AKAD/PERJANJIAN USAHA

SISTEM BAGI HASIL USAHA PROPERTI

”[NAMA PROJECT]”

MUKADIMAH

Allah SWT berfirman (dalam hadits Qudsi) :

“ Aku adalah pihak ketiga (Yang Maha Melindungi) bagi dua orang yang melakukan
syirkah, selama salah seorang diantara mereka tidak berkhianat kepada lawan
syarikatnya. Apabila diantara mereka ada yang berkhianat, maka Aku akan keluar
dari mereka (tidak melindungi) ”
(HR Imam Daruquthni dari Abu Hurairah r.a.)

Dengan menyebut nama Allah Yang Maha Pengasih lagi Maha Penyayang,
pada hari ini, Senin tanggal [TANGGAL] di [NAMA KOTA LOKASI PROJECT], yang
bertanda tangan di bawah ini :

Nama :
No. KTP : -------------------
Alamat :

Dalam hal ini bertindak untuk dirinya sendiri, yang selanjutnya disebut PIHAK
PERTAMA (Pemilik Tanah/Investor Tanah), merupakan pemilik tanah yang
menginvestasikan tanahnya pada usaha properti ini.

Nama :
No. KTP :
Alamat :

Dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama pe-syirkah Pengelola [NAMA
PROJECT] berdasarkan Perjanjian Kerjasama [INI ADALAH PERJANJIAN
INTERNAL PENGELOLA JIKA TERDIRI DARI BANYAK ORANG] yang telah
disyahkan dan didaftarkan pada Notaris [NAMA NOTARIS] No. --------tanggal-----------
--------- yang selanjutnya disebut PIHAK KEDUA (Pengelola Usaha), merupakan
pengelola yang akan mengelola usaha properti ini.
Dalam kedudukkannya mereka masing - masing seperti tersebut diatas terlebih
dahulu menerangkan dan menyatakan sebagai berikut :

1. PIHAK PERTAMA adalah selaku pemilik sah atas ? ([SEBUT JUMLAH

SERTIFIKAT) bidang tanah dengan Total luas ± [TOTAL LUAS DALAM ANGKA]
(TOTAL LUAS DALAM HURUF meter persegi) sebagaimana yang akan diuraikan
dibawah ini :
a. Sertifikat Hak Milik : ……[DIISI SESUAI DATA DI SERTIFIKAT HAK MILIK]
b. Surat Keterangan Ganti Rugi : [DIISI SESUAI DATA DI SURAT
GIRIK/GANTI RUGI]
c. Surat Keterangan Ganti Rugi : [*diisi sama dengan point b diatas]
2. Bahwa PIHAK PERTAMA akan menyerahkan kepada PIHAK KEDUA
sebagaimana PIHAK KEDUA akan menerima ?? bidang tanah dengan luasan
Total luas ± [TOTAL LUAS DALAM ANGKA] (TOTAL LUAS DALAM HURUF
meter persegi) untuk dikelola dan dikembangkan secara bersama-sama menjadi
sebuah komplek perumahan.
3. Kedua pihak akan mendapatkan keuntungan hasil usaha menurut persentase
keuntungan yang disepakati bersama dan menanggung kerugian sebagaimana
diatur dalam pasal 4 dan pasal 5.
4. Sebagai komitmen kesungguhan dari PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA
agar kesepakatan ini dapat berjalan dengan baik, PIHAK KEDUA akan
memberikan pinjaman kepada PIHAK PERTAMA sebesar [NOMINAL DALAM
ANGKA] (DALAM HURUF) yang nantinya akan dikonversi dengan pembagian
keuntungan usaha. *HAL INI JIKA ADA PINJAMAN DIDEPAN. JIKA TIDAK ADA
BISA DIHAPUSKAN PASAL INI.
5. Pinjaman akan diserahkan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA
setelah keluarnya surat perizinan proyek berupa IMB Induk. *SYARAT
MENGIKUTI POINT 4

Tanpa mengurangi ketentuan-ketentuan peraturan perundang-undangan yang

berlaku baik PIHAK PERTAMA maupun PIHAK KEDUA saling menyetujui untuk
mengikatkan diri dalam Kesepakatan Kerjasama dengan jenis syarikat
mudharabah/bagi hasil dengan memakai ketentuan dan syarat - syarat yang saling
diterima dengan baik oleh PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sebagai berikut :
 Pasal 1
Bentuk, Nama dan Lokasi Usaha

1. Bentuk usaha ini adalah usaha properti pengembangan kompleks perumahan

2. Nama perumahan yang akan dibangun dan dikembangkan adalah [NAMA
PROJECT]
3. Lokasi perumahan adalah [TULIS ALAMAT PROJECT]
4. Jumlah Unit/Type yang akan di kembangkan sebanyak ?? Kaveling/Unit, yang
terdiri dari Type ?? sebanyak ?? Unit, Type ?? sebanyak ?? Unit dan Type
??/Tipe Bebas sebanyak ? Unit.
5. Selain itu juga akan dibangun fasilitas umum untuk kompleks perumahan antara
lain jalan lingkungan, parit, taman, mushola dan lain-lain.

Pasal 2
Modal Usaha

1. Modal Usaha terdiri dari Modal Tanah, Modal skill manajemen (Tenaga
pengelolaan usaha) dan Modal Uang.
2. Modal Tanah/Investor Tanah berasal dari PIHAK PERTAMA yang akan
menyerahkan tanah dengan luas total [luas dalam angka], yang akan
diperhitungkan sebagai modal PIHAK PERTAMA dengan harga dasar tanah
tersebut dihitung sebesar [harga tanah dalam angka] ( harga dalam huruf ) per
meter persegi, sehingga jumlah modal atas tanah tersebut sebesar [total modal
tanah dalam angka] [total modal tanah dalam huruf]. Apabila luasan tanah yang
ada setelah diadakan pengukuran ulang melebihi atau kurang dari luasan yang
ada maka akan diperhitungkan kembali sesuai dengan luasan yang muncul di
surat ukur resmi dari BPN.
3. Modal skill manajemen (Tenaga pengelolaan usaha) berasal dari PIHAK KEDUA
yang akan mencurahkan segala tenaga, kemampuan dan pikiran untuk
mengelola proyek ini dari Perencanaan, Pelaksanaan dan Penjualan, yang dalam
hal ini adalah Tim Griya Cemerlang berdasarkan perjanjian kerjasama Akad
Syirkah Abdan yang telah disyahkan dan didaftarkan pada Notaris [nama notaris]
No. --------tanggal-------------------- *ini jika pengelola lebih satu orang.
4. Modal Uang/Investor Uang bisa berasal dari PIHAK PERTAMA, PIHAK KEDUA
atau PIHAK LAIN yang mau berinvestasi dalam usaha ini
5. Akad/perjanjian dengan Investor Uang akan diatur dalam akad tersendiri.
6. Modal disetor untuk perjanjian ini yang berasal dari Investor Uang adalah
[Nominal Uang] [dalam huruf] dengan proporsi modal seperti yang dimaksud pada
Pasal 2 ayat 5.
7. Pola bagi hasil antara Pengelola Usaha dan Investor diatur dalam Pasal 4
akad/perjanjian ini

Pasal 3
Status Kepemilikan Lahan dan Perijinan

1. Status kepemilikan lahan adalah tetap atas nama PIHAK PERTAMA.

2. PIHAK PERTAMA menjamin bahwa tanah yang menjadi obyek perbuatan
hukum perjanjian Kerjasama ini bukan merupakan sebidang tanah yang menjadi
sengketa baik didalam maupun di luar pengadilan, maka selanjutnya PIHAK
PERTAMA menjamin dan bertangung jawab penuh baik dari sisi hukum dan
materi apabila di kemudian hari tanah tersebut terjadi sesuatu kasus hukum maka
PIHAK PERTAMA akan menyelesaikan persoalan tersebut dan apabila ada
kerugian yang ditimbulkan baik secara hukum ataupun secara materi maka
PIHAK PERTAMA akan menanggung seluruhnya biaya kerugian yang
ditimbulkan dengan jumlah besarannya PIHAK KEDUA yang akan menghitung
dan menentukan.
3. Setelah Aqad/Perjanjian kerjasama ini ditandatangani, PIHAK PERTAMA akan
menyerahkan semua dokumen bukti kepemilikan tanah berupa sertifikat asli,
SPPT PBB terakhir, foto copy KTP, berikut data – data pendukung yang lain
kepada pihak notaris yang ditunjuk untuk mengurus perizinan bangunan sampai
dengan IMB atas bangunan yang akan didirikan oleh PIHAK KEDUA diatas
tanah tersebut, kemudian menawarkan dan memasarkan sebagai sebuah
kawasan perumahan.
4. Untuk menjamin perjanjian kesepakatan kerjasama ini dapat berjalan dengan
baik, maka PIHAK PERTAMA akan membuatkan kuasa menjual yang disimpan di
notaris.

Pasal 4
Keuntungan

1. Keuntungan hasil usaha adalah keuntungan bersih, berupa keuntungan yang

diperoleh dari kegiatan usaha dikurangi biaya operasional, dan pajak usaha (bila
dipungut).
2. Impas adalah kegiatan usaha yang tidak memperoleh keuntungan usaha dan
tidak menderita kerugian usaha.
3. Keuntungan hasil usaha dibagi menurut hasil kesepakatan kedua pihak
berdasarkan besar kecilnya hak dan kewajiban masing-masing pihak.
4. Pembagian menurut kesepakatan kedua pihak adalah :
a. PEMILIK LAHAN : ??%
b. PENGELOLA DAN PEMODAL : ??%

Pasal 5
Kerugian

Kerugian usaha pada hakikatnya ditanggung kedua pihak. Sesuai dengan hukum
Islam tentang syirkah mudharabah, yaitu seperti berikut:
a. Kerugian usaha akibat layaknya suatu kegiatan usaha mengandung resiko
untung-rugi, maka kerugian modal usaha ditanggung seluruhnya oleh pemilik
modal sesuai dengan persentase modal yang diinvestasikan, sedangkan pihak
pengelola menanggung kerugian modal usaha sesuai dengan persentase modal
yang diinvestasikan dan tenaga pengelolaan usaha (skill manajemen) selama
usaha berlangsung.
b. Apabila kerugian usaha disebabkan oleh kesengajaan PIHAK KEDUA (pengelola)
melakukan penyimpangan, seluruh kerugian usaha ditanggung oleh PIHAK
KEDUA. *ini jika terjadi kesalahan management.
c. Apabila terjadi pembatalan terhadap isi akad syarikat yang dilakukan oleh PIHAK
PERTAMA (Pemilik Tanah), seluruh kerugian usaha ditanggung oleh PIHAK
PERTAMA mencakup pengembalian modal usaha yang telah dikeluarkan oleh
PIHAK KEDUA termasuk bagi hasil dari keuntungan yang sudah dan/atau sedang
berjalan. *ini jika pemilik tanah berubah pikiran.

Pasal 6
Penghitungan Untung-Rugi

1. Penghitungan untung rugi dilakukan setahun sekali pada saat tutup buku.
2. Pada saat penghitungan untung-rugi, kedua pihak harus hadir di tempat
penghitungan kecuali ada hal-hal lain sesuai kesepakatan kedua belah pihak.
3. Berdasarkan Perhitungan Untung-Rugi pada saat tutup buku, maka akan
dilakukan pengembalian Modal usaha (Modal Tanah dan Modal Uang) dan
Pembagian keuntungan selama kondisi Cash Flow keuangan aman.
4. Pengembalian Modal Usaha dan Penyerahan hasil keuntungan sebagaimana
pasal 4 ayat 3 (bila memperoleh keuntungan) dilaksanakan dalam jangka waktu -
lambatnya 7 hari setelah penghitungan untung-rugi.

Pasal 7
Jangka Waktu Syarikat

Jangka waktu syarikat yang tersebut pada pasal 1 adalah selama masa proyek
[NAMA PROJECT] selesai, yang diperkirakan selama ? (?????) Tahun, kecuali
ada kesepakatan yang disepakati kedua pihak.

Pasal 8
Hak dan Kewajiban

1. Selama jangka waktu bersyarikat, PIHAK PERTAMA :

a. Menjamin bahwa PIHAK KEDUA tidak akan mendapat tuntutan dan atau
gangguan dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak terlebih dahulu
atau turut mempunyai hak atas kepemilikan dan/atau hak apapun juga atas
tanah yang di syarikatkan
b. Berkewajiban untuk tidak mencampuri kebijakan usaha yang sedang
dijalankan oleh PIHAK KEDUA. *ini jika akad mudharobah, lain jika akad
syirkah inan.
c. Berkewajiban untuk tidak melakukan pemaksaan kepada PIHAK KEDUA
menjalankan usul, saran, ataupun keinginannya dalam menjalankan usaha
ini.
d. Berkewajiban untuk tidak melakukan kegiatan teknis di tempat usaha
tanpa seizin dan sepengetahuan PIHAK KEDUA.
e. Berkewajiban untuk tidak mengambil atau menambah sejumlah modal
usaha, kecuali dalam keadaan istimewa (menyelamatkan usaha dan atau
memanfaatkan situasi) dan merupakan kesepakatan KEDUA PIHAK.
f. Berkewajiban membayar kerugian pengelolaan usaha kepada PIHAK
KEDUA sehubungan dengan pembatalan akad syarikat yang disebabkan
oleh pelanggaran PIHAK PERTAMA terhadap isi akad syarikat.
g. Berkewajiban membayar kerugian pengelolaan usaha (tercantum dalam
pasal 8 ayat 1 (f) selambat-lambatnya 1 bulan setelah penghitungan
untung-rugi.
h. Berhak melakukan kontrol atau meninjau tempat kegiatan usaha dengan
disertai PIHAK KEDUA.
 i. Berhak mengajukan usul dan saran kepada PIHAK KEDUA untuk
memperbaiki dan/atau menyempurnakan kegiatan usaha yang sedang
berjalan.
j. Berhak membatalkan perjanjian dan/atau mengambil kembali sebagian
atau seluruh modal usaha dari PIHAK KEDUA setelah terbukti Pihak
Kedua melakukan penyelewengan dan atau mengkhianati isi akad
syarikat.

2. Selama jangka waktu bersyarikat, PIHAK KEDUA :

a. Berkewajiban mengelola modal usaha yang telah diterima dari PIHAK
PERTAMA untuk suatu kegiatan usaha yang telah ditetapkan.
b. Berkewajiban melaporkan kejadian-kejadian istimewa (musibah/force
majure) yang terjadi di tengah-tengah kegiatan usaha berlangsung kepada
PIHAK PERTAMA selambat-lambatnya 7 hari setelah kejadian.
c. Berkewajiban membayar tanggungan kerugian usaha (tercantum pada
pasal 5 ayat (b) selambat-lambatnya 1 bulan setelah penghitungan untung-
rugi.
d. Berhak menggunakan modal usaha dalam kegiatan usaha yang telah
disepakati kedua pihak.
e. Berhak mengelola dan menentukan kebijakan-kebijakan dalam kegiatan
usaha.
f. Berhak melaksanakan dan tidak melaksanakan usul, saran, atau keinginan
PIHAK PERTAMA, kecuali ada kesepakatan kedua belah pihak yang tidak
merubah isi perjanjian ini.
g. Berhak membatalkan perjanjian dan atau mengembalikan modal usaha
kepada PIHAK PERTAMA setelah terbukti bahwa PIHAK PERTAMA
melakukan penyelewengan dan atau mengkhianati isi akad ini.
h. Berkewajiban memberikan laporan rutin kegiatan usaha setiap 6 (Enam)
bulan sekali (semester), dan laporan tahunan (tutup buku).
i. Berhak menerima ganti rugi (upah) yang layak atas tenaga dan pikiran
selama waktu kegiatan usaha yang telah dilakukan (kerugian pengelolaan
usaha) sehubungan dengan pembatalan akad syarikat sebagaimana
tercantum dalam pasal 8 ayat 1 (f). *apabila pembatalan sepihak dari pihak
pertama.

Pasal 9
Penambahan sejumlah modal usaha

1. Besar modal usaha dalam syarikat ini sebagaimana tersebut dalam pasal 1 dapat
diperbesar atas kesepakatan kedua pihak.
2. Segala sesuatu yang menyangkut penambahan sejumlah modal usaha dalam
syarikat akan diatur lebih lanjut dalam perjanjian tersendiri.

Pasal 10
Pengurangan sejumlah modal usaha

1. Pihak pertama tidak berhak mengambil atau mengurangi sejumlah modal

usaha pada saat kegiatan usaha sedang berlangsung.
2. Kedua pihak dapat bersepakat mengurangi sejumlah modal usaha pada saat
kegiatan usaha sedang berjalan, apabila hal ini diperlukan.
3. Segala sesuatu yang menyangkut pengurangan sejumlah modal usaha dalam
syarikat ini akan diatur lebih lanjut dalam perjanjian tersendiri.

Pasal 11
Perselisihan

1. Apabila terjadi perselisihan antara kedua pihak sehubungan dengan akad syarikat
ini, kedua pihak bersepakat menyelesaikannya secara musyawarah.
2. Segala sesuatu yang merupakan hasil penyelesaian perselisihan akan
dituangkan dalam berita acara.
3. Apabila kesepakatan tidak bisa dilakukan dengan jalan musyawarah, maka kedua
pihak bersepakat untuk menunjuk pihak ketiga sebagai penengah untuk
menyelesaikan perselisihan dimaksud.

Pasal 12
Lain-lain

1. PIHAK PERTAMA akan mengambil ? (?????) unit kaveling untuk tetap menjadi
milik PIHAK PERTAMA dari ?? kaveling yang ada, sehingga jumlah kaveling yang
menjadi obyek kerjasama sebanyak ?? kaveling. Ini akan dikonversikan dengan
modal usaha yang ditanamkan PIHAK PERTAMA. *ini jika pihak pertama
menginginkan dalam bentuk rumah/kapling.
2. PIHAK KEDUA akan membangunkan 2(dua) unit rumah type 70 diatas 3(tiga)
kaveling tanah pada point 1 untuk PIHAK PERTAMA. Biaya yang timbul akan
dibebankan kepada PIHAK PERTAMA, kecuali biaya upah tukang menjadi
tanggungan PIHAK KEDUA. *sesuai kesepakatan
3. Pembangunan rumah pada point 2 tersebut akan dilakukan setelah terjual
minimal 10 unit rumah, dan sisanya akan dibangun setelah seluruh unit habis
terjual.
4. Surat akad ini mengikat secara hukum kepada kedua pihak.
5. Hal-hal lain yang mungkin kelak akan muncul di kemudian hari dan belum diatur
dalam surat akad ini akan dimusyawaratkan kedua pihak yang akan dituangkan
dalam bentuk addendum.
6. Surat akad ini dibuat rangkap 2 dan seluruhnya ditandatangani oleh kedua pihak
pada hari ini dan tanggal di muka setelah dibubuhi materai secukupnya.

Pasal 13
Khatimah

“Dan janganlah sebagian kamu memakan harta sebagian yang lain diantara kamu
dengan cara yang bathil dan janganlah kamu membawa urusan itu kepada hakim
supaya dapat memakan sebagian harta benda orang lain, dengan jalan berbuat
dosa, padahal kamu mengetahui.”
(QS. Al-Baqarah : 188)

Pihak Pertama Pihak Kedua

( nama pihak pertama ) ( nama pihak kedua )

Saksi 1 Saksi 2

( ____________________) ( ______________________)

*adalah catatan, dihapus saat perjanjian dicetak

? diisi sesuai yang dimaksud