BAB IV

ALTERNATIF LOKASI DAN

PENGEMBANGAN KAWASAN

4.1. Skema Klasifikasi pemilihan Usaha

Dalam pengkajian berbagai aspek yang berkaitan dengan penggunaan lahan, skala
atau kerincian observasi selalu dipertimbangkan. Sebagai contoh, dalam kajian skala
regional (rekonans atau yang lebih kecil), informasi detail tentang penggunaan lahan yang
berukuran relatif kecil misalnya, sangat sulit untuk disajikan karena keterbatasan skala dan
resolusi. Demikian pula sebaliknya, untuk menyesuaikan tingkat kerincian observasi dan
grup penggunaan lahan, kemudian lahir klasifikasi sistematis penggunaan lahan dengan
level – level yang berbeda. Tabel sistem klasifikasi penggunaan lahan dapat dilihat pada
tabel berikut:

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants

IV-1
Untuk mengetahui kondisi lahan dan perencanaannya dapat dilihat dengan menggunakan
Peta RTRW Kabupaten Labuhanbatu Utara. Peta yang digunakan sebagai parameter
adalah Peta Penggunaan lahan eksisting sebagai peta dasar dan Peta Rencana Pola
Ruang Wilayah sebagai peta pembandingnya. Berdasarkan kondisi exsisting yang ada di
ketahui lokasi kajian seluas 328 Ha yang terletak di areal kebun membang muda merupakan
daerah perkebunan. Sedangkan pada peta perencanaan pola ruang Kabupaten
Labuhanbatu Utara mengalami alih fungsi lahan. Dari lahan pertanian dan perkebunan
mengalami perubahan lahan menjadi kawasan pemukiman dan perkotaan. Hal tersebut
dapat dilihat pada peta dibawah ini :

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants

IV-2
 Kondisi Exsisting
Areal Kajian

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & ConsultantsIV-3

 Kondisi Exsisting
Areal Kajian

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & ConsultantsIV-4

 Kondisi Rencana Pola
Ruang Areal Kajian

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & ConsultantsIV-5

Usaha yang akan dibangun akan diselaraskan dengan rencana struktur ruang Kabupaten
Labuhanbatu Utara yakni sebagai areal pemukiman dan perkotaan. Berdasarkan klasifikasi
penggunaan lahan yang terdapat pada tabel 4……. dapat dilihat areal pemanfaatan lahan di Kebun
Membang Muda seluas 328 Ha termasuk di dalam kategori Pemukiman dan Penggunaan Lahan
yang terkait.

Level I Level II Level III

Renca Alter
Penggunaan Penggunaa
Tinjauan RTRW na natif
Tingkat Lahan n lahan
(Rencana Pola Pemba Peng
modifikasi Fungsional Biofisik
Ruang) nguna guna
Ekosistem (Tujuan (Urutan
n an
Penggunaan) Operasi)
Pemukiama Rekreasi Rekreasi Sesuai dengan Pemba
n dan (Banyak Sub perencanaan pola nguna
Penggunaan Kelas) ruang sebagai n
lahan yang kawasan Waterp
terkait pemukiman dan ark
Perkotaan
Ekstraksi Pertambang Rencana kawasan Lokasi
Mineral an dan peruntukan kajian
Penggalian pertambangan tidak
sebagaimana berada
dimaksud dalam di
Pasal 41 huruf e, lokasi
meliputi: pertam
a. batubara, banga
terdapat di n
Kecamatan Kualuh
Selatan dan
Kecamatan Kualuh
Hulu;
b. minyak bumi,
terdapat di
Kecamatan Marbau
dan Aek
Kuo.
Pemukiman Peruma Perumahan Permukiman Kompl
- perkotaan ek
han sebagaimana Perum
dimaksud pada ahan
ayat (1) huruf a
seluas kurang lebih
3.164 (tiga ribu
seratus enam
puluh empat)
hektar, meliputi:
a. Kecamatan Aek
Kuo seluas kurang
lebih 24 (dua
puluh empat)
hektar;

b. Kecamatan
Kualuh Hilir seluas
kurang lebih 271
(dua ratus tujuh
puluh satu) hektar;

c. Kecamatan
Kualuh Hulu seluas
kurang lebih
619 (enam ratus

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & ConsultantsIV-6

 sembilan belas)
hektar;

d. Kecamatan
Kualuh Leidong
seluas kurang lebih
107 (seratus tujuh)
hektar;

e. Kecamatan
Kualuh Selatan
seluas kurang lebih
1.629 (seribu enam
ratus dua puluh
sembilan)
hektar;

f. Kecamatan
Marbau seluas
kurang lebih 197
(seratus sembilan
puluh tujuh) hektar;
dan

g. Kecamatan NA
IX-X seluas kurang
lebih 317
(tiga ratus tujuh
belas) hektar.
Komersil Komersil Sesuai dengan Hotel
perencanaan pola
ruang sebagai
kawasan
pemukiman dan
Perkotaan.
Sesuai dengan Rest
perencanaan pola Area
ruang sebagai
kawasan
pemukiman dan
Perkotaan
Sesuai dengan SPBU
perencanaan pola
ruang sebagai
kawasan
pemukiman dan
Perkotaan
Sesuai dengan Toko
perencanaan pola souven
ruang sebagai ir dan
kawasan oleh -
pemukiman dan oleh
Perkotaan
\ Industri Aktivitas Sesuai dengan CBD
Industri perencanaan pola (Centr
ruang sebagai al
kawasan Busine
pemukiman dan s
Perkotaan Develo
pment)
Infra - Infastruktur Peraturan Menteri Ruang
struktur pemukiman Pekerjaan Umum Terbuk
Nomor : a Hijau
05/PRT/M/2008

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & ConsultantsIV-7

 Tahun 2008
tentang Pedoman
Penyediaan dan
Penataan Ruang
Terbuka Hijau di
Kawasan
Perkotaan
Penggunaan terbatas karena keamanan sebagaimana Tidak
dimaksud berada
dalam Pasal 41 di
huruf i berupa lokasi
kawasan kajian
peruntukan
pertahanan dan
keamanan,
meliputi:
a. Komando Distrik
Militer (Kodim)
yang berada di
Kecamatan Kualuh
Hulu;

b. Subdenfom yang
berada di
Kecamatan Kualuh
Hulu;

c. Batalyon yang
berada di
Kecamatan Kualuh
Hulu;dan

d. Koramil yang
terdapat di setiap
ibukota kecamatan.
Fase Penggunaan Lahan Penggunaan Lahan Irigasi

Berdasarkan tabel diatas diketahui sektor/unit usaha apa saja yang akan dibangun di wilayah
kajian.

4.2. Konsep Rencana Tapak

Sesuai dengan prinsip dan konsep awal perancangan, maka konsep rencana tapak dibuat
dengan mengusung konsep tertentu guna mendukung suksesnya program pembangunan.
Rencana tapak kawasan ini terbagi atas tiga kriteria peruntukan, yakni untuk pembangunan
jangka pendek, jangka menengah dan jangka panjang. Penyusunan rencana tapak (site) ini
juga terkait dengan arahan pola ruang RTRW Kabupaten Labuhanbatu Uara tahun 2015 –
2035. Rencana tapak kawasan ini mengacu kepada jenis usaha yang akan dikembangkan.
Jenis usaha yang akan dikembangkan adalah sebagai berikut :
No. Usaha Jangka Pendek Usaha Jangka Menengah Usaha Jangka Panjang

1 SPBU Perumahan Walmart

2 Toko Souvenir Pergudangan Hotel berbintang

Lapangan Besar (Aek

3 Waterpark CBD
kanopan Walk)

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & ConsultantsIV-8

 Kondisi eksisting lokasi kajian saat ini masih berupa areal perkebunan dan berada
dekat dengan areal jalan raya (jalinsum). Rencana lahan yang akan dikembangkan seluas
328 Ha berada di lokasi afdeling I dan afdeling II Kebun Membang Muda milik PTPN III.
Kondisi eksisting lokasi kajian dapat dilihat pada gambar berikut :

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & ConsultantsIV-9

z

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & ConsultantsIV-10

 4.3. Analisa dan Konsep Penzoningan
 Analisa pendekatan
Tujuan : untuk peletakkan zona-zona kegiatan berdasarkan karakter dari kegiatan
tersebut.
Dasar pertimbangan :
- Kegiatan dalam tapak yang beraneka ragam.
- Kebutuhan kenyamanan dalam berkegiatan tingkat kebisingan pada lingkungan
sekitar tapak.

Penzoningan secara horizontal didasarkan pada sifat kegiatan, yaitu :

- Zona publik, ruang-ruang yang bersifat umum ditempatkan pada zona yang mudah
dicapai pengunjung dari pintu masuk.

Penzoningan secara vertikal didasarkan pada tingkat kebisingan dari

banyaknya kegiatan, yaitu :
- Zona bawah, merupakan zona yang memiliki tingkat kebisingan tertinggi karena
adanya kegiatan yang melibatkan para pengunjung.
- Zona transisi, merupakan zona peralihan antara zona bawah dan zona tenang.
- Zona atas, zona paling atas dan merupakan zona tenang karena membutuhkan
banyak privasi dan ketenangan yang tinggi.

 Konsep Perencanaan
Pemisahan antara zona publik, semi publik, dan private ke dalam bentuk penzoningan
horizontal dan vertikal.
- Zona publik di letakkan di lantai satu dan dua dengan kegiatan
olahraga, pameran, pentas seni, diskusi, seminar dan kegiatan penunjang lainnya
yang melibatkan pengunjung.
- Zona semi publik merupakan area penerimaan, parkir dan open space.
- Zona private, merupakan area yang digunakan sebagai fungsi kegiatan utama
- Zona service, merupakan area yang digunakan kegiatan pelayanan maupun
perawatan bangunan.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & ConsultantsIV-

11
 Zona Private

Zona
Zona Semi
Semi
Publik
Publik

a
Zon dan
at
Priv e
ic
se v
r

4.4. Analisa dan Konsep Tata Massa Bangunan

 Analisa pendekatan
Dasar pertimbangan :
- Efisiensi dan efektifitas lahan.
- Kesesuaian dengan bentuk tapak, konsep orientasi, dan view.
- Kebutuhan ruang kegiatan yang ditampung.
- Intergritas terhadap lingkungan sekitar.
- Kondisi bentuk tapak Kawasan yang tidak berkontur memungkinkan pengaplikasian
semua bentuk tata masa dasar dapat diaplikasi.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & ConsultantsIV-

12
 4.5. Analisa dan Konsep Sirkulasi Internal
 Analisa pendekatan
Tujuan :
memperoleh pola sirkulasi internal yang nyaman dan tidak membingungkan bagi
pengguna bangunan serta tidak terjadi crossing antara jalur sirkulasi pengunjung dan
jalur sirkulasi service.
Dasar pertimbangan :
- Kelancaran, kenyamanan dan keamanan.
- Pemisahan jalur sirkulasi pengunjung dan jalur sirkulasi service.

Konsep Perencanaan
Penambahan area parkir di luar gedung (fast parking) selain parkir di dalam basement.
Pemisahan area sirkulasi antara sirkulasi pengunjung dan sirkulasi service.
////Perletakan area bongkar muat barang diletakkan di area sirkulasi service dengan tujuan efisiensi
tapak.

sirkulasi

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & ConsultantsIV-

13
Analisa dan Konsep Orientasi Bangunan
Analisa pendekatan
Tujuan : menentukan arah orientasi bangunan agar didapatkan nilai view yang optimal sehingga
dapat menjadikan bangunan sebagai daya tarik bagi para pengunjung dan pengguna jalan.
Dasar pertimbangan :
Orientasi bangunan diarahkan keseluruh arah yang strategis yang
memudahkan pengenalan dan menangkap massa.
Sebagai focal point pada awal ruas jalan.
Orientasi tertinggi dapat dilihat dari pada bangunan berupa gygygygyg

Konsep Perencanaan
//Secara garis besar, orientasi utama bangunan diarahkan ke arah jalan raya lintas sumatera
dari jalan Lintas kisaran menuju Rantau Parapat. alternative orientasi bangunan jikadilihat
dari lokasi jalan lintas

Jalan Lintas
Sumatera
Kisaran Rantau
Parapat

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & ConsultantsIV-

14
 Analisa dan Konsep View
Analisa pendekatan
Tujuan : mendapatkan arah pandang (view) yang terbaik, baik view dari dalam keluar atau
dari luar ke dalam sehingga dapat menjadikan point of interest kawasan.
Dasar pertimbangan :
View dari dalam site
View dari luar site

//

Dari arah
Dari arah
dalam
Dalam

Dari arah
Luar

Konsep Perencanaan
View keluar bangunan merespon tuntutan dari analisa konsep yaitu
ke arah jalan Lintas Sumatera (Jalinsum Kisaran – Rantau Parapat) sehingga diharapkan
nilai ekspose bangunan dapat menarik perhatian pengunjung. Pada bagian belakang
diberikan pagar pembatas antara tapak bangunan dengan permukiman dan juga sebagai
batas site.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & ConsultantsIV-

15
Dari arah dalam
Dari arah dalam
PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & ConsultantsIV-
16