BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) adalah perusahaan Badan Usaha Milik
Negara (BUMN) yang memiliki usaha berbasis perkebunan kelapa sawit dan karet,
yang areal produksinya tersebar di beberapa kabupaten di Provinsi Sumatera utara
yaitu : Kabupaten Deli serdang, Kabupaten Serdang Badagai, Kabupaten Simalungun,
Kabupaten Asahan, Kabupaten Labuhanbatu Utara, Labuhanbatu dan Labuhanbatu
Selatan. Seiring dengan pertumbuhan jumlah penduduk yang semakin meningkat,
maka pemanfaatan lahan untuk pemenuhan kebutuhan hidup juga akan
meningkat sedangkan jumlah lahan tetap. Oleh karena itu, dibutuhkan pemanfaatan
lahan yang optimal agar kebutuhan penduduk yang semakin meningkat dapat
terpenuhi dengan jumlah lahan yang tetap. Dalam perspektif ekonomi, tujuan utama
dari pemanfaatan lahan adalah untuk mendapatkan nilai tambah tertinggi dari kegiatan
yang diselenggarakan di atas lahan.

Namun harus disadari bahwa kegiatan tersebut memiliki keterkaitan baik dengan
kegiatan lainnya maupun dengan lingkungan hidup dan aspek sosial budaya
masyarakat. Sejalan dengan upaya mendukung program pemerintah melalui Rencana
Umum Tata Ruang Wilayah/Kota (RUTRW/K) dan dalam rangka rencana diversifikasi
bisnis perusahaan, PT Perkebunan Nusantara III (Persero) bermaksud untuk
melakukan penyusunan Studi Kelayakan Rencana pemanfaatan lahan di Kebun
Membang Muda yang berlokasi di kabupaten Labuhanbatu Utara Kecamatan Kualuh
Hulu yang beberapa areal produksinya berada dekat dengan perkotaan dan berada di
Jalan Lintas Sumatera (Jalisum) dapat memberikan nilai tambah bagi bisnis
perusahaan.

Kebun Membang Muda memiliki area total dengan keseluruhan seluas 2.714,4 Ha
yang dibuktikan dengan kepemilikan Sertifikat Hak Guna Usaha (HGU) Nomor 12
Tahun 2008. Di area tersebut terdapat area seluas 328,87 Ha yang dilewati Jalur
Lintas Sumatera (Jalisum) yang mengakibatkan perubahan peningkatan ekonomi
disekitar area yang dimaksud.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-1
 Foto Keterangan

Simpang Jalan Masuk ke

Kebun Membang Muda milik
PT. PN III, dari Jalisum
(Jalan Lintas Sumatera).

Pagura Gerbang jalan

menuju Kantor Kebun
Membang Muda.

Tampak Plank Nama Kebun

Membang Muda, milik PT.
PN III.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-2
1.2. Maksud Kegiatan
Berdasarkan uraian dari latar belakang sebelumnya, tujuan kegiatan ini adalah untuk
melakukan Studi Kelayakan Rencana pemanfaaatan lahan milik PT. Perkebunan
Nusantara III (Persero) yang terletak di Kebun Membang Muda Kabupaten
Labuhanbatu Utara yang sesuai dengan Rencana Umum Tata Ruang Wilayah/Kota
(RUTRw/K) diharapkan hasil kegiatan ini dapat memberikan nilai tambah bagi bisnis
perusahaan. Dimana sebelumnya peruntukan area yang dimaksud dalam RUTRw/K
adalah area perkebunan yang berubah menjadi kawasan bisnis/perdagangan dan
agro industri.

1.3. Tujuan Kegiatan

Tujuan dari kegiatan Penyusunan Studi Kelayakan ini adalah :
1. Memberikan rekomendasi secara umum tentang alternatif penggunaan atau
pemanfaatan lahan untuk jangka pendek, jangka menengah dan jangka panjang
khususnya terhadap objek yang terkena RUTRW/k di Kebun Membang Muda
seluas ± 328,87 Ha.
2. Memenuhi persyaratan dalam pengajuan permohonan Hak Pengelolaan Atas
Objek yang terkena RUTRW/K ke Kanwil BPN Provinsi Sumatera Utara.

1.4. Ruang Lingkup Pekerjaan

Ruang lingkup penyusunan Studi Kelayakan Rencana pemanfaatan lahan di Kebun
membang Muda mencakup hal – hal sebagai berikut :
1. Penyusunan Studi Kelayakan Rencana pemanfaatan lahan di Kebun Membang
Muda sebagai salah satu rencana pengembangan dan diversifikasi bisnis
perusahaan yang meliputi tahapan pekerjaan sebagai berikut :
a. Melakukan pengumpulan data tentang peraturan perundangan dan Rencana
Umum Tata Ruang Wilayah/Kota (RUTRW/K) Provinsi Sumatera Utara.
b. Melakukan survei dan pengumpulan data guna mengkaji kondisi wilayah
perencanaan, baik menyangkut pencapaian lokasi, tata ruang regional,
kondisi daerah perencanaan (geografi dan geologi), kondisi sosial dan
demografis, potensi sarana dan prasarana.
c. Mengkaji kebijakan : Kebijakan Industri Nasional, Kebijakan tata Ruang,
Kebijakan Sektoral, Rencana Pembangunan Jangka Pendek Daerah,
Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah, dan Rencana
Pembangunan Jangka Panjang Daerah.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-3
 d. Mengidentifikasi alternatif yang paling menguntungkan terhadap penggunaan
atau pemanfaatan lahan pada jangka pendek, jangka menengah dan jangka
panjang untuk objek yang terkena RUTRW/k
e. Menyusun Analisa SWOT terhadap alternatif – alternatif tersebut di atas
f. Menyusun analisa kelayakan investasi dan analisa sensitivitas
g. Menyusun gambaran umum wilayah pada objek lahan yang berisi : Profil
Umum Daerah, dan Profil kegiatan Industri di daerah
2. Struktur dokumen Studi Kelayakan rencana pemanfaatan lahan di Kebun
Membang Muda yang memuat beberapa hal utama, antara lain:
a. Pendahuluan (latar belakang, Maksud dan Tujuan, Ruang Lingkup Studi,
Sistematika pelaporan)
b. Gambaran Umum Studi
c. Rencana kerja dan metodologi
d. Analisis aspek Hukum dan Legalitas
e. Aspek Pasar
f. Gambaran Umum Aspek Teknis
g. Analisis Aspek Keuangan
h. Analisis Aspek Tenaga kerja dan SDM
i. Analisis Aspek Lingkungan
j. Analisis Aspek Pengembangan dan Resiko Bisnis
k. Kesimpulan dan saran

1.5. Lokasi Kegiatan

Lokasi kajian Penyusunan Studi Kelayakan Rencana Pemanfaatan Lahan di Kebun
Membang Muda milik PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) berlokasi di
Kabupaten Labuhanbatu Utara (Labura) Kecamatan Kualuh Hulu. Lokasi kegiatan
berada di lokasi strategis yakni di Jalan Lintas Sumatera (Jalisum) dapat dilihat pada
tabel dibawah ini:

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-4
 Lokasi kajian di Kebun Membang
Muda Kecamatan Kualu Huluh
Kabupaten Labuhanbatu Utara

Gambar 1.1. Gambar Lokasi Kegiatan

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-5
1.6. Landasan Hukum
1. Undang – Undang Republik Indonesia
Nomor : 19 Tahun 2003 tentang Badan Usaha Milik Negara
2. Undang – Undang Republik Indonesia
Nomor : 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas (PT)
3. Peraturan Menteri Badan Usaha Milik Negara
Nomor : PER-13/MBU/09/2014 tentang Pedoman Pendayagunaan Aset Tetap
Badan Usaha Milik Negara

1.7. Surat – Surat Izin

1. Sertifikat Hak Guna Usaha

- Nomor : 12 Tahun 2008
- Tanggal : 22 Januari 2008 (penerbitan)
- Dikeluarkan oleh : Badan Pertanahan Nasional
a.n. Kepala Kantor Pertanahan, Kabupaten
Labuhanbatu Utara
- A.n : PT. Perkebunan Nusantara III

1.8. Sistematika Pelaporan

Adapun sistematika penulisan laporan ini adalah sebagai berikut :
BAB I PENDAHULUAN
Merupakan bab pendahuluan dan awal dari laporan ini. Pada bab ini
berisi latar belakang, maksud kegiatan, tujuan kegiatan, ruang lingkup
pekerjaan, lokasi kegiatan, landasan hukum, surat-surat izin dan
sistematika penulisan dari laporan ini.
BAB II GAMBARAN UMUM WILAYAH STUDI
Merupakan bab yang berisi mengenai gambaran secara umum
wilayah studi dalam laporan ini. Pada bab ini berisi mengenai sejarah
singkat perusahaan, latar belakang perusahaan, lokasi dan letak
geografis wilayah kajian, penggunaan tanah eksisting di areal objek
penelitian, gamabaran umum Kabupaten Labuhanbatu Utara, serta
gambaran umum manajemen kegiatan PT. PN III Kebun Membang
Muda.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-6
 BAB III METODOLOGI PENELITIAN
Merupakan bab metodologi penelitian yang berisi tentang pendekatan
metodologi, pendekatan pelaksanaan pekerjaan, kerangka berpikir
serta landasan teori.
BAB IV ANALISA
Merupakan bab analisa yang berisi tentang skema klasifikasi
pemilihan usaha, analisis SWOT, dan strategi pengembangan.
BAB V RENCANA FINANSIAL
Merupakan bab yang berisi mengenai rencana finansial dari analisis –
analisis yang digunakan dalam penelitian ini.

***BAB I***

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-7
PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-8
PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-9