PERTEMUAN PERTAMA

KONTRAK PERKULIAHAN
 LIHAT WORD KONTRAK
PERKULIAHAN
Manajemen adalah kemampuan untuk memperoleh hasil dalam rangka
pencapaian tujuan melalui kegiatan

Konstruksi adalah semua kegiatan yang berkaitan dengan pelaksanaan

kegiatan membangun suatu bangunan

Manajemen Konstruksi adalah bagaimana suatu pekerjaan

pembangunan dikelola agar diperoleh hasil sesuai dengan tujuan dari
pembangunan tersebut

Tujuan manajemen konstruksi adalah mengelola sumber daya yang

terlibat dalam proyek konstruksi atau mengatur pelaksanaan
pembangunan sehingga diperoleh hasil sesuai dengan persyaratan
(spesification)

Sumber daya dalam proyek konstruksi dapat dikelompokkan sebagai :

manpower, material, machines, money and method (5 M)
PERTEMUAN KEDUA
 SASARAN PROYEK

Dalam proses mencapai tujuan serta sasaran proyek konstruksi

ditentukan 3 batasan yaitu besar anggaran yang dialokasikan dan
jadwal serta mutu yang harus dipenuhi Ketiga batasan disebut tiga
kendala (triple constrain):

Biaya anggaran
kinerja

Mutu Waktu jadwal

Dalam melaksanakan ketiga batasan tersebut ada 3 tahapan
yang harus dilaksanakan :

Penetapan tujuan (goal setting)

☺ Planning Perencanaan (planning)

Pengorganisasian (organizing)

Pengisian staff (staffing)

☺ Actuating

Pengarahan (directing)

☺ Controlling Pengawasan (supervising)

Pengendalian (controlling)

Koordinasi (cordinating)
FUNGSI MANAJEMEN
 PENETAPAN TUJUAN (GOAL SETTING)
 PERENCANAAN (PLANNING)
 PENGORGANISASIAN (ORGANIZING)
 PENGISIAN STAFF (STAFFING)
 PENGARAHAN (DIRECTING)
 PENGAWASAN (SUPERVISING)
 PENGENDALIAN (CONTROLLING)
 KOORDINASI (COORDINATING)
PENETAPAN TUJUAN
(GOAL SETTING)

Menetapkan tujuan utama yang akan dicapai

Terbatas waktu
realistis terukur
spesifik
PLANNING

Rencanakan gambar ( bestek)

 Planning

Spesifikasi (peraturan dan syarat)

 TEKNIS
 ADMINISTRATIF

Gambar bestek dan bestek merupakan

kunci pokok (tolak ukur) baik dalam
menentukan kualitas dan skop
pekerjaan, maupun didalam
penyusunan anggaran biaya
 GAMBAR SITUASI, PU 1 : 200 atau 1:500 terdiri dari :
 Rencana Letak Bangunan
 Rencana Halaman
 Rencana Jalan dan Pagar
 Rencana saluran pembuangan air hujan
 Rencana garis batas tanah dan roylen

GAMBAR DENAH
Melukiskan gambar tapak (tampang) setinggi + 1,00 m’ dari lantai, hingga gambar pintu dan jendela terlihat
dengan jelas, sedangkan gambar penerangan atas (bovenlich) digambar dengan garis putus-putus
Pada denah juga digambarkan garis atap dengan garis terputus-putus lebih tebal sesuai dengan bentuk
atap.
Lantai rumah induk dengan duga (peil) ditandai dengan + 0,00. Gambar kolom (tiang) dari beton dibedakan
dari pasangan tembok. Semua ukuran arah vertikal dari lantai diberi tanda (+) dan dibawah lantai
diberi tanda (-).

GAMBAR POTONGAN
GAMBAR PANDANGAN
GAMBAR RENCANA ATAP
GAMBAR KONSTRUKSI
GAMBAR DETAIL
GAMBAR PELENGKAP
PERHITUNGAN KONSTRUKSI
 ORGANIZING

KONTRAKTOR

OWNER

KONSULTAN

PERENCANA PENGAWAS
Sesuai dengan laju perkembangan & kemajuan teknologi maka saat ini
mulai diperkenalkan dan dilaksanakan sistem pengelolaan pelaksanaan
pembangunan yang disebut construction manager (CM)

Membantu pemberi tugas dalam

mengelola pelaksanaan pembangunan
mulai dari awal sampai akhir pelaksanaan
pekerjaan pembangunan

pengelola

koordinator
Mewakili owner
TUGAS CM
 Tahap Perencanaan
Menyusun program perencanaan
mengkoordinasi kegiatan perencanaan
mengendalikan kegiatan perencanaan
 Tahap Pelaksanaan
menyusun program kegiatan pelaksanaan
mengendalikan kegiatan pelaksanaan
 Tahap Penyelesaian
menyusun dokumen hasil pelaksanaan
mengadakan evaluasi program terhadap hasil
pelaksanaan
ACTUATING
Hubungan kerja antar unsur-unsur yang terkait didalam
pelaksanaan pembangunan

STAFFING
Merupakan tahap awal perencanaan personel yang akan
ditunjuk sebagai pengelola pelaksanaan proyek

DIRECTING

Memberikan pengarahan kepada tim tentang lingkup pekerjaan

CONTROLLING
Tujuan :
Agar hasil pelaksanaan pekerjaan bangunan sesuai dengan
persyaratan/spesifikasi yang telah ditetapkan

SUPERVISING

Interaksi langsung antar pelaksana konstruksi dengan pemilik proyek

CONTROLLING
Membandingkan apa yang seharusnya terjadi
dan apa yang telah terjadi

COORDINATING

Internal External
SISTEM MANAJEMEN PROYEK

Tentukan tujuan
Survey sumber daya
Susun strategi
(PERENCANAAN)
Sumberdaya

Hasil akhir
proyek

Alokasi sumberdaya
Ukur pencapaian sasaran Petunjuk pelasanaan
Pelaporan Koordinasi
Penyelesaian masalah Motivasi staff
(PENGENDALIAN) (PELAKSANAAN)

Proses manajemen
TIM PROYEK Tahapan proyek

Penjelasan Desain Pengadaan Pelaksanaan

PERTEMUAN KETIGA
PROYEK KONSTRUKSI
PROYEK KONSTRUKSI

Kegiatan rutin Kegiatan proyek

Terus menerus Rangkaian kegiatan
Berulang-ulang Yang hanya satu kali
Berlangsung lama dilaksanakan dan umumnya
dalam jangka waktu tertentu
 Proyek sebagai suatu sistem
Akhir kegiatan
Awal kegiatan

Hasil kegiatan
Sumber Daya Proyek Kegiatan Proyek proyek

Masukan Proses Keluaran

Ciri-ciri kegiatan proyek
a. Dimulai dari awal proyek dan diakhiri
dengan akhir proyek dari jangka waktu
yang terbatas
b. Rangkaian hanya satu kali sehingga
menghasilkan produk yang bersifat unik
(tidak ada yang identik) yang ada adalah
proyek sejenis
JENIS-JENIS PROYEK KONSTRUKSI

Bangunan Sipil
Bangunan Gedung
(jalan, jembatan, bendungan, dll)
(rumah,kantor, pabrik, dll)
Dilaksanakan untuk
Menghasilkan tempat orang mengendalikan alam
bekerja atau tinggal

Pek. Dilaksanakan pada lokasi Pekerjaan dilaksanakan pada

yang relatif kecil lokasi yang luas

Manajemen terutama untuk Manajemen dibutuhkan untuk

progressing pekerjaan memecahkan masalah
TAHAPAN PROYEK KONSTRUKSI

kebutuhan selesai

procurement construction

Studi penjelasan Pra-design Design pelelangan pelaksanaan pemeliharaan

Survey untuk Survey Peninjuan Survey untuk

untuk lapangan pelaksanaan maintenance
pra-design
Survey design
untuk studi
Start up
penjabaran Design development
need
implementation
briefing
Feasibility study Detail design
STUDY KELAYAKAN
FEASIBILITY STUDY
Tujuan :
Untuk meyakinkan pemilik proyek
bahwa proyek konstruksi yang diusulkan
layak untuk dilaksanakan, baik dari
aspek perencanaan dan perancangan,
aspek ekonomi (biaya dan sumber
pendanaan) maupun aspek
lingkungannya
 -Menyusun racangan proyek
-Mengestimasi biaya yang diperlukan

Meramalkan manfaat yang diperoleh

Feasibility study

Menyusun analisis kelayakan proyek

baik secara ekonomis maupun finansial

Menganalisis dampak lingkungan yang mungkin terjadi

BRIEFING
(PENJELASAN)
Tujuan:
Untuk memungkinkan pemilik proyek
menjelaskan fungsi proyek dan biaya yang
diizinkan
 -Menyusun rencana kerja
-Menunjuk para perencana & tenaga ahli

Mempertimbangkan :
-Kebutuhan pemakai
-Keadaan lokasi/lapangan
-Merencanakan rancangan
-Taksiran biaya
BRIEFING
- persyaratan mutu

Mempersiapkan
-ruang lingkup kerja
-jadwal
-taksiran biaya & implikasinya
Mempersiapkan sketsa dengan skala: -rencana pelaksanaan
1:1000, 1:500, atau 1:2000 yang
menggambarkan denah dan
batas-batas proyek
PERANCANGAN
DESIGN
Tujuan :

- Untuk menentukan tata letak,

melengkapi penjelasan proek,
rancangan metode konstruksi, taksiran
biaya
- Untuk mempersiapkan informasi
pelaksanaa yang diperlukan termasuk
gambar rencana, spesifikasi serta untuk
melengkapi semua dokumen tender
 Mengembangkan ikhtisar proyek
menjadi penyelesaian akhir

Memeriksa masalah teknis

DESIGN
Meminta persetujuan akhir

Mempersiapkan
-Rancangan skema
-Rancangan terinci
-Gambar kerja, spesifikasi, jadwal
-Daftar kuantitas
-Taksiran biaya akhir
-Program pelaksanaan pendahuluan
PERTEMUAN KEEMPAT
PENGADAAN/PELELANGAN
Tujuan :

Untuk menunjuk kontraktor sebagai

pelaksana atau sejmlah kontraktor
sebagai sub-kontraktor yang
melaksanakan konstruksi dilapangan
PROCUREMENT/TENDER
PENGADAAN/PELELANGAN

Dokumen Kontrak
Prakualifikasi
Menjelaskan
Pemeriksaan

Sumber daya keuangan Secara rinci bangunan

yg dibutuhkan oleh
Manajerial pemilik proyek
gambar
Fisik kontraktor yg potensial
Pengalaman proyek Waktu pelaksanaan

Menilai integritas perusahaan

Daftar kuantitas
PELAKSANAAN
CONSTRUCTION
Tujuan :
Untuk mewujudkan bangunan yang
dibutuhkan oleh pemilik proyek dan
yang sudah dirancang oleh konsultan
perencana dalam batasan biaya dan
waktu yang telah disepakati, serta
dengan mutu yang disyaratkan
 CONSTRUCTION

Mengendalikan semua
Merencanakan Mengkoordinasikan operesioanal di lapangan
Pemeliharaan dan persiapan pengadaan
Maintenance dan start up
Tujuan :
Untuk menjamin agar bangunan yang
telah selesai sesuai dengan dokumen
kontrak dan semua fasilitas bekerja
sebagaimana mestinya
 Maintenance & Star UP

Mempersiapkan catatan
pelaksanaan Melatih staf untuk
-Data pelaksanaan melaksanakan pemeliharaan
-Gambar pelaksanaan

Mempersiapkan petunjuk operasi

Serta pedoman pemeliharaan

-Meneliti bangunan secara cermat

-Memperbaiki kerusakan-kersakan yg terjadi
SIMPULAN TAHAPAN PROYEK KONSTRUKSI
IDE / GAGASAN

FEASIBILITY STUDY

DESIGN

PENGADAAN

SUPERVISI PROSES KONSTRUKSI

PEMANFAATAN
Pihak-pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi
Lembaga internal Pemilik proyek Konsultan perencana,
supervisi,manajemen

Kontraktor utma
Tenaga kerja Kontraktor khusus
Manajemen
proyek
Pemasok
suplier
Badan pemerintah

Institusi keuangan
Lembaga pelayanan Masyarakat
PERTEMUAN KELIMA
TENDER
PELELANGAN
Adalah :
Suatu sistem pengadaan bahan dan jasa
Proyek pemerintah
(kepres no. 18 tahun 2000
pelelangan

Tender Pemilihan langsung

Penunjukan langsung
Proyek swasta
Sumber Pendanaan
International Competitive Bidding (ICB)
(Loan pinjaman luar negeri,
melibatkan kontraktor internasional)

Proyek
Local competitive bidding (LCB)
pemerintah
(Loan pinjaman luar negeri, kontraktor lokal)

APBN, APBD, Instansi BUM

 Ketentuan diatur oleh pemilik :
-FIDIC (Federation Internationale
Des Ingenieures Conseils)
-JCT (Joint Contract Tribunal)
RIBA (Royal Institute of British Architect)
-Article and conditions of building contract
Proyek Singapore/Hongkong Institute of Architect
swasta

Tender terbatas dengan melakukan presentase

KEGIATAN TENDER
1. Prakualifikasi
-Nama Perusahaan
-Alamat, telepon, fax, e-mai
-Pendirian perusahaan Data Perusahaan
-Susunan direksi
-Jumlah karyawan

-Jenis Proyek
-Pemilik Proyek
-Nama Proyek/lokasi Kinerja dalam proyek yg sama
-Tahun pelaksanaan
-Posisi dalam kontrak
-Nilai kontrak
Daftar pengalaman proyek 5 tahun terakhir
dilengkapi dengan personil

-Struktur organisasi proyek

- nama personil, posisi, Sumber Daya Manusia
umur dan pengalaman kerja

-Tipe alat
-Jumlah
-Kapasitas operasi Kemampuan penyediaan peralatan
-Tahun pembuatan alat
-Status kepemilikan

-Balance sheet 3 thn terakhir

- current asset 6 bln terakhir
Kemampuan keuangan
-Certificat of time deposit 6 bln terakhir
-Credit line certificate
-Letter of guarantee
2. UNDANGAN TENDER
Yang telah lulus prakualifikasi

Mengambil dokumen tender

Seandainya calon lelang kurang dari 3 peserta tidak dapat dilanjutkan

Undang calon peserta

Panitia mengusulkan kepada pengguna

Tidak tercapai juga
Jasa untuk melakukan proses pemilihan
langsung
3. RAPAT PENJELASAN
PREBID MEETING

HASIL RAPAT MENJADI RISALAH

RAPAT YANG MENGIKAT SPK (SURAT
PERINTAH KERJA)
4. PENINJAUAN LAPANGAN
SITE VISIT

PEMBUATAN METODE PELAKSANAAN PEKERJAAN

5. PEMASUKAN PENAWARAN
Perhitungan Volume
-Kontrak harga pasti (lump sum)
-Kontrak harga satuan (unit price)

Perencanaan metode pelaksanaan

Perhitungan biaya langsung dan tak langsung

Manajemen resiko

Perhitungan harga penawaran

Penyiapan dokumen sebagai lampiran penawaran

 TAHAP KEGIATAN TENDER

Pengumuman Pendaftaran Pengambilan Penjelasan Pemasukan

lelang lelang dokumen lelang penawaran
Min 3 hari 3 s/d 5 hr 3 s/d 4 hr 7 hari

Kegiatan estimasi

Max 11 hari

Dokumen lelang terdiri :

Gambar rencana (tender drawing)
Daftar kuantitas (Bill of quantity)
Spesifikasi (Spesification)
TAHAP-TAHAP PENGADAAN KONTRAKTOR
PERTEMUAN KEENAMM
PENYUSUNAN ANGGARAN BIAYA BANGUNAN
(BUDGET, COST)

Maksud :
Untuk menghitung biaya-biaya yang
diperlukan dari suatu bangunan dan
dengan biaya ini bangunan tersebut dapat
terwujud sesuai dengan yang
direncanakan
Bangunan :
- Bangunan pergedungan
- Bangunan sipil
- Bangunan instalasi
 Faktor-faktor yg mempengaruhi
penyusunan anggaran biaya

Teknis Non teknis

Ketentuan dan persyaratan
Yg harus dipenuhi serta -Harga bahan bangunan
Gambar-gambar konstruksi -Upah tenaga kerja

Peraturan-peraturan pemerintah
Peraturan pemerintah dalam penyusunan
anggaran biaya
-Syarat-syarat umum
-Analisa BOW
-Pedoman Tata cara penyelenggaraan pembangunan bangunan negara
-Peraturan umum untuk pemeriksaan bahan bangunan (PUBB)
-Peraturan Beton Indonesia (PBI)
-Peraturan Cat Indonesia (PCI)
-Peraturan Konstruksi Kayu Indonesia (PKKI)
-Peratutan Umum Instalasi Listrik (PUIL)
-Peraturan Pekerjaan Bangunan Air di Indonesia
-Peraturan-peraturan Normalisasi yang lain
Jenis-jenis anggaran biaya

Anggaran biaya raba/perkiraan Anggaran biaya pasti/

Cost estimate definitif

-Gambar pra rencana -Peraturan & syarat bestek

-Ket. Singkat bahan bangunan -Gambar rencana
-Cara pembuatan -Berita acara
-Persyaratan pokok -Analisa BOW
-Peraturan normalisasi
-Peraturan bagunan negara
 ANGGARAN BIAYA RABA

Kontraktor
Pemberi tugas
-Menentukan keputusan ikut
-Perkiraan penanaman modal
-Membantu dalam perencanaan keuangan
tidaknya dalam pelelangan
-Kelayakan dari segi ekonomi -memperkirakan modal
-Keperluan pajak dan asuransi dalam biaya bangunan
-Sebagai bahan evaluasi proyek

Perencana
-Membantu dalam pemilihan letak bangunan
-Sebagai bahan untuk perencanaan bangunan
-Untuk pemilihan alternative perencanaan
 ANGGARAN BIAYA PASTI
Anggaran biaya pasti diajukan sebagai harga
penawaran dalam pelelangan

Didalam menyusun anggaran biaya pasti diperlukan

Daftar harga Daftar harga Analisa BOW Daftar Daftar

sat. bahan sat. upah/tenaga volume rekapitulasi
Daftar Harga
Bahan

Harga satuan
Analisa BOW/lain pekerjaan

Daftar harga
upah/tenaga

Volume Pekerjaan x Harga satuan = Harga Pekerjaan

pekerjaan
COST ENGINEERING
 Pada awalnya, biaya proyek tidak terlalu
dipikirkan, yang baru diketahui setelah
proyek selesai
 Dengan pengalaman para engineer
dibuatlah estimasi cost 1, cost 2, dan
cost 3 yang diperlukan dalam tahapan
proyek
 Terbentuklah Asosiasi Cost Engineer th.
1956 di USA, dengan nama “ The
American Assoctistion of Cost Engineer
(AACE)
Jenis Cost
Cost 1 : (preliminary estimate)
adalah biaya proyek secara kasar untuk keperluan
analisis ekonomi dalam studi kelayakan

Cost 2 : (Semidetail estimate)

adalah biaya proyek semi detail untuk keperluan
penyediaan dana (budgeting bagi owner)

Cost 3 : Defenitive biaya proyek secara detail

yang bersifat definitive ( nilai kontrak), yaitu
pertemuan angka antara owner estimate dan bid
price kontraktor
Tahapan Proyek Konstruksi
IDE / GAGASAN

FEASIBILITY STUDY Cost 1 PE

DESIGN Cost 2 SE

PENGADAAN Cost 3
DE

supervisi PROSES KONSTRUKSI Cost 3 +

PEMANFAATAN
 Defenisi Cost Engineering
Menurut AACE, cost engineering :

Suatu bidang engineering, yang meliputi

penerapan prinsip-prinsip ilmiah dan teknik,
dengan menggunakan pengalaman dan
pertimbangan engineering dalam masalah
estimasi biaya, pengendalian biaya dan
ekonomi teknik”.
Lingkup Cost Engineering
Cost engineering terbagi menjadi dua
bagian besar, yaitu :

- Cost Estimating
- Cost Control (termasuk didalamnya cost
budgeting)
Defenitive Estimate
Kepentingan x

Versi owner Owner Estimate

data
Defenitive Estimate Nilai kontrak

Versi kontraktor

Bid Price
Kepentingan y
 Construction Cost Management
Pembahasan construction cost management,
meliputi :

- Construction Cost Accounting

- Construction Cost Estimating
- Construction Cost Budgeting
- Construction Cost Controlling
PERTEMUAN KETUJUH
RENCANA KERJA
&
RENCANA LAPANGAN
RENCANA KERJA
Rencana Kerja (time schedule) :

Suatu pembagian waktu terperinci yang

disediakan untuk masing-masing bagian
pekerjaan, mulai dari bagian-bagian
pekerjaan permulaan sampai dengan
bagian-bagian pekerjaan akhir
RENCANA LAPANGAN
Rencana Lapangan (site instalation):

Suatu rencana perletakan bangunan

pembantu, bahan-bahan bangunan dan
alat-alat pembangunan
 Bahan-bahan
yang diperlukan
(lihat…..)
Persiapan penyusunan
Rencana kerja
(lihat…..) Cara menyusun
Rencana kerja
(lihat…..)
Rencana Kerja
(time schedule)

Faktor-faktor yg
Mempengaruhi
Jenis rencana kerja
Penyusunan
(lihat…..)
Rencana kerja Manfaat dan kegunaan
(lihat…..) Rencana kerja
(lihat…..)
Persiapan penyusunan Rencana Kerja

- Keadaan Lapangan Kerja (Job

Site/Project site)
- Kemampuan tenaga kerja
- Penyediaan bahan bangunan
- Alat-alat / peralatan pembangunan
- Gambar-gambar kerja
- Kelangsungan pelaksanaan pekerjaan
BAHAN-BAHAN YG DIPERLUKAN

- Daftar volume pekerjaan

- Buku analisa
- Tenaga kerja & peralatan
- Data lapangan
- Data-data lain
CARA MENYUSUN RENCANA KERJA

- Daftar bagian pekerjaan

- Urutan pekerjaan
- Waktu pelaksanaan pekerjaan
JENIS RENCANA KERJA
- Gant Chart
- Coordinate graph
- Hannum curva
- Net Work Schedule
MANFAAT DAN KEGUNAAN RENCANA KERJA

- Alat koordinasi bagi pimpinan

- Pedoman kerja para pelaksana
- Penilaian kemajuan pekerjaan
- Evaluasi hasil kemajuan pekerjaan
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PENYUSUNAN
RENCANA KERJA

- Tenaga kerja
- Peralatan
- Bahan bangunan
- Sifat konstruksi bangunan
- Cuaca
- Hari libur
- Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan
RENCANA LAPANGAN
Suatu pekerjaan baik kecil maupun
pekerjaan besar, terlebih dahulu
diadakan peninjauan keadaan lapangan
untuk memperoleh gambaran secara
menyeluruh mengenai lapangan dalam
rangka menyusun kegiatan persiapan
pelaksanaan pekerjaan
 TUJUAN RENCANA LAPANGAN

Mengatur letak bangunan pembantu sehingga pelaksanaan

pekerjaan dapat berjalan dengan efisien,lancar, aman
dan sesuai rencana

Lancar Aman
Efisien
Perbandingan terbaik antara Kelancaran pelaksanaan Bangunan pembantu
Sumber tenaga kerja Pekerjaan (bahan, alat-alat, Direncanakan dengan
dengan hasil Yg dicapai Transport) tujuan keamanan &
keselamatan

gudang Bengkel Laboratorium Pos Pagar

kantor
kerja lapangan keamanan keliling