Step 2 : Market Delineation

Sebelum melakukan analisis permintaan dan penawaran pada apartemen, tim

melakukan market area terlebih dahulu yaitu market delineation yang bertujuan untuk
memfokuskan cakupan wilayah yang berkaitan langsung dengan perkiraan permintaan dan
tingkat pesaing pada apartemen tersebut, dan pengguna spesifik properti pada apartemen atau
submarket yang terkait.
Step 2.1 : Determine the Boundaries of the Market Area (menentukan batas-batas area pasar)
Setelah menganalisi jarak dan waktu, kami mendapati market area untuk Apartemen
Transpark Bintaro tower Chicago dipengaruhi oleh batasan geografis Bintaro, Tanggerang
Selatan yang bersesuaian dengan area dimana banyak dijumpai properti pesaing. Apartemen
Transpark Bintaro tower Chicago terletak di Bintaro sektor 7 kawasan CBD Tanggerang
Selatan. Wilayah ini merupakan kawasan bisnis dan perkantoran sehingga Apartemen ini
menjadi sasaran bagi orang-orang yang bekerja kantoran di Tanggerang Selatan. Hal ini
dilihat dari Laju pertumbuhan ekonomi di Tanggerang selatan saat ini 7,2% dengan tingkat
inflasi 3,4%. Sementara jumlah penduduk tercatat saat ini sebanyak 1,5 juta jiwa (tahun 2008:
900 ribu jiwa). BPS memprediksi tahun 2030 Tangsel akan dihuni 3 juta jiwa.
Selain itu wilayah ini juga menjadi sasaran bagi orang-orang yang bekerja di
jakarta, hal ini dikarenakan wilayah tersebut dekat dengan Jakarta dan Wilayahnya strategis
mudah di jangkau kemana saja dengan menggunakan kendaraan pribadi maupun transportasi
massal, hal ini dilihat dari apartemen Transpark Bintaro dekat dengan jalan Tol Pondok Aren-
Bintaro dan stasiun Jurangmangu. Selain itu, apartemen Transpark juga dekat dengan
fasilitas-fasilitas yang ada seperti Rumah sakit, Pusat perbelanjaan (Mall), universitas dan
sekolah. Karena wilayahnya yang berada di kawasan Bisnis dan Perkantoran
dan juga wilayah yang menjadi incaran bagi orang-orang yang bekerja di jakarta karena
wilayah nya yang strategis sebagai tempat hunian, maka sasaran untuk wilayah ini adalah
orang-orang yang berpenghasilan menengah ke atas, dan jika dilihat dari pertumbuhan
ekonomi yang akan selalu meningkat dan Saat ini tingkat kepadatan penduduk di Bintaro,
Kecamatan Pondok Aren sudah mendekati 11.500 jiwa/km2 dengan rata-rata pendapatan
perkapitanya di atas rata-rata daerah yang lain maka kemungkinan besar apartemen di
wilayah ini akan menyerap lebih banyak penyewa/pembeli properti Apartemen.
Step 2.1 : Pendapat penyewa dan keterjangkauan sewa
Permintaan pada apartemen harus disegmentasikan, hal ini dikarenakan agar kita
dapat mengetahui berapa persen masyarakat yang mampu membayar sewa Apartemen untuk
tipe unit apartemen tertentu, keterjangkauan masyarakat dalam membayar sewa Apartemen
ditentukan oleh analisis dengan memperkirakan pendapatan masyarakat saat ini.
Berdasarkan data yang kami perolah dari website Transpark Bintaro, bahwa rata-rata
harga sewa tiap unit Apartemen sebagai berikut :
Tipe Harga Sewa (Bulan) Harga Sewa (Tahunan)
Studio 6 Juta 72 juta
2 Bedroom 10.5 Juta 126 juta
3 Bedroom 13.5 Juta 162 juta
 Berdasarkan data yang kami peroleh dari BPS (Badan Pusat Statistik) kota
Tanggerang Selatan) pada tahun 2018, bahwa rata-rata pengeluaran masyarakat untuk barang
bukan makan sebesar 1.488.188 dari total rata-rata pengeluaran masyarakat sebesar
2.346.475. Dan rata-rata pengeluaran masyarakat untuk keperluan residensial sebesar
807.911 dari rata-rata pengeluaran masyarakat sebesar 1.488.188. Hal ini menunjukan bahwa,
masyarakat Tanggerang Selatan mengeluarkan keperluan residensial 54.2882% dari
63.4222% pengeluaran non makanan mereka. Dengan demikian, besaran pendapatan tahunan
sebagian besar penyewa untuk tiap unit Apartemen Transpark Bintaro sebagai berikut :
54.2882
Pengeluaran yang dialokasikan untuk keperluan residensial : x 63.4222 = 34.4230%
100
 Studio : 72 juta / 34.4230% = 209.162.479
 2 Bedroom : 126 juta / 34.4230% = 366.034.338
 3 Bedroom : 162 juta / 34.4230% = 470.615.577

Step 3 Forecast Demand

1. Inferred analysis
a. Menyimpulkan future demand berdasarkan tren pertumbuhan
penduduk
Berdasarkan data Badan Pusat Statistik, proyeksi jumlah penduduk DKI Jakarta mengalami
pertumbuhan dari tahun ke tahun. Di tahun ini di perkirakan sekitar 10,6 juta jiwa dan di tahun
depan diperkirakan naik menjadi 10,7 juta jiwa.

Akan tetapi proyeksi laju pertumbuhan penduduk di daerah DKI Jakarta dan sekitarnya mengalami
penurunan. Di tahun 2010-2015 turun 0,19 % (dari 1.09% menjadi 0.90%) selanjutnya di tahun 2015-
2020 juga menurun sebesar 0.18% (0.90% menjadi 0.72%) dan diperkirakan di tahun tahun
berikutnya menurun hingga di tahun 2035 menjadi 0,26%.
Di provinsi banten sendiri dari tahun 2014-2018 laju pertumbuhan penduduk juga menurun, terlihat
dari beberapa kabupaten, dan ada yang mengalami penurunan drastis di tahun 2018 (kabupaten
serang).

Jadi tren pertumbuhan penduduk dari tahun ke tahun di daerah DKI Jakarta dan sekitarnya
setiap tahun semakin menurun, hal ini seiring juga dengan tingkat pertumbuhan penduduk di
Indonesia yang semakin menurun karena sebagian besar penduduk Indonesia terkonsentrasi
di kawasan Commuter zone tepatnya jabodetabek.
b. Demand berdasarkan tren pertumbuhan konstruksi apartemen

Konstruksi bangunan apartemen yang cepat ditentukan oleh 5 faktor sebagai berikut :
1. Pertumbuhan populasi, pertumbuhan populasi berdasarkan data sebelumnya di daerah
Jabodetabek mengalami penurunan.
2. Pendanaan uang untuk pengembang membangun properti (apartemen)
dipermudah/dipersulit.

Menurut data dari BI , Sejalan

dengan perkembangan properti
komersial, pertumbuhan
penyaluran kredit konstruksi
sedikit melambat pada triwulan
III-2019 baik secara triwulanan
maupun secara tahunan. Pada
akhir triwulan III-2019 (September
2019), kredit konstruksi tumbuh
sebesar 3,77% (qtq) lebih rendah
dari 8,10% (qtq) pada triwulan
sebelumnya. Secara tahunan,
kredit konstruksi triwulan III-2019
melambat dari 14, 60% (yoy) pada
triwulan sebelumnya menjadi
11,02% (yoy) (Grafik 7). Secara
tahunan, perlambatan terjadi pada
hampir semua jenis kredit
konstruksi, kecuali konstruksi
gedung industri yang tumbuh lebih
baik meski masih pada level
kontraksi.

Pada triwulan III-2019, suku bunga

kredit konstruksi naik 8 bps dari
triwulan sebelumnya menjadi
10,63% per tahun pada triwulan
III-2019 (Grafik 8). Tren penurunan
suku bunga kebijakan (BI 7 days
repo), terlihat belum diikuti oleh
penurunan suku bunga kredit
konstruksi hingga triwulan III-2019.

Dari kedua data diatas dapat

disimpulkan dengan adanya
kenaikan suku bunga untuk
konstruksi menyebabkan penurunan
kredit untuk konstruksi sehingga
banyak konstruksi yang tumbang
dan kondisi pasar saat ini
mengalami penurunan
 3. Selera pasar investasi terhadap proyek apartemen baru.

Pelamahan nilai tukar rupiah besar kemungkinan mempengaruhi sektor properti terutama
residensial kelas atas, bersama sektor industri pengolahan karena di bangunan ini banyak
menggunakan bahan baku impor, terutama perlengkapan pembangunan properti, dan
pinjaman non-rupiah. Tekanan dari sisi suku bunga juga cukup besar. Sebab konsumen
mengerem membeli bangunan jika suku bunga bank naik Sehingga investasi di sektor
properti residensial kelas atas (apartemen) melemah.
4. Persyaratan untuk membeli rumah tapak dari tahun ke tahun cenderung tinggi serta
semakin rendahnya lahan yang meyediakan rumah tapak di area tempat kerja
5. Tidak adanya peraturan yang melarang untuk dibangunnya apartemen

Namun pembangunan apartemen harus sesuai dengan UU standar bangunan RI.Harus

memiliki IMB dari BP2T Kota Tangsel.

c. Demand Infered by Rental Rate Trends

Berikut merupakan gambar grafik tingkat hunian dan harga sewa untuk daerah bodetabek.
Terlihat harga sewa ( yang berwarna coklat) yang mulai meningkat dan tingkat hunian (yang
berwarna biru) berfluktuasi dan di proyeksikan akan meningkat ini. merupakan tanda yang
sangat positif untuk konstruksi baru di area pasar. Diperkirakan pertumbuhan sewa secara keseluruhan
akan terus meningkat di tahun-tahun yang akan datang.

d. Demand berdasarkan historical absorbtion

Tren tingkat hunian saat ini menjadi indikator untuk permintaan. Data pada grafik sebelumnya yang
dapat digunakan untuk membandingkan tingkat hunian historis. Dari Gambar grafik tersebut
menunjukkan tren hunian untuk area pasar apartemen mengalami tren yang fluktuatif. Terlihat di
akhir 2017 mengalami kenaikan lalu di awal tahun 2019 mengalami penurunan. Dari tren
diperkirakan tingkat hunian akan terus meningkat secara moderat.
 e. Conclusions Based on Arbsorbsion Trends

Karena dari tahun ke tahun tingkat

hunian apartemen tetap cenderung
meningkat walaupun stok apartemen
Stagnan , dan diprediksi beberapa tahun
meningkat. Selain itu juga stok
apartemen stagnan karena banyak
pengembang yang menunda
pembangunan tahun lalu akibat
melemahnya nilai rupiah.

FUNDAMENTAL ANALYSIS DENGAN SEGMENTATION METHOD

Menentukan jumlah populasi yang berupa rumah tangga (2017)

Pertambahan populasi rumah tangga Kota Tangeran Selatan tahun 2017

= 422.027 – 406.291 = 15.736 house hold

Analisis:
Jumlah populasi household Kota Tangerang Selatan = 1.644.899
Person per household = 1.644.899/422.027 = 3.89 jiwa
Demand per apartment unit = 1.644.899/3.89 = 422.853 unit,

Actual Current Capture Rate

City Wide Competitve Unit 21.697
Current Occupancy Rate 68,42 %
Current Occupancy Unit 14.846
Subject Current Occupied Unit 642
 Subject Current Capture Rate 4,32%

Kami mengasumsikan bahwa daya beli masyarakat terhadap unit apartemen digambarkan
melalui unit apartemen siap huni terisi yang ada di Kota Tangerang Selatan, yaitu sebesar
68,42%.

Ready for occupancy 21697

Construction work 33750
Planned 12440
Total 67887

Jumlah apartemen yang siap untuk dihuni adalah sebesar 21.697 unit dengan persentasi dari
keseluruhan apartemen yang berada di Kota Tangerang Selatan adalah sebesar 31,96 %.

Line Demand Forecast Current Year Year 5 Year 10

(2017)
1 Household population 1.644.899 1.936.694 2.280.253
forecast
2 Average increase (3,32 %) 54.610 64.298 75.704

3 Persons per household 3.89 3.79 3.69

4 Demand for housing units 422.853 511.001 617.954

(total household)
5 Percentage of apartment 21,86 % 31.96 % 31.96 %
units
6 Potential demand for 92.435 163.315 197.498
apartement units
7 Percentage able to afford 68.42 % 68.42 % 68.42 %
units in the subject
property’s economic
segment
8 Total potential demand 63.244 111.740 135.128
for units in the subject
 property’s economic
segment
9 Plus frictional vacancy 4.432 5.587 6.756
@5%
10 Total supportable 66.573 117.327 141.884
(adjusted) demand

Menurut tabel di atas total supportable demand untuk apartemen di Kota

Tangerang Selatan mencapai angka 66.573 permintaan di tahun 2017
dan diproyeksikan akan terus meningkat selama 10 tahun ke depan
dengan jumlah yang tertera di dalam tabel.

Fundamental Analysis : Ratio Method

Metode ini memforcast permintaan dengan didasarkan pada hubungan antara permintaan
apartemen dan peningkatan pekerjaan atau populasi di daerah. Hasil metode rasio
menunjukkan rasio terhadap populasi atau jumlah tenaga kerja saat ini di kota dibandingkan
dengan jumlah unit apartemen yang ditempati saat ini. Metode rasio didasarkan pada
asumsi bahwa hubungan saat ini antara populasi dan apartemen akan sama di masa depan.

Hasil Ratio Method

Rasio terhadap Jumlah Penduduk

Line New Demand Forecast Current Year Year 5 year 10 Comments

1 Total Jumlah Penduduk 1644899 1662499 1680288  
Average Population
2 Average Increase (1,07%) 1,07% 1,07% 1,07% Growth
3 Occupied apartement unit 61597  
Ratio of occupied
4 apartement unit 0,0374 0,0371 0,0367 line 3/line 1
total demad for occupied
5 units in city 61519 61678 61666 line 1 X ratio
6 plus frictional vacancy 3237 2458 2639 line 5/0,95 - line 5
total supportable (adjusted
7 demand) 64756 64136 64305 in market segment

Rasio terhadap Tenaga Kerja

Lin
e New Demand Forecast Current Year Year 5 year 10 Comments
 1 Total Jumlah Pekerja 610210 617044 623954  
Average Population
2 Average decrease (1,12%) 1,12% 1,12% 1,12% Growth
3 Occupied apartement unit 61597  
Ratio of occupied
4 apartement unit 0,100 0,099 0,098 line 3/line 1
total demad for occupied
5 units in city 61021 61087 61147 line 1 X ratio
6 plus frictional vacancy 3211 3215 3218 line 5/0,95 - line 5
total supportable
7 (adjusted demand) 64232 64302 64365 in market segment

Dari hasil kedua rasio baik jumlah penduduk dan tenaga kerja di simpulkan bahwa permintaan 5-10
tahun kedepan mengalami peningkatan akibat pertambahan jumlah penduduk dan juga peningkatan
tenaga kerja yang tejadi dalam kurun wajtu 5-10 tahun mendatang.

STEP 4
Supply Analysis
Tahapan ke empat dalam marketability analysis adalah supply analysis yaitu mengacu
pada produktivitas dan ketersediaan dari produk real estate yang bersaing dengan subjek
Properti. Supply analysis digunakan untuk menentukan apakah submarket properti subjek
over supply atau under supply dan properti apa yang bersaing dengan properti subjek.

A. Data supply apartemen pembanding

Data-data properti kompetitif dihasilkan dari pengolahan data sekunder setelah
melakukan pencarian data di situs Colliers International Research, yaitu data Laporan
Kuartal IV tahun 2018 untuk Properti Apartemen di daerah Tangerang, dan
sekitarnya.
 Area Bintaro

Jumla
Nama Kondisi
No. Alamat Pengembang h
Apartemen gedung
Unit
Jl. Cendrawasih Sari Kresna Construction
Anwa Residence
1 No.25 Group 3.000 Work
Jl. Jombang, PT. Jaya Real Construction
Emerald Bintaro
2 Pondok Aren Property 930 Work
Jl. Bintaro Permai, PT. Duta Putra Ready for
Bintaro Park View
3 Pesanggrahan Group 1.000 occupancy
Binakarya
Gateway
Jl. Ciledug Raya Propertindo Ready for
Pesanggrahan
4 No.15 Group 1.000 occupancy
Jl. Deplu Tengah
Lexington
No.29, PT. Cowell Construction
Residence
5 Pesanggrahan Development 550 Work
Bintaro Plaza Jl. Bintaro Utama
Residence - The 3A No.1, Pd. PT. Jaya Real Ready for
6 Breeze Karya Property 800 occupancy
Jl. Jombang Raya Gapura Prima Ready for
Bintaro Icon
7 No 26, Pd. Aren Group 504 occupancy
Embarcadero Jl. Raya Jombang Ready for
8 Bintaro 88, Pondok Aren Lippo Group 766 occupancy
Jl. Boulevard PT. Jaya Real Construction
Accent
9 Bintaro Jaya Property 273 Work
Jl. Jombang Raya Construction
Bintaro Mansion
10 Pd. Kacang PT. Wika Realty 520 Work
Jl. KH. Hasyim Ready for
West Senayan
11 Ashari No.89 Moizland 1.138 occupancy
Jl. Pondok Betung Megakarya
Bintaro Pavilion
12 Raya, Bintaro Properti Grup 750 Planned
      Total Unit 12.376  
  Area Ciputat

Nama Jumlah Kondisi

No. Alamat Pengembang
Apartemen Unit gedung
City Light Jl. H. Juanda No. Mitra Desindo Ready for
1 Apartment 38, Ciputat, Group 1.162 occupancy
The Spring Jl. Otista Raya No PT. Gading Construction
2 Residence 23, Ciputat Development 2.500 Work
Jl. RE. Martadinata PT. Adhi Karya Construction
Oase Park
3 No. 14, Ciputat, (Persero) 1.302 Work
Jl. Dewi Sartika Cempaka Ready for
Green Lake View
4 No. 28, Ciputat Group 1.500 occupancy
PT. Plaza
Alterra Residence Jl. RE Martadinata, Indonesia
5 Ciputat Realty 2.900 Planned
      Total Unit 10.864  

 Area Alam Sutera

Jumla
Kondisi
No. Nama Apartemen Alamat Pengembang h
gedung
Unit
Jl. Jalur Sutera Construction
Cambio Lofts
1 Blok a No.18 ACT Singapore 1.400 Work
Paddington Lingkar Barat no PT. Alam Sutera Ready for
2 Heights 2, Panunggangan Realty 502 occupancy
Jl. Alam Sutera Triniti
Yukata Suites Boulevard, Properti, Waskita Construction
3 Tangerang Karya Tbk. 363 Work
Jalan Nn No.28, Indopasific
Pacific Garden Panunggangan
4 Timur 1.050 Planned
LLOYD Low – Rise Jl. Alam Utama, PT. Alam Sutera Construction
5 Apartment Alam Sutera Realty 465 Work
Jalur Sutera Utama PT Sutera Agung Construction
Saumata
6 Kav. 16a No.26 Properti 203 Work
Jl. Jalur Sutera Construction
The Lana
7 Barat Kav 20 Brewin Mesa 496 Work
Silkwood Jl. Lingkar Barat, PT. Alam Sutera Ready for
8 Residences Panunggangan Realty 918 occupancy
Jl. MH Thamrin,
Kota Ayodhya Cikokol, PT. Alam Sutera Construction
9 Tangerang Realty 3.325 Work
Jl. Jalur Sutera PT Sutera Agung Construction
Saumata Suites
10 Kav. 16a No. 26 Properti 138 Work
 Jl. Boulevard Triniti
The Smith Alam
Alam Sutera, Properti, Waskita
Sutera
11 Tangerang Karya Tbk. 280 Planned
One Velvet Jalan Sutera Construction
12 Residence Boulevard No.3, Forzaland 390 Work
Jl. Jalur Sutera Triniti
Brooklyn Boulevard Kav 22 Properti, Waskita Construction
13 and 26 Karya Tbk. 900 Work
      Total Unit 10.430  

 Area BSD City

Jumlah Kondisi
No. Nama Apartemen Alamat Pengembang
Unit gedung
Jl. BSD
Branz BSD Boulevard, Parcel Tokyu Land
1 55-F Indonesia 1.256 Planned
Jl. Lengkong
Green View Gudang Timur, PT. Mitra Sejati Ready for
2 Serpong Makmur 1.420 occupancy
Jl. Kelengkong Construction
Casa de Parco
3 No.24, Sampora BSD City 1.600 Work
Jl. Lingkar Timur Merdeka Ronov Ready for
Tuscany Residence
4 BSD, Serpong Indonesia 390 occupancy
Ruko Golden
Kubikahomy Road, Blok C 28 Ready for
5 No. 35 HK Realtindo 289 occupancy
Hongkong
Marigold Nava
Jl. Boulevard BSD Land, Sinar Mas Construction
Park
6 City, Cijantra Land 576 Work
Ruko Golden
Amazana Boulevard Blok D PT. Amazana
7 No.03 Kencana 450 Planned
Jl. Jalur Sutera
Crown Sky @ Alam
Kav.19,
Sutera
8 Tangerang Mahkota Group 260 Planned
Jl. Raya Astek,
Akasa Pure Living Lengkong Gudang Construction
9 Timur Sinar Mas Land 764 Work
Jl. Raya Kelapa Prioritas Land
Majestic Point Dua Blok A No.
10 20 900 Planned
Jl. Edutown Kav.
B Residence BSD 3.1, BSD City, MGM
11 Serpong Propertindo 496 Planned
Jl. Lengkong
Serpong
Gudang Timur PT. Mitra Sejati Ready for
Greenview
12 Kel. Lengkong Makmur 1.420 occupancy
Jl. Jombang Astek, PT.
Sky View Serpong Lengkong, Arsidinamika Ready for
13 Serpong Cipta 537 occupancy
 Jl. Boulevard Bsd Risland
Sky House BSD+ City beside Aeon Development Construction
14 Mall Indonesia 1.283 Work
      Total Unit 11.641  

 Area Serpong

No Jumlah Kondisi
Nama Apartemen Alamat Pengembang
. Unit gedung
Sunburst CBD
Roseville SOHO &
1 Lot 1.8,
Suites
Lengkong Aldebaran 1.022 Planned
Kompleks
2 Skyline Paramount Paramount Construction
Skyline Paramount Land 562 Work
Jalan Raya
Prasada Mahata
3 Rawabuntu,  PT Kereta Api
Rawa Buntu
Serpong Indonesia 1.816 Planned
Jalan Telaga
Rainbow Spring
4 Gading Serpong Summarecon Construction
Condovillas
No., Telaga Blok Agung 100 Work
Jl. Trimezia Raya,
5 Beverly 90210 Curug Sangereng, Construction
Klp. Dua Paramount Land 350 Work
Jl. Raya Serpong
6 The Canary 89 BSD, PT. Trimitra Construction
Tangerang Propertindo 603 Work
Jl. Lingkar Timur
7 Tuscany Residence BSD, Serpong, Merdeka Ronov Ready for
Tangerang, Indonesia 390 occupancy
Jl. Raya Kelapa
Dua Blok A No.
8 Majestic Point
20 Gading
Serpong Prioritas Land 900 Planned
Jl. MH Thamrin
Great Western KM 2.7, Serpong,
9
Resort Tangerang Gapura Prima Ready for
Selatan Group 300 occupancy
Jl. Lengkong
Gudang Timur
10 Easton Park
IV, Lengkong Construction
Gudang Timur Kalmar Land 1.007 Work
Jl. Scientia
Square Utara
11 Scientia Apartment
Boulevard, Summarecon Ready for
Gading Serpong Agung 1.116 occupancy
Jl. Ciater Raya,
Urban Heights Serpong, Kota PT. Graha
12
Residences Tangerang Investama Construction
Selatan, Bersama 669 Work
13 Loftvilles City BSD City Rura Graha 500 Construction
Serpong Jl. Raya Propertindo Work
 Bukit, Ciputat
Jl. Raya Kelapa
Dua, Gading
14 K2 Park
Serpong, Construction
Tangerang Prioritas Land 2.500 Work
Jl. Boulevard
Gading Serpong,
15 Atria Residences
CBD Gading Ready for
Serpong Paramount Land 313 occupancy
Jl. Al Sintan
16 Saveria No.18, BSD City, Ready for
Sampora, Serpong Sinar Mas Land 327 occupancy
Jl. Gading
Serpong
17 Serpong Midtown
Boulevard No. 3, Summarecon Construction
Kelapa Dua Agung 1.928 Work
Jl. Kyai Maja,
18 Springwood Pinang, Kota Construction
Tangerang Triniti Properti 810 Work
Jl. Jalur Sutera
No.25A,
19 Silk Town
Pakualam, PT. Jaya Real
Serpong Utara Property 360 Planned
Jl. Ciater Barat
20 The Ayoma Raya Rawabuntu, Ready for
BSD Serpong PT. PP Properti 1.200 occupancy
Jl. Scientia Raya
Grand Eschol
21 Summarecon, PT Mahakarya Ready for
Residence
Ruko Dalton Agung Putra 720 occupancy
Jl. Kelapa Dua
Raya, Kelapa
22 One Azure
Dua, Serpong, Construction
Tangerang Forzaland 1.476 Work
Jl. Raya Serpong,
23 Parkland Avenue Tangerang PT. Trimitra Construction
Selatan, Propertindo 800 Work
Jl. Lengkong
Gudang Timur
24 Serpong Greenview
Kel. Lengkong PT. Mitra Sejati Ready for
Gudang Timur Makmur 1.420 occupancy
Jl. Jombang
Astek, Lengkong,
25 Sky View Serpong Serpong, PT.
Tangerang Arsidinamika Ready for
Selatan Cipta 537 occupancy
Sunburst CBD
Lot II/17, BSD
26 TreeParkCity
City, Tangerang Ready for
Selatan Pohon Group 850 occupancy
      Total Unit 22.576  
 Kemudian kami juga mencari data sekunder mengenai properti pembanding yang
lebih luas yang ada diluar tangerang yang masih mempunyai pengaruh dan
merupakan satu area yaitu di Jakarta. Kami mengambil area CBD, Jakarta pusat,
Jakarta Barat dan Jakarta Selatan karena lokasinya masih berdekatan. Data properti
pembanding diperoleh dari sumber Colliers International, Laporan kuartal pertama
pada tahun 2019, tepatnya diterbitkan pada 2 April 2019 untuk Properti Apartemen
pada daerah Jakarta.
1. Area CBD

Nama Apartemen Lokasi Developer Unit Status

The Suites Satrio Jl. Prof. Dr. Ciputra 200 Sedang dalam konstruksi
Satrio
Gayanti City Jl. Gatot Subroto PT Buana 174 Sedang dalam konstruksi
Pasifik
Internationa
l
Verde Two Jl. Rasuna Said Farpoint 152 Sedang dalam konstruksi
Realty
South Hill Jl. Denpasar Tan Kian 611 Sedang dalam konstruksi
Raya
The Elements Rasuna Said Sinar Mas 372 Sedang dalam konstruksi
Epicentrum Land
Casa Domaine Jl. Jend. Lyman 137 Sedang dalam konstruksi
Prive Sudirman Kav 1 Group
Sumber : https://www.colliers.com/id-id/indonesia/insights/researchlibrary

2. Jakarta Pusat

Nama Apartemen Lokasi Developer Unit Status

T - Plaza Jl. Penjernihan I PT. Prima 614 Sedang dalam konstruksi
Residence Kav.1 Kencana
(Tower A & C) Pejompongan
Sudirman Hill Jl. Karet Pasar PT. 299 Sedang dalam konstruksi
 Residence Baru Barat Muliaguna
Propertindo

Developmen
t
Royal Suites Kemayoran Springhill 450 Sedang dalam konstruksi
Golf Group
Sumber : https://www.colliers.com/id-id/indonesia/insights/researchlibrary

3. Jakarta Barat

Nama Apartemen Lokasi Developer Unit Status

Puri Orchad Jl Raya Adicipta PT Adicipta 544 Sedang dalam konstruksi
(Magnolia Spring Graha
tower) Kencana

(Serenity
Group)
Grand Madison Tanjung Duren Agung 300 Sedang dalam konstruksi
Park Podomoro
Group
Green Sedayu Jl. Kamal Raya, Agung 644 Sedang dalam konstruksi
Apartment Cengkareng Sedayu
Citra Living Jl. Citra 7, Citra Mitra 120 Sedang dalam konstruksi
Apartment Kalideres Graha KSO
Sumber : https://www.colliers.com/id-id/indonesia/insights/researchlibrary
4. Jakarta Selatan

Nama Apartemen Lokasi Developer Unit Status

Bellevue Place MT Haryono, Gapura 240 Sedang dalam konstruksi
Tebet Prima
One Casablanca Jl. Pal Batu Forza Land 215 Sedang dalam konstruksi
Residence
The Langham Senopati Agung 57 Sedang dalam konstruksi
Residences Sedayu
 Group
Casa Grande Jl. Casablanca Pakuwon 350 Sedang dalam konstruksi
Residence 2 Group
Kebayoran Jl. Raya Ulujami Karya Cipta 344 Sedang dalam konstruksi
Apartment Group
45 Antasari Antasari Cowell 1.924 Sedang dalam konstruksi
Developmen
t
Branz TB. Simatupang Tokyuland 381 Sedang dalam konstruksi
Simatupang
Synthesis Jl. Ampera Raya PT. 1.100 Sedang dalam konstruksi
Residence No.17 Synthesis
Kemang Developmen
t
The Padmayana Jl. Sinabung Raya Adhi Karya 145 Sedang dalam konstruksi
No.58
Sumber : https://www.colliers.com/id-id/indonesia/insights/researchlibrary
Berdasarkan data yang kami peroleh, dilaporkan daerah Jakarta Selatan yang
digunakan sebagai data pembanding karena merupakan satu area dengan properti
yang kami analisis yaitu Chicago Tower Trans Park Bintaro sehingga data suplai
apartemen yang kompetitif dengan properti tersebut adalah pada daerah Jakarta
Selatan. Data-data pada area lainnya juga akan digunakan untuk membandingkan
tingkat okupansi pada area Non Prima (Jakarta Barat, Jakarta Pusat) dengan Area
CBD dan Area Jakarta Selatan.

STEP 5

Market Condition Analysis

Market condition analysis adalah analisis yang bertujuan untuk mengethaui kondisi
pasar saat ini, apakah sedang oversupply ataukah undersupply. Cara untuk mengetahuinya
adalah dengan membandingkan jumlah permintaan dan penawaran lalu mencari residual
demandnya. Residual demand adalah permintaan yang tersisa akibat dari terpenuhinya semua
penawaran. Pada perhitungan residual demand, selisih antara occupied demand/m2 dengan
current competitive supply yang menunjukkan hasil yang positif berarti bahwa terdapat
residual demand dan sebaliknya jika selisihnya adalah negative maka tidak terdapatnya
residual demand. Adanya residual demand berarti bahwa pasar sedang dalam keadaan
undersupply, dan jika tidak ada residual demand menunjukkan bahwa pasar sedang dalam
keadaan oversupply.
Lin
e Current
Demand Forecast Year +5 Year +10 Comments
Year
No.
1. Household population 1.644.899 1.936.694 2.280.253
forecast
2. Average increase (3,32 54.610 64.298 75.704
%)
3. Persons per household 3.89 3.79 3.69
4. Demand for housing 422.853 511.001 617.954 Line 1 / Line 3
units (total household)
5. Percentage of apartment 21,86 % 31.96 % 31.96 %
units
6. Potential demand for 92.435 163.315 197.498 Line 4 x Line 5
apartement units
7. Percentage able to afford 68.42 % 68.42 % 68.42 %
units in the subject
property’s economic
segment
8. Total potential demand 63.244 111.740 135.128 Line 6 x Line 7
for units in the subject
property’s economic
segment
9. Plus frictional vacancy 4.432 5.587 6.756
@5%
10. Total supportable 66.573 117.327 141.884 Line 8 + Line 9
(adjusted) demand
Residual Demand
11. Year starting competitive 21.697 21.697 55.447
supply
12. New construction 0 33.750 0 Diperkirakan
selesai tahun
2019
13. Total competitive supply 21.697 55.447 55.447 Line 11 + Line 12
14. Residual demand 44.876 61.880 86.437 Line 10 - 13
15. Estimated market 291% 201% 243% Line 8 / Line 13
 occupancy rate
Didapatkan dari data demand dan supply tersebut, bahwa keadaan pasar dalam area
Tangerang selatan sedang dalam keadaan under supply karena residual demand bernilai
positif.
B. Analisis Data Kompetitif
1. Analisis Data Kompetitif untuk wilayah Tangerang dan sekitarnya
Dalam analisis ini kami menggunakan data dari wilayah Tangerang Selatan
dan beberapa area yang memiliki keterkaitan erat dengan wilayah tersebut. Wilayah
Tangerang Selatan secara umum kami kelompokkan menjadi lima area, yaitu Bintaro,
Ciputat, Alam Sutera, BSD City, dan Serpong. Data-data tersebut kami kumpulkan
sebagai data properti kompetitif karena memiliki pertumbuhan apartement yang
cukup tinggi sebagai data pembanding dan berada di dalam kawasan area pasar
Tangerang Selatan.

Area Ready for Construction Planned Total

occupancy work
Bintaro 6.386 5.240 750 12.376
Ciputat 2.662 5.302 2.90 10.864
0
Alam Sutera 1.420 7.680 1.33 10.430
0
BSD City 4.056 4.223 3.36 11.641
2
Serpong 7.173 11.305 4.09 22.576
8
Total 21.697 33.750 12.440 67.887

Pasar diperkirakan akan menerima 33.750 unit apartemen baru dari beberapa
proyek pembangunan yang telah diselesaikan. Total ketersediaan apartemen yang
sudah ada di Tangeran Selatan dan sekitarnya menurut data yang didapatkan dari
berbagai sumber mencapai 21.697 unit.
 Sebagai pembanding agar didapatkan data yang akurat, kami menggunakan
data sekunder dari Colliers International yang memperlihatkan grafik penawaran
kumulatif hingga Q3 tahun 2018. Menurut data dari Colliers International
penambahan penawaran properti apartemen di Tangerang Selatan untuk rentang
waktu beberapa tahun ke depan dapat diramalkan mencapai 32.836 unit atau sekitar
48,95% dari total properti apartemen di area Jabodetabek.
2. Analisis Data Kompetitif untuk wilayah Jakarta
Analisis data kompetitif digunakan untuk membandingkan data- data
apartemen pembanding. Berikut adalah data supply property komersial apartemen di
area jakarta:

Sumber : https://www.colliers.com/id-id/indonesia/insights/researchlibrary
Dari data tersebut terdapat 209.286 unit pada triwulan ke-3 dan diperkirakan
sepanjang tahun 2019 terdapat penambahan 2.072 unit karena sudah selesai
terbangun, sehingga pada 2019 diperkirakan terdapat 211.358 unit secara total.
Selanjutnya diperoleh data mengenai harga permintaan rata-rata pada area
CBD, Jakarta Selatan, dan Area Non-prime ( Jakarta Barat dan Jakarta Pusat ).
Berikut adalah data rata-rata harga permintaan di area berbeda :
 Dari data tersebut diperoleh harga permintaan rata-rata naik sedikit sebesar
1,4% QOQ atau 3,9% YOY menjadi Rp34,7 juta / m 2, dan pertumbuhan ini bisa
dikaitkan dengan proyek apartemen di daerah non-prima, sebagian besar disebabkan
oleh pekerjaan konstruksi yang berkelanjutan dan kinerja penjualan. Mengingat
prospek ekonomi yang suram, investor dapat menahan diri melakukan pembelian apa
pun. Di sisi lain, pengembang telah berusaha keras untuk memonetise unit yang tidak
terjual dengan menawarkan berbagai diskon menarik atau insentif yang secara efektif
dapat mengurangi harga bersih. Atau banyak pengembang juga menawarkan skema
pembayaran balon, yang bisa mempermudah pembayaran cicilan.
Menurut informasi Di Jakarta, Crowne Plaza Jakarta Residences
menambahkan 214 unit baru ke inventaris pada Q3 2019. Proyek baru ini berlokasi di
CBD, Jalan Gatot Subroto, menyediakan unit satu kamar hingga tiga kamar. Hari ini,
total stok apartemen berlayanan di Jakarta adalah 5.701 unit. Ke depan, Jakarta
mengantisipasi 1.124 unit lagi dari tujuh proyek apartemen berlayanan selama empat
tahun ke depan. CBD masih menampung sebagian besar internasional
mengoperasikan apartemen dengan layanan karena infrastrukturnya yang didukung
dengan baik dan fasilitas.
 Berikut adalah data lokasi proyek apartemen baru di wilayah Jakarta.

Penambahan lokasi apartemen baru di area properti pembanding tentu akan

berpengaruh pada peforma supply dari properti subjek yang kita pilih, dan menambah
persaingan terhadap supply secara keseluruhan. Hal tersebut dapat mengakibatkan
properti subjek kita over supply.
C. Tingkat Hunian

Untuk tingkat okupansi, kami mendapatkan data dari Colliers International

sebesar 66,6% - 70% pada Q3 tahun 2019 untuk wilayah Jakarta. Karena Kota
Tangerang Selatan merupakan bagian dari wilayah Jabodetabek, kami
mengasumsikan tingkat okupansi yang berlaku untuk wilayah Jabodetabek juga
berlaku di Tangerang Selatan. Data tersebut digunakan untuk membandingkan tingkat
okupansi pada unit apartemen subjek yang kami teliti.
Sedangkan untuk properti subjek yang kami teliti, berdasarkan data yang kami
peroleh adalah sebagai berikut :

Chicago Tower Trans Park Bintaro 35 Lantai

Total 480
Unit kosong 48
Tingkat Hunian 90%

Dari informasi yang saya dapat dilansir oleh financedetik.com, Direktur

Marketing Trans Park Bintaro, Michael Wijaya saat ditemui detikcom di marketing
Gallery Trans Park Bintaro, Tangerang, Minggu (28/7/2019) mengatakan bahwa
Chicago Tower yang di launching pada juni 2018 dalam kurun waktu 8 bulan sudah
terjual 90%. Bahkan dengan demand yang begitu banyak Trans Property selaku
pengembang sudah melaunching tower kedua yaitu Manhattan Tower pada Juli 2019.
Demand yang begitu banyak tersebut tidak terlepas dari konsep yang ditawarkan oleh
Trans Property yang mengembangkan superblok dengan empat unsur yaitu living,
working, shopping, dan leisure.
 STEP 6 : FORECAST SUBJECT CAPTURE

Citywide competitive units (rounded) 21.697

Subject current units
Subject current capture rate