari contoh berikut ini yang bukan merupakan elemen

perbandingan.
a. Hak-hak yang terkandung dalam kepemilikan properti
b. Pembiayaan
c. Kondisi penjualan
d. Kondisi pembelian*
- 28 -
10. Enam bulan yang lalu properti pembanding A dijual seharga
Rp500.000.000,00. Berdasarkan riset pasar diketahui bahwa kenaikan real
properti di wilayah tersebut setiap tahun rata-rata 10%. Berikut ini
penyesuaian yang harus dilakukan ketika menggunakan pendekatan data
pasar.
a. Menambahkan harga properti A sebesar Rp25.000.000,00*
b. Menambahkan harga properti subjek sebesar Rp25.000.000,00
c. Menambahkan harga properti A sebesar Rp50.000.000,00
d. Menambahkan harga properti subjek sebesar Rp50.000.000,00

berikut:

Anda.

91% - 100% : Amat Baik
81% - 90% : Baik
71% - 80% : Cukup
61% - 70% : Kurang

- 29 -
a. Judul
ANALISIS DAN PENYESUAIAN DATA PEMBANDING

menunjukkan kaidah analisis dan penyesuian data pembanding
4.1. Prinsip Umum

Analisis dan penyesuaian data pembanding merupakan salah satu langkah
dari prosedur penilaian dengan pendekatan data pasar. Hal yang penting dalam
setiap analisis data pembanding adalah bahwa, properti pembanding yang
dikumpulkan memiliki karakteristik yang identik/serupa dengan properti subjek,
termasuk karakteristik penggunaan yang konsisten dengan properti subjek serta
merefleksikan kondisi pasar, dimana terjadi persaingan dengan properti subjek.
Analisis data pembanding dimulai dengan mengidentifikasikan kesamaan
dan perbedaan elemen-elemen perbandingan yang dimiliki properti subjek dengan
properti pembanding. Penyesuaian dilakukan atas perbedaan tersebut dengan
membawanya/menyamakannya ke properti subjek.
4.2. Faktor-Faktor Pembanding

Dalam pendekatan data pasar data pembanding disesuaikan untuk
merefleksikan perbedaan antara setiap properti pembanding dengan properti
subjek. Penyesuaian dilakukan terhadap faktor-faktor pembanding, yang dalam
penilaian dikenal dengan nama elemen perbandingan. Elemen perbandingan
merupakan pertimbangan penting dalam pendekatan data pasar. Elemen
perbandingan yang dipilih tergantung pada jenis properti yang dinilai. Misalnya:
elemen perbandingan untuk tanah kosong dan tanah dengan bangunan yang ada
di atasnya bisa berupa bukti kepemilikan, pembiayaan, kondisi penjualan, waktu
penjualan, dan hal lain terkait karakterisitik fisik tanah dan/atau bangunan, seperti
lokasi, kontur tanah, luas tanah, luas bangunan, atau aksesibilitas.
- 30 -
Elemen perbandingan untuk kendaraan/mesin dan peralatan sedikit berbeda
dengan tanah/bangunan. Misalnya, pada penilaian mobil, elemen perbandingan
yang digunakan dapat meliputi jenis plat kendaraan bermotor (kuning, hitam atau
merah), tahun kendaraan, kondisi penjualan, waktu penjualan, cc kendaraan,
warna kendaraan, kondisi fisik kendaraan, dsb.
Penyesuaian atas elemen-elemen perbandingan harus dilakukan untuk
mendapatkan indikasi nilai pasarnya. Penyesuaian tersebut akan mempersempit
perbedaan antara data pembanding dengan properti subjek. Beberapa teknik
analisis yang digunakan dalam melakukan penyesuaian adalah sebagai berikut.
4.3. Teknik Analisis

Ada beberapa teknik analisis yang digunakan untuk mengidentifikasikan dan
mengukur penyesuaian ketika melakukan analisis perbandingan, yaitu analisis
kualitatif dan kuantitatif.
4.3.1. Analisis Kuantitatif

Ketika analisis kuantitatif diterapkan, proses matematis digunakan untuk
mengidentifikasi elemen perbandingan yang akan disesuaikan dan mengukur
besarnya penyesuaian tersebut. Pengukuran tersebut bisa dilakukan dalam
bentuk rupiah ataupun dalam bentuk persentase. Beberapa teknik yang digunakan
dalam analisis kuantitatif yang akan dibahas dalam modul ini adalah paired
analysis atau analisis berpasangan dan cost analysis (analisis biaya).
1). Paired Analysis
Analisis ini merupakan teknik penilaian yang digunakan untuk menemukan
nilai dari fitur/karakteristik tertentu dalam suatu properti. Hal ini dilakukan
dengan mengisolasi/memisahkan karakteristik tertentu yang mempengaruhi
nilai, yang dimiliki suatu properti pembanding namun tidak dimiliki properti
pembanding yang lain. Misalnya, Rumah A dijual seharga Rp900.000.000 dan
pada waktu yang hampir bersamaan rumah B dijual seharga Rp850.000.000.
Ke dua rumah tersebut memiliki karakteristik yang sama, kecuali bahwa
rumah A dilengkapi dengan garasi untuk 2 buah mobil, sedang rumah B tidak.
Dengan menggunakan paired analysis maka besarnya penyesuaian untuk
garasi adalah Rp50.000.000.
Akan tetapi, teknik analisis ini memiliki keterbatasan karena dalam dunia
nyata jarang sekali ditemukan beberapa properti pembanding yang serupa
- 31 -
dengan hanya satu karakteristik pembeda. Berikut ini adalah contoh ikhtisar
data yang diperoleh dari survei pasar. Estimasi nilai pasar properti subjek
dapat diperoleh dengan membandingkan keseluruhan properti pembanding
(Pair Wise Comparison).
Tabel 1. Data Pasar Properti Pembanding dan Paired Analysis

Elemen Subjek A B C D E F
Perbandingan (Ribu) (Ribu) (Ribu) (Ribu) (Ribu) (Ribu)
Harga ? 820.000 720.000 900.000 870.000 930.000 780.000
Transaksi
Rumah Ya Ya Ya Ya Ya Ya Ya
Carport Ya Ya Ya Tidak Tidak Tidak Tidak
Kolam Renang Ya Ya Tidak Ya Tidak Tidak Ya
AC Tidak Tidak Tidak Ya Ya Tidak Tidak
Garasi Ya Tidak Tidak Tidak Ya Ya Tidak
Tennis Court Tidak Tidak Tidak Tidak Tidak Ya Tidak
Mencari Penyesuaian
1) Selisih harga antara properti A dengan B disebabkan karena kolam
renang. A punya kolam renang sedang B tidak, sehingga penyesuaian
untuk kolam renang adalah: Rp820.000-Rp720.000 = Rp100.000
2) Selisih harga antara properti A dengan F disebabkan karena carport. A

punya carport sedang F tidak, sehingga penyesuaian untuk carport
adalah: Rp820.000-Rp780.000 = Rp40.000
3) Mencari penyesuaian untuk AC: lihat properti A dengan Properti C. Kalau

properti C dianggap memiliki carport, maka nilainya =
Rp900.000+Rp40.000 = Rp940.000. Setelah properti C disesuaikan,
perbedaan dengan properti A terletak pada AC. Dengan demikian
penyesuaian untuk AC = Rp940.000-Rp820.000 = Rp120.000
4) Mencari penyesuaian untuk garasi : lihat properti C dengan Properti D.

Kalau properti D dianggap memiliki kolam renang, maka nilainya =
Rp870.000+Rp100.000 = Rp970.000. Setelah nilai properti D disesuaikan,
maka perbedaan antara ke dua properti tersebut adalah pada garasi.
Dengan demikian penyesuaian untuk garasi adalah = Rp970.000-
Rp900.000 = Rp 70.000.
- 32 -
5) Mencari penyesuaian untuk tenis court : lihat properti E dengan Properti F.
Kalau properti F dianggap memiliki kolam renang dan garasi, maka nilainya
= Rp780.000+Rp100.000+Rp30.000 = Rp910.000. Setelah nilai properti F
disesuaikan, maka perbedaan antara ke dua properti tersebut adalah pada
tenis court. Dengan demikian penyesuaian untuk tenis court adalah =
Rp970.000-Rp940.000 = Rp 30.000.
6) Setelah besarnya penyesuaian masing-masing elemen perbandingan

diketahui, maka nilai properti subjek dapat dicari dengan melakukan
penyesuaian atas elemen perbandingan. Jika penyesuaian dilakukan
melalui properti A, maka nilai properti subjek adalah Rp820.000 +
Rp70.000 (garasi) = Rp870.000. Maka estimasi nilai properti subjek adalah
Rp870.000 (dalam ribuan) dan jika dalam rupiah estimasi nilainya adalah
Rp870.000.000,00.
2). Cost Analysis

Analisis ini dilakukan dengan cara menaksir biaya yang disusutkan atas
elemen perbandingan yang dimiliki/tidak dimiliki oleh properti pembanding.
Misalnya, properti subjek memiliki garasi yang memuat 2 buah mobil,
sedangkan properti pembanding tidak memiliki garasi. Garasi tersebut
dibangun 5 tahun yang lalu dengan umur ekonomis 25 tahun. Biaya
membangun garasi baru seperti itu ditaksir Rp40.000.000,00. Maka, jumlah
depresiasinya = 5/25 x Rp40.000.000,00 = Rp8.000.000,00. Dengan demikian
jumlah penyesuaian yang harus dilakukan atas garasi adalah
Rp32.000.000,00.
4.3.2. Analisis Kualitatif

Analisis kualitatif dilakukan apabila faktor/elemen perbandingan tidak dapat
dikuantifikasi, dan umumnya terkait dengan karakteristik fisik properti subjek dan
persekitarannya. Misalnya pemandangan, topografi, kedekatannya dengan fasilias
umum, dan sebagainya. Dalam modul ini akan dibahas secara singkat teknik
analisis kualitatif dengan menggunakan skala rating kualitas (quality rating scale).
Teknik ini digunakan ketika analisis didasarkan pada judgment penilai yang
bersifat kualitatif, yaitu apakah karakteristik properti pembanding lebih rendah
(inferior), lebih tinggi (superior) atau sama (equal) dengan properti subjek. Contoh
berikut ini diambil dari tulisan Gene Rhodes, MA1 (2014:284).
- 33 -
Ada 5 bidang tanah dengan karakteristik sebagai berikut.
Tanah A; lokasi di pinggir jalan yang cukup ramai, namun persekitarannya kurang
terawat. Kualitas lokasi adalah fair
Tanah B; lokasi di pinggir jalan raya yang arus lalu lintasnya padat dan
persekitarannya sudah tertata rapi. Kualitas lokasi adalah good
Tanah C; lokasi di jalan utama dekat dengan persimpangan jalan arteri utama
pusat bisnis. Kualitas lokasi adalah excellent
Tanah D; lokasi pada jalan ke dua, yaitu pada transisi antara daerah komersial
dengan residensial. Kualitas lokasi adalah poor
Tanah E; lokasi di jalan arteri, sekelilingnya daerah komersial yang berkembang
dan terawat dengan baik. Kualitas lokasi average.
Pemberian skala kepada 5 bidang tanah tersebut bisa dilakukan dengan berbagai
angka, sepanjang penyebaran di antara angka-angka tersebut sama. Misalnya,
25, 20, 25, 10, dan 5 atau 100, 80, 60, 40, dan 20 atau 5, 4, 3, 2, 1.
Kualitas rating, skore, dan harga jual yang diberikan kepada 5 bidang tanah
tersebut dapat dilihat pada tabel 2 berikut ini.
Tabel 2 Quality Rating Scale
Kualitas Skore Tanah Luas Harga Harga/ Harga/ Harga/
Rating (M2) Jual ($) M2 M2/Skore M2/Skore
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8)
excellent 50 C $22
good 40 B 40.000 600,000 $15 $0.375
average 30 E $13,2
fair 20 A 50.000 500,000 $10 $0.50
poor 10 D $4,4
Harga Rata- $0.44
Rata/ M2/Skore
Asumsi: hanya ada 2 transaksi penjualan, yaitu tanah A dan B, dan tidak
ada elemen perbandingan lain yang mempengaruhi nilai di antara ke 5 bidang
tanah tersebut, kecuali lokasi dan luasan tanah (lihat tabel 2). Langkah pertama
yang harus dilakukan adalah mencari harga jual tanah per m2. Setelah itu, dibagi
dengan skore dari skala rating masing-masing untuk mendapatkan harga
jual/m2/skore rating kualitas. Kemudian hitunglah rata-rata harga jual/m2/skore
rating. Untuk mendapatkan harga tanah C, D, dan E tinggal mengalikan rata-rata
harga jual/m2/skore rating dengan skore ratingnya masing-masing.
Dari tabel 2 kolom 6 terlihat bahwa harga jual tanah B per m2 adalah $15
($600,000:40.000) dan pada kolom 7 terlihat bahwa harga jual/m2/skore-nya
- 34 -
adalah $0.375 ($15:40). Pada tabel dan kolom yang sama terlihat bahwa harga
jual tanah A per m2 adalah $10 ($500,000:50.000), sedang harga jual/m2/skore-
nya adalah $0.50 ($10:20). Rata-rata harga jual/m2/skore adalah $0.44
{($0.375+$0.50):2}. Dengan demikian harga /m2/skore tanah C adalah $22
($0.44x50); tanah E adalah $13.2 ($0.44x30); dan tanah D adalah $4.4 ($0.44x10)
(lihat kolom 8).
4.4. Proses Penyesuaian

Proses penyesuaian dilakukan ketika properti pembanding sudah dipilih.
Proses tersebut dimulai dari harga transaksi properti pembanding ditambah atau
dikurangi dengan penyesuaian karena adanya perbedaan elemen perbandingan
antara properti pembanding dengan properti subjek.
4.4.1. Jenis-Jenis Penyesuaian

Berikut ini beberapa jenis penyesuaian yang bisa digunakan ketika penilai
melakukan penyesuaian.
1). Percentage adjustments
Penyesuaian elemen perbandingan dapat diekspresikan dalam percentage
adjustments (bentuk persentase). Contoh berdasarkan analisis pasar, rata-
rata setiap tahun terjadi kenaikan harga properti di suatu wilayah sebesar
10%. Dengan demikian, perbedaan waktu penjualan antara properti
pembanding dengan properti subjek selama 1 tahun menyebabkan adanya
penyesuaian harga sebesar 10%. Percentage adjustments sering diterapkan
pada perbedaan dalam hak kepemilikan, syarat pembiayaan, kondisi
penjualan dan kondisi pasar.
2). Dollar/Rupiah adjustments

Penyesuaian elemen perbandingan juga dapat diekspresikan dalam dollar
adjustments (dalam bentuk rupiah/dollar). Contoh: berdasarkan analisis
pasar, perbedaan luas tanah di suatu kawasan perumahan mengakibatkan
perbedaan harga sebesar Rp1.000.000,00/meter2. Dengan demikian, jika
properti pembanding memiliki tanah lebih luas 10 meter2 dibanding properti
subjek, maka dilakukan penyesuaian sebesar Rp10.000.000,00 (dengan cara
mengurangi nilai properti pembanding terkait). Dollar adjustments sering
diterapkan untuk penyesuaian terkait dengan karakteristik phisik properti,
seperti luas tanah, luas bangunan, jumlah kamar, dsb.
- 35 -
3). Gabungan Percentage adjustments dengan Dollar/Rupiah adjustments
Penyesuaian elemen perbandingan dapat diekspresikan dalam bentuk
gabungan percentage adjustments dengan dollar/rupiah adjustments. Contoh,
berdasarkan analisis pasar yang dilakukan pada suatu kawasan perumahan,
diperoleh data bahwa rata-rata kenaikan harga properti di kawasan tersebut
setiap tahun adalah 10%; perbedaan luas tanah mengakibatkan perbedaan
harga sebesar Rp1.000.000,00/m2.
4). Lumpsum
Penyesuaian yang langsung dilakukan secara keseluruhan dan tidak dirinci
per unsur pembanding. Biasanya penyesuaian dinyatakan dalam rupiah
namun bisa juga dalam persentase. Misalnya, estimasi nilai properti subjek
lebih besar 10% dari properti pembanding atau estimasi nilainya lebih tinggi
Rp100.000.000,00 dari properti pembanding.
4.4.2. Urutan Proses Penyesuaian

Urutan penyesuaian atas elemen perbandingan seharusnya mengikuti pola
yang logis. Menurut Kenneth (1997:94) urutan penyesuaian yang
direkomendasikan oleh Appraisal Institute merupakan pola yang baik karena
disamping memenuhi logika juga hanya mengandung sedikit penyimpangan
dibanding skema penyesuaian yang lain. Urutan penyesuaian yang
direkomendasikan Appraisal Institute (1996: 420) sebaiknya diikuti, jika penilai
menggunakan percentage adjustments atau kombinasi antara percentage
adjustments dengan dollar adjustments. Hal ini dimaksudkan agar nilai dasar
terkoreksi (correct value base) dan nilai penyesuaian waktu yang diperoleh lebih
akurat. Urutan penyesuaian tersebut adalah sebagai berikut (Kenneth, 1997:94):
1. Hak yang terkandung dalam kepemilikan properti
2. Pembiayaan
3. Kondisi penjualan
4. Waktu transaksi
5. Semua elemen perbandingan yang tersisa, seperti lokasi, kondisi fisik
bangunan, dan karakteristik fungsionalnya.
. Dengan demikian, urutan penyesuaian yang seharusnya dilakukan adalah
sebagai berikut.
- 36 -
1). Urutan pertama penyesuaian nilai dilakukan terhadap perbedaan hak yang
terkandung dalam kepemilikan properti. Misalnya perbedaan dalam hak legal
kepemilikan. Perbedaan status legal kepemilikan akan berpengaruh terhadap
harga properti. Misalnya, Properti dengan Sertifikat Hak Milik harganya pasti
lebih tinggi dibandingkan dengan harga properti dengan status Girik.
Penyesuaian hak kepemilikan ini dilakukan pertama kali untuk
memperlihatkan nilai properti pembanding jika status kepemilikannya
disetarakan dengan properti subjek. Selanjutnya, nilai properti pembanding
setelah penyesuaian hak kepemilikan, dijadikan sebagai dasar untuk
menghitung penyesuaian pembiayaan.
2). Urutan ke dua penyesuaian nilai dilakukan terhadap perbedaan pembiayaan

(jika ada). Penyesuaian pembiayaan dilakukan sebelum penyesuaian kondisi
penjualan untuk memperlihatkan nilai properti pembanding jika
pembiayaannya disetarakan dengan properti subjek. Selanjutnya, nilai
properti pembanding setelah penyesuaian kondisi pembiayaan, dijadikan
sebagai dasar untuk menghitung penyesuaian kondisi penjualan yang
dilakukan dalam bentuk prosentase.
3). Urutan ke tiga penyesuaian nilai dilakukan terhadap kondisi penjualan.

Kondisi penjualan umumnya merefleksikan motivasi dari pembeli dan penjual.
Dalam berbagai situasi, kondisi penjualan berpengaruh signifikan terhadap
harga transaksi, terutama jika unsur arm’s-length transactions tidak terpenuhi.
Penyesuaian terhadap kondisi penjualan harus dilakukan terlebih dulu
sebelum penyesuaian waktu penjualan untuk menyamakan kondisi penjualan
properti pembanding dengan properti subjek.
Tiga urutan pertama tersebut di atas merefleksikan situasi pada saat properti
pembanding dijual. Nilai yang diperoleh setelah ke tiga penyesuaian tersebut
dilakukan, diistilahkan Keneth (1997: 94) sebagai nilai dasar terkoreksi (the
correct value base). Selanjutnya penyesuaian terhadap waktu penjualan
dalam bentuk prosentase dihitung dari nilai dasar terkoreksi.
4). Urutan ke empat penyesuaian nilai dilakukan terhadap waktu

transaksi/penjualan. Perbedaan waktu biasanya diukur dalam prosentase,
dan seharusnya dihitung dari nilai setelah penyesuaian hak kepemilikan,
pembiayaan, dan kondisi penjualan. Jika penyesuaian waktu dilakukan
- 37 -
langsung dari harga transaksi maka akan terjadi distorsi nilai karena harga
transaksi dipengaruhi oleh jenis hak kepemilikan, syarat pembiayaan, dan
kondisi penjualan yang berbeda (Appraisal Institute, 1996:421). Nilai yang
diperoleh setelah penyesuaian waktu menjadi dasar perhitungan penyesuaian
lain yang dilakukan dalam bentuk prosentase maupun dalam bentuk dollar.
5). Penyesuaian selanjutnya dilakukan terhadap elemen perbandingan yang

tersisa, seperti lokasi, kondisi fisik bangunan, dan karakteristik fungsionalnya.
Jika penyesuaian dilakukan dalam prosentase maka semua perbedaan
elemen perbandingan yang tersisa dihitung dari nilai setelah penyesuaian
waktu.
Jika urutan penyesuaian seperti tersebut di atas tidak dilakukan maka akan terjadi
penyimpangan (distorsi) nilai. Berikut ini adalah contoh proses penyesuaian
percentage adjusment dengan menggunakan urutan penyesuaian seperti yang
telah dijelaskan di atas.
Tabel 3. Perbandingan Penyesuaian dengan dan tanpa Urutan Logis
Elemen perbandingan Properti Properti Besaran Penyesuaian Penyesuaian
Subjek Pembanding Penyesu- dengan Urutan tanpa urutan
aian
(1) (2) (3) (4) (5) (6)

Harga jual 1 milyar 1.000.000.000 1.000.000.000
Status kepemilikan Girik SHGB -30% -300.000.000 -300.000.000
Harga penyesuaian 700.000.000
Pembiayaan Tunai Tunai 0
Kondisi Penjualan butuh uang +5% 35.000.000 50.000.000
correct value base 735.000.000
(nilai dasar terkoreksi)
Waktu penjualan 1 tahun yg lalu +10% 73.500.000 100.000.000
Penyesuaian elemen
sisa:
Aksesibilitas Mudah Memutar +10% 80.850.000 100.000.000
Lingkungan Kondusif Cukup Kondusif +7% 56.595.000 70.000.000
Luas bangunan 100 m2 90 m2 2 juta/m2 20.000.000 20.000.000
Estimasi nilai 965.945.000 1.040.000.000
(Sumber: Appraisal Institute, 1996:421, dimodifikasi)
Pada kolom 5 terlihat bahwa nilai dasar terkoreksi properti pembanding

adalah sebesar Rp735.000.000. Nilai ini mencerminkan kesamaan situasi pada
saat properti pembanding dijual, yaitu kesamaan atas status kepemilikan, kondisi
pembiayaan, dan kondisi penjualan dengan properti subjek. Nilai ini digunakan
- 38 -
sebagai dasar untuk menghitung penyesuaian atas waktu penjualan (jika
ada).Selanjutnya, nilai setelah penyesuaian waktu digunakan sebagai dasar untuk
menghitung penyesuaian atas elemen perbandingan lainnya yang tersisa.
Dari tabel 3 terlihat bahwa terdapat perbedaan estimasi nilai properti
antara perhitungan penyesuaian yang dilakukan dengan mengikuti urutan
penyesuaian yang direkomendasikan oleh Appraisal Institute (kolom 5) dengan
perhitungan penyesuaian tanpa memperhatikan urutan penyesuaian (kolom 6).
Estimasi nilai yang diperoleh dengan melakukan penyesuaian sesuai urutan yang
direkomendasikan Appraisal Institute lebih rendah dibanding yang dihasilkan
tanpa memperhatikan urutan penyesuaian.Selisih nilai sebesar Rp74.055.000
merupakan distorsi nilai yang diakibatkan karena adanya perbedaan dalam
menerapkan urutan penilaian. Estimasi nilai sebesar Rp965.945.000 diyakini
Kenneth lebih rasional.
d. Latihan
1) Jelaskan perbedaan antara analisis kuantitatif dengan analisis kualitatif yang
dapat digunakan dalam melakukan penyesuaian pada pendekatan data
pasar.
2) Jelaskan apa yang dimaksud dengan pair wise comparison pada pendekatan
data pasar, dan berikan contoh sedehananya.
3) Jelaskan cara melakukan penyesuaian dengan cost analysis pada
4) Jelaskan urutan proses penyesuaian yang logis menurut Appraisal institute.
e. Rangkuman
Analisis dan penyesuaian data pembanding merupakan langkah penting
yang harus dilakukan dalam pendekatan data pasar. Langkah ini dimulai dari
identifikasi kesamaan dan perbedaan elemen-elemen perbandingan antara
properti subjek dengan properti pembanding, dan kemudian melakukan
penyesuaian atas perbedaan-perbedaan yang ada.
Penyesuaian bisa dilakukan dengan menggunakan teknis analisis tertentu,
baik yang bersifat kuantitatif maupun kualitatif. Analisis kuantitatif merupakan
analisis yang memberikan penyesuaian dengan nilai tertentu. Proses ini bersifat
matematis yang dilakukan dengan cara mengidentifikasi elemen perbandingan
yang akan disesuaikan dan mengukur besarnya penyesuaian tersebut. Contoh
- 39 -
teknik yang bersifat kuantitatif adalah Paired Analysis dan cost analysis. Analisis
kualitatif dilakukan apabila faktor/elemen perbandingan tidak dapat dikuantifikasi,
dan umumnya terkait dengan karakteristik fisik properti subjek dan
persekitarannya. Contoh teknik yang bersifat kualitatif adalah quality rating scale.
Ada beberapa jenis penyesuaian yang dapat digunakan ketika melakukan
penyesuaian, yaitu percentage adjustments, dollar/rupiah adjustments, gabungan
antara percentage adjustments dan dollar/rupiah adjustments, serta lumpsum.
Dalam melakukan penyesuaian harus diperhatikan urutan penyesuaian agar logis
dan menghasilkan estimasi nilai yang tidak bias, khususnya ketika penyesuian
dilakukan dalam bentuk persentase. Urutan tersebut menurut appraisal institute
adalah sebagai berikut: hak yang terkandung dalam kepemilikan properti,
pembiayaan, kondisi penjualan, waktu transaksi, dan terakhir semua elemen
perbandingan yang tersisa terkait dengan karakteristik fisik serta persekitaran
properti subjek.
f. Tes Formatif
menit)
Tabel berikut ini berisi data-data yang berhasil dikumpulkan ketika melakukan riset
pasar.
Elemen Pembanding Subjek 1 2 3 4

Harga jual (Rp000) 112.000 120.000 124.000 120.000
Tanggal penjualan Feb-15 Feb-15 Feb-15 Feb-14
Luas bangunan 1.700 m2 1.600 m2 1.800 m2 1.800 m2 1.800 m2
Umur bangunan 16 20 20 18 20
sangat sangat
Kondisi bangunan baik baik baik baik baik
Berdasarkan riset pasar juga diketahui bahwa rata-rata kenaikan harga properti di
wilayah tersebut 5 % setiap tahun.
Gunakan data-data yang diperoleh dari riset tersebut untuk menjawab pertanyaan
nomor 1 sampai dengan 3!
1. Penyesuaian atas waktu penjualan yang harus dilakukan adalah terhadap:
- 40 -
a. Properti pembanding 4, yaitu dengan menambahkannya sebesar
Rp6.000,00*
b. Properti subjek, yaitu dengan menambahkannya sebesar Rp6.000,00
c. Properti pembanding 4, yaitu dengan mengurangkannya sebesar
Rp6.000,00
d. Tidak melakukan penyesuaian apapun terhadap waktu penjualan
2. Penyesuaian atas luas bangunan yang harus dilakukan terhadap properti 1

adalah:
a. Menambahkannya dengan jumlah sebesar Rp7.000,00*
b. Menambahkannya dengan jumlah sebesar Rp6.000,00
c. Menambahkannya dengan jumlah sebesar Rp8.000,00
d. Menambahkannya dengan jumlah sebesar Rp4.000,00
3. Penyesuaian atas umur bangunan yang harus dilakukan adalah terhadap:

a. Properti pembanding 1, 2, dan 4 yaitu dengan menambahkannya sebesar
Rp10.000,00
b. Properti pembanding 1, 2, dan 4, yaitu dengan menguranginya sebesar
Rp10.000,00
c. Properti pembanding 3, yaitu dengan menambahkannya sebesar
Rp4.000,00*
d. Properti pembanding 3, yaitu dengan menambahkannya sebesar
Rp5.000,00
Tabel berikut ini berisi data hasil riset pasar. Gunakanlah untuk menjawab
pertanyaan nomor 4 sampai dengan nomor 6.
Elemen Subjek A B C D E F
Perbandingan (Ribu) (Ribu) (Ribu) (Ribu) (Ribu) (Ribu)
Harga Transaksi ? 620.000 700.000 730.000 580.000 670.000 520.000
Rumah Ya Ya Ya Ya Ya Ya Ya
Carport Ya Ya Tidak Tidak Tidak Tidak Ya
Kolam Renang Ya Ya Ya Tidak Ya Tidak Tidak
AC Tidak Tidak Ya Tidak Tidak Ya Tidak
Garasi Ya Tidak Tidak Ya Tidak Ya Tidak
Tennis Court Tidak Tidak Tidak Ya Tidak Tidak Tidak
- 41 -
4. Berapakah besarnya penyesuaian harga atas kolam renang?
a. Rp100.000,00*
b. Rp80.000,00
c. Rp110.000,00
d. Rp50.000,00
5. Berapakah besarnya penyesuaian harga atas carport?

a. Rp80.000,00
b. Rp110.000,00
c. Rp40.000,00*
d. Rp50.000,00
6. Berapakah besarnya penyesuaian harga atas AC?

a. Rp120.000,00*
b. Rp80.000,00
c. Rp60.000,00
d. Rp150.000,00
7. Diketahui bahwa properti subjek tidak memiliki garasi, sedangkan properti

pembanding memiliki garasi untuk 2 buah mobil. Garasi tersebut dibangun 4
tahun yang lalu dengan umur ekonomis 20 tahun. Biaya membangun garasi
baru seperti itu ditaksir Rp30.000.000,00. Maka, jumlah penyesuaian yang
harus dilakukan adalah:
a. Mengurangi harga properti pembanding sebesar Rp24.000.000,00*
b. Menambah harga properti pembanding sebesar Rp24.000.000,00
c. Mengurangi harga properti pembanding sebesar Rp30.000.000,00
d. Mengurangi harga properti subjek sebesar Rp24.000.000,00
8. Teknik penyesuaian seperti yang dilakukan pada contoh nomor 8 dikenal

dengan nama:
a. Cost analysis*
b. paired analysis
c. quality rating scale
d. Depreciation analysis
9. Appraisal Institute merekomendasikan urutan penyesuaian yang logis ketika

melakukan penyesuaian dalam pendekatan data pasar untuk mengurangi
distorsi nilai. Urutan tersebut sebaiknya diikuti, jika penilai menggunakan:
- 42 -
a. Percentage adjustments
b. Dollar adjustments
c. Kombinasi antara percentage adjustments dengan dollar adjustments
d. Percentage adjustments atau kombinasi antara percentage adjustments
dengan dollar adjustments*
10. Menurut Appraisal Institute, urutan pertama penyesuaian nilai dilakukan

terhadap:
a. Waktu transaksi
b. Kondisi penjualan
c. Perbedaan hak yang terkandung dalam kepemilikan properti*
d. Perbedaan pembiayaan

berikut:

Anda.

91% - 100% : Amat Baik
81% - 90% : Baik
71% - 80% : Cukup
61% - 70% : Kurang

- 43 -
a. Judul
REKONSILIASI INDIKASI NILAI

menunjukkan kaidah rekonsiliasi indikasi nilai.

5.1. Rekonsiliasi Indikasi Nilai
Reconciliation is the analysis of alternatives conclusions to arrive at a final
value estimate (Appraisal Institute, 1996:601). Pada pendekatan data pasar,
rekonsiliasi nilai digunakan untuk mendapatkan estimasi nilai tunggal dari
berbagai indikasi nilai properti pembanding. Estimasi nilai tunggal bisa diperoleh
melalui beberapa cara, antara lain dengan menghitung rata-rata dari indikasi nilai
properti pembanding. Hal ini dilakukan jika penilai meyakini bahwa masing-masing
properti pembanding memiliki tingkat kesebandingan yang sepadan dengan
properti subjek (Kenneth M. Lusht, 1997:92). Jika keyakinan tersebut sulit
diperoleh maka penilai bisa melakukan pembobotan terhadap setiap properti
pembanding.
Sebelum sampai ke rekonsiliasi nilai, seorang penilai harus melakukan
penyesuaian harga terlebih dahulu terhadap properti pembanding, kemudian
menghitung indikasi nilai properti pembanding tersebut, setelah itu menetapkan
pembobotan secara adil agar estimasi nilai tunggal yang diperoleh lebih akurat.
5.2. Penyesuaian Harga

Penyesuaian harga dilakukan karena adanya perbedaan elemen
perbandingan antara yang dimiliki properti pembanding dengan yang dimiliki
properti subjek. Penyesuaian tersebut bisa bersifat menambah (plus) atau
mengurangi (minus) harga transaksi properti pembanding. Jumlah penyesuaian
yang dihasilkan dengan cara menambah atau mengurangi harga transaksi properti
pembanding, disebut jumlah penyesuaian bersih (total net adjustment). Jumlah
- 44 -
penyesuaian yang dihasilkan dengan cara menambah seluruh penyesuaian yang
ada, tanpa memperhatikan apakah penyesuaian tersebut bersifat menambah atau
mengurangi harga transaksi properti pembanding disebut jumlah penyesuaian
kotor (total gross adjustment).
5.3. Indikasi Nilai

Pada pendekatan data pasar, analisis dan penyesuaian harga yang
dilakukan terhadap properti pembanding akan menghasilkan harga setelah
penyesuaian, yang biasa disebut “Indikasi Nilai.” Indikasi Nilai diperoleh dengan
cara menambahkan harga transaksi properti pembanding dengan jumlah
penyesuaian bersihnya. Indikasi nilai satu properti pembanding biasanya berbeda
dengan properti pembanding lainnya. Dari beberapa indikasi nilai tersebut penilai
dapat menyimpulkan suatu range nilai atas properti subjek. Misalnya, antara
$97,800 sampai $161,200 (lihat indikasi nilai pada baris ke dua akhir di tabel 5).
Pada umumnya, penilai atau pemberi kerja lebih menghendaki estimasi nilai
tunggal dari pada range nilai atas properti subjek. Untuk itu, penilai bisa
melakukan rekonsiliasi dari berbagai indikasi nilai properti pembanding.
Rekonsiliasi dari berbagai indikasi nilai tersebut dilakukan secara proporsional
berdasarkan bobot masing-masing properti tersebut.
5.4. Pembobotan
Pembobotan adalah proses pemberian bobot terhadap properti pembanding.
Prinsip yang digunakan dalam menentukan bobot adalah bahwa properti
pembanding yang memiliki jumlah penyesuaian paling kecil dianggap paling mirip
dengan properti subjek sehingga diberikan bobot paling besar, demikian juga
sebaliknya. Bobot suatu properti pembanding menunjukkan kontribusi nilai yang
diberikan properti tersebut terhadap estimasi nilai pasar properti subjek.
Pembobotan bisa dilakukan dengan beberapa cara. Berikut adalah beberapa cara
pembobotan disertai dengan contohnya masing-masing. Untuk memudahkan
perhitungan semua perhitungan pembobotan dan estimasi nilai di dasarkan pada
data yang sama, seperti yang terlihat dalam tabel 4
- 45 -
Tabel 4. Data Pasar Beberapa Properti Pembanding dan Penyesuaiannya
Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3 Pembanding 4
($) ($) ($) ($)
Harga Transaksi 138,000 112,600 110,000 146,800
Penyesuaian waktu transaksi 2,625 4,312 0 5,000
Penyesuaian Lainnya:
Umur bangunan 2.800 -1.200 -2,800 2,000
Luas bangunan 3,000 -4.500 -6,000 6,000
Jumlah kamar tidur 0 0 0 0
Jumlah kamar mandi 0 -1.400 -1,400 1,400
Garasi 0 0 -2,000 0
5.4.1. Pembobotan Berdasarkan Penyesuaian Bersih Mutlak dan Judgment.

Pembobotan dengan cara ini dilakukan dengan melihat jumlah penyesuaian
bersih mutlak masing-masing properti pembanding dan judgment penilai, tanpa
didasari perhitungan (Kenneth 1997:92). Menurut Kenneth, jika berdasarkan
judgmentnya penilai meyakini bahwa suatu properti pembanding lebih dekat
kesepadanannya dengan properti subjek, meskipun jumlah penyesuaiannya tidak
paling kecil, maka bisa diberikan bobot paling tinggi. Untuk menghitung estimasi
nilai tunggal properti subjek dilakukan dengan cara mengalikan masing-masing
bobot properti pembanding dengan indikasi nilainya. Namun pemberian bobot
seperti ini mudah diperdebatkan. Contoh pembobotan dengan judgment dan
perhitungan estimasi nilai properti subjeknya diberikan dalam tabel 5 berikut ini.
Tabel 5. Pembobotan Berdasarkan Penyesuaian Bersih Mutlak dan Judgment
($) ($) ($) ($)
Hrg Transaksi 138,000 112,600 110,000 146,800
Umur bangunan 2,800 -1,200 -2,800 2,000
Luas bangunan 3,000 -4,500 -6,000 6,000
Jumlah kamar mandi 0 -1,400 -1,400 1,400
Garasi 0 0 -2,000 0
Jml Penyesuaian bersih 8,425 -2,788 -12,200 14,400
Indikasi Nilai 146,425 109,812 97,800 161,200
Bobot (pakai judgment) 20% 50% 17% 13%
- 46 -
Dari tabel 5 terlihat bahwa, jumlah penyesuaian bersih mutlak dari yang
paling kecil berturut-turut dimiliki oleh pembanding 2; 1; 3; dan pembanding 4.
Misalnya, berdasarkan perkiraannya penilai memberikan bobot 50% untuk
pembanding 2; 20% untuk pembanding 1; 17% untuk pembanding 3; dan 13 %
untuk pembanding 4. Berdasarkan bobot tersebut, maka estimasi nilai properti
subjek dapat dihitung sebagai berikut: {(20%x$146,425) + (50%X$109,812) +
(17%X$97,800) + (13%x$161,200)= $121,773. Namun bobot yang diberikan ke
masing-masing properti pembanding dapat diperdebatkan karena hanya
berdasarkan perkiraan/judgment penilai saja.
5.4.2. Pembobotan Berdasarkan prosentase (%) jumlah penyesuaian kotor

terhadap harga jualnya
Appraisal Institute (1996: 430) menetapkan pembobotan berdasarkan
persentase (%) jumlah penyesuaian kotor terhadap harga jualnya dengan cara
yang sederhana. Misalnya, properti pembandingnya ada 4 (A, B, C, dan D). Jika
berdasarkan analisisnya prosentase jumlah penyesuaian kotor paling kecil dimiliki
oleh properti D, maka properti D diberikan bobot 4, properti berikutnya masing-
masing diberikan bobot 3, 2, dan 1 sesuai urutan terkecil jumlah penyesuaian
kotornya. Jumlah bobot seluruhnya adalah 10 (4+3+2+1). Setelah itu masing-
masing bobot tersebut dikalikan dengan indikasi nilai masing-masing properti
pembanding. Selanjutnya, hasil perkalian tersebut dijumlahkan dan dibagi 10
untuk mendapatkan estimasi nilai tunggal properti subjek.
Contoh pembobotan menurut Appraisal Institute dan perhitungan estimasi
nilai properti subjeknya diberikan dalam tabel 6 berikut ini.
- 47 -
Tabel 6. Pembobotan Berdasarkan Prosentase (%) Jumlah Penyesuaian
Kotor Terhadap Harga jualnya

($) ($) ($) ($)
Hrg Transaksi 138.000,00 112.600,00 110.000,00 146.800,00
Penyesuaian waktu transaksi 2.625,00 4.312,00 0,00 5.000,00
Umur bangunan 2.800,00 -1.200,00 -2.800,00 2.000,00
Luas bangunan 3.000,00 -4.500,00 -6.000,00 6.000,00
Jumlah kamar tidur 0,00 0,00 0,00 0,00
Jumlah kamar mandi 0,00 -1.400,00 -1.400,00 1.400,00
Garasi 0,00 0,00 -2.000,00 0,00
Jumlah penyesuaian bersih 8.425,00 -2.788,00 -12.200,00 14.400,00
Indikasi Nilai 146.425,00 109.812,00 97.800,00 161.200,00
Jml Penyesuaian kotor 8.425,00 11.412,00 12.200,00 14.400,00
% penyesuaian kotor
terhadap harga transaksi
6,11% 10,13% 11,09% 9,81%
Bobot 4 2 1 3
(Sumber: diolah berdasarkan Appraisal Institute, 1996:429, Kenneth, 1997:93,

Fischer table 2)
Dari tabel 6 terlihat bahwa, prosentase penyesuaian kotor terhadap harga
transaksi dari yang paling kecil berturut-turut dimiliki oleh pembanding 1, 4, 2, dan
3. Oleh karena itu, properti pembanding 1 diberikan bobot 4, pembanding 2
diberikan bobot 2, pembanding 3 diberikan bobot 1, dan pembanding 4 diberikan
bobot 3. Dengan demikian estimasi nilai tunggal properti subjek dapat dihitung
sebagai berikut:
{(4x$146,425)+(2x$109,812)+(1x$97,800)+(3x$161,200)}/10 = $138,672.
5.4.3. Perhitungan Bobot Berdasarkan Penyesuaian Kotor Mutlak (Additive

adjustments with absolute values)
Pembobotan ini dicontohkan oleh Profesor Dominique Fischer dalam
papernya yang berjudul multi-criteria analysis of ranking preferences on residential
traits. Menurutnya, pembobotan tersebut didasarkan pada skema pembobotan
yang ditulis oleh Colwell and al. (1983). Perhitungan bobot didasarkan pada
jumlah prosentase penyesuaian kotor (mutlak) properti pembanding secara
terbalik, yang kemudian dikalikan dengan harga transaksinya. Contoh
- 48 -
pembobotan dengan nilai mutlak ini (adjustments with absolute values)
perhitungan estimasi nilai properti subjeknya diberikan dalam tabel 7 berikut ini.
Tabel 7 Pembobotan Berdasarkan Penyesuaian Kotor Mutlak (Fischer)
Pembanding Pembanding Pembanding Pembanding
1 2 3 4 Jumlah
($) ($) ($) ($)
Hrg Transaksi 138,000 112,600 110,000 146,800
Penyesuaian waktu
transaksi 2,625 4,312 0 5,000
Umur bangunan 2,800 -1,200 -2,800 2,000
Luas bangunan 3,000 -4,500 -6,000 6,000
Garasi 0 0 -2,000 0
Jml Penyesuaian
kotor (mutlak) 8,425 11,412 12,200 14,400 46,437
Selisih dengan total 38,012 35,025 34,237 32,037 139,311
Bobot 27,29% 25,14% 24,58% 23,00% 1,00

Fischer table 2)
Dari tabel 7 terlihat bahwa, bobot paling besar diberikan pada pembanding
1, karena jumlah penyesuaian kotor (mutlak)-nya paling kecil, dan seterusnya.
Cara menghitung bobot pembanding 1 = ($38,012:$139,311)x100% = 27,29%.
Bobot untuk properti pembanding yang lain dapat dihitung seperti cara
menghitung bobot pembanding 1. Berdasarkan bobot tersebut, maka estimasi nilai
properti subjek dihitung sebagai berikut: {(27,29%x$138,000)+
(25,14%x$112,600)+(24,58%x$110,000)+(23%x$146,800)}= $126,756.
5.4.4. Perhitungan Bobot Berdasarkan Penyesuaian Bersih Mutlak dengan

Perbandingan Terbalik
Menurut penulis, akan lebih tepat jika kita mengkombinasikan pendapat
Kenneth dengan Fischer. Cara penghitungan bobot mengambil cara Fischer,
karena lebih adil, transparan, dan andal. Namun, dasar menghitung bobot
mengikuti Kenneth, yaitu atas dasar jumlah penyesuaian bersih. Alasannya,
karena jumlah penyesuaian bersih lebih mencerminkan kemiripan atau
ketidakmiripan suatu properti pembanding dengan properti subjek. Sementara itu,
perhitungan estimasi nilai kita lakukan dengan cara mengalikan bobot dengan
indikasi nilai (sesuai dengan pendapat Kenneth dan Appraisal Institute), karena
- 49 -
indikasi nilai lebih menggambarkan kedekatan dengan estimasi nilai. Selain itu,
PMK Nomor 166 Tahun 2015 tentang Penilaian BMN Pasal 83 juga menyatakan
bahwa, indikasi nilai digunakan untuk mendapatkan nilai wajar dengan
menggunakan pembobotan. Berdasarkan hal tersebut, maka perhitungan estimasi
nilai tunggal properti subjek dapat dilihat pada tabel 8 berikut ini.
Tabel 8 Pembobotan Berdasarkan Penyesuaian Bersih Mutlak dengan
Perbandingan Terbalik
Pembanding Pembanding Pembanding Pembanding
1 ($) 2 ($) 3 ($) 4 ($) Jumlah
Harga Transaksi 138,000 112,600 110,000 146,800
Penyesuaian waktu
transaksi 2,625 4,312 0 5,000
Umur bangunan 2,800 -1,200 -2,800 2,000
Luas bangunan 3,000 -4,500 -6,000 6,000
Garasi 0 0 -2,000 0
Jumlah penyesuaian
bersih 8,425 -2,788 -12,200 14,400
Indikasi Nilai 146,425 109,812 97,800 161,200
Jml Penyesuaian
bersih (mutlak) 8,425 2,788 12,200 14,400 37,813
Selisih dengan total 29,388 35,025 25,613 23,413 113,439
Bobot 25,91% 30,88% 22,58% 20,64% 1,00

Fischer table 2)
Dari tabel 8 terlihat bahwa, bobot paling besar diberikan kepada
pembanding 2, karena jumlah penyesuaian bersih mutlaknya paling kecil. Dengan
demikian estimasi nilai tunggal properti subjek dapat dihitung sebagai berikut:
(25,91%x$146,425)+(30,88%x$109,812)+(22,58%x$97,800)+(20,64%x$161,200)
= $127.191.
d. Latihan
1) Jelaskan pengertian dan tujuan rekonsiliasi nilai yang dilakukan dalam
2) Jelaskan pengertian “Indikasi Nilai” dan bagaimana cara menghitungnya.
3) Jelaskan pengertian pembobotan dan prinsip pemberian bobot dalam
- 50 -
4) Jelaskan 4 cara menghitung bobot pada rekonsiliasi nilai dngan pendekatan
data pasar.
e. Rangkuman
Rekonsiliasi nilai adalah analisis alternatif untuk mendapatkan estimasi nilai
akhir. Pada pendekatan data pasar, rekonsiliasi nilai digunakan untuk
mendapatkan estimasi nilai tunggal dari berbagai indikasi nilai properti
pembanding. Estimasi nilai tunggal antara lain bisa diperoleh melalui pembobotan
terhadap setiap properti pembanding. Proses rekonsiliasi diawali penyesuaian
harga, kemudian penghitungan indikasi nilai dan bobot, dan diakhiri dengan
penghitungan estimasi nilai tunggal properti subjek.
Penyesuaian harga dilakukan untuk mendapatakan indikasi nilai, karena
adanya perbedaan elemen perbandingan yang dimiliki properti pembanding
dengan yang dimiliki properti subjek. Penyesuaian tersebut ada 2 jenis, yaitu
penyesuaian bersih (total net adjustment) dan penyesuaian kotor (total gross
adjustment). Penyesuaian bersih adalah penyesuaian yang dihasilkan dengan
cara menambah atau mengurangi harga transaksi properti pembanding
berdasarkan sifat penyesuaiannya (menambah atau mengurangi). Penyesuaian
kotor adalah jumlah penyesuaian yang dihasilkan dengan cara menambah seluruh
penyesuaian yang ada, tanpa memperhatikan apakah penyesuaian tersebut
bersifat menambah atau mengurangi harga transaksi properti pembanding.
Indikasi nilai adalah nilai properti pembanding yang diperoleh dari hasil
penyesuaian harga, yaitu dengan cara menambah/mengurangi harga transaksi
penjualan properti pembanding dengan jumlah penyesuaian bersihnya. Indikasi
nilai dapat digunakan sebagai salah satu dasar dalam menghitung estimasi nilai
tunggal properti subjek.
Pembobotan adalah proses pemberian bobot terhadap properti pembanding.
Prinsip yang adalah bahwa properti pembanding yang memiliki jumlah
penyesuaian paling kecil dianggap paling mirip dengan properti subjek sehingga
diberikan bobot paling besar. Ada beberapa cara pembobotan, yaitu: berdasarkan
jumlah penyesuaian bersih mutlak dan judgment; berdasarkan prosentase (%)
jumlah penyesuaian kotor terhadap harga jualnya; berdasarkan penyesuaian kotor
mutlak (Fischer); berdasarkan penyesuaian bersih mutlak dengan perbandingan
terbalik. Perhitungan yang dilakukan dengan menggunakan masing-masing cara
- 51 -
tersebut akan menghasilkan bobot yang berbeda, dan pada akhirnya estimasi nilai
pasar properti subjeknya juga berbeda.
f. Tes Formatif
menit)
1. Rekonsiliasi nilai digunakan untuk mendapatkan:

a. Estimasi nilai tunggal*
b. Estimasi Kisaran (range) nilai
c. Kebenaran estimasi nilai
d. Keakuratan estimasi nilai
2. Berikut ini adalah alasan dilakukannya penyesuaian pada pendekatan data

pasar:
a. Karena adanya perbedaan elemen perbandingan antara yang dimiliki
properti pembanding dengan yang dimiliki properti subjek*
b. Karena adanya perbedaan unit perbandingan antara yang dimiliki properti
pembanding dengan yang dimiliki properti subjek
c. Karena adanya perbedaan elemen perbandingan dan unit perbandingan
antara yang dimiliki properti pembanding dengan yang dimiliki properti
subjek
d. Karena adanya perbedaan elemen perbandingan antara properti-properti
pembanding
3. Jumlah penyesuaian yang dihasilkan dengan cara menambah atau

mengurangi harga transaksi properti pembanding, disebut:
a. Jumlah penyesuaian kotor (bruto adjustment)
b. Jumlah penyesuaian bersih (total net adjustment)*
c. Jumlah penyesuaian mutlak
d. Jumlah penyesuaian relatif
4. Indikasi Nilai adalah:

a. Nilai yang diperoleh dari hasil rekonsiliasi nilai
b. Nilai yang diperoleh dengan cara menambahkan harga transaksi properti
pembanding dengan jumlah penyesuaian kotornya
- 52 -
c. Nilai yang diperoleh dengan cara menambahkan harga transaksi properti
pembanding dengan jumlah penyesuaian mutlaknya
d. Nilai yang diperoleh dengan cara menambahkan harga transaksi properti
pembanding dengan jumlah penyesuaian bersihnya*
5. Prinsip umum yang digunakan dalam menentukan bobot adalah:

a. Properti pembanding yang memiliki jumlah penyesuaian paling besar
diberikan bobot paling besar
b. Properti pembanding yang memiliki jumlah penyesuaian paling kecil
diberikan bobot paling besar*
c. Properti pembanding yang memiliki jumlah penyesuaian paling kecil
diberikan bobot paling kecil
d. Bobot diberikan secara rata-rata
Tabel di bawah ini berisi data pembanding berikut penyesuaian yang sudah
dilakukan. Gunakan data yang ada dalam tabel tersebut untuk menjawab
pertanyaan nomor 6 sampai dengan 10.

($) ($) ($) ($)
Harga Transaksi 138,000 112,600 110,000 146,800
Umur bangunan 2.800 -1.200 -2,800 2,000
Luas bangunan 3,000 -4.500 -6,000 6,000
Jumlah kamar mandi 0 -1.400 -1,400 1,400
Garasi 0 0 -2,000 0
6. Berikut ini adalah jumlah penyesuaian kotor masing-masing properti

pembanding:
a. Pembanding A Rp8.425,00; Pembanding B minus Rp2.788,00;
Pembanding C minus Rp12.200,00 dan Pembanding D Rp14.400,00
b. Pembanding A Rp8.425,00; Pembanding B Rp2.788,00; Pembanding C
Rp12.200,00 dan Pembanding D Rp14.400,00
c. Pembanding A Rp8.425,00; Pembanding B Rp11.412,00; Pembanding C
Rp12.200,00 dan Pembanding D Rp14.400,00*
- 53 -
d. Pembanding A Rp8.425,00; Pembanding B minus Rp7.100,00;
7. Berikut ini adalah jumlah penyesuaian bersih mutlak masing-masing properti

pembanding:
a. Pembanding A Rp8.425,00; Pembanding B minus Rp2.788,00;
b. Pembanding A Rp8.425,00; Pembanding B Rp2.788,00; Pembanding C
Rp12.200,00 dan Pembanding D Rp14.400,00*
c. Pembanding A Rp8.425,00; Pembanding B minus Rp11.412,00;
d. Pembanding A Rp8.425,00; Pembanding B Rp11.412,00; Pembanding C
Rp12.200,00 dan Pembanding D Rp14.400,00
8. Jumlah indikasi nilai properti pembanding 2 adalah:

a. Rp2.788,00
b. Rp109.812,00*
c. Rp124.012,00
d. Rp115.288,00
9. Bobot yang diberikan kepada masing-masing properti jika didasarkan pada %

penyesuaian kotor terhadap harga transaksi adalah:
a. Bobot Pembanding A 18,14%; Pembanding B 24,58%; Pembanding C
26,27% dan Pembanding D 31,01%
b. Bobot Pembanding A 6,11%; Pembanding B 10,13%; Pembanding C
11,09% dan Pembanding D 9,81%*
c. Bobot Pembanding A 27,20%; Pembanding B 22,19%; Pembanding C
d. Bobot Pembanding A 11,09%; Pembanding B 10,13%; Pembanding C
10. Bobot yang diberikan kepada masing-masing properti jika didasarkan pada %
penyesuaian kotor mutlak menurut Fischer adalah:
a. Bobot Pembanding A 27,29%; Pembanding B 25,14%; Pembanding C
24,58% dan Pembanding D 23%*
b. Bobot Pembanding A 18,14%; Pembanding B 24,58%; Pembanding C
- 54 -
c. Bobot Pembanding A 6,11%; Pembanding B 10,13%; Pembanding C
d. Bobot Pembanding A 25,91%; Pembanding B 30,88%; Pembanding C

berikut:

Anda.

91% - 100% : Amat Baik
81% - 90% : Baik
71% - 80% : Cukup
61% - 70% : Kurang

- 55 -
a. Judul
STUDI KASUS PENDEKATAN DATA PASAR
Setelah mempelajari kegiatan belajar 5, peserta diharapkan mampu memecahkan

masalah terkait pendekatan data pasar.
6.1. kasus 1
Saudara diminta menilai properti tanah berikut bangunan yang ada dalam suatu
kompleks perumahan, untuk nilai bulan Februari 2016. Berdasarkan hasil survei
diperoleh data-data berikut ini.
1) Properti pembanding 1, dijual bulan Februari tahun 2016 seharga
Rp127.000.000,00 , SHM, luas tanahnya 1.600m2, usia bangunan 20 tahun,
dengan kondisi bagus sekali.
Rp135.000.000,00, SHM, luas tanahnya 1.800m2, usia bangunan 20 tahun,
dengan kondisi bagus.
dengan kondisi bagus sekali.
5) Properti subjek, SHM, luas tanahnya 1.700m2, usia bangunan 19 tahun,
Hitunglah estimasi nilai pasar properti subjek jika diketahui dari riset pasar bahwa
rata-rata kenaikan harga properti di wilayah tersebut setiap tahun adalah 8%.
- 56 -
6.4. Kasus 2
Anda ditugaskan menilai sebuah bangunan rumah tinggal yang lokasinya berada
di pinggir jalan kelas 2. Dari hasil survei lapangan di sekitar lokasi, diperoleh data
dari beberapa properti pembanding sebagai berikut.
Data Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal dan Pembandingnya
Elemen Properti Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

Pembanding subjek
Harga Jual (Rp) 890.000.000 770.000.000 810.000.000
Waktu transaksi 24 bulan yang 12 bulan yang 18 bulan yang
penjualan lalu lalu lalu
Usia bangunan 10 tahun 10 tahun 13 tahun 8 tahun
Luas tanah 350 m2 380 m2 330 m2 320 m2
Luas bangunan 220 m2 230 m2 200 m2 220 m2
Letak/lokasi Pinggir jalan Pinggir jalan Pinggir jalan Pinggir jalan
kelas 2 kelas 3 kelas 2 utama (kls 1)
Selanjutnya survei pasar menghasilkan tambahan data berikut (data dalam

ribuan Rp):
1) Setiap bulan terjadi kenaikan harga properti sebesar 0,5%/bulan;
2) Setiap tahun terjadi penurunan nilai bangunan sebesar 2%/tahun.
3) Harga per m2 tanah di lokasi tersebut Rp700.000/M2.
4) Harga bangunan/M2 Rp3.500.000
5) Perbedaan kelas jalan antara jalan utama dengan jalan kelas 2
mengakibatkan perbedaan harga sebesar 10%, sedang antara jalan kelas
2 dengan jalan kelas 3 mengakibatkan perbedaan harga sebesar 8%
Berdasarkan data-data di atas:

a. Buatlah market data grid yang berisi perhitungan atas penyesuaian yang anda
lakukan terhadap properti pembanding.
b. Hitunglah indikasi nilai masing-masing properti pembanding
c. Lakukan rekonsiliasi nilai melalui pembobotan untuk mendapatkan estimasi
nilai tunggal atas properti subjek. Catatan: bobot diberikan berdasarkan jumlah
- 57 -
penyesuaian bersih. Properti yang jumlah penyesuaian bersihnya paling kecil
harus mendapatkan bobot paling besar, dan begitu seterusnya.
d. Hitung estimasi nilai tanah dan bangunan dengan mengalikan bobot dengan
indikasi nilai masing-masing properti pembanding.
- 58 -
- 59 -
- 60 -
PENUTUP
Pendekatan data pasar adalah proses dimana estimasi nilai pasar properti
subjek diperoleh dari analisis pasar properti pembanding dan membandingkannya
dengan properti subjek. Jika data pasar tersedia, pendekatan ini merupakan
pendekatan yang paling langsung dan sistematis dalam mengestimasi nilai pasar.
Namun, penerapan pendekatan ini dibatasi pada kondisi dan batasan-batasan
tertentu yang menjadi syarat agar pendekatan tersebut dapat diterapkan secara
akurat. Sehubungan dengan itu maka setiap pihak yang terkait dengan penilaian,
harus memahami langkah-langkah dan tata cara menghitung estimasi nilai
properti dengan menggunakan pendekatan pendapatan, sebagai salah satu
alternatif, agar estimasi nilai yang dihasilkan mencerminkan kondisi pasar yang
sesungguhnya dan tidak bias.
Ada beberapa prinsip umum yang diterapkan dalam penilaian properti, yang
dapat berpengaruh secara langsung maupun tidak langsung terhadap tingkat
kegunaan dan produktivitas properti, yang pada akhirnya akan berpengaruh
terhadap nilai properti. Penting bagi penilai untuk memperhitungkan dan
menganalisis prinsip-prinsip tersebut agar dapat melihat pengaruhnya terhadap
properti subjek. Prinsip pertama yang harus diperhatikan dan dianalisis adalah
highest and best use (HBU), karena analisis HBU pada tanah dalam keadaan
kosong berbeda dengan tanah yang sudah ada bangunan di atasnya. Prinsip-
prinsip lain yang tidak kalah pentingnya adalah prinsip permintaan dan
penawaran, substitusi, keseimbangan, dan eksternalitas.
dijalani penilai ketika melakukan penilaian sebuah properti. Langkah tersebut
diawali dengan riset dan analisis pasar untuk mengumpulkan data pasar yang
cukup terkait properti pembanding. Langkah ini penting agar penilai paham kondisi
pasar secara umum dan posisi properti subjek dalam pasar tersebut. Langkah
berikutnya adalah melakukan verifikasi data untuk meyakini, bahwa data yang
diperoleh akurat, sesuai kenyataan dan mencerminkan keadaan sebagaimana
disyaratkan oleh kriteria nilai pasar. Selanjutnya, melakukan seleksi atas faktor-
faktor yang dibandingkan, yang meliputi elemen perbandingan dan unit
perbandingan. Faktor-faktor yang dipilih adalah yang berpengaruh secara
signifikan terhadap nilai properti.
- 61 -
Ketepatan memilih faktor pembanding akan sangat menentukan kewajaran
estimasi nilai pasar yang dihasilkan.
Langkah berikutnya adalah melakukan analisis dan penyesuaian data
pembanding. Penyesuaian dapat dilakukan dengan menggunakan analisis
kuantitatif atau kualitatif atau gabungan ke duanya. Analisis kuantitatif dapat
dilakukan dengan menggunakan analisis paired (berpasangan) dan analisis biaya,
sedangkan analisis kualitatif dapat dilakukan dengan menggunakan skala rating
kualitas. Penyesuaian yang dilakukan seharusnya memperhatikan pola dan urutan
yang logis agar estimasi nilai yang diperoleh akurat dan terhindar dari bias.
Untuk mendapatkan estimasi nilai tunggal, penilai melakukan rekonsiliasi
nilai. Rekonsiliasi dapat dilakukan dengan merata-ratakan indikasi nilai properti
pembanding atau memberikan bobot pada masing-masing properti pembanding.
Ada beberapa cara melakukan pembobotan, tapi penulis menyarankan untuk
melakukan pembobotan berdasarkan penyesuaian bersih mutlak dengan
perbandingan terbalik. Alasannya, karena jumlah penyesuaian bersih lebih
mencerminkan kemiripan atau ketidakmiripan suatu properti pembanding dengan
properti subjek, dan properti yang paling mirip dengan properti subjek diberikan
bobot yang paling besar. Perhitungan estimasi nilai dilakukan dengan cara
mengalikan bobot dengan indikasi nilai, karena indikasi nilai lebih
menggambarkan kedekatan dengan estimasi nilai, dan agar sesuai dengan PMK
Nomor 166 Tahun 2015 Pasal 83 yang menyatakan bahwa, indikasi nilai
digunakan untuk mendapatkan nilai wajar dengan menggunakan pembobotan.
Bagian akhir dari modul ini ditutup dengan studi kasus beserta jawabannya.
Kasus tersebut akan dibahas dalam kelas. Demikianlah penjabaran singkat modul
ini. Selanjutnya, penting bagi peserta diklat untuk mempelajari materi/modul
sebelumnya berupa Konsep Dasar Penilaian, Ekonomi Tanah dan Kota, serta
Analisis Pasar Properti.
Dengan modul ini diharapkan dapat menambah pemahaman peserta diklat,
maupun semua pihak yang membaca modul ini. Pada akhirnya, penilaian properti
dengan pendekatan data pasar dapat dilakukan dengan lancar, terarah, dan
sesuai dengan konsep-konsep yang mendasarinya.
- 62 -
TES SUMATIF
Saudara adalah ketua tim penilai yang ditugasi menilai sebidang tanah milik Tuan
Anwar, sertifikat hak milik (SHM) yang terletak di pinggir jalan kelas 1, dengan
luas 2000m2. Dari hasil survei lapangan, verifikasi data, dan pemilihan properti
pembanding, diperoleh 4 properti pembanding sebagai acuan untuk mengestimasi
tanah tersebut, dengan gambaran sebagai berikut.
1). Properti pembanding 1 berupa sebidang tanah dengan luas 1.600m2, yang
letaknya masuk gang, terjual 1 tahun yang lalu dengan harga
Rp225.000.000,00. Status kepemilikan tanah adalah girik.
2). Properti pembanding 2 berupa sebidang tanah dengan luas 1.000m2, yang
letaknya di pinggir jalan kelas 3, terjual 6 bulan yang lalu dengan harga
Rp260.000.000,00. Status kepemilikan tanah adalah SHGB.
3). Properti pembanding 3 berupa sebidang tanah dengan luas 1800m2, yang
letaknya di pinggir jalan kelas2, terjual 3 (tiga) hari yang lalu dengan harga
Rp275.000.000,00. Status kepemilikan tanah adalah SHM.
4). Properti pembanding 4 berupa sebidang tanah dengan luas 600m2, yang
letaknya di pinggir jalan utama (kelas 1), terjual 18 bulan yang lalu dengan
harga Rp300.000.000,00. Status kepemilikan tanah adalah SHM.
Berdasarkan hasil wawancara dengan pembeli diperoleh penjelasan bahwa
saat itu penjual butuh uang cepat karena harus membayar hutang bank. Oleh
karena itu dia terpaksa menjual tanahnya 10% di bawah harga pasar.
Data tambahan dari riset pasar adalah sebagai berikut.
a. Harga tanah dengan status girik rata-rata 25% di bawah harga tanah dengan
SHGB dan harga tanah dengan status SHGB rata-rata 15% di bawah harga
tanah dengan SHM.
b. Perbedaan waktu penjualan mengakibatkan perbedaan harga sebesar 8%

/tahun;
c. Perbedaan kelas jalan antara jalan utama dengan jalan kelas 2 dan antara
jalan kelas 2 dengan jalan kelas 3 mengakibatkan perbedaan harga
- 63 -
masing-masing sebesar 10%; sedang antara jalan kelas 3 dengan gang
mengakibatkan perbedaan harga sebesar 15%;
d. Tidak ada penurunan harga untuk tanah dengan luas sampai dengan
800m2. Setiap tanah yang luasnya lebih dari 800m2 - 1500m2, harganya
akan turun sebesar 2%, sedang tanah dengan luas di atas 1500m2
harganya akan turun sebesar 3%.
Hitunglah estimasi nilai pasar tanah milik tuan Anwar, dengan langkah-langkah
berikut.
a. Buatlah market data grid yang berisi perhitungan atas penyesuaian yang anda
lakukan terhadap properti pembanding. Lakukan urutan penyesuaian yang
logis sebagaimana yang direkomendasikan oleh appraisal istitute.
b. Hitunglah indikasi nilai masing-masing properti pembanding.
c. Lakukan rekonsiliasi nilai melalui pembobotan untuk mendapatkan estimasi
nilai tunggal atas properti subjek. Catatan: bobot diberikan berdasarkan
jumlah penyesuaian bersih. Properti yang jumlah penyesuaian bersihnya
paling kecil harus mendapatkan bobot paling besar, dan begitu seterusnya.
d. Hitung estimasi nilai tanah dan bangunan dengan mengalikan bobot dengan
indikasi nilai masing-masing properti pembanding.
- 64 -
KUNCI JAWABAN (TES FORMATIF DAN TES SUMATIF)
KUNCI JAWABAN TEST FORMATIF
KB 1 KB 2 KB 3
No Jawaban No Jawaban No Jawaban
1 A 1 C 1 C
2 A 2 A 2 C
3 C 3 A 3 D
4 B 4 C 4 B
5 C 5 A 5 A
6 D 6 D 6 B
7 D 7 C 7 B
8 A 8 A 8 C
9 D 9 A 9 D
10 C 10 A 10 A
KB 4 KB 5
No Jawaban No Jawaban
1 A 1 A
2 A 2 A
3 C 3 B
4 A 4 D
5 C 5 B
6 A 6 C
7 A 7 B
8 A 8 B
9 D 9 B
10 C 10 A
- 65 -
KUNCI JAWABAN STUDI KASUS (KB 6)
Jawab Kasus 1
Elemen Pembanding Subjek 1 (Rp000) 2 (Rp000) 3 (Rp000) 4 (Rp000)

Harga jual (Rp000) 127.000 135.000 139.000 135.000
Tanggal penjualan Feb-16 Feb-16 Feb-16 Feb-16 Feb-15
Penyesuaian waktu 0,00 0,00 0,00 10.800
Setelah penyesuaian
waktu 127.000 135.000 139.000 145.800
Luas bangunan 1.700 m2 1.600 m2 1.800 m2 1.800 m2 1.800 m2
Penyesuaian Luas 9.400 -9.400 -9.400 -9.400
Setelah penyesuaian
luas 136.400 125.600 129.600 136.400
Umur bangunan 19 20 20 18 20
Penyesuaian umur
bangunan 2.000 2.000 -2.000 2.000
Setelah penyesuaian
umur 138.400 127.600 127.600 138.400
Bagus Bagus
Kondisi bangunan bagus sekali bagus bagus sekali
Penyesuaian kondisi -10.800 0 0 -10.800
Estimasi Nilai 127.600 127.600 127.600 127.600
Estimasi nilai pasar properti subjek adalah sebesar Rp127.600.000,00
- 66 -
Jawab Kasus 2
Elemen Subjek 1 2 3
Pembanding (Rp.000) (Rp.000) (Rp.000) (Rp.000)
Harga Jual 890.000 770.000 810.000
Penyesuaian waktu 106.800 46.200 72.900
Harga setelah
penyesuaian waktu 996.800 816.200 882.900
Penyesuaian Fisik:
Umur bangunan 0 48.972 -35.316
Luas tanah -21.000 14.000 21.000
Luas bangunan -35.000 70.000 0
Lokasi 79.744 0 -88.290
Indikasi Nilai 1.020.544 949.172 780.294
Jumlah Penyesuaian 130.544 179.172 -29.706
Jumlah Penyesuaian
(mutlak) 130.544 179.172 29.706 339.422
Selisih 208.878 160.250 309.716 678.844
Bobot 31% 24% 46% 1,00
Estimasi nilai tunggal 894.084 314.018 224.064 356.002
Estimasi nilai properti subjek adalah Rp894.084.000,00
- 67 -
KUNCI JAWABAN TES SUMATIF
Market Data Grid Data Hasil Survei Tanah Pembanding
Variabel Subjek Tanah 1 Tanah 2 Tanah 3 Tanah 4
Harga Jual ? 225.000.000 260.000.000 275.000.000 300.000.000
Status SHM Girik SHGB SHM SHM

Kepemilikan
Kondisi Arm’s length Arm’s length Arm’s length Arm’s length Terpaksa
Penjualan mendesak
Waktu Sekarang 1 tahun yang 6 bulan yang 10 hari yang 18 bulan
transaksi lalu lalu lalu yang lalu
Letak/lokasi Pinggir jalan Masuk gang Pinggir jalan Pinggir jalan Pinggir jalan
kelas 1 kelas 3 kelas 2 utama (kls 1)
Luas tanah 2000m2 1600m2 1000m2 800m2 600m2
Perhitungan Estimasi Nilai tanah Tuan Anwar
Elemen Pembanding Subjek 1 (Rp.000) 2 (Rp.000) 3 (Rp.000) 4 (Rp.000)

Harga jual ? 225,000 260,000 275,000 300,000
Status Kepemilikan SHM 90,000 39,000 - -
Penyesuaian Setelah Status 315,000 299,000 275,000 300,000
Kondisi Penjualan - - - 33,333
Nilai Dasar Terkoreksi 315,000 299,000 275,000 333,333
Waktu Penjualan 25,200 11,960 - 40,000
Penyesuaian Setelah Waktu 340,200 310,960 275,000 373,333
Penyesuaian elemen sisa:
1 Lokasi 119,070.00 62,192.00 27,500.00 -
2 Luas tanah 0 (6,219.20) (8,250.00) (11,200.00)
Jumlah penyesuaian bersih 234,270 106,933 19,250 62,133
INDIKASI NILAI 459,270.00 366,932.80 294,250.00 362,133.33
Rekonsiliasi
Nilai penyesuaian bersih
mutlak 234,270 106,933 19,250 62,133 422,586
Selisih dg total 188,316 315,653 403,336 360,453 1,267,758
Bobot 15% 25% 32% 28%
Estimasi Nilai Tanah 356,160.25
Dengan demikian estimasi nilai tanah Tuan Anwar adalah Rp356.160.250,00.
- 68 -
DAFTAR ISTILAH
A
Analisis perbandingan adalah analisis yang dilakukan dalam pendekatan data
pasar yang difokuskan pada kesamaan dan perbedaan yang ada antara
elemen perbandingan yang dimiliki properti pembanding dengan
properti subjek, yang mempengaruhi nilai.
Arm’s-length transactions adalah transaksi yang terjadi antara pihak-pihak yang
tidak memiliki hubungan dan transaksi tersebut memenuhi definisi nilai
pasar.
C
Cost analysis adalah analisis yang dilakukan dengan cara menaksir biaya yang
disusutkan atas elemen perbandingan yang dimiliki/tidak dimiliki oleh
properti pembanding.
E
Elemen perbandingan adalah karakteristik dari properti dan transaksi yang
menyebabkan harga yang dibayar untuk suatu properti bervariasi.
H
Highest and Best Use (penggunaan tertinggi dan terbaik) adalah penggunaan
yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum
diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset.
M
Market Data Grid adalah tabel yang memuat data properti subjek dan data pasar
properti pembanding.
N
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli
yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam
suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
dimana ke dua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
- 69 -
Paired analysis adalah analisis yang digunakan untuk menemukan dan
mengisolasi/memisahkan fitur/karakteristik tertentu yang mempengaruhi
nilai, yang dimiliki suatu properti pembanding namun tidak dimiliki properti
pembanding yang lain.
Pendekatan data pasar adalah proses estimasi nilai pasar yang dilakukan dengan
menganalisis pasar properti pembanding dan kemudian
membandingkannya dengan properti subjek.
Properti pembanding adalah properti yang memiliki karakteristik yang sama
(similar) dengan properti subjek dan transaksi penjualannya diketahui.
Prinsip antisipasi adalah prinsip yang didasarkan pada persepsi bahwa nilai
diciptakan oleh ekspektasi/harapan atas keuntungan kepemilikan di masa
depan.
Prinsip perubahan adalah prinsip yang menyatakan bahwa perubahan suatu faktor
dapat berpengaruh terhadap nilai properti.
Prinsip permintaan dan penawaran adalah prinsip yang menyatakan bahwa
interaksi antara penawaran dan permintaan di pasar akan menjadi penentu
harga.
Prinsip substitusi adalah prinsip yang menyatakan bahwa nilai dari suatu properti
cenderung ditentukan oleh harga yang seharusnya dibayar untuk
mendapatkan properti pengganti/substitusi dengan kegunaan yang serupa.
Prinsip keseimbangan adalah prinsip yang menyatakan bahwa hubungan antara
tanah dan pengembangannya (bangunan) di atasnya, serta hubungan
antara properti dan lingkungannya harus seimbang sehingga nilainya
mencerminkan nilai pasar yang optimal.
Prinsip eksternalitas adalah prinsip yang menyatakan bahwa properti sangat
dipengaruhi oleh faktor-faktor lain di luar properti, seperti faktor lingkungan
sekitar, keamanan, dan lain-lain.
Prosedur penilaian adalah langkah-langkah sistematis yang seharusnya dijalani
penilai ketika melakukan penilaian sebuah properti.
R
Rekonsiliasi nilai adalah analisis alternatif untuk mendapatkan estimasi nilai akhir
properti subjek.
U
Unit perbandingan adalah satuan yang digunakan dalam pernyataan nilai properti
- 70 -
DAFTAR PUSTAKA
Appraisal Institute, 1996. The Appraisal of Real Estate, Eleventh Edition. Illinois.
Fischer, Dominique. Multi-criteria analysis of ranking preferences on residential

traits. Diunduh dari web
https://professional.sauder.ubc.ca/re_creditprogram/course_resources/
courses/content/330/Dominique_Fischer_Helsinki.pdf, Tanggal 6 Januari
2016, jam 15.48.
Lustht, Kenneth M, 1997. Real Estate Valuation, Principles and Applications.

Irwin:United States of America
Rachman, Abdul bin H.Noor, 1992. Penilai Harta Tanah. Program Kerja Sama
Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan dengan Institut Teknologi
Mara (ITM) Malaysia, Program Diploma III Keuangan Spesialisasi PBB
(Penilai). Malang.
Kementerian Keuangan Republik Indonesia, 2015. Peraturan Menteri Keuangan

Nomor 166 Tahun 2015 tentang Penilaian Barang Milik Negara.
Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia, 2015. Standar Penilaian

Indonesia, Edisi VI.
- 71 -
BIODATA PENULIS
Sri Suryanovi menyelesaikan pendidikan

S2 di Universitas Gadjah Mada,
Yogyakarta pada Program Magister
Ekonomika Pembangunan konsentrasi
Penilaian Properti. Sebelum mengabdi
sebagai widyaiswara, ia bekerja sebagai
auditor pada Badan Pengawasan
Keuangan dan Pembangunan.
Pengabdian sebagai widyaiswara
dilandasi pada semangat belajar dan
mengajar. Untuk itu, ia telah
menyelesaikan beberapa tulisan artikel
ilmiah, beberapa penelitian dan sebuah
buku tentang Akuntansi Pemerintah Pusat
Basis Akrual
- 72 -

Modul Pendekatan Data Pasar

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Modul Pendekatan Data Pasar

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

DTSS PENILAIAN PROPERTI DASAR

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

Akhirnya, semoga Modul Penilaian Pendekatan Data Pasar ini dapat

Pendidikan dan Pelatihan Kekayaan

Lalu Hendry Yujana

A. Petunjuk Cara Belajar

1. Disarankan untuk membaca literatur yang berhubungan dengan materi di

2. Pelajari tiap urutan Kegiatan Belajar dengan seksama, tanyakan kepada

4. Perhatikan peta konsep yang diberikan, agar mudah memahami hubungan

5. Langkah akhir cobalah menjawab pertanyaan-pertanyaan yang terdapat

B. Petunjuk Bagi Pengajar

C. Referensi yang Perlu Dibaca

Penilaian Pendekatan Data Pasar

Pengertian dan Definisi Hubungan dan Prosedur Analisis dan Penyesuaian

Studi Kasus Pendekatan Rekonsiliasi

3. Standar Kompetensi dan Kompetensi Dasar

PENGERTIAN DAN DEFINISI PENDEKATAN DATA PASAR

Setelah mempelajari kegiatan belajar 1, peserta diharapkan mampu

c. Uraian dan Contoh

1.5. Pengertian Pendekatan Data Pasar

1.6. Definisi Pendekatan Data Pasar

1.7. Nilai Pasar

1.8. Penerapan dan Batasan

2. Pendekatan data pasar beranggapan bahwa harga properti ditentukan oleh:

3. Analisis perbandingan yang dilakukan dalam pendekatan data pasar

8. Manakah jawaban yang paling tepat dari pernyataan berikut ini?

9. Pendekatan data pasar tidak dapat digunakan dalam kondisi berikut:

g. Umpan Balik dan Tindak Lanjut

2) Hitunglah jumlah jawaban yang benar, kemudian gunakanlah rumus di

Apabila tingkat pemahaman Anda belum mencapai minimal 81% (predikat

HUBUNGAN DAN PRINSIP PENILAIAN

Setelah mempelajari kegiatan belajar 2, peserta diharapkan mampu

c. Uraian dan Contoh

2.1. Highest and Best Use (HBU)

2.4. Permintaan dan Penawaran

2. Manakah dari pernyataan berikut ini yang kurang tepat?

6. Pilihlah jawaban yang paling tepat dari pernyataan berikut ini:

8. Perubahan selera atau perubahan jumlah penduduk dapat berpengaruh

9. Dewasa ini banyak masyarakat yang lebih menyukai tinggal di kompleks

g. Umpan Balik dan Tindak Lanjut

3) Nyatakan predikat Tingkat Pemahaman materi berdasarkan hasil

Apabila tingkat pemahaman Anda belum mencapai minimal 81% (predikat

Setelah mempelajari kegiatan belajar 3, peserta diharapkan mampu

c. Uraian dan Contoh

3.1. Prosedur Penilaian

3.2. Riset Pasar/Data Pasar

3.3. Verifikasi Data

3.4. Seleksi Faktor yang Akan Dibandingkan

3.4.1 Elemen Perbandingan

2). Pembiayaan (financing)

3). Kondisi penjualan

4). Waktu penjualan

3.4.2 Unit Perbandingan

1. Langkah awal ketika melakukan prosedur penilaian dengan pendekatan data

5. Market Data Grid adalah:

6. Setiap perbedaan penting di antara properti subjek dan properti pembanding

7. Informasi mengenai latar belakang/kondisi yang mendasari transaksi jual beli

8. Seleksi faktor yang akan dibandingkan meliputi:

9. Manakah dari contoh berikut ini yang bukan merupakan elemen

g. Umpan Balik dan Tindak Lanjut

2) Hitunglah jumlah jawaban yang benar, kemudian gunakanlah rumus di

3) Nyatakan predikat Tingkat Pemahaman materi berdasarkan hasil

Apabila tingkat pemahaman Anda belum mencapai minimal 81% (predikat

ANALISIS DAN PENYESUAIAN DATA PEMBANDING