BAB I

PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang Proyek

Latar belakang proyek berikut didasarkan pada beberapa bagian

yang meliputi alasan pembanguan proyek, alasan penunjukan lokasi,
fasilitas pendukung, aspek tata ruang (Koefisien Dasar Bangunan atau
KDB dan Koefisien Lantai Bangunan atau KLB), peraturan ketinggian
bangunan dan peta peruntukan lahan.

1.1.1. Alasan Pembangunan Proyek

Di kawasan lingkup kota dengan perkembangan yang semakin

modern, Jakarta Pusat termasuk salah satu kota administrasi di Ibukota
dengan banyaknya pembangunan dan investasi seperti pusat perbelanjaan,
apartement, pusat pendidikan dan tempat wisata yang cukup pesat.
Dengan pertimbangan pemilihan tempat yang strategis untuk
pembangunan hunian, PT. Cempaka Sinergy Realty selaku owner memiliki
sebuah gagasan untuk membangun sebuah apartemen yang diberi nama
Arandra Residence dengan fasilitas Hotel Berbintang lima untuk seseorang
yang memiliki tingkat mobilitas yang cukup tinggi di area Pusat Kota.
Apartement Arandra Residence yang berlokasi di Jalan Cempaka Putih Raya
No.1 Jakarta Pusat.
Arandra Residence adalah sebuah hunian yang berlokasi sangat
strategis di daerah Jakarta Pusat dan satu-satunya hunian di Jakarta dengan
konsep Tropical Beach Pool yang dibangun di lahan seluas 2.7 Hal ini
diharapkan dapat menciptakan ruang atau space untuk kehidupan masyarakat
yang lebih baik.
Pembangunan proyek ini PT. Cempaka Sinergy Realty selaku owner
menunjuk PT. WIKA Gedung sebagai kontraktor utama.

1
1.1.2. Alasan Penunjukkan Lokasi Proyek

Proyek pembangunan Apartemen Arandra Residence yang berlokasi

di Cempaka putih Raya,Jakarta pusat memiliki beberapa alasan dalam
pembangunannya yaitu:
a. Lokasi yang strategis dan mudah dijangkau karena berada di
pusat Ibu Kota di Jalan Cempaka Putih Raya yang merupakan
salah satu Pusat Niaga dan Perkantoran yang cukup pesat.
b. Terdapat sarana-sarana umum yang memadai, seperti Kawasan
Pendidikan, Rumah Sakit, Pasar, Pusat Perbelanjaan dan
Tempat Wisata Kuliner.
c. Terletak di lokasi dengan akses jalan yang mudah untuk
dijangkau seperti akses tol Ahmad Yani

1.1.3. Fasilitas Pendukung

Fasilitas - fasilitas pendukung yang berada di sekitar Apartement

Arandra Residence yaitu :
1. Site office Apartement Arandra Residence
a. Marketing Office
b. Office
c. MK
d. SHE
2. Gudang Material
3. Ruang Storing
4. Fabrikasi Besi
5. Fabrikasi Alat
6. Kantin
7. Toilet
8. Mushola
9. Bedeng Pekerja

2
 10. Pos Satpam
11. Tempat Parkir

Fasilitas - fasilitas pendukung yang berada di bangunan Apartement

Arandra Residence yaitu:
1. Beach Pool
2. Infinity pool
3. Mini Market
4. Shopping Center
5. Supermarket
6. After School Activities
7. Pre-School
8. Kids Club
9. Children Playground
10. Fitness Center
11. Jogging Track

1.1.4. Aspek Tata Ruang

Aspek tata ruang pada proyek Apartement Arandra Residence yaitu:

1. Luas Tanah : +/- 2.7 Ha
2. Luas Bangunan Struktur : +/- 97.266 m2
3. Luas Bangunan Arsitek : +/- 91.238 m2
4. Jumlah Lantai : 1 Podium, 3 Tower
( 1 Semi Basement , 7 Lapis Podium, 26-30 Lapis Tower)

a. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Berdasarkan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 441/KPTS/
1998 tentang Persyaratan Teknis Bangunan Gedung, yang dimaksud dengan
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah koefisien perbandingan antara luas
lantai dasar bangunan terhadap luas lahan.

3
 Koefisien Dasar Bangunan juga menggambarkan kepadatan dalam
suatu bangunan. Kepadatan tersebut dinyatakan dalam Koefisien Dasar
Bangunan (KDB) sangat rendah, Koefisien Dasar Bangunan (KDB) rendah,
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) sedang, Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
tinggi, dan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) sangat tinggi.
NO. NILAI KDB KLASIFIKASI
1. <5% Sangat rendah
2. 5% - 20% Rendah
3. 20% - 50% Sedang
4. 50% - 75% Tinggi
5. >75% Sangat Tinggi

Table 1.1 klasifikasi Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

(sumber: Kepmen PU No. 640/KPTS/1986 tentang Perencanaan Tata Ruang
Kota)
Dalam proyek APARTEMEN RESIDENCE besarnya Koefisien Dasar
Bangunan (KDB) adalah:
𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑑𝑎𝑠𝑎𝑟 𝑏𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛 4529,6 m2
KDB = 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝐿𝑎ℎ𝑎𝑛
× 100% = 8467,5 m2
× 100% = 53,5%
Berdasarkan Koefisien Dasar Bangunan pada proyek ONE NARITA
RECIDENCE dapat disimpulkan bahwa sebesar 50% dari luas lahan
digunakan untuk bangunan dasar dan juga menyatakan bahwa Koefisien
Dasar Bangunan (KDB) tergolong dalam KDB Tinggi.

b. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Berdasarkan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No.
441/KPTS/1998 tentang Persyaratan Teknis Bangunan Gedung, yang
dimaksud dengan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah koefisien
perbandingan antara luas keseluruhaan lantai bangunan terhadap luas lahan.
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) juga menggambarkan ketinggian
dari suatu bangunan. Ketinggian tersebut dinyatakan dalam Koefisien Lantai
Bangunan (KLB) sangat rendah, Koefisien Lantai Bangunan (KLB) rendah,

4
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) sedang, Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
tinggi, Koefisien Lantai Bangunan (KLB) sangat tinggi.

NO NILAI KDB KLASIFIKASI

1 2 X KDB Sangat rendah
2 4 X KDB Rendah
3 8 X KDB Sedang
4 9 X KDB Tinggi
5 20 X KDB Sangat tinggi

Table 1.2 Klasifikasi Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

(Sumber : Keputusan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 59 Tahun 1988)
Dalam Proyek ARANDRA RESIDENCE Pekerjaan Umum Besarnya
koefisien Lantai Bangunan adalah:
𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑙𝑎𝑛𝑡𝑎𝑖 𝑘𝑒𝑠𝑒𝑙𝑢𝑟𝑢ℎ𝑎𝑛 38312 m2
KLB = = 𝑥 100% = 45,25%
𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑙𝑎ℎ𝑎𝑛 8467,5 m2

Berdasarkan Koefisien Lantai Bangunan pada Proyek ARANDRA

RESIDENCE dapat disimpulkan bahwa koefisien sebesar 45,25%
menandakan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) tersebut berada dikelas 9x
KDB dengan klasifikasi tinggi.

5
1.1.5. Peraturan Ketinggian Bangunan

Proyek pembangunan Apartement Arandra Residence memiliki

ketinggian sebagai berikut :
a. Apartement dan Basement : ± 51,6 m

Gambar 1.1 Peta Lokasi Proyek

6
 Gambar 1.2 Bangunan Apartement Arandra Residence

1.2. Data Umum Proyek

Pembangunan mempunyai data umum sebagai berikut :

1. Nama Proyek : Apatemen Arandra Residence
2. Lokasi Proyek : Jl.Cempaka Putih RayaNo.1,
Jakarta Pusat, DKI Jakarta
3. Batas-Batas Proyek
a. Sisi Utara : Pizza Hut Delivery
b. Sisi Selatan : Jalan Raya Cempaka Putih Raya
c. Sisi timur : Perumahan Cempaka Putih Tengah
d. Sisi Barat : Kali Cempaka Putih

4. Fungsi Proyek : Hunian dan Insvestasi

5. Jenis Konstruksi : Beton Bertulang
6. Luas Bangunan Struktur : +/- 97.266 m2
7. Luas Bangunan Arsitek : +/- 91.238 m2

7
8. Luas bangunan
a. Tower 1 : 1000 𝑚2
b. Tower 2 : 1000 𝑚2
c. Tower 3 : 1250 𝑚2
d. Podium : 7000 𝑚2
9. Jumlah Lantai
a. Apartemen : 25 lantai
b. Podium : 7 lantai
c. Basement : 1 lantai
10. Tinggi bangunan
a. Apartemen : ± 51,6 m
b. Podium :
11. Pemilik proyek : PT. Cempaka Sinergy Realty
12. Pemberi tugas : PT. Cempaka Sinergy Realty
13. Konsultan
a. Konsultan Struktur : PT. Ketira Engineering
b. Konsultan MEP : PT. Arnan Pratama
14. Kontraktor : PT. Wika Bangunan Gedung
15. Sub-kontraktor
a. Struktur : PT. Ketira Engineering
16. Supplier :
a. Beton Ready mix : PT. Motive Mulia
b. Besi : PT. Putra Baja Besi
17. Tenaga Kerja : PT. Gresindo Kurnia Perkasa
18. Jumlah Tenaga Kerja :
19. Tower Crane : PT. WIKA Gedung
20. Sumber Biaya : PT. Sarana Bhakti Angkasa
21. Waktu pelaksanaan : 22 Mei 2017 – 31 Juli 2019
22. Masa Pemeliharaan : 365 hari kerja sejak BAST-1
23. Sifat Kontrak : Fix Lumpsump Price
24. System Pembayaran : sesuai progress pekerjaan

8
a. Pogres pembayaran :per progress bulanan, min
pencapaian 5%
b. Retensi : 5%
25. Jenis pelelangan : penunjukan langsung

26. Finishing
a. Lantai
- Ruang Tamu : Marble
- Ruang Makan : Marble
- Ruang Tidur : Parquette
- Kamar Mandi : Homogenous Tile 60x60 cm
b. Dinding : Bata Ringan (hebel)
c. Plafond : Papan Gypsum
27. Instalasi listrik : PLN dan genset
28. Instalasi air bersih : PDAM