Konsep Akademik

Perumusan PERATURAN ZONASI

Sebagai Instrumen Pengendalian
Pemanfaatan Ruang
Surabaya, 25-27 April 2018

Dr. Ir. Agus Dwi Wicaksono, lic.rer.reg

agus2wicaksono@yahoo.co.id & agusdwi@ub.ac.id

RENCANA PEMBANGUNAN
Jurusan PerencanaanINDUSTRI DAERAH (REPIDA)
Wilayah dan Kota
Fakultas Teknik Universitas Brawijaya
Provinsi Jawa Timur
OUTLINE
Presentasi

Pendahuluan
Peraturan
Zonasi
Pengendalian
Sesuai UU
Keterbacaan
Rencana
Pengendalian
Secara Teoritis
Kesimpulan
2
Pendahuluan
RAKOR PENGENDALIAM PEMANFAATAN RUANG di JAWA TIMUR 3
Masalah
Pengendalian

Instrumen Pengendalian Pengawasan/ Monitoring

kurang beragam dan fokus Kurang Efektif

Koordinasi yang kurang Rencana Tata Ruang kurang

Dan Rendahnya Partisipasi Operasional dan ‘Terbaca’
Masyarakat
4
 Mengapa Perlu
Pengendalian

KONSTRUKSI

DESIGN BANGUNAN

Proses
Desain
TRANSFORMASI
DESAIN ke BANGUNAN
 Proses relatif pendek (1-5 tahun)
 Pelaku yang terlibat tidak terlalu
banyak dan kompleks
5
Mengapa Perlu
Pengendalian
DESAIN

RDTR - PZ KONSTRUKSI
TRANSFORMASI
RENCANA TR ke
BANGUNAN Proses
 Proses relatif Panjang
 Pelaku yang terlibat
Perencanaan
banyak dan kompleks
RENCANA
TATA RUANG BANGUNAN

6
Mengapa Perlu
Pengendalian Rencana
Rencana Studi
Studi
Tata
TataBang
Bang Kelayakan
 PROSES yang PANJANG (10-20 tahun) &&Lingk
Lingk Kelayakan

Tahap Pra
Rencana
Rencana Konstruksi Perenca-
Perenca-
Tata
Tata naan
naan
Ruang
Ruang Teknis
Teknis

Perlu
PENGENDALIAN
Monitorin
Monitorin Persiapan
Persiapan
gg&& Tahap Tahap Konstruk-
Konstruk-
Evaluasi
Evaluasi Pasca Konstruksi sisi
Konstruksi

Operasi
Operasi&& Konstruk-
Pemeliha-
Pemeliha- Konstruk-
raan sisi
raan

7
Pengendalian sesuai UU26/2007
RAKOR PENGENDALIAM PEMANFAATAN RUANG di JAWA TIMUR 8
PROSES
Pengendalian

WILAYAH Pengen
dan dalian RENCANA
KOTA

9
Mekanisme
Pengendalian (UU 26/2007)

 Pelaksanaan penataan ruang adalah upaya pencapaian

tujuan penataan ruang melalui pelaksanaan perencanaan
tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian
pemanfaatan ruang (Bab 1, Pasal 1, angka 11)
 Pengendalian pemanfaatan ruang adalah upaya untuk
mewujudkan tertib tata ruang (Bab 1, Pasal 1, angka 15)
 Arahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah yang
berisi indikasi arahan peraturan zonasi, arahan perizinan,
arahan insentif dan disinsentif, serta arahan sanksi.

10
 Pelaksanaan penataan ruang
Mekanisme adalah upaya pencapaian
Pengendalian (UU 26/2007) tujuan penataan ruang
melalui pelaksanaan
PELAKSANAAN perencanaan tata ruang,
PENATAAN RUANG pemanfaatan ruang, dan
pengendalian pemanfaatan
Ps 1, angka 11ruang.
upaya pencapaian tujuan penataan
ruang melalui pelaksanaan
Ps 12

perencanaan pemanfaatan pengendalian

tata ruang tata ruang pemanfaatan ruang

upaya untuk mewujudkan upaya untuk mewujudkan

suatu proses untuk struktur ruang dan pola tertib tata ruang yang
menentukan struktur ruang sesuai dg RTR meliputi peraturan
ruang & pola ruang yang melalui penyusunan dan zonasi, perizinan,
meliputi penyusunan dan pelaksanaan program pemberian insentif dan
penetapan RTR beserta pembiayaannya desinsentif, serta
pengenaan sanksi
Ps 1, angka 13 Ps 1, angka 14 Ps 1, angka 15
11
Mekanisme
Pengendalian (UU 26/2007)
PENGENDALIAN
sebagai pedoman PEMANFAATAN RUANG
Ps 36, ayat (1)

upaya untuk mewujudkan Ps 1, angka 15

sebagai
dasar
tertib tata ruang.
Ps 35

penetapan pemberian pengenaan

peraturan zonasi
ketentuan yang mengatur
ttg persyaratan
pemanfaatan ruang &
ketentuan
pengendaliannya &
disusun utk setiap blok/
zona peruntukan yg
penetapan zonanya dlm
rencana rinci tata ruang.
perizinan insentif & sanksi
desinsentif
perizinan yg terkait dg INSENTIF: perangkat atau
izin pemanfaatan ruang upaya utk memberikan
yg menurut ketentuan imbalan terhadap pelak- tindakan penertiban yang
peraturan perundang- sanaan kegiatan yang dilakukan
undangan hrs dimiliki sejalan dengan rencana terhadap pemanfaatan
sebelum pelaksanaan tata ruang ruang yang tidak sesuai
pemanfaatan ruang. Izin DESINSENTIF: perangkat dengan
dimaksud adalah izin untuk mencegah, rencana tata ruang dan
lokasi/fungsi ruang, membatasi pertumbuhan, peraturan zonasi
amplop ruang, dan atau mengurangi kegiatan
kualitas ruang. yang tidak sejalan dengan
rencana tata ruang

disusun
berdasarkan Rencana Rinci 12
Ps 38, ayat (2) Tata Ruang
Pengendalian berdasar Teori
RAKOR PENGENDALIAM PEMANFAATAN RUANG di JAWA TIMUR 13
 Pengantar

Kondisi Eksisiting
Rencana

14
 Mekanisme
Pengendalian

Kondisi Eksisiting Rencana

Monitoring
sosialisasi ganti rugi

pembebasan lhn pembangunan

REKOMENDASI

Tindakan Evaluasi dan Revisi 15

Control
Mechanism
Life World Planning World

FACTS MONITORING INTENTS

ACTIONS RECOMEN- EVALUATION

DATIONS

Control Mechanism (Claus Heidemann, 1994)

16
16
Mekanisme
Pengendalian

FAKTA MONITORING TUJUAN

KONDISI yang ada/ Kaji Banding KONDISI atau
kondisi yang antara kondisi yg KEADAAN yg
berkembang berkembang dg diharapkan
saat ini yg diharapkan (RENCANA)

TINDAKAN REKOMENDASI
Tindakan thd KONDISI Kesimpulan dr EVALUASI
yg ada melalui KAJI BANDING utk Evaluasi atau
Instrumen INFORMASI, menentukan TINDAKAN revisi TUJUAN
MOTIVASI, REGULASI & atau RENCANA
INSTALASI atau REVISI

Level OPERASIONAL Level MANAJERIAL Level KONSEPSUAL

17
Instrumen
Pengendalian

Instrumen
PEDOMAN/
TUJUAN FAKTA MONITORING TUJUAN
KONDISI yang ada/ Kaji Banding KONDISI atau
kondisi yang antara kondisi yg KEADAAN yg
berkembang berkembang dg diharapkan
saat ini yg diharapkan (RENCANA)
Instrumen
MONITORING
TINDAKAN REKOMENDASI
Tindakan thd KONDISI Kesimpulan dr EVALUASI
yg ada melalui KAJI BANDING utk Evaluasi atau
Instrumen INFORMASI, menentukan TINDAKAN revisi TUJUAN
Instrumen MOTIVASI, REGULASI &
INSTALASI atau REVISI
atau RENCANA

TINDAKAN

Instrumen
PENINJAUAN
KEMBALI
18
Mekanisme  Mekanisme Pengendalian sesuai UU PR 26 tahun 2007
dikaitkan dengan MEKANISME PENGENDALIAN sesuai
Pengendalian TEORI HEIDEMANN

PEMANFAAT- PENGAWASAN RENCANA

AN RUANG Kaji Banding TATA RUANG
KONDISI yang ada/ antara kondisi yg RTRWN, RTRWP,
kondisi yang berkembang dg RTRW Kota/Kab,
berkembang
saat ini
yg diharapkan RDTR-PZ,

TINDAKAN REKOMENDASI PENINJAUAN

Penerapan PERIZINAN, Kesimpulan dr KEMBALI
Pemberian INSENTIF, KAJI BANDING utk Evaluasi atau
DISINSENTIF, menentukan TINDAKAN revisi TUJUAN
Pengenaan SANKSI atau REVISI atau RENCANA

Level OPERASIONAL Level MANAJERIAL Level KONSEPSUAL

19
 Instrumen Pengendalian
SASARAN
JENIS INSTRUMEN DEFINISI
PERUBAHAN

Memodifikasi pemahaman/ pemikiran manusia

1 INFORMASI dengan dengan memberikan informasi untuk PIKIRAN
mengurangi kebingungan, pikiran yang salah.

Menimbulkan perubahan terhadap perasaan

2 MOTIVASI (mood, feeling) manusia melalui pemberian PERASAAN
semangat, janji & perhatian

3 INSTALASI Perbaikan, penambahan peralatan untuk PERALATAN

mengurangi danmemecahkan masalah

4 ORGANISASI Penyusunan prosedur yang harus dilakukan PERILAKU

beserta sanksinya
20
Instrumen
Pengendalian
Walaupun setiap jenis instrumen intervensi/tindakan,
pada perkemb. selanjutnya akan berpengaruh thd seluruh
level, namun terdapat spesifikasi pengaruh langsung pada
hasilnya

INFORMASI MOTIVASI ORGANISASI/ INSTALASI

REGULASI

Pemikiran, Sikap, Prosedur utama. Pembangunan Fasilitas

pengetahuan, Perasaan, Usaha Penanganan & Penyediaan Alat
pandangan operasional
21
Instrumen INSTRUMEN TINDAKAN

Pengendalian
INFORMASI MOTIVASI ORGANISASI INSTALASI

PIKIRAN
PERASAAN
LINGKUP PENGARUH

PERALATAN PERILAKU

22
 Motivasi
 Merupakan instrumen
yang bertujuan
menimbulkan perubahan
terhadap perasaan (mood,
feeling) manusia melalui
pemberian semangat, janji
& perhatian
 Motivasi dapat merubah
perasaan dari APATIS
menjadi OPTIMIS atau
BERSEMANGAT

23
 Contoh Instrumen MOTIVASI

Lomba/ Sayembara Event Pemilihan Lomba/ Sayembara

Event (JFC) Pelatihan

Penghargaan City Branding Seminar 24

Contoh Instrumen MOTIVASI

25
 Informasi
 Merupakan instrumen yang
bertujuan memodifikasi
pemahaman/pemikiran
manusia dengan mengurangi
ketidaktahuan, kebingungan,
atau pikiran yang salah.
26
 Contoh Instrumen INFORMASI

Buku POSTER Baliho

SIMTARU

Buku Koran Jurnal 27

 Regulasi
 Merupakan instrumen
berbentuk prosedur atau
aturan yang bertujuan
mengatur perilaku yang harus
dilakukan beserta sanksinya

28
 Contoh Instrumen REGULASI

Permen/Kepmen Peraturan Lokal

Permen SK Kepala Daerah/ PERDA Permen 29

 Instalasi
 Pembangunan dan
perbaikan bangunan serta
penambahan peralatan
untuk mengurangi dan
memecahkan masalah

30
 Contoh Instrumen INSTALASI

Pembangunan Sarana Pembangunan Prasarana

Pembeliian Alat Konservasi/ Preservasi 31

PENGENDALIAN
Yang BAIK
Pemahaman Kejelasan dan
terhadap Kondisi Keterbacaan
Lapang yang Baik & Rencana
Riil

FAKTA MONITORING TUJUAN

KONDISI yang ada/ Kaji Banding KONDISI atau
kondisi yang antara kondisi yg KEADAAN yg
berkembang berkembang dg diharapkan
saat ini yg diharapkan (RENCANA)

TINDAKAN REKOMENDASI
Tindakan thd KONDISI Kesimpulan dr EVALUASI
yg ada melalui KAJI BANDING utk Evaluasi atau
Instrumen INFORMASI, menentukan TINDAKAN revisi TUJUAN
MOTIVASI, REGULASI & atau RENCANA
INSTALASI atau REVISI

Keragaman Instrumen Rencana yang

Pengendalian Berpihak
32
Instrumen
Pengendalian
No KLASIFIKASI
INSTRUMEN DEFINISI JENIS INSTRUMEN
Pemberian keringan PBB
Pengurangan Pajak penghasilan
Kontribusi wajib kepada Daerah yang terutang oleh orang, pribadi atau perorangan
Pengurangan Pajak penghasilan
1 Pajak badan yang bersifat memaksa berdasarkan UU, dengan tidak perusahaan
mendapatkan imbalan secara langsung dan dugunakan untuk keperluan Pemberian keringan Pajak Sewa Lahan
daerah bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat Pembebasan pajak operasional
Pembiayaan Kenaikan Pajak
Pemberian keringanan retribusi jasa
Pungutan daerah sebagai pembayaran jasa atau pemberian ijin tertentu umum
2 Retribusi yang khusus disediakan dan/atau diberikan oleh pemerintah daerah untuk Pemberian
usaha
keringanan rretribusi jasa
kepentingan orang pribadi atau badan Pemberian keringanan retribusi jasa
perizinan
Ganti rugi yang diberikan oleh seseorang/ badan hukum/ pemerintah Asuransi bencana
untuk mengganti kerugian atau manfaat eksternalitas kegiatan Pemberian kompensasi thd kegiatan
3 Kompensasi pemanfaatan ruang yang dilakukannya kepada pihak yang menerima pemanfaatan ruang akibat adanya
eksternalitas tersebut kejadian yg tidak terduga (demo/
penjarahan)
Pemberian DAK kepada kabupaten/ kota
Bantuan Operasional utk pemeliharaan
dan pengembangan KSP
Subsidi finasial yang diberikan oleh Pemerintah/ Pemerintah Daerah Pemberian subsidi thd Pembangunan
4 Subsidi Silang sesuai dengan kemampuan finansialnya kepada Pemerintah Daerah/ Fasilitas-fasilitas di KSP
Masyarakat untuk mendukung dalam pengembangan pemanfaatan Bunga Pinjaman Rendah
ruangnya
Pengucuran Dana utk UMKM
Subsidi Pembelian Lahan
Pengucuran Dana dalam Perbaikan
Lingkungan

33
Instrumen
Pengendalian
No KLASIFIKASI
INSTRUMEN DEFINISI JENIS INSTRUMEN
Pengurangan biaya Izin
Pengurangan Waktu Perizinan
Pemberian kemudahan perizinan yang diberikan oleh Pemerintah/ Percepatan pelaksanaan koordinasi
5 Kemudahan Pemerintah Daerah kepada Pemerintah Daerah/ Masyarakat dalam rangka terkait Perizinan
Perizinan mewujudkan rencana tata ruang Kemudakan dlm perolehan/
pembebasan lahan pada
Pelayanan Terpadu dalam pengajuan
Izin
Jaminan Pinjaman
Pemberian kemudahan sewa bangunan
milik pemerintah untuk kegiatan/ usaha
Kegiatan pemakaian ruang daratan, lautan maupun udara dengan tertentu
Pemberian kemudahan sewa pada lahan
6 Sewa Ruang membayarkan sejumlah uang kepada pihak yang bersangkutan produksyif milik pemerintah kepada
masyarakat/ badan usaha (kaw hurtan
produksi)
Pemerintah ikut menanamkan saham
(mis: lahan) untuk kegiatan pemanfaatn
7 Urun Saham Suatu tindakan memberikan sumbangan atau memberikan suatu andil ruang tertentu
dalam sebuah kegiatan yang terkait dengan modal Masyarakat diberi kesempatan
menanamkan saham untuk kegiatan
pemanfaatn ruang tertentu
Pembangunan sarpras pendukung
untuk kaw yg baru ndikembangkan mis:
(pemb jar jalan menuju kaw produksi)
Pembangunan dan Pemberian kemudahan dalam penuediaan atau pembatasan saran dan Pembangunan jarungan irigasi pada
8 Pengadaan Saran dan prasarana dalam struktur ruang wilayah dari Pemrintah Pusat kepada kaw pertanian terkait ketahan pangan
Prasarana Pemrintah daerah dan masyarakat untuk mewujudkan rencana tata ruang Pembangunan sentra produksi/ pusat
distribusi barang pada kawasan atau
sentra industri
Pemenuhan skala layanan minimum
untk sarpras pendukung
34
Instrumen
Pengendalian
No KLASIFIKASI
INSTRUMEN DEFINISI JENIS INSTRUMEN
Pemberian Pemberiaan piagam atau penghargaan dari pemerintah kepada Tata Ruang Award
9 Pengharagaan pemerintah daerah berdasarkan kriteria kinerja pelaksanaan program
pembangunan berdasarkan rencana tata ruang ‘Konservasi Awrd’
Website Kota/ Kabupaten
Bentuk kegiatan pengumuman atau perkenalan melalui komunikasi Profil Kota/ Kabupaten
10 Publikasi
Promosi
dan pemasaran yang dilakukan dalam rangka memajukan suatu produk/
kegiatan/ lokasi dalam rangka mewujudkan rencana tata ruang Poster, Baliho
Booklet Tata Ruang
Iuran atau bentuk pembiayaan kepada pemerintah ataupun pemerintah Pengenaan Tarif pajak maksimal
11 Pengenaan Pajak &
Retribusi Tinggi
daerah berdasarkan undang-undang (yang dapat dipaksakan) dengan
nilai yang lebih tinggi dibandingkan dengan nilai normal berdasarkan Pengenaan Tarif Retribusi Maksimal
ketentuan yang berlaku Pengenaan Pajak Progresif
Penunjang aktivitas permukiman di
Pembatasan Bentuk tindakan tegas dari pemerintah dalam menghambat kawasan lindung
perkembangan suatu kegiatan pemanfaatan ruang tertentu yang tidak
12 Penyediaan Sarana
dan Prasarana sesuai dengan rencana tata ruang, khususnya kegiatan yang berlangsung Pembatasan
prasarana
aliran listrik, air bersih,
transportasi
di kawasan yang dibatasi perkembangannya
Pembatasan fasilitas umum
Pembangunan Sarpras untuk
Bentuk kegiatan pemberian ganti rugi, dapat berupa fisik maupun non kepentingan umum (CSR utk kawasan)
13 Pengenaan
Kompensasi
fisik atas eksternalitas negatif yang dihasilkan oleh suatu kegiatan
pemanfaatan ruang kepada pihak yang dirugikan, yang besarnya diatur Pembayaran Jasa Lingkungan (payment
sesuai dengan nilai kerugian yang diterima Environment Services)
Transfer Development Right (TDR)
Pemberian beberapa persyaratan yang lebih, baik syarat administrasi Pemberian penambahan syarat
maupun syarat teknis, kepada suatu kegiatan yang akan dilakukan pada adminsitratif
14 Persyaratan Khusus kawasan yang dibatasi pembangunannya. Pemberian persyaratan khusus Pemberian penambahan syarat teknis
dalam perizinan ini ditujukan kepada kegiatan yang dimungkinkan memberikan dampak lingkunganpenambahan syarat
Pemberian
eksternalitas negatif pada kawasan ataupun masyarakat sekitarnya Pemberian penambahan syarat finansial

35
Instrumen
Pengendalian
No KLASIFIKASI
INSTRUMEN DEFINISI JENIS INSTRUMEN
Teguran tertulis
Tidak mendapatkan Pelayanan Publik
Tindakan nyata mengakhiri situasi yang bertentangan dengan rencana Tertentu
15 Pengenaan Paksaan tata ruang karena kewajiban yang muncul dari rencana tata ruang tidak Pengembalian fungsi sesuai rencana
dijalankan atau sebagai reaksi dari pemerintah atas pelanggaran rencana tata ruang
tata ruang yang dilakukan warga negara
Penutupan Lokasi
Sanksi Pidana penjara
Penarikan Kembali Penarikan kembali keputusan yang menguntungkan dilakukan dengan Pencabutan Izin
16 Keputusan yang mengeluarkan suatu ketetapan baru yang isinya menarik kembali atau
Menguntungkan tidak berlaku lagi ketetapan terdahulu. Pembatalan Izin

17 Pengenaan Denda
Administratif
hukuman berupa denda terhadap seseorang yang telah melakukan
pelanggaran tata ruang. Sanksi Denda

36
Instrumen
Pengendalian
BENTUK
No KLASIFIKASI
INSTRUMEN JENIS INSTRUMEN
Informasi Motivasi Organisasi Instalasi
Pemberian keringan PBB  
Pengurangan Pajak penghasilan  
perorangan
Pengurangan Pajak penghasilan  
1 Pajak perusahaan
Pemberian keringan Pajak Sewa Lahan  
Pembebasan pajak operasional  
Pembiayaan Kenaikan Pajak  
Pemberian keringanan retribusi jasa  
umum
2 Retribusi Pemberian keringanan rretribusi jasa  
usaha
Pemberian keringanan retribusi jasa  
perizinan
Asuransi bencana  
Pemberian kompensasi thd kegiatan
3 Kompensasi pemanfaatan ruang akibat adanya
kejadian yg tidak terduga (demo/  
penjarahan)
Pemberian DAK kepada kabupaten/  
kota
Bantuan Operasional utk pemeliharaan  
dan pengembangan KSP
Pemberian subsidi thd Pembangunan   37
Fasilitas-fasilitas di KSP
4 Subsidi Silang
Bunga Pinjaman Rendah  
Peraturan Zonasi
RAKOR PENGENDALIAM PEMANFAATAN RUANG di JAWA TIMUR 38
Pengertian
Peraturan Zonasi

PENGERTIAN PZ
merupakan ketentuan yang
mengatur tentang
persyaratan pemanfaatan
ruang dan ketentuan
pengendaliannya dan
disusun untuk setiap
blok/zona peruntukan yang
penetapan zonanya dalam
rencana rinci tata ruang”
(UU 26/2007, penjelasan MUATAN (PP 15/2010 ps. 150):
umum no. 6)  Jenis kegiatan yang diperbolehkan, diperbolehkan
dengan syarat, dan tidak diperbolehkan;
 Intensitas pemanfaatan ruang;
 Prasarana dan Sarana minimum; dan
 Ketentuan lain yang dibutuhkan. 39
 DEFINISI KARAKTERISTIK

ZONA ATURAN
KAWASAN atau AREA yang memiliki fungsi dan  Suatu zona mempunyai ATURAN YANG
karakteristik lingkungan yang spesifik SERAGAM (guna lahan, intensitas, massa
bangunan).
 Satu zona dengan zona lainnya bisa BERBEDA
UKURAN dan ATURAN
ZONING
PEMBAGIAN lingkungan kota ke dalam zona-
zona dan MENETAPKAN PENGENDALIAN
pemanfaatan ruang/memberlakukan ketentuan
hukum yang berbeda-beda (Barnett, 1982: 60- ISTILAH LAIN
61; So, 1979:251).  land development code,
 zoning code,
 zoning ordinance,
 zoning resolution,
ZONING REGULATION  zoning by-law,
KETENTUAN yang mengatur tentang KLASIFIKASI  urban code,
ZONA, pengaturan lebih lanjut mengenai  panning act, dll.
PEMANFAATAN LAHAN, dan PROSEDUR
PELAKSANAAN pembangunan 40
TUJUAN & MANFAAT PZ
MENJAMIN bahwa pembangunan yang
akan dilaksanakan dapat mencapai
STANDAR KUALITAS LOKAL MINIMUM
(health, safety and welfare)
Melindungi atau menjamin agar
PEMBANGUNAN BARU TIDAK
MENGGANGGU penghuni atau pemanfaat
ruang yang telah ada
Memelihara NILAI PROPERTI
Memelihara/memantapkan LINGKUNGAN
dan melestarikan kualitasnya
Menyediakan ATURAN yang seragam di
SETIAP ZONA
41
FUNGSI UTAMA
Peraturan Zonasi Sebagai INSTRUMEN
PENGENDALIAN pembangunan
Peraturan zoning yang lengkap akan memuat
prosedur pelaksanaan pembangunan sampai
ke tata cara pengawasannya

Sebagai PEDOMAN penyusunan

Sebagai PANDUAN TEKNIS
pengembangan/pemanfaatan
lahan
Ketentuan zoning mencakup guna lahan,
intensitas pembangunan, tata bangunan,
prasarana minimum, dan standar
perencanaan
RENCANA OPERASIONAL
Ketentuan zoning dapat menjadi
jembatan dalam penyusunan rencana tata
ruang yang bersifat operasional, karena
memuat ketentuan-ketentuan tentang
penjabaran rencana yang bersifat makro
ke dalam rencana yang bersifat sub makro
sampai pada rencana yang rinci
42
PRINSIP DASAR
Peraturan Zonasi Bagian Wilayah Perkotaan dibagi
menjadi beberapa kawasan/zona dengan
luas yang tidak perlu sama.

Setiap Zona diatur penggunaannya,

intensitas/kepadatan nya, dan massa
bangunannya

Penggunaan Lahan/Bangunan paling

sedikit dibagi menjadi 4 kategori;
perumahan, industri, komersial, dan
pertanian

Penentuan Kegiatan pada tiap Zona

 Kegiatan yang diperbolehkan, bersyarat/terbatas, atau kegiatan yang
dilarang.
 Kegiatan yang tidak disebutkan dalam daftar kegiatan yang boleh artinya
dilarang, sedangkan kegiatan yang tidak disebutkan dalam kegiatan yang
dilarang berarti diperbolehkan
43
PERATURAN ZONASI di KOTA/ KABUPATEN
(PP 15/2010 pasal 153):
 Peraturan Zonasi kabupaten/kota merupakan penjabaran
dari ketentuan umum peraturan zonasi yang ditetapkan
dalam rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota.
 Peraturan Zonasi kabupaten/kota sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) ditetapkan dengan peraturan daerah
kabupaten/kota.
 Peraturan Zonasi kabupaten/kota merupakan dasar dalam
pemberian insentif dan disinsentif, pemberian izin, dan
pengenaan sanksi di tingkat kabupaten/kota.

44
MUATAN PERATURAN ZONASI

6 KELEMBAGAAN 3 TATA MASA

BANGUNAN

1 PEMANFAAT
RUANG 2 INTENSITAS
PEMANFAATAN
RUANG
4 PRASARANA
5 STANDAR
STANDAR
45
 Inventarisasi Pemanfaatan Ruang
Pemanfaatan Klasifikasi Pemanfaatan Ruang
Ruang
Hirarki penggunaan lahan Boleh

Kompatibilitas Bersyarat

Itensitas Inventarisasi Intensitas PR Dilarang

Pemanfaatan
Ruang Klasifikasi Intensitas PR berdasaarkan
jenis/zona pemnfaatan ruang

Inventarisasi ketinggian, GSB, Orientasi

PERATURAN Tata Masa dan Ketentuan lainnya yang Terkait
ZONASI Bangunan
Kodefikasi Standar

Inventarisasi Prasarana yang perlu

diatur
Prasarana Inventarisasi Standar-standar di Wil
Studi
Kodefikasi Standar

Standar-standar Inventarisasi Standar, pedoman Teknis,

Petunjuk Teknis terkait

Identifikasi Lembaga dan Tugas serta

Keweangannya
Kelembagaan
Identifikasi Proses dan Prosedur 46
46
PENYUSUNAN
Klasifikasi Zonasi KETENTUAN PANAMAAN KODE ZONASI
 Setiap zonasi diberi kode yang mencerminkan fungsi
zonasi yang dimaksud.
 Pengkodean zonasi dapat merujuk pada kode zonasi di
lampiran.
 Nama kode zonasi diupayakan bersifat universal
seperti yang banyak digunakan di luar negeri

CONTOH KODE ZONASI

 A‐1 Agriculturaldistrict (pertanian)
 R‐1 One and two‐family residentialdistrict (perumahan)
 R‐2 Multifamily residential district (perumahan)
 R‐3 Mobile home residential district (perumahan)
 R‐4 Planned unit development district (perumahan)
 C‐1 Commercial district (low density) (komersial)
 C‐2 Commercial district (medium density) (komersial)
 M‐1 Light industrial [manufactur] district (industri)
 M‐2 Heavy industrial[manufactur]district(industri)
 FC‐1 Floodplainor conservation district
47
KEGIATAN &
Penggunaan Lahan

Pemanfaatan diperbolehkan/ diijinkan

N
I DIIJINKA
Kegiatan dan penggunaan lahan dibatasi dg
ketentuan sbb
T TERBATAS  Pembatasan pengoperasian
KLASIFIKASI

 Pembatasan intensitas
 Pembatasan jumlah pemanfaatan ruang

Untuk mendapatkan izin atas suatu kegiatan

B BERSYARAT atau penggunaan lahan diperlukan persyaratan-
persyaratan tertentu (mis: AMDAL, ANDALALIN,
UKL-UPL, Development Impact Fee, menambah
rth, menambah lebar jalan)

X TIDAK
DIPERBO
LEHKAN Pemanfaatan tidak diperbolehkan

48
INTENSITAS &
Pemanfaatan Ruang

KDB maksimum = luas persil – % KDH – % luas

i si e n D asar prasarana yang diperkeras
Koef unan Maks
KDB Bang
Penetepan besarnya di dasarkan pada
pertimbangan: (1) harga lahan; (2) ketersediaan
Koefisien Lantai dan tingkat pelayanan prasarana jalan, (3)
KLB Bangunan Maks dampak atau kebutuhan terhadap prasarana
INTENSITAS

tambahan; (4) ekonomi dan pembiayaan.

KDH Koefisien Tapak Penetapan besar KTB maksimum didasarkan pada

Basement Maks batas KDH minimum yang ditetapkan

KTB TIDAK
DIPERBO Penetapan besar KTB maksimum didasarkan
LEHKAN pada batas KDH minimum yang ditetapkan

49
 TATA MASA
Bangunan

IV AT
H PR
RT

LIK
UB
HP
RT

IR
RK
PA

RTH PUBLIK S
E BU
LT
HA

TEMPAT BERMAIN

• Bangunan Tinggi • Bangunan Rendah • Bangunan Sedang

• KDB rendah • KDB Tinggi • KDB Sedang
• Kepadatan 75 unit/ha • Kepadatan 75 unit/ha • Kepadatan 75 unit/ha

BANGUNAN TINGGI
• Tidak terdapat taman privat
• Penghuni tidak memiliki akses langsung
ke fas rekreasi
• Tidak terdapat hubungan langsung
antara bangunan dg jalan sekitarnya
• Ruang terbuka yang luas membutuhkan
manajemen dan pemeliharaan khusus
LAYOUT JALAN dg BANG 2-3 LANTAI
• Taman di depan dan belakang bangunan
• Jalan depan bangunan yg menerus
membentuk ruang publik
• Bentuk jalan mengindikasikan pola ruang
publik yg jelas
• KDB yg besar mengurangi ruang potensial
utk ruang bersama
BLOK ‘URBAN PERIMETER’
• Bangunan dapat diatur dengan tinggi
dan konfigurasi berbeda
• Bang disusun mengelilingi RTH
• Ruang terbuka dapat difungsikan
sebagai fas sosial dan budaya
• Fasilitas ekonomi dan umum dapat
ditempatkan dilantai dasar bangunan
utk membentuk ‘active street frontage’
• Ruang di dalam dpat difungsikan sebagai
halamn belakang

50
TATA MASA
Bangunan

PERATURAN
ZONASI

BUILDING
CODE

51
51
TATA MASA
Bangunan

Tinggi bangunan ditetapkan dengan

mempertimbangkan keselamatan, Tinggi
risiko kebakaran, teknologi, estetika, Bangunan
dan prasarana. Maks/Min

Secara sederhana, GSB minimum dapat ditetapkan berdasarkan

pertimbangan sbb:
 untuk ruang milik jalan (rumija) < 8m, GSB minimum = ½
rumija GSB
 untukk ruang milik jalan >= 8m, GSB minimum = ½ rumija + 1 Minimum
m.

52
PRASARANA  Cakupan prasarana yang diatur dlm Peraturan Zonasi minimum adalah
prasarana:
Minimum  Parkir
 bongkar muat
 dimensi jaringan jalan dan kelengkapannya (streetscape)
 kelengkapan prasarana lainnya yang dianggap perlu

53
Keterbacaan Rencana
RAKOR PENGENDALIAM PEMANFAATAN RUANG di JAWA TIMUR 54
Perencanaan sbg Rekayasa Pengetahuan

1. Rekayasa Pengetahuan merupakan proses perubahan

pemahaman, pengetahuan melalui Pesan (Message)
2. Terdapat 2 aktor : PENGIRIM & PENERIMA

PENGIRIM PESAN PENERIMA

(Reciever)
(Sender) (Message)

DOSEN, GURU, MATERI KULIAH, MAHASISWA,

PELATIH PELAJARAN, MURID, PESERTA
PELATIHAN PELATIHAN
55
Perencanaan sbg Rekayasa Pengetahuan

PEDOMAN/ ADDRESSE
PENYUSUN
INSTRUKSI

SPESIFIKASI PROGRAM
TINDAKAN:
PUBLIK :
- Apa
- Administratif
Biro Perencana - Berapa
- Legislatif
- Publik - Dimana
- Privat PRIVAT
- Kapan
- Rmh.Tangga
- Siapa
- Perusahaan
- Bagaimana
- Untuk Apa
56
Syarat Rencana sebagai Pedoman
Keterbacaan Rencana Pengendalian harus JELAS

Apa
Apa Jenis Pedoman

Berapa
Berapa Intensitas/Besar Pedoman

Dimana
Dimana Lokasi Pedoman dilaksanakan

Kapan
Kapan Waktu & Kurun Waktu Pedoman dilaksanakan

Siapa
Siapa Staleholders dalam Melaksanakan Pedoman

Bagaimana
Bagaimana Cara dan Alat utk Melaksanakan Pedoman

Untuk
UntukApa
Apa Tujuan Pedoman dilaksanakan
57
 tu Sbr
Dimensi Wak Dana
PJ 5 th kedua
Lokasi 1 2 3 4 5
Proyek
No Program APBN,
m b an g an Pu s at Primer Kedua BAPP ED A
PE APBD,
Program Penge U L R2 TK Swasta
Perreen
• Pe nccaannaan &D
usat TRK/
1 Pengemb P Pu
(P en yu
y u su nan R
Primer Kedua RTBL, AMDALL))struks ksii
• Persiapan Kon
• Konstruksi vaalluuasi
• Monniittooring E Ev AP
PBBN,
under APBD,
m Pe n ge m b angan Pusat Sek UL M1 DTK & Swasta
Sw
Progra in d ah an P sr Dinas
ta n P as ar •PPeem m
1 Pening ka uru
Bur unng Pasar
Ciwas tr a Passaarr B un g a
• Pemb Pa
• Pe Pasar Se
m b Seni
APBN,
b an g an Jaringan Jala
n
Dinas Bina
APBD Apa
Program P en g em p Ja la n
uran Pe
atu Perrssim im Marga
itas • Pengat ta Sukarno
1 P Pe n
en in gk
Jalan Art
. K ap as an
mer Sebid Persimp tdk
Priim
rteerrii Pr
g Jl S kr n-
n -H at
Hatta
APBN,
Siapa
• Pemb rn Hatta
sebidang Jl. Sk Biinna APBD
Pen ningkt Jl .C iw as tr a UL M1
M ar
as B
Dinas
g a Dimana
apasititaass • Pe eerr Moch
2 Peningk. Kri • P en in gk
g t
kt Jl . T
Jalan Arte ha & Buuaahh Batu
S ek u n d er Tooh Kapan
Berapa
Bagaimana
Untuk Apa
Contoh Rencana sbg Pesan 58
PENILAIAN Keterbacaan Rencana

JENIS INTEN- LOKASI WAKTU STAKE- CARA & TUJUAN

SITAS HOLDERS ALAT

KDB
KDB
Perizinan
Perizinan

KLB
KLB
Pemanfaat
Pemanfaat
an
anRuang
Ruang
Zoning
Zoning
Map
Map
55tahun-
20
tahun-
20tahun
tahun ? Insentif
Insentif
Desinsen-
Desinsen-
tif
tif
Kriteria
Kriteria
Klasifikasi
Klasifikasi
KDH
KDH
Sanksi
Sanksi
Luas
Luas??

59
  Pada ZONING TEKS dan ZONING MAP
Contoh tidak dijelaskan
Keterbacaan Rencana
 Berapa Luas Lahan maksimal untuk
kegiatan yang TERBATAS
 Berapa Luas Lahan untuk kegiatan
yang BERSYARAT

60
 Fungsi FASUM,
DOMINAN
RTH
PERTANI- PERUMAH- FASOS, PERDAG. INDUSTRI LUAS LAHAN
Fungsi AN AN PERKAN- & JASA
TORAN Fungsi
PENUNJANG
DOMINAN
90 % 70 % 65 % 65 % 60 %
RTH
10 % 30 % 35 % 35 % 40 % Minimal Luas
Lahan Fungsi
90 % 70 % 70 % 70 % 70 % DOMINAN
PERTANI-
AN
10 % 30 % 30 % 30 % 30 % Maksimal
Luas Lahan
100 % 80 % 70 % 70 % 70 % Fungsi PENUNJANG
PERUMAH-
AN
0% 20 % 30 % 30 % 30 %
FASUM, 100 % 80 % 70 % 70 % 70 %
FASOS,
PERKAN-
TORAN 0% 20 % 30 % 30 % 30 %
100 % 80 % 70 % 70 % 70 %
PERDAG.
& JASA
0% 20 % 30 % 30 % 30 %
100 % 90 % 90 % 80 % 80 %
INDUSTRI
0% 10 % 10 % 20 % 20 %
61
Kesimpulan
RAKOR PENGENDALIAM PEMANFAATAN RUANG di JAWA TIMUR 62
KESIMPULAN
MASALAH PENGENDALIAN TR
Masalah Pengendalian dapat
dikelompokan menjadi: Ketidakterbacaan
Rencana, Instrumen Tindakan yang
terbatas, Moniroring Kurang Efektif,
Kelembagaan dan Partisipatif yang kurang
MEKANISME
PENGENDALIAN
Diperlukan Mekanisme dan
Kelembagaan Pengendalian yang
Efektif
PERATURAN ZONASI
Pedoman Peraturan Zonasi sudah
baik, namun ada bebrepa pedoman
yang perlu ditambahkan (al: Batasan
Luasan Fungsi Dominan, Kejelasan
Stakeholders)

63
 Sekian &
Terima Kasih

Semua gambar atau foto tanpa sumber, yang dimuat dalam powerpoint ini, diunduh dan digunakan tanpa seiijin penulis
dan pembuatnya. Gambar dan foto tersebut tidak digunakan untuk kepntingan komersial, namun hanya untuk kepentingan
dunia pendidikan 64