TUGAS BESAR GAMBAR TEKNIK II

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Akademik untuk

Menyelesaikan Program Strata (S-1)

Dosen Pengampu :
Xbal Meiprasetyo, ST., MEng.

Oleh :
Rayhan Khairy Wijaya 2411151134

JURUSAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS JENDERAL ACHMAD YANI
2019
 Kata Pengantar

Segala puji kami panjatkan kehadirat Allah SWT atas segala nikmat dan karunia yang
dilimpahkan sehingga Laporan Tugas Besar Gambar Teknik II ini dapat terselesaikan
tepat waktu. Shalawat serta salam juga kami tujukan kepada Rasululloh SAW sebagai
pembawa risalah dan kepada sahabat, serta kepada para pengikutnya hingga akhir
zaman nanti.

Laporan ini diajukan untuk memenuhi sebagian persyaratan akademik untuk

memperoleh gelar Sarjana Teknik Sipil Strata Satu Universitas Jenderal Achmad Yani,
serta sebagai pemenuhan tugas yang diberikan sebagai sarana pembelajaran dan
kompetensi atas materi yang telah diberikan pada perkuliahan.. Kami menyadari dengan
keterbatasan pengetahuan dan luasnya materi laporan ini sangatlah jauh dari
kesempurnaan dan masih terdapat banyak kesalahan dan kekurangannya, oleh karena itu
dengan segala kerendahan hati, kami sangat mengharapkan kritik maupun saran yang
sifatnya membangun dan mengarah kepada yang lebih baik dari semua pihak untuk
kedepannya.

Kami menyadari bahwa laporan ini tidaklah lepas dari bantuan serta dukungan dari
semua pihak. Oleh karena itu, pada kesempatan ini kami ingin mengucapkan rasa
hormat dan mengucapkan terima kasih kepada pihak-pihak yang telah membantu dalam
pelaksanaan pengerjaan dan penyelesaian laporan ini.

Semoga dengan adanya laporan ini dapat memberikan manfaat bagi pembaca umumnya
serta bagi penulis khususnya dan semoga laporan ini dapat memberikan semangat dalam
mengembangkan keprofesian dibidang teknik sipil khususnya.

Cimahi, Mei 2019

Penulis

i
 Daftar Isi

Kata Pengantar............................................................................................................i
Daftar Isi....................................................................................................................ii
Daftar Gambar..........................................................................................................iii
Daftar Tabel..............................................................................................................iv
BAB 1 Executive Summary..............................................................................1-1
BAB 2 Informasi Perusahaan............................................................................2-1
2.1 Legalitas...............................................................................................2-1
2.2 Struktur Organisasi...............................................................................2-1
2.3 Financial Performa...............................................................................2-1
2.4 Pengalaman Perusahaan.......................................................................2-2
BAB 3 Latar Belakang Proyek Perumahan (Properti)......................................3-1
3.1 Sejarah Properti....................................................................................3-1
3.2 Konsep Properti....................................................................................3-1
BAB 4 Aspek Sosial & Environment................................................................4-1
4.1 Lokasi Properti.....................................................................................4-1
4.2 Demografi.............................................................................................4-1
4.3 Kependudukan......................................................................................4-1
4.4 Fasilitas Umum....................................................................................4-1
BAB 5 Aspek-aspek Perijinan (Legalitas)........................................................5-1
5.1 Perijinan Project...................................................................................5-1
5.2 Rekomendasi dari Pihak Terkait..........................................................5-1
BAB 6 Aspek Pemasaran..................................................................................6-1
6.1 Potensi & Segmentasi Pasar.................................................................6-1
6.2 Marketing Strategy...............................................................................6-1
6.3 Project Utility.......................................................................................6-1
BAB 7 Aspek Keuangan Proyek.......................................................................7-1
7.1 Proyeksi Biaya Properti........................................................................7-1
7.2 Sumber Dana........................................................................................7-1
7.3 Proyeksi Penjualan...............................................................................7-1
BAB 8 Aspek Teknis........................................................................................8-1
8.1 Tahap Persiapan...................................................................................8-1
8.2 Tahap Konstruksi.................................................................................8-1
BAB 9 Kesimpulan...........................................................................................9-1

ii
 Daftar Gambar

Gambar 8. 1 Denah lantai 1............................................................................................8-2

Gambar 8. 2 Tampak Depan..........................................................................................8-3
Gambar 8. 3 Potongan A-A............................................................................................8-3
Gambar 8. 4 Tampak 3D................................................................................................8-4

iii
 Daftar Tabel

Tabel 2. 1 Pengalaman perusahaan.............................................................................2-2Y

Tabel 7. 1 Rekapitulasi Biaya..........................................................................................7-
Tabel 8. 1 Time Schedule...............................................................................................8-1
Tabel 8. 2 Spesifikasi Teknis.........................................................................................8-2

iv
 BAB 1 Executive Summary

Lokasi Properti : Perumahan Labuan Resident Kec.Labuan

Kab.Pandeglang
Peruntukan : Pembangunan 20 unit Rumah Tinggal Type
75/150 m2
Luas Lokasi : 4500 m2
Luas Kavling : 3000 m2
Jumlah Unit : 20 unit rumah tinggal Type 75/150m2
Periode Project : 10 bulan
Nilai Penjualan : Rp 6.900.000.000,-
Modal Sendiri : Rp 900.000.000,-
Pinjaman/Investment : Rp 4.000.000.000,-
Keuntungan : Rp 3.071.000.000,-
Developer : PT Nujum Putra

1
 BAB 2 Informasi Perusahaan

Berdasarkan Akta pendirian, maksud dan tujuan pendirian PT Nujum Putra

adalah untuk melaksanakan jenis usaha di bidang pembangunan (real
estate/developer/gedung).

2.1 Legalitas
Nama Perusahaan : PT Nujum Putra
Alamat Perusahaan : JL. Prof Picauly No.29 Labuan
No. Telp. / Fax. : (0251) 66546634
Email Address : nujumlabone@gmail.com
Akta Pendirian : No. 10, Tanggal 19 Februari 2019, Pengesahan
akta pendirian PT oleh Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia RI
TDP : No. C-29940 HT.01.01.TH.2019
NPWP : 49.202.783.4-125.000
Surat Ket. Domisili :
SIUP :

2.2 Struktur Organisasi

Direktur Utama : Mauludin Nujum S.T
Direktur Pemasaran : Lonny Yenny, S.E
Direktur Teknis : Rahmat Siregar, S.T
Direktur Keuangan : Elvinora T. Simanungkalit, S.E
Komisaris Utama : Sutrisno, S.E
Wakil Komisaris : Ummi Fauziyah, S.Kom
Manajer Keuangan : Kurnia Rahmi, S.E

2.3 Financial Performa

Laporan Keuangan dan Rasio Keuangan tahun 2019 (Unaudited):
a. Perusahaan tetap menghitung rasio dengan asumsi modal dan penjualan.
b. PT. BIB belum memiliki laporan keuangan karena perusahaan baru,
sehingga ROA di asumsikan net income dibagi total investasi, ROA = 239%.

1
c. Laba setelah pajak = Rp 2.150.000.000,- (asumsi pajak 30%).

2.4 Pengalaman Perusahaan

Beberapa pengalaman proyek perumahan :
Tabel 2. 1 Pengalaman perusahaan
No Jenis Pekerjaan Pemberi Kerja/Project Lokasi Periode
1 Nihil Nihil Nihil Nihil
2 Nihil Nihil Nihil Nihil

2
 BAB 3 Latar Belakang Proyek Perumahan (Properti)

3.1 Sejarah Properti

Proyek perumahan “Labuan Residence” ini diinisiasi oleh PT Nujum Putra
untuk mengembangkan lokasi tanah kosong yang berlokasi di daerah yang
cukup strategis di Jl. Labuan Km 16,5. Proyek properti ini dimaksudkan untuk
mengoptimalkan resources yang dibeli terutama pada aspek utilitas “Land
Development” dan penciptaan Added Value bagi Stakeholders.

3.2 Konsep Properti

Kebijakan Pemerintah khususnya Pemerintah Daerah yang mendorong peran
swasta dalam penyediaan perumahan bagi masyarakat. Konsep pembangunan
properti ini mengacu kepada: Pengembangan lokasi menjadi cluster perumahan
yang memenuhi kriteria perumahan untuk masyarakat berpenghasilan menengah
dengan nuansa asri, ramah lingkungan dan minimalis. Pembangunan akan
dilaksanakan secara bertahap dengan sistem indent dengan target penyelesaian
33 unit rumah dalam waktu maksimal 10 bulan. Mengutamakan efisiensi dan
efektifitas dalam pembangunan serta melibatkan masyarakat setempat sebagai
stakeholders dalam pekerjaan fisik konstruksi rumah.

1
 BAB 4 Aspek Sosial & Environment

4.1 Lokasi Properti

Terletak di Jl. Labuan, merupakan wilayah pengembangan perumahan untuk
mendukung kebutuhan masyarakat yang bekerja di Kab Pandeglang. Di wilayah
yang sama direncanakan akan dibangun 3 cluster oleh pengembang lain.

4.2 Demografi
Demografi lokasi pengembangan berada tepat di sebelah barat Kab pandeglang.
Dimana kita ketahui kondisi kota medan yang kian sempit dan banyaknya
keluarga baru yang berasal dari kota medan atau minimal bekerja di Kab
Pandeglang. Lokasi tanah berjarak 16 Km dari lapangan merdeka. Jalan Labuan
sebagai lintasan strategis antar kota medan dan kota binjai menjadi solusi bagi
kebutuhan akan lahan perumahan.

4.3 Kependudukan
Sebagaimana kita ketahui padatnya pertumbuhan perkantoran dan gedung
bertingkat baik yang berfungsi sebagai perdangan, hotel maupun utilitas lainnya
telah mereduksi lahan untuk hunian di Kab Pandeglang. Tingginya permintaan
perumahan di Kab pandeglang menyebabkan harga rumah mencapai titik yang
maksimal sehingga hanya dapat dijangkau kalangan atas. Pertumbuhan
penduduk dan tingginya trend keluarga muda dewasa ini menyebabkan
diperlukannya solusi rumah terjangkau dengan jarak yang tidak jauh dari Kab
pandeglang.

4.4 Fasilitas Umum

Lokasi proyek ini cukup strategis untuk kelas masyarakat berpenghasilan
menengah. Lokasi properti dekat dengan sejumlah fasilitas publik antara lain :
pasar tradisional, bank, restaurant, pusat perbelanjaan, rumah sakit, sarana
pendidikan dan terakses oleh angkutan umum.

1
Fasilitas Umum:
 Masjid : 150 m
 Kantor Kecamatan : 2 Km
 Puskesmas, klinic, rumkit : 600 m s/d 3 Km
 Sarana Pendidikan SD,SMP,SMU : 500 m
 Pasar Tradisional : 700 m
 Bank sumut, Bank BRI, Mandiri, : 800 m
 Jaringan Listrik : ada
 PDAM : ada
 Telepon : ada

2
 BAB 5 Aspek-aspek Perijinan (Legalitas)

Pekerjaan Penyelesaian Properti “Labuan Residence” diharapkan dapat

terlaksana sesuai time schedule yang direncanakan, sehingga aspek legalitas
menjadi sangat penting & perlu dipastikan terpenuhi sesuai peraturan yang
berlaku untuk mengantipasi adanya potensi masalah hukum.

5.1 Perijinan Project

Ijin IPPT : Proses
S.I.U.P : 08061 / 1.824.271
Site Plan : 10.10.72.03.00687
S.K.D.P : 58 / 1.824
Kep. Hum dan HAM : AHU – 90996.AH.01.01. Tahun 2019
T.D.P : 09.03.1.51.59339
N.P.W.P : 02.837.624.2-017.000
Bukti Penguasaan Lahan : SHM sesuai point IV. A.
IMB Induk : Proses
Rekomendasi PLN : Proses
Rekomendasi PDAM : Proses
Keterangan Bebas Banjir : Proses

5.2 Rekomendasi dari Pihak Terkait

 Rekomendasi dari asosiasi dan LPJKN
 Persetujuan dan dukungan perangkat kecamatan dan kelurahan

1
 BAB 6 Aspek Pemasaran

6.1 Potensi & Segmentasi Pasar

Kebutuhan akan perumahan yang representatif menjadi hal yang sangat urgent
bagi setiap masyarakat/keluarga. Dan lokasi properti “Labuan Residence”
diharapkan dapat memenuhi kebutuhan masyakat kelas menengah. Saat ini
seluruh properti di jalan Labuan sudah habis terjual bahkan sebelum realisasi
pembangunan mencapai 50%.

6.2 Marketing Strategy

Strategi pemasaran yang akan digunakan adalah dengan mengaplikasikan
strategi marketing mix yakni dengan memanfaatkan media promosi secara
intensif. Media promosi antara lain dengan menggunakan Attractive Leaflet,
Brosur, Balon Promosi, Pemasangan spanduk serta umbul-umbul, dan door to
door ke Institusi yang dianggap potensi untuk kelas properti “Nirwana
Residence”.

Hal yang dapat dilakukan untuk dapat mempercepat penjualan properti “Labuan
Residence” ini adalah menemukan target market yang memiliki pendapatan tetap
dan tidak terganggu akan situasi dan kondisi perekonomian Indonesia.Jaringan
luas adalah salah satu aset penting dari PT. NP Melalui jaringan ini, PT. NP
telah memiliki potensial buyer yang berasal dari salah satu institusi pemerintah.

6.3 Project Utility

Berdasarkan strategi pemasaran dan data yang diperoleh, maka pemanfaatan
lahan untuk pengembangan pembangunan rumah dapat lebih optimal dalam
periode waktu satu tahun. Utilitas/jaringan yang ada disekitar lokasi antara lain
jaringan Listrik PLN, Telkom, PDAM dan jaringan pendukung lainnya.

1
 BAB 7 Aspek Keuangan Proyek

7.1 Proyeksi Biaya Properti

Tabel 7. 1 Rekapitulasi Biaya
N
URAIAN PEKERJAAN RUKO
O
I PEKERJAAN STRUKTUR Rp 58.591.501
II PEKERJAAN LANTAI Rp 4.715.420
III PEKERJAAN DINDING Rp 15.470.791
IV PEKERJAAN PINTU, JENDELA DLL Rp 14.640.000
V PEKERJAAN PLAFOND Rp 18.360.000
VI PEKERJAAN WATERPROOFING Rp 240.000
VII PEKERJAAN ATAP Rp 20.670.000
VIII PEKERJAAN SANITARY Rp 379.000
IX PEKERJAAN PENGECATAN Rp 6.060.938
X PEKERJAAN PLUMBING Rp 3.082.600
XI PEKERJAAN ELEKTRIKAL Rp 1.691.320
SUB TOTAL Rp 143.901.569
JASA KONTRAKTOR 20% Rp 28.780.314
TOTAL Rp 172.681.883
DIBULATKAN Rp 172.682.789
PEMBEBASAN LAHAN Rp 900.000.000
TOTAL PENGELUARAN Rp 4.353.655.783

Untuk perincian biayanya dapat dilihat pada lampiran.

7.2 Sumber Dana

Pembiayaan awal (Initial Investment) yang digunakan untuk perijinan dan modal
kerja sarana, prasarana, kontruks serta biaya overhead diperoleh dengan
komposisi modal sendiri dan modal investor. Untuk kebutuhan financing proyek,
Manajemen perusahaan berencana memenuhi sumber dana dengan komposisi
sebagai berikut :
 73% bersumber dari Investor/Bank
 27% bersumber dari Dana Sendiri

7.3 Proyeksi Penjualan

Berdasarkan proyeksi penerimaan dan pengeluaran kas, dapat diinformasikan
sumber pengembalian sbb. :
Penerimaan Penjualan : Rp 6.600.000.000,-

1
HPP : Rp 3.589.000.000,-
Margin Kotor : Rp 3.010.400,000,-

2
 BAB 8 Aspek Teknis
8.1 Tahap Persiapan
 Perencanaan
 Perijinan
 Persiapan Awal / Land Clearing
Secara umum timetable pelaksanaan proyek sesuai dengan tabel berikut :
Tabel 8. 1 Time Schedule
Bulan
No Uraian Pekerjaan
I II III IV V VI VII VIII IX X
i Perijinan                    
ii Penguasaan Lahan                    
iii Pekerjaan Persiapan Lokasi                    
iv Pekerjaan Prasarana                    
v Pekerjaan Bang. Rmh & Sarana                    
  Pekerjaan Persiapan                    
  Pekerjaan Tanah                    
  Pekerjaan Pondasi                    
  Pekerjaan Struktur                    
  Pekerjaan Dinding                    
  Pekerjaan Kusen, Pintu& Jendela                    
  Pekerjaan Lantai                    
  Pekerjaan Atap                    
  Pekerjaan Plafond                    
  Pekerjaan Kunci & Penggantung                    
  Pekerjaan Sanitair                    
  Pekerjaan Listrik                    
  Pekerjaan Finishing                    
vi Marketing                    
  Booking / Down Payment                    
  Penjualan                    
vii Akad Pembiayaan                    
  Pengembalian Pinjaman                    
vii Operasional                    
Total Progress                    

8.2 Tahap Konstruksi

Pembangunan rumah beserta sarana dan prasarana akan membutuhkan waktu
selama 6 bulan. Material yang digunakan adalah sesuai dengan tabel di bawah.
Tabel 8. 2 Spesifikasi Teknis
Jenis Pekerjaan Spesifikasi Rumah

1
 Pondasi Batu kali
Dinding Batu Bata diplester dan diaci
Lantai Keramik
Rangka Atap Baja Ringan
Penutup Atap Metalic
Plafond Gypsum
Listrik 1300 W
Pintu Alum YKK
Kusen Alum YKK
Kloset Ina
Air Sumur Bor
Jendela Setara Alum YKK + kaca

Berikut adalah gambar desain rencana 1 unit rumah yang akan dibangun.

Gambar 8. 1 Denah lantai 1

2
Gambar 8. 2 Tampak Depan

Gambar 8. 3 Potongan A-A

3
Gambar 8. 4 Tampak 3D

4
 BAB 9 Kesimpulan

Berdasarkan analisa dan pemaparan proyek ini maka dapat kami simpulkan
sebagai berikut:
 Kinerja keuangan PT. NP menunjukkan peningkatan yang signifikan
sehingga relatif lebih aman untuk mendapatkan pinjaman dari bank.
 PT. NP telah memiliki pengalaman yang memadai untuk melaksanakan
proyek yang sejenis dengan proposal properti “Labuan Residence “
 Proyek ini memiliki prospek yang cukup bagus dilihat dari aspek pemilihan
lokasi, spesifikasi bangunan, serta target market yang sudah jelas.
Demikian proposal properti “Labuan Residence” kami sampaikan terima kasih.

1
2