BAB V

ANALISA HIGHEST AND BEST USE

5.1. KONSEPSI HIGHEST AND BEST USE

Penelitian ini menggunakan prinsip Penilaian Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
(Highest and Best Use) untuk menghasilkan nilai tertinggi dari peruntukan lahan milik
PTPN III di Kebun Membang Muda Kabupaten Labuhanbatu Utara Kecamatan Kualuh
Hulu. Analisa HBU ini menggunakan beberapa kriteria yang telah ditetapkan. antara
lain:
1. Secara Fisik Memungkinkan
Untuk syarat yang pertama yaitu secara fisik memungkinkan. Kriteria yang perlu
dipertimbangkan antara lain ukuran lahan, bentuk lahan, luas dan ketersediaan
fasilitas umum.
2. Secara Legal Diijinkan
Untuk syarat yang kedua analisa Highest and Best Use yaitu secara legal diijinkan.
Pengujian ini dilakukan dengan melibatkan peraturan atau ketetapan pemerintah
yang memiliki kekuatan hukum tetap. Syarat pengujian meliputi penetapan wilayah
(zoning) dan peraturan bangunan (building code).
3. Memiliki Produktivitas Maksimum
Untuk syarat ketiga dalam penelitian ini yaitu menghasilkan produktiftas maksimum,
dengan memperhatikan aspek pasar usaha yang akan dibangun. Penggunaan
yang menghasilkan nilai residual yang tertinggi dengan tingkat pengembalian yang
dijamin oleh pasar untuk penggunaan tersebut adalah penggunaan yang tertinggi
dan terbaik. Sehingga bisa disimpulkan suatu alternatif dikatakan memiliki
produktifitas maksimum sehingga berekonomis tinggi.
4. Secara Finansial Layak
Untuk syarat yang terakhir yaitu secara finansial layak. Dalam menganalisis
kelayakan keuangan dengan memperhatikan kebutuhan pasar, menghitung
pendapatan dan biaya operasional mendapatkan biaya bersih operasional.
Kelayakan usaha dapat dihitung dari hasil perhitungan analisis keuangan
diantaranya: NPV, BCR, IRR, Payback Period dan Analisis Sensitifitas.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-1
 5.2. PENERAPAN
5.2.1. Aspek Fisik
Kelayakan aspek fisik merupakan salah satu syarat yang digunakan untuk analisa Highest
and Best Use (HBU). Untuk kelayakan aspek fisik juga diperlukan beberapa kriteria yang
menentukan suatu lahan layak atau tidak untuk dibangun properti komersial diatasnya
antara lain :
1. Lokasi Lahan
Lahan objek penelitian ini saat ini masih merupakan areal perkebunan kelapa sawit dan
karet milik PTPN III (Persero) yang berada di areal Perkebunan Membang Muda
Kabupaten Labuhanbatu Utara. Lokasi aset berada di pinggir Jalan Lintas Sumatera
(Jalinsum) dari Asahan menuju Kota Rantau Parapat. Lokasi lahan ini cukup strategis
disebabkan berada dekat dengan ibukota Kabupaten Labuhanbatu Utara yaitu Kecamatan
Aek Kanopan ± 1,5 km. Tofografi Tanah datar dan tidak pernah banjir. Tanah area ini
adalah tanah mineral dengan kelas lahan S2 (Sumber: PT. PN 3, kebun Membang Muda).
Lokasi objek penelitian dapat dilihat pada gambar dibawah ini :

Pusat
2
Kota

Lokasi
1
Kajian

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-2
Secara fisik tanah diarea ini memungkinkan untuk bisa berdirinya usaha – usaha berikut:
Tabel 5.1 Potensi Lahan Berdasarkan Jangka Waktu Pengembangan
Usaha Jangka
No Usaha Jangka Pendek Usaha Jangka Panjang
Menengah
1 Pemanfaatan Areal Kebun
2 Pemanfaatan Fasilitas Rumah Sakit dan Mess Kembang Muda
SPBU dan Fasilitas
3
Pendukung Plaza/Mall
Kawasan Pusat Kegiatan Lokal (Perdagangan dan
4 Toko Souvenir
Jasa)

5 Waterpark dan Wahana Hotel

Rekreasi
6 Perumahan
Sumber: Rencana Umum Tata Ruang Wilayah/Kota (RUTRw/K)

Secara fisik dan ekonomis perkebunan, untuk sementara bisa untuk tetap ada, meskipun
secara RTRW Labura, fungsi area kawasan sudah berubah menjadi pemukiman dan
perkotaan. Sepanjang peralihan area tersebut, keberadaan perkebunan tetap relevan, sesuai
pembangunan bertahap mengikuti progres pertumbuhan kebutuhan masyarakat dan
perekonomiannya di sekitar wilayah desa Membang Muda.

2. Bentuk dan Luas Lahan

Lahan objek penelitian ini memiliki ukuran lahan seluas 328,87 Ha. Dengan bentuk lahan yang
tidak beraturan tetapi cenderung persegi panjang akan memudahkan dalam proses pemilihan
alternatif bangunan dan proses pembangunan. Hal ini dikarenakan lahan yang memiliki
bentuk persegi panjang akan lebih mudah dibangun dari pada lahan yang tidak teratur, tapi
perlu diperhatikan juga luasan lahan yang tersedia.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-3
PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-4
3. Utilitas
Lokasi lahan memiliki ketersedian utilitas yang lengkap. Utilitas yang tersedia seperti air
bersih, jaringan listrik dan sambungan telpon.
4. Aksesibilitas
Lahan ini dilewati oleh jalan utama (Jalinsum) dari arah Kisaran (melalui Kecamatan Aek
kanopan) ataupun melalui Rantau Parapat (melewati Gunting Saga), diwilayah ini juga
berdasarkan RT/RW akan dilewati jalur Ringroad.

Dari
Kisaran

Aek
kanopan

Lokasi
Aset

Gunting
Dari
Saga
Rantau
Parapat

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-5
5.2.2. Aspek Legal
Syarat dari analisa Highest and Best Use yang kedua yaitu diizinkan secara legal yang telah
ditetapkan oleh peraturan pemerintah yang bertujuan agar lahan objek penelitian tidak
melanggar peraturan pemerintah. Kelayakan secara aspek legal dari lahan objek penelitian
ini mengacu pada Rencana Tata Ruang Kota (RTRK). Berikut ini analisa lahan objek
penelitian berdasarkan persyaratan yang telah disebutkan diatas, yaitu :
1. Zoning (Peruntukan Lahan) untuk lahan objek penelitian
sebagai peralihan perkebunan kepada pemukiman dan perkotaan.
2. Jenis kegiatan sebagai peralihan dari peruntukan perkebunan menjadi
pemukiman dan perkotaan.
3. Persyaratan Garis Sempadan Bangunan (GSB) : Untuk sisi depan jalan searah
sekolah dan kantor bupati Labuhanbatu Utara sepanjang 10m, untuk sisi depan
jalan searah 10m untuk sisi belakang 3m, untuk sisi samping kanan dan kiri 3m.
Jadi luas dasar bangunan dari sisa Garis Sempadan Bangunan (GSB) sebesar
27m x 17m = 459 m2.
4. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum adalah 60%
5. Koefisien Lantai Bangunan (KDB) : 300 %
6. Koefisien Dasar Hijau (KDH) minimum sebesar 10%.
Adapun rencana pembangunan jangka pendek, menengah dan panjang yang direncanakan
telah memenuhi persyaratan RTRK yakni sebagai wilayah perkebunan yang beralih menjadi
wilayah pemukiman dan perkotaan.

5.2.2.1. Alternatif
Pemilihan alternatif sangat diperlukan untuk menetukan properti alternatif apa yang sesuai
dan cocok dibangun pada lahan objek penelitian ini :
1. Penentuan Pemilihan Alternatif
Pemilihan alternatif properti menggunakan asumsi yang diperoleh dari pengamatan
secara langsung pada bangunan disekitar lokasi objek, melakukan wawancara kepada
lima responden yang mewakili stakeholder. Responden ini berasal dari pihak pemilik,
pemerintah dan masyarakat. Hasil dari pengamatan membagi pemilihan properti
kedalam tiga bagian, yakni jangka pendek, jangka menengah dan jangka panjang.
Adapun Hasil wawancara, Survey dan RTRW seperti pada tabel 5.1.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-1
5.2.3. Produktivitas maksimum

Produktifitas maksimum akan dipenuhi jika memperhatikan aspek pasar, pemamfaatan

tertinggi dan terbaik sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan membeli masyarakat di
sekitar. Perekonomian Kabupaten Labuhanbatu Utara pada tahun 2016 mengalami
peningkatan dibandingkan pertumbuhan tahun sebelumnya. Laju pertumbuhan PDRB
Kabupaten Labuhanbatu Utara tahun 2016 mencapai 5,21 persen, sedangkan tahun 2015
sebesar 5,18 persen. Hal ini disebabkan beberapa lapangan usaha mengalami peningkatan
pertumbuhan, terutama pada salah satu lapangan usaha pendorong ekonomi Labuhanbatu
Utara yaitu lapangan usaha industry pengolahan dan lapangan usaha perdagangan besar
dan eceran, reparasi mobil dan sepeda motor. Hal ini didukung oleh pertumbuhan yang positif
pada semua lapangan usaha.

Lapangan usaha penyediaan akomodasi dan makan minum merupakan lapangan usaha
dengan pertumbuhan ekonomi tertinggi yaitu sebesar 7,80 persen. Adapun lapangan usaha-
lapangan usaha lainnya berturut-turut adalah, lapangan usaha jasa kesehatan dan kegiatan
sosial tercatat sebesar 7,68 persen, lapangan usaha perdagangan besar dan eceran; reparasi
mobil dan sepeda motor sebesar 7,02 persen, lapangan usaha real estate sebesar 6,82
persen, lapangan usaha jasa pendidikan sebesar 6,14 persen, lapangan usaha informasi dan
komunikasi sebesar 6,10 persen, lapangan usaha konstruksi sebesar 6,07 persen, lapangan
usaha transportasi dan pergudangan sebesar 5,09 persen, lapangan usaha pertambangan
dan penggalian sebesar 5,02 persen, lapangan usaha pengadaan air, pengelolaan sampah,
limbah dan daur ulang sebesar 4,91 persen, lapangan usaha industri pengolahan sebesar
4,82 persen, lapangan usaha pertanian, kehutanan dan perikanan sebesar 4,66 persen,
lapangan usaha jasa lainnya sebesar 4,20 persen, lapangan usaha jasa perusahaan sebesar
3,14 persen, lapangan usaha jasa keuangan dan asuransi sebesar 2,61 persen, lapangan
usaha pengadaan listrik dan gas sebesar 2,37 persen, dan lapangan usaha administrasi
pemerintah, pertahanan dan sosial wajib sebesar 2,18 persen.

Tabel. 5.2. Laju Pertumbuhan Riil PDRB menurut Lapangan Usaha (%), 2012-2016

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-2
Pertumbuhan ekonomi Kabupaten Labuhanbatu Utara memiliki pola pertumbuhan yang
berbeda dengan Sumatera Utara. Pertumbuhan ekonomi kabupaten Labuhanbatu Utara
mengalami perlambatan pertumbuhan sejak tahun 2012 sampai dengan 2015 dan mengalami
peningkatan pada tahun 2016, sedangkan pertumbuhan ekonomi Sumatera Utara cenderung
fluktuatif. Posisi pertumbuhan ekonomi Kabupaten Labuhanbatu Utara berada diatas
pertumbuhan Sumatera Utara yaitu sebesar 5,21 persen, sedangkan Sumatera Utara tumbuh
sebesar 5,18 persen pada tahun 2016. Struktur lapangan usaha sebagian masyarakat
Kabupaten Labuhanbatu Utara didominasi oleh lapangan usaha Pertanian, Kehutanan, dan
Perikanan yang terlihat dari besarnya peranan lapangan usaha ini terhadap pembentukan
PDRB Kabupaten Labuhanbatu Utara.

Sumbangan terbesar pada tahun 2016 dihasilkan oleh lapangan usaha Pertanian, Kehutanan
dan Perikanan, Industri pengolahan dan Perdagangan besar dan eceran; reparasi mobil dan
sepeda motor, Konstruksi, kemudian lapangan usaha Real estate, Administrasi pemerintahan,
pertahanan dan jaminan sosial wajib. Sementara peranan lapangan usaha lainnya masing-
masing di bawah dua persen.

Tabel 5.3. Peranan PDRB Menurut Lapangan Usaha (persen), 2012─2016

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-3
 Gambar 5.1. Peranan PDRB Menurut Lapangan Usaha Tahun 2016
(Persen)

Lapangan usaha Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan dengan kontribusi terbesar pada
tahun 2016 (35,35 persen), secara rinci disumbangkan oleh subkategori Pertanian,
Peternakan, Perburuan dan Jasa Pertanian sebesar 34,30 persen, Perikanan 0.92 persen
serta Kehutanan dan Penebangan Kayu 0,13 persen.

PDRB Perkapita

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-4
PDRB per kapita merupakan gambaran rata-rata pendapatan yang diterima oleh setiap
penduduk sebagai hasil dari proses produksi. PDRB Per kapita diperoleh dengan cara
membagi total nilai PDRB dengan jumlah penduduk pertengahan tahun.

Tabel 5.4. PDRB perkapita Kabupaten Labuhanbatu Utara Atas Dasar Harga
Berlaku dan Atas Dasar Harga Konstan 2010 Tahun 2012-2016 (Rupiah)

PDRB per kapita Kabupaten Labuhanbatu Utara atas dasar harga berlaku pada tahun 2012
sebesar 39,10 juta rupiah dan meningkat sampai dengan 54,65 juta rupiah di tahun 2016.
Apabila dilihat menurut harga berlaku, angka tersebut dari tahun ke tahun menunjukkan
peningkatan. Sementara itu, jika dilihat dari penghitungan atas dasar harga konstan 2010,
yaitu dengan menghilangkan pengaruh kenaikan harga (inflasi), maka pada periode 2012-
2016 terjadi peningkatan yang relatif stabil. Tahun 2016, PDRB perkapita Kabupaten
Labuhanbatu Utara mencapai 41,87 juta rupiah.

5.2.3.1. JANGKA PENDEK

Perkebunan
Sublapangan usaha yang memberikan kontribusi paling besar adalah perkebunan tahunan.
Pada tahun 2016 lapangan usaha Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan memberi kontribusi
terhadap PDRB atas dasar harga berlaku sebesar 35,35 persen.
Pertumbuhan lapangan usaha ini mengalami perlambatan dari 4,95 persen pada tahun 2015
menjadi 4,66 persen pada tahun 2016. Sublapangan usaha yang memberikan kontribusi
paling besar adalah perkebunan tahunan. Di Sumatera Utara, lapangan usaha ini masih
menjadi andalan dalam penyerapan tenaga kerja. Untuk Jangka Pendek dan Menengah maka
perkebunan masih menjadi salah satu andalan perekonomian masyarakat sekitar sambil

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-5
menunggu usaha selanjutnya berjalan. berdasarkan wawancara masyarakat dan survey
lokasi setempat terkait sarana dan prasarana sekitar diperkirakan kebutuhan usaha sebagai
berikut:
1. Telah berdiri RS. Membang Muda, selama ini berjalan dengan sangat baik, diharapkan
dimasa datang tetap berdiri. Berdasarkan informasi Rumah sakit Membang Muda
telah dikelola oleh anak perusahaan PT.PN III Kebun Membang Muda.
2. Diarea tersebut juga telah berdiri perumahan milik karyawan PT.PN III yakni berada di
areal lokasi afdeling I dan Afdeling II, begitu berikut juga dengan area Mess
penginapan dan perumahan karyawan Pabrik Karetnya.
3. Adanya permintaan SPBU dengan rest area yang nyaman dan bersih lagi lengkap
fasilitasnya bagi pengendara atau masyarakat yang melintas.
4. Banyaknya pengunjung yang singgah akan melahirkan permintaan oleh-oleh,
sehingga Pusat oleh-oleh dan Kerajinan tangan daerah Aek Kanopan akan diharapkan
bagi masyarakat yang melintas.
5. Mengingat jauhnya pencapaian area hiburan seperti kolam renang, air terjun dst dari
kota Aek Kanopan, disarankan untuk mendirikan water park disekitar area tersebut
yang juga selain dekat kota juga dekat dengan pusat pendidikan, dimana anak sekolah
membutuhkan swimming pool.

Untuk Rumah sakit Membang Muda, telah berjalan secara sukses dengan kondisi keuangan
yang sangat baik sekali ( Info dari manajemen PT.PN III), sebaiknya usaha ini diteruskan atau
bahkan ditingkatkan pengembangannya.

5.2.3.1.1. SPBU danSarana dan Prasarana Penunjang

Area Tanah kebun Membang Muda milik PT. PN III yang berada di JALISUM dan akan
dibangun Ringroad menyebabkan peningkatan kebutuhan akan SPBU dan REST AREA, atas
dasar kebutuhan tersebut maka diharapkan akan dibuat SPBU berikut Rest Area.

Jalur tersebut memang telah memiliki SPBU sejumlah 2 unit yang berjarak antara 2 km sd 5
km dari area kebun Membang Muda, tetapi SPBU yang di bangun memiliki beberapa
kelemahan, diantaranya fasilitas yg tidak lengkap, tidak bersih juga tidak nyaman bagi
pengunjung yang melintasi area tersebut. Mengingat jalan tersebut adalah Jalur Lintas
Sumatera yang dilewati banyak kenderaan, hal ini terlihat dari jumlah kenderaan yang

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-6
melintasi. Sampling Jumlah Kenderaan yang lewat dalam 1 jam pada siang hari pada pukul
11 sd 12 siang sebagai berikut:

Tabel.5.5. Jumlah Kenderaan yang melewati area penelitian siang hari

Jumlah dalam Pemakaian BBM/rata- Total

Nama Jumlah/
Motor Unit 12 jam (Unit) rata/hari/mobil (Liter)

Motor 395 4740 0.9 4,266

mobil kecil/pribadi 244 2928 12 35,136

bus besar 46 552 18 9,936

Truk 154 1848 18 33,264

Becak 17 204 0.9 184

Jumlah BBM Pemakaian Siang (Liter) 82.786

Sumber: Data Primer dan diolah

Meskipun pada malam hari terdapat pengurangan jumlah kenderaan yang lewat tetapi truk
besar justru semakin banyak yang beroperasi di malam hari. Sampling Jumlah Kenderaan
yang lewat dalam 1 jam pada malam hari antara pukul 20.30 sd 21.30 malam dapat dilihat
pada tabel berikut:

Tabel.5.6. Jumlah Kenderaan yang melewati area penelitian Malam Hari

Jumlah dalam Pemakaian BBM/ Total
Nama Jumlah/
Motor Unit 12 jam (Unit) rata-rata/hari/mobil (Liter)
Motor 310 3720 0.9 3,348
mobil
kecil/pribadi 161 1932 12 23,184

bus besar 17 204 18 3,672

Truk 165 1980 18 35,640
Becak 3 36 0.9 32
Jumlah BBM Pemakaian Malam (Liter) 65,876
Maka Jumlah BBM Pemakaian 24 jam perhari (Siang+Malam) 148,662 L
Sumber: Data Primer dan diolah

Berdasarkan survey dilokasi dalam radius ± 10km terhadap obyek penelitian terdapat 2
SPBU, spbu type A dan 1 unit SPBU Type B, dengan total penjualan 60 KL/hari, sedangkan
kebutuhan sebesar 148 KL/hari, terdapat kekurangan sebesar (148 KL- 60 KL = 88 KL).

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-7
 Komposisi Pasokan SPBU

SPBU yang
tersedia
Kekurangan 41%
BBM/hari
59%

Sumber: Data Primer dan diolah

Gambar 5.1. Tingkat kebutuhan SPBU yang masih diperlukan disekitar area penelitian.

Adapun kriteria jarak pendirian pertamina sebagai berikut:

a. Jika jarak antara SPBU < 2.25 km termasuk keriteria Sangat dekat,
b. Jika jarak antara SPBU 2.25 km -< 2.5 km cukup dekat.
c. Jika jarak SPBU 2.5 km -< 2.75 km dekat, dan 4.
d. Jika jarak 2.75 km -< 3 km termasuk jauh
e. Jika jarak antara SPBU ≥ 3 km maka termasuk keriteria sangat jauh.
Sumber: PT. Pertamina (dalam Anas Sarasandi, 2011:24).
Sedangkan rencana area pembangunan SPBU berikut rest area berada diantara 3 km s.d
7km, dapat disimpulkan bahwa secara ekonomi mendukung dan secara teknis jarak
mencukupi persyaratan dari PT. Pertamina. Rencana pendirian SPBU dan Rest Area
diharapkan akan mendirikan SPBU Type A. adapun persyaratan Type A sebagai berikut:

Tabel 5.7. Kriteria Pendirian SPBU

No Komponen Type A Type B Type C
1 Luas Minimun (m2) 1800 1500 1500
2 Lebar Muka Minimum (m) 20 20 20
3 Lebar Samping Minimum(m) 90 75 65
4 Perkiraan Volume Penjualan  35 KL >25 KL dan ≤35 20 KL dan ≤25 KL
KL
Sumber: PT. Pertamina

SPBU yang nyaman dan bersih tersebut akan dilengkapi fasilitas berikut:

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-8
 a. Minimal 20 toilet untuk mengurangi antrian
b. Swalayan SPBU
c. Penginapan/Hotel
d. Resto dan Café
e. Pijat Refleksi

Target : Pendirian SPBU dan Rest area yang BERSIH dan NYAMAN

Selengkapnya ilustrasi laba rugi pendirian SPBU terlampir.

5.2.3.1.1.1. Swalayan SPBU

Pendirian Swalayan SPBU dilator belakangi kebutuhan akan air, minuman dan roti para
pelintas jalan diarea Jalisum dan Ringroad tersebut. Meskipun begitu swalayan yang didirikan
juga diharapkan melayani kebutuhan kota Aek Kanopan sebagai sebuah kota perdagangan
yang cukup besar. Berdasarkan hasil survey di kota Aek Kanopan, Kecamatan Kualuh Hulu
terdapat 4 Swalayan di area yang dimaksud. 2 unit Swalayan milik pribadi masyarakat, 1 unit
milik Alfamart dan 1 unit milik Indomaret.

Adapun Jumlah Penduduk Kecamatan Kualuh Selatan tahun 2014 sebesar 67.794 orang dan
meningkat sebesar 1,67% menjadi 69.112 orang. Selengkapnya dapat dilihat pada tabel
berikut:

Tabel 5.8. Luas,Jumlah dan kepadatan penduduk menurut desa/kelurahan tahun 2015

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-9
Adapun Prakiraan Pertumbuhan penduduk Kecamatan Kualuh 5 tahun selanjutnya sebagai
berikut:
Tabel 5.9. Luas, Jumlah dan kepadatan penduduk menurut desa/kelurahan tahun 2015
Tahun Jumlah Penduduk (Orang)
2014 67,974.00
2015 69,112.00
2016 70,269.05
2017 71,445.48
2018 72,641.59
2019 73,857.74
2020 75,094.24
Sumber: data BPS dan diolah

Seiring pertumbuhan penduduk, maka kebutuhan swalayan market juga akan meningkat.
Berdasarkan survey kebutuhan yang dilaksanakan mahasiswa USU, bahwa kecendrungan
masyarakat untuk berbelanja adalah sebesar 4,5%, maka jumlah yang berbelanja adalah
3.162 orang pada untuk dilayani 5 swalayan tersebut (termasuk swalayan SPBU Kebun
Membang Muda).

Alokasi yang berbelanja perbulan perswalayan pra-kiraan berjumlah 632 orang yang
berbelanja dalam sebulan atau minimal memenuhi kebutuhan 21 orang per-hari.
Selain jumlah penduduk yang mencukupi jalur lintas sumatera juga akan meningkatkan
penjualan.

Dengan jumlah kenderaan yang lewat mencapai 600 sd 800 unit perjam (Berdasarkan
sampling penghitungan kenderaan selama 1 jam) diperkirakan minimal 10% akan berhenti
diarea tersebut. Area SPBU yang nyaman dan terjaga kebersihannya akan menjadi pilihan
utama para pengendara untuk berhenti di area SPBU ini. Selengkapnya ilustrasi investasi dan
laba rugi dapat dilihat pada lampiran keuangan perhitungan swalayan SPBU.

5.2.3.1.2. PUSAT OLEH-OLEH (MAKANAN, KERAJINAN DST)

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-10
Bertandang ke Aek Kanopan? tak akan terasa lengkap tanpa membawa oleh-oleh buat sanak
keluarga, kerabat atau kawan, bukan? Nah, buat yang ingin berburu segala jenis oleh-oleh
khas Aek Kanopan, kamu dapat berkunjung ke lokasi pusat oleh-oleh disini.

1. Makanan kering, jajanan, Kripik, Tempe kering, Ikan asin dst khas Aek Kanopan

2. Pusat Kaos dan Aksesoris Aek Kanopan

3. Pusat souvenir dan hasil kerajinan tangan khas Aek Kanopan

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-11
Berdasarkan data primer hasil perhitungan jumlah kenderaan yang melintasi area tempat
perencanaan pendirian pusat oleh-oleh dan souvenir diketahui bahwa terdapat 600 – 800 unit
kenderaan per-jam yang melintasi, dimana di area tersebut juga tidak ada penjualan oleh-oleh
khas kota Aek Kanopan.

JIka pusat oleh-oleh berdiri di daerah ini diperkirakan 10% dari bus kenderaan umum yang
melintasi akan singgah di lokasi ini. Fasilitas yang lengkap berdekatan dengan SPBU dan
toilet yang banyak,nyaman lagi bersih akan meningkatkan jumlah pengunjung untuk berhenti
didekat rest area dan pusat oleh-oleh ini.

5.2.3.1.3. WATERPARK/TEMPAT REKREASI

Waterpark yang akan dibangun berada di area lokasi kebun Membang Muda dimana area
tersebut termasuk daerah yang dilintasi JALISUM/Jalur Lintas Sumatera berada hannya 1 km
jauhnya dari kota Aek Kanopan dan berada diantara 2 kecamatan yakni kecamatan Kualuh
Hulu dan Kecamatan Kualuh Hilir (Gunting Saga), Lokasi mudah dicapai dari 2 kecamatan
berikut: Kecamatan Kualuh Hilir dan Kualuh Selatan.

Diarea lokasi terdapat:

a. Kota Aek Kanopan, hannya berjarak ± 1 Km, jumlah penduduk perkotaan yang
sangat padat dengan jumlah 14.778 orang, dengan tingkat kepadatan rata-rata
6.007 orang/km2 pada tahun 2015 (Sumber: Data BPS)
b. Sekolah yang berada dalam area 3 kecamatan yakni: Kualuh Hulu, Kualuh Hilir
dan Kualuh Selatan terdapat SMAN.1 Kualah Hulu, MTS. Alwasliyah, SMP dan
SD, dengan jumlah murid sebagai berikut:

Tabel. 5.10. Jumlah siswa-I di tiga kecamatan sekitar area penelitian.

Jumlah SD
murid Raudatul TK SDN Swasta MIN SLTP.N SLTP.S SLTA.N SLTA.S SMK.N SMK.S Jumlah
Kualuh
Selatan 84 164 7,085 922 536 2,108 79 841 105 1,062 300 13,286

Kualuh Hilir 20 3,642 666 530 568 384 431 219 6,460
Kualuh
Hulu 41 639 7,247 2,066 916 2,198 1,222 970 1,481 1,918 18,698

Jumlah 125 823 17,974 3,654 1,982 4,874 1,685 2,242 1,586 1,281 2,218 38,444

Sumber : Kab.Labura dalam angka 2016

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-12
Sedangkan untuk area ini tidak terdapat swimming pool ataupun waterpark, sehingga untuk
anak sekolah yang harus praktek renang minimal 1x dalam dua bulan, setahun minimal 6 kali
kunjungan, diharapkan waterpark ini menjadi solusi. Dengan Jumlah anak sekolah sebesar
38.444 orang tersebut diharapakan kunjungan minimal menjadi 230.664 kunjungan, yang jika
dibagi dalam jumlah setahun adalah 632 orang/hari.

Rencana pengunjung juga diharapkan dari penduduk yang diharapkan berasal dari 3
kecamatan terdekat yakni: Kualuh Hulu, Kualuh Hilir dan Kualuh Selatan dengan jumlah
penduduk dari tiga kecamatan tersebut berjumlah 159.966 orang (Sumber: Data BPS)

Waterpark terdekat berjarak ±45 km dari jalur lintas umum, dengan lokasi jauh dari
pemukiman dan kondisi pencapaian areal jalan yang tidak baik/sirtu, yakni berada di
kecamatan Kualuh Leidong, dengan tiket masuk Rp.15.000,-/orang.

Beberapa faktor yang dapat mendorong semakin meningkatnya permintaan dapat diuraikan
sebagai berikut :

a. Pertumbuhan penduduk.
b. Peningkatan kebutuhan refresing tekanan stress yang meningkat per-
kapita.
c. Belum banyaknya jumlah waterpark sejenis di kota sekitarnya.

Ketiga faktor di atas secara langsung akan mempengaruhi permintaan pasar produk
kebutuhan akan water park.

5.3.2. JANGKA MENENGAH DAN PANJANG (10 TAHUN KE ATAS)

Bank Indonesia (BI) menyatakan optimismenya terhadap pertumbuhan ekonomi Indonesia.

Bank sentral menyatakan, pada tahun 2017 mendatang kondisi perekonomian nasional
masih cenderung kondusif, meskipun tidak sekuat realisasi pertumbuhan ekonomi pada tahun
2010 hingga 2012 lalu. Gubernur BI Agus DW Martowardojo menjelaskan, bank sentral
memperkirakan pertumbuhan ekonomi Indonesia pada 2017 akan berada pada kisaran 5
hingga 5,4 persen. Pertumbuhan ekonomi tersebut akan ditopang oleh permintaan domestik.
“Inflasi akan berada di kisaran target 4 plus minus 1 persen,” kata Agus dalam sambutannya
pada acara Pertemuan Tahunan BI di Jakarta, Sementara itu, bank sentral memperkirakan
pertumbuhan kredit pada tahun 2017 mendatang mencapai kisaran 10 hingga 12 persen.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-13
Adapun pertumbuhan dana pihak ketiga (DPK) pada tahun 2017 diproyeksikan berada pada
kisaran 9 hingga 11 persen.

Defisit transaksi berjalan pada tahun 2017 mendatang diprediksi bakal sedikit meningkat.
Namun demikian, kata Agus, capaian defisit transaksi berjalan tahun depan tetap berada di
level yang sehat, yakni di bawah 3 persen dari produk domestik bruto (PDB).

Adapun dalam jangka menengah, bank sentral memperkirakan perekonomian Indonesia akan
tumbuh lebih tinggi. Hal ini ditopang oleh struktur perekonomian yang lebih kuat dan
berkualitas. “Pertumbuhan ekonomi pada tahun 2018 sampai 2021 akan berada pada kisaran
5,9 hingga 6,3 persen. Ini ditopang oleh inflasi yang rendah,” jelas Agus. Selain itu, defisit
transaksi berjalan juga akan berada pada lintasan yang menurun. Bank sentral memprediksi
defisit transaksi berjalan akan berada di bawah 3 persen dari PDB. (Kompas.com/22/11/2016
Pertumbuhan ekonomi Indonesia saat ini memang masih berada di antara 5%-6%, diyakini bakal melesat
bahkan hingga berada di atas 10 persen dalam 10 tahun ke depan. saat ini Indonesia menjadi negara yang
paling strategis di dunia, meski memiliki banyak permasalahan infrastruktur.

Melalui upaya pemerintah yang mendorong pembangunan infrastruktur di dalam negeri diyakini
akan memberikan dampak positif bagi pertumbuhan ekonomi Indonesia. Dalam 10 tahun
mendatang pertumbuhan ekonomi kita akan tidak kurang dari 10 persen. Gross Domestic Product
(GDP) di Indonesia adalah 932.26 billion US dollars in 2016 naik 200% dari 10 tahun
sebelumnya yakni hannya $USD 420 pada tahun 2006.

Sumber: https://tradingeconomics.com/indonesia/gdp

Gambar. 5.10. Grafik Perkembangan GDP dari tahun 2006 sampai 2016

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-14
Dimana GDP Perkapita Indonesia juga selalu mengalami peningkatan sejak 10 tahun terakhir,
hal ini dapat dapat dilihat pada tabel berikut:

Sumber: https://tradingeconomics.com/indonesia/gdp

Gambar. 5.11. Grafik Perkembangan GDP dari tahun 2006 sampai 2016

Peningkatan laju kenderaan akan meningkatkan perekonomian sekitar, maka menjadi cikal
bakal kegiatan pendirian SPBU di lokasi kajian, Pendirian Rest Area mendatangkan
pengembangan usaha toko souvernir kerajinan daerah, sehingga alokasi mobilisasi manusia
disekitar juga meningkat. Peningkatan usaha manusia melahirkan berbagai kebutuhan
manusia yang harus dipenuhi bisa dialokasikan dengan pengadaan ruko-ruko tempat
manusia berdagang yang terkumpul dalam area bernama Pusat Jasa dan Perdagangan
termasuk tempat pergudangan barang – barangnya. Area tersebut sebaiknya disupport
dengan jumlah manusia yang cukup dimana membutuhkan perumahan, oleh sebab itu akan
terbangun area perumahan, meskipun diatas HPL.

Adanya CBP (Centre Bisnis Point) dan kawasan perumahan yang diikuti pertumbuhan
pendapatan perkapita daerah tersebut maka dengan sendirinya sudah bisa akan bisa
dibangun Plaza. Kebutuhan wilayah bisnis seperti kota Medan akan membuat tingginya
permintaan mobilisasi bisnis termasuk orang luar yang menginap,maka hotel berbintang
sudah bisa disediakan di kota ini.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-15
Perumahan
1. Kecendrungan permintaan perumahan di Kabupaten Labuhanbatu Utara
Permintaan perumahan mengikuti pertumbuhan penduduk, adapun berdasarkan data
BPS pertumbuhan penduduk pertahun 1,14 %, dengan prakiraan jumlah penduduk dapat
dilihat pada tabel berikut:
Tabel 5.11 Jumlah Penduduk di Kabupaten Labuhanbatu Utara Tahun 2016
Kepadatan
Luas/ Area Penduduk/ Population
Pen uduk
Kecamatan
Population
District
Km² % Jumlah % Density
(orang/ Km²)
(1) (2) (3) (4) (5) (6)

010 NA IX-X 554,00 15,62 55 470 15.80 100.13

020 Marbau 355,90 19,12 38 985 11.10 109.54

030 Aek Kuo 250,20 7,06 30 486 8.68 121.85

040 Aek Natas 678,00 10,04 36 897 10.51 54.42

050 Kualuh Selatan 344,51 10,87 58 508 16.66 169.83

060 Kualuh Hilir 385,48 9,72 32 346 9.21 83.91

070 Kualuh Hu 637,39 17,98 69 112 19.68 108.43

080 Kualuh Leidong 340,32 9,60 29 293 8.34 86.07

Labuhanbatu Utara 3 545,80 100,00 351 097 100,00 99.02

Jika diasumsikan rata-rata jumlah anggota per rumah tangga sebesar 5 orang maka dapat
diperkirakan jumlah rumah tangga (RMT) untuk tahun 2017 - 2031 dapat dilihat pada
tabel berikut:

Tabel 5. 12 Perkiraan Pertumbuhan Penduduk, Jumlah Rumah Tangga dan Jumlah

Kebutuhan Rumah Tahun 2017 - 2031
Jumlah Kebutuhan
Tahun Jumlah Penduduk Jumlah Rumah Tangga
Rumah
2017 400.251 80.050 24.015
2018 456.286 91.257 27.377
2019 520.166 104.033 31.210
2020 592.989 118.598 35.579
2021 676.007 135.201 40.560
2022 770.648 154.130 46.239
2023 878.539 175.708 52.712
2024 1.001.535 200.307 60.092
2025 1.141.749 228.350 68.505
2026 1.301.594 260.319 78.096
2027 1.483.817 296.763 89.029
2028 1.691.552 338.310 101.493
2029 1.928.369 385.674 115.702
2030 2.198.341 439.668 131.900
2031 2.506.109
PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) 501.222
Professional Appraisers & Consultants 150.367
V-16
 Dari tabel di atas, dapat dilihat jumlah kebutuhan rumah dari angka perkiraan sebesar
30% dari jumlah rumah tangga. Pada tahun 2031, jumlah kebutuhan rumah adalah sebesar
150.367 unit rumah tinggal.

Kawasan Pusat Kegiatan Lokal (Perdagangan dan Jasa)

Berdirinya rukan dan kantor sesungguhnya menjawab meningkatnya kebutuhan rukan dan
ruko. Berkembangnya rukan dan ruko mengindikasikan semakin sulitnya pebisnis
mendapatkan tempat untuk berbisnis di kota-kota besar, sehingga bagi dunia properti
menjawabnya sebagai celah bisnis untuk membangunan ruko atau rukan.

Pusat Jasa Perdagangan dan Jasa yang direncanakan memperhatikan kecenderungan

permintaan rukan dan ruko pada masa yang akan datang di daerah Kabupaten Labura.
Pendekatan terhadap permintaan pertokoan dilakukan dengan melihat pertambahan jumlah
penduduk juga perkembangan dunia usaha dan selanjutnya dihitung pertambahan jumlah
ruko di daerah tersebut.

Kebun Membang Muda dalam perencanaannya akan membangun Kawasan Pusat Kegiatan
Lokal (Perdagangan dan Jasa) diatas lahan seluas 35 Ha.

Dihitung dengan mengacu pada besarnya prosentase ruko yang menginginkan rumah tinggal
dan tempat usaha dan mempunyai kesanggupan untuk memilikinya dapat diketahui dengan
pengelompokan penduduk di Kota Aek Kanopan berdasarkan besarnya pengeluaran per
Rumah tangga untuk setiap bulannya, dan hal tersebut dapat dilihat pada Tabel - III.4. Jika
diasumsikan rata-rata jumlah anggota per rumah tangga adalah 5 orang, maka berdasarkan
data pada Tabel - III.4. dapat diperkirakan prosentase jumlah rumah tangga menurut golongan
pengeluaran per bulan, yang hasilnya disajikan pada Tabel - 4.9.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-17
 Tabel 5.13
Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) Atas Dasar Harga Berlaku Menurut
Lapangan Usaha di Kabupaten Labuhanbatu Utara
(Milyar/ Billion
Rupiah)

Lapangan Usaha
2013 2014* 2015**
Industry

(1) (2) (3) (4)

A Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan 5 893,66 6 213,30 6 313,14
B Pertambangan dan Penggalian 107,66 118,41 132,61
C Industri Pengolahan 3 895,37 4 524,03 5 052,54
D Pengadaan Listrik dan Gas 11,26 12,82 13,25
Pengadaan Air, Pengelolaan Sampah,
E 2,79 3,02 3,34
Limbah dan Daur Ulang
F Konstruksi 996,73 1 148,05 1 302,86
Perdagangan Besar dan Eceran;
G 2 268,45 2 510,14 2 824,46
Reparasi Mobil dan Sepeda Motor
H Transportasi dan Pergudangan 178,27 205,93 226,09
Penyediaan Akomodasi dan Makan
I 148,15 168,02 187,56
Minum
J Informasi dan Komunikasi 60,34 64,26 69,03
K Jasa Keuangan dan Asuransi 144,70 161,55 178,71
L Real Estat 444,50 506,60 583,08
M,N Jasa Perusahaan 26,13 29,23 32,74
Administrasi Pemerinta an, Pertahanan
O 360,59 403,06 454,05
dan Jaminan Sosial Wajib
P Jasa Pendidik 95,85 107,69 115,58
Q Jasa Kesehatan dan Kegiatan Sosial 57,05 64,86 74,17
R,S,T,U Jasa lainnya 18,31 21,19 23,60
Produk Domes ik Regional Bruto 14 799,80 16 262,17 17 586,81
Sumber / Source BPS Kabupaten Labuhanbatu
Utara

Dapat dilihat dari tabel di atas bahwa tingkat PDRB Kabupaten Labuhanbatu Utara mengalami
peningkatan setiap tahunnya, khususnya untuk lapangan usaha perdagangan besar dan
eceran, jasa keuangan dan asuransi, jasa pendidik, jasa kesehatan dan kegiatan sosial dan
jasa lainnya. Pembangunan Pusat Kegiatan Lokal tersebut didukung dengan masih banyak
nya jumlah pengangguran di Kabupaten Labuhanbatu Utara.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-18
Tabel 5.14 Banyaknya Pencari Kerja yang Terdaftar dan Yang Dapat Ditempatkan
Menurut Tingkat Pendidikan Yang Ditamatkan dan Jenis Kelamin di Kabupaten
Labuhanbatu Utara

Terdaftar Ditempatkan
Tingkat Registered Occupied
Pendidikan
Laki-laki Perempuan Jumlah Laki-laki Perempuan Jumlah
Education Level
Male Female Total Male Female Total

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)

http:\\labuhanbatuutarakab
SD ke bawah 45 13 58 - - -

SLTP 42 11 53 3 2 5

SLTA ke atas 121 93 214 28 31 59

2015 208 117 325 31 33 64

2014 432 482 914 238 310 548

Tabel 5.15
Jumlah Penduduk Berumur 15 Tahun Ke Atas Berstatus Pengangguran Terbuka
Menurut Tingkat Pendidikan yang Ditamatkan dan Jenis Kelamin di Kabupaten
Labuhanbatu Utara 2015
Jenis Pendidikan yang
Ditamatkan Laki-Laki Perempuan Jumlah
Level of Education Male Female Total
Attainment
(1) (2) (3) (4)

SD ke bawah 709 1 761 2 470

SLTP 417 529 946

SLTA ke atas 5 508 4 609 10 117

2015 6 634 6 899 13 533

2014 5 038 10 240 15 278

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-19
Aspek Hotel
Sejalan dengan pariwisata, kondisi perhotelan juga tidak menunjukkan kemajuan yang
berarti. Menurut data survei perhotelan padatahun 2015, terdapat 4 hotel yang berada di
ibukota kabupaten dan 2 hotel di kecamatan NA IX-X dan Kualuh Leidong. Tidak ada
penambahan hotel dibanding tahun sebelumnya. Jumlah kamar yang tersedia dari 6 hotel
tersebut adalah sebanyak 153 kamar dan 186 tempat tidur. Jika dilihat berdasarkan jenis
kamarnya, terdapat 153 kamar standar dengan 186 tempat tidur dan 16 kamar suite dengan
26 tempat tidur. Dengan demikian melihat perkembangan kawasan yang akan dibangun
kedepannya (Pengembangan jangka panjang) memungkinkan untuk mengalami peningkatan
jumlah hotel di kawasan Kecamatan Kualuh Hulu. Berikut akan ditampilkan Proyeksi laju
pertumbuhan perkembangan hotel di Kabupaten Labuhanbatu Utara.

Tingkat hunian hotel berbintang di Kabupaten labuhanbatu Utara menunjukkan optimisme di

bisnis ini. Sebab tingkat hunian hotel di Ksabupaten labuhanbatu Utara masih kurang baik
Tingkat penghunian kamar hotel hanya sebesar 7,36 persen dengan rata-rata lama inap 1,11
hari. dan tdak ada tamu mancanegara yang pernah menginap di Labuhanbatu Utara selama
tahun 2015. Kurangnya tempat wisata yang menarik dan fasilitas hotel yang kurang memadai
menjadi penyebab keadaan tersebut. Oleh karena itu peluang bisnis untuk mengembangkan
bisnis perhotelan di Kabupaten Labuhanbatu Utara masih cukup terbuka.

Tabel 5.16 Proyeksi Jumlah Hotel

Tahun Banyaknya Tahun Banyaknya Tahun Banyaknya
Hotel Hotel Hotel
2013* 6 2021 7 2029 11
2014* 6 2022 7 2030 11
2015* 6 2023 9 2031 11
2016* 7 2024 9 2032 13
2017 7 2025 9 2033 13
2018 7 2026 9 2034 13
2019 7 2027 9 2035 13
2020 7 2028 9

Sumber : data BPS Labuhan Batu Utara 2016 (diolah)

*) Data dari bps

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-20
Permintaan kamar hotel berbintang di Kabupaten Labuhanbatu Utara di tahun 2018
diperkirakan akan cenderung tetap dibanding dengan tahun sebelumnya. Di proyeksikan
kenaikan jumlah hotel di kabupaten Labuhanbatu Utara terjadi pada tahun 2023. Kenaikan ini
salah satu disebabkan sudah dibukanya pengembangan kawasan di di areal kebun membang
muda sehingga investor luar mulai berdatangan kembali untuk mencari peluang dan
melakukan investasi di Kabupaten Labuhanbatu Utara. Selain itu adanya rencana
pelaksanaan perubahan pola ruang dari kawasan pertanian perkebunan menjadi kawasan
perkotaan dan pemukiman mengakibatkan tingkat mobilitas yang tinggi dan kebutuhan akan
penggunaan hotel akan lebih meningkat.

Aspek Pasar Plaza / Mall

Bisnis eceran merupakan suatu usaha yang memasarkan secara langsung berbagai produk
kebutuhan hidup manusia. Perkembangan bisnis eceran ini perlu kami bahas dalam laporan
karena bisnis inilah yang merupakan pengguna langsung ruang pusat perbelanjaan. Dengan
berkembangnya bisnis eceran tentu akan meningkatkan permintaan terhadap ruang pusat
perbelanjaan. Tetapi sebaliknya bila bisnis ini mengalami kemerosotan akan terasa sekali
implikasinya terhadap permintaan ruang pusat perbelanjaa Memasuki era 1990-an bisnis
eceran di Indonesia mulai diramaikan oleh para pengecer asing setelah sebelumnya hanya
ada nama-nama lokal seperti Matahari, Hero, Ramayana, Gelael dan lain-lain. Hal ini ditandai
dengan hadirnya nama-nama asing di Pusat-pusat perbelanjaan di Jakarta, seperti Sogo,
Yaohan, Metro, JC. Penney dan lain-lain.

Bisnis eceran mulai menurun ketika krisis ekonomi melanda Indonesia mulai paruh kedua
tahun 1997 lalu yang ditandai dengan melemahnya Rupiah terhadap Dollar Amerika.
Gelombang PHK dan pengangguran meningkatkan jumlah penduduk miskin hingga 24.2%
(49.5 juta jiwa) menyebabkan daya beli masyarakat menurun drastis. Dan pada gilirannya
menurunkan minat konsumsi masyarakat. Walaupun demikian omzet tahunan pada tahun
1997 masih meningkat sebesar 12.73%, angka ini menurun sedikit dari tahun sebelumnya.
* Prediksi
National Retail Business Omzet, Growth
60 and Forecast, 1996-2001
40
Triliun (Rp)

20
0
-20
-40
1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002*

2003*

2004*

Tradisional Modern Growth

Sumber : Palapa Nusantara & APRINDO diolah

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-21
Puncak kemerosotan bisnis eceran ini terjadi pada tahun 1998 lalu yang disebabkan oleh
gejolak politik dan ekonomi di Indonesia. Pengaruh gejolak politik merupakan faktor terbesar
terhadap kemerosotan bisnis ini yang ditandai dengan kerusuhan massa pada tanggal 14-15
Mei 1998. Kerusuhan massa ini banyak memakan korban para pengecer dalam bentuk
penjarahan dan pembakaran gerai-gerai mereka. Akibat kerusuhan ini sebanyak 96 pasar
swalayan dan department store tidak dapat beroperasi dengan kerugian mencapai Rp 414.5
milyar. Dari jumlah tersebut 43 buah diantaranya dibakar dan selebihnya (53 buah) dijarah
dan dirusak. Sebagai contoh akibat kerusuhan tersebut PT. Hero Supermarket tahun lalu
mengalami kerugian mencapai Rp 69 milyar walaupun penjualannya meningkat 36%
(berdasarkan press release manajemen PT. Hero Supermarket). Sedangkan omzet nasional
merosot hingga -36% dibandingkan tahun 1997.

Sebelum tahun 2000 investasi di bidang perdagangan dan eceran tercatat sebanyak 14
investor yang semuanya merupakan PMA. Dari jumlah investasi sebanyak ini nilainya tercatat
sebesar US$ 7,390,000. Dengan tidak adanya investasi domestik dalam semester I 1999 ini
semakin menunjukkan ketidakmampuan investor dalam negeri, disamping kendala lainnya.
Perkembangan investasi eceran baru masih menghadapi kendala birokrasi yang berbelit dan
tumpang tindih, seperti yang dikeluhkan oleh beberapa pengusaha eceran. Selain karena
mahalnya biaya investasi dan sumber daya manusia yang belum memadai. Membuka gerai
di daerah harus melalui 42 meja dengan biaya Rp 90 juta untuk luas 2,000 m2.

Sementara itu para pengecer asing baru dengan konsep hypermarket justru banyak yang
melakukan ekspansi dengan membuka beberapa outlet di Jakarta. Hal ini terlihat dengan akan
dibukanya beberapa outlet Carrefour dan Continent. Alasan mereka menambah outlet ini
karena mereka melihat pasar yang begitu besar (200 juta jiwa penduduk) di Indonesia
khususnya di Jakarta. Selain itu dengan melemahnya Rupiah menyebabkan jatuhnya harga
sewa pusat perbelanjaan dalam Dollar Amerika, sehingga dengan dukungan finansial mereka
yang kuat makin menambah kemampuan mereka untuk mengembangkan usaha.

Hal lain yang membuat mereka semakin ekspansif adalah dukungan asuransi asing mereka
yang siap menanggung kerugian akibat kerusuhan, kriminalitas dan yang lainnya. Sehingga
dengan optimis mereka mengatakan siap merugi sampai sepuluh tahun tetapi keuntungan
akan datang setelah ekonomi Indonesia membaik. Hal itu terbukti, pada tahun 2003 bisnis
eceran mulai mengeliat dan sehingga muncul beberapa pusat berbelanjaan besar. Di kota
Medan tercatat ada beberapa mall atau plaza besar yang muncul seperti Sun Plaza, Medan
Fair Plaza, Grand Palladium dan beberapa swalayan seperti Ramaya, Yuki dan Maju
Bersama.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-22
Pengecer asing terutama yang berkonsep hypermarket ternyata memberikan dampak yang
sangat terasa bagi pengecer domestik. Hal ini terlihat dari penurunan omzet pengecer
domestik yang lokasinya berdekatan dengan hypermarket tersebut. sebagai contoh Mega M
(anak perusahaan Matahari Group) yang mengalami penurunan omzet sampai 50% untuk
outlet di MegaMal Pluit yang juga ditempati Continent. Akibat persaingan yang semakin ketat
dalam meraih konsumen, para pengecer melakukan perombakan dan penataan gerai yang
lebih menarik. Selain itu, persaingan juga terjadi dalam penetapan harga sehingga terkesan
telah terjadi praktek dumping oleh pengecer asing berkonsep hypermarket. Tetapi terjadinya
harga yang berada di bawah harga pasar disebabkan oleh volume barang yang besar, diskon
dari produsen dan efisiensi distribusi serta margin keuntungan yang sangat tipis.

Perkembangan bisnis eceran pada masa selanjutnya akan bergeser ke konsep specialty
store, convenience store dan e-tail. Konsep speciality store adalah pemenuhan kebutuhan
konsumen akan konsumsi barang-barang atau item-item tertentu. Adapun contoh specialiy
store adalah Toys’R Us, Agis, Guardian, Columbia, Gramedia, Body Shop, Optik Melawai,
Office 1 dan lain-lain. Sementara konsep convenience store adalah outlet bentuk kecil dari
suatu supermarket atau pusat perkulakan. Convenience store ini banyak memilih outlet di
kawasan pemukiman dan perkantoran, sehingga dengan konsep ini dikhawatirkan akan
mengurangi permintaan ruang pusat perbelanjaan di masa yang akan datang.

Pada masa yang akan datang, bisnis eceran konvensional yang memerlukan lokasi dan ruang
pusat perbelanjaan akan sangat tertekan dengan bisnis eceran yang menggunakan teknologi
telekomunikasi dan informasi. Eceran dengan konsep e-tail dan e-commerce merupakaan
pelayanan terhadap konsumen yang mempunyai waktu terbatas. Dengan hadirnya konsep
belanja tersebut merupakan “pembunuhan” terhadap konsep lokasi yang dalam hal ini adalah
ruang pusat perbelanjaan. Karena dengan e-tail dan e-commerce, konsumen hanya tinggal
telepon ke hotline atau membuka internet untuk browsing barang-barang yang diperlukan.
Walaupun demikian keberadaan pusat perbelanjaan masih akan diperlukan mengingat
perilaku konsumen di Indonesia yang menganggap belanja merupakan suatu kegiatan
rekreasi baik individu maupun keluarga. Sehingga pusat perbelanjaan yang memenuhi
kebutuhan rekreasi keluargalah yang akan bertahan.

Sampai saat ini belum ada pembangunan Plaza di Kabupaten Labuhanbatu Utara.
Pembangunan Plaza diterapkan pada saat pengembangan kawasan sudah memasuki tahap
pengembangan jangka Panjang. Pembangunan plaza ini dapat dilaksanakan dengan melihat
laju pertumbuhan rata – rata pengeluaran penduduk/Kapita.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-23
 Tabel 5.17 Proyeksi Jumlah Pendapatan Perkapita
Tahun Pendapatan Tahun Pendapatan Tahun Pendapatan
Perkapita Perkapita Perkapita
2013 921.884 2021 957.226 2029 1.565.198

2014 921.884 2022 957.226 2030 1.565.198

2015 921.884 2023 1.246.710 2031 1.565.198

2016 754.560 2024 1.246.740 2032 1.999.424

2017 754.560 2025 1.246.740 2033 1.999.451

2018 754.560 2026 1.246.740 2034 1.999.451

2019 754.560 2027 1.246.740 2035 1.999.451

2020 957.199 2028 1.565.172

Sumber : data BPS Labuhan Batu Utara 2016 dan proyeksi (data diolah)

Berdasarkan Angka Indeks Pembangunan Manusia tahun 2013 sampai

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-24
dengan tahun 2015, rata-rata pengeluaran per kapita penduduk Labuhanbatu Utara
terus mengalami peningkatan. Pada tahun 2013 rata-rata pengeluaran per kapita
sebulan penduduk Kabupaten Labuhanbatu Utara Rp 921.884,- meningkat menjadi
Rp 928.892,- pada tahun 2014, dan menurun menjadi Rp 754.579,- pada tahun
2015. Jika dibanding dengan Sumatera Utara tingkat pengeluaran perkapita di
Kabupaten Labuhanbatu masih lebih rendah, dimana pada tahun 2015 rata-rata
pengeluaran per kapita per bulan penduduk se-Sumatera Utara tercatat sebesar Rp
775.189. Hal ini disebabkan karena pendapatan penduduk di Kabupaten labuhanbatu utara
masih dalam tahap rendah. Seiring dengan pengembangan kawasan pada areal kebun
membang muda tentunya akan mengakibatkan pendapatan perkapita akan meningkat,
dengan peningkatan pendapatan perkapita tentunya terjadi peningkatan tingkat konsumsi
pada masyarakat. Sehingga pada tahun 2035 (Rencana Pengembangan Jangka Panjang)
dapat dibangun Plaza untuk memenuhi kebutuhan masyarakat di kabupaten labuhanbatu
Utara dan masyarakat sekitar kawasan pada khususnya.

5.2.3. Aspek Finansial

Syarat dari analisa Highest and Best Use (HBU) yang ketiga yaitu secara finansial
layak, Dalam perencanaan aspek finansial beberapa hal berikut menjadi indikator
kelayakan usaha yang dimaksud:

a. Analisis Net Present Value (NPV)

Salah satu untuk menentukan kelayakan proyek adalah dengan metode Net Present
Value (NPV). Dengan memperhitungkan nilai proceed (inflow dan outflow atas hutang)
selama masa proyeksi.
b. Analisis Benefit Cost Ratio (BCR)
Benefit Cost Ratio adalah perbandingan nilai kini dari kas bersih tahunan dibagi
dengan nilai kini seluruh investasi, dengan disconto yang sama dengan biaya uang
dan bunga bank yang berlaku. Suatu proyek dapat dikatakan layak untuk dilaksanakan
jika BCR lebih dari 1.

c. Analisis Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return (IRR) merupakan tingkat bunga yang menjadikan jumlah nilai
sekarang dari proceeds yang diharapkan diterima (Present Value of Future Proceeds)
sama dengan jumlah nilai sekarang dari mengeluarkan modal (Present Value of
Capital Outlay).

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-25
 Pada umumnya properti dibeli dengan modal pinjaman dan modal sendiri. Demikian
juga dalam berinvestasi dalam suatu proyek, sehingga discount rate yang
diperhitungkan haruslah mencakup tingkat pengembalian secara keseluruhan dari
kedua bentuk sumber modal tersebut. Dalam studi ini, besaran discount rate
ditetapkan berdasarkan Weighted Average Cost of Capital (WACC), yaitu sebagai
berikut:
WACC = We x Ke + Wd x Kd
dimana : We = Bobot pembiayaan modal sendiri
Ke = Biaya modal sendiri
Wd = Bobot pembiayaan hutang
Kd = Biaya hutang

d. Analisis Payback Period

Analisis payback period merupakan suatu analisis yang menunjukkan lama waktu
yang dibutuhkan untuk pengembalian investasi oleh laba yang akan dihasilkan
perusahaan. Laba yang dimaksudkan disini adalah laba sesudah pajak ditambah biaya
bunga dan depresiasi.

e. Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas diperlukan untuk mengetahui besarnya pengaruh dari perubahan
harga variabel yang dominan dalam menentukan kelayakan proyek. Dalam hal ini ada
2 (dua) variabel yang dominan yaitu harga jual dan biaya produksi. Jika terjadi
penurunan pendapatan/penurunan harga jual dan kenaikan biaya produksi.

Berikut adalah hasil analisis ilustrasi beberapa usaha yang direncanakan akan
didirikan. Untuk usaha yang eksisting telah terbukti berjalan dan mendatangkan profit
bagi stake holder tidak dihitung kembali seperti usaha perkebunan dan rumah sakit.
Hasil analisa berikut berdasarkan investasi yang biasanya berjalan saat ini, dengan
kondisi ekonomi wajar hari ini, maka diperoleh ilustrasi perhitungan kelayakan usaha
jika dilaksanakan sebagai berikut:

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-26
 Tabel Hasil Analisa Aspek Finansial Jangka Pendek dan Menengah (Rp,-)
Keterangan SPBU Toko Souvenir Waterpark Perumahan
Ilustrasi
9,688,000,000,-. 764,600,000,- 5,279,500,000,- 28,933,000,000,-
INVESTASI
NPV
7,418,000,000,-. 334,700,000,- 4,026,000,000,- 2,696,000,000,-
BCR
1.01 1.48 1.13 1.01
IRR
21.94% 20.55% 18.53% 18.22%
Payback
6 Tahun 11 15 Tahun 2
6 Tahun 2 Bulan Bulan 5 Tahun 2 Bulan Bulan
Sensitifitas 16,13% 15,12% 13%
18.27%
Harga Turun
Sensitifitas 16,18% 15,17% 13,12%
18,20%
Biaya Naik
Sumber: Hasil Perhitungan terlampir

Tabel Hasil Analisa Aspek Finansial Jangka Menengah dan Panjang

Keterangan CBD dan Supermall Hotel Berbintang
Pergudangan
Ilustrasi
24,221,000,000,- 15,501,000,000,- 73,000,000.000,-
INVESTASI
NPV
23,400.000.000,-
3.310.000.000,- 3,000,000
BCR 1,35
0.85 1.24
IRR 19.85%
12.61% 18.20%
Payback Periode
7 Tahun 3 Bulan
9 Tahun 10 Bulan 6 Tahun 7 Bulan
Sensitifitas Harga 16,38 % 14,07%
Turun 10,93%
Sensitifitas Biaya 16,73 % 13,08%
Naik 11,18%
Sumber: Hasil Perhitungan terlampir

Asumsi – Asumsi Perhitungan diatas didasarkan kepada asumsi pendirian usaha yang biasa
berjalan pada umumnya selama ini, selengkapnya asumsi perhitungan keuangan terlampir di
lampiran keuangan.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants V-27