BAB II GAMBARAN UMUM WILAYAH KAJIAN

2.1 Profil Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei

KEK Sei Mangkei yang berada di wilayah Provinsi Sumatera Utara resmi
ditetapkan pada Februari 2012 melalui Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun
2012 tentang Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei dan pada Februari 2015
kawasan tersebut resmi memulai operasinya. KEK Sei Mangkei atau Sei
Mangkei Special Economic Zone (SEZ) telah dirancang oleh Pemerintah
Indonesia sebagai kluster21 industri untuk industri produk turunan minyak kelapa
sawit dan karet dengan memiliki luas sekitar 2.002,77 ha (dua ribu dua koma
tujuh tujuh hektar are) yang terletak di wilayah Kecamatan Bosar Maligas,
Kabupaten Simalungun, Provinsi Sumatra Utara. Indonesia adalah salah
satunegara penyuplai minyak kelapa sawit mentah (Crude Palm Oil/ CPO)
terbesar di dunia. Kebun sawit pertama di Indonesia dimulai di Sumatera Utara
yakni Pulau Raja dan Tanah Itam Ulu tahun 1911. Industri minyak sawit
merupakan industri strategis dalam perekonomian Sumatera Utara dengan
jumlah ekspor komoditas sawit sepanjang tahun 2016, mencapai Rp 240 triliun
dengan produksi 25,67 juta ton. Menurut data yang dirilis oleh Badan Pusat
Statistik (BPS) pada tahun 2015, Indonesia mengekspor sebesar 26.467.600
ton minyak kelapa sawit. Kontribusi ekspor minyak sawit dan turunannya
menyumbang sekitar 50 persen lebih dari total ekspor Sumatera Utara.

Potensi tersebut mendorong Pemerintah Indonesia menetapkan Sei Mangkei di

Sumatera Utara sebagai salah satu KEK yang berfokus pada pengembangan
industri hilir berbasis bahan mentah minyak kelapa sawit.KEK Sei Mangkei
memiliki potensi yang cukup besar dalam pengembangan ekonomi nasional
dan daerah yang ditetapkan oleh Pemerintah Republik Indonesia berdasarkan
Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2012 tentang Kawasan Ekonomi
Khusus Sei Mangkei (yang selanjutnya disebut PP tentang KEK Sei Mangkei).

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants Tangki TimbunII-1
Usulan pembentukan KEK Sei Mangkei mendapat persetujuan dari Pemerintah
Kabupaten Simalungun yang diajukan oleh Pemerintah Provinsi Sumatera
Utara kepada Dewan Nasional KEK.26 Berdasarkan Pasal 3 PP tentang KEK
Sei Mangkei, Pemerintah Kabupaten Simalungunmenetapkan PT Perkebunan
Nusantara (PTPN) III persero sebagai badan usaha pengelola yang melakukan
pembangunan dan pengelolaan KEK Sei Mangkei sesuai dengan ketentuan
Peraturan Pemerintah Nomor 2 Tahun 2011 tentang Penyelenggaraan
Kawasan Ekonomi Khusus (yang selanjutnya disebut PP tentang
Penyelenggaraan KEK). PTPN III sebagai badan usaha pengusul telah
memenuhi kriteria sebagaimana diatur dalam Pasal 4 Undang-Undang Nomor
39 Tahun 2009 tentang Kawasan Ekonomi Khusus (yang selanjutnya disebut
UU tentang KEK) dan Pasal 7 PP tentang Penyelenggaraan KEK.
Pada tahun 2017, PTPN III mulai melakukan kerjasama dengan PT
KINDRA sebagai anak perusahaan dari PTPN III yang ditunjuk untuk
bersamasama mengelola KEK Sei Mangkei sebagai badan usaha pengelola
KEK. Sasaran utama dari berbagai peraturan mengenai pembentukan KEK Sei
Mangkei bertujuan untuk meningkatkan aktivitas ekonomi, dalam hal ini
meningkatkan daya saing ekspor industri hilir kelapa sawit, serta meningkatkan
datangnya para investor Indonesia khususnya bagi Provinsi Sumatera Utara
dengan kawasan strategis yang dimiliki oleh Sei Mangkei. Disamping itu,
pembentukan KEK Sei Mangkei diharapkan dapat mendorong terciptanya
lapangan kerja khususnya bagi masyarakat daerah Sei Mangkei baik dalam hal
peningkatan produksi industri hilir kelapa sawit, maupun peningkatan
kesejahteraan masyarakat setempat. Berdasarkan sasaran-sasaran tersebut,
Pemerintah dalam mewujudkan kegiatan penyelenggaraan KEK Sei Mangkei
tidak akan berjalan dengan sendirinya. Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Sei
Mangkei merupakan pendekatan pengembangan bisnis dalam bentuk kawasan
khusus untuk pusat industri yang berbasis kelapa sawit dan karet. KEK Sei
Mangkei adalah kawasan industri yang berada disentra bahan baku berbasis
agro, yang tidak dimiliki oleh kawasan industri lainnya di Indonesia.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants Tangki TimbunII-2
Bahwa dalam perkembangannya Kawasan Industri Sei Mangkei mempunyai
filosofi sebagai “ECO Industrial Park “ dengan pengembangan hilirisasi
sumber daya alam hasil perkebunan di Sumatera Utara terutama kelapa sawit
dan karet. Eksplorasi sumber daya alam menjadi produk hilir yang berkualitas
harus mengedepankan prinsip suistanable dan ramah lingkungan.

PT Kawasan Industri Nusantara adalah anak perusahaan PT Perkebunan

Nusantara III (Persero) yang bergerak dalam bidang jasa pengelolaan dan
pemasaran Kawasan Industri sehingga dapat beroperasi lebih lincah dan
berorientasi bisnis dengan tetap memenuhi aspek hukum dan legalitas. PT
Kawasan Industri Nusantara mempunyai peranan penting dalam memperkuat
posisi PT Perkebunan Nusantara III (Persero) selaku Badan Usaha Pembangun
dan Pengelola Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei sesuai dengan
Keputusan Bupati Simalungun No.188.45/193/BPPD tahun 2015.

2.2. Sejarah Singkat Pembentukan

Pembentukan, pembangunan dan pengoparasiaan suatu kawasan
ekonomi khusus dilakukan dengan adanya usulan dari badan usaha,
pemerintah kabupaten/kota atau pemerintah provinsi atau kementerian / non
kementerian kepada dewan nasional. Dengan terbukanya kesempatan untuk
badan usaha dapat mengusulkan sebagai badan usaha pembangun dan
pengelola KEK, maka PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) mengusulkan
kawasan Sei Mangkei untuk menjadi KEK sebagai Badan Usaha Pembangun
dan Pengelola KEK Sei Mangkei.
PTPN III (Persero) yang berpusat di kota Medan, berada di Jalan Sei
Batang Hari No. 2 Medan itu didirikan berdasarkan Peraturan Pemerintah
Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1996 tanggal 14 Februari 1996, dalam
rangka restrukturisasi Badan Usaha Milik Negara (BUMN) di bidang
perkebunan. Pada awalnya, pemerintah telah melakukan realokasi pengalihan
areal perkebunan dibawah BUMN Perkebunan, dimana PT Perkebunan III, IV,
dan V telah dinyatakan bubar sejak tanggal tersebut, dan bergabung kedalam
perusahaan baru yaitu PT Perkebunan Nusantara III (Persero) yang telah
memiliki lahan perkebunan serta didukung dengan pabrik pengolahan untuk

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants Tangki TimbunII-3
masing-masing komoditi tersebut. Badan usaha tersebut mengusulkan kepada
Pemerintah Kabupaten Simalungun areal seluas 2.002,77 ha2 berdasarkan
Sertifikat Hak Guna Usaha Nomor 1/ Sei Mangkei Atas Nama PTPN III
yangterletak di Desa Sei Mangkei, Kecamatan Bosar Maligas, Kabupaten
Simalungun, Provinsi Sumatera Utara oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional
Republik Indonesia sebagai Kawasan Ekonomi Khusus. Dengan adanya
pengusulan pembentukan KEK Sei Mangkei oleh PT.Perkebunan Nusantara III
(Persero), kemudian mendapat persetujuan dari Pemerintah Kabupaten
Simalungun yaitu melalui Surat Bupati Simalungun
tanggal 10 Desember 2007 Nomor 503/993/PIT perihal Pemberian Izin Prinsip
Persetujuan Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei makadiajukanlah oleh
Pemerintah Provinsi Sumatera Utara kepada dewan nasional KEK mengenai
usulan tersebut. Sebelum KEK Sei Mangkei ditetapkan sebagai KEK pertama di
Indonesia, pemerintah pusat telah membentuk tim nasional Kawasan Ekonomi
Khusus Indonesia (timnas KEKI) melalui Surat Keputusan Menteri
Perekonomian No. Kep-21/M.EKON/03/2006 tentang Tim Nasional Kawasan
Ekonomi Khusus Indonesia tertanggal 24 Maret 2006.

Gambar 2.1. Posisi Geografis KEK Sei Mangkei

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants Tangki TimbunII-4
Selain itu, penetapan KEK Sei Mangkei juga disetujui oleh Menteri Badan
Usaha Milik Negara dengan Surat Menteri Badan Usaha Milik Negara tanggal
30 Mei 2008 Nomor S-465/MBU/2008 perihal Persetujuan Pembangunan
Kasawan Industri Sei Mangkei. Selanjutnya pada tahun tanggal 27 Februari
2012 Pemerintah menetapkan kawasan industri Sei. Mangkei menjadi KEK
berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2012 tentang Kawasan
Industri Sei Mangkei. Satu tahun kemudian, PTPN III (Persero) ditetapkan
sebagai Badan Usaha Pembangun dan Pengelola KEK Sei Mangkei
berdasarkan Surat Keputusan Bupati Simalungun No. 188.45/193/Bppd tanggal
30 Januari 2013. KEK Sei Mangkei telah memperoleh status Hak Pengelolaan
(HPL) sesuai SK Kepala BPN RI No. 27/HPL/BPN RI/2014 tanggal 23 Juni
2014 dan Sertifikat HPL No. 1 Tahun 2014. Setelah adanya penetapan KEK Sei
Mangkei, peruntukan lahan berubah, tidak hanya kegiatan usaha perkebunan
saja melainkan dibagi menjadi tiga zona yaitu zona industri, zona logistik dan
zona pariwisata.

Gambar 2.2. Alur Proses Penetapan KEK Sei Mangkei

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants Tangki TimbunII-5
Perubahan peruntukan lahan ini diawali dengan dilakukan perubahan hak
atas tanah yang melekat pada lahan KEK Sei Mangkei, yaitu perubahan hak
guna usaha menjadi hak pengelolaan.213 Hal tersebut dilakukan agar
penggunaan tanah untuk KEK Sei Mangkei tersebut dapat dilakukan secara
maksimal. Pemberian hak pengelolaan pada KEK Sei Mangkei nantinya
dimanfaatkan sesuai peruntukan, sifat dan tujuan dari hak yang diberikan
serta tidak akan diterlantarkan
Pemberlakuan KEK Sei Mangkei akan membawa keuntungan ekonomi
secara nasional maupun regional, apabila dapat menjadi kawasan yang
memiliki daya tarik bagi investor dalam negeri maupun investor asing untuk
menanamkan modalnya di KEK. Selain regulasi diatas, KEK Sei Mangkei
juga memerlukan regulasi yang diterbitkan oleh pemerintah Kabupaten
Simalungun dalam menjalankan roda investasinya guna mengembangkan
kegiatan perekonomian pada wilayah Sei Mangkei yang bersifat strategis
bagi pengembangan ekonomi nasional. Regulasi memberikan ruang yang
cukup bagi daerah untuk melaksanakan kerjasama daerah sebagai salah satu
sarana yang dapat dilakukan oleh pemerintah daerah dalam penyelenggaraan
urusan pemerintah daerah. Regulasi berupa Peraturan daerah guna
mendukung KEK Sei Mangkeitersebut adalah Peraturan Daerah Kabupaten
Simalungun Nomor 10 Tahun 201 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Kabupaten Simalungun Tahun2011-2031 yang ditetapkan sesuai dengan
Peraturan Pemerintah No 29Tahun 2012 tentang Kawasan Ekonomi Khusus
Sei Mangkei. Oleh karenaitu, PTPN III sebagai Badan Usaha yang
melaksanakan pembangunan KEKSei Mangkei, harus siap melaksanakan
operasi pembangunan danpengelolaan kawasan tersebut dalam jangka waktu
paling lama 36 (tigapuluh enam) bulan sejak berlakunya Peraturan Pemerintah
tersebut.
Batas-batas kawasan ini adalah sebagai berikut :
sebelah Utara berbatasan dengan Desa Keramat Kuba;
sebelah Selatan berbatasan dengan PTPN IV (Persero) Kebun Mayang;
sebelah Timur berbatasan dengan PTPN IV (Persero) Kebun Gunung Bayu;
sebelah Barat berbatasan dengan sungai Bah Bolon.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants Tangki TimbunII-6
 Gambar 2.3. Konektifitas Jalan Tol dan Kereta Api Ke KEK Sei Mangkei

Gambar 2.4. Gerbang Tol KEK Sei Mangkei

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants Tangki TimbunII-7
2. Infrastruktur Kawasan dan Infrastruktur Pendukung Diluar
Kawasan
Penyediaan infrastruktur merupakan hal yang sangat penting dalam tahap
pembangunan KEK Sei Mangkei. Infrastruktur memberikan kontribusi terhadap
perekonomian daerah dan meningkatkan pembangunan ekonomi dengan
memberikan efek langsung maupun tidak langsung. Gambaran umum
perkembangan infrastruktur dasar dalam pembangunan KEK di Kabupaten
Simalungun cukup baik dan terus berlanjut dari tahun 2004 hingga tahun 2017.
Infrastruktur dasar merupakan bagian prasarana yang sangat penting perannya.
Infrastruktur dalam kawasan tahap pertama di KEK Sei Mangkei telah
terbangun, di antaranya jalan, instalasi pengolahan air, instalasi pengolahan
limbah, listrik, dan telekomunikasi. Di luar kawasan telah tersedia akses jalan ke
Pelabuhan Belawan dan Bandara Kuala Namu.
Berikut infrastruktur- infrastruktur yang sampai saat ini telah tersedia di KEK Sei
Mangkei, yaitu sebagai berikut :
a. Infrastruktur Didalam Kawasan
1. Areal milik PTPN III (Persero). Areal milik PTPN III di Sei Mangkei dekat
dengan sumber bahan baku, disekitar KEK Sei Mangkei banyak tersedia
bahan baku baik dari perkebunan pemerintah maupun perkebunan
swasta, hal ini menjadi salah satu alasan diterimanya pembangunan
KEK Sei Mangkei.
2. PTPN III (Persero) telah membangun Pabrik Kelapa Sawit 30
Ton/TBS/Jam sejak tahun 1997 yang kemudian pada tahun 2010 telah
ditingkatkan menjadi 75 Ton/TBS/Jam
3. Jalan dalam Kawasan Sebahagian besar telah selesai dan selebihnya
masih dalam tahap konstruksi. Terdapat 1 ruas jalan kabupaten dan 1
(satu) ruas jalan provinsi untuk akses KEK Sei Mangkei menuju Kuala
Tanjung yang telah ditingkatkan statusnya menjadi jalan nasional. Selain
itu, terdapat 3 (tiga) ruas jalan kabupaten sedang diupayakan ditangani
APBN melalui Dana Alokasi Khusus (DAK)
4. Jaringan Pipa Gas Sebesar 75 MMSCFD (Million Metric Standard Cubic
Feet per Day) telah dioperasikan. PT Pertagas telah membangun pipa

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants Tangki TimbunII-8
 gas Belawan – Sei Mangkei sepanjang 138 Km yang telah selesai pada
2016 lalu.
5. Jaringan telekomunikasi dan IT Fiber optic sejak tahun 2010 telah
dioperasionalka
6. Dry Port Tahap 1 Merupakan aset dari pemerintah yang diberikan untuk
pengembangan KEK Sei Mangkei. Sebesar 2300 TEUs sejak tahun 2015
persiapan operasional dan Stasiun Kereta Api Selesai dibangun.
7. Tank Farm Merupakan aset dari pemerintah yang diberikan untuk
pengembangan KEK Sei Mangkei. Sejak tahun 2015 diproses, dan
tahun 2017 sebesar 2 x 3000 Ton CPKO dan 5 x 5000 Ton CPO telah
diperasionalkan
8. Water Treatment Plant (WTP) / Instalasi Pengolahan Air Sebesar 250
m3/jam telah diperasionalkan.
9. Waste Water Treatment Plant (WWTP) / Instalasi Pengolahan AirLimbah
Pada tahun 2015 sebesar 250 m3/jam telah diperasionalkan
10. Penerangan jalan umum (PJU) kawasan Telah selesai pada April 2017
11. Gardu Hubung Utama sebagai pusat kontrol kelistrikan Listrik di
Kabupaten Simalungun mengalami peningkatan yang signifikan selama
10 tahun. Pada tahun 2014, PTPN III (Persero) telah membangun Pabrik
Listrik Tenaga Biomassa Sawit yang menghasilkan daya 2 X 3,5 MW dan
sudah beroperasi. Saat ini, PT. PLN telah membangun jaringan kabel
listrik mencapai 150KV./60 MVA. Gardu Induk 60 MVA telah beroperasi
Februari 2016. Keseluruhan dari gardu hubung utama telah selesai
Minggu ke-1 Mei 2017.
12. Jalan ROW 43 A (jalan penghubung dari jalan poros ke lokasi 104 ha)
Proses konstruksi dimulai sejak 16 Agustus 2017 dan target pencapaian
pada Februari 2018.
13. Jaringan Distribusi Air Bersih Primer dan Sekunder Sumber air cukup
tersedia dari sungai bah bolon dengan aliran debit air 37,3 M3/detik.
Proses review oleh BPKP Sumatera Utara, direncanakan akan
konstruksi pada tahun 2018

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants Tangki TimbunII-9
 Tabel 2.1. Penggunaan Lahan di KEK Sei Mangkei
No Area Peruntukan Luas Persentase Luas (%)
(Zona) (Ha) Kav. Facility Jalan Taman
Ind Hijau
1 Industri Sawit 245,49 12,69
2 Aneka Industri 579.50 29.97
3 Saprodi 85.06 4.40
4 Industri Karet 84.10 4.35
5 Industri Elektronika 155,40 8.04
6 Kawasan Komersial 31.91 1.65
7 Kawasan Perkantoran 42.57 2.20
8 Logistik dan 67,67 3.50
Pergudangan
9 Fasilitas Umum 24.50 1.27
(RS,BLK, Sekolah,
Masjid)
10 Perumahan (Kryawan, 11.80 5,78
Expatriate)
11 Pariwisata 11.50 0.61
12 Industri Listrik 38.32 1.98
13 Standart Factory 19.40 1.00
Building
14 IKM 16.30 0.84
15 WWTP 13.24 0.68
16 WTP 10.90 0.56
17 Jalan ROW/Utilitas 185.10 9.58
18 Taman Hijau 205.04 10.60
Total Luas (Ha) 1.933,8
0
Persentase Luas (%) 100,00 69,78 10.04 9.58 10.60

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants Tangki TimbunII-10
b. Infrastruktur Pendukung Di luar KawasanRel Kereta Api Bandar Tinggi –

1. Pelabuhan Kuala Tanjung Pada 5 Desember 2016, rel kereta api dari
KEK Sei Mangkei menuju Pelabuhan Belawan telah beroperasi Namun,
rel kereta api dari KEK Sei Mangkei menuju Pelabuhan Kuala Tanjung
belum dapat diselesaikan, masih terkendala dalam proses
pembangunan, yang masih dilakukan proses pembebasan lahan dan
pembangunan rel sepanjang 7,25 km, sehingga rel sepanjang 21,5 km
diharapakan akan beroperasi tahun 2018.
2. Bandara Kuala Namu Internasional Waktu tempuh dari KEK Sei Mangkei
menuju Bandara Kuala Namu Internasional cukup dekat dengan
memerlukan waktu tempuh selama 3 jam dari Sei Mangkei dengan jarak
sekitar 115 Km.
3. Jalan Tol Lintas Sumatera (Medan-Tebing Tinggi)
4. Pelabuhan Laut Kuala Tanjung KEK Sei Mangkei dekat dengan
Pelabuhan Kuala Tanjung dengan jarak sekitar 40 Km. Pelabuhan Kuala
Tanjung merupakan Global Hub di Koridor Ekonomi I (Sumatera Utara)
dengan kapasitas terminal peti kemas (kontainer) 400.000 TEUs dan
kapasitas
terminal curah (Bulk) 3,5 Juta Ton. Pelabuhan sedang dalam
pembangunan oleh PT. Prima Multi Terminal (anak perusahaan PT.
Pelindo I).
5. Pada tahun 2016, rencana pembangunan flyover/Perlintasan Jalur
kereta api eksisting Perlanaan – Kisaran dengan ruas Jalan
Nasional Indrapura – Lima Puluh, ditargetkan selesai pada tahun
2018.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants Tangki TimbunII-11
 Gambar 2.5. Masterplan Kawasan Industri Sei Mangkei

Gambar 2.6. Kelengkapan Infrastruktur di dalam dan di Luar KEK Sei

Mangkei

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants Tangki TimbunII-12
 Gambar 2.7. Block Plant Kawasan Industri Sei Mangkei
Penjelasan Kawasan adalah sebagai berikut :

1. First Cluster Residential

First Cluster Residential merupakan kawasan yang diperuntukkan untuk
perumaHan tingkat eksekutif. Untuk klaster ini dialokasikan seluas 91,2
Ha berada di Zona
2. Medium Cluster Residential
Medium Cluster Residential atau klaster perumaHan sedang merupakan
kawasanperumaHan yang berukuran sedang yang berfungsi sebagai
tempat tinggal para pekerja di kawasan industri Sei Mangkei agar lebih
dekat dengan tempat kerjanya. Medium Cluster Residential memiliki luas
sebesar 40,4 Ha berada di Zona K.
3. Blue Colour Residential
Blue Colour Residential merupakan kawasan perumaHan yang
diperuntukkan bagi karyawan yang bekerja di kawasan industri ini. Luas
kawasan ini sebesar 24,2 Ha berada pada zona L.
4. Community Center
Community Center berfungsi sebagai pusat kegiatan masyarakat.
Kawasan yang diperuntukkan sebagai Community Center semula

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants Tangki TimbunII-13
 memiliki luas 15 Ha berada pada
zona
5. Islamic Center
Islamic Center merupakan suatu kawasan yang berfungsi sebagai
wadah atau tempat kegiatan umat islam. Kawasan Islamic Center ini
memiliki luas 5 Ha berada di zona AC.
6. Church
Church atau gereja merupakan kawasan yang berfungsi sebagai tempat
peribadatan untuk masyarakat yang beragama Kristen. Gereja yang
akan di bangun pada kawasan ini memiliki luas sebesar 2,1 Ha berada
pada zona AD.
7. Sport Center
Sport Center atau gelanggang olah raga merupakan suatu kawasan
yang berfungsi sebagai tempat berbagai macam sarana olah raga.
Kawasan Sport Center semula memiliki luas 10 Ha berada pada Zona
AE.
8. Education and Research center
Disebut sebagai Pusat Inovasi dan Vokasi, merupakan suatu kawasan
yang diperuntukkan sebagai pusat penelitian dan pelatihan. Kawasan ini
memiliki luas sebesar 53 Ha berada pada zona AG.
9. Traditional Market and Cemetery
Traditional Market and Cemetry merupakan suatu kawasan yang
diperuntukkan sebagai pasar tradisional dan pemakaman. Kawasan
pasar tradisional dan pemakaman memiliki semula memiliki 50 Ha
berada pada Zona AH.
10.Recreation Area
Recreation Area merupakan kawasan rekreasi yang berfungsi sebagai
tempat pariwisata masyarakat. Kawasan yang dijadikan sebagai
kawasan rekreasi seluas 25 Ha berada pada zona AJ.

Fasilitas pendukung yang terdapat pada kawasan Sei Mangkei yaitu:

1. Exhibition center
Exhibition Center atau pusat pameran merupakan tempat yang diperuntukkan
untuk memamerkan produk yang diHasilkan oleh industri. Exhibition center
memiliki luassebesar 8,1 Ha berada pada Zona G.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants Tangki TimbunII-14
2. Convention Center
Convention Center merupakan tempat konvensi dan pertemuan. Convention
center memiliki luas sebesar 21,5 Ha berada pada Zona I.
3. Office Park
Kawasan perkantoran pada kawasan Sei Mangkei ke dalam dua kawasan
dengan luas masing-masing sebesar 15 Ha dan 20 Ha berada pada Zona T
dan W.
4. Media Center
Media Center yang terdapat pada kawasan Sei Mangkei memiliki luas 2,3 Ha
berada pada Zona U.
5. Medical Center
Medical Center berupa rumah sakit dialokasikan pada kawasan yang memiliki
luas 6,6 Ha berada pada Zona V.
6. Shopping Arcade
Shopping Arcade sebagai pusat perdagangan memiliki luas sebesar 10,5 Ha
berada pada Zona X.
7. Hotel
Hotel yang akan dibangun pada kawasan ini memiliki luas sebesar 5,7 Ha
berada pada zona Y.
8. Management Office
Kantor manajemen yang ada pada kawasan ini memiliki luas sebesar 4,4 Ha.
Kantor berada pada lokasi Zona Z.
9. Commercial Area
Area komersial yang diperuntukkan pada kawasan ini memiliki luas sebesar 85
Ha berada pada zona AA
10. Fuel Station
Stasiun pengisian baHan bakar yang diperuntukkan pada kawasan ini seluas
1,2 Ha berada pada zona AB.
11. Golf Course, Hotels, Club House
Golf Course, Hotel, Club House yang diperuntukkan pada kawasan ini memiliki
luas sebesar 110,8 Ha berada pada Zona AJ.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants Tangki TimbunII-15
 Gambar 2.7. Konsep Pengembangan Pelabuhan Kuala Tanjung

Gambar 2.8. Penggunaan Lahan Di KEK Sei Mangkei s.d 2018

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants Tangki TimbunII-16
Gambar 2.9. Pembangunan Infrastruktur Lanjutan KEK Sei Mangkei tahun 2017 - 2018

Kegiatan investasi Pelaku Usaha

PT Perkebunan Nusantara (PTPN) III (Persero), selaku pengelola KEK Sei
Mangkei, telah menggandeng sejumlah BUMN seperti PT Pertagas dan PT KA
Logistik (KALOG) dan juga perusahaan swasta, PT UOI dalam upaya
mempercepat pengembangan investasi dan infrastruktur di KEK Sei Mangkei.
Untuk mewujudkan hal itu, PTPN III (Persero) telah melakukan tujuh kerja sama
dan berhasil membuat MoU sebagai hasil dari rapat kerja Kemenko Bidang
Perekonomian, KEK Sei Mangkei. Dengan adanya penandatanganan perjanjian
dan MOU, diharapkan dapat semakin mempercepat perkembangan investasi
dan pembangunan infrastruktur di KEK Sei Mangkei. Hingga saat ini, realisasi
investasi pembangunan infrastruktur dan industri di KEK Sei Mangkei telah
mencapai Rp 3,99 triliun. Dengan tingkat penggunaan lahan (Occupation Rate)
seluas 212 hektare atau setara 10,96% dari total luas lahan KEK Sei Mangkei
sebesar 1.933,80 hectare Dengan memiliki 2000 hektar lahan KEK Sei
Mangkei,ditargetkan dapat digunakan untuk investor, walau sementara hanya
200 hektar. Dengan komitmen investasi, diharapkan pada tahun 2018 investasi

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants Tangki TimbunII-17
yang diserap dapat mencapai mencapai Rp 15-16 tilliun. Berikut kegiatan
investasi yang telah berlangsung membangun KEK Sei Mangkei:

Tabel 2.2 Penggunaan Lahan di KEK Sei. Mangkei (sd. November 2017)

Holding PTPN III (Persero) sebagai Badan Usaha Pembangunan dan

Pengelola Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Sei Mangkei berkomitmen akan
terus berupaya untuk melengkapi fasilitas infrastruktur di dalam KEK Sei
Mangkei demi kelancaran kegiatan investasi bagi pelaku usaha serta
dapatmemberikan pelayanan terbaik kepada setiap pelaku usaha (tenant) di
dalam kawasan demi mewujudkan visi KEK Sei Mangkei yaitu Menjadi kota
industry modern yang berdaya saing tinggi dan berwawasan lingkungan melalui
pengembangan sumber daya alam lokal230 secara lebih optimal.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants Tangki TimbunII-18
 Gambar 2.10. Rencana Pengembangan Kota Baru Sei Mangkei

Gambar 2.11. Rencana Pengembangan Kota Baru Sei Mangkei

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants Tangki TimbunII-19
Jenis Industri Potensial yang akan Dikembangkan
Industri yang terdapat pada kawasan ini terdiri dari berbagai macam jenis
industri yaitu:
1. Oleo Base Industry PHase 1 A (Zona A)
Oleo Base Industry merupakan salah satu industri yang akan dikembangkan
pada kawasan ini. Fase I Oleo Base Industry memiliki luas sebesar 54,1 Ha.
Oleo Base Industry Phase 1A merupakan tahap awal pengembangan yang
diperuntukan sebagai zona industri pengolahan kelapa sawit inti.
2. Oleo base industry pHase 1 B (Zona B)
Oleo Base Industry Phase 1 B memiliki luas sebesar 68,7 Ha. Oleo Base
Industri Phase 1 B merupakan industri yang merupakan tahap awal
pengembangan yang diperuntukkan sebagai zona industri pengolahan kelapa
sawit turunan.
3. Polluted Industries Cluster (Zona C)
Polluted Industrial Cluster merupakan kelompok industri yang berpolusi. Luas
kawasan Polluted Industries Cluster sebesar 225 Ha.
4. Medium Polluted Industries Clusters ( Zona D)
Medium Polluted Industries Clusters merupakan zona industri yang memiliki
polusi sedang. Zona Medium Polluted Industries Clusters seluas 350 Ha.
5. Low Polluted Industries Cluster (Zona E)
Low Polluted Industries Cluster merupakan cluster zona industri yang berpolusi
rendah. Luas kawasan zona industri ini sebesar 450 Ha.
6. IKM-Small & Medium Industries (Zona F)
IKM – Small Dan Medium Industries merupakan zona industri yang masuk
kedalam kelompok industri kecil dan menengah. Zona industry seluas 15 Ha.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants Tangki TimbunII-20