Evaluasi oleh Lessee : EVALUATION BY THE LESSEE

Leases dievaluasi oleh lessee (penyewa) dan lessor (yang menyewakan). Bagi Lessee (penyewa)
harus menentukan apakah menyewa suatu aset lebih murah daripada membelinya. Sedangkan bagi Lessor
harus memutuskan apakah pembayaran lease memberikan pengembalian yang memuaskan dari modal
yang diinvestasikan atas aset yang disewakan (leased). Bagian ini berfokus pada analisis penyewa
(lessee’s). Dari sudut pandang lessee, keputusan untuk membeli suatu aset dengan dana dari utang atau
leasing diambil setelah melakukan analisa NPV (Net Present Value) dan NAL (Net Advantage to
Leasing).
1. NPV dihitung dengan mempresent–valuekan seluruh arus kas masuk kemudian diselisihkan
dengan present value arus kas keluar. Pada perhitungan NPV, kita gunakan biaya modal
sebagai tingkat diskonto.
2. NAL adalah penghematan biaya yang timbul karena kita memilih alternative leasing daripada
membeli aset tersebut.
Dalam kasus yang khas, peristiwa yang mengarah pada pengaturan sewa mengikuti urutannya
dijelaskan di bawah. Kami harus mencatat bahwa ada tingkat ketidakpastian mengenai teori cara yang
benar untuk mengevaluasi keputusan sewa-versus-pembelian, dan beberapa sangat kompleks model
keputusan telah dikembangkan untuk membantu dalam analisis. Namun analisisnya sederhana diberikan
di sini mengarah pada keputusan yang benar dalam semua kasus yang pernah kami temui
Berikut krikteria dari evaluasi dari lessee
1. Ketika suatu perusahaan memutuskan untuk memperoleh bangunan atau peralatan tertentu,
pengambilan keputusan tersebut didasarkan pada prosedur Financial Budgeting. ( (penganggaran
modal) reguler. Keputusan ini berkaitan dengan apakah akan mendapatkan penggunaan aset
(bangunan, mesin, dll) dengan menyewa (lease) atau membeli (owning)
Jadi, bagi (lessee) penyewa , keputusan sewa biasanya berupa (financing decision).
Namun, jika (cost of capital) biaya modal efektif yang diperoleh dengan leasing lebih rendah dari
(cost of debt) biaya hutang, maka (cost of capital) biaya modal digunakan dalam modal keputusan
penganggaran harus dihitung ulang,
dan mungkin proyek sebelumnya dianggap tidak dapat diterima mungkin menjadi dapat
diterima. Biasanya efek umpan balik seperti itu sangat kecil dan dapat diabaikan dengan aman.
2. Setelah perusahaan memutuskan untuk mengakuisisi aset, pertanyaan berikutnya adalah
bagaimana mendanai Itu. Bisnis yang dijalankan dengan baik tidak memiliki kelebihan uang, jadi
modal untuk membiayai aset baru harus diperoleh dari beberapa sumber.
3. Dana untuk membeli aset dapat diperoleh dari yang pertama arus kas (cash flow) yang dihasilkan
secara internal, kedua dengan meminjam (borrowing), atau menjual ekuitas baru. Selain itu
alternatif lainnya dengan menyewa aset. Karena untuk ketentuan kapitalisasi / pengungkapan
untuk sewa, leasing biasanya memiliki efek struktur modal (capital stucture) yang sama seperti
meminjam (borrowing)
4. Seperti yang ditunjukkan sebelumnya, leasing (sewa) dapat mensubtitusi/memiliki karakteristik
yang sama dengan pinjaman (loan) dengan pengertian perusahaan perlu untuk melakukan
serangkaian pembayaran tertentu (pembayaran sewa atau angsuran) artinya Baik leasing dan
owning mempunyai risiko kegagalan yaitu untuk memenuhi kegagalan pembayaran yang dapat
mengakibatkan bankrupcty.
Misalkan, jika sebuah perusahaan memiliki struktur modal target, maka keputusan sewa
(leasing) sebesar $1 pembiayaan bisa menggantikan $1 dari pembiayaan hutang (cost of debt).
 Sehingga, perbandingan yang paling tepat adalah pembiayaan sewa versus pembiayaan utang.
Sehingga yang perlu diperhatikan adalah analisis harus membandingkan biaya leasing dengan
biaya hutang (cost of debt) terlepas dari bagaimana pembelian aset sebenarnya dibiayai.
Aset dapat dibeli dengan uang tunai yang tersedia didalam perusahaan atau dengan uang
tunai yang diperoleh menerbitkan saham, tetapi karena leasing merupakan pengganti pembiayaan
hutang dan memiliki yang sama efek struktur modal, perbandingan yang sesuai akan tetap dengan
pembiayaan hutang bukan dari Cash Flow atau Penerbitan Saham
Slide 8
Tabel ini menggambarkan perbandingan antara arus leasing dan arus pembelian,

Kemudian uUntuk mengilustrasikan elemen dasar analisis sewa, berikut merupakan contoh sederhana
berikut : (Lihat Ch18 Tool Kit.xls di situs Web buku teks untuk analisis ini.)
The Thompson-Grammatikos Company (TGC) membutuhkan aset dengan jangka waktu 2 tahun
dengan biaya $100 juta. Kemudian perusahaan harus memilih kebijakan antara (leasing) menyewa atau
membeli aset. Tarif pajak (tax rate) TGC adalah 40%.
1) Jika setelah perusahaan membeli aset, bank akan meminjamkan TGC $100 juta dengan bunga
10% pinjaman berbunga sederhana (simple interest loan) selama 2 tahun. Dengan demikian,
perusahaan harus membayar bank sebesar $ 10 juta bunga pada akhir setiap tahun dan
mengembalikan $ 100 juta pokok pada akhir tahun kedua.
Sederhananya, asumsikan bahwa:
(1) TGC dapat mendepresiasi (depresiasi menimbulkan pengurangan pajak) aset selama 2
tahun dimulai pada tahun pertama pemakaian aset setelah dibeli, depresiasi aset ini
mengakibatkan pengurangan terhadap pajak dari $ 50 juta dan penghematan pajak adalah
sebagai berikut T (Depresiasi) = 0,4 ($ 50) = $ 20 juta di setiap tahun; dan
(2) nilai aset pada akhir 2 tahun akan menjadi $ 0
 2) Alternatif lainnya , TGC dapat menyewa aset selama 2 tahun dengan pembayaran $ 55 juta pada
akhir setiap tahun. Untuk analisis sebuah keputusan sewa-versus-pinjaman terdiri dari :
(1) memperkirakan arus kas yang terkait dengan leasing dan membeli aset — yaitu, arus terkait
dengan pembiayaan hutang; (di NPV-kan)
(2) memperkirakan arus kas yang terkait dengan leasing aset; dan
(3) membandingkan dua metode pembiayaan untuk menentukan yang mana memiliki biaya yang
di NPV-kan lebih rendah.
Pertama, Arus kas bersih (Net Cash Flow) untuk membeli (owning) adalah nol di tahun ke 0,
positif di Tahun 1, dan negatif di Tahun 2.
Pada tabel, arus kas operasi tidak ditampilkan, tetapi mereka harus dan memiliki Present Value
lebih besar dari Present Value biaya pembiayaan. Sehingga TGC tidak ingin mengakuisisi aset atau
mengambil opsi Owning, karena arus kas operasi akan sama, terlepas apabila aset tersebut disewakan
atau dibeli, mereka dapat diabaikan.
Kemudian dibawahnya, Tabel juga menunjukkan arus kas yang terkait dengan leasing.
Perhatikan bahwa keduanya set arus kas mencerminkan pengurangan pajak atas bunga dan depresiasi jika
aset dibeli atau pengurangan pembayaran sewa jika disewakan. Jadi, kas bersih arus termasuk
penghematan pajak dari item-item ini. *
*Jika sewa tidak memenuhi pedoman IRS, maka kepemilikan secara efektif berada di tangan
penyewa (lessor), dan TGC akan mendepresiasi nilai aset untuk tujuan perpajakan baik
disewakan atau dibeli. Namun, hanya file porsi bunga tersirat dari pembayaran sewa akan
dikurangkan dari pajak. Jadi, analisis untuk nonguideline sewa akan terdiri dari hanya
membandingkan arus pembiayaan setelah pajak atas pinjaman dengan setelah pajak sewa aliran
pembayaran.
Untuk membandingkan arus biaya pembelian (owning) versus sewa (leasing), kita harus
menempatkannya pada dasar nilai sekarang atau di net present value-kan. Seperti yang akan kami
jelaskan sebelumnya, tingkat diskonto yang benar adalah after tax cost of debt, dimana untuk TGC adalah
10% (1 - 0.4) = 6.0%.
Dengan menerapkan hal ini , Present Value dari arus kas kepemilikan (owning) diperoleh sebesar
$ 63,33 juta VERSUS nilai arus kas leasing $ 60,50 juta. Biaya kepemilikan (owning) dan leasing adalah
negatif dari Present Value. PV didasarkan pada arus kas, dan biayanya negatif arus kas.
Sehingga Keuntungan bersih untuk leasing atau (Net Advantage to Leasing) (NAL) sebagai
berikut:
NAL = PV cost of owning − PV cost of leasing
Untuk TGC, NAL adalah $ 63,33 - $ 60,50 = $ 2,83 juta.
Biaya kepemilikan (owning) PV melebihi biaya sewa (leasing), sehingga NAL-nya positif. Oleh karena
itu, TGC harus menyewa peralatan tersebut

Membuat Keputusan.
Apabila NPV > 0 dan NAL > 0, maka aset dapat diperoleh melalui leasing.

Apabila NPV > 0, namun NAL < 0, maka aset dapat diperoleh dengan cara membeli.

Apabila NPV < 0 dan NAL > 0, jangan dulu menolak aset tersebut sebab akan timbul:

1. NPV + NAL > 0 , maka aset dapat diterima tapi harus diperoleh dengan
cara leasing.
2. NPV + NAL < 0 , maka aset atau proyek harus ditolak.
3. Apabila NPV < 0 dan NAL < 0, maka aset atau proyek tersebut ditolak.
Sekarang kami memeriksa contoh yang lebih realistis, salah satu dari Anderson Company, yaitu
melakukan analisis sewa pada beberapa peralatan jalur perakitan yang akan dibeli selama tahun yang akan
datang. (Lihat Ch18 Tool Kit.xls di situs Web buku teks untuk ini analisis.) Data berikut telah
dikumpulkan.
1. Anderson berencana untuk memperoleh peralatan jalur perakitan otomatis dengan masa pakai 10
tahun dengan biaya $ 10 juta, dikirim dan dipasang. Namun, Anderson berencana menggunakan
peralatan hanya selama 5 tahun dan kemudian menghentikan lini produksi.
2. Anderson dapat meminjam $ 10 juta yang dibutuhkan dengan biaya sebelum pajak sebesar 10%.
3. Perkiraan nilai sisa peralatan adalah $ 50.000 setelah 10 tahun digunakan, tetapi nilainya
perkiraan nilai sisa setelah penggunaan hanya 5 tahun adalah $ 2.000.000. Jadi, jika Anderson
membeli peralatan, itu akan mengharapkan untuk menerima $ 2.000.000 sebelum pajak ketika
peralatan dijual dalam 5 tahun. Dalam leasing, nilai aset pada akhir leasing adalah disebut nilai
sisa (residual value).
4. Anderson dapat menyewa peralatan selama 5 tahun dengan biaya sewa tahunan sebesar $
2,600,000, dibayarkan setiap awal tahun, tetapi lessor akan memiliki peralatan setelah masa sewa
berakhir. (Jadwal pembayaran sewa ditetapkan oleh potensial lessor, seperti yang dijelaskan di
bagian selanjutnya, dan Anderson dapat menerimanya, menolaknya, atau menegosiasikan
modifikasi.)
5. Kontrak sewa menetapkan bahwa lessor akan memelihara peralatan tanpa biaya tambahan untuk
Anderson. Namun, jika Anderson meminjam dan membeli, dia akan melakukannya harus
menanggung biaya perawatan, yang akan dilakukan oleh peralatan pabrikan dengan tarif kontrak
tetap $ 500.000 per tahun, dibayarkan di awal setiap tahun.
6. Peralatan termasuk dalam kelas MACRS 5 tahun, tarif pajak marjinal Anderson adalah 35%, dan
sewa memenuhi syarat sebagai sewa pedoman.
Gambar 18-2 menunjukkan langkah-langkah yang terlibat dalam analisis. Bagian I dari tabel
dikhususkan untuk biaya pinjaman dan pembelian. Perusahaan meminjam $ 10 juta dan menggunakannya
untuk membayar untuk peralatan, jadi kedua item ini menjadi nol dan dengan demikian tidak ditampilkan
di angka.
a. Baris 1 : perusahaan melakukan pembayaran setelah pajak yang. Pada Tahun
1,biaya bunga setelah pajak adalah 0,10 ($ 10 juta) (0,65) = $ 650.000, dan pembayaran lainnya
adalah dihitung dengan cara yang sama. Pinjaman $ 10 juta dilunasi pada akhir Tahun 5.
b. Baris 2 : biaya perawatan
c. Baris 3 : memberikan penghematan pajak pemeliharaan
d. Baris 4 : berisi penghematan pajak depresiasi, yaitu biaya depresiasi dikalikan dengan
tarif pajak. Catatan pada Gambar 18-2 menjelaskan penghitungan depresiasi.
e. Baris 5 dan 6 : berisi arus kas nilai sisa (Residual Value). Pajak melebihi nilai sisa di atas nilai
buku aset, bukan pada nilai sisa penuh.
f. Baris 7 : berisi arus kas bersih,
g. Baris 8 : menunjukkan nilai bersih sekarang dari aliran ini dengan potongan
6,5%.
h. Baris 9 : biaya kepemilikan (yang merupakan negatif dari PV arus kas).

Bagian II dari Gambar 18-2 menganalisis sewa.

 i. Baris 10 : Pembayaran sewa adalah $ 2.600.000 per tahun; tarif ini, yang mencakup
pemeliharaan, ditetapkan oleh calon lessor dan ditawarkan ke Anderson Equipment. Jika
Anderson menerima sewa tersebut maka jumlah penuh akan menjadi biaya yang dapat
dikurangkan.
j. Baris 11 : Menunjukan penghematan pajak, adalah 0,35.
(Pembayaran sewa) = 0,35 ($ 2.600.000) = $ 910.000. Jadi, biaya setelah pajak dari
pembayaran sewa adalah
Pembayaran Lease - Penghematan pajak (Tax Saving) = $ 2.600.000 - $ 910.000
= $ 1,690,000.
Kemudian, Jumlah ini ditunjukkan pada Baris 12 untuk Tahun 0 sampai 4.
Langkah selanjutnya adalah membandingkan biaya kepemilikan (cost of ownership) dengan biaya sewa
bersih (cost of leasing). Namun, pertama kita harus menempatkan (case flow of leasing) arus kas tahunan
dari sewa guna usaha dan pinjaman (borrowing) pada suatu dasar. Sehingga membutuhkan konversi
menjadi nilai sekarang (present value), yang memunculkan pertanyaan tentang rate yang tepat untuk
mendiskontokan biaya. Karena leasing dapat mensubtitusi debt, sebagian besar analis mengurus agar cost
of debt perusahaan dan tingkat ini diterima dalam contoh. Selain itu, karena arus kas setelah pajak ( cash
flow after tax), kita harus menggunakan biaya hutang setelah pajak (cost of debt after tax), yaitu 10% (1 -
T) = 10% (0,65) = 6,5%. Karenanya, kami mendiskontokan arus kas bersih (net cash flow) di Baris 7 dan
12 dengan menggunakan tingkat 6,5%. Kami kemudian mengkonversi PV untuk biaya kepemilikan dan
sewa, ditunjukkan pada Baris 9 dan 14: Sehingga dihasilkan nilainya adalah $ 7,534,000 untuk biaya
kepemilikan dan $ 7,480,000 untuk biaya sewa. Metode pembiayaan yang menghasilkan nilai biaya
sekarang yang lebih kecil adalah metode yang seharusnya dipilih. Di sini keuntungan bersih dari leasing
adalah :
NAL = PV cost of owning − PV cost of leasing
= $7;534; 000 − $7;480;000
= $54;000
Biaya kepemilikan PV melebihi biaya sewa PV, sehingga NAL-nya positif. Oleh karena itu, Anderson
harus menyewa peralatan tersebut
*Metode yang lebih rumit yang ada untuk menganalisis sewa guna usaha umumnya
berfokus pada masalah diskon apa suku bunga harus digunakan untuk mendiskontokan arus kas,
terutama nilai sisa, karena risikonya mungkin berbeda dengan risiko arus kas lainnya. Untuk
lebih lanjut tentang risiko nilai sisa, lihat bab 8 dari Schallheim Sewa atau Beli?
Dalam contoh ini, Anderson tidak berencana menggunakan peralatan setelah Tahun 5.
Tetapi jika Anderson malah berencana menggunakan peralatan setelah Tahun 5, analisisnya akan
dimodifikasi. Misalnya, Anderson berencana menggunakan peralatan untuk 10 orang tahun dan
masa sewa memungkinkan Anderson membeli peralatan dengan nilai sisa. Pertama, bagaimana
kita mengubah arus kas karena kepemilikan? Baris 5 dan 6 (untuk nilai sisa dan pajak atas nilai
sisa) pada Gambar 18-2 akan menjadi nol pada Tahun 5, karena Anderson akan melakukannya
tidak menjual peralatannya*. Namun, akan ada sisa tahun tambahan penghematan pajak
depresiasi di Baris 4 untuk Tahun 6. Tidak akan ada entri untuk Tahun 6-10 untuk Baris 1,
pembayaran pinjaman setelah pajak, karena pinjaman tersebut dilunasi seluruhnya pada Tahun 5.
Selain itu, tidak akan ada biaya pemeliharaan tambahan dan penghematan pajak di Baris 2 dan 3
untuk Tahun 6–10, karena Anderson harus melakukan pemeliharaannya sendiri di peralatan pada
tahun-tahun tersebut apakah peralatan tersebut awalnya dibeli atau apakah itu menyewakan
peralatan selama 5 tahun dan kemudian membelinya. Bagaimanapun, Anderson akan memiliki
peralatan di Tahun 6-10 dan harus membayar untuk pemeliharaannya sendiri.
*Mungkin ada nilai sisa di Baris 5 di Tahun 10 (dan penyesuaian pajak terkait di Baris
6) jika peralatan tidak benar-benar usang atau usang.
Kedua, bagaimana kita mengubah arus kas jika Anderson menyewa peralatan dan lalu
membelinya di Tahun 5? Akan ada arus kas negatif di Tahun 5 yang mencerminkan pembelian.
Karena peralatan tersebut awalnya diklasifikasikan dengan MACRS 5 tahun seumur hidup,
Anderson akan diizinkan untuk mendepresiasi peralatan yang dibeli (meskipun demikian
bukanlah hal baru) dengan MACRS 5 tahun hidup. Oleh karena itu, di Tahun 6–10, akan ada sisa
pajak tabungan karena depresiasi*. Mengingat arus kas yang dimodifikasi, kita dapat menghitung
NAL seperti yang kita lakukan pada Gambar 18-2
Di bagian ini kami fokus pada biaya dolar dari leasing versus meminjam dan membeli,
yang sejalan dengan metode NPV yang digunakan dalam penganggaran modal. Sebentar Metode
yang dapat digunakan lessee untuk mengevaluasi leasing berfokus pada persentase biaya leasing
dan analog dengan metode IRR yang digunakan dalam penganggaran modal. Uji Mandiri
Jelaskan bagaimana arus kas disusun untuk mengestimasi keuntungan bersih leasing. Tingkat
diskonto apa yang harus digunakan untuk mengevaluasi sewa? Mengapa? Tentukan istilah
keuntungan bersih untuk leasing (NAL).
*Juga akan ada arus kas setelah pajak di Tahun 10 yang bergantung pada nilai sisa
peralatan pada tanggal itu