GUIDANCE PRINCIPLE

SITAC PROJECT
As of 31 Agustus 2017

1
 Project TDD Infill 2017

WEST JAVA AREA

Current Structure WJ
Laris
Simatupang
Project Manager

Miftah
Wiweko
Syarif
Project Control Legal Officer

Anggina &
Silvy
Admin Sacme

Gandhi Riswan
Ade Surya Tommy R
Supriadin Sujatmika
CME PIC CME PIC SITAC PIC SITAC PIC
 Alur LOI : (IRO-WBS-BAF )
• IRO-WBS-BAF yang dikeluarkan oleh Team Commercial
- Team Commercial menyampaikan ke team Project (SPM dan Project Control National)
- Project Control National menyampaikan ke RPM dan Project Control Regional

• Request Contractor / Mitra

- Project Control Regional meminta penunjukan Team Kontraktor/ Mitra ke Procurement
- Procurement memberikan alokasi kontraktor/ mitra sesuai alokasi site

• KOM (Regional)
- RPM mengundang Kontraktor/Mitra yang sudah ditunjuk oleh Procuremnt di kantor IBS
Regional
- RPM dan Team Sitac melakukan KOM dengan Mitra di Regional dan menghasilkan MOM KOM
yang ditandatangani oleh kontraktor/Mitra dan Sitac IBS isinya sudah mencakup target
milestone Sitac seperti : Hunting, BAP, IW, PKS, IMB dan RFC

4
Proses Sitac
1. Pre-Sitac
- PIC Sitac Regional memastikan Site dapat dibangun dengan melakukan
pengecekan ke Dinas Komunikasi dan Informasi Kota/Kabupaten
apakah sudah ada ketentuan “Cell Plann”.
- Jika sudah ada ketentuan “Cell Plann”, Sitac Regional akan memastikan
titik-titik/Polygon yang akan dibangun masuk “Cell Plann” atau tidak.
- Jika masuk dalam “Cell Plan” selanjutnya masuk ke proses Hunting.
- Jika tidak masuk dalam “Cell Plann”, berikut prosesnya :
• Berkomunikasi dengan Dishubkominfo apakah titik tsb dapat
dijadikan “Cell Plann” yang baru
• Meminta titik koordinat “Cell Plan” terdekat dari titik planning
project untuk dapat disampaikan ke tenant
2. Proses Sitac
- Hunting
Mitra melakukan pencarian kandidat dengan prioritas sbb :
• Sinarmas Property  Bank, Asuransi, dll
• Site Beli untuk tanah (sesuai kebutuhan) atau Ruko dengan harga
pasaran
5
• Kebutuhan luasan yang dibutuhkan berdasarkan request tower sbb :
Type Site Type Tower Ukuran Lahan (M2)
ST 30 10 x 10
ST 36 10 x 10
SST 42 12 x 12
GF SST 52 15 x 12
SST 62 15 x 15
SST 72 15 x 15
SST 82 20 x 15
Pole 6-15 M
RT Sewa 1 Lantai
MT 20-25 M
Pole 6-15 M
HRB Ketentuan Obyek Sewa Adalah titik/jumlah Pole
MT 20-25 M

• Dalam mendapatkan Berita Acara Penawaran (BAP) harga sewa

mengikuti budget harga sewa sbb :

6
• Dan jika nilai BAP nya diatas anggaran diatas maka mohon dilampirkan
Justifikasi seperti contoh dibawah ini.

7
• Pengecekan TSSR
Yang perlu diperhatikan sbb:
- Site ID & Site Name
- Pengecekan Koordinat nominal & koordinat kandidat
- Request Antena dan Propose Tower
- Alamat Lokasi
- Nama pemilik
- Foto propose area dan sekitar area serta akses jalan
- Mohon perhatikan propose area terhadap GSB, GSS dll.
 GF
- Luas Lahan & Akses Jalan dengan Site Layout
- Site Kontur  dengan tambahan 5 M belakang dan samping
 RT/HRB
- Tinggi bangunan untuk mengetahui propose type tower (Foto)
- Luas Lahan dengan Site Layout dengan mencantumkan posisi kolom &
balok serta ukuran (detail menggambarkan kondisi rooftop apakah ada
Tower air, AC, dll)
- Foto akses menuju rooftop
8
• Pembuatan TSA
Dokumen yang diperlukan sebagai lampiran adalah sbb:
- TSSR
- BAP
- Surat Tanah
- KTP Pemilik
- Surat Kuasa jika diperlukan

Note :
- Mohon diperhatikan luasan lahan & akses jalan, koordinat, propose
menara di dokumen TSA, BAP & TSSR
- Akses Jalan menggunakan video dari Jalan utama menuju site
- Jika yang menandatangani BAP tidak sama dengan nama yang
tercantum di Surat Tanah maka diperlukan surat kuasa
- Dan jika kepemilikan tanah tsb adalah waris maka diperlukan surat
kuasa dari para ahli waris, guna utk menghindari perselisihan
dikemudian hari

9
TOP Land Payment
Dengan cara penyampaian yang baik & komprehensif, diharapkan pemilik
dapat memahami & menerima kebijakan perusahaan.
Saya yakin hal ini bisa diterapkan, sama seperti halnya pemilik sudah banyak
yang menyetujui & mengikuti kebijakan perusahaan sbb:
1. BAP mengenai sistem pembayaran 30 % di tahun pertama dan 70 %
ditahun ke Ketiga
2. Pemilik yang menolak TOP 30:70 tetap ditampung namun wajib mencari
kandidat ke-2 & 3.
3. Masa sewa yang sangat panjang (s/d 10 th)
4. Harga yang mengikat & tetap/flat selama masa sewa
5. Penerapan menara bersama tanpa kompensasi
6. Pembersihan lahan atas biaya pemilik

10
• Proses BAK
Yang perlu diperhatikan :
- Harga Sewa, masa sewa, luas lahan & akses jalan sesuai dengan TSA
- Collect Doc. Sesuai check list yang ada & pastikan Surat Tanah tidak
dijaminkan di Bank dan jika dijaminkan maka harus mendapatkan
persetujuan dari Bank tsb
- Draft PKS dipelajari oleh Pemilik Lahan dan diparaf perhalaman

• Proses Ijin Warga

Yang perlu diperhatikan :
- Peraturan Daerah mengenai radius Ijin Warga  Contoh Kota
Yogyakarta mewajibkan untuk melakukan Proses Ijin Warga 125% dari
tinggi menara
- Untuk memulai proses IW agar Pemilik Lahan diikut sertakan dalam
proses tsb
- Pastikan warga yang terkena radius adalah pemilik lahan bukannya
warga yang menempati lahan tsb, contoh : 1 lahan di huni oleh
pengontrak
- Pastikan nama dan tanda tangan sesuai dengan KTP
11
• Proses Soil/Hammer Test

- Oleh Konsultan Engineering

 Pastikan adanya konfirmasi dari Kontraktor Sitac yang menyatakan

bahwa site tersebut sudah tidak ada masalah Ijin Warga dan
mempersilahkan melakukan proses tersebut dan menunjukkan
Photo/Scanan Ijin Warga Clear (Minimal sampai RT/RW)
 Pastikan Kontraktor bersama dengan CME IBS mendampingi
pelaksanaan pekerjaan tsb
 Memberikan tanda/patok area yang disewa

12
• Proses Penandatangan PKS

Yang perlu diperhatikan :

- Jika terdapat IOM Deviasi mohon dipastikan sudah mendapatkan
persetujuan dari Management IBS
- Komunikasi antara LO dengan Notaris (Via Legal) mengenai jadwal
penandatanganan PKS
- Dipersiapkan Kwitansi dan diperhatikan penulisannya sbb:
 Jumlah uang sewa sudah termasuk PPh 10% jika kesepakatan harga
sewa nett maka dalam penulisan di Kwitansi  Harga Sewa Nett dibagi
0,9 contoh Harga Sewa 100Juta Nett maka penulisannya Rp. 100 Juta
dibagi 0,9 = Rp. 111.111.111,-
 Alamat lokasi adalah alamat aktual
 Masa dan Periode sewa harus sama dengan TSA dan Minuta (Akta
Perjanjian)
 Tanda tangan dan nama di Kwitansi harus sesuai dengan KTP & Minuta
(Akta Perjanjian)

13
• Proses Pembayaran Sewa Lahan
Dokumen yang diperlukan sebagai lampiran adalah sbb:
- Copy Cover note
- Kwitansi Asli
- Copy Surat Tanah
- Copy KTP
- Copy Buku Rekening Bank
- Copy Surat Kuasa (jika diperlukan)
- Copy NPWP

• Declare RFC
Sitac Regional harus membuat IOM RFC dengan dilampirkan Verification
Report

14
• Catatan-catatan yang perlu diperhatikan :

1. Jika Ijin Warga sudah dibayarkan dan ternyata ada permasalahan

diluar ketentuan Pemda maka biaya yang sudah dikeluarkan akan di
rekonsiliasi.
2. Soil/Hammer Test jika dikerjakan oleh Konsultan Engineering dan
sudah ada konfirmasi dari kontraktor bahwa Proses Sitac sudah tidak
ada masalah, dan ternyata site tidak dapat dibangun karena Proses
Sitac maka biaya Soil/Hammer Test akan dipotong dari PO Sitac
kontraktor. (Mohon pastikan konfirmasi dr kontraktor)
3. Pengajuan Biaya IMB diwajibkan sejak TSA Approve

15
PO Sitac GF
PO SITAC - GREEN FIELD - (standar)
PO SITAC NEW - GF
NO Item Work Unit
Unit Price (IDR) Total (IDR)
1 Site Hunting & Appraisal Ls 6,000,000 6,000,000
- TSSR
- BAP
2 Sosialisasi Ijin Warga ls 40,000,000 40,000,000
3 Mobilization & Coordination Ls 5,000,000 5,000,000
4 Documentation ( 2 hard copy + 2 Soft Copy on CD) Ls 2,500,000 2,500,000
5 Soil Test ( 2 point penetration test & 1 point hand boring) & Report Ls 5,000,000
6 Technical Preparation
Design Package (incl.Technical Site Survey) Ls 3,500,000
TOTAL 53,500,000

16
PO Sitac RT/HRB

PO SITAC -ROOFTOP/HRB - (standar)

PO SITAC NEW - RT/HRB
NO Item Work Unit
Unit Price (IDR) Total (IDR)
1 Site Hunting & Appraisal ls 6,000,000 6,000,000
- TSSR
- BAP
2 Sosialisasi Ijin Warga ( Include FASUM & FASOS) * ls 30,000,000 30,000,000
3 Mobilization & Coordination to Management Building ls 5,000,000 5,000,000
4 Final SITAC Documentation ( 2 hard copy + 2 Soft Copy on CD) ls 2,500,000 2,500,000
5 Hammer Test ( for Beam, Column ) ls 5,000,000 -
6 Technical Preparation
Design Package (incl.Technical Site Survey) ls 3,500,000 -
TOTAL 43,500,000

17
TOP
No TERM OF PAYMENT - SITAC
1 Down Payment 20%
2 RFC 75%
3 Retensi 5%

No TERM OF PAYMENT - IMB

1 Down Payment 10%
2 Rekomendasi terkait (Lanud, RKT, HO, dll) 20%
3 Full Payment 70%

No TERM OF PAYMENT - CME

1 Down Payment 30%
2 RFE 40%
3 ATP 25%
4 Retensi 5%
19