POLICY BRIEF

Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan

(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

DAFTAR ISI

DAFTAR ISI ...................................................................................................................................... I

DAFTAR TABEL .............................................................................................................................. I
DAFTAR GAMBAR ......................................................................................................................... I

A. Latar Belakang..................................................................................................................................... 1
B. Permasalahan Investasi dan Pembiayaan Infrastruktur ................................................... 1
C. Dasar Hukum Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha ........................................... 3
D. Persyaratan Investasi Infrastruktur ........................................................................................... 4
E. Skema Investasi dan Pembiayaan ............................................................................................... 6
F. Kesimpulan dan Rekomendasi ..................................................................................................... 22

DAFTAR TABEL

Tabel 1 Skema Investasi Jalan Tol Dalam Skenario Pengembangan Kawasan

Ekonomi (Pariwisata) .................................................................................................... 18
Tabel 2 Skema Investasi Jalan Tol Dalam Skenario Pengembangan Kawasan
Ekonomi (Industri) ......................................................................................................... 18
Tabel 3 Skema Investasi Jalan Tol Dalam Skenario Pengembangan Kawasan
Permukiman (Perumahan/Kota Mandiri) ............................................................ 19
Tabel 4 Skema Investasi Air Minum Dalam Skenario Pengembangan Kawasan
Permukiman dan Ekonomi .......................................................................................... 19

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1 Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus

Rencana Tol Serang-Panimbang................................................................................ 13
Gambar 2 Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus
Rencana Tol Kayuagung-Jakabaring-Musilandas-Betung .............................. 14
Gambar 3 Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus
Rencana Tol Seksi II Perbarakan/Kualanamu-Tebing Tinggi ....................... 15
Gambar 4 Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus
TPPAS-Air Minum-Permukiman Raja Ampat ...................................................... 16
Gambar 5 Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Smart City............ 17
Gambar 6 Skema Pembiayaan Berdasarkan Kelayakan Proyek ....................................... 20
Gambar 7 Skema Pembiayaan Berdasarkan Kelayakan Proyek Jalan Tol (Non
Bundling) ............................................................................................................................ 20
Gambar 8 Skema Pembiayaan Berdasarkan Kelayakan Proyek Jalan Tol
(Bundling)........................................................................................................................... 21
Gambar 9 Skema Pembiayaan Berdasarkan Kelayakan Proyek Non Jalan................... 21
Gambar 10 Skema Pembiayaan Berdasarkan Kelayakan Proyek Pengembangan
Kawasan .............................................................................................................................. 22

-i-
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

A. LATAR BELAKANG

Ketersediaan infrastruktur yang memadai merupakan salah satu prasyarat penting agar
daya saing dan angka pertumbuhan ekonomi meningkat. Namun, penyediaan infrastruktur
dihadapkan pada permasalahan kurangnya pendanaan. Belajar dari periode pembangunan
sebelumnya (2010-2014), alokasi anggaran pemerintah (APBN) hanya dapat memenuhi
40% kebutuhan pendanaan infrastruktur, sedangkan sisanya diharapkan diperoleh dari
berbagai sumber seperti Pemerintah Daerah, BUMN, pelibatan sektor swasta.

Kendala ini juga dihadapi Pemerintah pada saat akan melakukan pengembangan kawasan
baik kawasan industri, kawasan ekonomi maupun pembangunan smart city. Selama ini
pengembangan kawasan tidak dapat dilakukan dengan cepat karena kendala
ketidaktersediaan infrastruktur. Berdasarkan pengalaman pengelola kawasan (yang selama
ini lebih banyak berhasil dilakukan oleh pihak swasta), kebutuhan infrastruktur tidak
hanya yang berada dalam kawasan sendiri namun juga infrastruktur yang menuju kawasan
(konektivitas). Kemajuan ekonomi kawasan hanya dapat terjadi bila ada akses
infrastruktur atau kondisi penyediaan infrastruktur sudah baik; sementara akses
infrastruktur bisa dibangun oleh baik Pemerintah maupun swasta bila ada jaminan demand
yang berarti pertumbuhan ekonomi kawasan.

Skema investasi ini diharapkan tidak hanya bersifat project-based, tetapi juga region-based
(berbasis wilayah/kawasan). Bentuk skema investasi ini tentunya akan berbeda di tiap
kategori kawasan. Kawasan Industri umumnya membutuhkan akses infrastruktur untuk
logistik, pendistribusian produk ke outlet/pelabuhan. Sementara untuk kawasan
pariwisata, akses infrastruktur dibutuhkan untuk pengembangan destinasi, promosi, akses
wisatawan sebagai demand.

B. PERMASALAHAN INVESTASI DAN PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR

Penyebaran infrastruktur di Indonesia masih kurang merata terutama pada wilayah di luar
Pulau Jawa. "Jika dilihat dari jumlah penduduk, infrastruktur, dan luas wilayah, masih
belum merata. Kalau dilihat sangat timpang antara yang ada di Jawa dan di luar Jawa,"

Daya saing global Indonesia periode 2014-2015 meningkat empat peringkat dari
sebelumnya 38 menjadi 34. Sedangkan dari segi infrastruktur dan konektivitas, ranking
Indonesia meningkat dari ranking ke-61 menjadi ranking ke-56. Hal ini berarti
menunjukkan peningkatan lima angka dari tahun kemarin atau dua puluh angka sejak
2011.

-1-
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Kualitas infrastruktur sangat berkaitan dengan Program Nawacita yang berupaya

meningkatkan produktivitas rakyat dan daya saing di pasar internasional, khususnya
menghadapi Masyarakat Ekonomi ASEAN (MEA) mendatang.

Sementara itu permasalahan utama dalam pembangunan, khususnya di tengah gejolak

ekonomi saat ini adalah soal pembiayaan. Bagi kawasan Asia, pembangunan infrastruktur
dianggap sebagai salah satu kunci peningkatan pertumbuhan ekonomi yang
berkesinambungan.

Keseriusan Pemerintah RI dalam membangun infrastruktur dan konektivitas antar daerah.

Hal ini tentunya membutuhkan pembiayaan yang besar, yang telah diupayakan melalui
berbagai langkah, antara lain seperti pengurangan subsidi Bahan Bakar Minyak (BBM)
sehingga memberi ruang fiskal yang cukup, hingga kerjasama dalam skema Private Public
Partnership (PPP).

Salah satu bentuk tantangan perekonomian adalah sulitnya mendapatkan pembiayaan guna
mengatasi celah pembiayaan infrastruktur (Infrastructure Gap). Selain itu, peran
pendalaman pasar keuangan (Financial Deepening) dan inklusi keuangan (Financial
Inclusion) juga penting dalam menjaga stabilitas sistem keuangan dan mendorong
pertumbuhan ekonomi yang lebih luas dan inklusif.

Berdasarkan hal diatas, tantangan pembangunan infrastruktur PUPR diantaranya yaitu :

1. Disparitas antar wilayah yang relative masih tinggi terutama antara Wilayah Barat
Indonesia dan Wilayah Timur Indonesia;
2. Urbanisasi yang tinggi (meningkat 6 kali dalam 4 dekade) diikuti permasalahan
perkotaan seperti urban sprawl dan penurunan kualitas lingkungan, pemenuhan
kebutuhan dasar, dan kawasan perdesaan sebagai hinterland belum maksimal dalam
memasok produk primer;
3. Belum mantapnya konektivitas antara infrastruktur di darat dan laut, serta
pengembangan kota maritim/pantai; dan
4. Pemanfaatan sumber daya yang belum optimal dalam mendukung kedaulatan pangan
dan kemandirian energi.

Agar peningkatan kesejahteraan masyarakat dapat terwujud, kerangka pendanaan

pembangunan infrastruktur PUPR yang terpadu dengan pengembangan wilayah diarahkan
pada kebijakan pembiayaan terpadu sebagai berikut :

1. Optimalisasi terhadap sumber-sumber pembiayaan pembangunan infrastruktur PUPR

yang terpadu dengan pengembangan wilayah yang sudah ada; dan

-2-
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

2. Pengembangan potensi baru pembiayaan/investasi pembangunan infrastruktur PUPR

yang terpadu dengan pengembangan wilayah seperti skema Kerjasama Pemerintah
Swasta/Public Private Partnership (KPS/PPP) dan dsb.

C. DASAR HUKUM KERJASAMA PEMERINTAH DENGAN BADAN USAHA

Landasan hukum yang menjadi acuan dari investasi infrastruktur yaitu Peraturan Presiden
No. 38 Tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha.

Peraturan ini disusun untuk mendukung penyediaan pembiayaan infrastruktur yang

melibatkan pihak lain (swasta atau badan usaha), menggantikan Peraturan Presiden No. 67
Tahun 2005.

Jenis Infrastruktur yang dapat dikerjasamakan berdasarkan Peraturan Presiden di atas,

baik melalui skema bundling maupun melalui skema non bundling meliputi:

1. Infrastruktur transportasi;
2. Infrastruktur jalan;
3. Infrastruktur sumber daya air dan irigasi;
4. Infrastruktur air minum;
5. Infrastruktur sistem pengelolaan air limbah terpusat;
6. Infrastruktur sistem pengelolaan air limbah setempat;
7. Infrastruktur sistem pengelolaan persampahan;
8. Infrastruktur telekomunikasi dan informatika;
9. Infrastruktur ketenagalistrikan;
10. Infrastruktur minyak dan gas bumi dan energi terbarukan;
11. Infrastruktur konservasi energi;
12. Infrastruktur fasilitas perkotaan;
13. Infrastruktur fasilitas pendidikan;
14. Infrastruktur fasilitas sarana dan prasarana olahraga, serta kesenian;
15. Infrastruktur kawasan;
16. Infrastruktur pariwisata;
17. Infrastruktur kesehatan;
18. Infrastruktur lembaga pemasyarakatan; dan
19. Infrastruktur perumahan rakyat.

Keberhasilan pelaksanaan skema KPBU (Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha)

dalam penyediaan infrastruktur sangat dipengaruhi oleh kapabilitas dari sektor
privat/swasta, selain dukungan pemerintah. Kapabilitas pihak privat/swasta/badan usaha
dapat dilihat dari kesiapan pada hal-hal teknis (konstruksi dan pemeliharaan) sampai

-3-
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

manajemen (keuangan, sumberdaya, dll). Selain itu, keberhasilan proyek KPBU (Kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha) juga tidak terlepas dari hubungan antara tiga pihak yang
menjadi elemen penting dalam interaksi tersebut, yaitu pemerintah (sebagai regulator),
pihak swasta (sebagai pelaksana proyek), dan masyarakat (sebagai penerima manfaat atas
kerjasama antara dua pihak lain).

Dalam kebijakan tersebut selain ditegaskan bahwa KPBU dapat merupakan penyediaan
Infrastruktur yang merupakan gabungan dari 2 (dua) atau lebih jenis infrastruktur tersebut
di atas, dalam rangka meningkatkan kelayakan KPBU dan/atau memberikan manfaat yang
lebih besar kepada masyarakat KPBU dapat mengikutsertakan kegiatan penyediaan sarana
komersial. Dengan demikian daya tarik bagi investor semakin ditingkatkan dan diperluas
oleh Pemerintah dengan harapan agar investor tertarik dengan pembangunan infrastruktur
di Indonesia.

D. PERSYARATAN INVESTASI INFRASTRUKTUR

1. Persyaratan Infrastruktur Jalan Tol

a. Ambang Batas Kewilayahan

- Pengembangan jalan tol antar wilayah atau antar kawasan, berfungsi untuk
mengembangan perekonomian wilayah atau beberapa kawasan;
- Mempunyai potensi LHR jalan tol paling sedikit 20.000 kendaraan per hari;
- Belanja wisatawan untuk menunjang pengembangan pariwisata cukup tinggi;
atau
- Bangkitan lalu lintas pada kawasan ekonomi (KEK) relatif tinggi;
- Mampu memberikan multiplier efect (back ward dan forward) yang besar
terhadap kawasan kawasan ekonomi dalam pengaruh pelayanan tol; atau
- Diversifikasi destinasi dan pemanfaatan ruang budidaya;
- Dapat dilakukan intensifikasi pemanfaatan ruang kawasan ekonomi/KEK; dan
- Dapat dilakukanperluasan pemanfaatan ruang kawasan ekonomi/KEK.

b. Ambang Batas Ekonomi

- Mempunyai rasio manfaat terhadap biaya > 1,2;

- EIRR minimum 2,5 kali bunga Bank Indonesia (BI);
- Mampu memberikan diversifikasi layanan jalan tol dan sumber permintaan
terhadap jasa jalan tol; dan

-4-
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

- Memperluas wilayah pengaruh jalan tol, melalui peningkatan aksesibilitas dan

pembukaan ramp tol pada kawasan permukiman/perkotaan maupun kawasan
ekonomi.

c. Ambang Batas Keuangan

- FIRR minimum 2,5 kali bunga BI;

- Masa pengembalian 10-20 tahun;
- Masa konsesi 20-40 tahun;
- Discount rate maksimum 2,0 kali BI rate;
- Memberikan insentif pemerintah (asumsi: telah layak kewilayahan dan layak
ekonomi);
- Memberikan badan usaha (BU) hak segmentasi ruas jalan tol berdasarkan LHR
tertinggi, dan/atau dukungan pemerintah (VGF); dan
- Memberikan badan usaha (BU) hak pengelolaan kawasan permukiman
(property)/Kota Mandiri, pengelolaan kawasan ekonomi (pariwisata, industri,
bisinis center), pada wilayah pengaruh tol.

2. Persyaratan Infrastruktur Non Jalan Tol

a. Ambang Batas Kewilayahan

- Readline document: FS, AMDAL dan DED;

- Siknron dengan RDTR/RTRW dan peraturan pendukung lainnya;
- Mempunyai permintaan/konsumen pada kawasan permukiman dan/atau
ekonomi relatif tinggi;
- Mampu mendukung pertumbuhan dan perkembangan terhadap kawasan
kawasan permukiman dan ekonomi dalam pengaruh pelayanan;
- Diversifikasi destinasi dan pemanfaatan ruang budidaya;
- Dapat dilakukan intensifikasi pelayanan untuk pemanfaatan ruang kawasan
permukiman dan ekonomi/KEK; dan
- Dapat dilakukan perluasan/ektensifikasi daerah pelayanan dengan
meningkatkan kegiatan ruang kawasan permukiman dan ekonomi/KEK.

b. Ambang Batas Ekonomi

- Mempunyai rasio manfaat terhadap biaya > 1,2;

- EIRR minimum 2,5 kali bunga BI;
- Mampu memberikan diversifikasi layanan jaringan air minum, persampahan,
perumahan, dan pengelolaan limbah; dan

-5-
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

- Diperbolehkan memperluas wilayah layanan jaringan, pada kawasan

permukiman/perkotaan maupun kawasan ekonomi, ataupun pengguna lainnya,
serta diberikan bantuan Pemerintah untuk pengadaan tanah dan konstruksi.

c. Ambang Batas Keuangan

- FIRR minimum 2,5 kali bunga BI;

- Masa pengembalian 10-20 tahun;
- Masa konsesi 20-40 tahun;
- Discount rate/tingkat diskonto maksimum 2,0 kali bunga BI;
- Memberikan insentif pemerintah (asumsi: telah layak kewilayahan dan layak
ekonomi);
- Memberikan badan usaha (BU) diversifikasi pengelolaan layanan (menjual air
minum siap minum dan jasa persampahan kepada kapal wisata, biogas,
kompostingdan, bisnis center) dan atau dukungan pemerintah (VGF); dan
- Memberikan badan usaha (BU) hak pengelolaan kawasan permukiman
(property)/Kota Mandiri, pengelolaan kawasan ekonomi (pariwisata, industri,
bisinis center), pada wilayah pengaruh layanan infrastruktur.

E. SKEMA INVESTASI DAN PEMBIAYAAN

1. Skema Investasi

Skema non bundling ataupun skema bundling dapat dikembangkan menurut skenario-
skenario investasi yang dimungkinkan oleh peraturan perundang-undangan dan
kebijakan yang berlaku. Dengan memerhatikan hal ini maka beberapa skenario pada
masing-masing skema dapat dikembangkan melalui beberapa studi kasus berikut :

1. Studi Kasus Rencana Pembangunan Tol Serang-Panimbang pada koridor Serang

Panimbang (Panjang 83,923 Km; Investasi Rp. 6.262.899.000.000,00);
2. Studi Kasus Rencana Pembangunan Tol Seksi II Perbarakan/Kualanamu-Tebing
Tinggi (Panjang 44 Km; Investasi Rp. 5.600.000.000.000,00) pada WPS 2 yaitu WPS
Pusat Pertumbuhan Terpadu Medan-Tebing Tinggi-Dumai-Pekanbaru;
3. Studi Kasus Rencana Pembangunan Tol Kayuagung-Jakabaring-Musilandas-Betung
(Panjang 111,650 Km; Investasi Rp. 8.055.331.000.000,00) pada WPS 6 yaitu WPS
Pusat Pertumbuhan Terpadu Merak-Bakauheni-Bandar Lampung-Palembang-
TanjungApi-Api (MBBPT);
4. Studi Kasus Rencana Pembangunan Infrastruktur TPPAS-Air Minum-Permukiman
Raja Ampat (Kawasan Strategis Pariwisata Nasional); dan
5. Studi Kasus Rencana Pembangunan Smart City Balikpapan/Kutai Negara-Bandung.

-6-
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Lebih jelasnya dapat diuraikan sebagai berikut :

a. Rencana Pembangunan Tol Serang – Panimbang

Pada studi kasus Rencana Pembangunan Tol Serang-Panimbang dapat

dikembangkan empat (4) skenario sebagai berikut:

Skenario-1 (Skema Nonbundling)

 Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha.

 Badan usaha bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan
 Masa konsesi tol 20-40 tahun
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

Skenario-2 (Skema Nonbundling)

 Desain dan pembangunan tol oleh pemerintah; pengoperasian dan

pemeliharaan tol oleh badan usaha
 Masa konsesi tol 20-40 tahun
 Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan
 Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 25% konstruksi.

Skenario-3 (Skema Bundling)

 Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha

 Masa konsesi tol 20-30 tahun
 Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan
 Badan usaha diberi hak pengelolaan tol dan kawasan permukiman (kota
mandiri) pada wilayah pengaruh tol dengan luas 3000 Ha
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi

Skenario-4 (Skema Bundling)

 Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha

 Masa konsesi tol 20-40 tahun
 Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan
 Badan usaha diberi hak pengelolaan tol dan kawasan permukiman (kota
mandiri) pada wilayah pengaruh tol dengan luas 4500 Ha
 Beri Pemda saham >5% selama masa enjoyment period tanpa penyertaan
modal (golden share)
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0%.

-7-
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

(Lihat Gambar 1 tentang Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur

Studi Kasus Rencana Tol Serang-Panimbang).

b. Rencana Pembangunan Tol Kayuagung-Jakabaring-Musilandas-Betung

Pada studi kasus Rencana Pembangunan Tol Kayuagung-Jakabaring-Musilandas-

Betung dapat dikembangkan empat (4) skenario sebagai berikut:

Skenario-1 (Skema Nonbundling)

 Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha

 Badan usaha bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan
 Masa konsesi tol 20-40 tahun
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

Skenario-2 (Skema Nonbundling)

 Desain dan pembangunan tol oleh pemerintah; pengoperasian dan

pemeliharaan tol oleh badan usaha
 Masa konsesi tol 20-40 tahun
 Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan
 Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 25% konstruksi.

Skenario-3 (Skema Bundling)

 Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha

 Masa konsesi tol 20-30 tahun
 Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan
 Badan usaha diberi hak pengelolaan tol dan kawasan permukiman (kota
mandiri) dan atau kawasan industri (Tanjung Api Api) pada wilayah pengaruh
tol dengan luas 2600 Ha
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

Skenario-4 (Skema Bundling)

 Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha

 Masa konsesi tol 20-40 tahun
 Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan
 Badan usaha diberi hak pengelolaan tol dan kawasan permukiman (kota
mandiri) dan atau kawasan industri (Tanjung Api Api) pada wilayah pengaruh
tol dengan luas 3600 Ha

-8-
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

 Beri Pemda saham >5% selama masa enjoyment period tanpa penyertaan
modal (golden share)
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0%.

(Lihat Gambar 2 tentang Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur

Studi Kasus Rencana Tol Kayuagung-Jakabaring-Musilandas-Betung)

c. Rencana Pembangunan Tol Seksi II (Perbarakan/Kualanamu-Tebing Tinggi)

Seperti halnya Pada studi kasus kasus Rencana Pembangunan Tol Kayuagung-
Jakabaring-Musilandas-Betung, maka Rencana Pembangunan Tol Seksi II
(Perbarakan/Kualanamu-Tebing Tinggi) dapat dikembangkan empat (4) – (6)
skenario (karena seluruh pembiayaan oleh Pemerintah melalui Badan Usaha Milik
Negara) sebagai berikut:

Skenario-1 (Skema Nonbundling)

 Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha

 Badan usaha bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan
 Masa konsesi tol 20-40 tahun
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

Skenario-2 (Skema Nonbundling)

 Desain dan pembangunan tol oleh pemerintah; pengoperasian dan

pemeliharaan tol oleh badan usaha
 Masa konsesi tol 20-40 tahun
 Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan
 Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 25% konstruksi.

Skenario-3 (Skema Nonbundling)

 Desain dan pembangunan tol oleh pemerintah; pengoperasian dan

pemeliharaan tol oleh badan usaha (melalui manajemen contract atau leasing
contract)
 Masa kontrak 20 tahun, dan dapat ditinjau setiap 3 tahun.
 Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan
 Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 100% konstruksi.

Skenario-4 (Skema Bundling)

 Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha

 Masa konsesi tol 20-30 tahun

-9-
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

 Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan
 Badan usaha diberi hak pengelolaan tol dan kawasan permukiman (kota
mandiri) kawasan simpang Perbarakan dan atau kawasan industri kawasan Sei
Mangke pada wilayah pengaruh tol dengan luas ± 2000 Ha.
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

Skenario-5 (Skema Bundling)

 Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh badan usaha

 Masa konsesi tol 20-40 tahun
 Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan
 Badan usaha diberi hak pengelolaan tol dan kawasan permukiman (kota
mandiri) kawasan simpang Perbarakan dan atau kawasan industri kawasan Sei
Mangke pada wilayah pengaruh tol dengan luas ± 3000 Ha
 Beri Pemda saham >5% selama masa enjoyment period tanpa penyertaan
modal (golden share)
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0%.

Skenario-6 (Skema Bundling)

 Desain dan pembangunan oleh Pemerintah, pengoperasian dan pemeliharaan

tol oleh badan usaha (melalui manajemen contract atau leasing contract)
 Masa kontrak 20 tahun, dan dapat ditinjau setiap 3 tahun.
 Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan.
 Badan usaha diberi hak pengelolaan aset tol dan kawasan bisnis dalam tol.
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0%.

(Lihat Gambar 3 tentang Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur

Studi Kasus Rencana Tol Seksi II (Perbarakan/Kualanamu-Tebing Tinggi).

d. Rencana Pembangunan Infrastruktur TPPAS-Air Minum-Permukiman Raja

Ampat

Pada studi kasus Rencana Pembangunan TPPAS-Air Minum-Permukiman Raja

Ampat dapat dikembangkan empat (4) skenario sebagai berikut:

Skenario-1 (Skema Nonbundling)

 Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan infrastruktur oleh

badan usaha
 Masa konsesi 20-40 tahun
 Bantuan Pemerintah/VGF: 50% tanah dan 25% konstruksi.

- 10 -
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Skenario-2 (Skema Nonbundling)

 Desain dan pembangunan oleh pemerintah; pengoperasian dan pemeliharaan

oleh badan usaha
 Masa konsesi 20-40 tahun
 Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 50% konstruksi.

Skenario-3 (Skema Bundling)

 Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan oleh BU.

 Masa konsesi 0-40 tahun
 BU bisa diberi izin lokasi untuk pembangunan permukiman (Kota Mandiri)
dengan luas yang memadai (economy of scale) di Raja Ampat
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

Skenario-4 (Skema Bundling)

 Desian dan pembangunan oleh pemerintah; pengoperasian dan pemeliharaan

oleh BU.
 Masa konsesi 20-40 tahun
 BU bisa diberi izin lokasi untuk pembangunan permukiman (Kota Mandiri)
dengan luas yang memadai (economy of scale) di Raja Ampat
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

(Lihat Gambar 4 tentang Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur

Studi Kasus TPPAS-Air Minum-Permukiman Raja Ampat).

e. Rencana Pembangunan Smart City

Pada studi kasus Rencana Pembangunan Smart City Permukiman Bandung dan atau
Balikpapan/Kutai dapat dikembangkan empat (4) skenario sebagai berikut:

Skenario-1 (Skema Nonbundling)

 Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan infrastruktur oleh

badan usaha
 Masa konsesi 20-40 tahun
 Bantuan Pemerintah/VGF: 50% tanah dan 25% konstruksi.

Skenario-2 (Skema Nonbundling)

 Desain dan pembangunan oleh pemerintah; pengoperasian dan pemeliharaan

oleh badan usaha
 Masa konsesi 20-40 tahun

- 11 -
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

 Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 50% konstruksi.

Skenario-3 (Skema Bundling)

 Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan oleh BU.

 Masa konsesi 20-40 tahun
 BU bisa diberi izin lokasi untuk pembangunan permukiman (Kota Mandiri) dan
Central Bisnis District dengan luas yang memadai (economy of scale)
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

Skenario-4 (Skema Bundling)

 Desian dan pembangunan oleh pemerintah; pengoperasian dan pemeliharaan

oleh BU.
 Masa konsesi 20-40 tahun
 BU bisa diberi izin lokasi untuk pembangunan permukiman (Kota Mandiri) dan
Central Bisnis District dengan luas yang memadai (economy of scale).
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.

(Lihat Gambar 5 tentang Konsep Pengembangan Skema Investasi Smar City).

- 12 -
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Gambar 1
Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus Rencana Tol Serang-Panimbang

- 13 -
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus Rencana Tol Kayuagung-Jakabiring-Musilandas-Betung (Panjang 111,650 Km; Investasi Rp 8.055.331.000.000,00)
Skenario-1 (Skema Nonbundling)
 Desain, pembangunan, pengoperasian dan
pemeliharaan tol oleh BU.
 BU bisa memilih ruas/segmen tol yang paling
Ya menguntungkan
Ambang
Ambang Batas
Batas Kewilayahan:
Kewilayahan:  Masa konsesi tol 20-40 tahun
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi
 LHR
LHR minimum
minimum 79.632
20.000
kendaraan
kendaraan perhari
perhari (Maksimal Layak
Layak Diversifikasi
Diversifikasi Meningkatkan
Tdk
 LHR yangwisatawan
Belanja dimungkinkan saat
pertahun kewila
kewila destinasi
destinasi wisata intensifikasi Skenario-2 (Skema Nonbundling)
ini)
di KEK Tj Lesung dan sekitar yahan
yahan industri
dan dan pemanfaatan ruang SKEMA  Desain dan pembangunan tol oleh pemerintah;
 Bangkitan
cukup tinggi
LHR KEK Tanjung ?? permukiman
pemanfaatan KEK Tanjung Api-api NONBUNDLING pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh BU.
Api-api relatif tinggi pemanfaatan
ruang budidaya  Masa konsesi tol 20-40 tahun
ruang budidaya  BU tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling
menguntungkan
 Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 25%
konstruksi

Diversifikasi
Ambang
Ambang Batas
Batas Ekonomi:
Ekonomi: Skenario-3 (Skema Bundling)
layanan
Diversifikasi
jalan  Perluas wilayah
tol
layanan
dan sumber
jalan pengaruh jalan tol  Desain, pembangunan, pengoperasian dan
 Rasio
Rasio Manfaat
Manfaat terhadap
terhadap Tdk
Layak
Layak permintaan
tol dan sumberthd pemeliharaan tol oleh BU.
Biaya
Biaya >> 1,20
1,20
ekonomi
ekonomi jasa jalan tolthd
permintaan  Masa konsesi tol 20-30 tahun
 EIRR
EIRR miimum
miimum 2,5
2,5 kali
kali BI
bunga
?? jasa jalan tol  BU tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling
Rate
BI
menguntungkan
 BU diberi hak pengelolaan tol dan kawasan permukiman
(kota mandiri) pada wilayah pengaruh tol dengan luas
Ya 2600 Ha
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi

Ya
Beri
BeriBadan
BUMS Usaha
hak(BU) hak
segmentasi
Ambang
Ambang Batas
Batas Keuangan:
Keuangan: Insentif segmentasi ruas tol berdasarkan
ruas tol berdasarkan LHR
LHR tertinggi, dan/atau dukungan Skenario-4
Skenario-4 (Skema
(Skema Bundling)
Bundling)
pemerintah tertinggi, dan/atau dukungan
 FIRR
FIRR minimum
minimum 2,5 2,5 kali
kali Layak
Layak Tdk pemerintah (VGF) SKEMA
(Asumsi: telah pemerintah (VGF)  Desain,
Desian dan
pembangunan,
pembangunan pengoperasian
tol oleh pemerintah;
dan
bunga
bunga BIBI finansial
finansial BUNDLING
layak pemeliharaan
pengoperasiantol dan
oleh
pemeliharaan
BU. tol oleh BU.
 Masa
Masa pengembalian
pengembalian 10-20 10-20 ?? kewilayahan
tahun
tahun Beri
Beri Badan
BUMS Usaha
hak pengelolaan
(BU) hak  Masa
Masa konsesi
konsesi toltol 20-40
20-40 tahun
tahun
dan layak  BU
BU tidak
tidak bisa
bisa memilih
memilih ruas/segmen
ruas/segmen tol
tol yang
yang paling
paling
 Masa
Masa konsesi
konsesi 20-40
20-40 tahun
tahun ekonomi) pengelolaan
kawasan industri
kawasan
dan/atau
menguntungkan
menguntungkan
 Discount
Tingkat Diskonto
Rate mak mak-
simum permukiman
kawasan permukiman
(kota mandiri)
(kota
 BU
BU diberi
bisa diberi
hak pengelolaan
hak pengelolaan
tol dan
tolkawasan
dan kawasan
2,0
simum
kali 2,0
BI Rate
kali bunga BI pada wilayah
mandiri) padapengaruh
wilayah tol
permukiman
industri dan/atau
(kotapermukiman
mandiri) pada(kota
wilayah
mandiri)
pengaruh
pada tol
pengaruh tol dengan
wilayahluas
pengaruh
3600 Ha tol
 Beri
Bantuan
PemdaPemerintah/VGF:
saham >5% selama 100% masa
tanahenjoyment
dan 25%
Catatan: period
konstruksi
tanpa penyertaan modal (golden share)
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0%
Pemda Provinsi/Kota/Kabupaten yang mempunyai kapasitas "fiskal tinggi" atau "sangat tinggi" bisa melakukan penyertaan modal (memiliki saham) pada semua Skenario. konstruksi


Gambar 2
Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus Rencana Tol Kayuagung-Jakabaring-Musilandas-Betung

- 14 -
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus Rencana Seksi II Tol Perbarakan/Kualanamu-Tebing Tinggi (Panjang 44 Km; Investasi Rp 5.600.000.000.000,00)
Ambang Batas Kewilayahan:
 LHR minimum 20.000
kendaraan perhari (Maksimal
LHR yang dimungkinkan saat
ini)
 Bangkitan LHR KEK Sei Mangke
relatif tinggi
Skenario-1 (Skema Nonbundling)
 Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh BU.
 BU bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan
 Masa konsesi tol 20-40 tahun
Diversifikasi  Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi
Layak Meningkatkan
destinasi industri
kewila intensifikasi
dan permukiman
yahan pemanfaatan ruang
pemanfaatan
? KEK Sei Mangke Skenario-2 (Skema Nonbundling)
ruang budidaya
 Desain dan pembangunan tol oleh pemerintah; pengoperasian dan
pemeliharaan tol oleh BU.
 Masa konsesi tol 20-40 tahun
 BU tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan
 Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 25% konstruksi

SKEMA
NONBUNDLING Skenario-3 (Skema Nonbundling)
 Desain dan pembangunan tol oleh pemerintah; pengoperasian dan
Diversifikasi pemeliharaan tol oleh badan usaha (melalui manajemen contract
Ambang Batas Ekonomi: Tdk atau leasing contract)
Layak layanan jalan tol Perluas wilayah pengaruh  Masa kontrak 20 tahun, dan dapat ditinjau setiap 3 tahun.
 Rasio Manfaat terhadap Biaya ekonomi? dan sumber jalan tol  Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling
> 1,20 permintaan thd menguntungkan
 EIRR miimum 2,5 kali BI Rate jasa jalan tol  Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 100% konstruksi.


Ya Skenario-4 (Skema Bundling)

 Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh BU.
 Masa konsesi tol 20-40 tahun
 BU tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan
 BU diberi hak pengelolaan tol dan kawasan permukiman (kota
mandiri) pada wilayah pengaruh tol dengan luas 2000 Ha
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi

Ya Skenario-5 (Skema Bundling)

Beri Badan Usaha (BU) hak  Desain, pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan tol oleh BU.
segmentasi ruas tol berdasarkan  Masa konsesi tol 20-40 tahun
Ambang
AmbangBatas
BatasKeuangan:
Keuangan:
Insentif LHR tertinggi, dan/atau dukungan  BU tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling menguntungkan
pemerintah  BU diberi hak pengelolaan tol dan kawasan permukiman (kota
 FIRR
FIRRminimum
minimum2,5 kali
2,5 bunga
kali Layak
Layak Tdk pemerintah (VGF)
mandiri) pada wilayah pengaruh tol dengan luas 3000 Ha
BI (Asumsi: telah SKEMA
bunga BI finansial
finansia  Beri Pemda saham >5% selama masa enjoyment period tanpa
 Masa pengembalian 10-20 layak BUNDLING
Masa pengembalian 10-20 l?? kewilayahan dan
penyertaan modal (golden share)
tahun Beri Badan Usaha (BU) hak  Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi
tahun layak ekonomi)
 Masa konsesi 20-40 tahun pengelolaan kawasan permukiman
 Masa konsesi 20-40 tahun (kota mandiri) pada wilayah
 Discount Rate mak simum 2,0
 kali
Tingkat Diskonto mak-
BI Rate
pengaruh tol
simum 2,0 kali bunga BI
Skenario-6 (Skema Bundling)
 Desain dan pembangunan oleh Pemerintah, pengoperasian dan
pemeliharaan tol oleh badan usaha (melalui manajemen contract
Catatan: atau leasing contract)
 Masa kontrak 20 tahun, dan dapat ditinjau setiap 3 tahun.
Pemda Provinsi/Kota/Kabupaten yang mempunyai kapasitas "fiskal tinggi" atau "sangat tinggi" bisa melakukan penyertaan modal (memiliki saham) pada semua Skenario.  Badan usaha tidak bisa memilih ruas/segmen tol yang paling
menguntungkan.
 Badan usaha diberi hak pengelolaan aset tol dan kawasan bisnis
dalam tol.
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0%.

Gambar 3
Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus Rencana Tol Seksi II Perbarakan/Kualanamu-Tebing Tinggi

- 15 -
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus TPPAS-Air Minum-Permukiman Raja Ampat
Skenario-1 (Skema Nonbundling)

 Desain, pembangunan, pengoperasian dan

pemeliharaan infrastruktur oleh BU.
 Masa konsesi 20-40 tahun
Ya  Bantuan Pemerintah/VGF: 50% tanah dan 25%
Ambang
Ambang Batas
Batas Kewilayahan:
Kewilayahan: konstruksi

 Readines
LHR
LHR minimum
minimum
Document:
20.000
20.000FS,  Menambah spot-
kendaraan
Amdal
kendaraan
dan perhari
DED
perhari Layak
Layak Diversifikasi
Diversifikasi
Tdk spot wisata maritim
 Sinkron
Belanja
Belanja wisatawan
dengan
wisatawan
RDTRpertahun
pertahun
dan kewila
kewila destinasi
destinasi wisata
wisata di P Waigeo SKEMA Skenario-2 (Skema Nonbundling)
di
Peraturan
di KEK
KEK Tj
Tj Lesung
Lesung
Zonasidan
dan
Waigeo
sekitar
sekitar yahan
yahan dan
dan  Meningkatkan NONBUNDLING  Desain dan pembangunan oleh pemerintah;
cukup
cukup tinggi
tinggi ?? pemanfaatan
pemanfaatan pemanfaatan ruang pengoperasian dan pemeliharaan oleh BU.
ruang
ruang budidaya
budidaya peruntukan  Masa konsesi 20-40 tahun
ekowisata  Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 50%
konstruksi

Perluas wilayah
layanan jaringan air
Diversifikasi
Ambang
Ambang Batas
Batas Ekonomi:
Ekonomi: minum ke pulau lain Skenario-3 (Skema Bundling)
layanan
Diversifikasi
(luar P Waigeo), dan
 Rasio
Rasio Manfaat
Manfaat terhadap
terhadap jaringan
layanan air
jalan  Desain, pembangunan, pengoperasian dan
Tdk Bantuan Pemerintah
Layak
Layak minum
tol dan dan
sumber pemeliharaan oleh BU.
Biaya
Biaya >> 1,20
1,20 untuk pengadaan
ekonomi
ekonomi persampahan
permintaan thd  Masa konsesi 0-40 tahun
 EIRR
EIRR miimum
miimum 2,5
2,5 kali
kali bunga
bunga tanah dan
?? jasa jalan tol  BU bisa diberi izin lokasi untuk pembangunan
BI
BI konstruksi.
permukiman (Kota Mandiri) dengan luas yang memadai
(economy of scale) di Raja Ampat
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.
Ya

Ya
Beri
Beri BUMS
Badan
BUMS hakUsaha
hak segmentasi
segmentasi
hak
Ambang
Ambang Batas
Batas Keuangan:
Keuangan: Insentif ruas
menjual
ruas tol
tol berdasarkan
berdasarkan
air minum danLHR
LHR
jasa
pemerintah SKEMA
SKEMA Skenario-4 (Skema Bundling)
tertinggi,
persampahan
tertinggi, dan/atau
dan/atau
kpd kapal
dukungan
dukungan
 FIRR
FIRR minimum
minimum 2,5 2,5 kali
kali Layak
Layak Tdk BUNDLING
BUNDLING
(Asumsi: telah pemerintah
wisata
pemerintah
atau pulau
(VGF)
(VGF) lain  Desian dan pembangunan oleh pemerintah;
bunga
bunga BI
BI finansial
finansial layak pengoperasian dan pemeliharaan oleh BU.
 Masa
Masa pengembalian
pengembalian 10-20
10-20 ?? kewilayahan
tahun
tahun Beri
Beri BUMS
Badan
BUMS hak
Usaha
hak pengelolaan
pengelolaan
hak  Masa konsesi 20-40 tahun
dan layak  BU bisa diberi izin lokasi untuk pembangunan
 Masa
Masa konsesi
konsesi 20-40
20-40 tahun
tahun ekonomi) kawasan
pengelolaan
kawasan industri
industri
kawasan
dan/atau
dan/atau
permukiman (Kota Mandiri) dengan luas yang
 Tingkat
Tingkat Diskonto
Diskonto mak-
mak- kawasan
kawasan permukiman
permukiman (kota
(kota
memadai (economy of scale) di Raja Ampat
simum
simum 2,0
2,0 kali
kali bunga
bunga BIBI mandiri) di Raja
mandiri) pada
pada Ampat.
wilayah
wilayah
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0%
pengaruh
pengaruh tol
tol konstruksi.

Gambar 4
Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Studi Kasus TPPAS-Air Minum-Permukiman Raja Ampat

- 16 -
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)
y Skenario-1 (Skema Nonbundling)

 Desain, pembangunan, pengoperasian dan

pemeliharaan infrastruktur oleh BU.
 Pengembangan
Ya  Masa konsesi 20-40 tahun
kawasan perkotaan
 Bantuan Pemerintah/VGF: 50% tanah dan 25%
yang ada. konstruksi
Ambang Batas Kewilayahan:  Pengembangan
Tdk Diversifikasi
Layak kawasan perkotaan
 Readines Document: FS, ruang budidaya
baru.
kewila
Amdal dan DED permukimaan
yahan  Pengembangan
 Sinkron dengan RDTR dan perkotaan
penggunaan SKEMA Skenario-2 (Skema Nonbundling)
?
RTRW Kota/Perkotaan teknologi NONBUNDLING  Desain dan pembangunan oleh pemerintah;
 Mempunyai permintaan/ komunikasi pengoperasian dan pemeliharaan oleh BU.
konsumen pada kawasan terpadu, dengan  Masa konsesi 20-40 tahun
permukiman dan/atau sistem digital (IT)  Bantuan Pemerintah/VGF: 100% tanah dan 50%
komunikasi IT relatif tinggi. konstruksi

 Perluas
pengembangan
Diversifikasi jaringan
Ambang Batas Ekonomi: layanan
Diversifikasi infrastruktur.
infrastruktur
layanan jalan  Pengembangan Skenario-3 (Skema Bundling)
 Rasio Manfaat terhadap Tdk properties, serta
Layak perkotaan
tol dan sumber  Desain, pembangunan, pengoperasian dan
Biaya > 1,20 fasilitas sosial
ekono permintaan thd pemeliharaan oleh BU.
 EIRR miimum 2,5 kali bunga
bunga ekonomi yang
mi? jasa jalan tol  Masa konsesi 0-40 tahun
BI modern.  BU bisa diberi izin lokasi untuk pembangunan /
pengembangan smart city dengan luas yang memadai
(economy of scale).
 Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0% konstruksi.
Ya

Ya

Ambang Batas Keuangan: Insentif Beri Badan Usaha Hak

pemerintah
pemerintah Mengelola Smart City. SKEMA
SKEMA Skenario-4 (Skema Bundling)
 FIRR minimum 2,5 kali Layak
Layak Tdk
(Asumsi: telah BUNDLING
BUNDLING
bunga BI finansia
finansial layak  Desian dan pembangunan oleh pemerintah;
 Masa pengembalian 10-20 l? kewilayahan
pengoperasian dan pemeliharaan oleh BU.
tahun Beri Badan Usaha Hak  Masa konsesi 20-40 tahun
dan
dan layak
layak
 Masa konsesi 20-40 tahun Pengelolaan Kawasan dan  BU bisa diberi izin lokasi untuk pembangunan /
ekonomi) pengembangan smart city dengan luas yang memadai
 Tingkat Diskonto mak- Pembangunan Infrastruktur
atau fasos-fasum (economy of scale)
atau
simum 2,0 kali bunga BI  Bantuan Pemerintah/VGF: 0% tanah dan 0%
konstruksi.

Gambar 5
Konsep Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Smart City

- 17 -
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

2. Skema Pembiayaan

Dalam skema pembiayaan dapat di uraikan skenario pengembangan, penerimaan dan

pengeluaran investasi infratruktur seperti tercamtum dalam investasi jalan tol dan non
jalan dalam tabel dan gambar berikut ini.
Tabel 1
Skema Investasi Jalan Tol Dalam Skenario Pengembangan Kawasan Ekonomi
(Pariwisata)

Tabel 2
Skema Investasi Jalan Tol Dalam Skenario Pengembangan Kawasan Ekonomi (Industri)

- 18 -
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Tabel 3
Skema Investasi Jalan Tol Dalam Skenario Pengembangan Kawasan Permukiman
(Perumahan/Kota Mandiri)

Tabel 4
Skema Investasi Air Minum Dalam Skenario Pengembangan Kawasan Permukiman
dan Ekonomi

- 19 -
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Gambar 6
Skema Pembiayaan Berdasarkan Kelayakan Proyek

Gambar 7
Skema Pembiayaan Berdasarkan Kelayakan Proyek Jalan Tol (Non Bundling)

- 20 -
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Gambar 8
Skema Pembiayaan Berdasarkan Kelayakan Proyek Jalan Tol (Bundling)

Gambar 9
Skema Pembiayaan Berdasarkan Kelayakan Proyek Non Jalan

- 21 -
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Gambar 10
Skema Pembiayaan Berdasarkan Kelayakan Proyek Pengembangan Kawasan

F. KESIMPULAN DAN REKOMENDASI

1. Kesimpulan

a. Pembangunan jalan tol di beberapa WPS, merupakan satu kesatuan jaringan

/interkoneksi dengan pusat pusat pertumbuhan ekonomi yang lain seperti: Kluster
Sei Mangkei, Kluster Tanjung Api-api, Kluster Bitung;

b. Pembangunan jalan Tol Binjai – Pekanbaru, Kayuagung – Betung, Serang-

Panimbang dan yang lainnya merupakan pengembangan dari pusat pusat
pertumbuhan dalam WPS;

c. Sumber pendapatan jalan Tol Medan – Pekanbaru/Serang Panimbang melalui

bundling :

- Hak pengelolan kawasan industri minimal 680 hektar, yang dapat diarahkan
pada segmen Khusus Sei Mangkei merupakan industri hasil pengolahan
pertanian/perkebunan yang ramah lingkungan, sedangkan Dumai adalah
Industri hi tech yang ramah lingkungan;
- Pengelolaan perumahan rusunawa bagi perumahan tenaga kerja industri
minimal 19.048 unit masuk dalam kawasan industri/zona industri;
- Hak penyediaan perumahan baru minimal 110.425 unit, yang dapat menjadi
satu kesatuan Pengembangan kota baru Panimbang (Smartcity, Front City,

- 22 -
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

Tourism City, Aero City, Industrial City). Dikembangkan secara terencana

melalui kerjasama swasta (tidak berkembang secara Sporadis);
- Hak pengelolaan kawasan komersial/property sebesar 198 hektar, dapat
menjadi kesatuan dalam pengelolaan kota baru; dan
- Pengelolaan kota baru menjadi nilai ekonomi karena teraglomerasi dengan
rencana/arahan penggunaan lahan industri Panimbang, kegiatan wisata,
rencana bandara Panimbang, rencana pelabuhan khusus/utama, ketersediaan
sumber pembangkit energi listrik, dan fisik yang relatif datar.

d. Skenario Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan

berupa Skema nonbundling ataupun skema bundling dapat dikembangkan menurut
skenario-skenario investasi yang dimungkinkan oleh peraturan perundang-
undangan dan kebijakan yang berlaku. Dengan memperhatikan hal ini maka
beberapa skenario pada masing-masing skema dapat dikembangkan melalui
beberapa studi kasus berikut:

- Studi Kasus Rencana Pembangunan Tol Serang-Panimbang pada koridor Serang

Panimbang (Panjang 83,923 Km; Investasi Rp6.262.899.000.000,00);
- Studi Kasus Rencana Pembangunan Tol Kayuagung – Jakabaring -Musilandas-
Betung (Panjang 111,650 Km; Investasi Rp8.055.331.000.000,00) pada WPS 6
yaitu WPS Pusat Pertumbuhan Terpadu Merak-Bakauheni-Bandar Lampung-
Palembang-Tanjung Api-Api (MBBPT); dan
- Studi Kasus Rencana Pembangunan Infrastruktur TPPAS-Air Minum-
Permukiman Raja Ampat (Kawasan Strategis Pariwisata Nasional).

2. Kesimpulan

a. Dalam studi kelayakan, materi kajian perlu menambahkan kajian komponen

bundling, untuk menentukan luasan lahan yang akan dikelola dan skenario share
biaya yang disepakati/ ekonomis;

b. Nilai resiko berkaitan dengan kepastian investasi, sehingga perlunya daerah

menerbitkan Perda kerjasama investasi, termasuk jaminan dalam pengelolaan
kawasan (pembebasan lahan, perijinan, termasuk insentif yang diberikan);

c. Pembebasan lahan, Pemerintah maupun Pemerintah Daerah mampu menetapkan

rencana pembebasan lahan yang tepat waktu, sehingga nilai/variabel dapat
diprediksi dengan tepat;

- 23 -
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

d. Daerah yang memiliki kapasitas fiskal dan PAD sedang-sangat tinggi, dapat
diikutkan dalam share Kepemilikan sahan. Sebaliknya daerah yang memiliki
kapasitas fiskal dan PAD rendah dapat di hibahkan saham Pemerintah;

e. Skema investasi sektoral dapat di kolaborasi menjadi skema investasi infrastruktur

wilayah/kawasa;

f. Perlunya dibentuk Penanggung Jawab Kerjasama Investasi Infrastruktur Wilayah

(PJKIW), dalam suatu WPS yang mampu memformulasi, mengkoordinasikan,
mengawasi dan mengendalikan, investasi sektor menjadi investasi generik wilayah;
dan

g. Perlunya kepastian hukum yang jelas untuk mengundang investor, dengan pola-
pola kebijakan yang lebih fleksibel yang dapat menguntungkan kedua belah pihak.

- 24 -
 POLICY BRIEF
Pengembangan Skema Investasi Infrastruktur Wilayah dan Kawasan
(Kawasan Perumahan dan Permukiman, Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, Smart City)

- 25 -