PENGADILAN NEGERI TANGERANG

Jalan Taman Makam Pahlawan Taruna Nomor 7, Sukasari

Kecamatan Tangerang, Kota Tangerang, Banten, Kode Pos 15118
Telepon Telepon (021) 5524157

PUTUSAN SELA

Nomor Register: 212/Pdt.G/2018/PN.Tng

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

Pengadilan Negeri Padang yang memeriksa dan mengadili perkara-perkara perdata dalam
tingkat pertama, telah menjatuhkan putusan sela sebagai berikut dalam perkara antara :--------
JULIA EDGAR, S.E, tempat, tanggal lahir Tangerang, 19 April 1990, umur 29 tahun,
Agama Kristen Protestan, jenis kelamin perempuan, pekerjaan pengusaha , pendidikan
terakhir Sarjana Ekonomi, status kawin, kewarganegaraan Indonesia, alamat Perumahan
Anggrek Nomor 1, Rukun Tetangga 001, Rukun Warga 002, Kelurahan Tajur, Kecamatan
Cileduk, Kota Tangerang Banten, dengan Nomor Induk Kependudukan 2171115904999002,
Berlaku seumur hidup, selanjutnya disebut sebagai ------------------------------- PENGGUGAT
Dalam hal ini memilih domisili hukum di kantor kuasanya yang akan disebut di bawah ini,
dengan ini menerangkan memberi kuasa kepada :-----------------------------------------------------
1. EVA FADHILA, S.H.,M.H., (NIA : 170710101070) tempat, tanggal lahir Jember,
06 Januari 1989, umur 30 tahun, Agama Islam, jenis kelamin perempuan, pekerjaan
Advokat, Pendidikan Terakhir Magister Hukum, status kawin, kewarganegaraan
Indonesia, alamat Kelurahan Sidodadi, Kecamatan Tempurejo, Kabupaten Jember,
Provinsi Jawa Timur, dwngan Nomor Induk Kependudukan 3509184601990002,
Berlaku seumur hidup.
2. RIZA AMALIA FATIHATULLAILI, S.H.,M.H., yang bertempat tinggal di Jalan
Melati, Nomor 1A, Rukun Tetangga 001, Rukun Warga 002, Kelurahan Cibodas,
Kecamatan Cibodas, Kota Tangerang, Banten, umur 30 tahun, tempat tanggal lahir
Kota Jember, 14 April 1980, agama Islam, pekerjaan Advokat dan Penasehat Hukum,
Nomor Izin Advokat : 170710101051, jenis kelamin perempuan, pendidikan Strata-2,
status kawin, warga negara Indonesia ----------------------------------------------------------
Keduanya adalah Advokat dan Penasehat Hukum pada kantor IRAWAN ARTHEN AND
PARTNERS LAW FIRM, dengan Nomor Surat Izin Praktek D.30.12995 dan B.01.09997
berlaku sejak tanggal 30 Mei 2015 hingga 30 Mei 2025, yang beralamat di Ruko Golden
8, Blok H 20, Jalan Ki Hajar Dewantara, Pakulonan Bar, Kelapa Dua, Tangerang, Banten
Kode Pos 15810 Telepon (021) 29238811 -------------------------------------------------------
----------------------------------------M E L A W A
N----------------------------------------------------
NUR WIRANTO, S.Pd., tempat, tanggal lahir Tangerang, 02 Februari 1974, umur 45 tahun,
Agama Islam, jenis kelamin Laki-laki, pekerjaan Pegawai Negeri Sipil, pendidikan terakhir
sarjana pendidikan, status kawin, Kewarganegaraan Indonesia, yang bertempat tinggal di
Jalan Bintaro Nomor 1, Rukun Tetangga 035, Rukun Warga 012, Kelurahan Serua,
Kecapatan Ciputat, Kota Tangerang Selatan dengan Nomor Induk Kependudukan
350519020299000, Berlaku seumur hidup, selanjutnya disebut sebagai --------- TERGUGAT
Dalam hal ini memilih domisili hukum di kantor kuasanya yang akan disebut di bawah ini,
dengan ini menerangkan memberi kuasa kepada :-----------------------------------------------------
1. DIAN AYU WIDYA NINGRUM, S.H., M.H., (NIA : 170710101066) tempat, tanggal
lahir Jember, 22 Mei 1991, umur 28 tahun, Agama Islam, jenis kelamin perempuan,
pekerjaan Advokat, Pendidikan Terakhir Magister Hukum, status belum kawin,
kewarganegaraan Indonesia, alamat Dusun Gawok, Desa Dukuh Dempok, Kecamatan
Wuluhan, Kabupaten Jember, Provinsi Jawa Timur, Nomor Induk Kependudukan
3509116205990002, Berlaku seumur hidup.
2. ROBIUL ULA, S.H.M.H (NIA : 170710101049 ) tempat, tanggal lahir Probolinggo, 10
Juli 1990, umur 29 tahun, Agama Islam, jenis kelamin perempuan, pekerjaan Advokat,
Pendidikan Terakhir Magister Hukum, status belum kawin, kewarganegaraan Indonesia,
alamat Jalan Raya Rondokuning Nomor 351, Kelurahan Rondokuning, Kecamatan
Kraksaan, Kabupaten Probolinggo, Provinsi Jawa Timur, dengan Nomor Induk
Kependudukan 3513145007990002, Berlaku seumur hidup.
Keduanya adalah Advokat dan Penasehat Hukum yang berkantor di “MHP and PARTNERS
LAW FIRM.” dengan Nomor Surat Izin Praktek A. 86.35764 dan B.73.27859, berlaku sejak
tanggal30 Mei 2015 hingga 30 Mei 2025, berkantor di Jalan Raya Pandeglang KM.8 Nomor
145, Desa Palima Raya, Kecamatan Pabuaran, Kabupaten Serang, Provinsi Banten, Telepon
(0254) 791 3667 ---------------------------------------------------------------------------------------------

PENGADILAN NEGERI TERSEBUT ;

Telah mendengar kedua belah pihak yang berperkara di muka persidangan ;
Telah membaca segala macam surat dalam berkas perkara ini;

-------------------------TENTANG DUDUK PERKARANYA-------------------------

Menimbang, bahwa Penggugat dalam surat gugatan tertanggal 18 Juni 2018, yang
telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Tangerang pada tanggal 19 Juni 2018
dengan register perkara perdata Nomor :212/Pdt.G/2018/PN. Tangerang telah
mengemukakan hal-hal sebagai berikut :
1. Bahwa Penggugat adalah subjek Hukum perorangan (Naturlijk person); -------------------
2. Bahwa , berdasarkan Surat Perjanjian yang dibuat dan ditandatangani antara
PENGGUGAT dan TERGUGAT pada tanggal 30 April 2013 telah terjadi suatu
perjanjian Sewa Menyewa, yaitu TERGUGAT menyewakan kepada PENGGUGAT,
dengan obyeknya berupa Ruko 3(tiga) lantai yang terletak di Jalan Bintaro nomor 12,
Tangerang Selatan Banten ;------------------------------------------------------------------------
3. Bahwa, Perjanjian Sewa Menyewa antara PENGGUGAT dan TERGUGAT tersebut
disepakati untuk jangka watu selama 5(lima) tahun, yaitu dimulai 30 April 2014 dan
akan berakhir pada 30 April 2019 sebagaimana tercantum dalam Perjanjian Sewa
Menyewa yang dilakukan pada 30 April 2013 Bangunan Ruko 3 (tiga) lantai No.12,
Tangerang Selatan Banten (selanjutnya disebut “Perjanjian Sewa Menyewa”);------------
4. Bahwa  perjanjian  sewa menyewa  ruko 3 lantai antara  pihak PENGGUGAT
sebagai  penyewa Ruko 3 (tiga) lantai  dengan pihak TERGUGAT sebagai    pemilik
 ruko dibuat untuk jangka waktu 5 tahun terhitung   sejak tanggal 30 April 2014 dan
berakhir   pada tanggal 30 April 2019, dengan uang sewa sebesar Rp.
60.000.000 ,- /bulan (enam puluh juta rupiah) dan telah dibayar setengah pembayaran
yaitu 50% sebesar Rp. 1.800.000.000,00 pada 30 April 2013, dan pelunasan pada 30
April 2014  dari total yang telah disepakati oleh pihak TERGUGAT dan
PENGGUGAT yaitu Rp. 3.600.000.000,00
------------------------------------------------------------------------
5. Bahwa sebuah ruko tersebut luas bangunan 50 m2 dan luas tanah 75 m2 atas nama NUR
WIRANTO yang terletak di Jalan Bintaro nomor 12, Tangerang Selatan Banten,
dengan batas-batas sebagai berikut:
- Utara : Warung makan Padang Sejahtera;-----------------------------------------
- Timur : Masjid Jami’ Baitulrachman;-------------------------------------------------
- Selatan : Bank BCA Unit 1 Tangerang Selatan;--------------------------------------
- Barat : Eazy coffe;----------------------------------------------------------------------
yang selanjutnya disebut sebagai OBJEK SENGKETA, bahwa berdasarkan
batas-batas wilayah ruko tersebut menunjukkan lokasi ruko tersebut strategis.
6. Bahwa dalam perjanjian tersebut diatas, telah disepakati bahwa PENGGUGAT
diwajibkan untuk merawat apa yang disewakan dengan sebaik-baiknya biaya
perawatan terhadap ruko dan atau bangunan yang disewakan menjadi tanggungan
pihak PENGGUGAT serta ongkos – ongkos perbaikan untuk kerusakan-kerusakan
terhadap ruko dan/ atau bangunan yang disewakan oleh pihak TERGUGAT ditanggung
oleh pihak PENGGUGAT, dan apabila kerusakan-kerusakan tersebut diganti dengan
bahan-bahan dan/atau alat- alat yang sama maka penggantinya harus sama dengan bahan
semula kepada PENGGUGAT. -------------------------------------------------------------------
7. Bahwa tanpa sepengetahuan PENGGUGAT, TERGUGAT telah melakukan perjanjian
Jual Beli kepada pihak lain dihadapan PPAT MARGARITA SOMPU, S.H. pada 30
April tahun 2018 dengan alasan TERGUGAT membutuhkan dana cepat untuk
menyekolahkan
anaknya;----------------------------------------------------------------------------
8. Bahwa, berdasrkan hukum tindakan TERGUGAT telah melakukan ingkar janji
(wanprestasi) dan berdasaRkan Pasal 1239 KUH Perdata, menyatakan sebagai berikut :
tiap- tiap perikatan untuk berbuat sesuatu, atau tidak berbuat sesuatu, apabila di
berutang tidak memenuhi kewajibannya, mendapatkan penyelesaiannya dalam
kewajibannya memberikan penggantian biaya, rugi dan bunga; ------------------------------
9. Bahwa, TERGUGAT dengan memaksa PENGGUGAT untuk mengosongkan ruko 3
(tiga) lantai tersebut dengan cepat, hal tersebut sangat merugikan kepentingan
PENGGUGAT. Kerugian mana apabila dihitung sejak berakhirnya masa sewa sesuai
dengan surat perjanjian sewa tertanggal 30 April 2013 oleh TERGUGAT I, yaitu pada
tanggal 31 Desember 2018 hingga ruko 3 (tiga) lantai tersebut benar-benar dikosongkan,
yang kalau dihitung sebesar ; ----------------------------------------------------------------------
a. Kerugian Rp.720.000.000,00 yang terdiri dari Rp. 60.000.000 per bulan yang
merupakan biaya sewa satu tahun, dan telah dibayar lunas oleh PENGGUGAT kepada
TERGUGAT pada tahun 2014.
b. Kerugian tidak dibayarkan sewa oleh TERGUGAT sejak gugatan didaftarkan di
Pengadilan Negeri Kota Tangerang Selatan yaitu sebesar Rp. 60.000.000,- (enam
puluh juta rupiah) per bulan atau Rp. 720.000.000,- (tujuh ratus dua puluh juta rupiah)
per tahun (dengan harga sewa sekarang) ditambah dengan denda sebesar 25% (dua
puluh lima persen) dari total kerugian sewa sebesar Rp. 180.000.000,00 (seratus
delapan puluh juta rupiah) yang dihitung sejak tanggal 30 April 2014.
Berdasarkan segala uraian dalil-dalil dalam posita gugatan Penggugat, maka Penggugat
mohon kepada Yth. Ketua Pengadilan Negeri Padang untuk memanggil Tergugat pada suatu
persidangan yang ditentukan untuk itu, guna memeriksa dan mengadili gugatan ini dan
selanjutnya berkenan memeriksa dan memutuskan perbuatan Tergugat adalah Wanprestasi
dengan amar sebagai berikut:
-------------------------------------------------PRIMAIR -------------------------------------------------
1. Menerima dan mengabulkan gugatan PENGGUGAT untuk seluruhnya;----------------
2. Menyatakan hukum sewa menyewa antara TERGUGAT dan PENGGUGAT yang
perjanjiannya dilakukan pada 30 April 2013 dan akan berakhir pada 30 April 2019 di
rumah Nur Wiranto di Jalan Bintaro nomor 1, Rukun Tetangga 035, Rukun Warga
012, Kelurahan Serua, Kecamatan Ciputat, Kota Tangerang dan telah dicatat
dihadapan saksi RT KEVIN AMASHYA dan keluarga JULIA EDGAR S.E yaitu
HARNIS OKTAVIANI ;------------------------------------------------------------------------
3. Menyatakan bahwa pihak TERGUGAT melakukan perbuatan melawan hukum;-------
4. Menetapkan TERGUGAT NUR WIRANTO S.E untuk membayar kembali uang
sewa selama satu tahun dan uang denda yang telah ditetapkan dalam surat perjanjian
dengan
pihak;---------------------------------------------------------------------------------------
5. Menyatakan secara hukum bahwa putusan perkara ini dapat dilaksanakan terlebih
dahulu meskipun ada upaya hukum lain dari TERGUGAT;-------------------------------
Menghukum Tergugat untuk membayar segala biaya yang timbul dalam perkara ini;--

SUBSIDAIR------------------------------------------------------------------------------------------------
Apabila Pengadilan Negeri Tangerang Selatan berpendapat lain, mohon putusan yang
seadil-adilnya (ex aquo et bono);-------------------------------------------------------------------------
Menimbang, bahwa pada hari persidangan yang telah ditetapkan untuk pihak
Penggugat telah datang menghadap kuasanya sebagaimana tersebut dimuka dan pihak
Tergugat juga telah datang menghadap kuasanya sebagaimana tersebut dimuka;-----------------
Menimbang, bahwa Majelis Hakim telah mengusahakan perdamaian antara kedua
belah pihak yang berperkara melalui Mediasi dengan Mediator Sdr. Sodik, S.H., hakim
Pengadilan Negeri Tangerang, akan tetapi tidak berhasil, sehingga perkara ini dilanjutkan
dengan pembacaan gugatan dan atas pembacaan gugatan tersebut, Penggugat menyatakan
tetap pada gugatannya dan tidak ada perubahan;-------------------------------------------------------
Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut diatas, Tergugat telah
mengajukan Eksepsi dan jawabannya pada tanggal 18 Agustus 2017, yang pada pokoknya
adalah sebagai berikut :
DALAM EKSEPSI---------------------------------------------------------------------------------------
Bahwa Surat Gugatan yang dibuat oleh Penggugat bersifat kabur (Obscuur Libel), karena didalamnya
antara Fundamentum Petendi dengan Petitum kabur, tidak saling berkesuaian sehingga menjadi tidak
jelas ;-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

DALAM KONVENSI
------------------------------------------------------------------------------------
1. Bahwa Tergugat menolak dalil-dalil Gugatan Penggugat untuk seluruhnya
kecuali yang secara jelas dan tegas diakui dalam jawaban ini ;------------------------
 2. Bahwa benar antara Penggugat dengan Tergugat telah membuat perjanjian
sewa - menyewa dihadapan para saksi ;---------------------------------------------------
3. Bahwa sewa-menyewa disepakati dengan harga Rp.60.000.000,- (enam puluh juta
rupiah) perbulan terhitung sejak sejak 30 April 2014 s/d 30 April 2019 ;------------
4. Bahwa sesuai dengan perjanjian, Penggugat akan melakukan pembayaran dengan
cara mencicil kepada Tergugat dengan konsekuensi dikenakannya suku bunga
sebesar 10% perbulannya ; -----------------------------------------------------------------
5. Bahwa seharusnya Penggugat dengan beralaskan perjanjian tersebut
membayarkan biaya sewa dengan ditambah suku bunga adalah sebesar Rp.
66.000.000,- (enam puluh enam juta rupiah) perbulannya terhitung sejak 30 April
2014 s/d 30 April 2019 ;---------------------------------------------------------------------
6. Bahwa Tergugat hanya menerima biaya 50% dari biaya sewa bersih pada
pembayaran pertama 30 April 2013 dan 50% sisanya dibayarkan pada tahun
kedua yaitu 30 April 2014 tanpa adanya pelunasan dengan suku bunga yang telah
disepakati. Dengan demikian Penggugat masih memiliki tanggungan atas
pelunasan suku bunga sebesar Rp.6.000.000,- (enam juta rupiah) perbulan ;--------
7. Bahwa hingga saat ini, Penggugat tidak dapat melunasi tanggungan suku bunga
yang telah disepakati dengan tanpa alasan yang jelas ; ---------------------------------
8. Bahwa oleh karena Penggugat tidak bisa memenuhi isi Perjanjian Sewa-
Menyewa sebagaimana yang diperjanjikan serta desakan ekonomi yang
dirasakan;--------------------------------------------------------------------------------------
9. Tergugat untuk segera menyekolahkan anaknya, Penggugat membenarkan telah
melakukan Jual-Beli Ruko dengan Pihak Ketiga yaitu Tuan Marzuki Darusman di
hadapan PPAT dengan No. 0010/2018 ;-------------------------------------------------
10. Bahwa tindakan Penggugat yang tidak dapat melaksanakan kewajibannya sesuai
dengan isi Perjanjian Sewa-Menyewa Ruko, maka tidak ada alasan hukum
untuk menyatakan Tergugat telah Wanprestasi ;-----------------------------------------
11. Bahwa apa yang didalilkan oleh Penggugat pada point angka 3 dan 4 dalam
posita gugatan bahwa akibat wanprestasi yang dilakukan oleh Tergugat.
Penggugat mengatakan kerugian baik materil maupun immateril serta mana, baik
Penggugat adalah sangat tidak beralasan hukum, karena yang melakukan
wanprestasi adalah justru Penggugat bukan Tergugat, maka sesuai dengan
Yuridisprudensi Mahkamah Agung RI Nomor: 4381 K/pdtI1995 tanggal 27 Juni
1997 disebutkan" Dalam satu gugatan apabila terbukti bahwa Penggugat yang
Wanprestasi, maka gugatan Penggugat sepanjang mengenai Wanprestasinya
pihak lawan harus ditolak". Maka dengan demikian Penggugat tidak ada alasan
untuk menuntut kerugian materil maupun immateril pada Tergugat. Sehingga
gugatan penggugat sudah sepatutnya dan selayaknya secara hukum harus
dinyatakan di tolak seluruhnya atau setidak-tidaknya dinyatakan tidak dapat
diterima ;---------------------------------------------------------------------------------------
12. Bahwa Penggugat tidak berhak menuntut apapun (materiil maupun immaterial)
kepada Tergugat sebab Tergugat tidak melakukan Wanprestasi seperti yang
dituduhkan ;-----------------------------------------------------------------------------------
DALAM REKONVENSI -------------------------------------------------------------------------------
1. Bahwa anak dari Tergugat Rekonvensi yang dibawah umur ( 15 Tahun) pernah
menyewa kamar kos di rumah Penggugat Rekonvensi pada Tahun 2011 dan
belum melunasi biaya sewa kos selama 5 bulan terakhir sebelum meninggalkan
kamar kos Penggugat Rekonvensi, karena anak Tergugat Rekonvensi masih
 berada dibawah umur maka beban pembayaran dilimpahkan kepada orangtua
yakni selaku Tergugat Rekonvensi;--------------------------------------------------------
2. Bahwa suami Tergugat Rekonvensi yang merupakan teman sekantor Penggugat
Rekonvensi pernah meminjam uang sejumlah Rp. 3.000.000,- (tiga juta rupiah)
dan hingga saat ini belum ada itikad untuk mengembalikan hutang tersebut;--------

Maka berdasarkan apa yang terurai di atas, TERGUGAT dalam konvensi memohon
dengan hormat sudilah kiranya Pengadilan Negeri Padang berkenan memutuskan
perkara ini dengan menyatakan sebagai berikut:----------------------------------------------
DALAM EKSEPSI---------------------------------------------------------------------------------------
Maka berdasarkan hal tersebut di atas, TERGUGAT mohon dengan hormat agar Majelis
Hakim Pengadilan Negeri Tangerang berkenan memutuskan :
1. Menerima dan mengabulkan seluruh eksepsi TERGUGAT; --------------------------
2. Menyatakan gugatan PENGGUGAT tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijk
Verklaard).------------------------------------------------------------------------------------

DALAM
KONVENSI :-----------------------------------------------------------------------------------
1. Menolak Gugatan Penggugat untuk seluruhnya;-----------------------------------------
2. Menghukum PENGGUGAT untuk membayar segala biaya yang timbul dalam
perkara ini sesuai ketentuan hukum yang berlaku.---------------------------------------

DALAM REKONVENSI :------------------------------------------------------------------------------

1. Mengabulkan gugatan PENGGUGAT REKONVENSI untuk seluruhnya.---------

-------------------------------TENTANG
HUKUMNYA---------------------------

Telah membaca pula surat gugatan tertanggal 18 Juni 2018, Register Pengadilan
Negeri Padang Nomor : 212/Pdt.G/2018/PN.TNG.---------------------------------
Menimbang, bahwa karena pemohonan dari pihak PENGGUGAT KONVENSI /
TERGUGAT REKONVENSI tersebut mempunyai alasan hukum, sehingga dapat
diterima dan dapat dikabulkan ;------------------------------------------------------------
--------------------------------MENGADILI:-------------------------------

1. Memerintahkan agar TERGUGAT membayarkan kerugian yang telah

diterima PENGGUGAT sebagaimana perinciannya telah disebutkan;-------
2. Memerintahkan agar TERGUGAT membayarkan seluruh biaya
perkara yang telah dijalani selama proses peradilan
ini;---------------------------------
Demikianlah diputuskan dalam rapat musyawarah Majelis Hakim Pengadilan
Negeri Tangerang, pada hari Senin tanggal 4 September 2018 oleh TAUFIQ
HIDAYATULOH.S.H.,M.H., sebagai Hakim Ketua Majelis, DHIFA
NOVITA NUR AMALIA,SH.M.H. dan ANGGRAENI HAYYU N,S.H.M.H.
masing-masing Hakim Anggota, putusan tersebut telah diucapkan dalam
sidang yang terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua Majelis tersebut pada
hari Senin tanggal 4 September 2018 oleh TAUFIQ
HIDAYATULOH.S.H.,M.H., sebagai hakim Ketua Majelis, dengan
didampingi oleh NOVITA NUR AMALIA,SH.M.H. dan ANGGRAENI
HAYYU N, S.H.M.H., sebagai hakim-hakim anggota, dibantu oleh NOVITA
WIDYA N, S.H selaku Panitera Pengganti serta dihadiri oleh Kuasa Hukum
Penggugat dan Kuasa Hukum Tergugat;----------------------------------------------

Ditetapkan di : Tangerang, Banten

PadaTanggal : 4 September

PENGADILAN NEGERI TANGERANG

Hakim-Hakim Anggota Hakim Ketua

TAUFIQ HIDAYATULLOH, S.H., M.H.

1. NOVITA NUR AMALIA, S.H., M.H.
NIP.170710101019 NIP.17071010102
Panitera Pengganti,
2. ANGGRAENI HAYYU N,S.H., M.H.
NIP.170710101060 NOVITA WIDYA N, S.H.
NIP. 170710101032