Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal

(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

1.0 PENGENALAN

1.1 Skim Komuniti berpagar dan berpengawal (‘Gated And Guarded

Community’) merupakan satu trend baru pembangunan perumahan
masa kini. Ia dikenali sebagai komuniti tertutup atau kawasan
perumahan berpagar yang amat popular di kalangan pemaju, para
bakal pembeli rumah dan penduduk. Jenis pembangunan ini digemari
kerana ia menawarkan persekitaran perumahan yang selamat untuk
diduduki selain daripada persekitaran yang bersifat ‘privacy’ serta
selesa.

1.2 Oleh yang demikian, satu garis panduan khusus perlu disediakan dan
ditambahbaik dari semasa ke semasa bagi menangani permasalahan
ini. Bagi tujuan tersebut Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor
(LPHS) telah mengambil langkah proaktif dengan menyediakan Garis
Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor.

2.0 TUJUAN

2.1 Garis panduan ini disediakan bagi membantu pihak berkuasa tempatan
(PBT) dan agensi-agensi teknikal berkaitan di dalam merancang dan
mengawal pembangunan perumahan yang berkonsepkan ‘Gated &
Guarded Community’ di samping menjadi panduan dan rujukan kepada
para pemaju dan persatuan penduduk dalam mengemukakan
permohonan di bawah konsep berkenaan.

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 1

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

2.2 Garis panduan ini juga disediakan kerana terdapatnya tekanan dan
desakan oleh penduduk di dalam sesuatu skim perumahan di kawasan
bandar bagi meningkatkan kualiti hidup dari aspek keselamatan diri
dan harta benda walaupun menyedari penyediaan ‘Guarded
Community’ khususnya bertentangan / bercanggah dengan akta-akta
sedia ada.

3.0 LATARBELAKANG

3.1 Secara umumnya, Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti

Berpagar dan Berpengawal (‘Gated & Guarded Community’) di Negeri
Selangor yang disediakan oleh LPHS telah diluluskan melalui Majlis
Mesyuarat Kerajaan Negeri (MMKN) Ke-19 yang telah bersidang pada 2
Jun 2010 dan disahkan dalam MMKN ke 20/2010 pada 9 Jun 2010.

3.2 Semua permohonan pembangunan perumahan berkonsepkan Komuniti

Berpagar (‘Gated Community’) yang dikemukakan selepas 12 April
2007 perlu mematuhi peruntukan Akta Hak Milik Strata 1985, (Akta
318) (Pindaan 2007).

3.3 Bagi pembangunan perumahan sedia ada, Konsep Komuniti

Berpengawal (‘Guarded Community’) perlu mematuhi perkara-perkara
berikut sekiranya:-

a. Pelanggaran yang minimum terhadap peruntukan-peruntukan

perundangan sedia ada bagi penutupan jalan dan

b. Perbincangan terperinci dengan Datuk Bandar / Yang Dipertua

Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) perlu dibuat bagi memperhalusi
Garis Panduan Pembangunan Skim Perumahan Berpengawal
(‘Guarded Community’) yang telah disediakan.

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 2

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

3.4 Pindaan garis panduan ini juga telah mengambilkira Garis Panduan
Perancangan (‘Gated Community & Guarded Neighbourhood’) yang
disediakan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan
(KPKT) yang telah diluluskan oleh Jemaah Menteri pada 28 Julai 2010
dan Mesyuarat Majlis Negara Bagi Kerajaan Tempatan (MNKT) Ke-63
pada 2 September 2010 dan arahan pemakaiannya telah
dikuatkuasakan pada 20 Oktober 2010.

4.0 GARIS PANDUAN PEMBANGUNAN SKIM KOMUNITI BERPAGAR

‘GATED COMMUNITY’

4.1 Definisi ‘Gated Community’

‘Gated Community’ boleh didefinisikan sebagai suatu kumpulan

penduduk atau komuniti yang tinggal dalam kawasan berpagar dan
berpengawal sama ada dalam kawasan bangunan kediaman berbilang
tingkat (high-rise property) seperti pangsapuri, kondominium dan
‘town-house’ atau di kawasan kediaman bertanah (landed property)
seperti banglo, teres dan rumah berkembar atau kedua-duanya sekali
sebagaimana yang didefinisikan di bawah Akta Hakmilik Strata 1985
(Akta 318).

4.2 Permohonan

Permohonan perlulah dibuat di bawah Seksyen 6 (1A), Akta 318 dan

dinyatakan dengan jelas di dalam tajuk permohonan. Cadangan
pembangunan skim ‘gated community’ perlu ditandakan di dalam pelan
susunatur pembangunan.

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 3

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

4.3 Keluasan / Saiz Pembangunan

i. Keluasan cadangan pembangunan bagi setiap skim perumahan

‘gated community’ bagi rumah sesebuah / berkembar / kluster/
teres, pembangunan bercampur dan rumah bandar antara 3 ekar
(minimum) hingga 20 ekar (maksimum).

ii. Bilangan unit rumah bagi setiap skim seperti berikut :

Jenis Rumah Bilangan Unit

Sesebuah / Berkembar / 24 unit hingga 160 unit
Kluster
Teres 48 unit hingga 240 unit
Perumahan Bercampur 48 unit hingga 240 unit
Rumah Bandar 48 unit hingga 480 unit

iii. Bilangan unit bagi setiap jenis rumah perlulah mematuhi densiti
yang terkandung di dalam Rancangan tempatan (RT) dan
Rancangan Kawasan Khas (RKK) atau Manual Garis Panduan dan
Piawaian Perancangan Negeri Selangor (Edisi kedua), November
2010.

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 4

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

iv. Perlu mengambilkira syarat-syarat yang terkandung di dalam

Rancangan Tempatan.

v. Bagi pembangunan yang melebihi 10 ekar perlulah mematuhi

Dasar Penyediaan Rumah Mampu Milik Negeri Selangor iaitu 20 :
20 : 10 (Lembah Klang) dan 20 : 10 : 10 (Luar Lembah Klang).

4.4 Densiti / Kepadatan

Kepadatan mengikut Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan

Negeri Selangor (Edisi kedua), November 2010.

4.5 Perancangan Tapak

Pemilihan tapak perlu bersesuai dan mematuhi dasar, zon perancangan

dan garis panduan pembangunan perumahan yang ditetapkan di dalam
Rancangan Tempatan dan perlu dikemukakan bersama-sama laporan
‘Social Impact Assessment’ (SIA).

4.6 Lokasi Pembangunan

i. Pertimbangan lokasi pembangunan adalah tertakluk kepada kajian

laporan ‘Social Impact Assessment’ (SIA) yang telah dibuat.

ii. GC hanya dibenarkan di kawasan yang mempunyai jaringan jalan

perhubungan yang baik dan kawasan pembangunan sedia ada
(developed area).

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 5

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

4.7 Sistem dan Hierarki Jalan

i. Perancangan pembangunan ‘gated community’ perlu memastikan

laluan masuk ke kawasan lot lapisan kedua tidak terhalang.

ii. Saiz minima jalan ialah 40’ (12 meter). Kelonggaran ini diberi
kerana ia tidak diserahkan kepada pihak kerajaan dan GACOS
mengurangkan jalan ‘short cut’.

iii. Saiz jalan dalaman = 40 kaki (12 meter)

a. Laluan Kenderaan – 24 kaki (7 meter)
b. Laluan Pejalan Kaki (dua hala) – 8 kaki (2.4 meter)
c. Longkang Utiliti (dua hala) – 8 kaki (2.4 meter)

Gambarajah Keratan Rentas Jalan 40 Kaki

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 6

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

iv. Jalan Masuk Setiap Blok ‘Parcel’ :

a. Lebar Rezab Jalan – 66 kaki (20 meter)
b. Jarak Pondok Pengawal dari Jalan Awam – 66 kaki (20 meter).
c. Parking Pelawat (dalam kawasan ‘parcel’)

Contoh Rekabentuk Laluan di Pondok Pengawal

v. Lebar jalan mengikut saiz kawasan pembangunan seperti berikut:

Luas Kawasan pembangunan
Lebar Jalan (kaki)
(ekar)
40’ – 50’ 1 – 5 ekar
40’ – 50’ 5 – 10 ekar
50’ – 66’ 10 – 20 ekar
40’ – 50’
50’ – 66’ 20 – 50 ekar
40’ – 50’
100’ – 132’ 50 – 100 ekar dan ke atas
50’ – 66’
40’ – 50’

* PBT berhak menentukan saiz jalan yang bersesuaian selagi ia tidak

mengabaikan aspek keselamatan

vi. Perlu menyediakan sekurang-kurangnya 2 laluan keluar masuk.

1 laluan digunakan sepenuhnya untuk kenderaan keluar masuk
manakala 1 laluan lagi sebagai laluan kecemasan.

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 7

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

4.8 Konsep Rekabentuk Perumahan

4.8.1 Konsep Pertama ‘GACOS’ Strata

Konsep pertama adalah pecah bahagi bangunan berbilang
tingkat secara tradisional. Bangunan mesti terdiri daripada
sekurang-kurangnya dua tingkat atau lebih terletak di atas lebih
satu daripada satu hakmilik strata dikeluarkan bagi petak-petak
dalam bangunan. Oleh itu, konsep ini akan melibatkan
pembangunan bangunan biasa dengan hakmilik strata yang
dikeluarkan bagi unit-unit di dalam bangunan berbilang tingkat,
contohnya kondominium, pangsapuri, rumah pangsa, rumah
bandar dan rumah kedai.

Konsep ini ditunjukkan di Rajah 1 di mana setiap rumah bandar

akan dikeluarkan dengan dua hakmilik strata manakala
pangsapuri atau kondominium akan dikeluarkan dengan
beberapa hakmilik strata. Setiap rumah bandar yang dibina di
atas satu lot dan ia juga yang sama untuk kondominium di
mana tiga blok ini dibina di atas satu lot.

Rajah 1 : Konsep Pertama GACOS Strata

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 8

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

4.8.2 Konsep Kedua ‘GACOS’ Strata

Konsep kedua melibatkan pecah bahagian bangunan yang
terdiri daripada dua tingkat atau lebih di mana lebih daripada
satu tingkat hakmilik strata dikeluarkan bagi petak-petak dalam
bangunan. Bersama-sama dengan pecah bahagi bangunan,
tanah dipecahbahagikan kepada petak tanah dalam skim yang
sama dan di atas lot yang sama yang terdiri daripada bangunan
setingkat atau lebih tetapi tidak melebihi empat tingkat dengan
hanya satu hakmilik individu yang dikeluarkan bagi setiap
bangunan.

Konsep ini digambarkan di dalam Rajah 2. Perbezaan di antara

sebelumnya dan peruntukan baru Seksyen 6(1) Akta 318 adalah
bahagian bangunan seperti bumbung dan dinding luar
bangunan dalam petak tanah masing-masing di bawah
peruntukan baru tidak menjadi harta bersama.

Rajah 2 : Konsep Kedua GACOS Strata

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 9

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

4.8.3 Konsep Ketiga ‘GACOS’ Strata

Sebagai tambahan kepada Subseksyen 6(1) Akta 318,
pengenalan peruntukan baru di bawah Subseksyen 6(1) Akta
318 membenarkan konsep pembangunan bangunan ketiga.
Konsep ini juga menyediakan pembangunan skim komuniti
berpagar (GACOS). Bangunan dalam lot banglo, rumah
berkembar atau rumah teres tidak kurang daripada satu unit
dan setiapnya dengan ketinggian tidak lebih daripada empat
tingkat boleh dipecahbahagikan kepada petak tanah dan
dikeluarkan dengan hakmilik strata bagi setiap petak tanah
terdiri daripada bangunan. Penekanan bahawa unit perumahan
hanya boleh dibina dengan ketinggian empat tingkat.

Perbezaan utama antara peruntukan lama Seksyen 6(1) dan

peruntukan baru di bawah Subseksyen 6(1A) adalah bukan
keperluan untuk mempunyai sebuah bangunan untuk pelbagai
pecahbahagi untuk pengeluaran lebih daripada satu hakmilik
strata bagi bangunan di atas lot yang sama. Tambahan pula,
bahagian-bahagian bangunan seperti bumbung dan dinding luar
bangunan dalam petak tanah masing-masing tidak menjadi
harta bersama dan tidak berada di bawah pemilikan dan
pengurusan perbadanan pengurusan. Konsep pembangunan
ketiga digambarkan di Rajah 3.

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 10

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

Rajah 3 : Konsep Ketiga GACOS Strata

4.9 Anjakan Bangunan

i. Kedudukan bangunan bagi rumah pangsa / kondominium,

hendaklah mengambilkira arah pancaran matahari, angin dan
estetika.

ii. Perlu menetapkan saiz lot minima selaras dengan Manual Garis
Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor (Edisi
kedua), November 2010 seperti berikut :-

a. Saiz lot minima bagi rumah sesebuah

- 50 kaki X 75 kaki
(15.2 meter X 21.3 meter)

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 11

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

Gambarajah Anjakan Bangunan Bagi Rumah Sesebuah

Jalan Perkhidmatan 12m (40’)

21.3 m (75’)
15.2m (50’)

b. Saiz lot minima bagi rumah berkembar

- 40 kaki X 65 kaki
(12.2 meter X 19.5 meter)

Gambarajah Anjakan Rumah Berkembar

Jalan Perkhidmatan 12 meter (40’)

12.2m (40’)
19.5 m (65’)

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 12

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

c. Saiz lot minima bagi rumah ‘zero lot’

- 40 kaki X 70 kaki
(12.2 meter X 21.3 meter)

Gambarajah Anjakan Bangunan dan Lorong Belakang Rumah

Sesebuah ‘Zero Lot Boundary’

Jalan Perkhidmatan 12m (40’)

12.2m (40’)

21.3m (70’)

d. Saiz lot minima bagi rumah kluster

- 30 kaki X 55 kaki
(9.1 meter X 16.8 meter)

Gambarajah Anjakan Bangunan Rumah Kluster

Jalan Perkhidmatan 12m (40’)

9.1m (30’)
16.8m (55’)

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 13

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

e. Saiz lot minima bagi rumah teres

- 20 kaki X 60 kaki
(6.1 meter X 18.3 meter)

Gambarajah Anjakan Bangunan dan Lorong Belakang Rumah Teres

Jalan Perkhidmatan
12m (40’)

6.1m (20’)

18.3m (60’)

f. Saiz lot minima bagi rumah bandar

- 900 kps (83.5 mps)

Gambarajah Bangunan dan Lorong Belakang Rumah Bandar

Jalan Perkhidmatan 12 meter (40’)

Jalan Perkhidmatan 12 m (40’)

Jalan Perkhidmatan 12 meter (40’)

iii. Perlu mematuhi kawasan ‘plinth’ iaitu maksima 60% daripada luas
keseluruhan tapak seperti yang ditetapkan di dalam Manual garis
Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor
(Edisi Kedua), November 2010.

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 14

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

4.10 Pembinaan Pagar / Tembok

i. Pagar / tembok dibenarkan dibina di sekeliling kawasan ‘gated

community’ sebagai sempadan dengan kawasan bersebelahan.

ii. Ketinggian maksima yang dibenarkan adalah 9 kaki (2.75 meter).

iii. 33% daripada pagar perlu terbuka dan dapat dilihat daripada luar
serta tidak mengganggu kenampakan (permeability) di kawasan
tersebut.
- 33% X Tinggi Pagar X Panjang Pagar

iv. 33% dari keluasan pagar mestilah terbuka yang dapat dilihat dari
dalam mahupun dari luar kawasan ‘gated community’. Manakala
selebihnya dibenarkan tertutup. Ia bertujuan supaya dapat dilihat
daripada luar dan tidak mengganggu kenampakan (permeability)
di kawasan tersebut bagi memudahkan pihak polis membuat
pamantauan.

Gambarajah Pagar Perimeter Bagi Pembangunan Perumahan Komuniti

Berpagar

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 15

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

4.11 Laluan Keluar Masuk

i. Perlu menyediakan sekurang-kurangya 2 laluan keluar masuk.

ii. 1 laluan digunakan sepenuhnya sebagai laluan utama untuk

kenderaan keluar masuk manakala 1 laluan lagi sebagai laluan
kecemasan.

iii. Pemasangan ‘boomgate’ hanya boleh dibuat di dalam kawasan

‘gated community’.

Pondok pengawal perlu diletakkan di pintu masuk utama keluar masuk

bagi memudahkan kawalan keselamatan

4.12 Pembinaan Pondok Pengawal

i. Pondok pengawal perlu dibina / diletakkan di dalam sempadan

skim ‘gated community’.

ii. Lokasi pondok pengawal seperti gambarajah berikut:

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 16

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

iii. Saiz pondok yang dibenarkan adalah tidak melebihi 1.8 meter X
2.4 meter (6’ x 8’).

iv. Lokasi dan rekabentuk pondok pengawal hendaklah ditunjukkan

di dalam pelan semasa permohonan kebenaran merancang
dikemukakan kepada PBT.

v. Kedudukan / anjakan pondok pengawal dari jalan awam utama

hendaklah tidak kurang daripada 6 meter.
vi. Kemudahan tandas perlu disediakan jika tiada tandas awam
berhampiran.

4.13 Lanskap dan Penanaman Pokok

Perlu menyediakan 10 kaki (3 meter) ‘perimeter planting’ di sekeliling

kawasan pembangunan yang bertindak sebagai ejen teduhan dalam
memberi keselesaan kepada pejalan kaki dan bagi mengurangkan
kadar kepanasan.

4.14 Ketinggian Bangunan

i. Ketinggian maksima yang dibenarkan bagi rumah banglo / semi-D

/ kluster / zero lot / rumah bandar / teres di kawasan ‘gated
community’ adalah 4 tingkat daripada ‘basement’ (18.5 meter)
selaras dengan Akta Hakmilik Strata (Akta 318).

ii. Jika lantai dibina pada paras tanah maka lantai yang pertama
ditetapkan sebagai tingkat pertama termasuk ‘basement’.

iii. Ketinggian maksima 18.5 meter (tanpa lif).

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 17

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

Gambarajah Ketinggian Bangunan

* Terpakai hanya pem bangunan strata sahaja

4.15 Tempat Letak Kenderaan

i. Tempat letak kereta, motosikal dan ‘accessories parcel’ untuk

pelawat perlulah diasingkan dan ditunjukkan di dalam pelan
susunatur perancangan semasa permohonan kebenaran
merancang.

ii. Penyediaan TLK bagi rumah sesebuah, berkembar, kluster, zero

lot dan teres (seperti yang terkandung di dalam manual garis
Panduan dan Piawaian Perancangan negeri Selangor (Edisi
kedua), November 2010) adalah seperti berikut:

 Rumah sesebuah / berkembar / kluster /zero lot / teres

- 1 rumah : 2 TLK

iii. Penyediaan TLK bagi perumahan jenis bercampur / pangsapuri

(seperti yang terkandung di dalam manual garis Panduan dan
Piawaian Perancangan negeri Selangor (Edisi kedua), November
2010) adalah seperti berikut:

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 18

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

 Perumahan jenis bercampur / pangsapuri

• Kos rendah
- 1 rumah : 1 TLK

• Kos sederhana rendah

- 1 rumah : 2 TLK

• Kos sederhana dan tinggi

- 1 rumah : 2 TLK

iv. Penambahan 10% TLK untuk pelawat bagi perumahan jenis

rumah sesebuah, berkembar, cluster, zero lot dan teres.

v. Bagi perumahan jenis bercampur / pangsapuri, tambahan TLK

untuk pelawat adalah sebanyak 20%.

vi. 2% daripada jumlah TLK disediakan untuk orang kelainan upaya

(OKU).

vii. Menyediakan tempat letak motosikal (TLM) sebanyak 20%

daripada jumlah keseluruhan TLK.

4.16 Laluan Khas Utiliti

Setiap kemudahan utiliti seperti elektrik (TNB), laluan telefon, bekalan

air, gas dan sistem pembetungan perlulah dibina di lokasi yang
mempunyai kemudahsampaian yang tinggi bagi tujuan memudahkan
kakitangan utiliti berkenaan membuat penyelenggaraan.

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 19

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

Gambarajah Keratan Rentas Laluan Utiliti

4.17 Perletakan Kemudahan Awam / Masyarakat

i. Kemudahan yang boleh diletakkan dalam kawasan ‘gated

community’ adalah kemudahan berhierarki rendah dalam bentuk
hartanah bersama (common property).

ii. Pembangunan ‘gated community’ yang melebihi satu skim perlu

menyediakan kemudahan awam di tapak yang sesuai di antara
skim-skim GC (di luar plot skim GC) bagi menggalakkan interaksi
sosial masyarakat.

iii. Setiap parcel perlu memperuntukkan 10% daripada keluasan

parcel GACOS sebagai kawasan lapang yang dirancang secara
berpusat dan berfungsi (functional open space) berserta dengan
kemudahan-kemudahan lain seperti dewan, kolam renang atau
gelanggang futsal.

iv. Bagi perletakan kemudahan kolam renang, jarak antara kolam

renang dengan sempadan parcel (rumah) ialah 2 meter.

v. Penyediaan kemudahan awam perlu disediakan berdasarkan

kepada jumlah penduduk.

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 20

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

vi. Pembangunan yang melebihi daripada 1 skim atau parcel perlu

penyediaan kemudahan awam bersepadu (seperti masjid, sekolah
dan padang bola dan lain-lain) di tapak dan lokasi yang sesuai, di
luar GC supaya dapat digunakan secara bersama antara
skim/parcel dan masyarakat amnya.

Skim 1 Skim 2
Lokasi
Kemudahan
Awam
Skim 3 Skim 4

Pem ilik / pem aju perlu m enunjukkan parcel GACOS dan

kem udahan m asyarakat di luar parcel (perlu diserah kepada
kerajaan) di dalam setiap Pelan Susunatur dan pelan Pra-
Hitungan (Perm ohonan K M )

* Walau bagaimanapun PBT berhak menentukan saiz pembangunan

berdasarkan keadaan-keadaan tertentu

4.18 Nama Taman / Kejiranan

i. Nama GC hendaklah menggunakan nama-nama tempatan serta

bercirikan budaya Malaysia.

ii. Walau bagaimanapun, Nama taman / kejiranan tertakluk kepada

kelulusan daripada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) berkaitan.

4.19 Longkang / Perparitan

Kawasan yang melibatkan sungai atau anak sungai dalam pelan

cadangan adalah tidak dibenarkan untuk pembangunan GACOS. (Areas
with rivers or streams ini proposed plan are not allowed for GACOS
development).

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 21

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

4.20 Penilaian Impak Sosial (SIA)

Penilaian Impak Sosial (SIA) sebagaimana yang diperuntukkan di

dalam subseksyen 21A (1A) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976
(Akta 172) perlu disediakan sebelum pemajuan GC diberi pertimbangan
oleh PBPT.

4.21 Penyelesaian Kepada Skim ‘Gated Community’ Sedia Ada Yang

Bukan Di Bawah Peruntukan Akta Hakmilik Strata

i. Dicadangkan agar pihak pemaju / Persatuan Penduduk Berdaftar

(RA) untuk memohon pajakan bagi tempoh 21 tahun ke atas
tanah yang telah diserahkan kepada Kerajaan yang melibatkan
seperti jalan, kawasan lapang dan rezab-rezab Kerajaan yang lain
daripada Pegawai Pengawal iaitu Setiausaha Kerajaan Negeri. Ini
selaras dengan Seksyen 63, Kanun Tanah Negara, 1965 yang
menyatakan:

“(1) Pihak Berkuasa Negeri bolehlah, atas permohonan yang

dibuat oleh pegawai pengawal buat masa itu mempunyai kawalan
ke tas mana-mana tanah rezab, atau oleh mana-mana orang atau
badan lain yang terlebih dahulu mendapat keseluruhan atau
mana-mana bahagiannya untuk mana-mana tempoh yang tidak
melebihi dua puluh satu tahun”.

ii. Dengan cara itu, pemaju / RA bukan sahaja bertanggungjawab ke

atas penyelenggaraan dan pengurusan tempat tersebut tetapi
juga keseluruhan tempat yang diberi pajakan.
RA – Berdaftar dengan Pendaftar Pertubuhan (ROS) dan
mempunyai hak untuk menguruskan, mengendali, memajak
tanah dan sebagainya.

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 22

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

5.0 SKIM PEMBANGUNAN KOMUNITI BERPENGAWAL ‘GUARDED

COMMUNITY’

5.1 Definisi ‘Guarded Community’

Kawasan komuniti yang disediakan dengan perkhidmatan keselamatan

sama ada dengan penyediaan pondok pengawal atau halangan fizikal.

√ X

5.2 Kawalan Am Perancangan

i. Skim ‘guarded community’ hanya dibenarkan di kawasan

bandar (di dalam kawasan operasi PBT), khususnya di kawasan
yang kurang selamat (mempunyai kadar jenayah yang tinggi
berdasarkan rekod pihak polis).

ii. Tiada unsur paksaan bagi menyertai skim ini.

iii. Pelaksanaan skim ‘guarded community ini adalah berbentuk

sementara sahaja iaitu dari 2 hingga 3 tahun sahaja kerana
tiada peruntukan perundangan yang membenarkan
pelaksanaannya.

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 23

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

iv. Pelaksanaan hanya dibenarkan bagi kawasan komuniti yang

tidak mempunyai jalan bersambung atau dihubungkan
dengan kawasan komuniti bersebelahan dan sekitarnya
(cul-de-sac sahaja dibenarkan).

v. Pelaksanaan hanya dibenarkan bagi kawasan yang tidak

mempunyai kemudahan yang berkongsi seperti surau,
sekolah, padang bola dan sebagainya seperti di peruntukkan
dalam Pelan Kebenaran Merancang / Pelan Susunatur) asal yang
diluluskan.

vi. Penghalang hanya dibenarkan beroperasi dari jam 12 tengah

malam sehingga 6 pagi.

vii. Penggunaan kad akses (automatik) dilarang sama sekali.

viii. Tidak dibenarkan menghalang kenderaan keluar / masuk ke

kawasan berkenaan.

ix. Penghuni yang tidak menyertai skim ini tidak boleh

dihalang sama sekali memasuki kediaman mereka pada bila-bila
masa.

5.3 Syarat Asas Penubuhan

i. Permohonan oleh Persatuan Penduduk yang berdaftar

(pembangunan sedia ada) dan Pemaju sekiranya melibatkan
pembangunan baru.

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 24

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

ii. Perlu persetujuan 75% penduduk daripada bilangan unit

rumah yang berpenghuni (termasuk penyewa) perlu diperolehi
terlebih dahulu bagi perumahan sedia ada.

iii. Perlu memaklumkan kepada kawasan komuniti berjiran.

iv. Pihak persatuan penduduk perlu mengemukakan dokumen

berkenaan dengan persetujuan penduduk dan lain-lain maklumat
yang diperlukan kepada PBT dan pihak-pihak berkuasa yang
berkenaan.

5.4 Pembinaan Pondok Pengawal

i. Pondok pengawal sahaja dibenarkan dan saiz adalah 6 kaki x 8

kaki atau saiz lain yang difikirkan sesuai oleh Pihak berkuasa
Tempatan (PBT).

ii. Pembinaan pondok pengawal yang tidak menghalang lalu lintas

dan peletakannya di bahu jalan serta perlu mendapat kebenaran
bertulis daripada PTD /PBT.

iii. Jika cadangan binaan pondok pengawal di kawasan bahu jalan

adalah berstruktur kekal (permanent structure), pemohon
(persatuan penduduk) perlu memohon kelulusan Lesen
Pendudukan Sementara (Temporary Occupation Licence – TOL)
daripada Pejabat Tanah Daerah (PTD) yang berkenaan. Peraturan
ini adalah selaras dengan peruntukan Seksyen 65, Kanun Tanah
Negara, 1965 (Akta 56).

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 25

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

Gambarajah Lokasi Perletakan Pondok Pengawal

5.5 Pembinaan Pagar

Dilarang sama sekali membina tembok (fencing) yang

mengelilingi kawasan pembangunan kecuali disebabkan faktor
keselamatan seperti terdapatnya parit besar, sungai dan lebuh raya
dengan kelulusan PTD / PBT terlebih dahulu.

5.6 Pengawal Keselamatan

Pelantikan dan tugas Pengawal Keselamatan wajib mematuhi Akta

Ejensi Persendirian 1971 (Akta 27) dan keperluan Kementerian Dalam
Negeri (KDN).

5.7 Pelepasan Status

Cadangan pelepasan atau pembubaran status ‘guarded community’

kepada status asal (tidak berpengawal) oleh persatuan penduduk perlu
dimaklumkan kepada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT).

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 26

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

5.8 Tanggungjawab Pemohon

Perkara yang perlu dilakukan oleh pemohon ialah :-

1. Penubuhan Jawatankuasa Bertindak Penduduk (sementara).

2. Kemukakan permohonan pendaftaran Persatuan Penduduk

kepada Pendaftar Pertubuhan (ROS).

3. Mengadakan Mesyuarat Agung Penubuhan Persatuan Penduduk

bagi memilih Ahli Jawatankuasa Penduduk.

4. Mengemukakan cadangan pelaksanaan kepada Pihak Berkuasa

Tempatan berkaitan.

5. Setelah mendapat kelulusan daripada PBT, hebahan secara

menyeluruh dengan memasang ‘banner’, poster dan sebagainya
dibuat.

6. Mengemukakan permohonan Permit Sementara Bangunan

(Pondok Pengawal) kepada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT)
selepas kelulusan diperolehi dari PTD berkaitan.

7. Syarikat pengawal keselamatan yang dilantik oleh persatuan

penduduk hendaklah mengemukakan maklumat terperinci
syarikat kepada Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor
(LPHS) dan PBT untuk tujuan semakan dan rekod.

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 27

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

5.9 Carta Alir Proses Permohonan Skim Pembangunan Berpengawal

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 28

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

6.0 LAMPIRAN

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 29

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

CONTOH GAMBARFOTO KONSEP ‘GUARDED’ SEDIA ADA

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 30

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

a. Bandar Sungai Long, Cheras – Majlis Perbandaran Kajang (MPKj)

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 31

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

b. USJ 1 – Majlis Perbandaran Subang Jaya (MPSJ)

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 32

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

CATATAN

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 33

 Garis Panduan Pembangunan Skim Komuniti Berpagar dan Berpengawal
(‘Gated And Guarded Community’) Negeri Selangor

Disediakan Oleh :

LEMBAGA PERUMAHAN DAN HARTANAH SELANGOR (LPHS)

TINGKAT 5, BLOK UTARA,
BANGUNAN SULTAN SALAHUDDIN ABDUL AZIZ SHAH,
40503 SHAH ALAM,
SELANGOR DARUL EHSAN

Telefon : 03-55447906
Faks : 03-55104137
Emel : lphs@selangor.gov.my
Laman Web : http://lphs.selangor.gov.my

APRIL 2012

Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) 34