Nama : Leony Hardianti

NIM : B022221006
Metode Penelitian dan Logika Hukum - Kelas A
Prof. Dr. Irwansyah, S.H., M.H.

Penerapan Asas Nemo Plus Yuris

Dalam Perjanjian Jual Beli Hak Milik Atas Tanah

BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Asas hukum Nemo Plus Yuris atau asas “Nemo Plus Juris
Transferre Potest Quam Ipse Hebet”. Asas ini menyatakan bahwa
seseorang tidak dapat mengalihkan haknya melebihi hak yang ada
padanya. Dengan kata lain, seseorang tidak berhak atas suatu bidang
tanah tertentu dengan sendirinya tidak dapat melakukan suatu
perbuatan hukum seperti mendaftarkan tanah tersebut seolah-olah
miliknya apalagi sampai mengalihkan tanah tersebut kepada orang
lain dengan cara jual beli.
Asas hukum ini bertujuan untuk mencegah dari kesewenangan
subyek hukum untuk melakukan tindakan atau perbuatan melawan
hukum atas hak milik orang lain. Sebagaimana diketahui hak milik
secara konstitusional dijamin adanya dalam UUD Negara Republik
Indonesia Tahun 1945. Dalam Pasal 28 Ayat (4) ditegaskan : “Setiap
orang berhak mempunyai hak milik pribadi dan hak milik tersebut tidak
boleh diambil alih secara sewenang-wenang oleh siapapun”.
Begitu pentingnya hak milik seseorang sehingga konstitusi
mengaturnya, menandakan bahwa hak milik yang dipunyai seseorang
harus senantiasa mendapat perlindungan hukum dan perlindungan
hukum yang dimaksud harus dikawal oleh Asas Nemo Plus Yuris,
agar hak milik individu atas tanah yang dimiliki seseorang dapat tetap
terjaga jika suatu saat telah dialihkan kepemilikannya kepada orang
lain dengan cara jual beli.
Meskipun Asas Nemo Plus Yuris bermaksud untuk melindungi
pemilik sejati akibat perbuatan hukum orang lain yang semena-mena,
namun dalam penerapannya sangat tergantung pada niat atau itikad
baik dari subyek hukum dalam melakukan perbuatan hukum jual beli
agar jangan sampai si penjual menjual tanah kepada pembeli yang
sebenarnya bukan hak miliknya.
Sistem pendaftaran tanah yang dipakai di suatu negara tergantung
pada asas hukum yang dianut negara tersebut dalam mengalihkan
hak atas tanahnya. Terdapat dua macam asas hukum yaitu asas
itikad baik dan Asas Nemo Plus Yuris. Sekalipun sesuatu negara
menganut salah satu asas hukum/sistem pendaftaran tanah, tetapi
yang secara murni menganut salah satu asas hukum/sistem hukum
pendaftaran tanah tersebut boleh dikatakan tidak ada. Hal ini karena
kedua asas hukum/sistem pendaftaran tanah tersebut sama-sama
mempunyai kelebihan dan kekurangan sehingga setiap negara
mencari jalan keluar sendiri-sendiri. Asas itikad baik berbunyi, orang
yang memperoleh sesuatu hak dengan itikad baik akan tetap menjadi
pemegang hak yang sah menurut hukum. Asas ini bertujuan untuk
melindungi orang yang beritikad baik.
Selain itu pula, karena yang menjadi obyek jual beli adalah hak
milik atas tanah maka harus pula dilakukan sesuai dengan ketentuan
yang mengatur tentang jual beli tanah. Karema hak milik atas tanah
adalah benda tidak bergerak terdaftar maka prosedurnya harus
melalui pejabat pembuatan akta tanah (PPAT) baik oleh camat
sebagai PPAT maupun notaris PPAT, dan berbagai dokumen yang
dibutuhkan sebagai kelengkapan dalam menerbitkan akta jual beli hak
atas tanah.
Bagaimana sebenarnya penerapan Asas Nemo Plus Yuris secara
ideal sehingga tidak menimbulkan permasalahan hukum dikemudian
hari baik bagi pihak penjual maupun pembeli atas obyek hak milik atas
tanah yang diperjual belikan dan dapat menjamin hak dari pemilik
sejati, penulis tertarik untuk mengangkatnya dalam sebuah karya
ilmiah berbentuk skripsi dengan judul “Penerapan Asas Nemo Plus
Yuris Dalam Transaksi Jual Beli Hak Milik Atas Tanah”.
Pada kenyataannya, di dalam praktek dapat ditemukan kasus-
kasus yang berkaitan dengan sengketa kepemilikan hak atas tanah
yang diakibatkan oleh pengalihan hak yang dilakukan oleh orang yang
bukan pemilik sebenarnya dari tanah tersebut. Permasalahan ini akan
menjadi lebih rumit ketika Kantor Pertanahan telah menerbitkan
sertipikat hak atas tanah. Sebagaimana yang diketahui bahwa
setipikat merupakan surat tanda bukti kepemilikan hak atas tanah.
Dengan demikian, pemilik tanah yang sebenarnya akan dirugikan
dengan diterbitkannya sertipikat tersebut.
Dengan dilakukannya peralihan hak atas tanah oleh orang yang
bukan merupakan pemilik sebenarnya dari tanah yang dialihkan,
maka perbuatannya itu jelas telah melanggar asas yang berlaku pada
kegiatan pendaftran tanah, yaitu Asas Nemo Plus Yuris. Hal ini juga
tentunya akan berakibat pada sah atau tidaknya pernjanjian yang
dibuat antara para pihak.

Asas nemo plus yuris dalam sistem publikasi negatif berarti tidak
seorangpun dapat mengalihkan hak yang lebih besar daripada yang ia
miliki. Tujuannya adalah untuk melindungi pemegang hak atas tanah
yang sebenarnya dari tindakan orang lain yang mengalihkan hak
tersebut tanpa diketahui si pemegang hak sejati. Ciri pokok sistem
negatif adalah bahwa pendaftaran tanah tidaklah menjamin nama-
nama yang terdaftar adalah mutlak tidak dapat dibantah jika ternyata
nama yang terdaftar tersebut bukanlah pemilik sebenarnya. Ciri pokok
lain pejabat balik nama berperan pasif, artinya pejabat yang
bersangkutan tidak berkewajiban menyelidiki kebenaran dan surat-
surat yang diberikan kepadanya.
 Berkenaan dengan diterbitkannya Keputusan Presiden Nomor 32
Tahun 1979 dan Pasal 14 Undang-Undang Nomor 14 Tahun 1970
tentang Ketentuan-ketentuan Pokok Kekuasaan Kehakiman (UU
Kehakiman) terkait stelsel negatif yang dalam penyelenggaraan
pendaftaran tanah serta hukum acara perdata yang menerapkan
pembuktian formal, telah timbul peluang bagi spekulan dan mafia
tanah untuk merekayasa kepemilikan tanah yang menimbulkan
sengketa tanah yang berkepanjangan sehingga menghambat
pembangunan atas tanah tersebut. Hak Eigendom suatu hak barat
atas Tanah Indonesia termasuk dalam hak-hak yang gugur atau
dikonversi oleh UUPA, yang menentukan bahwa batas konversi
adalah mulai dari 24 September 1980. Artinya, pemilik hak diberi
waktu 20 tahun untuk mengurus konversi tersebut. Apabila tanah
tersebut tidak dikonversi, tanah hak Eigendom menjadi tanah yang
kembali dikuasai negara.

Sengketa kepemilikan tanah bermunculan terkait perubahan hak

Eigendom, terutama tanah yang sempat ditinggalkan atau
ditelantarkan pemiliknya. Banyak orang berusaha mendapat atau
merebut pengakuan atas tanah bekas hak Eigendom entah yang telah
kembali dikuasai negara atau secara de facto digarap lewat
keterangan garap atas tanah atau yang sering diketahui dengan istilah
hak atas, yang berkebalikan dengan pemegang title Eigendom yang
memegang hak bawah yang berupaya mendapat pengakuan atas
tanah bekas hak Eigendom antara lain penggarap. Disini akan dipakai
dua istilah: (1) penggarap murni atau mereka yang sungguh-sungguh
menggarap, menguasai, dan mengelola tanah tersebut, dan (2)
penggarap spekulan atau spekulan tanah yang berpura-pura menjadi
penggarap. Seringkali terjadi pengajuan hak atas tanah yang
tumpang-tindih, entah dilakukan penggarap ataupun
pemilik/pemegang hak atas tanah bekas hak Eigendom. Dari sini
timbul sengketa- sengketa tanah.
 Sebagai bentuk dalam perlindungan hukum bagi pemegang sah
hak atas tanah apabila terjadi suatu sengketa tanah, misalnya
terbitnya suatu sertifikat atas nama orang yang tidak berhak, asas
yang digunakan dalam hal ini adalah asas nemo plus yuris, yakni
melindungi pemegang hak atas tanah yang sebenarnya dan tindakan
orang lain yang mengalihkannya tanpa diketahui oleh pemegang hak
sebenarnya. Hak atas tanah adalah hak yang memberikan wewenang
kepada pemegang hak atas tanah, untuk mengolah, memakai,
menjual, mengalihkan, menggunakan dan lain sebagainya di atas
tanah yang di hakinya itu.

Mengenai kekuatan berlakunya sertifikat sangat penting, setidak-

tidaknya karena pertama, sertifikat memberikan kepastian hukum
pemilkan tanah yang pasti bagi orang yang namanya tercantum dalam
sertifikat. Penerbitan sertifikat dapat mencegah sengketa tanah,
Pemilikan sertifikat akan memberikan perasaan tenang dan tentram
arena dilindungi dari tindakan sewenang-wenang oleh siapa pun.
Kedua, pemberian sertifikat dimaksudkan untuk mencegah
kepemilikan tanah. Ketiga, dengan penerbitan sertifikat, pemilik tanah
dapat melakukan perbuatan hukum apa saja sepanjang tidak
bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum, dan
kesusilaan.

Asas nemo plus yuris artinya, tak seorangpun dapat mengalihkan

hak yang lebih besar dariapada yang ia miliki. Tujuannya, melindungi
pemegang hak atas tanah yang sebenarnya dari tindakan orang lain
yang mengalihkan hal tersebut tanpa diketahui si pemegang hak
sejati.
B. Rumusan Masalah
1. Mengapa penerapan Asas Nemo Plus Yuris dalam transaksi
jual beli hak milik atas tanah wajib mendapatkan kepastian
hukum dan perlindugan bagi pemilik sejati?
2. Apa akibat hukumnya jika Asas Nemo Plus Yuris tidak
diterapkan dalam perjanjian jual beli hak milik atas tanah?