PERMASALAHAN PERTANAHAN DALAM PROPERTI DAN REAL ESTATE

ANDRA FARHAN
1605418
ARSITEKTUR – FAKULTAS PENDIDIKAN TEKNOLOGI DAN KEJURUAN
andrafarhanj@student.upi.edu

A. PENDAHULUAN

Lahan yasan atau realestat (bahasa Inggris:
real estate) adalah sebuah istilah hukum
yang mencakup tanah bersama dengan apa
pun yang tinggal tetap di atas tanah
tersebut, seperti bangunan atau proyek.
Lahan yasan sering dianggap sinonim dengan
real property, kontras dengan hak milik
pribadi. Namun, dalam penggunaan
tekniknya, beberapa orang tetap memilih
pembedaan antara lahan yasan, menunjuk
ke tanah dan benda di atasnya, dengan real
property, menunjuk ke hak pemilikan atas
lahan yasan. Istilah lahan yasan dan real
property utamanya digunakan dalam
common law, sedangkan yurisdiksi hukum
sipil menunjuk ke hak milik tak bergerak.
Menurut terminologi hukum pada beberapa
jurisdiksi adalah suatu barang tidak bergerak
yang mencakup tanah beserta segala suatu
yang berada diatasnya misalnya bangunan,
tanaman dan lain-lain.
Properti dalam bahasa asing seringkali
disebut juga real property yang kadang-
kadang disebut juga realty (di Indonesia
istilah real estate lebih digunakan untuk
menunjukkan suatu wilayah perumahan
yang dikembangkan oleh perusahaan
pengembang perumahan)
Real estate tentunya adalah sebuah
kebutuhan pokok bagi masyarakat. Karena
hal itulah pasar dalam bidang ini tergolong
sangat besar. Namun masih terdapat banyak
masalah yang terjadi dalam property dan
real estate, khususnya di Indonesia seperti
lahan yang kian menyempit, sengekta lahan,
banyaknya perumahan kumuh yang tidak
layak tinggal, lahan yang terbengkalai, dan
masih banyak lagi. Dari hal-hal tersebut,
perlunya dilaksanakan pergerakan atau
solusi sehingga permasalahan tersebut
dapat terselesaikan.
 B. ANALISIS DAN PEMBAHASAN
1. Undang-Undang Pertanahan
Undang-Undang Pokok Agraria (secara resmi
bernama Undang-Undang Nomor 5 Tahun
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria) adalah undang-undang yang
mengatur tentang dasar-dasar dan
ketentuan penguasaan, pemilikan,
penggunaan dan pemanfaatan sumber
daya agraria nasional di Indonesia. Hal itu
mencakup dasar-dasar dan ketentuan-
ketentuan pokok, hak-hak atas tanah, air dan
ruang angkasa serta pendaftaran tanah,
ketentuan-ketentuan pidana dan ketentuan
peralihan. Pengaturan bidang pertanahan
oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria (UUPA) meliputi hal-hal yang bersifat
pokok, sehingga dengan perjalanan waktu,
berbagai hal yang belum diantisipasi perlu
dilengkapi sesuai dengan perkembangan di
bidang ilmu, teknologi, sosial-ekonomi, dan
budaya, untuk dapat menampung
perkembangan kebutuhan masyarakat yang
semakin kompleks.
2. Permasalahan Pertanahan
Selain dari permasalahan lahan di Indonesia
yang semakin menyempit, sengketa tanah
juga menjadi masalah besar di Indonesia.
Sengketa pertanahan di tahun 2007 silam
cukup menggegerkan atau mendominasi
berita – berita hukum politik di media massa
karena kasus – kasusnya tidak lagi antar
orang perorangan, tetapi sudah menjadi
public case artinya telah melibatkan banyak
khalayak umum seperti kasus Meruya
Selatan yang terdapat 6.426 sertifikat tanah
di atas lahan sengketa seluas 300 hektar
terdiri dari Sertifikat Hak Milik (SHM) 4.428,
Sertifikat Hak Bangunan (HGB) 1.908, dan
Hak Pakai (HP). Sebagian tanah dijaminkan
ke pihak ketiga, yakni perbankan dengan
nilai total Rp. 1,6 triliun.
Suatu nilai yang tidak kecil dan patut
dipertimbangkan kepentingannya belum lagi
bangunan – bangunan yang telah berdiri di
sana termasuk beberapa aset pemerintah
yang terancam eksekusi adalah Kantor
Kelurahan Meruya Selatan, tiga unit
puskesmas, beberapa sekolah negeri,
perumahan karyawan Wali Kota Jakarta
Barat, perumahan DPA. Sedangkan aset milik
swasta yang juga terancam adalah
Perumahan Meruya Residence, Taman
Kebun Jeruk, Perumahan Mawar, Kavling
BRI, Gran Villa, dan rumah warga.
Beberapa faktor penyebab sengketa tanah di 1. Cek Asal Usul Kepemilikan Lahan
atas di antaranya :
Periksa dengan seksama status lahan yang
 PPAT dan BPN tidak bertanggung akan dibeli. Apakah memang benar lahan
jawab atas kebenaran isi tersebut dimiliki oleh penjual, yang
dokumen/data tetapi hanya dibuktikan dengan kepemilikan Sertifikat
kelengkapan berkas/dokumen Hak Milik (SHM)
sehingga jika terjadi manipulasi data
2. Cek Keabsahan Sertifikat
tidak dapat dideteksi sejak awal
Jika memang si penjual dapat menunjukkan
dalam penerbitan sertifikat tanah
sertifikat atau girik atas lahan tersebut, Anda
 Sistem hukum acara perdata kita
harus memastikan keabsahan dokumen
hakim bersifat pasif
tersebut. Caranya dengan mendatangi
 Paradigma pemerintah kita masih
Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk
menganggap bahwa tanah hanya
mengetahui keaslian dokumen dan
urusan teknis berkala dan bukan
membuktikan bebas sengketa tanah.
sebagai urusan yuridis.
 Masih banyaknya terdapat mafia 3. Pastikan Kredibilitas Penjual
tanah baik dalam proses jual beli
Selanjutnya, pastikan kredibilitas penjual.
ataupun rekayasa izin atau surat
Jika penjual adalah pengembang (developer)
tanah
maka periksalah rekam jejak perusahaan
pengembang tersebut.

C. SOLUSI DAN KESIMPULAN Jika pengembang merupakan perusahaan

terbuka, rekam jejaknya tertera dalam data
Sudah menjadi rahasia umum
Bursa Efek Indonesia yang dapat diakses
bahwa sengketa tanah kerap terjadi di
secara online. Apabila penjualnya
Indonesia. Untuk itu, sebagai pemilik lahan
merupakan individu, Anda dapat bertanya
tentu harus lebih waspada lagi agar
kepada tetangga atau pengurus RT/RW di
terhindar dari kasus sengketa tanah. Berikut
sekitar lokasi lahan.
ini beberapa kiat yang dapat dilakukan.
Banyak faktor yang menyebabkan terjadinya substantif antara lain dengan mulai
kasus sengketa tanah. Selain faktor mengembangkan konsep pembangunan
ketidaktahuan para pelaku di sektor properti kota yang kompak (compact city)
akan hukum, sifat-sifat dasar dalam hukum
2. Penerapan ketentuan yang tegas atas
di Indonesia juga ikut memperparah
peraturan perundang-undangan untuk
keadaan ini.
menjamin kepastian hukum bagi para
Selain itu perlu juga ada solusi mengenai pemangku kepentingan di bidang
sempitnya lahan di Indonesia. Dengan perumahan, baik yang berkaitan dengan
semakin sempitnya lahan yang ada, salah Rencana Tata Ruang Wilayah Kota maupun
satu solusi terbaik adalah dengan lebih ketentuan teknis lainnya yang berimplikasi
tersedianya hunian vertical dibandingkan pada perijinan.
dengan landed house. Selain itu dengan
3. Pengaturan kemitraan pemerintah,
menerapkan konsep one-stop living, juga
swasta dan masyarakat harus dikembangkan
memudahkan pengguna hunian vertical
secara berkelanjutan agar minat investor
untuk memenuhi kebutuhan sehari harinya.
dan masyarakat akan hunian vertikal
One-Stop living adalah salah satu
meningkat secara berkelanjutan. Hal ini
penyediaan kawasan dimana segala
dibutuhkan karena investasi di bidang
kebutuhan hidup dapat diproleh atau dapat
perumahan sangat membutuhkan peran
dipenuhi di dalam satu kawasan.
berbagai pihak terutama investasi dari
Pengembang yang menawarkan konsep one
sektor swasta termasuk pengembangan
stop living lebih menekankan pada
konsep subsidi silang.
aksesibilitas untuk fasilitas yang dibutuhkan
oleh pengguna kawasan tersebut. Bangunan 4. Pengembangan hunian vertikal di suatu
kota masih membutuhkan peran dari
yang ada pada kawasan tersebut haruslah
pemerintah (pusat, propinsi dan kota) secara
mudah dijangkau dan dapat dengan mudah
sinergis untuk dapat membantu masyarakat
dipakai dan diakses oleh siapa saja
yang berpenghasilan menengah bawah dan
1. Arah kebijakan pembangunan perkotaan
berpenghasilan rendah dalam bentuk
perlu dipikirkan secara komprehensif, baik
bantuan /subsidi perumahan
yang bersifat konstitusi dan regulasi maupun
5. Minat masyarakat untuk tinggal di hunian
vertikal masih perlu ditingkatkan seiring
dengan upaya pemenuhan kebutuhan
rumah secara vertical, sehingga perlu
adanya pemberdayaaan dan peningkatan
kapasitas pengelola hunian vertikal agar
lebih memadai sehingga meningkatkan
minat masyarakat terhadap hunian vertikal.