KAJIAN RENCANA PENDAYAGUNAAN ASET

PT PLN (PERSERO) UNIT INDUK WILAYAH ACEH

LOKASI ULPLTD SEUNEUBOK
JALAN IMAM BONJOL, SEUNEUBOK
KEC. JOHAN PAHLAWAN, KAB. ACEH BARAT

RINGKASAN
DAFTAR ISI
DAFTAR TABEL
DAFTAR GAMBAR
BAB I PENDAHULUAN
1. Latar Belakang
2. Tujuan
BAB II ANALISIS TAPAK (KONDISI EKSISTING)
1. Lokasi dan Aksesibilitas
2. Kondisi Lingkungan Sekitar
3. Peraturan Daerah (Zonasi)
4. Nilai Tanah
5. Analisis SWOT (Strenghts, Weaknesses, Opportunities, Threats)
6. Identifikasi Properti
7. Kesimpulan
BAB III ANALISIS PASAR PROPERTI
1. Gedung Kantor
2. Hotel/Villa
3. Perumahan
4. Rumah sewa
5. Niaga / Mall / Ruko
6. Kawasan Industri / Pabrik
BAB IV PENGEMBANGAN PRODUK (ASET)
1. Identifikasi Produk Properti yang dapat dikembangkan
2. Potensi Pengembangan
3. Alternatif Pengembangan Produk (Aset)
BAB V ANALISIS FINANSIAL
1. Biaya Proyek untuk pengembangan
2. Nilai Investasi
3. Sumber Pendanaan
4. Kesimpulan
BAB VI ANALISIS KERJASAMA
1. Analisis Pola Kerjasama
2. Analisis Hasil Kelayakan Kerjasama
LAMPIRAN

RINGKASAN

ULPLTD Seuneubok terletak ±3 Km dari Pusat Kota Meulaboh kondisi sekarang adalah
pembangkit yang standby position atau back-up system kelistrikan di Aceh Barat. Hal ini
disebabkan sistem transmisi 150 kV sudah beroperasi di jalur Barat Selatan Provinsi Aceh yang
diperkuat dengan Pembangkit PLTU Nagan Raya dengan Daya Maksimal 2 x 110 MW.
Halaman dan perkarangan yang luas di depan Gedung Sentral ULPLTD Seuneubok berpotensi
dapat dikembangkan. Salah satu opsinya adalah Pembangunan Sarana Olahraga yang sedang
semarak di kota Meulaboh, yaitu Futsal. Pembangunan 2 (dua) Lapangan Futsal dengan
Standar Nasional dapat dilakukan pada halaman atau perkarangan ULPLTD Seuneubok, baik
dengan konsep Kerjasama Operasi dan ataupun Sewa Lahan kepada pihak ketiga.
Potensi pendapatan dari sewa lapangan futsal sangat menjanjikan, hal ini dapat di lihat dari
animo masyarakat Kota Meulaboh dalam olahraga Futsal. Salah satu parameternya adalah
banyaknya diselenggarakan pertandingan dan turnamen dengan skala Regional dan Lokal di
Kabupaten setempat.
Pembangunan 2 (dua) Unit Lapangan Futsal di lokasi ULPLTD Seuneubok layak dilakukan.
Potensi bisnis dapat dikembangkan dengan membuka café di lahan tersebut dengan konsep
kantin terbuka, dengan sajian minuman khas Aceh Barat terkenal dengan nama Kopi Khop
(Kopi Teuleungkop).

BAB I PENDAHULUAN

1. Latar Belakang
Kota Meulaboh merupakan ibukota Kabupaten Aceh Barat, dengan penduduk bekisar
205.791 jiwa, data BPS Kabupaten Aceh barat Tahun 2018. Secara histori merupakan
salah satu kota yang pernah terdampak bencana tsunami dan paling parah pada Tahun
 2004. Seiring waktu perkembangan dan pembangunan kota semakin giat dan tatanan
kota yang yang dipadukan dengan nuansa islami. Pada Tahun 2013 PLTU Nagan Raya
diresmikan dengan daya maksimal 2 x 110 MW, sehingga investasi daerah ini menarik
investor untuk membuka ataupun mengembangkan usaha. Bidang pendidikan,
Universitas Teuku Umar, disingkat UTU, adalah perguruan tinggi negeri di Kota
Meulaboh, Kabupaten Aceh Barat, Provinsi Aceh, yang berdiri pada 10 November 2006
yang kemudian diresmikan sebagai universitas negeri oleh Presiden Susilo Bambang
Yudhoyono pada tanggal 1 April 2014.

Pembangunan Kota Meulaboh hingga saat ini masih berkembang pesat, perluasan kota,
bidang pendidikan dan terbukanya lapangan kerja fresh graduate menjadi salah satu
opsi untuk pendayagunaan asset lahan PT PLN (Persero). ULPLTD Seuneubok memiliki
lahan seluas 12.775 m², status pembangkit yang standby position atau back-up system
kelistrikan di Aceh Barat. Perkarangan ULPLTD Seuneubok dapat didayagunakan untuk
Pembangunan Lapangan Futsal sebanyak 2 (Dua) Unit dengan luas total 2.020m2. Hal
ini tidak terlepas dari animo dan minat berolahraga masyarakat Kota Meulaboh
khususnya olahraga futsal. Pangsa pasar yang akan ditargetkan adalah para
mahasiswa, pelajar, karyawan/pegawai dan masyarakat umum Kota Meulaboh.

2. Tujuan
Tujuan Pendayagunaan asset PT PLN (Persero) ini adalah untuk mengoptimalkan lahan
perkarangan ULPLTD Seuneubok untuk Pembangunan 2 (dua) Unit Lapangan Futsal,
yang berpotensi mendapatkan pemasukan/pendapatan sebagaimana diatur dalam
Perdir No.0136.P/DIR/2019 tentang Pendayagunaan Aset Properti PT PLN (Persero).

BAB II ANALISIS TAPAK (KONDISI EKSISTING)

1. Lokasi dan Aksesibilitas
Lokasi lahan yang akan didayagunakan adalah dipinggir jalan nasional, jarak akses dari
Pusat Kota Meulaboh adalah ±3 Km, atau sekitar ±5 Menit dari Pusat Kota.
2. Bentuk Tapak dan Kondisi Eksisting Tapak
Gambar 1 Tampak Depan

Gambar 2 Tampak dari Perkarangan ke arah Jalan

 Gambar 3 Tampak dari Jalan Raya

Gambar 4 Lapangan Tennis dan Perkarangan

3. Kondisi Lingkungan Sekitar

Batas – Batas Tanah ULPLTD Seuneubok sebagai berikut :
Depan : Jalan Imam Bonjol (Meulaboh – Banda Aceh)
Belakang : Gudang Material Padat PLTD Seuneubok
Samping Kanan : Jalan Akses Ke Komplek Gedung Sentral PLTD
Samping Kiri : Jalan Akses Perkantoran dan Rumah Operator PLTD

4. Peraturan Daerah (Zonasi)

Kawasan ULPLTD Seuneubok termasuk Permukiman Perkotaan dan Perluasan Kota.
 5. Nilai Tanah
Sesuai data PBB Tahun 2019, Komplek ULPLTD Seuneubok nilai NJOP Bumi (16.336
m2) sebesar Rp. 1.339.552.000,- dan Bangunan (2.120 m2) sebesar Rp. 773.800.000,-.

6. Analisis SWOT (Strenghts, Weaknesses, Opportunities, Threats)

Strenghts : Lokasi di tepi jalan raya, akses mudah dan dekat dari Pusat Kota.
Lahan luas untuk dikembangkan sarana olah raga.
Weaknesses : Kebisingan yang ditimbulkan jika ULPLTD Seuneubok masih
beroperasi, sebagai back up / cadangan ketika terjadi gangguan
transmisi 150 kV.
Opportunities : Lokasi sangat strategis untuk pembangunan sarana olahraga,
khususnya Futsal yang sedang berkembang di Kota Meulaboh
Threats : Jika ULPLTD Seuneubok beroperasi sebagai back-up system
transmisi 150 kV jika terjadi pemadaman, menyebabkan
kebisingan di sekitar lokasi.

7. Identifikasi Properti
Fasilitas eksisting yang ada di perkarangan ULPLTD Seuneubok adalah Lapangan
Tennis yang sudah tidak layak digunakan dan sering tergenang air hujan.

8. Kesimpulan
Dari pemaparan tersebut, Pembangunan 2 (Dua) Lapangan Futsal sangat
memungkinkan dilakukan untuk pendayagunaan asset PT PLN (Persero), sehingga
berpotensi mendapatkan pemasukan/pendapatan secara kontinue.

BAB III ANALISIS PASAR PROPERTI

Pasar Properti di ULPLTD Seuneubok dan Kota Meulaboh :
1. Gedung Kantor
Tidak menjanjikan, dikarenakan kawasan perkantoran terpusat di Kota Meulaboh.
2. Hotel/Villa
Tidak menjanjikan, karena bukan merupakan destinasi wisata.
3. Perumahan
Tidak menjanjikan, karena bukan kawasan permukiman padat.
4. Rumah sewa
Tidak menjanjikan, karena bukan kawasan perkantoran, pabrik atau sekolah.
5. Niaga / Mall / Ruko
Tidak menjanjikan karena bukan kawasan perdagangan.
6. Kawasan Industri / Pabrik
Tidak menjanjikan karena bukan kawasan permukiman padat.
7. Sarana Olahraga
Dapat dikembangkan dan berpotensi untuk Pembangunan Lapangan Futsal.
 BAB IV PENGEMBANGAN PRODUK (ASET)
1. Identifikasi Produk Properti yang dapat dikembangkan
Pembangunan Lapangan Futsal pada lahan tersebut dapat dilakukan sebanyak 2 (dua)
lapangan dengan ukuran standar nasional (± 17x34 ) x 2 Unit.
2. Potensi Pengembangan
Disamping Pembangunan Lapangan Futsal, direncanakan lahan yang tersedia akan
dilakukan pembangunan café untuk santai. Disamping itu dapat dilakukan Promosi
Program PT PLN (Persero) baik itu pemasaran produk perusahaan maupun demo
penggunaan kompor induksi.
3. Alternatif Pengembangan Produk (Aset)
Pembangunan café di lokasi Lapangan Futsal

BAB V ANALISIS FINANSIAL

1. Biaya Proyek untuk pengembangan
Estimasi biaya yang dibutuhkan untuk Pembangunan lapangan Futsal adalah Rp.
750.000.000,- (Tujuh ratus lima puluh juta rupiah,-)/Lapangan. Pembangunan 2 (dua)
lapangan Futsal diperkirakan Nilai Investasi sebesar Rp. 1.500.000.000,- (Satu milyar
lima ratus juta rupiah,-),dengan spesifikasi sebagai berikut :
a) Lantai Vynil/Syntetis (2 Lapangan)
b) Rangka Baja dan Atap (2 Lapangan)
c) Tiang Besi H (2 Lapangan)
d) Jaring Pengaman (2 Lapangan)
e) Gawang (2 Lapangan)
f) Bench / Official (2 Lapangan)
g) Tribun Penonton (2 Lapangan)
h) Locker (2 Lapangan)
i) Parkir Area
j) Kamar ganti
k) Toilet/Kamar Mandi
l) Mushalla Kecil/Wudhu

2. Nilai Investasi
NIlai Investasi yang dibutuhkan untuk Pembangunan 2 (dua) Lapangan Futsal sebesar
Rp. 1.500.000.000,- (Satu milyar lima ratus juta rupiah,-).

3. Sumber Pendanaan
Sumber pendanaan adalah APLN Tahun 2020.
4. Pendapatan
Asumsi Sewa Lapangan :

No. Uraian Jlh Harga/Jam Jlh Hari Total

I. PENDAPATAN
Jam 15.00 s/d 18.00 3 150.000,- 30 13.500.000,-
Jam 20.00 s/d 24.00 (Prime) 4 200.000,- 30 24.000.000,-
JUMLAH I 37.500.000,-

II. BIAYA DAN PENYUSUTAN

Gaji Pegawai 2 2.000.000,- 4.000.000,-
Biaya Listrik, Air & Perlkpan 1 6.000.000,- 6.000.000,-
JUMLAH II 10.000.000,-
PENDAPATAN I-II 27.500.000,-

Asumsi Pendapatan Sewa 1 (satu) Lapangan Futsal selama 1 (satu) Bulan adalah Rp.
27.500.000,-. Jika terdapat 2 (Dua) Lapangan Futsal, maka estimasi Pendapatan yang
diterima perbulan adalah Rp. 27.500.000,- x 2 = Rp. 55.000.000,-/Bulan.

5. Kesimpulan
Dengan nilai investasi sebesar Rp. 1.500.000.000,- dan Pendapatan Sewa 2 (dua)
lapangan Futsal sebesar Rp. 55.000.000,-/bulan, maka diprediksi BEP (Break Even
Point) akan diperoleh pada tahun ke 2,5 operasional, atau lebih tepatnya pada bulan ke
28.

BAB VI ANALISIS KERJASAMA

1. Analisis Pola Kerjasama
Pola Kerjasama yang mungkin dilakukan dengan Pihak Kedua untuk Pembangunan
Lapangan Futsal, anatara lain :

a) Kerjasama Operasi
Kerjasama dengan Prinsip bagi hasil yang saling menguntungkan antara PLN
dengan mitra kerjasama, dimana PLN ikut terlinbat dalam manajemen
pengelolaan.
b) Kerjasama Usaha
Kerjasama dengan prinsip bagi hasil yang saling menguntungkan antara PLN
dengan mitra kerjasama, dimana PLN tidak terlibat dalam manajemen
pengelolaan.
c) Mitra
Pihak – pihak yang mendayagunakan asset PLN melalui kerjasama yang diikat
dalam suatu perjanjian dengan prinsip saling menguntungkan.

2. Analisis Hasil Kelayakan Kerjasama

Kerjasama Operasi sangat layak dilakukan, mengingat potensi pendapatan dari
Pembangunan Lapangan Futsal dan pengelolaannya yang sederhana.