Putusan 633 PDT 2019 PT BDG 20210509

am
u b
Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia
ep
putusan.mahkamahagung.go.id
hk
a
PUTUSAN
si
Nomor 633/PDT/2019/PT BDG
ne
ng
DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA
Pengadilan Tinggi Bandung yang memeriksa dan mengadili perkara
do
gu perdata pada tingkat banding, telah menjatuhkan putusan sebagai berikut di
bawah ini dalam perkara antara :
In
A
1. DR. DEDDY KOESMAYADI, SPAN., KIC bin HAMDAN, beralamat di JI. Dr.
Slamet No. 6 RT. 001 RW. 007, Kelurahan Cipaganti,
Kecamatan Coblong, Kota Bandung, sebagai Penggugat I;
ah
lik
2. ERNAWATI KOESMAYADI binti D. HENDRAKUSUMAH, beralamat di JI.
Dr. Slamet No. 6 RT. 001 RW. 007, Kelurahan Cipaganti,
am
ub
Kecamatan Coblong, Kota Bandung, sebagai Penggugat II;
Selanjutnya disebut sebagai Para Penggugat;

ep
k
Dalam hal ini diwakili oleh kuasanya ALMAN ADI, S.H., M.H., Advocates,
ah
Corporate Advocate & Legal Consultants pada ALMAN ADI &

R
ASSOCIATES LAW FIRM, berkedudukan di Komplek YPKP Sangga
si
Buana, Lt. 2. JI. PHH. Mustofa No. 70, Kota Bandung, berdasarkan Surat
ne
ng
Kuasa Khusus tertanggal 26 Agustus 2019, untuk selanjutnya disebut

sebagai Para Pembanding semula Para Penggugat;
do
L a w a n :
gu
1. DEA MUSTIKASARI, beralamat di Villa Antapani Indah V-30, RT. 008 RW.
In
A
007, Kelurahan Cicaheum, Kecamatan Kiaracondong, Kota

Bandung, dalam hal ini diwakili oleh kuasanya 1. EPENDI
HUTAHAEAN, S.H. dan 2. DJUMYADI, S.H., M.H. , Para
ah
lik
Advokat dan Konsultan Hukum pada Kantor Hukum LEXI &

PARTNERS berkedudukan di Jalan Jenderal Sudirman No.
m
ub
713, Kota Bandung, berdasarkan Surat Kuasa Khusus

tertanggal 5 Nopember 2019, untuk selanjutnya disebut
ka
ep
sebagai Terbanding I semula Tergugat I;
2. DIASTUTI, S.H., beralamat di Jl. Gajah No. 4, RT. 01 RW. 10 Kel. Malabar,
ah
Kec. Lengkong, Kota Bandung, dalam hal ini diwakili oleh

R
es
kuasanya 1. TEGUH M. RAMDHAN, S.H. dan 2. LEONARDO

M
SITEPU, S.H. Para Advokat pada Kantor Hukum The Lawyers

ng
on
Halaman 1 dari 54 halaman putusan Nomor 633/PDT/2019/PT BDG

gu
d
In
A
Disclaimer
Kepaniteraan Mahkamah Agung Republik Indonesia berusaha untuk selalu mencantumkan informasi paling kini dan akurat sebagai bentuk komitmen Mahkamah Agung untuk pelayanan publik, transparansi dan akuntabilitas
h
pelaksanaan fungsi peradilan. Namun dalam hal-hal tertentu masih dimungkinkan terjadi permasalahan teknis terkait dengan akurasi dan keterkinian informasi yang kami sajikan, hal mana akan terus kami perbaiki dari waktu kewaktu.
ik
Dalam hal Anda menemukan inakurasi informasi yang termuat pada situs ini atau informasi yang seharusnya ada, namun belum tersedia, maka harap segera hubungi Kepaniteraan Mahkamah Agung RI melalui :
Email : kepaniteraan@mahkamahagung.go.id Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 1
am
u b
ep
hk
a
Center & ASSOCIATES beralamat di Jalan Cihapit No. 23,
R
Kota Bandung, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal
si
20 Nopember 2019, untuk selanjutnya disebut sebagai
ne
ng
Terbanding II semula Tergugat II;
3. Kantor Wilayah Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional
do
gu Propinsi Jawa Barat C.q. Kantor Agraria dan Tata Ruang/
Badan Pertanahan Nasional Kota Bandung, beralamat di JI.
Soekarno-Hatta No. 586 Kota Bandung, untuk selanjutnya
In
A
disebut sebagai Turut Terbanding semula Turut Tergugat;
Pengadilan Tinggi tersebut;

ah
lik
Telah membaca berkas perkara tersebut beserta Penetapan Ketua
Pengadilan Tinggi Bandung Nomor: 633/PEN/PDT/2019/PT BDG tanggal 19
am
ub
Desember 2019 tentang penunjukan Majelis Hakim yang memeriksa dan
mengadili perkara ini dalam tingkat banding;
ep
TENTANG DUDUK PERKARA :
k
ah
Menerima dan mengutip keadaan-keadaan mengenai duduk perkara

R
seperti tercantum dalam salinan resmi putusan Pengadilan Negeri Bandung
si
Nomor 8/Pdt.G/2019/PN Bdg tanggal 15 Agustus 2019;
ne
ng
Menimbang, bahwa Para Penggugat dengan surat gugatan tertanggal

8 Januari 2019 yang diterima dan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan
do
Negeri Bandung pada tanggal 9 Januari 2019 dalam Register No. 8/Pdt.G/e-
gu
court/2019/PN.Bdg., telah mengajukan gugatan sebagai berikut:

1. Bahwa Para Penggugat merupakan pasangan suami istri sah, tercatat
In
A
berdasarkan Kutipan Akta Nikah Republik Indonesia Kantor Urusan Agama

Kecamatan Coblong, Kota Bandung Nomor : 532/34/X/1984, tertanggal 15
ah
lik
Oktober 1984;
2. Bahwa setelah menikah sampai dengan dikaruniai 3 (tiga) orang anak,
m
yaitu:
ub
1) IKA MERDEKAWATI KUSMAYADI, 33 tahun.

ka
2) ICHA RACHMAWATI KUSMAYADI, 30 tahun.

ep
3) ITA NURSITA KUSMAYADI, 26 tahun.

Para Penggugat tingggal di Jl. DR. Slamet No. 6 RT. 001 RW. 007 Kel.
ah
Cipaganti, Kec. Coblong, Kota Bandung;

es
3. Bahwa selama Pernikahan, Para Penggugat memiliki tanah dan bangunan

M
ng
yang termasuk ke dalam harta bersama, antara lain tanah dan bangunan
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dengan Sertipikat Hak Milik (SHM) Nomor : 3431/Kel. Cicaheum, surat
R
ukur tanggal 08-10-2012, Nomor : 00076/2012, seluas 167 M2 (seratus
si
enam puluh tujuh meter persegi), diatas namakan ke Penggugat I (Dr.
ne
ng
Deddy Koesmayadi), jual beli berdasarkan Akta Jual Beli (AJB) Nomor :
33/2013, tanggal 05/03/2013, di buat dihadapan Irma Rachmawati, SH.,
SP.I Notaris & PPAT di Bandung (Jual Beli semula atas alas Hak Guna
do
gu Bangunan Nomor 141/Kel. Cicaheum, dan pada tanggal 30 Mei 2013, Hak
Guna Bangunan Hapus dan diubah menjadi Hak Milik Nomor 3431/Kel
In
A
Cicaheum). Setempat dikenal dengan "JI. Terusan Jakarta Utara, Villa
Antapani Indah V - 30 RT. 008 RW. 007, Kel. Cicaheum, Kec.
ah
Kiaracondong, Kota Bandung, dengan batas-batas :
lik
 Sebelah utara berbatasan dengan Rumah Nomor V - 32.
 Sebelah Selatan berbatasan dengan Rumah Nomor V - 28.
am
ub
 Sebelah Barat berbatasan dengan Jalan Komplek.
 Sebelah Timur berbatasan dengan Gang.
ep
4. Bahwa setelah Sertipikat Hak Milik (SHM) atas objek a quo diterbitkan
k
kantor Badan Pertanahan Kota Bandung, untuk sementara Penggugat I

ah
menitipkan SHM objek a quo kepada Tergugat I, karena Tergugat I yang

R
si
menempati objek a quo atas seizin Penggugat I sampai dengan objek a
quo diambil/dibutuhkan kembali untuk di manfaatkan oleh Para Penggugat;
ne
ng
5. Bahwa setelah Penggugat II melakukan Inventarisir terhadap keseluruhan

aset harta bersama dan juga akan mengambil aset yang ditempati oleh
do
gu
Tergugat I, ternyata objek a quo diketahui telah beralih hak milik, yaitu
terhadap Objek dengan Sertipikat Hak Milik (SHM) Nomor : 3431/Kel.
Cicaheum, surat ukur tanggal 08-10-2012, Nomor : 00076/2012, seluas
In
A
167 M2 (seratus enam puluh tujuh meter persegi);

6. Bahwa peralihan hak diketahui dari jual beli berdasarkan Akta Jual Beli
ah
lik
(AJB) Nomor : 436/2015, tanggal 12 Oktober 2015, di buat Tergugat II

(Diastuti, SH.) Notaris & Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
m
ub
berkedudukan di Jl. Gajah No. 4, RT. 01 RW. 10, Kel. Malabar, Kec.
Lengkong, Kota Bandung. Peralihan hak tanpa sepengetahuan dan tidak
ka
dihadiri oleh Penggugat I maupun Penggugat II atau dilakukan dengan

ep
cara melawan hak Para Penggugat;

ah
7. Bahwa tanpa sepengetahuan dan tidak dihadiri oleh Para Penggugat,

R
Tergugat II yang menerbitkan Akta Jual Beli tersebut telah di jadikan dasar
es
peralihan hak (balik nama) Sertifikat Hak Milik (SHM) yang diterbitkan oleh
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Turut Tergugat dari Nama Penggugat I ke nama Tergugat I. Sehingga
R
nama yang berhak yaitu Penggugat I (Dr. Deddy Koesmayadi) dicoret dan
si
diganti dengan nama Tergugat I (Dea Mustikasari) dan SHM tersebut
ne
ng
ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota Bandung serta
dibubuhi Cap/Stempel Kantor Pertanahan Kota Bandung, sehingga terjadi
Perbuatan Melanggar Hukum;
do
gu 8. Bahwa Para Penggugat berkeyakinan, Tergugat I dan Tergugat II telah
melakukan Perbuatan Melawan Hukum Karena terhadap terbitnya Akta
In
A
Jual Beli Nomor : 436/2015, tertanggal 12 Oktober 2015. Merupakan Akta
Jual Beli Fiktif/Rekayasa, dalam Jual Beli Para Penggugat tidak dihadirkan
ah
dan tidak pernah ada terjadi Jual beli sebesar Rp. 875.000.000,- (delapan
lik
ratus tujuh puluh lima juta rupiah);
9. Bahwa kembali Para Penggugat berkeyakinan, di minuta Akta Jual Beli
am
ub
yaitu Pembeli dalam hal ini Tergugat I sudah berdomisili/tinggal di lokasi
objek a quo sesuai dengan Identitas Tergugat I (Pembeli) di minuta AJB
ep
Fiktif/Rekayasa tersebut yaitu Villa Antapani Indah V Nomor 30, RT. 08
k
RW. 07 Kelurahan Cicaheum Kecamatan Kiara Condong Kota Bandung,

ah
hal tersebut cukup bertentangan atau kontradiksi dengan minuta Akta Jual
R
si
beli Nomor : 436/2015, tertanggal 12 Oktober 2015, pada Pasal 5 berbunyi
"Penyerahan atas objek Jual beli tersebut diatas dalam keadaan kosong
ne
ng
dalam arti tidak ditempati atau digarap oleh siapapun, akan dilaksanakan
oleh pihak pertama kepada pihak kedua segera setelah ditandatanganinya
do
gu
akta ini";
10. Bahwa Identitas Istri Penjual dalam hal ini Penggugat I yang di muat di
minuta Akta Jual Beli Nomor : 436/2015, tertanggal 12 Oktober 2015 yang
In
A
menyebutkan turut hadir dan menandatangani akta ini yaitu Ny. ERNIWATI
adalah tidak sesuai dengan sebenarnya dan/atau tidak ada kesesuaian
ah
lik
data. Adapun istri dari Penggugat I adalah bernama Ny. ERNAWATI

KOESMAYADI dalam hal ini sebagai Penggugat II;
m
ub
11. Bahwa Perbuatan Tergugat II telah menerbitkan Akta Jual Beli Nomor :
436/2015, tertanggal 12 Oktober 2015 dengan tidak melaksanakan
ka
ketentuan Peraturan perundang-undangan, terdapat pada Pasal 38 ayat

ep
(1) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor : 24 tahun 1997

ah
tentang Pendaftaran Tanah berbunyi "Pembuatan akta sebagaimana

R
dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) dihadiri oleh para pihak yang
es
melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk
R
bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu" jo Pasal 22 Peraturan
si
Pemerintah Republik Indonesia Nomor : 37 tahun 1998 tentang Peraturan
ne
ng
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, berbunyi "Akta PPAT harus
dibacakan/dijelaskan isinya kepada para pihak dengan di hadiri oleh
sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi sebelum ditandatangani seketika
do
gu itu juga oleh para pihak, saksi-saksi, dan PPAT", sejatinya Tergugat II tidak
menerapkan prosedur hukum dengan benar terhadap terbitnya Akta Jual
In
A
Beli Nomor : 436/2015, tertanggal 12 Oktober 2015, dilakukan tanpa
prosedur hukum dan bertentangan dengan ketentuan peraturan
ah
perundang-undangan yang berlaku;
lik
12. Bahwa dikarenakan tidak Sepengetahuan dan tidak hadirnya Para
Penggugat atas terbitnya Akta Jual Beli Nomor : 436/2015, tertanggal 12
am
ub
Oktober 2015, Tergugat I bersama Tergugat II telah melakukan Perbuatan
Melawan Hukum sesuai dengan Pasal 1365 KUHPerdata berbunyi "Tiap
ep
Perbuatan yang melanggar Hukum dan membawa kerugian kepada orang
k
lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahan-

ah
kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut", maka jual beli yang

R
si
dilakukan antara Penggugat I dengan Tergugat I di minuta Akta Jual Beli
atas Objek a quo harus dinyatakan cacat hukum, dengan demikian Para
ne
ng
Penggugat memohon kepada Yth. Majelis Hakim yang memeriksa dan

Mengadili Perkara ini sudah seharusnya menurut Hukum Akta Jual Beli
do
gu
Nomor : 436/2015, tertanggal 12 Oktober 2015, dinyatakan cacat hukum

atau tidak mempunyai kekuatan hukum oleh karenanya harus dinyatakan
tidak sah menurut hukum;
In
A
13. Bahwa Para Penggugat melalui Kuasa terdahulu telah mengundang

Tergugat I untuk dilakukan Mediasi supaya mengembalikan Nama
ah
lik
Sertipikat Hak Milik objek a quo ke pemilik semula yaitu ke Penggugat I,

tetapi mediasi tidak mencapai kesepakatan. Terakhir mediasi telah
m
ub
menggunakan jasa Mediator berSertipikat yang bernama Henry Suhardja,

dengan Mediator Nomor : 1668/PMN/107/2018, tetapi Tergugat I tidak
ka
menyepakati hasilnya. Sehingga Para Penggugat menutup pintu mediasi

ep
diluar pengadilan dan selanjutnya mencari Keadilan dan Kepastian Hukum

ah
melalui Pengadilan Negeri Klas IA Khusus Bandung;

R
14. Bahwa sejak terbitnya Akta Jual Beli fiktif/rekayasa tersebut dan SHM telah
es
beralih nama ke Tergugat I, Tergugat I telah dengan leluasa menguasai

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
objek sengketa a quo, atas terbitnya AJB fiktif/rekayasa yang dilakukan
R
oleh Para Tergugat dan Turut Tergugat yang telah mencoret Nama
si
Penggugat I pada SHM 3431/Kelurahan Cicaheum, sehingga Para
ne
ng
Penggugat tidak dapat mengambil keuntungan atau manfaat terhadap
objek a quo. Para Penggugat mengalami kerugian baik materiil maupun
immaterial sampai dengan Para Penggugat mendaftarkan gugatan ini
do
gu melalui Kepaniteraan Pengadilan Negeri Klas IA Khusus Bandung yang
terurai sebagai berikut :
In
A
1. Kerugian Materiil;
· Dijual dengan harga NJOP 2018 :
ah
Luas Tanah 167 M2 X Rp. 3.375.000,- = Rp. 563.625.000,- (lima
lik
-
ratus enam puluh tiga juta enam ratus dua puluh lima ribu rupiah)
- Luas Bangunan 156 M2 X Rp. 2.625.000,- = Rp. 409.500.000,-
am
ub
(empat ratus Sembilan juta lima ratus ribu rupiah)
Total Keseluruhan sesuai NJOP 2018 sebesar Rp. 973.125.000,-
ep
(Sembilan ratus tujuh puluh tiga juta seratus dua puluh lima ribu
k
rupiah)
ah
· Dijual dengan harga Pasaran Tahun 2018 sebesar

R
si
Rp. 2.300.000.000,- (dua milyar tiga ratus juta rupiah).
· Disewakan dari tahun 2014 s/d 2018 (4 (empat) tahun) :
ne
ng
Rp. 75.000.000,- X 4 = Rp. 300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah).

2. Kerugian Immaterial
do
gu
Biaya-biaya yang timbul selama Para Penggugat melakukan Investigasi

melalui proses Non Litigasi sebesar Rp. 250.000.000,- (dua ratus lima
juta rupiah).
In
A
15. Bahwa oleh karena Tergugat I telah terbukti beritikad tidak baik, untuk
menjamin agar nantinya putusan dapat dilaksanakan sebagaimana
ah
lik
mestinya, tidak sia-sia (illusoir), dan adanya dugaan kuat Tergugat I

hendak mengalihkan Objek Sengketa a quo, maka bersama ini Para
m
ub
Penggugat mohon kiranya kepada Yth. Ketua Pengadilan Negeri Klas IA

Khusus Bandung melalui Yth. Majelis Hakim yang memeriksa dan
ka
mengadili perkara ini agar dapat meletakkan Sita Jaminan (Conservatoir

ep
Beslag) terlebih dahulu atas Tanah dan Bangunan sesuai dengan

ah
Sertipikat Hak Milik Nomor : 3431/Kel. Cicaheum, surat ukur tanggal 08-
R
10-2012, Nomor : 00076/2012, seluas 167 M2 (seratus enam puluh tujuh

es
meter persegi). Setempat dikenal dengan Jl. Terusan Jakarta Utara, Villa
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Antapani Indah V - 30 RT. 008 RW. 007, Kel. Cicaheum, Kec.
R
Kiaracondong, Kota Bandung;
si
16. Bahwa untuk menjamin dilaksanakannya putusan ini nanti oleh Tergugat I
ne
ng
dan Tergugat II, maka Para Penggugat mohon agar Tergugat I dan
Tergugat II dihukum untuk membayar secara tanggung renteng uang
paksa (dwangsom) kepada Para Penggugat sebesar Rp. 2.000.000,- (dua
do
gu juta rupiah) setiap hari, setiap Para Tergugat lalai memenuhi isi putusan
terhitung sejak putusan ini diucapkan sampai dilaksanakan;
In
A
17. Bahwa gugatan ini didasarkan alat bukti yang cukup (Pasal 180 HIR) dan
sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku, sehingga pelaksanaan
ah
putusan ini dapat dilaksanakan lebih dahulu (uitvoerbaar bij voorraad)
lik
meskipun ada verzet, banding maupun upaya hukum lainnya.
Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut di atas Para Penggugat mohon kepada
am
ub
Yth. Ketua Pengadilan Negeri Klas IA Khusus Bandung melalui Yth. Majelis
Hakim yang memeriksa dan mengadili Perkara ini, agar kiranya berkenan
ep
menjatuhkan putusan sebagai berikut :
k
PRIMAIR
ah
1. Mengabulkan Gugatan Para Penggugat untuk seluruhnya;

R
si
2. Menyatakan Para Tergugat serta Turut Tergugat melakukan Perbuatan
Melawan Hukum (onrechtmatigedaad);
ne
ng
3. Menyatakan sah menurut hukum dan berharga sita Jaminan (conservatoir

beslag) atas Tanah dan Bangunan sesuai dengan Sertipikat Hak Milik
do
gu
Nomor: 3431/Kel. Cicaheum, surat ukur tanggal 08-10-2012, Nomor :

00076/2012, seluas 167 M2 (seratus enam puluh tujuh meter persegi).
Setempat dikenal dengan Jl. Terusan Jakarta Utara, Villa Antapani Indah V
In
A
- 30 RT. 008 RW. 007 Kel. Cicaheum Kec. Kiaracondong, Kota Bandung;
4. Menyatakan Akta Jual Beli Nomor : 436/2015, tanggal 12 Oktober 2015,
ah
lik
maupun Sertipikat Hak Milik Nomor : 3431/Kel. Cicaheum, yang telah

dibalik nama oleh Turut Tergugat dari nama Penggugat I menjadi Tergugat
m
ub
I tidak mempunyai kekuatan hukum dan harus dinyatakan tidak sah dan
batal demi hukum;
ka
5. Menyatakan putusan ini dapat dijalankan dan dilaksanakan terlebih dahulu

ep
(uit voerbaar bij voorraad), meskipun ada Verzet, Banding, Kasasi maupun
ah
upaya hukum lainnya;

R
6. Menghukum Tergugat I untuk menyerahkan objek sengketa kepada

es
Penggugat I dalam keadaan baik, utuh tanpa syarat apapun;

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
7. Menghukum Para Tergugat untuk membayar ganti rugi kepada Para
R
Penggugat sebesar :
si
ne
ng
- Luas Tanah 167 M2 X Rp. 3.375.000,- = Rp. 563.625.000,- (lima
ratus enam puluh tiga juta enam ratus dua puluh lima ribu rupiah)
do
gu - Luas Bangunan 156 M2 X Rp. 2.625.000,- = Rp. 409.500.000,-
(empat ratus Sembilan juta lima ratus ribu rupiah)
In
A
Total Keseluruhan sesuai NJOP 2018 sebesar Rp. 973.125.000,-
(Sembilan ratus tujuh puluh tiga juta seratus dua puluh lima ribu
ah
rupiah)
lik
· Dijual dengan harga Pasaran Tahun 2018 sebesar
Rp. 2.300.000.000,- (dua milyar tiga ratus juta rupiah).
am
ub
Rp. 75.000.000,- X 4 = Rp. 300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah).
ep
2. Kerugian Immaterial
k
Biaya-biaya yang timbul selama Para Penggugat melakukan Investigasi

ah
melalui proses Non Litigasi sebesar Rp. 250.000.000,- (dua ratus lima
R
si
juta rupiah).
8. Menetapkan secara hukum dengan putusan ini kepada Turut Tergugat
ne
ng
agar dapat menerbitkan Sertipikat Hak Milik atas objek sengketa untuk dan
atas nama Penggugat I.
do
gu
9. Menghukum Para Tergugat secara tanggung renteng membayar uang

paksa (dwangsom) kepada Para Penggugat, yaitu sebesar Rp. 2.000.000.-
(dua juta rupiah) per hari, setiap Para Tergugat lalai memenuhi isi putusan,
In
A
terhitung sejak putusan diucapkan sampai dilaksanakan;

10. Menetapkan biaya perkara menurut hukum.
ah
lik
SUBSIDAIR
Apabila Yth. Ketua Pengadilan Negeri Kelas IA Khusus Bandung rnelalul Yth.
m
ub
Majelis Hakim yang Memeriksa dan Mengadili Perkara ini mempunyai

ka
kehendak lain, mohon kiranya memberikan putusan yang seadil-adilnya (EX

ep
AEQUO ET BONO).
ah
Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut, Para Tergugat

R
telah mengajukan jawaban sebagai berikut:

es
Jawaban Tergugat I
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
I. DALAM EKSEPSI.
R
Gugatan Para Penggugat Kurang Pihak (PLURIUS LITIS CONSORTIUM)
si
- Bahwa gugatan Para Penggugat Kurang Pihak karena ada Pihak yang
ne
ng
tidak ditarik sebagai TERGUGAT yaitu RENNIE RETNANINGRUM.
- Rennie Retnaningrum adalah kakak dari Tergugat I yang pada awalnya
merupakan Pembeli Rumah di Komplek Villa Antapani Indah V Nomor
do
gu 30 Kota Bandung Surat Kesepakatan Jual Beli tertanggal 14 Oktober
2014 antara Penggugat I sebagai Penjual dan Rennie Retnaningrum
In
A
sebagai Pembeli (vide bukti T.1-1 dan T.1-2).
- Bahwa selanjutnya pada saat akan dibuatkan akta jual beli dihadapan
ah
lik
PPAT Diastuti, S.H. selaku Notaris/PPAT yang berkedudukan di
Bandung, Pihak Rennie Retnaningrum dan Tergugat I (Dea Mustikasari)
beserta keluarga besarnya bermusyawarah dan bersepakat agar nama
am
ub
Pembeli yang akan dicantumkan dalam akta jual beli nantinya
diatasnamakan kepada Tergugat I sehubungan ada uang milik Tergugat
ep
I yaitu sebesar Rp.200.000.000,- (dua ratus juta rupiah) yang digunakan
k
untuk pembayaran jual beli rumah objek perkara a quo. Kemudian pada
ah
saat akan dibuat akta Jual beli antara Penggugat I tidak keberatan
R
si
bahwa Pembeli yang akan dicantumkan dalam akta jual beli adalah
Tergugat I yang menggantikan Rennie Retnaningrum sebagai kakak
ne
ng
Tergugat I.
- Bahwa yang mencarikan Notaris/PPAT dilakukan oleh Penggugat I
do
gu
dengan cara menghubungi Biro jasa Pengurusan Akta Jual Beli

bernama ACHEN alias FERLIE MULTIWIJAYA sekitar bulan Juli 2015
In
A
via telepon, yang dibicarakan dalam percakapan via telepon tersebut

yaitu Penggugat I memerlukan jasa ACHEN alias Ferlie Wijaya untuk
menguruskan balik nama atas jual beli rumah di Komplek Antapani
ah
lik
Indah V Nomor 30 Kota Bandung dari Penggugat I kepada Tergugat I,

kemudian sdr. ACHEN alias Ferlie Multiwijaya menyanggupi untuk
m
ub
mengurus akta jual beli tersebut dan menerangkan bahwa Akta Jual beli
tersebut akan dibuat oleh Tergugat II yaitu Ibu Diastuti, SH. selaku
ka
ep
Notaris dan PPAT yang berkedudukan di Bandung. Setelah Penggugat I

mengubungi via telepon kepada sdr. ACHEN ternyata Penggugat I tidak
ah
mengontak lagi sdr. ACHEN alias Ferlie Multiwijaya. Penggugat I baru

R
mengontak ACHEN lagi pada tanggal 1 Oktober 2015, dan pada tanggal
es
M
1 Oktober 2015 itu juga Penggugat I menyerahkan berkas kepada

ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Achen alias Ferlie Multiwijaya untuk pembuatan akta jual beli yaitu
R
berupa : 1 (satu) buku Sertifikat Hak Milik No.3431 atas nama Dr. Deddy
si
Koesmayadi, 1 (satu) lembar KTP asli, Kartu Keluarga asli, dan buku
ne
ng
nikah asli atas nama Deddy Koesmayadi yang beralarnat di Jalan
Subrata No.8.
- Bahwa setelah Penggugat I dan Tergugat I memenuhi persyaratan yang
do
gu dibutuhkan untuk pembuatan akta jual beli lalu sdr. Achen alias Ferlie
Multiwijaya menghubungi Tergugat II dan Tergugat II pun bersedia untuk
In
A
membuatkan akta jual beli tanah dan rumah di Komplek Antapani Indah
V No.30 Kota Bandung antara Penggugat I atas persetujuan Penggugat
ah
lik
II dengan Tergugat I. Setelah memenuhi persyaratan administrasi dan
biaya pengurusannya ditransfer melalui Bank OCBC NISP oleh
Penggugat I kepada sdr. Achen alias Ferlie Multiwijaya termasuk biaya
am
ub
untuk pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
(BPHTB) oleh Tergugat I dan Pajak Penghasilan (PPh) maka sdr
ep
ACHEN alias Ferlie Wijaya menyerahkan persyaratan dan biaya
k
pembuatan Akte Jual Beli kepada Tergugat II dan Tergugat II kemudian

ah
membuat akta jual beli Nomor 436/2015 tanggal 12 Oktober 2015.

R
si
Setelah dibuatkan Akta Jual Beli Nomor 436/2015 kemudian Tergugat II
melanjutkan pengurusan balik nama dalam sertifikatnya ke Kantor
ne
ng
Agraria dan Tata Ruang/Kantor Pertanahan Kota Bandung dan Terbitlah

perubahan nama pemilik dalam Sertifikat Hak Milik No.3431 tersebut
do
gu
dari atas nama Penggugat I kepada Tergugat I (Dea Mustikasari).

- Berdasarkan uraian diatas, maka jelas bahwa gugatan Penggugat
In
Kurang Pihak (plurius litis consortium) karena sdri. Rennie
A
Retnaningrum sebagai pembeli awal sebagaimana tercantum dalam

Surat Kesepakatan Jual Beli Tertanggal 14 Oktober 2014 dan Kuitansi
ah
lik
Pelunasan 14 September 2015 tidak turut dijadikan sebagai Pihak,

sementara Tergugat I yang tercantum dalam Akta Jual Beli Nomor
m
ub
346/2015 hanya melanjutkan dan menggantikan saja kedudukan sdri.

Rennie Retnaningrum sebagai pembeli. Oleh karena itu gugatan
ka
Penggugat mengandung cacat formil error in persona dalam bentuk

ep
plurius litis consortium (M. Yahya Harahap, Hukum Acara Perdata,

ah
Penerbit Sinar Grafika, Jakarta, Cetakan Kedua belas, Juli 2012).

R
Dengan demikian gugatan Penggugat harus dinyatakan tidak dapat

es
diterima (Niet ontvankelijke verklaar).

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
II. DALAM POKOK PERKARA
si
1. Bahwa Tergugat I pada dasarnya menolak seluruh dalil-dalil dan alasan
sebagaimana yang tercantum dalam gugatan Para Penggugat, kecuali
ne
ng
terhadap hal-hal yang diakui secara nyata dan tegas oleh Tergugat I ;
2. Bahwa hal-hal yang telah dikemukakan oleh Tergugat I sebagaimana
do
gu tercantum dalam bagian Eksepsi mohon dimasukan dan menjadi bagian
yang tidak terpisahkan dalam jawaban pada bagian pokok perkara ini ;
3. Bahwa untuk mendapatkan titik terang permasalahan peralihan hak
In
A
objek perkara a quo maka akan dijelaskan sebagai berikut :
- Bahwa pada Bulan Desember tahun 2012 Tergugat I berkenalan
ah
lik
dengan Penggugat I dan terjalinlah pertemanan dan Penggugat I
akhirnya mengenal juga keluarga besar Tergugat I termasuk
am
Rennie Retnaningrum. Setelah hampir 2 tahun terjalin
ub
pertemanan antara Penggugat I dengan Tergugat I, kemudian
sekitar bulan Juni 2014 Penggugat I meminta kepada Tergugat I
ep
k
untuk menawarkan dan menjualkan objek perkara a quo yaitu

tanah yang diatasnya berdiri bangunan rumah milik Penggugat I
ah
R
yang terletak di Komplek Perumahan Villa Antapani Indah V
si
Nomor 30 RT.08 RW.07 Kelurahan Cicaheum Kecamatan
ne
ng
Kiaracondong Kota Bandung dengan Sertifikat Hak Milik No.

3431 atas nama Penggugat I, yang awalnya dalam keadaan
kosong ;
do
gu
- Bahwa kemudian Tergugat I menawarkan tanah yang diatasnya

berdiri rumah objek perkara a quo kepada keluarganya dan
In
A
kebetulan kakak Tergugat I yang bernama Rennie Retnaningrum

berminat untuk membelinya namun pembayarannya tidak
ah
mungkin sekaligus ;
lik
- Bahwa Tergugat I memberitahukan kepada Penggugat kalau

kakak Tergugat I berminat untuk membeli objek perkara aquo
m
ub
tersebut dengan penawaran harga Rp.1.350.000.000,- (satu

milyar tiga ratus lima puluh juta rupiah) sudah termasuk biaya
ka
ep
BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan) dan

pembayarannya dengan cara dicicil. Penggugat I menyepakati
ah
keinginan kakak Tergugat I tersebut. Sambil pembayaran cicilan

R
berjalan, maka Penggugat I membolehkan orangtua Rennie

es
M
Retnaningrum bersama Tergugat I menempati objek perkara a

ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
quo ;
R
- Bahwa setelah pembayaran cicilan berjumlah kurang lebih Rp.
si
900.000.000,- (Sembilan ratus juta rupiah) yang dibayarkan oleh
ne
ng
Rennie Retnaningrum melalui Tergugat I selaku adiknya kepada
Penggugat I kemudian pada tanggal 14 Oktober 2014 dibuatlah
Surat Kesepakatan Jual Beli dibawah tangan antara Penggugat I
do
gu (Dr. Deddy Koesmayadi) dengan Kakak Tergugat I (Rennie
Retnaningrum) dan Surat Kesepakatan Jual Beli tersebut dibuat,
In
A
sekaligus untuk dijadikan bukti sebagai pengakuan Penggugat I
yang telah menerima uang sejumlah Rp. 900.000.000,- (Sembilan
ah
ratus juta rupiah) atas pembayaran jual beli objek perkara a quo.
lik
(vide bukti T.I-1) ;
- Bahwa setahun kemudian yaitu pada tanggal 14 September 2015
am
ub
dibayarlah pelunasan jual beli tersebut sebesar Rp. 450.000.000,-
(empat ratus lima puluh juta rupiah) yang penyerahannya secara
ep
langsung oleh Tergugat I mewakili kakaknya Rennie
k
Retnaningrum selaku pembeli kepada Penggugat I bertempat di

ah
rumah objek perkara a quo dan oleh Penggugat I diberikan

R
si
kuitansi tanda pelunasannya kepada Tergugat I dan balik
namanya akan diurus oleh Penggugat I melalui Notaris/PPAT
ne
ng
yang akan dicarikan oleh Penggugat I (vide bukti T.I-2) ;

- Bahwa sebelum dibuat Akte Jual Beli No.436/2015, Rennie
do
gu
Retnaningrum dan Tergugat I beserta keluarga besarnya

mengadakan musyawarah untuk menentukan pencantuman
In
nama Pembeli dalam akta jual beli yang akan dibuat.
A
Disepakatilah nama Tergugat I (Dea Mustikasari) yang akan

dicantumkan dalam akte jual beli sehubungan dengan adanya
ah
lik
uang milik Tergugat I sebesar Rp.200.000.000,- (dua ratus juta

rupiah) yang dijadikan pembayaran jual beli objek perkara a quo
m
ub
dan rumah itu harus ditempati oleh orangtua Rennie

Retnaningrum dan orangtuanya yang selama ini diurus oleh
ka
Tergugat I sebagai anak bungsu yang tinggal bersama

ep
orangtuanya ;
ah
- Bahwa Penggugat I selaku Penjual tidak keberatan kalau tindak

R
lanjut jual beli di Notaris/PPAT pembelinya dicantumkan atas

es
nama Tergugat I. Kemudian Penggugat I mencarikan

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Notaris/PPAT yang akan mengurus balik nama jual beli objek
R
perkara a quo dan pada tanggal 1 Juli 2015 Penggugat I segera
si
menghubungi Mitra Notaris "ACHEN" alias FERLIE
ne
ng
MULTIWIJAYA via telepon yang ia dapatkan dari media cetak ;
- Bahwa Penggugat I dalam pembicaraan telepon tersebut
mengutarakan maksudnya untuk meminta tolong kepada sdr.
do
gu ACHEN alias FERLIE MULTIWIJAYA agar bisa menguruskan balik
nama jual beli tersebut dari Penggugat I kepada Tergugat I, sdr.
In
A
ACHEN alias FERLIE MULTIWIJAYA menyanggupi permintaan
Penggugat I tersebut dan sdr ACHEN menerangkan dan
ah
memberitahukan bahwa balik nama jual beli objek perkara a quo
lik
akan dibuat oleh Tergugat II selaku Notaris/PPAT yang beralamat
di Jalan Gajah No.4 Kota Bandung ;
am
ub
- Setelah Penggugat I menghubungi sdr. ACHEN alias FERLIE
MULTIWIJAYA, kemudian Penggugat I tidak pemah
ep
menghubungi sdr. ACHEN lagi, dan baru pada tanggal 1 Oktober
k
2015 Penggugat I menghubungi lagi sdr ACHEN alias FERLIE

ah
MULTIWIJAYA untuk menindaklanjuti pengurusan balik nama

R
si
jual beli yang pernah Penggugat I sampaikan kepada Sdr.
ACHEN alias FERLIE MULTIWIJAYA dan tanggal 1 Oktober 2015
ne
ng
itu pula Penggugat I bersama-sama Tergugat I menyerahkan

berkas kepada sdr. ACHEN alias FERLIE MULTIWIJAYA berupa :
do
gu
1 (satu) buku Sertifikat Hak Milik asli No.3431 atas nama

Penggugat I (Dokter Deddy Koesmayadi), 1 (satu) KTP asli, Kartu
In
keluarga asli, dan buku nikah asli atas nama Dokter Deddy
A
Koesmayadi yang beralamat di Jalan Subrata No.8 (vide bukti T.I-

3). Begitu juga Tergugat I menyerahkan persyaratan untuk balik
ah
lik
nama tersebut ;
- Bahwa pada tanggal 5 Oktober 2015 Penggugat I mengirim uang
m
ub
via transfer ke Bank OCBC NISP sebesar Rp. 94.500.000,-

(Sembilan puluh empat juta lima ratus ribu rupiah) yang
ka
ditujukan kepada FERLIE MULTIWIJAYA alias ACHEN untuk

ep
biaya pengurusan balik nama peralihan hak dari Penggugat I

ah
kepada Tergugat I termasuk biaya pajak BPHTB dan Pajak

R
Penjualan objek perkara a quo. (vide bukti T. I-4) ;

es
- Bahwa kemudian sdr. ACHEN menghubungi Tergugat II setelah

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
menerima berkas untuk persyaratan membuat akte jual beli dan
R
menyerahkan berkas tersebut kepada Tergugat II beserta biaya
si
pembuatan akte jual belinya.
ne
ng
- Bahwa Tergugat II membuatkan draft Akte Jual Beli antara
Penggugat I dengan Tergugat I, dan pada tanggal 7 Oktober 2015
Tergugat II mengecek keaslian SHM No.3431 ke Kantor Turut
do
gu Tergugat (Kantor Tata Ruang dan Agraria Kota Bandung), hal ini
sebagaimana bunyi hasil pengecekan yang tercantum pada SHM
In
A
3431 pada lembar keempat yang menyatakan : "telah diperiksa
dan sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan Kota Bandung.
ah
(vide bukti T.I-10 pada lembar keempat) ;
lik
- Bahwa pada tanggal 8 Oktober 2015 dibayar pajak PPh atas
penjualan objek perkara a quo melalui sdr. ACHEN alias Ferlie
am
ub
Wijaya dan surat setoran pajaknya ditandatangani oleh
karyawan sdr. ACHEN untuk dan atas nama Penggugat I dan
ep
juga dibayar Pajak BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
k
Bangunan) oleh Tergugat II melalui sdr. ACHEN dan

ah
penandatanganannya surat setorannya ditandatangani oleh

R
si
karyawan sdr. ACHEN bertindak untuk dan atas nama Tergugat I.
(vide bukti T.I-5 dan bukti T.I-6) ;
ne
ng
- Bahwa sesuai kesepakatan secara lisan antara Penggugat I

dengan Tergugat I dan Tergugat II bahwa Penandatangan Akte
do
gu
Jual Beli akan dilakukan pada tanggal 12 Oktober 2015 jam 10.00
WIB bertempat di Kantor Sdr. ACHEN alias FERLIE
In
MULTIWIJAYA di Jalan Kebon Salak No.19 Bandung dimana
A
tempatnya sudah diketahui oleh Penggugat I, Tergugat I dan

juga Tergugat II.
ah
lik
- Bahwa pada tanggal 12 Oktober 2015 jam 10.00 WIB bertempat

di Kantor Sdr. ACHEN alias Ferlie Multiwijaya telah hadir
m
ub
Tergugat II menunggu Penggugat I dan Tergugat I untuk

penandatanganan Akte Jual Beli No.436/2015, namun Penggugat
ka
I dan Tergugat I sampai jam 12.00 WIB belum juga hadir. Baru
ep
pada sekitar jam 13.00 WIB Penggugat I hadir didampingi

ah
istrinya untuk menandatangani Akte Jual Beli Nomor 436/2015

R
namun sebelum Penggugat I menandatangani Akte Jual Beli,

es
Tergugat II membacakan terlebih dahulu isi dari Akta Jual Beli

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
tersebut, hal ini sebagaimana diterangkan pada bagian akhir dari
R
Akta Jual Beli No.436/2015. Begitu juga Tergugat II menanyakan
si
bagaimana pembayaran atas jual beli tersebut dan dijawab oleh
ne
ng
Penggugat I sudah dibayar lunas. Setelah Penggugat I
menandatangani Akte Jual Beli No.436 tersebut, kemudian
Penggugat I pergi dengan tergesa-gesa sehubungan dengan
do
gu adanya pekerjaan yang menunggu untuk diselesaikan oleh
Penggugat I. Selang beberapa saat kemudian sdr. ACHEN
In
A
menelpon Tergugat I agar segera hadir untuk menandatangani
Akte Jual Beli No.436/2015 dan Tergugat I hadir sekitar jam 14.00
ah
WIB, lalu Tergugat II membacakan dan menerangkan isi Akte
lik
Jual Beli tersebut kepada Tergugat I dan Tergugat I
menandatangani Akte Jual Beli No.436/2015. Kemudian akte jual
am
ub
beli No.436/2015 juga telah ditandatangani oleh 2 (dua) orang
saksi yaitu saksi Asep Tatang dan saksi Dadang, lalu Tergugat II
ep
membawa minuta akte yang ditandatangani oleh Penggugat I
k
dan Tergugat I (vide bukti T.I-7 dan bukti T.I-8) ;

ah
- Bahwa setelah Akte Jual Beli Nomor 436/2015 selesai dibuat

R
si
kemudian Tergugat II mengurus balik nama sertifikat ke Kantor
Turut Tergugat (Kantor Agraria dan Tata Ruang/Pertanahan Kota
ne
ng
Bandung) dan setelah selesai balik nama dalam Sertifikat Hak

Milik No.3431 kemudian Tergugat II menyerahkan Sertifikat Hak
do
gu
Milik No.3431 yang sudah beralih dari Penggugat I ke atas nama

Tergugat I (Dea Mustikasari) (vide Bukti T.I-9);
- Bahwa pada tanggal 22 Juli 2016, uang hasil penjualan objek
In
A
perkara a quo dari sebesar Rp.1.350.000.000,- (satu milyar tiga

ratus lima puluh juta rupiah) kemudian sebesar Rp.
ah
lik
1.300.000.000,- (satu milyar tiga ratus juta rupiah) diberikan

kepada Penggugat II (istri Penggugat I) oleh Penggugat I melalui
m
ub
transfer Bank OCBC NISP rekening Nomor 01681000777-9 atas

nama Penggugat I ke rekening BCA No.0161602581 atas
ka
Penggugat II. Kemudian foto copy bukti transferannya

ep
disampaikan pula oleh Penggugat I kepada Tergugat I, hal ini

ah
dilakukan agar Tergugat I tahu dan untuk memastikan bagian

R
Penggugat II atas penjualan objek perkara a quo diterima

es
dengan baik oleh Penggugat II dan supaya tidak terjadi hal-hal

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
yang tidak diinginkan dikemudian hari (vide bukti T.I-10) ;
R
- Dengan demikian peralihan hak objek perkara a quo melalui jual
si
beli baik dilakukan dengan cara dibawah tangan sebagaimana
ne
ng
tercantum dalam Surat Kesepakatan Jual Beli tertanggal 14
Oktober 2014 yang kemudian dilanjutkan dengan pembuatan
Akte Jual Beli melalui Kantor Tergugat II selaku Notaris/PPAT
do
gu sebagaimana Akte Jual Beli No.436/2015 tertanggal 22 Oktober
2015 telah memenuhi ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata tentang
In
A
syarat-syarat sahnya Perikatan, Pasal 1457 KUH Perdata Tentang
Jual Beli maupun Peraturan Pemerintah Republik Indonesia
ah
Nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat
lik
Pembuat Akta Tanah jo. Peraturan Pemerintah Republik
Indonesia Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
am
ub
4. Bahwa tidak benar gugatan Para Penggugat sebagaimana dicantumkan
pada posita angka 4 yang menyatakan : "Penggugat I menitipkan SHM
ep
objek a quo kepada Tergugat, karena Tergugat I yang menempati objek
k
a quo atas seizin Penggugat I sampai dengan objek aquo

ah
diambil/dibutuhkan kembali untuk dimanfaatkan oleh Para Penggugat".

R
si
Yang benar adalah Tergugat I tidak pernah menerima titipan SHM objek
a quo dari Penggugat I, justru SHM objek a quo itu diserahkan oleh
ne
ng
Penggugat I kepada Sdr. "ACHEN" alias FERLIE MULTIWIJAYA (Mitra

Jasa Notaris dan sekaligus pegawai Tergugat II dibagian lapangan) dan
do
gu
Sdr. Achen menyerahkannya kepada Tergugat II untuk dibuatkan Akte

Jual Beli (vide bukti T.I-3).
Adapun ditempatinya objek perkara a quo oleh Tergugat I dan
In
A
orangtuanya, karena telah dilakukan kesepakatan jual beli (dibawah

tangan) antara kakak Tergugat I yaitu Rennie Retnaningrum dengan
ah
lik
Penggugat I dengan harga Rp.1.350.000.000,- (satu milyar tiga ratus

lima puluh juta rupiah) yang pembayarannya akan dilakukan secara
m
ub
mencicil. Sambil pembayaran cicilan berjalan, maka Penggugat I

membolehkan orangtua Rennie Retnaningrum bersama Tergugat I
ka
menempati objek perkara a quo.

ep
Setelah cicilan dibayar mencapai Rp.900.000.000,- (Sembilan ratus juta

ah
rupiah) kemudian dibuatkan Surat Kesepakaan Jual Beli dibawah

R
tangan yang isinya juga sekaligus sebagai pengakuan Penggugat I telah

es
menerima pembayaran senilai Rp.900.000.000,- (Sembilan ratus juta)

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
tersebut. Selanjutnya, pelunasan jual beli objek perkara a quo sebesar
R
Rp.450.000.000,- dibayarkan pada tanggal 14 September 2015 oleh
si
Rennie Retnaningrum melalui adiknya yaitu Tergugat I. Sebelum
ne
ng
dibuatkan akta jual beli di Kantor Tergugat II, Rennie Retnaningrum dan
Tergugat I serta keluarga besarnya bermusyawarah menyepakati agar
dalam akta Jual beli objek perkara aquo pembelinya diatasnamakan
do
gu Tergugat I sehubungan dengan adanya uang milik Tergugat I sebesar
Rp.200.000.000,- (dua ratus juta rupiah) yang digunakan untuk
In
A
pembayaran jual beli objek perkara a quo dan Penggugat I tidak
keberatan untuk pencantuman nama Tergugat I didalam akte jual beli
ah
yang akan dibuat di Kantor Tergugat II selaku Notaris/PPAT di Bandung.
lik
(vide bukti T.I-1 Kesepakatan Jual Beli dibawah tangan tertanggal 14
Oktober 2014, bukti T.I-2 kuitansi pelunasan tertanggal 14 September
am
ub
2015, bukti T.I-8 Akte Jual Beli No.436/2015).
5. Bahwa benar terhadap objek aquo dengan Sertifikat Hak Milik (SHM)
ep
telah beralih hak milik kepada Tergugat I, yaitu dengan cara, awalnya
k
dilakukan jual beli di bawah tangan antara Penggugat I dengan kakak

ah
Tergugat I yaitu Rennie Retnaningrum dengan harga

R
si
Rp.1.350.000.000,- (satu milyar tiga ratus lima puluh juta rupiah) yang
dibayar dengan beberapa kali cicilan, dimana cicilan tersebut setelah
ne
ng
mencapai Rp.900.000.000,- (Sembilan ratus juta rupiah) kemudian

dibuatkan Surat Kesepakaan Jual Beli dibawah tangan, dan pelunasan
do
gu
sebesar Rp.450.000.000,- dibayarkan pada tanggal 14 September 2015

oleh Rennie Retnaningrum melalui adiknya yaitu Tergugat I. Pada saat
akan dibuatkan akta jual belinya Rennie Retnaningrum dan Tergugat I
In
A
serta keluarga besarnya menyepakati agar dalam akta Jual beli objek
perkara a quo pembelinya diatas namakan Tergugat I sehubungan ada
ah
lik
uang milik Tergugat I sebesar Rp.200.000.000,- (dua ratus juta rupiah)

yang digunakan untuk pembayarannya. Penggugat I tidak keberatan
m
ub
dengan pencantuman nama Tergugat I sebagai Pembeli didalam akte

Jual beli, yang menggantikan/mengatasnamakan kakak Tergugat sdri.
ka
Rennie Retnaningrum.
ep
6. Bahwa tidak benar dalil dan alasan Para Penggugat sebagaimana

ah
dikemukakan dalam gugatannya pada posita angka 6 yang menyatakan

R
: "Peralihan hak tanpa sepengetahuan dan tidak dihadiri oleh

es
Penggugat I maupun Penggugat II atau dilakukan dengan cara melawan

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
hak Para Penggugat"
R
Justeru peralihan hak tersebut dilakukan telah sesuai prosedur yang
si
disepakati oleh Para Pihak yaitu antara Tergugat I dengan Penggugat I
ne
ng
dan atas persetujuan Penggugat II dengan Tergugat II, hal ini
sebagaimana disebutkan pada halaman 1-2 Akte Jual Beli Nomor
436/2015 yang menyatakan bahwa : "menurut keterangannya
do
gu (Penggugat I) dalam melakukan tindakan hukum ini telah mendapat
persetujuan dari isterinya dan ikut menandatangani akta ini yaitu
In
A
Nyonya Erniwati, lahir di Palembang, pada tanggal 29 Agustus 1955,
Dosen, bertempat tinggal sama dengan alamat suaminya tersebut
ah
diatas, Warganegara Indonesia, pemegang Kartu tanda Penduduk
lik
(KTP) Nomor 3273116908550001".
7. Bahwa tidak benar dalil Para Penggugat sebagaimana dikemukakan
am
ub
dalam gugatannya pada posita 7 yang menyatakan "tanpa
sepengetahuan dan tidak dihadiri oleh Para Penggugat, Tergugat II
ep
yang menerbitkan Akta Jual Beli tersebut telah dijadikan dasar peralihan
k
hak (balik nama) Sertifikat Hak Milik yang diterbitkan oleh Turut
ah
Tergugat dari Nama Penggugat I ke nama Tergugat I..........dan

R
si
seterusnya".
Bahwa penerbitan sertifikat tersebut telah dilakukan secara prosedur
ne
ng
setelah Tergugat I dan Penggugat II memenuhi persyaratan

administrasi, biaya dan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah
do
gu
dan Bangunan dan Pajak atas perolehan penjualan objek perkara a

quo. Kemudian dibuatkan akte jual beli dan pihak Tergugat I selaku
pembeli telah menandatanganinya, begitu juga Penggugat I atas
In
A
persetujuan Penggugat II selaku istrinya telah menandatangani akte jual

beli No.436/2015 tersebut.
ah
lik
Dalam melakukan tindakan hukum berupa jual beli ini Penggugat I telah
mendapatkan persetujuan Penggugat II selaku istrinya, hal ini
m
ub
sebagaimana diterangkan pada halaman 1 dan 2 Akte Jual Beli Nomor

436/2015 yang berbunyi : " menurut keterangannya dalam melakukan
ka
tindakan hukum ini telah mendapat persetujuan dari isterinya yang

ep
mana turut hadir dan ikut menandatangani akta ini yaitu Nyonya
ah
Erniwati, lahir di Palembang, pada tanggal 29 Agustus 1955, Dosen,

R
bertempat tinggal sama dengan alamat suaminya tesebut di atas,

es
Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk (KTP)

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Nomor 3273116908550001".
R
Setelah akte jual beli itu selesai kemudian oleh Tergugat II dilanjutkan
si
pengurusan sertifikat hak milik kepada Turut Tergugat Kantor
ne
ng
Pertanahan Kota Bandung dan kemudian dalam sertifikat No. 3431
kepemilikannya dicoret dan beralih dari atas nama Penggugat I menjadi
atas nama Tergugat I ;
do
gu Dengan demikian jelas bahwa penerbitan Akte Jual Beli Nomor
436/2015 tanggal 12 Oktober 2015 telah diketahui dan sepengetahuan
In
A
Para Penggugat.
8. Bahwa tidak benar gugatan Penggugat sebagaimana dikemukakan
ah
dalam gugatannya pada posita angka 8 yang menyatakan : " Para
lik
Penggugat berkeyakinan, Tergugat I dan Tergugat II telah
melakukan Perbuatan Melawan Hukum karena terhadap terbitnya
am
ub
Akta Jual beli Nomor : 436/2015, tertanggal 12 Oktober 2015,
Merupakan Akta Jual Beli Fiktif/Rekayasa, dalam Jual Beli Para
ep
Penggugat tidak dihadirkan dan tidak pernah ada terjadi Jual beli
k
sebesar Rp. 875.000.000,- (delapan ratus tujuh puluh lima juta

ah
rupiah)".
R
si
Yang benar bahwa sebelum dibuatkan akte jual beli di Kantor
Notaris/PPAT Tergugat II, awalnya jual beli dilakukan di bawah
ne
ng
tangan antara Kakak Tergugat I yaitu Rennie Retnaningrurn

dengan Penggugat I seharga 1.350.000.000,- dengan cara dicicil
do
gu
dimana cicilannya setelah mencapai Rp.900.000.000,- (Sembilan

ratus juta) dibuatkan Kesepakatan Jual Beli tertanggal 14 Oktober
2014 dan pelunasannya pada tanggal 14 September 2015 sebesar
In
A
Rp.450.000.000,- (empat ratus lima puluh juta). Sebelum dibuatkan

Akte Jual Beli No. 436/2015 Rennie Retnaningrum bersama
ah
lik
Tergugat I serta keluarga besarnya mengadakan musyawarah

untuk pencantuman nama Pembeli dalam akte No.436 tersebut dan
m
ub
disepakati bersama bahwa yang akan dicantumkan dalam Akte

Jual Beli 436/2015 adalah Tergugat I sehubungan ada uang milik
ka
Tergugat I sebesar Rp.200.000.000,- (dua ratus juta rupiah) yang

ep
digunakan untuk pembayaran jual beli objek perkara a quo.

ah
Pada saat akan dibuatkan akta jual beli di Kantor Tergugat II selaku
R
Notaris/PPAT maka Penggugat I tidak keberatan pencantuman

es
nama di Akte Jual Beli atas nama Tergugat I pembelinya.

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Adapun harga yang disepakati oleh Penggugat I dan Tergugat
R
yang akan dicantumkan dalam akta jual beli (AJB 436/2015) adalah
si
sebesar Rp. 875.000.000,- sesuai harga NJOP. Hal ini atas inisiatif
ne
ng
Penggugat I agar pembayaran Pph dan BPHTB tidak terlalu besar.
Kemudian pada tanggal 27 Juli 2016 uang hasil penjualan objek
perkara a quo dari sebesar Rp.1.350.000.000,- (satu milyar tiga
do
gu ratus lima puluh juta rupiah) kemudian sebesar Rp. 1.300.000.000,-
(satu milyar tiga ratus juta rupiah) diberikan kepada Penggugat II
In
A
(istri Penggugat I) oleh Penggugat I melalui transfer Bank OCBC
NISP ke rekening BCA No.0161602581 atas nama Penggugat II.
ah
Kemudian Foto copy bukti transferannya disampaikan pula oleh
lik
Penggugat I kepada Tergugat I, hal ini dilakukan agar Tergugat I
tahu dan memastikan bagian Penggugat II atas penjualan objek
am
ub
perkara a quo diterima dengan baik oleh Penggugat II, dan supaya
tidak tejadi hal-hal yang tidak diinginkan dikemudian hari.
ep
Dengan demikian jual beli objek perkara a quo telah dilakukan
k
dengan sebenarnya bukan jual beli fiktif atau rekayasa. Oleh

ah
karena itu dalil dan alasan Tergugat tersebut tidak berdasarkan

R
si
dan bersandarkan hukum, sehingga harus ditolak.
9. Bahwa tidak benar dalil yang dikemukakan oleh Para Penggugat
ne
ng
mengenai penyerahan objek perkara oleh Tergugat I dan domisili

Tergugat I yang bertentangan dengan Pasal 5 Akta Notaris Nomor
do
gu
436/2015.
Yang benar : penempatan objek a quo oleh Tergugat I dan
orangtuanya, karena telah dilakukan kesepakatan jual beli dibawah
In
A
tangan antara kakak Tergugat I yaitu Rennie Retnaningrum dengan

Penggugat I dengan harga Rp.1.350.000.000,- (satu milyar tiga
ah
lik
ratus lima puluh juta rupiah) yang dibayar dengan beberapa kali
cicilan, dimana cicilan tersebut setelah mencapai Rp.900.000.000,-
m
ub
(Sembilan ratus juta rupiah) kemudian dibuatkan Surat

Kesepakaan Jual Beli dibawah tangan dan sambil berjalan
ka
pembayaran cicilannya atas jual beli objek perkara a quo,

ep
Penggugat I sepakat dengan Tergugat I kalau rumah itu boleh

ah
ditempati oleh Tergugat I dan orangtuanya sehingga Tergugat I dan

R
keluarganya membuatlah KTP di tempat objek perkara a quo.

es
Setahun kemudian yaitu tepatnya tanggal 14 September 2015

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dibayar pelunasan sebesar Rp.450.000.000,- (empat ratus lima
R
puluh juta rupiah oleh Rennie Retnaningrum melalui adiknya yaitu
si
Tergugat I. Pada saat akan dibuatkan akta jual belinya Rennie
ne
ng
Retnaningrum dan Tergugat I dan keluarga besarnya
bermusyawarah menyepakati agar dalam akta Jual beli objek
perkara aquo pembelinya diatasnamakan Tergugat I sehubungan
do
gu ada uang milik Tergugat I sebesar Rp.200.000.000,- (dua ratus juta
rupiah) yang digunakan untuk pembayaran jual beli objek perkara
In
A
a quo dan orangtua Rennie Retnaningrum dan Tergugat I harus
menempati rumah tersebut dan mengurus orangtuanya yang
ah
selama ini diurus oleh Tergugat I. Penggugat I tidak keberatan atas
lik
pencantuman nama Tergugat I sebagai pembeli dalam akta Jual
Beli 436/2015.
am
ub
10. Bahwa Penyebutan nama Erniwati didalam minuta akta Jual Beli
No.436/2015 tertanggal 12 Oktober 2015 telah sesuai dengan nama
ep
yang tercantum dalam KTP lama Nomor 3273116908550001 atas nama
k
Erniwati (Penggugat II), Kartu Keluarga dan Surat nikah yang pemah
ah
diserahkan oleh Penggugat I kepada sdr. ACHEN pada saat akan

R
si
diuruskan untuk pembuatan Akte Jual beli di Kantor Tergugat II. Begitu
juga Pengakuan Penggugat I didalam akta jual beli No.436/2015 pada
ne
ng
halaman 1-2 menyebutkan : " menurut keterangannya dalam melakukan

tindakan hukum ini telah mendapat persetujuan dari isterinya yang
do
gu
mana turut hadir dan ikut menandatangani akta ini yaitu Nyonya
Erniwati, lahir di Palembang, pada tanggal 29 Agustus 1955, Dosen,
bertempat tinggal sama dengan alamat suaminya tesebut di atas,
In
A
Warga Negara Indonesia, pemegang Kartu Tanda Penduduk (KTP)

Nomor 3273116908550001”
ah
lik
Dengan demikian penyebutan nama Penggugat II dengan nama

Erniwati telah sesuai dengan dokumen yang pernah diserahkan oleh
m
ub
Penggugat I kepada sdr. ACHEN alias Ferlie Multiwijaya pada saat akan
dibuatkan Akte Jual Beli No. 436/2015.
ka
11. Bahwa tidak benar dalil dan alasan Penggugat dalam gugatannya pada
ep
posita 1 angka 11 yang menyatakan : "Ketentuan Pasal 38 ayat (1)

ah
Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah

R
jo. Pasal 22 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia tentang

es
Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah tidak dipenuhi dalam

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
pembuatan Akte Jual Beli Nomor 436/2015".
R
Justeru pembuatan Akta Jual Beli Nomor 436/2015 telah sesuai
si
prosedur hukum yaitu dengan oleh disepakati isinya dan ditandatangani
ne
ng
oleh Pihak Para Penggugat dengan Tergugat I melalui Tergugat II dan
pembayarannya telah lunas. Begitu juga Bea Perolehan Hak Atas Tanah
dan Bangunan (BPHTB) telah dibayar oleh Tergugat I selaku Pembeli
do
gu dan Pajak Penghasilan dari perolehan penjualan objek perkara a quo
telah pula dibayar oleh Penggugat I selaku Penjual.
In
A
dikemukakan dalam gugatannya pada posita angka 12 yang
ah
menyatakan : "Tergugat I dan Tergugat II telah melakukan perbuatan
lik
melawan hukum yang melanggar ketentuan Pasal 1365 KUH Perdata,
dan jual beli antara Penggugat I dengan Tergugat I sebagaimana dalam
am
ub
minuta akta Jual Beli objek perkara a quo harus dinyatakan cacat
hukum".
ep
Bahwa Tergugat I dan Tergugat II tidak melakukan perbuatan melawan
k
hukum karena peralihan objek perkara a quo dilakukan dengan cara jual
ah
beli, baik yang dilakukan baik secara dibawah tangan antara Penggugat
R
si
I dengan kakak Tergugat I yaitu Rennie Retnaningrum dan kemudian
ditindaklanjuti dengan pembuatan Akte Jual Beli di kantor Tergugat II
ne
ng
selaku Notaris/PPAT telah dilakukan sesuai prosedur hukum. Didalam

akte jual beli No.436/2015 pembelinya diatasnamakan Tergugat I atas
do
gu
persetujuan Rennie Retnaningrum dan keluarga besarnya sehubungan

ada uang milik Tergugat I yang digunakan untuk pembayaran jual beli
objek perkara a quo. Didalam akta jual beli no.436/2015 Tergugat I
In
A
selaku pembeli menandatanganinya dan Pihak Penggugat I selaku

Penjual atas persetujuan Penggugat II selaku istrinya telah pula
ah
lik
menandatangani akte jual beli tersebut. Pembayaran atas jual beli

perkara a quo telah dibayar lunas oleh Rennie Retnaningrum melalui
m
ub
Tergugat I kepada Penggugat I sebesar Rp. 1.350.000.000,- (satu milyar

tiga ratus lima puluh juta).
ka
Pada tanggal 22 Juli 2016, uang hasil penjualan objek perkara a quo
ep
dari sebesar Rp.1.350.000.000,- (satu milyar tiga ratus lima puluh juta
ah
rupiah) yaitu sebesar Rp. 1.300.000.000,- (satu milyar tiga ratus juta
R
rupiah) diberikan kepada Penggugat II (istri Penggugat I) oleh

es
Penggugat I melalui transfer Bank OCBC NISP ke rekening BCA

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
No.0161602581 atas Penggugat II. Kemudian foto copy bukti
R
transferannya disampaikan pula oleh Penggugat I kepada Tergugat I,
si
hal ini dilakukan agar Tergugat I tahu dan memastikan bagian
ne
ng
Penggugat II atas penjualan objek perkara a quo diterima dengan baik
oleh Penggugat II. Dengan demikian peralihan objek perkara a quo
telah memenuhi ketentuan Pasal 1320 tentang syarat sahnya Perikatan
do
gu dan Pasal 1457 KUH Perdata yang berbunyi : " Jual beli adalah suatu
perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
In
A
menyerahkan suatu benda dan pihak lain membayar harga yang telah
dijanjikan"
ah
13. Bahwa benar Para Penggugat baik melalui kuasa hukumnya maupun
lik
melalui jasa Mediator Bersertifikat yang bernama Henry Suhardja telah
mengundang Tergugat I untuk mediasi tetapi tidak mencapai
am
ub
kesepakatan. Alasan tidak mencapai Kesepakatan karena Para
Penggugat menginginkan kembali objek perkara a quo yang telah dijual
ep
kepada Rennie Retnaningrum dan Tergugat I yang dilakukan di bawah
k
tangan dan kemudian diaktekan pada Kantor Notaris/PPAT Tergugat

ah
secara cuma-cuma, jelas hal ini ditolak oleh Tergugat I karena objek
R
si
perkara a quo didapat oleh Tergugat I dengan cara jual beli dengan
Penggugat I yang disetujui pula oleh Penggugat II selaku istrinya.
ne
ng
Bahwa pada saat dilakukan medasi antara Para Penggugat dan

Tergugat I di hadapan Hakim mediasi di ruang mediasi pada Pengadilan
do
gu
Negeri Bandung, Tergugat I melalui Kuasa Hukumnya menawarkan

kepada Para Penggugat, apabila Para Penggugat menginginkan objek
perkara a quo kembali maka Para Penggugat dipersilakan membeli
In
A
kembali objek perkara a quo dengan harga semula yaitu

1.350.000.000,- (satu milyar tiga ratus lima puluh juta rupiah) tanpa
ah
lik
disertai keuntungan, tapi tawaran ini ditolak oleh Para Penggugat

sehingga mediasi tidak mencapai kesepakatan.
m
ub
dikemukakan dalam gugatannya pada posita angka 14 yang
ka
menyatakan : "terbitnya Akta Jual Beli fiktif/rekayasa tersebut dan SHM

ep
telah beralih ke Tergugat I, Tergugat I telah dengan leluasa menguasai

ah
objek sengketa a quo, atas terbitnya AJB fiktif/rekayasa yang dilakukan

R
oleh Para Tergugat yang telah mencoret Nama Penggugat / pada SHM
es
3431/Kelurahan Cicaheum, sehingga Para Penggugat tidak bisa

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
mengambil manfaat terhadap objek Perkara aquo dan menimbulkan
R
kerugian baik materiil maupun immateriil bagi Para Penggugat".
si
Yang benar bahwa penguasaaan objek perkara a quo dasarnya adalah
ne
ng
terjadi peralihan dengan cara jual beli yang awalnya jual beli dilakukan
dibawah tangan antara Penggugat I dengan kakak Tergugat I yaitu
Rennie Retnaningrum. Kemudian pada saat jual beli di bawah tangan
do
gu tersebut akan dibuatkan akte jual beli di Kantor Tergugat II selaku
Notaris/PPAT di Bandung, sehubungan dengan adanya uang Tergugat I
In
A
sebesar Rp. 200.000.000,- (dua ratus juta rupiah) yang dijadikan
pembayaran maka Rennie Retnaningrum dan Tergugat I
ah
bermusyawarah dan menghasilkan kesepakatan yaitu nama yang akan
lik
dicantumkan dalam akte Jual Beli adalah Tergugat I selaku Pembelinya
dan rumah itu untuk ditempati orangtua Rennie Retnaningrum dan
am
ub
Tergugat I yang selama ini mengurus kedua orangtuanya. Penggugat I
tidak keberatan atas rencana pencantuman nama Tergugat I sebagai
ep
pembeli dalam akta Jual Beli yang akan dibuat di Kantor Tergugat II.
k
Kemudian dibuatlah akte Jual beli di Kantor Tergugat II terbitlah Akte

ah
Jual Beli No.436/2015, lalu setelah itu dilakukan balik nama di Kantor
R
si
Turut Tergugat yaitu Kantor Tata Ruang dan Agraria/Kantor Pertanahan
Kota Bandung yang dilakukan sesuai prosedur yang berlaku.
ne
ng
Dengan terjadinya jual beli yang telah disepakati antara Penggugat I

atas persetujuan Penggugat II selaku istrinya dengan Tergugat I dan
do
gu
telah dibayar lunas pada tanggal 14 September 2015 bahkan sebagian

besar uang hasil penjualan objek perkara a quo dari sebesar Rp.
1.350.000.000,- (satu milyar tiga ratus lima puluh juta) yaitu sebesar
In
A
Rp.1.300.000.000,- (satu milyar tiga ratus juta rupiah) ditransfer oleh

Penggugat I melalui Bank OCBC Cabang Bandung ke rekening BCA
ah
lik
nomor 0161602581 atas nama Penggugat II. Foto copy bukti

transfernya diberikan pula oleh Penggugat I kepada Tergugat I dengan
m
ub
maksud agar Tergugat I dan memastikan bagian Penggugat II atas

penjualan objek perkara a quo diterima dengan baik oleh Penggugat II,
ka
dan supaya tidak terjadi hal-hal yang tidak diinginkan dikemudian hari.
ep
Dengan demikian, jelaslah Para Penggugat tidak mengalami kerugian

ah
baik materiil maupun immateriil. Oleh karena itu tuntutan Para

R
Penggugat pada posita ini haruslah ditolak.

es
Berdasarkan hal-hal dalil-dalil dari Tergugat I sebagaimana telah diuraikan

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
diatas, maka dengan ini Tergugat I mohon kepada Majelis Hakim yang
R
memeriksa dan mengadili gugatan perkara a quo, berkenan untuk memutus
si
perkara a quo dengan putusan sebagai berikut :
ne
ng
I. DALAM EKSEPSI
- Menerima eksepsi Tergugat I;
- Menyatakan gugatan Para Penggugat kurang Pihak (Plurius Litis
do
gu Consortium);
- Menyatakan gugatan Para Penggugat Tidak dapat diterima (Niet
In
A
ontvankelijke verklaar);
ah
1. Menolak gugatan Para Penggugat seluruhnya;
lik
2. Menyatakan sah jual beli yang dilakukan di bawah tangan antara
Penggugat I selaku Penjual dengan Rennie Retnaningrum selaku
am
ub
Pembeli;
3. Menyatakan sah kelanjutan jual beli yang dilakukan melalui akte Jual Beli
ep
Nomor 436/2015 tanggal 12 Oktober 2015 yang dibuat oleh Tergugat II
k
Diastuti, S.H. selaku Notaris/PPAT di Bandung, antara Penggugat I atas

ah
persetujuan Penggugat II selaku Penjual dengan Tergugat I selaku

R
si
Pembeli;
4. Menyatakan sah Akte Jual Jual Beli Nomor 436/2015 tanggal 12 Oktober
ne
ng
2015 yang dibuat di Notaris/PPAT Diastuti, S.H. di Bandung;

5. Menyatakan bahwa Tergugat I, Tergugat II dan Turut Tergugat tidak
do
gu
melakukan perbuatan melawan hukum, sehingga tidak ada kewajiban

Para Tergugat untuk memberikan ganti rugi baik materiil maupun
immateriil;
In
A
6. Menolak dan atau mengangkat sita jaminan yang diajukan oleh Para
Penggugat;
ah
lik
7. Menolak tuntutan Para Penggugat pada petitum angka 6, yang menuntut

penyerahan objek sengketa oleh Tergugat I kepada Penggugat I dalam
m
ub
keadaan baik, utuh tanpa syarat apapun;

8. Menghukum Para Penggugat untuk membayar biaya perkara yang timbul
ka
dari perkara a quo;

ep
Atau
ah
Apabila Majelis Hakim berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya

R
menurut hukum (ex aequo et bono).

es
M
Jawaban Tergugat II
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
A. DALAM EKSEPSI :
R
BAHWA GUGATAN PENGGUGAT HARUS DITOLAK ATAU SETIDAK-
si
TIDAKNYA DINYATAKAN TIDAK DAPAT DITERIMA (NIET ONVANKELIJKE
ne
ng
VERKLAARD) DENGAN ALASAN-ALASAN SEBAGAI BERIKUT:
EKSEPSI PENGADILAN KLAS IA KHUSUS BANDUNG TIDAK
BERWENANG MENGADILI PERKARA INI (EXCEPTIO VAN
do
gu ONBEVEOGHEID/EKSEPSI KEWENANGAN ABSOLUT).
- Bahwa Pasal 1 angka 9 Undang-Undang No.51 Tahun 2009 tentang
In
A
Perubahan Kedua atas Undang-Undang No.5 Tahun 1986 tentang
Peradilan Tata Usaha Negara menyatakan :
ah
lik
"Keputusan Tata Usaha Negara adalah suatu penetapan tertulis yang
dikeluarkan oleh badan atau pejabat tata usaha negara yang berisi
tindakan hukum tata usaha negara berdasarkan peraturan perundang-
am
ub
undangan yang berlaku, yang bersifat konkret, individual, dan final, yang
menimbulkan akibat hukum bagi seseorang atau badan hukum
ep
perdata."
k
- Bahwa Pasal 53 ayat 1 Undang-Undang No.9 Tahun 2004 tentang

ah
Perubahan Atas Undang-Undang No.5 tahun 1986 tentang Peradilan

R
si
Tata Usaha Negara menyatakan :
"Orang atau badan hukum perdata yang merasa kepentingannya
ne
ng
dirugikan oleh suatu Keputusan Tata Usaha Negara dapat mengajukan

gugatan tertulis kepada pengadilan yang berwenang yang berisi
do
gu
tuntutan agar Keputusan Tata Usaha Negara disengketakan itu

dinyatakan batal atau tidak sah, dengan atau tanpa disertai tuntutan
In
ganti rugi dan/atau direhabilitasi."
A
- Bahwa pada poin 4 petitum gugatan Penggugat adalah :

ah
"Menyatakan Akta Jual Beli Nomor : 436/2015 tanggal 12 Oktober 2015,

lik
maupun Sertipikat Hak Milik Nomor : 3431 / Kel. Cicaheum, yang telah
dibalik nama oleh Turut Tergugat dari nama Penggugat I menjadi
m
ub
Tergugat I tidak mempunyai kekuatan hukum dan harus dinyatakan

tidak sah dan batal demi hukum.”'
ka
ep
- Bahwa oleh karena di dalam gugatan Penggugat terdapat tuntutan agar

Sertipikat Hak Milik Nomor : 3431 / Kel. Cicaheum dinyatakan tidak sah
ah
dan batal demi hukum, yang mana Sertipikat Hak Milik Nomor : 3431 /
R
Kel. Cicaheum merupakan Keputusan Tata Usaha Negara yang

es
M
dikeluarkan / diterbitkan oleh Turut Tergugat (Kantor Wilayah Agraria

ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dan Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional Propinsi Jawa Barat),
R
oleh karenanya pembatalan Keputusan Tata Usaha Negara tersebut
si
berdasarkan Pasal 53 ayat 1 Undang-Undang No.9 Tahun 2004 tentang
ne
ng
Perubahan Atas Undang-Undang No.5 tahun 1986 tentang Peradilan
Tata Usaha Negara merupakan yurisdiksi dari Pengadilan Tata Usaha
Negara.
do
gu - Bahwa sebagaimana hal-hal yang telah terurai tersebut di atas, dengan
demikian berdasarkan Pasal 136 HIR, sangat beralasan apabila
In
A
Pengadilan Negeri Bandung Kelas IA Khusus cq Majelis Hakim yang
memeriksa dan memutus perkara aquo memeriksa terlebih dahulu
ah
lik
eksepsi ini dan diputus dalam putusan sela.
B. DALAM POKOK PERKARA :
1. Bahwa apa yang telah Tergugat II kemukakan pada bagian eksepsi
am
ub
mohon dianggap termuat dan merupakan satu kesatuan yang tidak
terpisahkan dengan bagian pokok pekara.
ep
2. Bahwa Tegugat II menolak dengan tegas seluruh dalil-dalil Penggugat
k
dalam gugatannya.
ah
3. Bahwa Tergugat II akan menyampaikan fakta-fakta dan hal-hal sebagai

R
si
berikut :
Bahwa Tergugat I (Dea Mustikasari) merupakan PEMILIK SAH atas
ne
·
ng
Obyek Tanah aquo yang terletak di Kelurahan Cicaheum, Kecamatan

Kiaracondong, Kota Bandung dengan Luas: 167 m2 berdasarkan
do
gu
Sertipikat Hak Milik No.3431/Kel.Cicaheum.

· Bahwa peralihan hak milik dari Penggugat I dan Penggugat II kepada
Tergugat I berdasarkan pada AKTA JUAL BELI Nomor: 436/2015
In
A
tertanggal 12 Oktober 2015 antara Tergugat I (Dea Mustikasari)

selaku Pembeli dari Suami Istri bernama DR. Deddy Koesmayadi
ah
lik
(Penggugat I) dan Ernawati Koesmayadi (di KTP lama tecantum

nama Erniwati) (Penggugat II) selaku Penjual, yang dibuat oleh dan
m
ub
di hadapan Diastuti, S.H. selaku Notaris/PPAT Kota Bandung

(Tergugat II).
ka
Bahwa peralihan hak atas objek aquo, baik Tergugat I maupun

ep
Penggugat I telah menunaikan kewajibannya membayar pajak

ah
Pembeli (BPHTB) dan Penjual (SSP).

R
· Bahwa peralihan hak tersebut di atas telah sesuai dengan tata cara
es
yang di atur dalam Pasal 37 Ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, bahwa: "Peralihan hak atas
R
tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar
si
menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum
ne
ng
pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang
hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh
PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-
do
gu undangan yang berlaku.", serta telah dilakukan penyerahan secara
yuridis (yuridische levering) yaitu berupa proses pembalik nama-an
In
A
dari semula milik/atas nama Penggugat I menjadi milik/atas nama
Tergugat I sebagaimana tertuang dalam Sertifikat Hak Milik No.3431 /
ah
Kel.Cicaheum.
lik
4. Bahwa tidak benar dan sangat mengada-ada dalil Para Penggugat pada
poin 6 dan poin 7 di dalam gugatannya yang pada pokoknya
am
ub
menyatakan bahwa proses AJB Nomor: 436/2015 tertanggal 12 Oktober
2015 tanpa sepengetahuan dan kesepakatan dari para pihak, karena
ep
faktanya adalah penjadwalan penandatanganan Akta Jual Beli Nomor:
k
436/2015 tertanggal 12 Oktober 2015 sebelumnya sudah disepakati

ah
oleh Para Pihak (Tergugat I, Penggugat I dan Penggugat II), yang mana
R
si
akan dilaksanakan pada tanggal 12 Oktober 2015. Namun pada saat
jatuh tempo dimana hari yang telah disepakati, ternyata yang dapat
ne
ng
hadir hanyalah Tergugat I, Penggugat II, dan saksi-saksi.

Penggugat I pada saat itu tidak dapat menghadiri proses
do
gu
pendandatanganan AJB tersebut dan menerangkan bahwa

ketidakhadirannya dikarenakan adanya halangan / keperluan yang
tidak dapat ditinggalkan di tempat ia bekerja. Penggugat I pada
In
A
saat itu meminta agar sebaiknya proses AJB tetap dilaksanakan

dengan tanpa hadirnya Penggugat I, hal mana Penggugat I akan
ah
lik
melakukan penandatanganan AJB Nomor: 436/2015 tertanggal 12

Oktober 2015 kemudian secara terpisah (tetap di hari yang sama).
m
ub
Bahwa akhirnya atas kesepakatan Para Pihak, proses

penandatanganan AJB Nomor: 436/2015 tertanggal 12 Oktober
ka
2015 tetap dilaksanakan, yang mana penandatanganan oleh

ep
Penggugat II dan Tergugat I beserta saksi-saksi dilaksanakan

ah
terlebih dahulu, setelah itu AJB Nomor: 436/2015 tertanggal 12

R
Oktober 2015 kemudian Penggugat I menandatangani dengan cara

es
menyusul dimana pada saat tersebut Tergugat II membacakan

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
terlebih dahulu akta yang akan ditanda tangani oleh Penggugat I
R
serta disaksikan oleh 2 orang saksi akta.
si
5. Bahwa tidak benar dan tidak berdasar hukum dalil Para Penggugat
ne
ng
pada poin 8 di dalam gugatannya, karena bagaimana bisa Para
Penggugat mengatakan bahwa AJB Nomor: 436/2015 tertanggal 12
Oktober 2015 merupakan AJB fiktif / rekayasa, padahal jelas-jelas
do
gu Para Penggugat telah menyepakati untuk dilaksanakannya Jual
Beli Objek aquo kepada Tergugat I, terbukti dengan telah
In
A
ditandatanganinya oleh Para Pihak (Penggugat I, Penggugat II,
Tergugat l) beserta saksi-saksi AJB Nomor: 436/2015 tertanggal 12
ah
Oktober 2015 tersebut.
lik
Bahwa AJB Nomor: 436/2015 tertanggal 12 Oktober 2015 sejatinya
telah memenuhi syarat sahnya suatu perjanjian sebagaimana Pasal
am
ub
1320 KUHPerdata yaitu :
a. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya
ep
Tanpa suatu kekhilafan atau paksaan atau penipuan, Para Pihak
k
(Penggugat I, Penggugat II, dan Tergugat I sepakat untuk

ah
melaksanakan Jual Beli).

R
si
b. Kecakapan untuk membuat perikatan
Bahwa Penggugat I, Penggugat II, dan Tergugat I dalam keadaan
ne
ng
cakap untuk melaksaakan Jual Beli sebagaimana tercantum

dalam AJB Nomor: 436/2015 tertanggal 12 Oktober 2015, Para
do
gu
Pihak telah dewasa, tidak dalam pengampuan, dan Penggugat I

pun telah mendapatkan persetujuan dari istrinya (Penggugat II)
untuk melaksanakan Jual Beli tersebut.
In
A
c. Suatu hal tertentu
Bahwa yang menjadi objek Jual Beli sudahlah jelas dan tidak
ah
lik
dalam halangan untuk diperjual belikan, yaitu objek

sebagaimana SHM No.3431 / Kelurahan Cicaheum.
m
ub
d. Suatu sebab yang halal
Bahwa Jual Beli sebagaimana AJB Nomor: 436/2015 tertanggal

ka
12 Oktober 2015, telah dilakukan pembayaran oleh Tergugat I

ep
kepada Penggugat I, yang mana dalam proses Jual Beli tersebut

ah
Penggugat I dan Tergugat I pun telah memenuhi kewajibannya

R
untuk membayar pajak Jual Beli (pajak pembeli BPHTB, dan

es
pajak penjual SSP).

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Bahwa bagaimana bisa Para Penggugat menebarkan fitnah yang keji
R
dan tidak berdasar hukum, dengan menyatakan bahwa AJB Nomor:
si
436/2015 tertanggal 12 Oktober 2015 adalah fiktif / rekayasa, padahal
ne
ng
proses Jual Beli tersebut telah terlaksana di tahun 2015 dan baru
sekarang Para Penggugat mempermasalahkan Jual Beli tersebut
setelah secara yuridis maupun de facto objek aquo telah beralih
do
gu kepemilikannya kepada Tergugat II (sudah 3 Tahun berlalu), terlebih
suatu perbuatan dapat dikatakan fiktif / rekayasa (tipu muslihat)
In
A
haruslah Para Penggugat buktikan melalui proses hukum secara
pidana.
ah
Bahwa terlebih dari itu, Tergugat II merupakan Pejabat Pembuat Akta
lik
Tanah yang dalam hal ini diperuntukan membantu Kepala Kantor
Pertanahan dalam proses Pendaftaran Tanah. Tergugat II hanya
am
ub
membantu dalam proses pelaksanaan peralihan hak atas objek aquo
dari Penggugat I dan Penggugat II kepada Tergugat I melalui Jual Beli,
ep
yang mana proses Jual Beli tersebut atas kesepakatan Para Pihak pula,
k
oleh karenanya sangatlah tidak beralasan Para Penggugat mendalilkan

ah
bahwa Tergugat II telah melakukan Perbuatan Melawan Hukum.

R
si
6. Bahwa tidak benar dalil Para Penggugat pada poin 9 di dalam
gugatannya, karena Tergugat II adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah
ne
ng
yang hanya membantu proses peralihan hak atas objek aquo melalui
Jual Beli antara Penggugat I dan Penggugat II (selaku Penjual) kepada
do
gu
Tergugat I (selaku Pembeli) dengan cara membuatkan AJB Nomor:

436/2015 tertanggal 12 Oktober 2015 guna membantu Kepala Kantor
Pertanahan dalam proses Pendaftaran Tanah, hal mana dalam setiap
In
A
prosesnya Tergugat II berpegang teguh pada data-data formal yang

diberikan oleh Para Pihak untuk kemudian dituangkan di dalam AJB
ah
lik
Nomor: 436/2015 tertanggal 12 Oktober 2015, sehingga tidaklah

berdasar hukum Para Penggugat mendalilkan bahwa minuta AJB
m
ub
Nomor: 436/2015 tertanggal 12 Oktober 2015 adalah fiktif / rekayasa.

7. Bahwa tidak benar dan sangat mengada-ada dalil Para Penggugat pada
ka
poin 10, karena Tergugat II selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah hanya
ep
membantu Kepala Kantor Pertanahan dalam proses Pendaftaran Tanah,

ah
yang dalam hal ini membantu proses peralihan hak atas objek aquo
R
melalui Jual Beli dari Penggugat I dan Penggugat II (selaku Penjual)

es
kepada Tergugat I (selaku Pembeli) dengan membuatkan AJB Nomor:

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
436/2015 tertanggal 12 Oktober 2015, dimana data-data formal yang
R
dituangkan di dalam AJB tersebut di dapat dari Para Pihak itu sendiri.
si
Bahwa berdasarkan data formal Penggugat II yang diserahkan kepada
ne
ng
Tergugat II (dalam hal ini KTP Penggugat II dan Kartu Keluarga Para
Penggugat), pada saat itu tercantum nama ERNIWATI sebagaimana
KTP No.3273116908550001 dan ERNIWATI KOESMAYADI
do
gu sebagaimana Kartu Keluarga No.327311300911005 yang dikeluarkan
oleh Kelurahan Pungkur Kecamatan Regol, oleh karenanya sangatlah
In
A
tidak beralasan dan sangat mengada-ada dalil Para Penggugat pada
poin 10 di dalam gugatannya.
ah
Bahwa tidak benar dalil Para Penggugat pada poin 11 di dalam
lik
8.
gugatannya, karena Tergugat II selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah

hanya membantu Kepala Kantor Pertanahan dalam proses Pendaftaran
am
ub
Tanah, dimana Tergugat II dalam melaksanakan jabatannya selalu
berpegang teguh pada sumpah jabatan dan peraturan perundang-
ep
undangan, tanpa mengesampingkan kesepakatan Para Pihak di
k
dalamnya.
ah
9. Bahwa tidak benar dan tidak berdasar hukum dalil Para Penggugat
R
si
pada poin 12, dan poin 14 di dalam gugatannya, karena baik secara
yuridis maupun de facto, objek aquo telah beralih semula dari
ne
ng
Penggugat I dan Penggugat II kepada Tergugat I melalui Jual Beli

sebagaimana SHM No.3431 / Kelurahan Cicaheum, dimana dalam
do
gu
proses Jual Beli tersebut Para Pihak telah memenuhi Hak dan
Kewajibannya sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-
undangan yang berlaku, Tergugat I telah menyerahkan uang pembelian
In
A
objek aquo dan Para Penggugat telah menyerahkan objek aquo untuk
dikuasai, terlebih itu Para Pihak dalam proses Jual Beli tersebut telah
ah
lik
memenuhi kewajibannya membayar pajak pembeli (BPHTB) dan pajak

penjual (SSP), oleh karenanya sangatlah tidak berdasar dan harus
m
ub
ditolak dalil gugatan Para Penggugat pada poin 12 dan poin 14 di dalam
gugatannya.
ka
10. Bahwa sangat mengada-ada dalil dan sangat tidak berdasar hukum
ep
gugatan Para Penggugat pada poin 16 di dalam gugatannya, oleh

ah
karenanya haruslah di tolak atau sekurang-kurangnya dinyatakan tidak

R
dapat diterima (niet on vankelijke verklaard).

es
11. Bahwa untuk selain dan selebihnya mohon dalil-dalil gugatan

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Penggugat untuk ditolak atau setidak-tidaknya dinyatakan tidak dapat
R
diterima (Niet Onvankelijke Verklaard) karena sangat mengada-ada,
si
tidak benar, tidak berdasarkan hukum dan fakta.
ne
ng
Berdasarkan alasan-alasan tersebut di atas, Tergugat II memohon kepada
Majelis Hakim yang memeriksa dan memutus perkara ini pada Pengadilan
Negeri Bandung Kelas IA Khusus untuk menjatuhkan putusan sebagai berikut
do
gu A. DALAM EKSEPSI
1. Menerima dan mengabulkan Eksepsi Tergugat II untuk seluruhnya.
In
A
2. Menolak gugatan Para Penggugat untuk seluruhnya atau setidak-
tidaknya dinyatakan tidak dapat diterima.
ah
B. DALAM POKOK PERKARA :
lik
1. Menerima dan mengabulkan Jawaban Tergugat II untuk seluruhnya.
2. Menolak gugatan Para Penggugat untuk seluruhnya atau setidak--
am
ub
tidaknya dinyatakan tidak dapat diterima.
3. Menghukum Penggugat untuk membayar seluruh biaya perkara.
ep
ATAU
k

ah
(ex aequo et bono).

R
si
Jawaban Turut Tergugat
ne
ng
I. DALAM EKSEPSI
1. Bahwa, Turut Tergugat menolak dengan tegas seluruh dalil-dalil gugatan
do
gu
Penggugat kecuali hal-hal yang diakui secara tegas oleh Turut Tergugat;
1. GUGATAN PENGGUGAT KABUR (OBSCUURE LIBBELE)

In
Bahwa, apa yang didalilkan dalam gugatan Penggugat adalah
A
mengenai perbuatan melawan hukum yang menurut Para

Penggugat dilakukan oleh Tergugat I, Tergugat II, yang kemudian
ah
lik
mohon kepada Majelis Hakim untuk menyatakan perbuatan Turut

Tergugat yang mencatat proses Peralihan Hak (Balik Nama)
m
ub
Sertipikat Hak Milik No.3431/Kelurahan Cicaheum, terbit tanggal 22-

11-2012, Surat Ukur tanggal 08/10/2012 No. 00076/2012, luas 167
ka
M2, terakhir tercatat atas nama Nyonya DEA MUSTIKASARI adalah

ep
perbuatan hukum oleh penguasa dan menjadikan Kepala Kantor

ah
Pertanahan Kota Bandung sebagai Turut Tergugat, seolah-olah

R
Turut Tergugat telah salah memberikan pelayanan kepada

es
masyarakat dengan menerbitkan Sertipikat.

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Bahwa apa yang disampaikan dalam gugatan Penggugat tersebut
R
sangat keliru dan tidak relevan karena proses Peralihan Hak (Balik
si
Nama) Sertipikat Hak Milik No.3431/Kelurahan Cicaheum terbit
ne
ng
tanggal 22-11-2012, melalui Jual Beli berdasarkan Akta Jual Beli
Nomor 436/2015 tanggal 12/10/2015 yang dibuat oleh Diastuti, SH
selaku PPAT, telah sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah
do
gu Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
3. GUGATAN PENGGUGAT ERROR IN PERSONA
In
A
Bahwa gugatan Penggugat pada pokoknya adalah mempermasalahkan
mengenai terbitnya Akta Jual Beli tanpa sepengetahuan dan tidak
ah
lik
dihadiri oleh Para Penggugat sehingga dijadikan dasar Peralihan hak
(balik nama) oleh Turut Tergugat (Kantor Pertanahan Kota Bandung).
Sebagaimana diuraikan dalam petitum gugatan Penggugat angka 7
am
ub
halaman 4 mendalilkan bahwa perbuatan Turut Tergugat yang serta
merta langsung melakukan balik nama kepada Tergugat I atas objek
ep
hak tanah dan bangunan milik Penggugat tanpa meneliti kembali proses
k
penerbitan Akta Jual Belinya. Bahwa tugas pokok Turut Tergugat

ah
sebagai subyek hukum berdasarkan kewenangan yang dimiliki antara

R
si
lain menerbitkan maupun mencatat segala bentuk perbuatan hukum
baik peralihan hak maupun perbuatan hukum lainnya maupun catatan-
ne
ng
catatan lain yang berhubungan dengan sertipikat baik pada buku tanah
maupun pada sertipikat atas dasar permohonan.
do
gu
1. Bahwa Turut Tergugat mohon kepada Majelis Hakim yang terhormat

agar segala sesuatu yang dikemukakan dalam Eksepsi dinyatakan
In
A
dalam satu kesatuan dalam uraian Pokok Perkara ini.

2. Bahwa Turut Tergugat menolak dan menyangkal dengan tegas seluruh
ah
lik
dalil-dalil gugatan Penggugat kecuali apa yang diakui oleh Turut

Tergugat dengan tegas dan bulat.
m
ub
3. Bahwa proses Peralihan hak (Balik Nama) tersebut berdasarkan Akta

Jual Beli Nomor 436/2015 tanggal 12/10/2015 yang dibuat oleh Diastuti,
ka
SH selaku PPAT, telah sesuai dengan prosedur dan ketentuan yang

ep
berlaku dan pihak pemegang hak selaku pemilik/ pembeli yang beritikad
ah
baik yang harus dilindungi oleh Undang-Undang, yang mana peralihan

R
tersebut dibuat dan dihadapan Pejabat yang berwenang telah sesuai

es
dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang

M
ng
Pendaftaran Tanah Pasal 37 Ayat (1) yang menyatakan peralihan hak

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli,
R
tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan
si
hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang
ne
ng
hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh
PPAT yang berwenang menurut ketentuan Peratuan Perundang-
undangan yang berlaku.
do
gu 4. Bahwa sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah Pasal 32 Ayat (1) menyatakan sertipikat merupakan
In
A
surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat
mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya,
ah
sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang
lik
ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan dan
sertipikat merupakan alat pembuktian yang sempurna. Tergugat I
am
ub
merupakan pemilik dan atau pemegang hak SHM No.3431/ Kelurahan
Cicaheum yang beritikad baik menguasai, menjaga, menggunakan dan
ep
memanfaatkan tanah tersebut.
k
5. Bahwa untuk mendukung Jawaban Turut Tergugat dan Memperjelas

ah
pokok permasalahan aquo sesuai data yang ada, berikut Kronologis

R
si
SHM 3431/ Kelurahan Cicaheum sebagai berikut :
SERTIPIKAT HAK MILIK NO.3431/ KELURAHAN CICAHEUM
ne
ng
a. Bahwa SHM No.3431/Kel.Cicaheum semula adalah Hak Guna

Bangunan Nomor 141/ Kelurahan Cicaheum terbit tanggal 22-11-
do
gu
2012 Surat Ukur tanggal 08-10-2012 No.00076/2012 Luas 167 M2,

semula tercatat atas nama PT. MITRA PADMA ALAM LESTARI
Badan Hukum Indonesia Berkedudukan di Kota Bandung
In
A
berasal dari pemisahan Hak Guna Bangunan No. 100/Cicaheum.

b. Kemudian Oleh PT. MITRA PADMA ALAM LESTARI Badan Hukum
ah
lik
Indonesia Berkedudukan di Kota Bandung dialihkan haknya

kepada DOKTER DEDDY KOESMAYADI berdasarkan Akta Jual
m
ub
Beli tanggal 05/03/2013, Nomor 33/2013 yang dibuat oleh dan

dihadapan Irma Rachmawati, SH, SP-I, selaku PPAT.
ka
c. Berdasarkan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan

ep
Pertanahan Nasional No. 6 Tahun 1998 tanggal 26 Juni 1998 JO

ah
PP No. 13 Tahun 2010, Hak Guna Bangunan Nomor 141

R
Kelurahan Cicaheum hapus dan diubah menjadi Hak Milik

es
No.3431 Kelurahan Cicaheum.

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
d. Kemudian oleh DOKTER DEDDY KOESMAYADI dialihkan haknya
R
kepada Nyonya DEA MUSTIKASARI, berdasarkan Akta Jual Beli
si
tanggal 12/10/2015, No.436/2015 yang dibuat dan dihadapan
ne
ng
Diastuti, SK selaku PPAT, dicatat tanggal 16-10-2015.
6. Berdasarkan data pada Buku Tanah Hak Milik Nomor 3431/ Kelurahan
Cicaheum terdapat catatan, yaitu :
do
gu a. Blokir berdasarkan Surat dari Benny Oewes, SH, Mkn, & Rekan
Nomor 12/SK-BO/VI/2016 tanggal 09 Juni 2016, beralamat di
In
A
Jalan K.H. Achmad Dahlan No. 274 (d/h Jalan Banten) Advokat
Benny Oewes, SH, Mkn, & Rekan, perihal penangguhan
ah
Peralihan hak / Balik Nama dan atau pembebanan Hak
lik
Tanggungan atas sertipikat Hak Milik No.3431/ Kelurahan
Cicaheum Kecamatan Kiaracondong a/n DEA MUSTIKASARI
am
ub
yang bertindak untuk dan atas nama Ernawati Koesmayadi,
dengan alasan bahwa pemohon blokir adalah Istri yang sah dari
ep
Dokter Deddy Koesmayadi, kepada Akta Jual Beli tanggal
k
12/10/2015, No.436/2015 yang dibuat dan dihadapan Diastuti, SH,

ah
selaku PPAT, yang mana dalam proses Jual beli tersebut,

R
si
Nyonya Ernawati Koesmayadi selaku istri yang sah dari Dokter
Deddy Koesmayadi tidak pernah turut dan atau menandatangani
ne
ng
persetujuan Jual Beli antara Dokter Deddy Koesmayadi dengan

Nyonya Dea Mustikasari.
do
gu
b. Berdasarkan Ketentuan Pasal 126 peraturan Menteri Negara

Agraria / Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 dan Surat Pernyataan
Blokir berlaku 30 (tiga puluh) hari tanggal 8 Juni 2016 dari Sdr.
In
A
Sonny Hadiana dari Kantor Hukum Benny Oewes, SH, Mkn &
Rekan alamat Jalan KH. Ahmad Dahlan No. 27A (d/h. JI. Banteng)
ah
lik
kuasa Nyonya Ernawati Koesmayadi, pemblokiran hapus dengan

sendirinya dalam waktu 30 (tiga puluh) dari tanggal pencatatan.
m
ub
a. Surat dari Kepala Kantor Pertanahan Kota Bandung No.

1805/8.32.73/2018 tanggal 9-10-2016 yang ditujukan kepada Sdr.
ka
Benny Oewes, SH, M.Kn dari Kantor Hukum Benny Oewes, SH,
ep
M.Kn & Rekan selaku Kuasa dari Nyonya Ernawati Koesmayadi

ah
beralamat Jalan KH. Ahmad Dahlan No. 27A (d/h. JI. Banteng)
R
Perihal Pemblokiran Hak Milik Nomor 3431/ Kelurahan

es
Cicaheum, bahwa kami telah melakukan Pencatatan blokir

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
sesuai Ketentuan Pasal 126 PMNA/KBPN No. 13 Tahun 1997
R
serta Surat Pernyataan yang ditandatangani Saudara tertanggal
si
21-04-2014 permohonan status quo berlaku selama tenggang
ne
ng
waktu 30 (tiga puluh) hari kecuali apabila diikuti dengan Sita
Jaminan dari Pengadilan yang Penetapan dan Berita Acara
disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kota Bandung
do
gu dan hingga saat ini kami belum menerima pemberitahuan Sita
Jaminan dari Pengadilan yang penetapan dan Berita Acaranya.
In
A
b. Permohonan Mediasi dari Erna Koesmayadi / istri bekas
pemegang hak (Dokter Deddy Koesmayadi) Surat tanggal 29-01-
ah
2018.
lik
c. Surat Kepala Kantor Pertanahan Kota Bandung kepada Saudari
Erna Koesmayadi No. 977/8.32.73/2018 tanggal 19-07-2018
am
ub
perihal Permohonan Perpanjangan Pemblokiran Peralihan hak /
balik nama atas Sertipikat Hak Milik Nomor 3431/ Kelurahan
ep
Cicaheum Kecamatan Kiara Condong atas nama Nyonya Dea
k
Mustikasari yang pada pokok suratnya, bahwa berdasarkan

ah
Ketentuan PP No. 24 Tahun 1997 Jo. Pasal 126 PMNA/KBPN No.

R
si
13 Tahun 1997 dan berdasarkan PMNA dan Tata Ruang/KBPN
No. 13 Tahun 1997 terhadap pemblokiran tersebut telah hapus,
ne
ng
demi hukum 30 (tiga puluh) hari sejak dicatatkan oleh Kantor

Pertanahan Kota Bandung yang mana hal tersebut telah
do
gu
diinformasikan kepada Sdr. Benny Oewes, SH selaku kuasa

hukum Ernawati Koesmayadi sesuai Surat Kepala Kantor
Pertanahan Kota Bandung tanggal 27-06-2016 Nomor
In
A
907/7.32.73/VI/2016. Adapun pemblokiran tersebut hanya berlaku

oleh 1 pemohon pada 1 objek tanah yang sama yang dapat
ah
lik
dicatatkan kembali atau diperpanjang dengan adanya perintah

dari Pengadilan yang mana apabila objek hak dimaksud menjadi
m
ub
objek gugatan di Pengadilan, yang manahal tersebut telah diatur

dalam pasal 3 dan pasal 13 PMNA dan KBPN No. 13/2017 tentang
ka
tata cara Blokir dan Sita.

ep
d. Menjadi Objek gugatan Perkara Perdata Nomor

ah
8/Pdt.G/2019/PN.Bdg.
R
Berdasarkan uraian tersebut diatas, bersama ini Turut Tergugat mohon kepada
es
Majelis Hakim yang terhormat berkenan untuk mengabulkan dan menerima

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Eksepsi Turut Tergugat tersebut dan selanjutnya memberikan putusan dalam
R
Pokok Perkara dengan menolak gugatan Penggugat seluruhnya dan atau
si
setidak-tidaknya gugatan Penggugat tidak dapat diterima;
ne
ng
i. DALAM EKSEPSI
1. Mengabulkan dan menerima Eksepsi Turut Tergugat untuk seluruhnya;

2. Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya dan menyatakan gugatan
do
gu Penggugat tidak dapat diterima.
ii. DALAM POKOK PERKARA
In
A
1. Menolak gugatan Penggugat seluruhnya dan dinyatakan gugatan
Penggugat tidak dapat diterima.
ah
2. Menghukum Penggugat untuk membayar semua biaya perkara yang
lik
timbul dalam perkara ini.
Apabila Majelis Hakim berpendapat lain mohon putusan yang seadil-

am
ub
adilnya (ex aequo et bono).
Menimbang, bahwa atas gugatan Para Penggugat tersebut Pengadilan

ep
k
Negeri Bandung telah menjatuhkan putusan tanggal 15 Agustus 2019 Nomor

ah
8/Pdt.G/2019/PN Bdg. yang amarnya sebagai berikut :

R
si
MENGADILI :
Dalam Eksepsi
ne
ng
- Menolak Eksepsi Tergugat I, Tergugat II, dan Turut Tergugat untuk

seluruhnya;
do
gu
Dalam Pokok Perkara

- Menolak gugatan Para Penggugat untuk seluruhnya;
In
A
- Menghukum Para Penggugat untuk membayar biaya perkara senilai

Rp.2.662.000,- (Dua juta enam ratus enam puluh dua ribu rupiah);
ah
lik
Menimbang bahwa sesudah putusan Pengadilan Negeri Bandung

diucapkan pada tanggal 15 Agustus 2019 dengan dihadiri oleh kuasa hukum
m
ub
Para Penggugat, kuasa hukum Tergugat I, kuasa hukum Tergugat II tanpa

dihadiri oleh Turut Tergugat, karenanya putusan tersebut diberitahukan pada
ka
tanggal 3 Desember 2019 terhadap Turut Tergugat. Atas putusan tersebut

ep
kuasa hukum Para Pembanding semula Para Penggugat mengajukan

ah
permohonan banding sebagaimana ternyata dari Akta Pernyataan

R
Permohonan Banding Nomor 69/Pdt.B/2019/PN Bdg tanggal 28 Agustus 2019

es
M
yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Bandung, permohonan banding

ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
tersebut telah diberitahukan kepada Terbanding I dan II semula Tergugat I dan
R
II serta kepada Turut Terbanding semula Turut Tergugat masing-masing pada
si
tanggal 4 September 2019. Kemudian kuasa hukum Pembanding semula Para
ne
ng
Penggugat mengajukan Memori Banding tertanggal 21 Oktober 2019 yang
diterima Pengadilan Negeri Bandung tanggal 21 Oktober 2019;
do
gu Bahwa Memori Banding tersebut telah disampaikan kepada
Terbanding I dan II semula Tergugat I dan II serta kepada Turut Terbanding
semula Turut Tergugat masing-masing pada tanggal 25 Oktober 2019;
In
A
Bahwa terhadap Memori Banding tersebut, oleh Terbanding I semula
Tergugat I/kuasanya telah diajukan kontra memori banding yang diterima di
ah
lik
Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bandung pada tanggal 8 Nopember 2019,
yang telah pula disampaikan salinannya kepada kuasa hukum Para
am
ub
Pembanding semula Para Penggugat, Terbanding II semula Tergugat II dan
Turut Terbanding semula Turut Tergugat masing-masing pada tanggal 15
Nopember 2019;
ep
k
Bahwa terhadap Memori Banding tersebut, oleh Terbanding II semula

ah
Tergugat III/kuasanya telah pula diajukan kontra memori banding yang diterima
R
si
di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bandung pada tanggal 29 Nopember 2019,
yang telah pula disampaikan salinannya kepada kuasa hukum Para
ne
ng
Pembanding semula Para Penggugat pada tanggal 2 Desember 2019 dan

kepada Terbanding I semula Tergugat I dan Turut Terbanding semula Turut
do
gu
Tergugat masing-masing pada tanggal 4 Desember 2019;
Bahwa kepada para pihak telah diberikan kesempatan untuk

In
memeriksa berkas perkara (inzage) masing-masing kepada kuasa hukum Para
A
Pembanding semula Para Penggugat, kepada Terbanding I dan II semula

Tergugat I dan II dan kepada Turut Terbanding semula Turut Tergugat masing-
ah
lik
masing pada tanggal 25 Oktober 2019, sebelum berkas perkara di kirim ke

Pengadilan Tinggi Bandung;
m
ub
TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM

ka
Menimbang, bahwa permohonan banding dari Pembanding/semula

ep
Penggugat I dan Penggugat II telah diajukan dalam tenggang waktu dan

menurut tata cara serta memenuhi persyaratan yang telah ditentukan dalam
ah
peraturan perundang-undangan, oleh karena itu permohonan banding dari

es
Para Pembanding tersebut secara formal haruslah dinyatakan dapat diterima;

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Menimbang, bahwa dalam Memori Bandingnya tertanggal Bandung 21
R
Oktober 2019 menyatakan keberatan-keberatannya terhadap putusan
si
Pengadilan Negri Bandung Nomor. 8/Pdt.G/2019/PN Bdg tanggal 15 Agustus
ne
ng
2019 yang pada pokoknya sebagai berikut:
1. Bahwa Pembanding berkeberatan terhadap pertimbangan Hakim Judex
do
gu Factie “perolehan hak (balik nama) Sertipikat Hak Milik (SHM) nomor
3431/kel. Cicaheum melalui Jual Beli berdasarkan Akta Jual Beli nomor
436/2015, tanggal 12 Oktober 2015 telah sesuai dengan ketentuan
In
A
peraturan pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah”.
a. Bahwa Pertimbangan tersebut di dasarkan pada pertimbangan yang
ah
lik
tidak cukup (Onvoldoende Gemotiveerd) sehingga berlawanan dengan
fakta Hukum persidangan karena Hakim Judex Factie hanya melihat
Sertipikat telah beralih nama tanpa mempertimbangakan proses
am
ub
sebelum penerbitan Akta Jual Beli oleh Terbanding II/semula Tergugat II
dan proses Penandatangan Akta Jual Beli tidak sesuai Peraturan
ep
k
perundang-undangan yang berlaku;

ah
b. Bahwa yang di dalilkan Para Pembanding adalah terdapat Cacat

R
si
Humum terhadap Penerbitan Akta Jual Beli (AJB) Nomor : 436/2015,
tanggal 12 Oktober 2015, yang tanpa sepengetahuan dan tidak dihadiri
ne
ng
oleh Para Pembanding/semula Para Penggugat atau telah dilakukan

dengan cara melawan hak Para Pembanding/semulaPara Penggugat;
do
gu
c. Bahwa Terbanding II/semula Tergugat II dalam menerbitkan Akta Jual

Beli Nomor : 436/2015, tertanggal 12 Oktober 2015 dengan tidak
melaksanakan ketentuan Peraturan perundang-undangan yang berlaku
In
A
dan tidak menerapkan prosedur hukum dengan benar dan bertentangan

dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
ah
lik
d. Bahwa penerbitan Akta Jual Beli adalah Rekayasa/Fiktif, oleh karena

itulah Para Pembanding/semula Penggugat I dan Penggugat II, telah
m
ub
melaporkan adanya tanda tangan Para Pembanding/semulaPara

Penggugat yang dipalsukan ke Kepolisian Resor Kota Besar
ka
(Polrestabes) Bandung;
ep
a. Bahwa Pertimbangan hukum Majelis Hakim adalah tidak teliti dan tidak
ah
cermat, karena Majelis Hakim tidak meneliti dan mencermati serta

R
menelusuri kebenaran Akta Jual Beli apakah telah berdasarkan kaidah

es
M
hukum ataukah hanya rekayasa saja;

ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
2. Bahwa Pembanding berkeberatan terhadap pertimbangan Majelis Hakim
R
Pengadila Negeri Bandung yang tidak cermat mempertimbangkan
si
keterangan saksi fakta dari para pembanding/semula para penggugat
ne
ng
yaitu:
1. Saksi ASEP TATANG dan;
2. Saksi DADANG;
do
gu Yang menerangkan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) dilakukan di
Warung atau tidak dihadapan PPAT serta tidak dihadapan Para Pihak
In
A
yang ada di dalam Akta Jual Beli Nomor : 436/2015, tanggal 12 Oktober
2015;
ah
3. Saksi H. EIM GANDA PERMANA yang menerangkan bahwa bukti
lik
pembayaran dengan Nomor Wajib Pajak (NOP)
32.73.150.006.010.0628.0 tidak melalui mekanisme pendaftaran
am
ub
permohonan penerbitan Nota Verifikasi dan Validasi pembayaran
BPHTB serta dapat dipastikan tidak ada pembayaran NOP dimaksud ;
ep
k
3. Bahwa Pembanding berkeberatan atas tidak dipertimbangkannya bukti

surat dari Pembanding;
ah
R
a. Bahwa tidak terlibatnya Pembanding semula Para Penggugat di dalam
si
Akta penandatanganan Akta Jual Beli sudah dibuktikan dengan
ne
berbedanya identitas Pembanding semula Para Penggugat dalam Akta
ng
Jual Beli dengan identitas asli Pembanding dalam KTP;

b. Bahwa atas adanya pemalsuan/rekayasa identitas inilah Pembanding
do
gu
semula Para Penggugat melaporkannya ke pihak Kepolisian;

c. Bahwa berdasarkan bukti surat dari Bank Jabar Banten (BJB) setelah
In
dilakukan pengecekan data ternyata tidak ada transaksi pembayaran
A
BPHTB atas nama DEA MUSTIKASARI;

d. Bahwa bukti surat dari Badan Pengelolaan Pendapatan Daerah
ah
lik
Pemerintah Kota Bandung yang menjelaskan bahwa bukti

pembayaran NOP 32.73.150.006.010.0628.0 tidak melalui
m
ub
mekanisme pendaftaran permohonan penerbitan Nota Verifikasi dan

Validasi pembayaran BPHTB serta dapat dipastikan tidak ada
ka
ep
pembayaran atas NOP dimaksud;

e. Bahwa Majelis Hakim juga tidak mempertimbangkan bukti surat P-9B,
ah
P-10;
R
es
4. Bahwa Pembanding semula Para Penggugat berkeberatan atas

M
pertimbangan mengenai bukti surat dari Terbanding I semula Tergugat I;

ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
a. Bahwa bukti-bukti surat yang dilampirkan oleh Terbanding I semula
R
Tergugat I merupakan bukti surat yang terdapat rekayasa;
si
b. Bahwa Pembanding tidak pernah menandatangani kwitansi jual beli;
ne
ng
c. Bahwa di dalam jawaban Terbanding I mendalilkan pembayaran
dengan beberapa kali cicilan akan tetapi anehnya Terbanding I tidak
pernah melampirkan adanya pembayaran tersebut;
do
gu 5. Bahwa Pembanding berkeberatan terhadap RENNIE RETRANINGRUM
yang oleh Hakim Judex Factie dimasukkan ke dalam pokok perkara;
In
A
- Bahwa bukti-bukti surat yang dilampirkan oleh Terbanding I terkait
dengan RENNIE RETRANINGRUM yang menjadi pertimbangan bukti
ah
lik
Jual Beli tidak didukung oleh keterangan saksi-saksi fakta lainnya;
- Bahwa apabila benar RENNIE RETRANINGRUM sebagai pembeli
seharusnya ia menjadi pihak sebagai Penggugat Intervensi;
am
ub
6. Bahwa Pembanding berkeberatan atas pertimbangan hukum Judex Factie
yang mempertimbangkan keterangan seorang saksi seorang biro jasa
ep
k
dalam memutus perkara, karena terdapat jawaban Terbanding I dan

ah
Terbanding II semula Tergugat I dan Tergugat II terhadap gugatan A quo

R
si
yang saling bertolak belakang;
Bahwa merupakan fakta hukum persidangan terdapat 3 (tiga) versi
ne
ng
kehadiran para pihak yang menandatangani Akta Jual Beli baik yang
didalilkan oleh Para Terbanding/semula Tergugat I dan Tergugat II maupun
do
gu
dalil saksi Ferly dibawah sumpah;
Berdasarkan keberatan-keberatan tersebut maka putusan Majelis

In
Hakim Tingkat Pertama tidak dapat dipertahankan, patut dibatalkan oleh
A
Pengadilan Tinggi dan mengadili sendiri menurut fakta dan hukum yang
berlaku, oleh karena itu Pembanding semula Para Penggugat mohon dengan
ah
lik
segala kerendahan hati agar Pengadilan Tinggi Jawa Barat sudi kiranya
memberikan putusan yang amarnya sebagai berikut:
m
ub
PRIMAIR
ka
1. Menerima Permohonan Banding para Pembanding semula Para

ep
Penggugat untuk seluruhnya;

ah
2. Membatalkan putusan Pengadilan Negeri Bandung Kelas IA Khusus

R
Nomor 8/Pdt.G/e-court/2019/PN Bdg tanggal 15 Agustus 2019;

es
Mengadili sendiri dan memutuskan sebagai berikut :

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
1. Mengabulkan Gugatan Para Pembanding/semula Para Penggugat
R
untuk seluruhnya;
si
2. Menyatakan Para Terbanding/semula Para Tergugat serta Turut
ne
ng
Terbanding/semula Turut Tergugat melakukan Perbuatan Melawan
Hukum (onrechtmatigedaad);
do
gu 3. Menyatakan sah menurut hukum dan berharga sita Jaminan
(conservatoir beslag) atas Tanah dan Bangunan sesuai dengan
Sertifikat Hak Milik Nomor : 3431/ Kel. Cicaheum, surat ukur tanggal
In
A
08-10-2012, Nomor : 00076/2012, seluas 167 M² (seratus enam puluh
tujuh meter persegi). Setempat dikenal dengan Jl. Terusan Jakarta
ah
lik
Utara, Villa Antapani Indah V – 30 RT. 008 RW. 007 Kel. Cicaheum
Kec. Kiaracondong, Kota Bandung;
am
ub
4. Menyatakan Akta Jual Beli Nomor : 436/2015, tanggal 12 Oktober
2015, maupun Sertifikat Hak Milik Nomor : 3431/ Kel. Cicaheum, yang
ep
telah dibalik nama oleh Turut Terbanding/semula Turut Tergugat dari
k
nama Pembanding I/semula Penggugat I menjadi Terbanding I/semula

ah
Tergugat I tidak mempunyai kekuatan hukum dan harus dinyatakan

R
si
tidak sah dan batal demi hukum;
5. Menyatakan putusan ini dapat dijalankan dan dilaksanakan terlebih
ne
ng
dahulu (uit voerbaar bij voorraad), meskipun ada Verzet, Banding,

Kasasi maupun upaya hukum lainnya;
do
gu
6. Menghukum Terbanding I/semula Tergugat I untuk menyerahkan

objek sengketa kepada Pembanding I/semula Penggugat I dalam
In
A
7. Menghukum Para Terbanding/semula Para Tergugat untuk membayar

ah
lik
ganti rugi kepada Para Pembanding/semula Para Penggugat sebesar :
m
ub

- Luas Tanah 167 M² X Rp. 3.375.000,- = Rp. 563.625.000,-
ka
(lima ratus enam puluh tiga juta enam ratus dua puluh lima
ep
ribu rupiah)
ah
- Luas Bangunan 156 M² X Rp. 2.625.000,- = Rp.

R
409.500.000,- (empat ratus Sembilan juta lim aratus ribu

es
rupiah)
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Total Keseluruhan sesuai NJOP 2018 sebesar Rp.
R
973.125.000,- (Sembilan ratus tujuh puluh tiga juta seratus
si
dua puluh lima ribu rupiah)
ne
ng
· Dijual dengan harga Pasaran per M² sebesar
Rp. 2.300.000.000,- (dua milyard tiga ratus juta rupiah).
do
gu Rp. 75.000.000,- X 4 = Rp. 300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah).
2. Kerugian Immateriil
In
A
Biaya-biaya yang timbul selama Para Penggugat melakukan
Investigasi dan Non Litigasi sebesar Rp. 250.000.000,- (dua ratus
ah
lik
lima juta rupiah).
am
ub
8. Menetapkan secara hukum dengan putusan ini kepada Turut
Terbanding/semula Turut Tergugat agar dapat menerbitkan Sertifikat
Hak Milik atas objek sengketa untuk dan atas nama Pembanding
ep
k
I/semula Penggugat I;
ah
9. Menghukum Para Terbanding/semula Para Tergugat secara tanggung

R
si
renteng membayar uang paksa (dwangsom) kepada Para
Pembanding/semula Para Penggugat, yaitu sebesar Rp. 2.000.000,-
ne
ng
(dua juta rupiah) per hari, setiap Para Terbanding/semula Para

Tergugat lalai memenuhi isi putusan, terhitung sejak putusan
do
gu
diucapkan sampai dilaksanakan;
10. Menetapkan biaya perkara menurut hukum.

In
A
SUBSIDAIR
Apabila Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Jawa Barat yang Memeriksa dan
ah
lik
Mengadili Perkara ini mempunyai kehendak lain, dalam peradilan yang baik
mohon putusan yang seadil-adilnya (EX AEQUO ET BONO).
m
ub
Menimbang, bahwa terhadap Memori Banding dari Pembanding

semula Para Penggugat tersebut maka Terbanding I semula Tergugat I
ka
mengajukan Kontra Memori Banding tertanggal 7 Nopember 2019 yang pada

ep
pokoknya sebagai berikut:

ah
1. Bahwa Terbanding I/semula Tergugat I, menolak seluruh dalil-dalil dan

R
alasan Para Pembanding/semula Para Penggugat kecuali terhadap hal-hal

es
M
yang diakui secara tegas dan nyata oleh Terbanding I/semula Tergugat I;
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
2. Bahwa Terbanding I/semula Tergugat I secara tegas menerima dan
R
mendukung putusan dan pertimbangan hukum Majelis Hakim Judex factie
si
Pengadilan Negeri Bandung, sebagaimana dalam putusannya Nomor :
ne
ng
8/PDT.G/2019/PN.BDG. Tanggal 15 Agustus 2019;
3. Bahwa Terbanding I/semula Tergugat I secara tegas menolak seluruh dalil-
do
gu dalil dan alasan Para Pembanding/semula Para Penggugat sebagaimana
dikemukakan dalam memori bandingnya, karena tidak ada hal-hal yang
baru yang dikemukakan oleh Para Pembanding/semula Para Penggugat
In
A
dalam memori bandingnya dan dalil-dalil serta alasan yang dikemukakan
oleh Para Pembanding/semula Para Penggugat dalam memori bandingnya
ah
lik
telah pernah dikemukakan didepan Majelis Hakim Judex factie Pengadilan
Negeri Bandung;
am
ub
4. Bahwa Terbanding I/semula Tergugat I keberatan terhadap dalil-dalil dan
alasan-alasan Para Pembanding sebagaimana dikemukakan dalam
memori bandingnya pada angka 1 huruf a, b dan c;
ep
k
5. Bahwa Terbanding I/semula Tergugat I keberatan terhadap dalil-dalil dan

ah
alasan yang dikemukakan oleh Para Pembanding/semula Para Penggugat

R
si
sebagaimana dikemukakan dalam memori bandingnya pada angka 2 huruf
a, b, c, d, e dan f;
ne
ng
6. Bahwa Terbanding I/semula Tergugat I keberatan terhadap Keberatan

alasan Pembanding dalam memori bandingnya pada angka 3 huruf a-e;
do
gu
7. Bahwa keberatan Para Pembanding/semula Para Penggugat sebagaimana

yang dikemukakan oleh Para Pembanding/semula Para Penggugat pada
In
A
angka 4 huruf a dan b tidak beralasan;
8. Bahwa Terbanding I semula Tergugat I berkeberatan atas apa yang

ah
lik
dikemukakan dalam Memori Banding pada angka 5 huruf a-c;
9. Bahwa keberatan Pembanding semula Para Penggugat pada angka 6

m
ub
huruf a sampai huruf g tidak beralasan dan harus dikesampingkan;
Berdasarkan hal-hal yang telah dikemukan diatas, yang untuk

ka
ep
selengkapnya sebagaimana terurai dalam Kontra Memori Banding maka

kiranya sangat beralasan apabila Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Jawa Barat
ah
di Bandung untuk berkenan memutus permohonan banding dari Para

R
Pembanding/semula Para Penggugat dengan putusan sebagai berikut :

es
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
1. Menolak permohonan banding dari Para Pembanding/semula Para
R
Penggugat seluruhnya;
si
2. Menguatkan putusan Judex factie Pengadilan Negeri Bandung Nomor
ne
ng
8/Pdt.G/2019/PN Bdg, tanggal 15 Agustus 2019;
Menimbang, bahwa Terbanding II semula Tergugat II melalui Kuasa
do
gu Hukumnya mengajukan Kontra Memori Banding tertanggal 22 Nopember 2019
yang pada pokoknya sebagai berikut:
In
1. Bahwa Terbanding II semula Tergugat II menolak alasan keberatan Para
A
Pembanding semula Para Penggugat yang menyatakan Hakim Judex
Factie memberikan pertimbangan yang tidak cukup serta menolak dalil
ah
lik
yang menyatakan dalam menerbitkan Akta Jual Beli Nomor 436/2015
tanggal 12 Oktober 2015 tidak melaksanakan ketentuan peraturan per-
am
ub
undang-undangan yang berlaku, dengan alasan:
- Bahwa yang dimaksudkan oleh Para Pembanding semula Para

ep
Penggugat dalam Memori Bandingnya telah dipertimbangkan oleh
k
Hakim Judex Factie dalam putusannya pada halaman 60;

ah
R
- Bahwa terhadap Akta Jual Beli telah pula dipertimbangkan berdasarkan
si
bukti-bukti dan fakta dipersidangan dan dalam hal ini Para Pembanding
ne
ng
semula Para Penggugat tidak mampu membuktikan dalil keberatannya;
2. Bahwa Terbanding II semula Tergugat II menolak dalil dari Para
do
Pembanding semula Para Penggugat yang menyatakan peralihan hak
gu
tanpa sepengetahuan dan tidak dihadiri oleh Para Pembanding semula

Para Penggugat;
In
A
- Bahwa terhadap keberatan Para Pembanding semula Para Penggugat

telah dipertimbangkan oleh Hakim Judex Factie dalam putusannya pada
ah
lik
halaman 58-59;
- Bahwa di dalam persidangan Para Pembanding tidak melakukan

m
ub
bantahan atas keterangan saksi Ferlie Multiwijaya;

ka
- Bahwa keterangan saksi Ferlie Multiwijaya merupakan fakta yang

ep
konkrit dan relevan atau bersifat prima facie yaitu membuktikan suatu
keadaan atau peristiwa yang langsung berkaitan erat dengan perkara
ah
yang sedang diperiksa;

R
es
3. Bahwa tidak benar dalil Para Pembanding semula Para Penggugat yang
M
ng
menyatakan penerbitan Akta Jual Beli Nomor 436/2015 tanggal 12 Oktober

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
2015 adalah rekayasa/fiktif dimana atas dasar itu Pembanding II semula
R
Penggugat II membuat laporan ke Kepolisian atas dugaan tindak pidana
si
pemalsuan surat;
ne
ng
4. Bahwa Terbanding II semula Tergugat II menolak dalil Para Pembanding
semula Para Penggugat mengenai Judex Factie tidak cermat
do
gu mempertimbangkan saksi fakta dari Para Pembanding semula Para
Penggugat;
- Bahwa Majelis Hakim dalam putusannya mengenai saksi sudah tepat
In
A
dan benar mempertimbangkan dan penilaian terhadap keterangan
saksi-saksi sudah benar;
ah
lik
5. Bahwa Terbanding II semula Tergugat II menolak alasan-alasan dari Para
Pembanding semula Para Penggugat yang menyatakan bahwa Para
am
ub
Pembanding semula Para Penggugat tidak terlibat dalam
penandatanganan Akta Jual Beli serta identitas yang ada di dalam Akta
ep
Jual Beli berbeda dengan identitas Para Pembanding semula Para
k
Penggugat yang sebenarnya;

ah
- Bahwa terhadap hal ini oleh Judex Factie telah dipertimbangkan dalam
R
si
putusannya halaman 58-59;
ne
ng
- Bahwa sesuai dengan keterangan saksi Firlie Multiwijaya bahwa

dokumen yang menjadi dasar identitas Para Pembanding semula Para
Penggugat didapatkan dari Pembanding I semula Penggugat I;
do
gu
6. Bahwa Terbanding II menolak dalil Para Pembanding semula Para

Penggugat mengenai tidak adanya penyetoran BPHTB atas penerbitan
In
A
Akta Jual Beli sebab :
- Bahwa Para Pembanding semula Para Penggugat perlu membaca

ah
lik
kembali surat gugatannya karena tidak ada dalil Para Pembanding pada
fundamentum petendi gugatannya sehingga bagaimana Majelis akan
m
ub
mempertimbangkan jika di dalam gugatan tidak didalilkan;
- Bahwa sudah benar penilaian Judex Factie yang tidak menilai

ka
ep
kesaksian Hj. EIM GANDA PERMANA mengenai validasi BPHTB

karena memang tidak didalilkan sehingga hanya terbatas pada tuntutan
ah
dalam gugatan;
R
es
7. Bahwa keberatan Para Pembanding semula Para Penggugat terhadap

M
putusan Hakim Judex Factie yang mempertimbangkan keterangan saksi

ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
seorang biro jasa yaitu saksi Firlie Multiwijaya tidak berdasar karena tidak
R
ada aturan yang melarang seorang biro jasa menjadi seorang saksi;
si
Berdasarkan hal-hal yang telah disampaikan diatas (untuk
ne
ng
selengkapnya sebagaimana termuat dalam Kontra Memori Banding) maka
sangatlah beralasan Majelis Hakim yang memeriksa perkara memutuskan:
do
gu 1. Menolak Permohonan Banding dari Para Pembanding untuk seluruhnya;
2. Menguatkan putusan Pengadilan Negeri Bandung Kelas IA Nomor
In
8/Pdt.G/2019/PN Bdg tanggal 15 Agustus 2019 yang dimohonkan banding
A
tersebut;
ah
lik
3. Menghukum Para Pembanding semula Para Penggugat untuk membayar
biaya perkara yang timbul dalam perkara ini;
am
ub
Atau:

(ex aequo et Bono)
ep
k
Menimbang, bahwa setelah membaca, mempelajari dan meneliti

ah
secara cermat dan seksama berkas perkara beserta turunan resmi putusan
R
si
Pengadilan Negeri Bandung Nomor. 8/Pdt.G/2019/PN Bdg, tanggal 15 Agustus
2019 serta setelah membaca pula Memori Banding tertanggal Bandung 21
ne
ng
Oktober 2019 yang diajukan oleh Para Pembanding semula Para Penggugat
melalui kuasa hukumnya serta Kontra Memori Banding tertanggal Bandung 7
do
gu
Nopember 2019 yang diajukan oleh Terbanding I semula Tergugat I melalui

kuasa hukumnya dan Kontra Memori Banding tertanggal Bandung 22
Nopember 2019 yang diajukan oleh Terbanding II semula Tergugat II melalui
In
A
kuasa hukumnya , maka Majelis Hakim Tingkat Banding berpendapat sebagai

berikut:
ah
lik
DALAM EKSEPSI:
Menimbang, bahwa pertimbangan-pertimbangan hukum dan

m
ub
Kesimpulan Majelis Hakim Pengadilan Negeri Bandung dalam putusannya

ka
mengenai eksepsi yang pada pokoknya menolak eksepsi dari Terbanding I,

ep
Terbanding II dan Turut Terbanding semula Tergugat I, Tergugat II dan Turut

Tergugat untuk seluruhnya menurut Majelis Hakim Tingkat Banding sudah
ah
berdasarkan alasan-alasan dan pertimbangan hukum yang tepat dan benar,

R
es
pertimbangan hukum dan kesimpulan mana oleh Majelis Hakim Tingkat

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Banding diambil alih dan menjadi pertimbangan Majelis Hakim Tingkat banding
R
sendiri dalam memutus perkara ini mengenai eksepsi;
si
Dengan demikian putusan mengenai eksepsi dapat dipertahankan dan
ne
ng
dikuatkan;
DALAM POKOK PERKARA:
do
gu Menimbang, bahwa Majelis Hakim Pengadilan Negeri Bandung dalam
putusannya mengenai pokok perkara menyatakan pada pokoknya bahwa Para
In
Pembanding dengan segala upaya pembuktian yang dibebankan kepadanya
A
tidak berhasil membuktikan inti pokok gugatannya dan oleh karena itu menolak
gugatan Para Pembanding semula Para Penggugat untuk seluruhnya;
ah
lik
Menimbang, bahwa Majelis Hakim Tingkat Banding tidak sependapat
dengan putusan Majelis Pengadilan Negeri Bandung berdasarkan alasan-
am
ub
alasan dan pertimbangan hukum sebagaimana dipertimbangkan dibawah ini;
Menimbang, bahwa yang menjadi pokok persengketaan diantara para

ep
k
pihak dalam perkara ini adalah mengenai keabsahan terjadinya Peralihan Hak
ah
Milik atas sebidang tanah dan bangunan yang berada diatasnya tersebut
R
dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) Nomor 3431/Kel. Cicaheum setempat
si
dikenal dengan Jalan Terusan Jakarta Utara Villa Antapani Indah Blok V-30 RT.
ne
ng
008 RW. 007 Kelurahan Cicaheum, Kecamatan Kiaracondong, Kota Bandung

dengan batas-batas:
- Sebelah Utara berbatasan dengan Rumah Nomor V-32.
do
gu
- Sebelah Selatan berbatasan dengan Rumah Nomor V-28.

- Sebelah Barat berbatasan dengan Jalan Komplek.
In
A
- Sebelah Timur berbatasan dengan gang.
Menimbang, bahwa dari jawab jinawab para pihak yang berperkara

ah
lik
serta dari alat-alat bukti yang diajukan para pihak dimuka persidangan berupa
bukti–bukti surat dan keterangan saksi-saksi maka diperoleh fakta hukum
m
bahwa obyek sengketa tersebut diatas pada mulanya adalah miliknya Para
ub
Pembanding semula Para Penggugat tercatat dan tertulis dalam Sertifikat Hak
ka
Milik Nomor 3431/Kel. Cicaheum atas nama Pembanding semula Penggugat I

ep
(DR. DEDDY KOPESMAYADI, SPAN KIC bin HAMDAN) kemudian beralih

kepemilikannya menjadi atas nama Terbanding I semula Tergugat I (DEA
ah
MUSTIKASARI);
es
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Menimbang, bahwa terjadinya peralihan Hak Milik dalam Sertifikat Hak
R
Milik Nomor 3431/Kel. Cicaheum dari atas nama Pembanding semula
si
Penggugat I menjadi atas nama Terbanding I semula Tergugat I berdasar
ne
ng
kepada Akta Jual Beli Nomor 436/2015 tanggal 12 Oktober 2015 yang dibuat
dan diterbitkan oleh Terbanding II semula Tergugat II selaku Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) yang mempunyai wewenang untuk itu;
do
gu Menimbang, bahwa menurut Para Pembanding semula Para
Penggugat selaku pemilik semula atas obyek Jual Beli menyatakan pada
In
A
pokoknya bahwa Para Pembanding semula Para Penggugat tidak pernah
menjual obyek jual beli kepada Terbanding I semula Tergugat I maupun
ah
lik
kepada orang lain. Bahwa Jual Beli yang terjadi dan atau dilakukan
sebagaimana tercantum dan tercatat dalam Akta Jual Beli Nomor 436/2015
tanggal 12 Oktober 2015 tanpa sepengetahuan dan tidak dihadiri oleh Para
am
ub
Pembanding semula Para Penggugat, tandatangan yang tercantum di
dalamnya bukan tandatangan Para Pembanding semula Para Penggugat.
ep
k
Oleh karena itu Jual Beli dalam Akta Jual Beli Nomor 436/2015 adalah
merupakan Rekayasa/fiktif;
ah
si
Menimbang, bahwa Terbanding I semula Tergugat I baik dalam
jawabannya maupun dalam Kontra Memori Bandingnya mengakui dan
ne
ng
membenarkan bahwa ia Terbanding I semula Tergugat I tidak membeli obyek

Jual Beli sebagaimana tercatat dan tercantum dalam Akta Jual Beli Nomor
436/2015 tanggal 12 Oktober 2015 melainkan yang membelinya adalah kakak
do
gu
Terbanding I semula Tergugat I yaitu RENNIE RETNANINGRUM, namun

diatasnamakan Terbanding I semula Tergugat I karena untuk pembayaran Jual
In
A
Beli termasuk sebagian uang Milik Terbanding I semula Tergugat I;
Menimbang, bahwa kakak Terbanding I semula Tergugat I yaitu

ah
lik
RENNIE RETNANINGRUM membelinya dari Para Pembanding semula Para

Penggugat berdasarkan kesepakatan Jual Beli antara Pembanding semula
m
ub
Penggugat I dengan kakak Terbanding I semula Tergugat I sebagaimana

menurut bukti surat bertanda T1-I;
ka
ep
Menimbang, bahwa dari alat-alat bukti yang diajukan dimuka

persidangan dihubungkan dengan jawab menjawab kedua belah pihak yang
ah
berperkara dan Memori Banding serta Kontra Memori Banding maka diperoleh
R
fakta hukum bahwa perbuatan penandatanganan dalam Akta Jual Beli Nomor
es
M
436/2015 tanggal 12 Oktober 2015 oleh para pihak yang terlibat di dalamnya
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dilakukan dan atau ditandatangani bukan di hadapan dan atau tidak disaksikan
R
sendiri secara langsung oleh Terbanding II semula Tergugat II selaku Pejabat
si
Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang membuat dan menerbitkan Akta Jual Beli;
ne
ng
Menimbang, bahwa berdasarkan keterangan saksi FERLIE
MULTIWIJAYA dibawah sumpah dimuka persidangan yang diakui dan tidak
do
gu disangkal akan kebenarannya oleh Terbanding I semula Tergugat I
menerangkan pada pokoknya bahwa penandatanganan Akta Jual Beli Nomor
436/2015 tanggal 12 Oktober 2015 dilakukan baik oleh Para Pembanding
In
A
semula Para Penggugat maupun oleh Terbanding I semula Tergugat I
dilakukan atau bertempat di rumah/kantor saksi tanpa dihadiri atau disaksikan
ah
lik
oleh Terbanding II semula Tergugat II selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah dan
dilakukan tidak bersamaan melainkan setelah ditandatangani oleh Para
Pembanding semula Para Penggugat selaku penjual maka beberapa saat
am
ub
kemudian Terbanding I semula Tergugat I datang kerumah/kantor saksi lalu
menandatanganinya sehingga pada saat penandatanganan Akta Jual Beli
ep
k
Nomor 436/2015 baik oleh Para Pembanding semula Para Penggugat mapun
oleh Terbanding I semula Tergugat I maka tidak ada yang melihat dan atau
ah
R
menyaksikannya;
si
Menimbang, bahwa saksi DADANG dimuka persidangan
ne
ng
menerangkan pada pokoknya bahwa ia menandatangani Akta Jual Beli Nomor

436/2015 selaku saksi bertempat didepan Kantor Notaris/PPAT dekat warung
bukan di dalam Kantor Notaris/PPAT dan bukan pula di hadapan Notaris/
do
gu
PPAT;
Menimbang, bahwa dengan demikian apakah tandatangan tercantum

In
A
dalam Akta Jual Beli Nomor 436/2015 adalah tandatangan oleh orang-orang
yang namanya tersebut dalam akta atukah bukan maka tidak diketahui secara
ah
lik
pasti dan benar oleh Terbanding II semula Tergugat II selaku Pejabat Pembuat
Akta Tanah karena ia tidak melihat dan menyaksikan sendiri atau
m
ub
ditandatangani bukan dihadapannya;
Menimbang, bahwa Akta Jual Beli adalah merupakan akta otentik yang
ka
harus ditandatangani dihadapan yang membuat dan menerbitkan akta dan

ep
sebelum ditandatangani terlebih dahulu dibacakan untuk dimengerti dan

ah
dipahami;
R
es
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Menimbang, bahwa dengan demikian Akta Jual Beli Nomor 436/2015
R
tanggal 12 Oktober 2015 mengandung cacat hukum sehingga tidak sah dan
si
tidak mempunyai kekuatan mengikat dan oleh karena itu batal demi hukum;
ne
ng
Menimbang, bahwa Akta Jual Beli Nomor 436/2015 tanggal 12
Oktober 2015 adalah merupakan dasar adanya/terjadinya peralihan Hak Milik
do
gu dalam Sertifikat Hak Milik Nomor 3431/Kel. Cicaheum, oleh karena Akta Jual
Beli tidak sah dan batal demi hukum maka peralihan Hak Milik dalam Sertifikat
Hak Milik Nomor 3431/Kel. Cicaheum yang telah dibalik nama oleh Turut
In
A
Terbanding semula Turut Tergugat dari nama Pembanding I semula Tergugat I
ke atas nama Terbanding I semula Tergugat I adalah tidak sah dan batal demi
ah
lik
hukum sehingga harus dikembalikan kembali kedalam keadaan semula
sebelum terbitnya Akta Jual Beli untuk dan atas nama Pembanding semula
Penggugat I;
am
ub
Menimbang, bahwa Sertiifikat Hak Milik Nomor 3431/Kel. Cicaheum
dibalik nama kembali ke atas nama Pembanding semula Penggugat I oleh
ep
k
karena Para Pembanding semula Para Penggugat adalah pemiliknya dan

ah
dengan demikian penguasaan Terbanding I semula Tergugat I atas obyek

R
si
sengketa tidak ada dasar hukum yang sah untuk dapat menguasainya. Oleh
karena itu Terbanding I semula Tergugat I haruslah menyerahkan obyek
ne
ng
sengketa kepada Para Pembanding semula Para Penggugat dalam keadaan

baik, utuh tanpa syarat apapun;
do
gu
Menimbang, bahwa berdasarkan segala uraian pertimbangan-

pertimbangan terurai diatas, Para Pembanding semula Para Penggugat
berhasil membuktikan inti pokok gugatannya. Oleh karena itu petitum Nomor 2,
In
A
petitum Nomor 4, petitum Nomor 6, petitum Nomor 8 dan petitum Nomor 9 dari
gugatan Para Pembanding semula Para Penggugat haruslah dikabulkan;
ah
lik
Menimbang, bahwa petitum Nomor 3, petitum Nomor 5 dan petitum

Nomor 7 dari gugatan Para Pembanding semula Para Penggugat tidak
m
ub
beralasan hukum untuk dikabulkan sehingga haruslah dinyatakan ditolak;
Menimbang, bahwa Para Terbanding semula Para Tergugat sebagai

ka
ep
pihak yang kalah dalam perkara maka dihukum untuk membayar biaya perkara
dalam kedua tingkat peradilan yang dalam tingkat banding ditetapkan
ah
sebagaimana tersebut dalam amar putusan di bawah ini;

R
es
Menimbang, bahwa gugatan Para Pembanding semula Para

M
ng
Penggugat dikabulkan untuk sebahagian, maka putusan Majelis Hakim

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Pengadilan Negeri Bandung Nomor 8/Pdt.G/2019/PN Bdg tanggal 15 Agustus
R
2019 tidak dapat dipertahankan lagi serta haruslah dibatalkan dan untuk
si
selanjutnya Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Bandung mengadili sendiri
ne
ng
perkara ini yang amarnya sebagaimana tersebut di bawah ini;
Mengingat dan memperhatikan Peraturan Hukum dari Perundang-
do
gu undangan yang berlaku khususnya Undang-undang Nomor 48 Tahun 2009
Tentang Kekuasaan Kehakiman Jo. Undang-undang Nomor 49 Tahun 2009
Tentang Perubahan Kedua Atas Undang-undang Nomor 2 Tahun 1986 Tentang
In
A
Peradilan Umum dan Undang-undang RI Nomor 20 Tahun 1947 tentang
Peradilan Ulangan di Jawa dan Madura dan Peraturan Per-Undang-undangan
ah
lik
lainnya yang terkait;
MENGADILI
am
ub
- Menerima permohonan banding dari Para Pembanding semula
Para Penggugat;
ep
k
- Membatalkan putusan Pengadilan Negeri Bandung Kelas IA

ah
Khusus Nomor 8/Pdt.G/2019/PN Bdg tanggal 15 Agustus 2019

R
si
yang dimohonkan banding;
MENGADILI SENDIRI
ne
ng
DALAM EKSEPSI:
do
- Menolak eksepsi dari Para Terbanding dan Turut Terbanding
gu
semula Para Tergugat dan Turut Tergugat untuk seluruhnya;
DALAM POKOK PERKARA:

In
A
1. Mengabulkan gugatan Para Pembanding semula Para

Penggugat untuk sebahagian;
ah
lik
2. Menyatakan Para Terbanding semula Para Tergugat

melakukan perbuatan melawan hukum (Onrechmategedaad)
m
ub
3. Menyatakan Akta Jual Beli Nomor 436/2015 tanggal 12

ka
Oktober 2015 maupun Sertifikat Hak Milik Nomor 3431/Kel.

ep
Cicaheum yang telah dibalik nama oleh Turut Terbanding

semula Turut Tergugat dari nama Pembanding semula
ah
Penggugat I menjadi Terbanding I semula Tergugat I tidak

es
mempunyai kekuatan hukum dan harus dinyatakan tidak sah

M
ng
dan batal demi hukum;

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
4. Menghukum Terbanding I semula Tergugat I untuk
R
menyerahkan obyek sengketa sebidang tanah dan bangunan
si
yang berdiri diatasnya tersebut dalam Sertifikat Hak Milik
ne
ng
(SHM) Nomor 3431/Kel. Cicaheum setempat dikenal dengan
Jalan Jakarta Utara Villa Antapani Indah Blok V-30 RT. 008
RW. 007, Kelurahan Cicaheum, Kecamatan Kiaracondong ,
do
gu Kota Bandung dengan batas-batas:
- Sebelah Utara berbatasan dengan Rumah Nomor V-32.
In
A
- Sebelah Selatan berbatasan dengan Rumah Nomor V-
28.
ah
lik
- Sebelah Barat berbatasan dengan Jalan Komplek.
- Sebelah Timur berbatasan dengan gang.
Kepada Para Pembanding semula Para Penggugat dalam
am
ub
5. Menetapkan secara hukum dengan putusan ini kepada Turut

ep
k
Terbanding semula Turut Tergugat agar dapat menerbitkan

ah
Sertifikat Hak Milik atas obyek sengketa untuk dan atas nama
R
si
Pembanding semula Penggugat I;
6. Menghukum Terbanding I semula Tergugat I membayar uang
ne
ng
paksa (dwangsom) kepada Para Pembanding semula Para

Penggugat sebesar Rp 1.000.000,00 (satu juta rupiah) per
do
gu
hari setiap Terbanding I semula Tergugat I lalai memenuhi isi

putusan terhitung sejak putusan memiliki kekuatan hukum
tetap;
In
A
7. Menghukum Terbanding I semula Tergugat I untuk membayar

biaya perkara dalam kedua tingkat peradilan yang dalam
ah
lik
tingkat banding ditetapkan sebesar Rp. 150.000,00 (seratus

lima puluh ribu rupiah);
m
ub
8. Menolak gugatan Para Pembanding semula Para Penggugat

selebihnya;
ka
ep
Demikian diputus dalam rapat musyawarah Majelis Hakim Pengadilan

ah
Tinggi Bandung pada hari Senin tanggal 24 Februari 2020, yang terdiri dari
R
Syafaruddin, S.H. sebagai Hakim Ketua, Subaryanto, S.H., M.H. dan

es
Parlindungan Napitupulu, S.H., M.Hum. masing-masing sebagai Hakim

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Anggota. Putusan ini diucapkan dalam persidangan terbuka untuk umum pada
R
hari Jum’at, tanggal 28 Februari 2020 oleh Majelis Hakim tersebut dengan
si
dibantu oleh Hj. Farida, S.H. Panitera Pengganti, tanpa dihadiri oleh kedua
ne
ng
belah pihak yang berperkara maupun kuasanya.
Hakim-hakim Anggota: Hakim Ketua,
do
gu
In
A
Subaryanto, S.H., M.H. Syafaruddin, S.H.
ah
lik
am
ub
Parlindungan Napitupulu, S.H., M.Hum.
Panitera Pengganti
ep
k
ah
Hj. Farida, S.H.

R
si
Perincian biaya perkara :
ne
ng
1. Biaya Meterai ..............…….Rp. 6.000,00

2. Biaya Redaksi putusan …..Rp. 10.000,00
3. Biaya Proses lainnya ..…... Rp. 134.000,00
do
gu
Jumlah ………………………... Rp. 150.000,00 (seratus lima puluh ribu rupiah)

In
A
ah
lik
m
ub
ka
ep
ah
es
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik

Putusan 633 PDT 2019 PT BDG 20210509

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Putusan 633 PDT 2019 PT BDG 20210509

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

am

Pengadilan Tinggi Bandung yang memeriksa dan mengadili perkara

Selanjutnya disebut sebagai Para Penggugat;

Corporate Advocate & Legal Consultants pada ALMAN ADI &

Kuasa Khusus tertanggal 26 Agustus 2019, untuk selanjutnya disebut

007, Kelurahan Cicaheum, Kecamatan Kiaracondong, Kota

Advokat dan Konsultan Hukum pada Kantor Hukum LEXI &

713, Kota Bandung, berdasarkan Surat Kuasa Khusus

sebagai Terbanding I semula Tergugat I;

Kec. Lengkong, Kota Bandung, dalam hal ini diwakili oleh

kuasanya 1. TEGUH M. RAMDHAN, S.H. dan 2. LEONARDO

SITEPU, S.H. Para Advokat pada Kantor Hukum The Lawyers

Halaman 1 dari 54 halaman putusan Nomor 633/PDT/2019/PT BDG

3. Kantor Wilayah Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional

Pengadilan Tinggi tersebut;

Menerima dan mengutip keadaan-keadaan mengenai duduk perkara

Menimbang, bahwa Para Penggugat dengan surat gugatan tertanggal

court/2019/PN.Bdg., telah mengajukan gugatan sebagai berikut:

berdasarkan Kutipan Akta Nikah Republik Indonesia Kantor Urusan Agama

1) IKA MERDEKAWATI KUSMAYADI, 33 tahun.

2) ICHA RACHMAWATI KUSMAYADI, 30 tahun.

3) ITA NURSITA KUSMAYADI, 26 tahun.

Cipaganti, Kec. Coblong, Kota Bandung;

3. Bahwa selama Pernikahan, Para Penggugat memiliki tanah dan bangunan

Halaman 2 dari 54 halaman putusan Nomor 633/PDT/2019/PT BDG

Kiaracondong, Kota Bandung, dengan batas-batas :

kantor Badan Pertanahan Kota Bandung, untuk sementara Penggugat I

menitipkan SHM objek a quo kepada Tergugat I, karena Tergugat I yang

5. Bahwa setelah Penggugat II melakukan Inventarisir terhadap keseluruhan

167 M2 (seratus enam puluh tujuh meter persegi);

(AJB) Nomor : 436/2015, tanggal 12 Oktober 2015, di buat Tergugat II

dihadiri oleh Penggugat I maupun Penggugat II atau dilakukan dengan

cara melawan hak Para Penggugat;

7. Bahwa tanpa sepengetahuan dan tidak dihadiri oleh Para Penggugat,

Halaman 3 dari 54 halaman putusan Nomor 633/PDT/2019/PT BDG

RW. 07 Kelurahan Cicaheum Kecamatan Kiara Condong Kota Bandung,

data. Adapun istri dari Penggugat I adalah bernama Ny. ERNAWATI

ketentuan Peraturan perundang-undangan, terdapat pada Pasal 38 ayat

(1) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor : 24 tahun 1997

tentang Pendaftaran Tanah berbunyi "Pembuatan akta sebagaimana

melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh

Halaman 4 dari 54 halaman putusan Nomor 633/PDT/2019/PT BDG

perundang-undangan yang berlaku;

lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahan-

kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut", maka jual beli yang

Penggugat memohon kepada Yth. Majelis Hakim yang memeriksa dan

Nomor : 436/2015, tertanggal 12 Oktober 2015, dinyatakan cacat hukum

13. Bahwa Para Penggugat melalui Kuasa terdahulu telah mengundang

Sertipikat Hak Milik objek a quo ke pemilik semula yaitu ke Penggugat I,

menggunakan jasa Mediator berSertipikat yang bernama Henry Suhardja,

menyepakati hasilnya. Sehingga Para Penggugat menutup pintu mediasi

diluar pengadilan dan selanjutnya mencari Keadilan dan Kepastian Hukum

melalui Pengadilan Negeri Klas IA Khusus Bandung;

beralih nama ke Tergugat I, Tergugat I telah dengan leluasa menguasai

Halaman 5 dari 54 halaman putusan Nomor 633/PDT/2019/PT BDG

Luas Tanah 167 M2 X Rp. 3.375.000,- = Rp. 563.625.000,- (lima

· Dijual dengan harga Pasaran Tahun 2018 sebesar

Rp. 75.000.000,- X 4 = Rp. 300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah).

Biaya-biaya yang timbul selama Para Penggugat melakukan Investigasi

mestinya, tidak sia-sia (illusoir), dan adanya dugaan kuat Tergugat I

Penggugat mohon kiranya kepada Yth. Ketua Pengadilan Negeri Klas IA

mengadili perkara ini agar dapat meletakkan Sita Jaminan (Conservatoir

Beslag) terlebih dahulu atas Tanah dan Bangunan sesuai dengan