BAB II

ASPEK PEMASARAN

2.1. TINJAUAN PARIWISATA

2.1.1. Kondisi Umum Pariwisata
Kontribusi pariwisata memiliki dimensi yang luas, tidak hanya secara ekonomi,
namun juga secara sosial politik, budaya, kewilayahan dan lingkungan. Secara
ekonomi, sektor Pariwisata memberikan kontribusi nyata dalam perolehan devisa
negara, pendapatan asli daerah/PAD dan juga pendapatan masyarakat yang
tercipta dari usaha-usaha kepariwisataan yang dikembangkan serta membuka
lapangan kerja yang luas dan penyerapan tenaga kerja yang tinggi Secara
sosio-politik, pengembangan pariwisata menumbuhkan kebanggaan
tentang kekayaan alam dan budaya bangsa dan melalui tumbuhnya
perjalanan wisata nusantara, kepariwisataan juga efektif dalam
menumbuhkan dan memperkuat rasa cinta tanah air, serta persatuan dan
kesatuan bangsa. Secara sosio-budaya, tumbuhnya pengakuan dunia
terhadap kekayaan alam dan budaya Indonesia juga telah membangkitkan
kebanggaan nasional dan sekaligus menjadi alat diplomasi budaya yang
efektif untuk memperkuat pencitraan Indonesia di kancah internasional.
Selanjutnya secara kewilayahan, kepariwisataan yang memiliki karakter
multi sektor dan lintas regional, secara konkret dan efektif mampu
mendorong pembangunan infrastruktur dan fasilitas kepariwisataan yang
pada gilirannya menggerakkan arus investasi dan pengembangan
wilayah. Sektor pariwisata memiliki posisi strategis dalam berbagai
kebijakan pembangunan, khususnya bagi negara Indonesia yang memiliki
aset kepariwisataan, untuk diperkuat dan diberdayakan sebagai pilar
ekonomi negara. Perekonomian nasional ke depan tidak lagi dapat
mengandalkan sektor minyak dan gas sebagai andalan penyumbang
devisa yang menopang perekonomian, karena cadangan minyak dan gas
pada saatnya akan habis dan tidak dapat tergantikan lagi, oleh karenanya
sector pariwisata menjadi sektor kunci yang diharapkan mampu
menyandang fungsi penyumbang devisa terbesar di atas sektor – sektor

PT. Royal Bariani Berjaya Professional Appraisers & Consultants Hotel  II-1
lainnya. Upaya memposisikan peran strategis sector pariwisata dalam
pembangunan nasional dapat dilihat dalam Rencana Pembangunan
Jangka Menengah Nasional (RPJMN) 2015-2019 yang menetapkan 5
(lima) fokus program pembangunan lima tahun ke depan yaitu
Infrastruktur, Maritim, Energi, Pangan dan Pariwisata (IMEPP). Penetapan
kelima sektor ini dengan pertimbangan signifkansi perannya dalam jangka
pendek, menengah, maupun panjang terhadap pembangunan nasional.
Dari lima sektor tersebut pariwisata ditetapkan sebagai sektor unggulan
(leading sector) karena dalam jangka pendek, menengah, dan panjang
pertumbuhannya positif.

2.1.2. Penyelenggaraan Kepariwisataan Dunia

Selama beberapa dekade, pariwisata terus menjadi salah satu sektor
ekonomi yang paling cepat tumbuh di dunia. Pariwisata telah menjadi
salah satu pemain utama dalam perdagangan internasional dan
penerimaan devisa utama di banyak Negara berkembang. Kondisi
pariwisata global serta proyeksi ke depan akan dibahas lebih lanjut.

A. Proyeksi Kepariwisataan Dunia

Organisasi PBB untuk Pariwisata atau United NationWorld Tourism
Organizations (UNWTO) menyatakan bahwa sektor pariwisata adalah
sektor unggulan (Tourism is a Leading Sector) dan merupakan salah satu
kunci penting untuk pembangunan negara dan peningkatan kesejahteraan
bagi masyarakat. Sektor pariwisata telah menjadi pendorong sekaligus
penggerak utama (key driver) bagi pertumbuhan sosial-ekonomi suatu
negara melalui penciptaan lapangan pekerjaan dan kesempatan
berusaha, pendapatan ekspor di bidang pariwisata, dan pembangunan
infrastruktur.

PT. Royal Bariani Berjaya Professional Appraisers & Consultants Hotel  II-2
 Gambar 2.1. Konstribusi Pariwisata Terhadap Perekonomian Dunia
Berdasarkan gambar di atas, dapat dilihat bahwa, kontribusi PDB
Pariwisata baik dari yang berdampak langsung, tidak langsung dan ikutan
adalah sebesar 10% dari total PDB (7,61 triliun USD) dan diperkirakan
akan meningkat sebesar 3,9% menjadi 11,51 triliun USD pada tahun
2027. Dari sector penciptaan lapangan pekerjaan, pariwisata berhasil
menciptakan 1 dari 10 lapangan kerja baik secaralangsung, tidak
langsung dan ikutan. Di samping itu, sektor pariwisata juga memiliki andil
dalam mendorong ekspor yang mencapai 1,40 triliun USD (7% dari total
ekspor) pada tahun 2016, dan diproyeksikan menjadi 2,22 triliun USD
pada 2027 dengan pertumbuhan rata-rata per tahun diperkirakan sebesar
4,3% di periode 2017-2027

Gambar 2.2. Perkembangan Wisatawan Internasional Tahun 2009 – 2017

PT. Royal Bariani Berjaya Professional Appraisers & Consultants Hotel  II-3
 1) Jumlah Wisatawan Internasional
Berdasarkan publikasi yang dikeluarkan oleh UNWTO (UNWTO
Tourism Barometer, Volume 16, Januari 2018), jumlah kunjungan
wisatawan internasional pada tahun 2017 sebesar 1.322 juta
atau meningkat 7,5% dari tahun 2016. Pertumbuhan wisatawan
internasional tahun 2017 ini merupakan pertumbuhan yang tertinggi
sejak tahun 2010 yang hanya sekitar 4%
Berdasarkan Infographics International Tourism 2017 yang dipublikasikan oleh
world tourism organization (UNWTO), Eropa masih merupakan pasar utama bagi
wisatawan di dunia dengan jumlah wisatawan mencapai 671 juta orang (51%
dari total wisatawan internasional) dan tingkat pertumbuhan sekitar 8%
dibandingkan dengan tahun 2016. Urutan kedua yaitu Asia Pasifk dengan jumlah
kunjungan wisatawan internasional tahun 2017 berjumlah 323 juta orang (24%
dari total wisatawan internasional) dan tingkat pertumbuhan sebesar 6%.
Selanjutnya di urutan ketiga yaitu Amerika dengan jumlah kunjungan wisatawan
internasional sebanyak 207 juta orang (16% dari total wisatawan internasional).
Di urutan keempat adalah Afrika dengan jumlah kunjungan wisatawan
internasional sebanyak 63 juta orang (5% dari total wisatawan internasional), dan
di urutan terakhir adalah Timur Tengah dengan jumlah kunjunganwisatawan
internasional sebanyak 58 juta orang (4% dari total wisatawan internasional).

Gambar 2.3. Kondisi Pariwisata Global Tahun 2017

PT. Royal Bariani Berjaya Professional Appraisers & Consultants Hotel  II-4
 2) Penerimaan Pariwisata Internasional (International Tourism
Receipt)
Apabila dilihat dari jumlah penerimaan pariwisata atau lebih
dikenal dengan devisa, total penerimaan pariwisata di tahun
2017 adalah sebesar 1,332 miliar USD atau naik sekitar 9,2%
dari tahun sebelumnya, yaitu sebesar 1,220 miliar USD. Lebih
detail mengenai jumlah penerimaan pariwisata per kawasan
dapat dilihat pada Gambar 6 di bawah.

Gambar 2.4. Penerimaan Pariwisata Internasional Tahun 2017

Urutan pertama penerimaan pariwisata tertinggi berada di kawasan Eropa
dengan tingkat penerimaan pariwisata sebesar 512 miliar USD (38,4% dari total
penerimaan), diikuti oleh Asia Pasifc dengan 390 miliar USD (29,3% dari total
penerimaan), Amerika dengan 326 miliar USD (24,5% dari total penerimaan),
selanjutnya Timur Tengah dengan 68 miliar USD (5,1%) dan terakhir Afrika
dengan 38 miliar USD (2,9%)

2.1.3. Penyelenggaraan Kepariwisataan Nasional

Penyelenggaraan pariwisata Indonesia pada tahun 2017 mengalami
pertumbuhan yang cukup signifkan. Pertumbuhan pariwisata Indonesia
yang melebihi pertumbuhan pariwisata regional dan global menjadikan
Indonesia termasuk ke dalam 20 negara destinasi pariwisata yang
memiliki pertumbuhan tercepat, dengan pertumbuhan 15.5% (The
Telegraph, 2017).

PT. Royal Bariani Berjaya Professional Appraisers & Consultants Hotel  II-5
 Gambar 2.5. Tren Pertumbuhan Pariwisata Global
Berdasarkan Gambar 19, pertumbuhan wisatawan mancanegara di
Indonesia mencapai 22%, sementara ASEAN hanya mengalami
pertumbuhan sebesar 7% dan dunia 6.4%. Namun pertumbuhan
Indonesia masih kalah jika dibandingkan dengan Vietnam yang
mengalami pertumbuhan yang signifikan yaitu sebesar 25,2%. Negara
competitor Indonesia di bidang pariwisata lainnya seperti
Thailand hanya mengalami pertumbuhan sebesar 6,69%, Singapura
sebesar 5,79%, dan Malaysia bahkan yang mengalami penurunan
sebesar 1,50%. Pariwisata berpotensi untuk menjadi penyumbang devisa,
PDB, dan tenaga kerja yang paling mudah dan murah di Indonesia. Pada
tahun 2017 sektor pariwisata telah memberikan kontribusi terhadap PDB
Nasional sebesar 5%, dengan jumlah devisa sebesar 200Triliun rupiah
dan menyerap 12,28 juta tenaga kerja di sektor pariwisata.
Jumlahkunjungan wisatawan mancanegara sebanyak 15 juta kunjungan
dan 265 juta perjalanan wisatawan nusantara. Lebih detil dapat dilihat
pada Tabel 1
Tabel 2.1. Target dan Capaian Pariwisata Nasional

PT. Royal Bariani Berjaya Professional Appraisers & Consultants Hotel  II-6
Berdasarkan capaian tersebut, tidak berlebihan apabila sektor pariwisata
ditetapkan sebagai salah satu leading sector pembangunan Indonesia. Karena
keunggulan portfolio produk wisata Indonesia, yaitu alam, budaya dan buatan
serta perkembangan tren perjalanan/pariwisata di tingkat global yang cenderung
meningkat dari tahun ke tahun. Pariwisata telah mengalami ekspansi dan
diversifkasi berkelanjutan, dan menjadi salah satu sektor ekonomi yang terbesar
dan tercepat pertumbuhannya di dunia (UNWTO, 2017)

2.2. Potensi Dan Permasalahan Pariwisata Nasional

.Sub bab ini akan membahas tentang potensidan permasalahan
penyelenggaraan pariwisata nasional. Potensi dan permasalahan
merupakan bagian dari analisis lingkungan strategis Kementerian
Pariwisata. Hasil analisis potensi dan permasalahan kemudian akan
digunakan untuk perumusan strategi Kementerian Pariwisata.

2.2.1. Potensi Pembangunan Pariwisata

Analisis terhadap potensi pembangunan pariwisata dilakukan terhadap
pilar pembangunan pariwisata. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 10
Tahun 2009 tentang Kepariwisataan, pembangunan kepariwisataan
meliputi industri pariwisata, destinasi pariwisata, pemasaran dan
kelembagaan kepariwisataan.
Berikut adalah masing-masing potensi pembangunan kepariwisataan
A. Potensi Pembangunan Destinasi Pariwisata

Destinasi Pariwisata dikembangkan atas dasar potensi daya tarik wisata yang
dikembangkan secara sinergis dengan pengembangan fasilitas wisata, fasilitas
umum, aksesibilitas/ sarana prasarana serta pemberdayaan masyarakat dalam
kesisteman yang utuh dan berkelanjutan. Dalam konteks pengembangan
destinasi pariwisata terdapat sejumlah potensi sekaligus sebagai kekuatan
Indonesia untuk dapat berkembang sebagai destinasi pariwisata yang berdaya
saing dan berkelanjutan. Potensi tersebut antara lain

A. kekayaan dan keragaman sumber daya pariwisata nasional,

B. Pertumbuhan pembangunan infrastruktur dan konektivitas antar wilayah
dan destinasi,

PT. Royal Bariani Berjaya Professional Appraisers & Consultants Hotel  II-7
 C. kesiapan dan pertumbuhan investasi fasilitas penunjang wisata di
berbagai daerah, dan
D. Atensi dan kesadaran masyarakat dalam pengembangan pariwisata.

1) Kekayaan dan Keragaman Sumber Daya Pariwisata Nasional

Kekayaan sumberdaya alam dan budaya yang dimiliki bangsa Indonesia

sangatlah besar dan dapat diberdayakan untuk mendukung pengembangan
kepariwisataan nasional. Potensi dan kekayaan sumber daya alam dan budaya
tersebut baru sebagian kecil saja yang telah dikelola dan dikembangkan sebagai
daya tarik wisata dan menjadi magnet untuk menarik kunjungan wisatawan
mancanegara maupun menggerakkan perjalanan wisatawan nusantara

Indonesia yang dihuni lebih dari 300 suku bangsa, dan memiliki 742 bahasa dan
dialek serta dengan segala ekspresi budaya dan adat tradisinya merupakan
laboratorium budaya terbesar di dunia. Sejumlah karya dan peninggalan budaya
tersebut telah diakui dunia sebagai world cultural heritage sites (8 warisan
budaya).

Gambar 2.6. Karya dan Budaya Indonesia yang diakui melalui World
Cultural Heritage Sites
Melihat keanekaragaman sumber daya alam dan budaya yang dimiliki oleh
Indonesia, Kementerian Pariwisata menetapkan fokus pengembangan produk
wisata Indonesia dalam 3 (tiga) kategori, yaitu produk wisata alam, budaya, dan
buatan, dengan persentase performansi yang memperlihatkansize, spread, dan
sustainability pada posisi saat ini. Proyeksi dan upaya pengembangan terhadap
portofolio produk ini perlu dilakukan untuk mengoptimalkan sumber daya melalui
diversifkasi,diferensiasi, dan positioning produk yang di dalamnya terdiri dari
sejumlah produk-produk wisata yang spesifk sebagaimana terlihat dalam gambar

PT. Royal Bariani Berjaya Professional Appraisers & Consultants Hotel  II-8
 Gambar 2.7. Portofolio Produk Pariwisata
2.2.2. Perkembangan Kepariwisataan Kota Medan
Kota Medan merupakan pusat pemerintahan daerah tingkat satu Sumatera
Utara yang berbatasan langsung dengan Kabupaten Deli Serdang di sebelah
utara, selatan, barat dan timur. Sebagian besar wilayah Kota Medan merupakan
dataran rendah yang merupakan tempat pertemuan dua sungai penting, yaitu
Sungai Babura dan Sungai Deli. Laju pertumbuhan ekonomi Kota Medan tahun
2018 menurut sektor/lapangan usaha adalah sektor jasa-jasa sebesar 9,22%
kemudian sektor keuangan dan jasa perusahaan, sektor perdagangan, hotel dan
restoran sebesar 9,02% transportasi dan telekomunikasi sebesar 7,74%. Dari
besaran nilai ketiga sektor tersebut maka dapat dikatakan bahwa potensi
unggulan yang paling mungkin berkembang di Kota Medan adalah sektor
perdagangan dan industri. Seperti diketahui, dengan status Medan sebagai salah
satu kota terbesar di Indonesia maka wajar bila arahan pembangunan kota lebih
menitikberatkan pada ketiga sektor tersebut, apalagi dengan didukung oleh
sarana dan prasarana yang ada. Berbagai macam potensi pendukung bidang
usaha potensial di Kota Medan adalah:
1. Perdagangan, hotel dan restoran
Sebagai daerah yang berada pada pinggiran jalur pelayaran selat Malaka,
Kota Medan sebagai ibukota Provinsi Sumatera Utara memiliki posisi
strategis. Kota ini menjadi pintu bagi arus penumpang dan juga
perdagangan barang dan jasa, baik perdagangan domestik maupun luar
negeri. bagi Kota Medan, kegiatan perdagangan bersama aktivitas hotel
dan restoran menjadi motor penggerak roda perekonomian kota.

PT. Royal Bariani Berjaya Professional Appraisers & Consultants Hotel  II-9
 2. Pelabuhan laut Belawan
Pelabuhan laut berperan penting dalam mendorong pertumbuhan
perekonomian di suatu wilayah. Pelabuhan laut yang menjadi andalan
Kota Medan adalah Pelabuhan Belawan yang berjarak 26 km dari pusat
kota. Pelabuhan ini tidak hanya berperan penting bagi perekonomian
Kota Medan,namun juga bagi Provinsi Sumatera Utara. Kegiatan ekspor
dan impor kabupaten/kota lain dilakukan di pelabuhan ini yang dapat
dilihat dari aktivitas bongkar muat barang setiap harinya. Sampai saat ini
Pelabuhan Belawan telah memiliki fasilitas pelabuhan penumpang dan
barang termasuk terminal peti kemas. Kecenderungan berkembangnya
jasa transportasi lewat laut ini memerlukan suatu fasilitas tambahan yang
lebih memadai. Terbatasnya daya tampung barang di pelabuhan
menuntut suatu pembangunan fasilitas dengan lokasi yang dekat dengan
pelabuhan tetapi memadai. Sesuai dengan arahan perkembangan Kota
Medan pada masa mendatang perlu dilakukan investasi pada bidang
usaha peti kemas dan pergudangan tersebut.

3. Hasil industri kecil

Terdapat sepuluh produk yang dijadikan andalan Kota Medan bila dilihat
dari segi pasarnya. Komoditi unggulan ini termasuk produk konsumsi
sederhana, inisialnya perabot rumah tangga dari kayu, anyaman rotan,
alas kaki dan barang hasil konveksi. Adapun komoditi unggulan dari
industri kecil makanan inisialnya kopi olahan, sirup markisa, bika ambon
dan kerupuk ubi. Salah satu produk makanan ini, bika ambon telah
menjadi buah tangan yang khas untuk dibawa bagi yang berkunjung ke
Kota Medan.
4. Pengembangan kawasan industry
Kota Medan merupakan kota ketiga terbesar di Indonesia, maka seperti
kota besar pada umumnya, Kota Medan memiliki kawasan industri. Untuk
mengantisipasi perkembangan industri dan kebutuhan lokasi berusaha
yang lebih besar, pemerintah Kota Medan menyediakan Kawasan Industri
Baru (KIB), yang terletak di Kecamatan Medan Labuhan dengan lahan
yangdisediakan 650 Ha, dan masih bisa dikembangkan menjadi 1000
Ha.Untuk kegiatan industri kecil pun tersedia Perkampungan Industri
Kecil (PIK) yang terletak di Kecamatan Medan Denai. Ada satu kawasan

PT. Royal Bariani Berjaya Professional Appraisers & Consultants Hotel  II-10
 industri di Medan yaitu Kawasan Industri Medan (KIM) dekat Pelabuhan
Belawan. KIM memiliki luas lahan 514 Ha dan disediakan fasilitas listrik
120 MW. Saat ini terdapat 86 perusahaan swasta nasional yang
menempati lokasi tersebut berdampingan dengan 17 perusahaan asing.
Selain itu, Kota Medan dinilai sebagai kota yang aman untuk berinvestasi
di Indonesia.
5. Pariwisata
Di luar potensi bisnisnya, Kota Medan sangatlah layak menjadi tujuan
wisata. Selain untuk mengunjungi lokasi seperti Danau Toba atau
Berastagi yang sejuk, Kota Medan sendiri sarat dengan objek wisata.
Tujuan wisata di Kota Medan di antaranya adalah Taman Buaya di
kawasan Sunggal, berisikan 3000 ekor buaya aneka jenis. Namun wisata
yang paling menarik di Kota Medan adalah bangunan tuanya yang
dibangun dari pertengahan abad XX di Medan.

Klasifikasi Objek dan Daya Tarik Wisata di Kota Medan

Beberapa objek wisata yang memenuhi syarat-syarat untuk dapat
dijadikan sebagai daya tarik wisata di Kota Medan tertera pada tabel
berikut:

PT. Royal Bariani Berjaya Professional Appraisers & Consultants Hotel  II-11
2.3. Gambaran Umum Hotel
2.3.1 Perkembangan Hotel di Indonesia
•Masa Penjajahan Belanda
Sejarah perkembangan perhotelan di Indonesia belum banyak terungkap, juga
belum banyak buku yang mengungkapkan masalah ini. Indonesia telah dikenal di
dunia pariwisata sejak sebelum Perang Dunia ke I, tetapi jumlah wisatawan yang
berkunjung masih terbilang ribuan. Seiring dengan perkembangan kedatangan
wisatawan asing ke indonesia yang lebih memerlukan sarana akomodasi
pariwisata yang memadai, maka semasa penjajahan kolonial Belanda, mulai
berkembanglah hotel-hotel di Indonesia. Dari buku PARIWISATA INDONESIA

PT. Royal Bariani Berjaya Professional Appraisers & Consultants Hotel  II-12
DARI MASA KE MASA tercatat hotel-hotel yang sudah hadir pada saat itu
diantaranya :

 Jakarta, dibangun Hotel Des Indes, Hotel Der Nederlanden,

 Hotel Royal dan Hotel Rijswijk.
 Surabaya, berdiri Hotel Sarkies dan Hotel Oranje.
 Semarang, berdiri Hotel Du Pavillion.
 Malang, Palace Hotel.
 Solo, Slier Hotel.
 Yogyakarta, Grand Hotel ( sekarang Hotel Garuda )
 Bandung, Hotel Savoy Homann, Hotel Preanger dan Pension 9. Van
Hangel ( kini Hotel Panghegar ).
 Bogor, Hotel Salak.
 Medan, Hotel de Boer dan Hotel Astoria.
 Makasar, Grand Hotel dan Staat Hotel.

•Masa Penjajahan Jepang

Keadaan akomodasi pada saat itu sangat menyedihkan. Banyak hotel yang
diambil alih oleh Pemerintah jepang untuk dijadikan rumah sakit atau asrama,
sedangkan yang bagus dijadikan tempat tinggal perwira tentaranya dan
kemudian dinamakan Heitany Ryokan. Keadaan semakin buruk seiring
kekalahan Jepang pada Perang Dunia 2 di mana industri pariwisata maupun
perhotelan menjadi mati.

Setelah Indonesia Merdeka

Pada tahun 1946, sejumlah pimpinan hotel di Indonesia berkumpul untuk
menetapkan Organisasi Perhotelan yang pertama kali bernama Badan Pusat
Hotel Negara (BPHN) yang berpusat di hotel Merdeka Malang. Kemudian BPHN
mendapat kepercayaan untuk mengatur tempat sidang Komite Nasional
Indonesia Pusat (KNIP) berhasil menyusun Kabinet RI, dalam sidang
pertamanya mengeluarkan Maklumat No. 1/H/47 tertanggal 1 Juli 1947, yang
memutuskan Perhotelan masuk dalam kementrian Perhubungan dan dalam
pertemuannya dengan BPHN disepakati membentuk suatu badan atau lembaga
HONET (Hotel Negara dan Tourism) yang diberi wewenang untuk melanjutkan
tugas-tugas pengusahaan hotel-hotel di bekas wilayah belanda. Dan direktur

PT. Royal Bariani Berjaya Professional Appraisers & Consultants Hotel  II-13
badan ini adalah R. Tjipto Ruslan. Kemudian dengan adanya Perjanjian KMB
tahun 1949, “ semua harta dan benda milik Belanda harus dikembalikan kepada
pemiliknya” maka sejak itu HONET resmi dibubarkan. Pada tahun 1952
beberapa tokoh perhotelan bangsa Indonesia mendirikan suatu organisasi yang
bernama SERGAHTI (Serikat Gabungan Hotel dan Tourism Indonesia) yang
diresmikan oleh Wakil Perdana Mentri Wongsonegoro,S.H. bertempat di hotel
Des Indes.
Di Indonesia perkembangan usaha perhotelan modern di awali dengan di
bukanya Hotel Indonesia (HI) di Jakarta pada tahun 1962 yang merupakan hotel
pertama dan satu-satunya bertaraf internasional di Indonesia. Dalam dasar
warsa 1970-an baru muncul hotel-hotel bertaraf internasional lainnya yang
dimiliki oleh perusahaan swasta nasional.

2.3.2. Perkembangan Hotel di Kota Medan

Perkembangan Pariwisata Kota Medan

Industri pariwisata tidak dapat berkembang baik jika tidak didukung oleh
tersedianya fasilitas yang memadai, baik secara kualitatif maupun kuantitatif. Dari
segi kuantitatif terlihat bahwa sejalan dengan meningkatnya jumlah wisman yang
berkunjung, maka jumlah akomodasi pun mengalami peningkatan. Tahun 2018
terdapat 220 hotel, yang terdiri dari 62 hotel berbintang dan 158 hotel melati (non
Bintang).
Pengaruh yang kuat dari usaha nyata dan sistematis terhadap perkembangan
pariwisata dapat dilihat dari perkembangan jumlah wisatawan yang berkunjung
ke Medan. Pada tahun 2018 jumlah wisatawan yang berkunjung ke Medan
berkisar 221.185 orang.

PT. Royal Bariani Berjaya Professional Appraisers & Consultants Hotel  II-14
2.4. RENCANA PEMBANGUNAN HOTEL BERJAYA
2.4.1. lasifikasi Hotel Berjaya
Berdasarkan beberapa sumber,maka klasifikasi Hotel dalam ruang lingkup studi
kelayakan ini adalah sebagai berikut :
a. Berdasarkan Harga Jual (Sewa).
Berdasarkan harga jual yang ada . Perencanaan Hotel Berjaya yang
terdapat di Jalan Pemuda No.18 ABC Kelurahan Aur, Kecamatan
Medan Maimun, Kota Medan dapat dikategorikan sebagai Hotel
Budgeting. Budget hotel merupakan hotel yang memberikan
layanan standar sesuai dengan yang diperlukan oleh tamu
sehingga tamu tidak perlu membayar lebih untuk hal yang tidak
mereka perlukan saat berada di hotel. Hotel ini secara umum
lebih dikenal dengan istilah “bed & breakfast” hotel, karena
fasilitasnya memang hanya itu. Kamar yang menyediakan
tempat tidur dengan kamar mandi dan menyediakan sarapan
sederhana bagi tamunya. Ukuran kamar untuk hotel budget juga
cenderung lebih kecil dibandingkan dengan hotel konvensional
lainnya, yaitu rata-rata dimulai dari 12 m2 hingga ukuran untuk 2
orang dewasa dengan 1 anak kecil.
b. Dilihat dari Klasifikasi Bintang

PT. Royal Bariani Berjaya Professional Appraisers & Consultants Hotel  II-15
 Tipe Hotel Berjaya ini berdasarkan klasifikasi diketahui termasuk
dalam kategori Hotel Melati. Hal ini dapat dilihat dari penawaran harga
hotel dan juga Kualitas pelayanan yang ditawarkan
c. Berdasarkan Fasilitas yang ditawarkan
Hotel Berjaya yang terletak di Jalan Pemuda No. 18 ABC yang
terletak di Kelurahan Aur, Kecamatan Medan Maimun, Kota Medan
menawarkan fasilitas sebagai berikut :
Sewa Kamar : 55 Unit
Sewa Kantor dan Ruang Rapat : 7 Unit
Poly : 3 Unit

2.3.2. RENCANA TARGET PENJUALAN.

PT. Royal Bariani Berjaya selaku pemilik Hotel Berjaya akan membangun
Hotel yang dekat dengan pusat Kota Medan, Pembangunan kawasa ini
dimulai dari bulan Oktober 2019, dengan nama Hotel Berjaya. Dikawasan inilah
akan dibangun Hotel dengan luas lahan adalah sebesar 770 m2 dan luas
bangunan yang direncanakan adalah seluas 1.683 m2 terdiri dari 3 (Tiga Lantai
) yakni :
1. Lantai 1 dengan Luas area = 448 m2
2. Lantai 2 dengan luas area = 448 m2
3. Lantai 3 dengan luas area = 788 m2
Banyaknya jumlah fasilitas hotel yang disewakan yang telah dipersiapkan oleh
PT. Royal Bariani Berjaya selaku pemilik Hotel Berjaya adalah sebagai berikut :

NO Keterangan Jumlah
1 Sewa Kamar 55
2 Sewa Polu 3
3 Sewa Kantor 7
4 Sewa Tempat Meeting 1

Tingkat Hunian /Ocupancy pada Hotel tersebut terkait dengan hunian sewa
Kamar dan fasilitas Hotel Lainnya Progres tingkat huniannya dapat dilihat

sebagai berikut :
Room Thn-1 Thn-2 Thn-3 Thn-4 Thn-5 Thn-6 Thn-7 Thn-8
Standart (Room) 45% 60% 60% 70% 70% 70% 70% 70%

PT. Royal Bariani Berjaya Professional Appraisers & Consultants Hotel  II-16
 Clinik
(Poly) 70% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Office 64% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Meeting Room 45% 60% 60% 70% 70% 70% 70% 70%

Pada Tahun 1 diasumsikan tingkat sewa Kamar adalah sebesar 45% dimana hal
ini dianggap wajar karena Para pengguna juga masih membaca kondisi pasar
yang ada. Sehingga diharapkan pada tahun ke 5 (Lima ) jumlah hunian kamar
sudah dalam potensi optimal. Diharapkan Pihak Hotel selalu membuat inovasi
yang dapat mengundang masyarakat ke Hotel Berjaya tersebut.

Rencana Harga dan Pendapatan

Rencana Harga dan Pendapatan Sewa terkait Fasilitas Hotel dapat dilihat pada
tabel dibawah ini :

No. Of Publish Actual

Room Type
Rooms Rate Rate/day

Standart (Room) 55 300 275

55

Sewa Ruangan (Rp. 000/month)

Rentable
No. Of Actual
Convention Room Type Area
Rooms Rate/m2/month
(m2)
Clinik (Poly) 47,2 150
Office
83 150
Meeting Room 35 150

Dari tabel diatas diketahui besaran pendapatan dari sewa tenant yang dimiliki
Hotel Berjaya sebagai berikut :

PT. Royal Bariani Berjaya Professional Appraisers & Consultants Hotel  II-17
No URAIAN TOTAL Tahun - 1 Tahun - 2 Tahun - 3 Tahun - 4 Tahun - 5 Tahun - 6 Tahun - 7 Tahun - 8 Tahun - 9 Tahun - 10

1 Standart (Room)
a Room Available 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55
b Occupancy Rate 66% 45% 60% 60% 70% 70% 70% 70% 70% 70% 70%
c Operating Days 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
d Total Room Sold 14.053 9.034 12.045 12.045 14.053 14.053 14.053 14.053 14.053 14.053 14.053
e Average Room Rate 275,0 275 289 303 316 330 330 330 330 330 330

2 Clinik (Poly)
a Room Available (m2) 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47
b Occupancy Rate 97% 70% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
c Operating Months 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
d Total Room Sold 398 398 566 566 566 566 566 566 566 566 566
e Average Room Rate 150,0 150 158 165 173 180 180 180 180 180 180

3 Office
a Room Available (m2) 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83
b Occupancy Rate 96% 64% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
c Operating Months 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
d Total Room Sold 642 642 999 999 999 999 999 999 999 999 999
e Average Room Rate 150,0 150 158 165 173 180 180 180 180 180 180

4 Meeting Room
a Room Available (m2) 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35
b Occupancy Rate 66% 45% 60% 60% 70% 70% 70% 70% 70% 70% 70%
c Operating Months 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
d Total Room Sold 189 189 252 252 294 294 294 294 294 294 294
e Average Room Rate 150,0 150 158 165 173 180 180 180 180 180 180
Total Revenue 44.973.361 2.668.691 3.764.234 3.943.484 4.764.850 4.972.017 4.972.017 4.972.017 4.972.017 4.972.017 4.972.017

2.5. Proyek Kerjasama

Dalam Mengadopsi system kerja sama hotel dapat
dilakukan dengan bekerja sama dengan pihak – pihak
yang telah banyak mengelola dan mengoperasikan
hotel yang ada (Virtual Hotel) dengan bearan
kerjasama antara 20 % - 30 %.. Contoh Management
Hotel dengan Konsep VHO Antara lain adalah :

 OYO
 RedDoorz
 Airy
Makin maraknya tren berpelesir dengan bujet murah dalam beberapa tahun
tahun terakhir turut mendorong kemunculan sederet platform penyedia
akomodasi penginapan terjangkau. Memang, budget travel menjadi pilihan
berwisata bagi siapa saja yang mengutamakan anggaran dalam melakukan
perjalanan termasuk dalam memesan kamar hotel. Tentu, tren kamar hotel
murah yang makin menjamur juga disebabkan oleh kemudahan teknologi untuk
memesan penginapan. Hal itu juga yang menjadikan Indonesia sebagai ladang
menggiurkan bagi pelaku usaha stratup berbasis teknologi di sektor perhotelan
atau dikenal dengan istilah VHO (virtual hotel operator). Terlebih, berdasarkan
data Statista, nilai pemesanan kamar hotel secara daring di Indonesia
diperkirakan mencapai US$2.200 juta sepanjang tahun ini.

PT. Royal Bariani Berjaya Professional Appraisers & Consultants Hotel  II-18
Pada 2018, nilai pemesanan hotel secara daring mencapai US$1.780 juta dan
mencapai US$1.986juta pada 2018. Diperkirakan, pada 2023, nilai pemesanan
hotel secara daring di Indonesia mencapai US$2.879 juta. Fenomena
VHO berkembang pesat selama 5 tahun terakhir. Sejak 2012 hingga kini,
berbagai macam startup jaringan hotel bujet ada di Indonesia. Ada yang
memang dikembangkan oleh anak bangsa, ada pula yang berasal dari negara
lain.

Diharapkan bentuk kerjasama dengan pihak – pihak tersebut dapat memfasilitasi

hal – hal sebagai berikut :

 Memberikan Fasilitas OTA (Online Travel Agencies)

Merupakan biro perjalanan yang pemasarannya melalui website
atau dilakukan secara online, akan tetapi tidak menutup
kemungkinan suatu Travel Agent-pun memasarkan produknya
secara online

 Fasilitas Amunitish

Diharapkan kerjasama dengan pihak – pihak pengelola hotel VHO akan

mendapatkan fasilitas amunitish yakni pihak pengelola hotel VHO dapat
mengisi Fasilitas dan perlengkapan yang ada dikamar dengan
menggunakanmerek/label dari pengelola tersebut
 Membantu meningkatkan SDM

Diharapkan para pengelola Management Hotel VHO dapat meningkatkan

kulaitas dan SDM Hotel. Salah satu upaya yang diharapkan adalah
dengan menempatkan karyawan di dalam hotel tersebut sebagai
pengawas operasional.

PT. Royal Bariani Berjaya Professional Appraisers & Consultants Hotel  II-19
  ***** BAB II *****

PT. Royal Bariani Berjaya Professional Appraisers & Consultants Hotel  II-20