Kelompok 1 - Analisis Kelayakan Finansial Pembangunan Apartemen The Peak Pekanbaru

ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL PEMBANGUNAN
APARTEMEN THE PEAK PEKANBARU
EKONOMI TEKNIK LANJUT KELAS A – KELOMPOK 1
AFWAN EKA PUTRA (1407112330)

AQILLA (1407122639)
BUNGA RABBI ZALFI (1407122111)
MUHAMMAD KUSAIRI (1407123498)
RIZKI ZULAPRIANSYAH (1407123065)
SOFYAN KURNIADI (1307113391)
SYAHRUL RUZI (1407112382)
TIURMA MONALISA SIAHAAN (1407113989)
TRIYONO (1407112330)
PROGRAM STUDI S1 TEKNIK SIPIL

UNIVERSITAS RIAU
2018
1
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis ucapkan kehadirat Allah SWT yang mana atas rahmat-
Nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan Paper Ekonomi Teknik Lanjut ini
dengan baik.
Paper Ekonomi Teknik Lanjut ini merupakan salah satu tugas yang
merupakan pemantapan dari dasar-dasar teori yang dipelajari pada mata kuliah
Ekonomi Teknik Lanjut, serta mata kuliah lainnya yang memiliki keterkaitan
dengan desain ini.
Ucapan terimakasih penulis sampaikan kepada bapak Hendra Taufik, S.T.,
M.Sc. selaku dosen pembimbing yang telah membimbing dan membantu dalam
menyelesaikan Paper Ekonomi Teknik Lanjut ini.
Penulis menyadari bahwa dalam pembuatan dan penyelesaian Paper ini
masih jauh dari kesempurnaan, untuk itu penulis mengharapkan saran dan kritikan
yang sifatnya membangun demi kesempurnaan desain ini dimasa mendatang.
Semoga Paper Ekonomi Teknik Lanjut ini dapat bermanfaat bagi penulis
serta rekan-rekan mahasiswa Jurusan Teknik Sipil di kemudian hari.
Pekanbaru, 25 Februari 2018
Penulis
i
DAFTAR NOTASI
F : Nilai yang akan datang (future)

P : Nilai sekarang (present)
i : Suku bunga (interest)
n : Jumlah periode waktu (number of year)
A : Pengembalian pinjaman investasi
ii
DAFTAR ISTILAH
KDB : Koefisien Dasar Bangunan

KLB : Koefisien Lantai Bangunan
KDH : Koefisien Daerah Hijau
IPB : Izin Penggunaan Bangunan
IHB : Izin Penghapusan Bangunan
IMB : Izin Mendirikan Bangunan
RTRW : Rencna Tata Ruang Wilayah
BUMN : Badan Usaha Milik Negara
HKF : Hak Kepemilikan Finansial
BOT : Build Operate and Transfer
BPN : Badan Pertahanan Nasional
PPJB : Perjanjian Pengikatan Jual Beli
PPAT : Pejabat Pembuat Akta Tanah
SHM-SRS : Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah
APHT : Akta Pembebanan Hak Tanggungan
SPM : Standar Pelayanan Minimal
FASB : Financial Accounting Standards Board
LTV : Loan to Value
PSAK : Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan
NPV : Net Present Value
IRR : Internal Rate of Return
PP : Payback Period
WACC : Weight Average Cost of Capital
BCR : Benefit Cost Ratio
MARR : Minimum Attractive Rate of Return
BEP : Break Even Point
iii
DAFTAR ISI
Hal.
KATA PENGANTAR ............................................................................................. i
DAFTAR NOTASI ................................................................................................. ii
DAFTAR ISTILAH ............................................................................................... iii
DAFTAR ISI .......................................................................................................... iv
DAFTAR GAMBAR .............................................................................................. v
DAFTAR TABEL ................................................................................................. vii
BAB I PENDAHULUAN ....................................................................................... 1
1.1. Proyek ....................................................................................................... 1
1.2. Bangunan dan Properti ............................................................................. 3
1.3. Apartemen ................................................................................................ 9
BAB II INVESTASI ............................................................................................. 20
2.1. Pengertian Investasi ................................................................................ 20
2.2. Jenis Investasi ......................................................................................... 21
BAB III PENDAPATAN BANGUNAN .............................................................. 26
3.1. Pengertian Pendapatan ........................................................................... 26
3.2 Asal Pendapatan ..................................................................................... 27
BAB IV CASH FLOW .......................................................................................... 30
4.1. Pengertian ............................................................................................... 30
4.2. Contoh Aktivitas Cash Flow .................................................................. 31
BAB V ANALISA ................................................................................................ 34
5.1. Analisa Finansial .................................................................................... 34
5.2. Analisia Kelayakan ................................................................................. 51
BAB VI KESIMPULAN ...................................................................................... 60
6.1. Kesimpulan ............................................................................................. 60
6.2. Saran ....................................................................................................... 60
MIND MAP .......................................................................................................... 61
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................... 61
DAFTAR INDEKS ............................................................................................... 64
iv
DAFTAR GAMBAR
Hal.
Gambar 1. 1. Pengertian Proyek ............................................................................. 1
Gambar 1. 2. Ciri-ciri Proyek .................................................................................. 2
Gambar 1. 3. Pengertian Bangunan Gedung ........................................................... 4
Gambar 1. 4. Pengertian Properti ............................................................................ 6
Gambar 1. 5. Jenis-jenis Properti ............................................................................ 7
Gambar 1. 6. Jenis Apartemen Berdasarkan Konsep Penjualan Properti ............... 9
Gambar 1. 7. Pertumbuhan Apartemen dan Kondominium di Jabodetabek
2005-2007 ........................................................................................ 12
Gambar 1. 8. Tipe Unit Apartemen ....................................................................... 13
Gambar 1. 9. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Pelayanan .............................. 14
Gambar 1. 10. Pedoman Apartemen ..................................................................... 15
Gambar 1. 11. Prasarana Apartemen..................................................................... 17
Gambar 2. 1. Pengertian investasi ......................................................................... 20
Gambar 2. 2. Investasi Finansial ........................................................................... 21
Gambar 2. 3. Investasi Nyata ................................................................................ 23
Gambar 3. 1. Pengertian Pendapatan .................................................................... 26
Gambar 3. 2. Penjualan Unit Apartemen .............................................................. 27
Gambar 3. 3. Gambar Jenis Maintenance Fee ...................................................... 29
Gambar 4. 1. Pengertian Cash Flow ..................................................................... 30
Gambar 5. 1. Analisa Finansial ............................................................................. 34
Gambar 5. 2. Biaya Modal .................................................................................... 35
Gambar 5. 3. Contoh Modal.................................................................................. 37
Gambar 5. 4. Biaya Tahunan................................................................................. 41
Gambar 5. 5. Pola Pengembalian Pinjaman Tahap I (80% Pinjaman )................. 46
Gambar 5. 6.Pola Pengembalian Pinjaman Tahap II (80% Pinjaman ) ................ 47
Gambar 5. 7. Pola Pengembalian Pinjaman Tahap III (80% Pinjaman ) .............. 47
Gambar 5. 8. Pola Pengembalian Pinjaman Tahap I (70% Pinjaman )................. 50
Gambar 5. 9. Pola Pengembalian Pinjaman Tahap II (70% Pinjaman ) ............... 51
v
vi
Gambar 5. 10. Pola Pengembalian Pinjaman Tahap III (70% Pinjaman ) ............ 51
Gambar 5. 11. Analisa Kelayakan......................................................................... 52
DAFTAR TABEL
Hal.
Tabel 5. 1. Biaya Pengembalian investasu pembangunan Aparatemen The Peak
dengan Pendanaan 80% Pinjaman...................................................... 46
dengan Pendanaan 70% Pinjaman...................................................... 50
vii
BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Proyek
Proyek memang suatu hal yang sangat luas cakupannya. Selama
memenuhi tiga karakteristik di atas, maka suatu pekerjaan dapat dikatakan sebagai
proyek. Contoh proyek diantaranya adalah migrasi server, pembuatan aplikasi,
pemindahan S cabang, implementasi sistem payroll yg baru, dll.
1.1.1. Pengertian Proyek
Menurut Soeharto (1997), kegiatan proyek adalah suatu kegiatan sementara
yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya tertentu
dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan dengan
jelas. Untuk memahami apa itu proyek, dapat ditinjau dari tiga karakteristik proyek,
yaitu:
a. Aktivitas besar yang unik dan temporer
b. Memiliki waktu mulai dan target selesai
c. Bertujuan menghasilkan produk atau layanan tertentu, ataupun melakukan
perubahan terhadap produk atau layanan yang sudah ada.
Untuk lebih jelas mengetahui pengertian proyek, dapat dilihat pada Gambar
1.1 di bawah ini :
PROYEK
Menurut Soeharto (1997), kegiatan proyek adalah
suatu kegiatan sementara yang berlangsung dalam
jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya
tertentu dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas
yang sasarannya telah digariskan dengan jelas.
Gambar 1. 1. Pengertian Proyek

Sumber : (Chairina, 2015)
Selama memenuhi tiga karakteristik di atas, maka suatu pekerjaan dapat
dikatakan sebagai proyek. Contoh proyek diantaranya adalah migrasi server,
pembuatan aplikasi, pemindahan kantor cabang, implementasi sistem payroll yg
baru, dll. Pekerjaan-pekerjaan harian dan rutin tidak termasuk dalam
kategori “proyek”.
1
2
Dalam pelaksanaan suatu proyek biasanya ada batasan-batasan (project

constraint). Apakah yang dimaksud dengan batasan? Batasan adalah faktor yang
memberikan limitasi terhadap apa yang dilakukan dan bagaimana melakukan suatu
proyek. Contoh batasan dalam sebuah proyek adalah :
a. Target waktu
b. Dana yang terbatas
c. Produk harus dibuat di luar negeri/luar kota
Setiap proyek dipimpin oleh seorang pimpinan proyek (project manager).
Seorang pimpinan proyek bertanggung jawab terhadap :
a. Mengatur jalannya proyek
b. Penghubung antara pembuat strategi/kebijakan dengan tim pelaksana proyek
c. Mengarahkan tim untuk mencapai kesuksesan
1.1.2. Ciri-ciri Proyek
Bersifat
sementara
Memilik Tujuan
Non Rutin
Jumlah Biaya
Gambar 1. 2. Ciri-ciri Proyek

Sumber : (Prasetya17, 2011)
3
Suatu proyek memiliki beberapa ciri-ciri, dari Gambar 1.2 di atas, dapat kita
lihat ciri-ciri proyek diantaranya adalah sebagai berikut :
1. Bertujuan menghasilkan lingkup (scope) tertentu berupa produk akhir atau
hasil kerja akhir.
2. Dalam proses mewujudkan lingkup di atas, ditentukan jumlah biaya, jadwal,
serta kriteria mutu.
3. Bersifat sementara dalam arti umurnya dibatasi oleh selesainya tugas. Titik
awal dan akhir ditentukan dengan jelas.
4. Non rutin, tidak berulang-ulang. Macam dan intensitas kegiatan berubah
sepanjang proyek berlangsung.
Dalam menyelesaikan suatu proyek, ada batasan yang harus dipenuhi yakni:
1. Besar Biaya (anggaran) yang dialokasikan.
2. Jadwal.
3. Mutu yang harus dipenuhi.
1.2. Bangunan dan Properti

Manajemen properti sebagai bagian dari aktivitas manajemen yang
berhubungan dengan pengelolaan properti ( bangunan gedung, real estate dan
industrial estate ) tentu merupakan hal yang penting agar fungsi dan tujuan dari
properti tersebut sesuai dengan rencana.
1.2.1. Pengertian Bangunan Gedung
Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang
menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas
dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia
melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan
keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.
Untuk lebih jelas pengertian bangunan gedung dapat di lihat pada Gambar 1.3.
Bangunan gedung umum adalah bangunan gedung yang fungsinya untuk
kepentingan publik, baik berupa fungsi keagamaan, fungsi usaha, maupun fungsi
sosial dan budaya ;
Bangunan gedung tertentu adalah bangunan gedung yang digunakan untuk
kepentingan umum.
4
Bangunan gedung khusus adalah bangunan teknis sipil lainnya yang tidak
termasuk bangunan gedung, gedung umum dan gedung tertentu yang dalam
pembangunan dan/atau pemanfaatannya membutuhkan pengelolaan khusus
dan/atau memiliki kompleksitas tertentu yang dapat menimbulkan dampak penting
terhadap masyarakat dan lingkungannya seperti menara/tower telekomunikasi,
menara transmisi, tanki bahan bakar, jembatan, billboard/megatron dan instalasi
pengolahan/pemanfaatan sumber daya alam.
BANGUNAN GEDUNG
Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan

konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya,
sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di
dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai
tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk
hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan,
kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun
kegiatan khusus
Gambar 1. 3. Pengertian Bangunan Gedung

Sumber : (Rudini, 2012)
Bangunan Permanen adalah bangunan yang ditinjau dari segi konstruksi dan
umur bangunan dinyatakan lebih dari 15 Tahun;
Bangunan Semi Permanen adalah bangunan yang ditinjau dari segi
konstruksi dan umur bangunan dinyatakan antara 5 Tahun sampai dengan 15
Tahun;
Bangunan Darurat / Sementara adalah bangunan yang ditinjau dari segi
konstruksi dan umur bangunan dinyatakan kurang dari 5 Tahun;
Kapling / Pekarangan adalah suatu perpetakan tanah, yang menurut
pertimbangan Pemerintah Daerah dapat dipergunakan untuk tempat mendirikan
bangunan;
Klasifikasi bangunan gedung adalah klasifikasi dari fungsi bangunan
gedung berdasarkan pemenuhan tingkat persyaratan administratif dan persyaratan
teknisnya;
5
Mendirikan Bangunan adalah pekerjaan mengadakan bangunan seluruhnya

atau sebagaian termasuk pekerjaan menggali, menimbun atau meratakan tanah yang
berhubungan dengan pekerjaan mengadakan bangunan tersebut.
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah angka persentase perbandingan
antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas lahan/tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan
rencana tata bangunan dan lingkungan.
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka persentase perbandingan
antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas tanah perpetakan/daerah
perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan
lingkungan.
Koefisien Daerah Hijau (KDH) adalah angka persentase perbandingan
antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi
pertamanan/penghijauan dan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang
dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan.
Tinggi Bangunan adalah jarak yang diukur dari lantai dasar bangunan,
dimana bangunan tersebut didirikan sampai dengan titik puncak dari bangunan;
Lantai dasar bangunan adalah ketinggian lantai dasar yang diukur dari titik
referensi tertentu.
Izin Penggunaan Bangunan selanjutnya disingkat IPB adalah Izin yang
diberikan untuk menggunakan bangunan sesuai dengan fungsi bangunan yang
tertera dalam IMB.
Izin Penghapusan Bangunan (IHB) adalah Izin yang diberikan untuk
menghapuskan / membongkar bangunan secara total baik secara fisik maupun
secara fungsi, sesuai dengan fungsi bangunan yang tertera dalam IMB.
Rencana Tata Ruang Wilayah ( RTRW ) Kota adalah hasil perencanaan tata
ruang wilayah Kota yang telah ditetapkan dengan peraturan daerah.
Penyelenggaraan bangunan gedung adalah kegiatan pembangunan yang
meliputi proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi, serta kegiatan
pemanfaatan, pelestarian dan pembongkaran bangunan gedung.
6
1.2.2. Pengertian Properti

Properti adalah kepemilikan seseorang terhadap suatu barang ataupun non
barang. dewasa ini properti sering dikaitkan dengan rumah, perumahan ataupun
hunian, padahal segala sesuatu yang sifatnya itu kepemilikan bisa disebut sebagai
properti. apalagi barang tersebut terdaftar secara resmi dan memiliki surat-surat
kepemilikan. Pengertian properti dapat di lihat pada gambar 1.4. di bawah ini :
PROPERTI
Properti berarti kepemilikan seseorang
terhadap suatu barang ataupun non barang.
dewasa ini properti sering dikaitkan dengan
rumah, perumahan ataupun hunian, padahal
segala sesuatu yang sifatnya itu kepemilikan
bisa disebut sebagai properti.
Gambar 1. 4. Pengertian Properti

Sumber : (Anonim, 2012)
Sedangkan Properti yang bersifat barang: adalah semua benda yang dimiliki
oleh seseorang ataupun kelompok yang diakui secara sah oleh pihak lain
(pemerintah) ataupun diakui sah secara adat.
Ada juga properti yang bersifat bukan barang : yaitu semua karya yang
dibuat oleh individu maupun kelompok, seperti karya ilmiah, dan ini sering disebut
kekayaan ilmiah.
1.2.3. Jenis-jenis Properti

Didalam SPI 2007-Jenis Properti, Properti dibedakan menjadi 4 kategori
berdasarkan karakteristiknya, yaitu; Properti Personal (Personal Property),
Properti Riil (Real Property), Perusahaan/Badan Usaha (Bussiness) dan Hak
Kepemilikan Finansial (Financial Interest).
7
Real Property: Meliputi Tanah,

1 2 Bangunan dan sarana lengkap
Personal Property : Meliputi mesin dan

peralatan, perhiasan, kendaraan.
Business : Kegiatan komersial industry.

4
3 Financial Interest : Aset-asset real estate,
sewa
Gambar 1. 5. Jenis-jenis Properti

Sumber : (Prijatno, 2013)
Jenis-jenis properti tersebut dapat dilihat pada Gambar 1.5. di atas, yang
meliputi :
1. Properti Personal, merupakan jenis properti yang dapat dipindahkan (mobile)
dan tidak melekat pada tanah atau menjadi satu kesatuan dengan bangunan.
Misalnya; Mesin, Peralatan, Perabotan, Kendaraan dll. Dalam hal ini segala
sesuatu yang pemindahannya tidak menimbulkan kerusakan yang serius pada
real estate, sehingga apabila kita ambil contoh kasus AC (Air Conditioning)
pada bangunan, maka AC tidak dapat digolongkan sebagai properti personal
karena apabila AC diambil, maka bangunan akan berlubang dan memerlukan
usaha untuk menutup lubang bekas AC tersebut.
2. Properti Riil, merupakan hak kepemilikan atas kepentingan hukum yang
melekat pada real estat atau hubungan hukum penguasaan yuridis oleh pemilik
atas real estate. Properti riil merupakan himpunan hak (bundle of rights), yang
meliputi hak untuk menggunakan, menempati, memasuki, menjual,
menyewakan, mewariskan, melepaskan atau memilih untuk melaksanakan atau
tidak melaksanakan setiap hak yang disebukan di atas. Dalam berbagai situasi,
hak tertentu dapat dipisahkan dari himpunan hak dan dipindahkan, disewakan
atau diambil oleh Negara. Hak Properti Riil yang dikenal dalam peraturan
perundang-undangan yang berlaku di Indonesia adalah: Hak Milik, Hak Guna
Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan, Hak Sewa, Hak
Membuka Tanah, Hak Memungut Hasil Hutan, Hak Menggunakan Air, Hak
Menggunakan Ruang Udara dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
8
Disamping pembatasan yang dilakukan oleh Negara, pembatasan lain yang

dapat diberlakukan atas hak dan kewenangan yang melekat pada peguasaan
dan pemilikan properti adalah sebagai berikut :
a. Perjanjian yang membatasi kewenangan pemgang hak dan ketentuan yang
diperjanjikan untuk mencegah seseorang berbuat sesuatu yang berlaku
terhadap tanah hak dan bangunan sebagai objek perjanjian pemberian hak
baru, dapat mempengaruhi penggunaan, pengembangan dan pengalihan
penguasaan tanah dan bangunannya.
b. Easement merupakan hak keistimewaan secara terbatas untuk
menggunakan properti milik pihak lain melalui kontrak, misalnya; Hak
Jalan/akses keluar untuk memudahkan akses bagi pekarangan yang
terkurung.
3. Perusahaan/Badan Usaha, adalah entitas komersial, industri, jasa, atau
investasi yang menjalankan kegiata ekonomi. Badan Usaha biasanya bersifat
mencari keuntungan. Istilah yang terkait erat dengan konsep entitas usaha
adalah sebagai berikut.
a. Perusahaan Operasional, yaitu entitas usaha yang menjalankan suatu
aktivitas ekonomi dengan membuat, menjual, atau memperdagangkan suatu
produk/jasa.
b. Going concern, yaitu sebuah entitas yang terus melaksanakan kegiatan
operasionalnya secara berkelanjutan di masa depan tanpa adanya
maksud/kebutuhan untuk melikuidasi atau memperkecil secara material
skala usahanya.
Bentuk-bentuk perusahaan yang sesuai dengan peraturan perundang-
undangan yang berlaku di Indonesia adalah; Perusahaan Perseorangan,
Perseroan Terbatas, Perusahaan Firma, Perusahaan Komanditer, Koperasi dan
BUMN yang bisa berbentuk Perseroan, Firma, perusahaan umum atau Jawatan.
Berdasarkan Terminologi Akuntansi, aset perusahaan mencakup aset berwujud
dan tidak berwujud. Aset berwujud meliputi aset lancar, aset tetap (realty) dan
properti personal yang berwujud (perabotan, mesin dan peralatan). Aset tak
berwujud meliputi keahlian manajemen, kumpulan tenaga kerja, godwill dan
HAKI (hak cipta,waralaba dan kontrak).
9
4. Hak Kepemilikan Finansial, pada lingkup properti HKF merupakan pembagian

hak secara hukum atas hak kepemilikan atas badan usaha dan properti riil (mis;
Persekutuan/Partnership, sindikasi, BOT, sewa, joint venture). HKF adalah
aset tidak berwujud yang dapat mencakup hak-hak antara lain; Hak yang
melekat pada kepemilikan badan usaha/properti untuk menggunakan,
menempati, menjual, menyewakan dan mengelola, Hak yang melekat pada
suatu kontrak yang memberikan opsi untuk membeli atau kontrak sewa-
menyewa, Hak yang melekat pada kepemilikan atas suatu surat berharga untuk
meneruskan kepemilikan atau menjualnya.
1.3. Apartemen
Apartemen merupakan sebuah model tempat tinggal yang hanya mengambil
sebagian kecil dari suatu ruang bangunan, seringkali disebut “rumah-rumah”
(Anonim, 2015). Didalam apartemen itu ada beberapa rumah yang ditinggali oleh
keluarga yang berbeda. Saat ini tinggal di apartemen menjadi gaya hidup dan
kebutuhan masyarakat modern masa kini karena lokasi apartemen yang strategis
membuat banyak kalangan yang menggemari model hunian ini. Biasanya dibangun
dekat dengan kawasan perkantoran, bisnis, industri, sekolah, pusat perbelanjaan,
pusat hiburan serta dekat dengan akses tol.
BERDASARKAN KONSEP
PEJUALAN PROPERTI
APARTEMEN
STRATA-TITLE
APARTEMEN SEWA
Gambar 1. 6. Jenis Apartemen Berdasarkan Konsep Penjualan Properti

Berdasarkan konsep penjualan properti, apartemen terbagi menjadi dua
jenis seperti pada Gambar 1.6 yaitu Apartemen Strata-Title dan Apartemen Sewa.
10
1. Apartemen Starta-Title
Secara umum, istilah Strata Tittle ini tidak dikenal dalam perundang-
undangan agraria atau juga peraturan yang berlaku di Indonesia, namun tetap
dapat digunakan di Tanah Air karena memiliki definisi dan fungsi sama seperti
Rumah Susun yang dalam Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah
Susun. Dalam undang-undang tersebut, rumah susun adalah bangunan atau
tempat tinggal yang memiliki perbedaan lantai atau bertingkat atau vertikal yang
dalam istilah lain dikenal dengan nama strata. Untuk jenis bangunan yang masuk
dalam kategori strata antara lain, rumah susun, apartemen, condominium, flat
atau juga ruko dan kios komersil yang tidak dimiliki oleh pemerintah.
Maka, apa yang dimaksud Strata Title adalah suatu hak kepemilikan atas
sebuah ruangan dalam suatu bangunan bertingkat atau yang masuk kategori
kompleks, seperti rumah susun atau apartemen, yang tidak terikat peraturan yang
ditetapkan oleh pemilik tanah atau bangunan yang di dalamnya terdapat ruangan
tersebut.
Dikatakan tidak terikat peraturan karena ketika sang pemilik berada di
dalam ruangan yang dimilikinya, maka dia bebas akan ruangan tersebut karena
sudah menjadi hak miliknya, namun ketika berada di ruangan publik, maka sang
pemilik akan kembali terikat dengan peraturan yang ditetapkan. Walaupun
dikatakan hanya memiliki hak kepemilikan atas ruangan yang berada di dalam
sebuah rumah susun atau apartemen, namun sang pemegang hak juga
mempunyai hak atas bagian, benda atau juga tanah di mana bangunan yang di
dalamnya terdapat ruangan yang dibelinya itu secara proporsional. Contohnya,
jika suatu rumah susun atau apartemen didirikan di atas tanah seluas 100
m&sup2 dan memiliki 100 unit, maka sang pemilik sertifikat Strata Title
mempunyai tanah berukuran satu meter persegi.
Untuk pengurusan kepemilikan sertifikat Strata Tittle, maka seseorang
wajib memiliki bukti yang diterbitkan oleh Badan Pertahanan Nasional (BPN)
yang di dalamnya akan dijelaskan mengenai beberapa hal, seperti keterangan
terkait letak bangunan, luasnya sampai dengan jenis hak tanah yang digunakan.
Selain itu, saat membeli sebuah ruangan di suatu apartemen, maka akan ada
surat perjanjian atau kesepakatan yang dinamakan Perjanjian Pengikatan Jual
11
beli (PPJB) yang dilakukan oleh pembeli dengan developer. Dalam proses
pembayaran atau pelunasan, maka pihak yang akan hadir antara lain:
a. Pembeli
b. Bank sebagai pemilik sumber dana awal
c. Developer
d. PPAT
Adapun dokumen penting yang wajib ditandatangani dalam proses
pembelian, adalah:
a. Akta Jual Beli yang dibuat oleh PPAT yang pada umumnya sudah
ditentukan oleh pihak bank sebagai pemilik sumber dana awal dan
ditandatangani oleh penjual serta pembeli. Setelah Akte Jual Beli selesai
ditandatangani, selanjutnya akan didaftarkan ke BPN disertai dengan
b. Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah
Susun (SHM-SRS). Kemudian, BPN akan mencoret nama developer
sebagai pemilik SHM-SRS sebelumnya dan menggantinya dengan nama
sang pembeli (balik nama).
c. Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) atau dokumen pemberian
kuasa dari pembeli kepada pihak bank untuk meletakkan jaminan atas SHM-
SRS yang telah dibalik nama. Jika pembelian ruangan dilakukan secara
kredit, maka setelah Akta Jual Beli yang telah dibaliknamakan selesai
dibuat, maka pihak bank akan menyimpannya sebagai jaminan dan baru
akan diberikan ketika sang pembeli melunasi tanggungan.
Namun perlu diingat bahwa Strata Tittle tidak memiliki kekuatan hukum
yang sama seperti hak milik, karena hak milik mempunyai jangka waktu yang
tidak terbatas, sedangkan Strata Tittle memiliki durasi dan wajib diperpanjang
sesuai dengan ketetapan yang berlaku.
2. Apartemen Sewa
Pada apartemen ini, penghuni hanya membayar biaya sewa unit yang
ditempatinya kepada pemilik apartemen dan biasanya biaya itu dibayarkan
perbulan ataupun per tahun. Biaya utilitas seperti listrik, air, gas, telepon
ditanggung sendiri oleh penghuni. Sementara biaya maintenance dan gaji
pegawai pengelola apartemen ditanggung oleh pemilik. Penghuni yang tidak
12
ingin tinggal lagi di apartemen tersebut harus mengembalikan apartemen

tersebut kepada pemiliknya, kemudian pemilik akan mencari lagi orang baru
untuk mengisi unit-unitnya yang kosong.
2.1.1. Perkembangan Apartemen

Banyak orang yang masih merasa terpaksa untuk tinggal di rumah vertikal.
Tapi belakangan beberapa orang lebih memilih tinggal di apartemen untuk
mendapat akses lebih baik. Rumah tapak yang semakin jauh dari tempat
beraktivitas sehari-hari dan kemacetan lalu lintas yang semakin menjadi, membuat
sebagian orang memilih tinggal di kondominium.
Sebagian lagi melihat peluang investasi yang menggiurkan dari
kondominium. Selain mendapat capital gain dari harga jualnya yang terus naik,
pembeli investor pun bisa menyewakan unitnya.
Itulah sebabnya, pengembang makin giat membangun berbagai jenis
apartemen. Di tahun 2015 ini, diperkirakan akan bertambah 66 ribu unit baru
kondominium, atau tumbuh 48% menjadi 205 ribu unit. Untuk lebih jelas,
pertumbuhan apartemen dan kondominium di Jabodetabek pada tahun 2007-2015
dapat di lihat pada Gambar 1.7 di bawah ini :
Pertumbuhan Apartemen dan Kondominium

di Jabodetabek 2007-2015
(jumlah dalam ribuan unit)
Gambar 1. 7. Pertumbuhan Apartemen dan Kondominium di Jabodetabek 2005-

2007
13
2.1.2. Klasifikasi Apartemen
TIPE UNIT
TIPE TIPE TIPE LOFT TIPE

KELUARGA PENTHOUSE
Gambar 1. 8. Tipe Unit Apartemen

Sumber : (Silvphie, 2013)
Ada beberapa pilihan tipe unit dari sebuah apartemen seperti keluarga,
studio, loft dan penthouse seperti pada Gambar 1.8 di atas, yang meliputi :
1. Apartemen 1,2,3 Kamar/Apartemen Keluarga
Apartemen ini secara pembagian ruang atau fungsionalnya sama seperti
rumah biasa karena memiliki kamar tidur terpisah dan ruang duduk, ruang
makan, dapur yang bisa terbuka dalam satu ruang ataupun terpisah. Luas
apartemen ini beragam tergantung dari ruang dan jumlah kamarnya. Luas
kamar dibagi menjadi :
a. 1 kamar tidur 25 m2
b. 2 kamar tidur 30 m2
c. 3 kamar tidur 85 m2
d. 4 kamar tidur 140 m2
2. Studio
Apartemen ini hanya memiliki satu ruangan dan bersifat terbuka atau tanpa
partisi. Semua ruangannya bersifat multifungsi sebagai ruang duduk, kamar
tidur dan dapur. Hanya kamar mandi yang mempunyai sekat atau termasuk
ruang yang terpisah. Apartemen ini relatif kecil sehingga cocok untuk dihuni
oleh kaum muda berjumlah 1 atau 2 orang.
14
3. Loft
Loft merupakan apartemen dari bekas bangunan gudang atau pabrik. Cara
membuat bangunan ini menjadi sebuah apartemen dengan menyekat bangunan
ini menjadi beberapa unit hunian. Tipe apartemen ini biasanya memiliki ruang
yang tinggi, mezanin atau memiliki 2 lantai dalam 1 unit.
4. Penthouse
Penthouse merupakan apartemen yang berada di lantai paling atas dari
sebuah bangunan apartemen. Luasnya lebih besar dibandingkan ruang yang
ada di bawahnya sehingga terkadang dalam 1 lantai hanya ada 1 atau 2 unit
apartemen. Karena lebih mewah penthouse sangat privat sehingga memiliki lift
khusus untuk penghuninya.
BERDASARKAN
PELAYANAN
1 FULLY FURNISHED.
2 FULLY SERVICE.
3 SEVICE AND
FURNISHED
4 BUILDING ONLY
Gambar 1. 9. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Pelayanan

Sumber : (Andayani, 2015)
Selain itu, ada beberapa klasifikasi apartemen berdasarkan pelayanannya

seperti pada Gambar 1.9 di atas, yang terdiri dari :
1. Apartemen Fully Service
Apartemen yang menyediakan layanan standard hotel bagi penghuninya,
seperti laundry, cathering, kebersihan, dan sebagainya.
2. Apartemen Fully Furnished
Apartemen yang mneyediakan furniture atau perabotan dalam unit apartemen.
15
3. Apartemen Fully Furnished and Fully Service

Gabungan kedua jenis apartemen yang tertulis sebelumnya.
4. Apartemen Building only
Apartemen yang tidak menyediakan layanan ruang atau furniture.
2.1.3. Pedoman Apartemen

Ada dua pedoman dalam pembangunan apartemen, yaitu pedoman teknis
dan pedoman non-teknis, dapat di lihat pada Gambar 1.10. Pedoman teknis adalah
acuan teknis yang merupakan penjabaran lebih lanjut dari Peraturan Pemerintah
dalam bentuk ketentuan teknis penyelenggaraan bangunan gedung.
Standar teknis adalah standar yang dibakukan sebagai standar tata cara,
standar spesifikasi, dan standar metode uji baik berupa Standar Nasional Indonesia
maupun standar internasional yang diberlakukan dalam penyelenggaraan bangunan
gedung.
Pemohon adalah orang atau badan hukum, kelompok orang, atau
perkumpulan yang mengajukan permohonan Izin Mendirikan Bangunan Gedung
kepada pemerintah kabupaten/kota, kecuali Provinsi DKI Jakarta adalah
pemerintah provinsi, atau kepada pemerintah, untuk bangunan gedung fungsi
khusus.
PEDOMAN TEKNIS
PEDOMAN NON-TEKNIS
Gambar 1. 10. Pedoman Apartemen

Sumber : (PMPU, 2007)
16
Dalam proses penerbitan IMB, pemerintah daerah, Pemerintah dan

pemerintah provinsi untuk bangunan gedung fungsi khusus, melaksanakan dengan
prinsip pelayanan prima, serta mengendalikan penerapan persyaratan administratif
dan persyaratan teknis yang ditetapkan dalam rencana teknis. Prinsip layanan IMB
seperti pada Lampiran 1 pedoman teknis ini. Prinsip layanan IMB seperti pada
Lampiran 1 pedoman teknis meliputi :
1. Penyelenggaraan Bangunan Gedung
Ada beberapa lingkup yang harus diperhatikan dalam penyelenggaraan
bangunan gedung, diantaranya :
a. Lingkup penyelenggaraan bangunan gedung
Penyelenggaraan bangunan gedung sebagai satu kesatuan sistem dalam
pelaksanaan urusan wajib pemerintahan di bidang bangunan gedung, meliputi:
pembangunan, pemanfaatan, pelestarian, dan pembongkaran bangunan gedung
gedung pada umumnya dan bangunan gedung tertentu.
b. Pengendalian penyelenggaraan bangunan gedung
Pengendalian penyelenggaraan bangunan gedung dilakukan dengan:
1) Penerbitan IMB;
2) Penerbitan Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung dan Perpanjangan
Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung; dan
3) Persetujuan Rencana Teknis Pembongkaran Bangunan Gedung.
c. Izin Mendirikan Bangunan Gedung IMB sebagai pengesahan dokumen rencana
teknis yang telah disetujui oleh pemerintah daerah, Pemerintah untuk bangunan
gedung fungsi khusus di wilayah Provinsi DKI Jakarta dan pemerintah provinsi
lainnya untuk bangunan gedung fungsi khusus di wilayahnya diberikan untuk
dapat memulai pelaksanaan konstruksi bangunan gedung.
2. Prinsip-prinsip Penerbitan Izin Mendirikan Bangunan Gedung Penerbitan IMB
sebagai bagian dari Standar Pelayanan Minimal (SPM) oleh pemerintah
daerah, Pemerintah untuk bangunan gedung fungsi khusus di wilayah Provinsi
DKI Jakarta dan pemerintah provinsi lainnya untuk bangunan gedung fungsi
khusus di wilayahnya, harus dilandasi prinsip-prinsip meliputi:
17
a. Pelayanan prima
Proses pemeriksaan (pencatatan dan penelitian) termasuk pengkajian,
penilaian/evaluasi, persetujuan, dan pengesahan dokumen rencana teknis
berupa penerbitan IMB dilakukan dengan:
1) Prosedur yang jelas sesuai dengan proses dan kelengkapan yang
diperlukan berdasarkan tingkat kompleksitas permasalahan rencana
teknis;
2) Waktu proses yang singkat berdasarkan penggolongan sesuai dengan
tingkat kompleksitas prosedur penerbitan IMB;
3) Transparansi dalam pelayanan dan informasi termasuk
penghitungan/penetapan besarnya retribusi IMB yang dilakukan secara
objektif, proporsional dan terbuka; dan
4) Keterjangkauan yaitu besarnya retribusi IMB sesuai dengan lingkup
dan jenis bangunan gedung serta tingkat kemampuan ekonomi
masyarakat.
c. Sebagai prasyarat IMB merupakan prasyarat untuk mendapatkan pelayanan
utilitas umum kabupaten/kota yang meliputi penyambungan jaringan listrik,
air minum, telepon dan gas.
2.1.4. Prasarana Apartemen
Menurut Peraturan Menteri Dalam

Negeri Nomor 9 Tahun 2009
Gambar 1. 11. Prasarana Apartemen

Sumber : (PMDN, 2009)
18
Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan

lingkungan perumahan dan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
Sarana adalah fasilitas penunjang yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan
pengembangan kehidupan ekonomi, sosial, dan budaya. Utilitas adalah sarana
penunjang untuk pelayanan lingkungan. Penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas
adalah penyerahan berupa tanah dengan bangunan dan/atau tanah tanpa bangunan
dalam bentuk asset dan tanggung jawab pengelolaan dari pengembang kepada
pemerintah daerah. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan
prasarana, sarana, dan utilitas. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di
luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan
yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan
tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.
Menurut Peraturan Menteri Dalam Negeri Tahun 2009 Pasal 7 seperti pada
Gambar 1.11. prasarana dan pemukiman sebagaimana yang dimaksud antara lain :
a. Jaringan jalan;
b. Jaringan saluran pembuangan air limbah;
c. Jaringan saluran pembuangan air hujan (drainase); dan
d. Tempat pembuangan sampah.
Sarana perumahan dan permukiman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7,
antara lain:
a. sarana perniagaan/perbelanjaan;
b. sarana pelayanan umum dan pemerintahan;
c. sarana pendidikan;
d. sarana kesehatan;
e. sarana peribadatan;
f. sarana rekreasi dan olah raga;
g. sarana pemakaman;
h. sarana pertamanan dan ruang terbuka hijau; dan
i. sarana parkir.
19
Utilitas perumahan dan permukiman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7,

antara lain:
a. jaringan air bersih;
b. jaringan listrik;
c. jaringan telepon;
d. jaringan gas;
e. jaringan transportasi;
f. pemadam kebakaran; dan
g. sarana penerangan jasa umum.
BAB II
INVESTASI
2.1. Pengertian Investasi
INVESTASI
?
Gambar 2. 1. Pengertian investasi

Sumber : (Nherdiyanto, 2010)
Investasi pada Gambar 2.1 di atas ialah tabungan yang terdapat di

masyarakat ada yang merupakan simpanan sementara, yaitu sebelum digunakan
untuk memenuhi kebutuhan konsumsi, ada jiga merupakan tambahan modal yang
sering disebut investasi.
Investasi, yang lazim disebut juga dengan istilah penanaman modal atau
pembentukan modal merupakan komponen kedua yang menentukan tingkat
pengeluaran agregat. Dengan demikian istilah investasi dapat diartikan sebagai
pengeluaran atau perbelanjaan penanam-penanaman modal atau perusahaan untuk
membeli barang-barang modal dan perlengkapan-perlengkapan untuk menambah
kemampuan memproduksi barang-barang dan jasa-jasa yang tersedia dalam
perekonomian. Pertambahan jumlah barang modal ini memungkinkan
perekonomian tersebut menghasikan lebih banyak barang dan jasa di masa yang
akan datang. Adakalanya penanaman modal dilakukan untuk menggantikan barang
barang modal yang lama yang telah haus dan perlu didepresiasikan
20
21
Dalam prakteknya, dalam usaha untuk mencatat nilai penanaman modal

yang dilakukan dalam suatu tahun tertentu, yang digolongkan sebagai investasi
(atau pembentukan modal atau penanaman modal) meliputi
pengeluaran/perbelanjaan sebagai berikut:
1. Pembelian berbagai jenis barang modal, yaitu mesin-mesin dan
peralatanproduksi lainnya untuk mendirikan berbagai jenis industri dan
perusahaan.
2. Perbelanjaan untuk membangun rumah tempat tinggal, bangunan kantor,
bangunan pabrik dan bangunan-bangunan lainnya.
3. Pertambahan nilai stok barang-barang yang belum terjual, bahan mentah dan
barang yang masih dalam proses produksi pada akhir tahun penghitungan
pendapatan nasional.
Jumlah dari ketiga-tiga jenis komponen investasi tersebut dinamakan
investasi bruto, yaitu ia meliputi investasi untuk menambah kemampuan
memproduksi dalam perekonomian dan mengganti barang modal yang sudah
didepresiasikan. Apabila investasi bruto dikurangi oleh nilai apresiasi maka akan
didapat investasi neto. Dalam teori ekonomi makro yang dibahas adalah investasi
fisik. Dengan pembatasan tersebut maka definisi investasi dapat lebih dipertajam
sebagai pengeluaran-pengeluaran yang meningkatkan stok barang modal. Stok
barang modal adalah jumlah barang modal dalam suatu perekonomian pada saat
tertentu.
2.2. Jenis Investasi
Menurut jenisnya investasi dibedakan menjadi dua macam, yakni :
a. Investasi Finansial
Menyimpan
uang
Saham FINANSIAL Deposito
Obligasi
Gambar 2. 2. Investasi Finansial

21
22
Investasi finansial seperti terlihat pada Gambar 2.2 di atas adalah

Investasi finansial ialah menginvestasikan sejumlah dana tertentu pada aset
finansial, seperti halnya deposito, saham, obligasi, dan lain-lain. Dalam hal ini
surat berharga yang diperdagangkan atau yang sering disebut dengan efek
adalah berupa saham. Menurut Undang-Undang No.8 Tahun 1995 tentang
pasar modal, definisi dari bursa efek adalah pihak yang menyelenggarakan
penawaran jual dan beli efek pihak-pihak lain dengan tujuan
memperdagangkan efek diantaranya. Di Indonesia, perdagangan saham
dilakukan di Bursa Efek Indonesia. Tidak semua perusahaan dapat langsung
mengeluarkan suatu efek atau saham, oleh sebab itu perusahaan yang ingin
menerbitkan efek harus memenuhi kriteria ataupun peraturan-peraturan yang
ada sebelum menerbitkan suatu efek. Contoh inestasi finansial adalah:
1. Menyimpan atau menabung uang di Bank
Dengan menyimpan uang di tabungan, maka akan mendapatkan
suku bunga tertentu yang besarnya mengikuti kebijakan bank
bersangkutan. Produk tabungan biasanya memperbolehkan kita
mengambil uang kapanpun yang kita inginkan.
2. Deposito
Produk deposito hampir sama dengan produk tabungan. Bedanya,
dalam deposito tidak dapat mengambil uang kapanpun yang diinginkan,
kecuali apabila uang tersebut sudah menginap di bank selama jangka
waktu tertentu (tersedia pilihan antara satu, tiga, enam, dua belas, sampai
dua puluh empat bulan, tetapi ada juga yang harian). Suku bunga deposito
biasanya lebih tinggi daripada suku bunga tabungan. Selama deposito kita
belum jatuh tempo, uang tersebut tidak akan terpengaruh pada naik
turunnya suku bunga di bank.
3. Saham
Saham adalah kepemilikan atas sebuah perusahaan tersebut. Dengan
membeli saham, berarti membeli sebagian perusahaan tersebut. Apabila
perusahaan tersebut mengalami keuntungan, maka pemegang saham
biasanya akan mendapatkan sebagian keuntungan yang disebut deviden.
22
23
Saham juga bisa dijual kepada pihak lain, baik dengan harga yang lebih
tinggi yang selisih harganya disebut capital gain maupun lebih rendah
daripada kita membelinya yang selisih harganya disebut capital loss. Jadi,
keuntungan yang bisa didapat dari saham ada dua yaitu deviden dan capital
gain.
4. Obligasi
Obligasi atau sertifikat obligasi adalah surat utang yang diterbitkan
oleh pemerintah maupun perusahaan, baik untuk menambah modal
perusahaan atau membiayai suatu proyek pemerintah. Karena sifatnya
yang hampir sama dengan deposito, maka agar lebih menarik investor suku
bunga obligasi biasanya sedikit lebih tinggi dibanding suku bunga
deposito. Selain itu seperti saham kepemilikan obligasi dapat juga dijual
kepada pihak lain baik dengan harga yang lebih tinggi maupun lebih
rendah daripada ketika membelinya.
b. Investasi Nyata
Investasi Nyata
Pembelian aset berwujud, seperti:
1. Investasi emas
2. Investasi properti
Gambar 2. 3. Investasi Nyata

Investasi nyata seperti Gambar 1.3 melibatkan aset berwujud, pembelian

aset produktif, pendirian pabrik, pembukaan pertambangan, dan lain-lain.
Contoh investasi nyata ialah:
23
24
1. Investasi Emas
Prinsip dasar investasi emas adalah kenaikan harga emas yang pada
umumnya akan selalu meningkat setiap tahunnya. Seiring dengan
perkembangan, bentuk investasi emas yang ada saat ini antara lain adalah:
a. Emas fisik
Emas fisik merupakan salah satu bentuk investasi yang sudah
lama dikenal masyarakat. Namun bila untuk tujuan investasi, emas
fisik yang disarankan adalah dalam bentuk logam mulia (batangan)
dari pada bentuk perhiasan. Emas bentuk perhiasan akan dihitung
dengan ongkos pembuatan (saat membeli), termasuk waktu menjual
akan dikurangi nilainya karena dengan asumsi perhiasan tersebut akan
dilebur kembali, sehingga investasi dalam bentuk perhiasan akan
mendapatkan keuntungan yang lebih kecil, atau bahkan mungkin
mengalami kerugian. Harga logam mulia akan mengalami fluktuasi,
tidak dapat dipastikan berapa besar naik turunnya maupun waktunya.
b. Gadai Emas
Gadai emas merupakan salah satu bentuk investasi emas yang
mulai tren akhir-akhir ini. Prinsip dasar tentang hasil investasi serupa
dengan emas fisik. Bedanya, emas dibeli dengan cara mencicil,
dengan cara membayar dahulu sejumlah uang muka sesuai ketentuan,
kemudian sisanya akan dicicil dalam jangka waktu tertentu. Sistem ini
memberlakukan bunga sekitar 1,5 % per bulan dan biaya administrasi
lainnya. Investor akan memperoleh keuntungan jika harga emas
mengalami kenaikan lebih besar daripada bunga dan biaya yang
dibayarkan.
c. Trading Emas
Seiring dengan perkembangan teknologi informasi, maka
terdapat bentuk investasi emas online. Transaksi emas online
difasilitasi oleh Bursa Berjangka dengan acuan harga emas
internasional. Investor harus menempatkan sejumlah dana dahulu di
perusahaan pialang berjangka sesuai ketentuan. Dalam transaksi emas
online, investor memiliki dua peluang, yakni membeli jika harga
24
25
diprediksi naik dan menjual (tanpa harus membeli terlebih dahulu)

jika harga diperkirakan turun.
Peluang terjadinya kerugian cukup besar jika transaksi tidak
disertai manajemen risiko yang benar. Kelebihannya, emas online
dikenakan biaya yang relatif kecil. Sebaiknya investor mempelajari
terlebih dahulu dengan teliti kontrak yang dilakukan dengan
perusahaan pialang tersebut maupun faktor untung dan ruginya.
2. Investasi Properti
Prinsip dasar investasi properti adalah kenaikan harga tanah dan atau
bangunan akan selalu meningkat setiap tahunnya. Besarnya peningkatan
ini bervariasi tergantung daerahnya maupun besarnya kebutuhan akan
perumahan di daerah tersebut. Investasi ini adalah sebagai salah satu
alternatif investasi yang disarankan Anda miliki, apabila terdapat investasi
lainnya yang lebih likuid. Karena apabila Anda membutuhkan dana segar
secara darurat, maka Anda masih memiliki aset yang lebih likuid, sehingga
Anda dapat menjual investasi properti ini dengan harga wajar sesuai
dengan keinginan. Sebaliknya, apabila aset Anda semua berupa properti,
maka saat Anda membutuhkan dana segar, terpaksa Anda akan menjual
properti dengan harga yang mungkin jauh lebih murah supaya cepat dapat
dana likuid dari hasil penjualan.
Beberapa tips yang perlu dipertimbangkan sebelum memilih
properti untuk investasi :
1. Harga yang ditawarkan dibandingkan dengan harga pasaran serta
kemampuan dana investor, dan tata cara pembayarannya
2. Lokasi (daerah), termasuk rawan bencana (banjir, dsb) atau tidak
3. Akses termasuk sarana dan prasarana penunjang sekitarnya dan
keamanan
4. Kondisi fisik bangunan dan kelengkapan serta keaslian surat-surat
5. Rencana tata ruang wilayah dengan konfirmasi ke Pemerintah
setempat
6. Konfirmasi informasi dan data dengan tetangga sekitar
25
BAB III
PENDAPATAN BANGUNAN
3.1. Pengertian Pendapatan
PENDAPATAN ???
Gambar 3. 1. Pengertian Pendapatan

Pendapatan seperti pada Gambar 3.1 di atas dapat diartikan sebagai

penghasilan yang diperoleh dari suatu pekerjaan, atau menurut FASB, pengertian
pendapatan (Stice, Skousen, 2004, 230), didefinisikan sebagai arus masuk atau
kenaikan-kenaikan lainnya dari nilai harta suatu satuan usaha atau penghentian
hutang- hutangnya atau kombinasi dari keduanya dalam suatu periode akibat dari
penyerahan atau produksi barang-barang, penyerahan jasa-jasa, atau pelaksanaan
aktivitas-aktivitas lainnya yang membentuk operasi-operasi utama atau sentral yang
berlanjut terus dari satuan usaha tersebut. Pendapatan dapat berasal dari penjualan
tiap unit apartemen dan maintenance fee.
26
27
3.2 Asal Pendapatan

Ada beberapa cara yang dapat dilakukan sebagai langkah untuk
mendatangkan pendapatan dari pembanguan apartemen, diantaranya :
a. Penjualan Apartemen
Penjualan unit apartemen
Gambar 3. 2. Penjualan Unit Apartemen

Gambar 3.2 di atas merupakan sebuah ilustrasi, para pengamat mengatakan

bahwa pasar property setiap tahunnya akan meningkat dan mempunyai keunggulan
bisnis terutama penjualan apartemen. Indikasinya dari kebijakan pemerintah yang
telah dikeluarkan, salah satunya adalah penurunan Loan to Value (LTV).
Beberapa keunggulan bisnis property khususnya apartemen adalah:
1. Adanya nilai tambah (added value)
Dalam investasi properti akan terdapat tambahan nilai karena
pengembangan bangunan di atas sebidang tanah. Jika bangunan tersebut berada
di lokasi strategis dengan akses dan fasilitas baik, maka nilai tambahnya akan
semakin tinggi.
2. Peningkatan pendapatan tahunan
Jika seorang investor mengembangkan sebidang tanah menjadi rumah atau
ruko, maka ia akan menerima uang sewa itulah keunggulan bisnis properti.
Uang sewa tersebut akan terus naik karena kelangkaan tanah sementara
permintaannya selalu meningkat.
28
3. Peningkatan nilai tanah

Apresiasi nilai tanah terjadi karena jumlah manusia semakin bertambah,
sedangkan jumlah tanah tidak akan bertambah. Inilah kenapa harga tanah terus
meningkat setiap saat.
4. Investasi jangka panjang
Investasi properti memiliki nilai lebih tahan lama dibanding instrumen
investasi lainnya, seperti deposito atau emas. Investasi bisnis properti memiliki
jangka waktu rata-rata 305 tahun, setelah itu perkembangan nilainya akan
menghasilkan capital gain.
5. Daya pengungkit investasinya tinggi
Jika Anda berinvestasi sejumlah Rp 100 juta sebagai uang muka, maka nilai
investasi Anda bisa sebesar Rp 500 juta (lima kali lipat), karena sisa Rp 400
juta dibayar dengan pembiayaan bank. Jika nilai investasi naik 10% menjadi
Rp 550 juta, maka keuntungan yang Anda dapatkan adalah Rp 50 juta, atau
50% dari investasi awal.
6. Melindungi dari inflasi
Tanah dan bangunan dibeli untuk menjaga investasi tersebut agar tidak
terkena dampak inflasi. Orang yakin membeli properti karena nilai
investasinya tidak akan turun, bahkan akan terus meningkat.
7. Bangunan yang baik
Properti adalah jaminan yang paling solid, karena itulah bank lebih
mempercayai agunan dalam bentuk properti dibanding investasi keuangan.
8. Kebanggaan karena kepemilikan
Keunggulan bisnis properti lainnya ialah rasa bangga terhadap kepemilikan
properti biasanya lebih tinggi karena properti juga dapat menghasilkan
pendapatan dari sewa.
b. Maintenance fee
Beberapa hal ini bisa menjadi bahan pertimbangan mengenai biaya bulanan
atau biaya maintenance apartemen yang harus dikeluarkan. Berbeda dengan rumah
tapak, biaya-biaya ini wajib dibayar setiap bulan. Artikel ini diperuntukkan untuk
apartemen ber subsidi seperti apartemen Kalibata City, Gading Nias, dan
29
sebagainya. Ada dua jenis biaya bulanan atau maintenance fee yang harus di
keluarkan, seperti pada Gambar 3.3, yaitu :
Gambar 3. 3. Gambar Jenis Maintenance Fee

Sumber : (Tan, 2016)
1. Service Charge / Biaya Servis

Biaya pemeliharaan gedung atau biasa disebut maintenance fee jika tinggal di
apartemen meliputi kebersihan, keamanan, perawatan gedung, dan taman.
Beberapa apartemen juga menghitung biaya TV kabel ke dalam service charge ini.
Biasanya untuk apartemen yang sudah mewajibkan penghuni menggunakan
provider tersebut.
Charge service ini biasanya ditarik per bulan, 3 bulan, atau per tahun. Besarnya
tergantung luas apartemen Anda. Misalnya, luas total adalah 100 m2; jika di
kenakan charge apartemen sebesar Rp 10.000/m2, maka biaya yang harus Anda
keluargan adalah Rp 10.000 x 100 m2 = Rp 1.000.000.
2. Sinking Fund
Hampir sama dengan biaya pemeliharaan, bedanya kalau sinking fund ini lebih
spesifik untuk pemeliharaan fasilitas tertentu, misalnya lift, genset, serta saluran
udara dan air. Biasanya sinking fund semakin besar seiring dengan semakin tuanya
umur suatu apartemen. Sebagai contoh dari dua biaya di atas, untuk apartemen
menengah ke bawah saat ini biaya pemeliharaannya bervariasi, rata-rata Rp 10.000
sampai Rp 15.000 per meter persegi. Jadi jika unit apartemennya 30 meter persegi,
maka biayanya Rp 300.000 sampai Rp 450.000 per bulan. Jumlah itu masih
ditambah sinking fund sekitar Rp 100.000 – Rp 200.000 per bulan
30
BAB IV
CASH FLOW
4.1. Pengertian
cash flow = laporan keuangan
IN
Uang
OUT KEGIATAN
Gambar 4. 1. Pengertian Cash Flow

Sumber : (Rozi, 2016)
Aliran Uang (cash flow) adalah suatu laporan keuangan yang berisikan
pengaruh kas dari kegiatan operasi, kegiatan transaksi investasi dan kegiatan
transaksi pembiayaan/pendanaan serta kenaikan atau penurunan bersih dalam kas
suatu perusahaan selama satu periode, lihat Gambar 4.1 di atas.
Menurut PSAK No.2 (2002 :5) Aliran Uang adalah arus masuk dan arus
keluar uang atau setara uang. Laporan aliran uang merupakan revisi dari mana uang
kas diperoleh perusahaan dan bagaimana mereka membelanjakannya. Laporan
aliran uang merupakan ringkasan dari penerimaan dan pengeluaran kas perusahaan
selama periode tertentu (biasanya satu tahun buku).
Laporan arus kas (cash flow) mengandung dua macam aliran/arus kas yaitu:
1. Cash inflow
Cash inflow adalah aliran uang yang terjadi dari kegiatan transaksi yang
melahirkan keuntungan uang (penerimaan uang). Aliran uang masuk (cash
inflow) terdiri dari:
a. Hasil penjualan produk/jasa perusahaan.
b. Penagihan piutang dari penjualan kredit.
c. Penjualan aktiva tetap yang ada.
30
31
d. Penerimaan investasi dari pemilik atau saham bila perseroan terbatas.

e. Pinjaman/hutang dari pihak lain.
f. Penerimaan sewa dan pendapatan lain.
2. Cash out flow
Cash out flow adalah aliran uang yang terjadi dari kegiatan transaksi yang
mengakibatkan beban pengeluaran uang. Aliran uang keluar (cash out flow)
terdiri dari :
a. Pengeluaran biaya bahan baku, tenaga kerja langsung dan biaya pabrik lain-
lain
b. Pengeluaran biaya administrasi umum dan administrasi penjualan.
c. Pembelian aktiva tetap.
d. Pembayaran hutang-hutang perusahaan.
e. Pembayaran kembali investasi dari pemilik perusahaan.
f. Pembayaran sewa, pajak, deviden, bunga dan pengeluaran lain-lain.
Laporan aliran uang ini memberikan informasi yang relevan tentang
penerimaan dan pengeluaran kas dari perusahaan dari suatu periode tertentu,
dengan mengklasifikasikan transaksi berdasarkan pada kegiatan operasi, investasi
dan pendanaan.
4.2. Contoh Aktivitas Cash Flow

Ada beberapa contho aktivitas cash flow yang sering kita jumpai,
diantaranya yaitu :
1. Aktivitas Operasi
Aktivitas operasi menimburkan pendapatan dan beban dari operasi utama suatu
perusahaan. Karena itu aktivitas operasi mempengaruhi laporan laba rugi, yang
dilaporkan dengan dasar akrual. Sedangkan laporan arus kas melaporkan
dampaknya terhadap kas. Arus masuk kas terbesar dari opersi berasal dari
pengumpulan kas dari langganan. Arus masuk kas yang kurang penting adalah
penerimaan bunga atas pinjaman dan dividen atas investasi saham. Arus keluar
kas operasi meliputi pembayaran terhadap pemasok dan karyawan, serta
pembayaran bunga dan pajak.
32
2. Aktivitas Investasi
Aktivitas investasi meningkatkan dan menurunkan aktiva jangka panjang yang
digunakan perusahaan untuk melakukan kegiatannya. Pembelian atau
penjualan aktiva tetap seperti tanah, gedung, atau peralatan merupakan
kegiatan investasi, atau dapat pula berupa pembelian atau penjualan investasi
dalam saham atau obligasi dari perusahaan lain.
Pada laporan arus kas kegiatan investasi mencakup lebih dari sekedar
pembelian dan penjualan aktiva yang digolongkan sebagai investasi di neraea.
Pemberian pinjaman juga merupakan suatu kegiatan investasi karena pinjaman
menciptakan piutang kepada peminjam. Pelunasan pinjaman tersebut juga
dilaporkan sebagai kegiatan investasi pada laporan arus kas
3. Aktivitas Pendanaan
Aktivitas pendanaan meliputi kegiatan untuk memperoleh kas dari investor dan
kreditor yang diperlukan untuk menjalankan dan melanjutkan kegiatan
perusahaan. Kegiatan pendanaan mencakup pengeluaran saham, peminjaman
uang dengan mengeluarkan wesel bayar dan pinjaman obligasi, penjualan
saham perbendaharaan, dan pembayaran terhadap pemegang saham seperti
dividen dan pembelian saham perbendaharaan. Pembayaran terhadap kreditor
hanyalah mencakup pembayaran pokok .
BAB V
ANALISA
5.1. Analisa Finansial
Gambar 5. 1. Analisa Finansial

Sumber : (Soetriono, 2011)
Analisis finansial adalah analisis kelayakan yang melihat dari sudut

pandang petani sebagai pemilik. Analisis finansial diperhatikan didalamnya adalah
dari segi cash-flow yaitu perbandingan antara hasil penerimaan atau penjualan
kotor (gross-sales) dengan jumlah biaya-biaya (total cost) yang dinyatakan dalam
nilai sekarang untuk mengetahui kriteria kelayakan atau keuntungan suatu proyek.
Hasil finansial sering juga disebut “private returns”. Beberapa hal lain yang harus
diperhatikan dalam analisis finansial ialah waktu didapatkannya returns sebelum
pihak-pihak yang berkepentingan dalam pembangunan proyek kehabisan modal,
lihat Gambar 5.1 di atas.
Analisis finansial bertujuan untuk mengetahui perkiraan dalam hal
pendanaan dan aliran kas, sehingga dapat diketahui layak atau tidaknya bisnis yang
dijalankan. Analisis finansial merupakan suatu analisis yang
membandingkan antara biaya dan manfaat untuk menentukan apakah suatu bisnis
akan menguntungkan selama umur bisnis.
34
35
Analisis finansial mengkaji beberapa analisis kelayakan finansial yang

digunakan yaitu, Net B/C Ratio, Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return
(IRR) dan Payback Period (PP), Laba rugi dan Analisis Sensitivitas.
5.1.1. Biaya Modal
13:55
Biaya Modal ???
13:5
Gambar 5. 2. Biaya Modal

Sumber : (Santika, 2012)
Biaya modal adalah faktor kunci dalam pengambilan keputusan yang

berhubungan dengan penggunaan modal, baik modal yang berasal dari utang atau
modal ekuitas. Biaya modal adalah biaya yang harus dikeluarkan atau harus dibayar
untuk mendapatkan modal baik yang berasal dari utang, saham preferen, saham
biasa, maupun laba yang ditahan yang digunakan untuk investasi perusahaan, lihat
Gambar 5.2 di atas.
Konsep Biaya Modal adalah menentukan besarnya biaya riil dari
penggunaan modal dari masing-masing sumber dana, untuk kemudian menentukan
biaya modal rata-rata dari keseluruhan dana yang digunakan perusahaan dan ini
menunjukkan tingkat penggunaan modal perusahaan.
Biaya modal dapat diukur dengan “rate of return” minimum dari investasi
baru yang dikeluarkan perusahaan, dengan asumsi bahwa tingkat risiko dari
investasi baru sama dengan risiko dari aktiva yang dimiliki saat ini.
36
Sedangkan biaya yang harus dibayar untuk memperoleh Modal, adalah : a)

Pembayaran Bunga, b) Pembayaran dividen dan c) Pembayaran angsuran pokok
pinjaman atau “principal”.
Biaya modal terdiri dari :
1. Biaya modal secara individu : Biaya Modal dari Hutang Perniagaan, Biaya
Modal dari Hutang Wesel, Biaya Modal dari Hutang Jangka Pendek, Biaya
Hutang dari Obligasi, Biaya Penggunaan Modal dari Saham Preferen dan Biaya
Modal dari Laba Ditahan.
2. Biaya modal secara keseluruhan : Jika perusahaan menggunakan beberapa
sumber modal maka biaya modal yang dihitung adalah biaya modal rata-rata
tertimbang dari seluruh modal yang digunakan atau yang disebut
dengan ”weight average cost of capital” (WACC)
Pada dasarnya tugas manajer keuangan perusahaan adalah berusaha mencari

keseimbangan finansial serta mencari susunan kualitatif yang tersaji dalam neraca
dengan sebaik-baiknya. Susunan kualitatif pada sisi assets dalam neraca
menunjukkan struktur kekayaan perusahaan, sedangkan susunan kualitatif pada sisi
liabilities dan equities dalam neraca menunjukkan struktur keuangan dan struktur
modal perusahaan
Struktur modal merupakan perimbangan antara utang dengan modal yang
dimiliki perusahaan. Salah satu isi penting yang sering dihadapi oleh manajer
keuangan perusahaan adalah menentukan perimbangan yang tepat antara utang
dengan modal
Terdapat beberapa teori dalam menjelaskan tujuan perusahaan dalam
memaksimumkan kesejahteraan pemegang saham. Teori tersebut berusaha
menjelaskan bagaimana struktur modal dapat memaksimumkan nilai perusahaan.
Teori dimaksud diantaranya adalah :
1. Teori Pendekatan Tradisional
2. Teori Pendekatan Modigliani dan Miller (MM)
3. Teori Trade-Off dalam Struktur Modal
4. Teori Pecking Order
37
5. Teori Asimetri Informasi dan Signaling

6. Teori Lainnya
Besar kecilnya struktur modal yang digunakan perusahaan dipengaruhi oleh
banyak faktor. Adapun faktor-faktor tersebut antara lain :
1. Tingkat Bunga
2. Stabilitas Earning
3. Susunan Aktiva
4. Kadar Risiko Aktiva
5. Besarnya Jumlah Modal Dibutuhkan
6. Keadaan Pasar Modal
7. Sifat Manajemen
8. Besarnya Perusahaan
Biaya Langsung
Rp. 109.185.745.500,00
Biaya Tidak Langsung

Rp. 28.993.599.900,00
= Rp. 138.179.345..400,00
Gambar 5. 3. Contoh Modal
Sumber : (Amri, 2015)
Biaya langsung adalah biaya yang dapat dipisahkan dan dikenali secara
langsung digunakan untuk memproduksi suatu satuan output, sedangkan biaya tak
langsung adalah biaya gabungan (joint cost) atau biaya – biaya overhead untuk
semua satuan output yang diproduksi, contoh biaya langsung dan tidak langsung
dapat di lihat pada Gambar 5.3 di atas.
38
Biaya dapat secara langsung atau tidak langsung berkaitan dengan objek
biaya. Objek biaya dapat berupa apa pun, seperti produk, pelanggan, departemen
proyek, aktivitas, dan sebagainya, yang diukur biayanya dan dibebani biaya.
Pembebanan biaya secara akurat ke objek biaya sangatlah penting. Untuk dapat
mengevaluasi kinerja dari masing-masing segmen dengan baik, perlu diketahui
biaya-biaya mana yang dapat ditelusuri secara langsung ke suatu segmen.
Berdasarkan penelusuran ke objek biaya, biaya dikelompokan menjadi dua
kategori yaitu biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak langsung (indirect cost).
a. Biaya Langsung (Direct Cost)
Menurut Hilton (2005 biaya langsung adalah biaya yang terjadi pada suatu
segmen dan terjadinya karena adanya segmen tersebut. Biaya ini merupakan
biaya yang dapat ditelusuri dengan jelas dan nyata ke bagian segmen tertentu
yang akan dianalisa.
b. Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)
Menurut Hilton (2005) biaya tidak langsung adalah biaya yang tidak secara
langsung berkaitan dengan segmen Contoh biaya tidak langsung adalah gaji
dan eksekutif perusahaan.
5.1.2. Pendapatan Proyek

Pendapatan adalah arus masuk bruto dari manfaat ekonomi yang timbul dari
aktivitas normal perusahaan selama satu periode yang mengakibatkan kenaikan
ekuitas (PSAK No. 26. 06).
Kontrak konstruksi adalah suatu kontrak yang dinegosiasikan secara khusus
untuk konstruksi suatu aset atau suatu kombinasi aset yang berhubungan erat satu
sama lain atau saling tergantung dalam hal rancangan, teknologi dan fungsi atau
tujuan atau penggunaan pokok (PSAK No. 34. 02). Kontrak konstruksi adalah salah
satu konsep dan standar yang paling sulit untuk bisa diterapkan di lapangan.
Ada dua hal yang lazim dilakukan dalam kontrak konstruksi, yaitu :
1. Pemberian uang muka, yaitu : bagian nilai kontrak yang diterima kontraktor
dari pemberi kerja sebelum pekerjaan dilaksanakan. Uang muka ini akan
39
diperhitungkan (dipotong dari pembayaran tersisa secara proporsional dengan

% pembayaran termin).
2. Retensi, yaitu : jumlah pembayaran termin yang ditahan oleh pemberi kerja
sebagai jaminan untuk pemeliharaan atau perbaikan bagian pekerjaan yang
telah selesai. Retensi ini akan dibayarkan kembali oleh pemberi kerja kepada
kontraktor setelah konstruksi/pekerjaan 100% selesai dan diserahterimakan.
PSAK 34, Paragraf 22 menyebutkan:

“Jika hasil kontrak konstruksi dapat diestimasi secara andal, maka pendapatan
kontrak dan biaya kontrak yang berhubungan dengan kontrak konstruksi diakui
masing-masing sebagai pendapatan dan beban dengan memerhatikan tahap
penyelesaian aktivitas kontrak pada tanggal akhir periode pelaporan. Taksiran rugi
pada kontrak konstruksi tersebut segera diakui sebagai beban.”
Ada 3 kunci utama yang perlu dipahami dari pernyataan standar ini, yaitu:
1. Pendapatan dan biaya kontrak konstruksi dapat diakui jika hasil kontrak dapat
diestimasi secara handal;
2. Pengakuan pendapatan dan biaya kontrak konstruksi memperhatikan tahap
penyelesaian aktivitas (sesuai kontrak tentunya); dan
3. Jika diperkirakan biaya aktivitas konstruksi diperkirakan lebih tinggi dari
hasilnya, maka segera diakui sebagai biaya (atau beban).
Rumusan kontrak konstruksi dibagi menjadi 2 macam yaitu: (a) kontrak harga
tetap; dan (b) kontrak biaya-plus. PSAK 34 memberikan panduan mengenai kriteria
yang harus dipenuhi oleh pendapatan dan biaya kontrsuksi agar bisa dikatakan
“dapat diestimasi secara handal”, yaitu:
(a) Kontrak Harga Tetap
Kontrak Harga Tetap adalah kontrak konstruksi dengan syarat bahwa
kontraktor telah menyetujui nilai kontrak yang telah ditentukan, atau tarif
tetap yang telah ditentukan per unit output, yang dalam beberapa hal tunduk
pada ketentuan-ketentuan kenaikan. Pada rumusan ini, hasil kontrak
40
konstruksi dapat diestimasi secara andal jika semua kondisi berikut ini dapat
terpenuhi :
1. Total pendapatan kontrak dapat diukur secara andal;
2. Kemungkinan besar manfaat ekonomi yang berhubungan dengan
kontrak tersebut akan mengalir ke entitas;
3. Baik biaya kontrak untuk menyelesaikan kontrak maupun tahap
penyelesaian kontrak pada akhir periode pelaporan dapat diukur secara
andal; dan
4. Biaya kontrak yang dapat diatribusi pada kontrak dapat diidentifikasi
dengan jelas dan diukur secara andal sehingga biaya kontrak aktual
dapat dibandingkan dengan estimasi sebelumnya.
(b) Kontrak Biaya-Plus
Kontrak Biaya-Plus adalah kontrak konstruksi di mana kontraktor
mendapatkan penggantian untuk biaya-biaya yang telah diizinkan atau telah
ditentukan, ditambah imbalan dengan persentase terhadap biaya atau imbalan
tetap.
Pada rumusan ini, hasil kontrak konstruksi dapat diestimasi secara andal 2
kondisi berikut ini terpenuhi :
1. Kemungkinan besar manfaat ekonomi yang berhubungan dengan kontrak
tersebut akan mengalir ke entitas; dan
2. Biaya kontrak yang dapat diatribusi pada kontrak, apakah dapat ditagih
atau tidak ke pelanggan, dapat diidentifikasi dengan jelas dan diukur
secara andal.
Ada dua metode pengakuan pendapatan pada kontrak konstruksi, yaitu :

a. Metode Kontrak Selesai (Completion Method/ Completed Contract Method)
Yaitu pendapatan kontrak konstruksi diakui setelah pekerjaan selesai 100%.
b. Metode Persentase Penyelesaian (Percentage of Completion Method)
Yaitu pendapatan kontrak konstruksi diakui pada setiap periode pelaksanaa
pekerjaan berdasarkan % penyelesaian pekerjaan periode yang bersangkutan.
41
Untuk penerimaan uang muka, pengeluaran biaya konstruksi, penagihan

jasa konstruksi dan hasil penagihan pencatatan/ jurnal dalam buku kontraktor untuk
kedua metode pengakuan pendapatan (metode kontrak selesai dan metode
persentase penyelesaian) sama, yang berbeda adalah jurnal penutup untuk
pengakuan pendapatan dan biaya :
1. Pada metode kontrak selesai, jurnal penutup pengakuan pedapatan dan biaya
dilakukan pada periode kontrak selesai, sehingga pendapatan, biaya dan L/R
proyek terakumulasi pada periode kontrak selesai.
2. Pada metode persentase penyelesaian, jurnal penutup pengakuan pendapatan
dan biaya dilakukan setiap periode sesuai dengan % termin dan biaya yang
dikeluarkan masing-masing periode, sehingga pendapatan, biaya, dan L/R
proyek teralokasi pada tiap periode kontrak.
5.1.3. Biaya Tahunan
Biaya
1
Operasional
Biaya
Pinjaman 2
Gambar 5. 4. Biaya Tahunan

Ada dua jenis biaya tahunan seperti pada Gambar 5.4. di atas, yaitu biaya
operasional dan biaya pinjaman.
42
a. Biaya Operasional dan Pemeliharaan

Biaya operasional pada proyek pembangunan apartement The peak
dikeluarkan oleh pegelolah apartement untuk membayar biaya air, listrik dan gaji
karyawan pengelolah apartemen.
Biaya pemeliharaan adalah biaya yang dikeluarkan untuk memelihara /
merawat apartemen agar tetap berfungsi dengan baik.
b. Biaya Pinjaman Investasi

Pembangunan apartemen The Peak ini dilakukan dalam 3 (tiga) tahapan dan
3 (tiga) tahun. Nilai investasi dikonversikan ke nilai yang akan datang (F) dengan
nilai inflasi rata-rata mengacu kepada suku buunga Bank Indonesia sebesar 6,19%.
Nilai investasi (F) dihitung sebagai berikut :
F = P (1 + 𝑖)𝑛 ...... (5.1.)
I. Pembangunan Tahap I
P1 = Biaya Langsung + Biaya Tidak langsung
= Rp. 16.476.617.977,24 + Rp.9.066.974,32
= Rp. 25.543.592.366,56
n1 = 1 tahun (2008-2007)
F1 = Rp. 25.543.592.366,56 × (1 + 6,19)1
= Rp.27.124.740.734,05
II. Pembangunan Tahap II

= Rp. 54.667.016.509,65 + Rp. 10.212.686.345,29
= Rp. 64.879.702.854,94
n2 = 2 tahun (2009-2007)
F2 = Rp. 64.879.702.854,94 × (1 + 6,19)2
= Rp.73.160.403.786,63
43
III. Pembangunan Tahap III

= Rp. 38.042.111.015,66 + Rp. 9.713.939.180,47
= Rp. 47.756.050.196,13
n3 = 3 tahun (2010-2007)
F3 = Rp. 47.756.050.196,13 × (1 + 6,19)3
= Rp.57.184.623.016,46
F = F1 + F2 + F3 ...... (5.2.)
= Rp.27.124.740.734,05 + Rp.73.160.403.786,63 + Rp.57.184.623.016,46
= Rp. 157.469.767.537,14
Maka total biaya investsi pembangungan apartemen The Peak akibat adanya
inflasi 6,19% meningkat sebesar Rp. 157.469.767.537,14.
Analisa pembayaran pada pembangunan apartemen The Peak Pekanbaru
digunakan dua altrnatif sumber pendanaan. Adapun dua sumber pendanaan yang
digunakan adalah :
1. Kombinasi pembiayaan yang berasa dari 20% modal sendiri dan 80% pinjaman
dari Bank.
2. Kombinasi pembiayaan yang berasa dari 20% modal sendiri dan 70% pinjaman
dari Bank.
Dari dua alternatif sumber pembiayaan diatas, maka nilai pinjaman
investasinya adalah sebagai berikut :
1. Sumber pembiayaan yang berasa dari 20% modal sendiri dan 80% pinjaman
dari Bank, maka besar pinjaman pada :
a. Tahun 2008, yaitu 80% dari biaya investasi tahap I
80% x Rp.27.124.740.734,05 = Rp. 21.699.792.587,24
b. Tahun 2008, yaitu 80% dari biaya investasi tahap II
80% x Rp.73.160.403.786,63 = Rp. 58.528.323.029,31
c. Tahun 2008, yaitu 80% dari biaya investasi tahap II
80% x Rp.57.184.623.016,46 = Rp. 45.747.698.413,17
44
Pengembalian pinjaman investasi (A) merupakan jumlah dari suku bunga

pengembalian pinjaman dan angsuran pokok (P/n). Dengan bunga pinjaman
investasi sebesar 13,25%, maka perhitungan bunga pinjaman investasi
menggunakan persamaan sebagai berikut:
𝑖(1+𝑖)𝑛
A=𝑃𝑥 ...... (5.3.)
(1+𝑖)𝑛 −1
1. Pengembalian pinjaman investasi tahap I.

Direncanakan pembayaran bunga dan angsuran pokok investasi tahap I mulai
tahun 2011 sampai tahun 2030 ( selama 20 tahun). Pengembalian pinjaman
pokok dan bunga pinjaman investasi tahap I adalah :
𝑖(1+𝑖)𝑛
A=𝑃
(1+𝑖)𝑛 −1
133,25%(1+13,25%)20
A = 𝑅𝑝. 21.699.792.587,24 𝑥 (1+𝑖)𝑛 −1
= Rp. 3.1335.569.284,10
Pengembalian pinjaman pokok investasi (A2) pada tahap mulai dibayar pada
tahhun 2011 sampai tahun 2030 secara flat sebesar :
A2 = Rp. 21.699.792.587,24 / 20
= Rp. 1.084.989.629,36
Bunga pinjaman investasi (A1) yang dibayarkan setiap tahun mulai pada 2011
sampai tahun 2030 adalah :
A1 = Rp. 3.1335.569.284,10 - Rp. 1.084.989.629,36
= Rp. 2.050.579.654.74
2. Pengembalian pinjaman investasi tahap II.

Direncanakan pembayaran bunga dan angsuran pokok investasi tahap II mulai
tahun 2012sampai tahun 2030 ( selama 19 tahun). Pengembalian pinjaman
pokok dan bunga pinjaman investasi tahap II adalah :
𝑖(1+𝑖)𝑛
A=𝑃
(1+𝑖)𝑛 −1
133,25%(1+13,25%)19
A = Rp. 58.528.323.029,31 x (1+𝑖)𝑛 −1
= Rp. 8.559.904.648,34
45
A2 = Rp. 58.528.323.029,31 / 19
= Rp. 3.080.438.054,17
A1 = Rp. 8.559.904.648,34 - Rp. 3.080.438.054,17
= Rp. 5.470.466.594,16
3. Pengembalian pinjaman invesatasi tahap III.
Direncanakan pembayaran bunga dan angsuran pokok investasi tahap III mulai
𝑖(1+𝑖)𝑛
A=𝑃
(1+𝑖)𝑛 −1
133,25%(1+13,25%)19
A = Rp. 45.747.698.413,17 x (1+𝑖)𝑛 −1
= Rp. 6.784.698.413,17
A2 = Rp. Rp. 45.747.698.413,17 / 18
= Rp. 2.541.538.800,73
A1 = Rp. 6.784.698.413,17 - Rp. 2.541.538.800,73
= Rp. 5.470.466.594,16
Secara rinci biaya bunga investasu dan total angsuran proyek pembangunan
apartement The Peak Pekanbaru dengan menggunakan sumber pendanaan 20%
modal sendiri dan 80% modal pinjaman dari Bank dapat dilihat pada tabel...
dan pola pengembalian oinjaman ditampilakan dalam bentuk bagan pada
Gambar 5.5, Gambar 5.6, dan Gambar 5.7 sebagai berikut :
46

dengan Pendanaan 80% Pinjaman.
Investasi Tahap 1 Investasi Tahap 1 Investasi Tahap 1 Total Bunga
Tahun Tahun Ke-
Biaya Bunga (Rp) Angsuran Pokok (Rp) Biaya Bunga (Rp) Angsuran Pokok (Rp) Biaya Bunga (Rp) Angsuran Pokok (Rp) dan angsuran
2007 1 - - - -
Masa Pembangunan
2008 2 - -
Masa Pembangunan
2009 3 - -
Masa Pembangunan
2010 4 - - - -
2011 5 2.050.579.654,74 1.084.989.629,36 - - - - 3.135.569.284,10
2012 6 2.050.579.654,75 1.084.989.629,37 5.479.466.594,16 3.080.438.054,17 - - 11.695.473.932,44
2013 7 2.050.579.654,76 1.084.989.629,38 5.479.466.594,17 3.080.438.054,18 4.242.465.478,23 2.541.538.800,73 18.479.478.211,40
2014 8 2.050.579.654,77 1.084.989.629,39 5.479.466.594,18 3.080.438.054,19 4.242.465.478,24 2.541.538.800,74 18.479.478.211,41
2015 9 2.050.579.654,78 1.084.989.629,40 5.479.466.594,19 3.080.438.054,20 4.242.465.478,25 2.541.538.800,75 18.479.478.211,42
2016 10 2.050.579.654,79 1.084.989.629,41 5.479.466.594,20 3.080.438.054,21 4.242.465.478,26 2.541.538.800,76 18.479.478.211,43
2017 11 2.050.579.654,80 1.084.989.629,42 5.479.466.594,21 3.080.438.054,22 4.242.465.478,27 2.541.538.800,77 18.479.478.211,44
2018 12 2.050.579.654,81 1.084.989.629,43 5.479.466.594,22 3.080.438.054,23 4.242.465.478,28 2.541.538.800,78 18.479.478.211,45
2019 13 2.050.579.654,82 1.084.989.629,44 5.479.466.594,23 3.080.438.054,24 4.242.465.478,29 2.541.538.800,79 18.479.478.211,46
2020 14 2.050.579.654,83 1.084.989.629,45 5.479.466.594,24 3.080.438.054,25 4.242.465.478,30 2.541.538.800,80 18.479.478.211,47
2021 15 2.050.579.654,84 1.084.989.629,46 5.479.466.594,25 3.080.438.054,26 4.242.465.478,31 2.541.538.800,81 18.479.478.211,48
2022 16 2.050.579.654,85 1.084.989.629,47 5.479.466.594,26 3.080.438.054,27 4.242.465.478,32 2.541.538.800,82 18.479.478.211,49
2023 17 2.050.579.654,86 1.084.989.629,48 5.479.466.594,27 3.080.438.054,28 4.242.465.478,33 2.541.538.800,83 18.479.478.211,50
2024 18 2.050.579.654,87 1.084.989.629,49 5.479.466.594,28 3.080.438.054,29 4.242.465.478,34 2.541.538.800,84 18.479.478.211,51
2025 19 2.050.579.654,88 1.084.989.629,50 5.479.466.594,29 3.080.438.054,30 4.242.465.478,35 2.541.538.800,85 18.479.478.211,52
2026 20 2.050.579.654,89 1.084.989.629,51 5.479.466.594,30 3.080.438.054,31 4.242.465.478,36 2.541.538.800,86 18.479.478.211,53
2027 21 2.050.579.654,90 1.084.989.629,52 5.479.466.594,31 3.080.438.054,32 4.242.465.478,37 2.541.538.800,87 18.479.478.211,54
2028 22 2.050.579.654,91 1.084.989.629,53 5.479.466.594,32 3.080.438.054,33 4.242.465.478,38 2.541.538.800,88 18.479.478.211,55
2029 23 2.050.579.654,92 1.084.989.629,54 5.479.466.594,33 3.080.438.054,34 4.242.465.478,39 2.541.538.800,89 18.479.478.211,56
2030 24 2.050.579.654,93 1.084.989.629,55 5.479.466.594,34 3.080.438.054,35 4.242.465.478,40 2.541.538.800,90 18.479.478.211,57
Total Biaya Pengembalian Dengan Pendanaan 80% 374.461.651.021,75
Investasi
Rp. 21.699.792.587,24
i = 13,25 %
n = 20 tahun
2008 2011 2030
Bunga Pinjaman/ Tahun = Rp 2.050.579.654,74
Angsuran Pokok/ Tahun = Rp 1.084.989.629,36
Gambar 5. 5. Pola Pengembalian Pinjaman Tahap I (80% Pinjaman )

47
Investasi
Rp. 58.528.323.029,31
i = 13,25 %
n = 19 tahun
2008 2012
Gambar 5. 6.Pola Pengembalian Pinjaman Tahap II (80% Pinjaman )
Investasi
Rp. 45.747.698.413,17
i = 13,25 %
n = 18 tahun
2008 2013
Gambar 5. 7. Pola Pengembalian Pinjaman Tahap III (80% Pinjaman )
2. Sumber pembiayaan yang berasa dari 30% modal sendiri dan 70% pinjaman
dari Bank, maka besar pinjaman pada :
d. Tahun 2008, yaitu 70% dari biaya investasi tahap I
70% x Rp.27.124.740.734,05 = Rp. 18.987.318.513,83
e. Tahun 2008, yaitu 70% dari biaya investasi tahap II
70% x Rp.73.160.403.786,63 = Rp. 51.212.282.650,64
48
Tahun 2008, yaitu 70% dari biaya investasi tahap II

70% x Rp.57.184.623.016,46 = Rp. 40.029.236.111,52
Pengembalian pinjaman investasu (A) merupakan jumlah dari suku bunga

pengembalian pinjaman dan angsuran pokok (P/n). Dengan bunga pinjaman
investasi sebesar 13,25%, maka perhitungan bunga pinjaman investasi
menggunakan persamaan sebagai berikut:
𝑖(1+𝑖)𝑛
A=𝑃𝑥
(1+𝑖)𝑛 −1
4. Pengembalian pinjaman investasi tahap I.

Direncanakan pembayaran bunga dan angsuran pokok investasi tahap I mulai
pokok dan bunga pinjaman investasi tahap I adalah :
𝑖(1+𝑖)𝑛
A=𝑃
(1+𝑖)𝑛 −1
133,25%(1+13,25%)20
A = 𝑅𝑝. 18.987.318.513,83𝑥 (1+𝑖)𝑛 −1
= Rp. 2.743.623.123,59
A2 = Rp. 18.987.318.513,83 / 20
= Rp. 949.365.925,69
A1 = Rp. 2.743.623.123,59- Rp. 949.365.925,69
= Rp. 1.794.257.197,89
5. Pengembalian pinjaman investasi tahap II.
Direncanakan pembayaran bunga dan angsuran pokok investasi tahap II mulai
tahun 2012sampai tahun 2030 ( selama 19 tahun). Pengembalian pinjaman
49
𝑖(1+𝑖)𝑛
A=𝑃
(1+𝑖)𝑛 −1
133,25%(1+13,25%)19
A = Rp. 51.212.282.650 x (1+𝑖)𝑛 −1
= Rp. 7.489.916.567,29
A2 = Rp. Rp. 51.212.282.650 / 19
= Rp. 2.695.383.297,40
A1 = Rp. 7.489.916.567,29 - Rp. 2.695.383.297,40
= Rp 4.794.533.269,89
6. Pengembalian pinjaman invesatasi tahap III.
Direncanakan pembayaran bunga dan angsuran pokok investasi tahap III mulai
𝑖(1+𝑖)𝑛
A=𝑃
(1+𝑖)𝑛 −1
133,25%(1+13,25%)19
A = Rp. 40.029.236.111,52 x (1+𝑖)𝑛 −1
= Rp. 5.936.003.744,09
A2 = Rp. 40.029.236.111,52 / 18
= Rp. 2.223.846.450,64
A1 = Rp. 5.936.003.744,09 - Rp. 2.541.538.800,73
= Rp. 3.712.157.293,45
50
Secara rinci biaya bunga investasu dan total angsuran proyek pembangunan
apartement The Peak Pekanbaru dengan menggunakan sumber pendanaan 30%
modal sendiri dan 70% modal pinjaman dari Bank dapat dilihat pada tabel...
dan pola pengembalian oinjaman ditampilakan dalam bentuk bagan pada
Gambar 5.8, Gambar 5.9, dan Gambar 5.10 sebagai berikut :

dengan Pendanaan 70% Pinjaman
Investasi Tahap 1 Investasi Tahap 1 Investasi Tahap 1 Total Bunga
Tahun Tahun Ke-
Biaya Bunga (Rp) Angsuran Pokok (Rp) Biaya Bunga (Rp) Angsuran Pokok (Rp) Biaya Bunga (Rp) Angsuran Pokok (Rp) dan angsuran
2007 1 - - - -
Masa Pembangunan
2008 2 - -
Masa Pembangunan
2009 3 - -
Masa Pembangunan
2010 4 - - - -
2011 5 2.050.579.654,74 1.084.989.629,36 - - - - 3.135.569.284,10
2012 6 2.050.579.654,75 1.084.989.629,37 5.479.466.594,16 3.080.438.054,17 - - 11.695.473.932,44
2013 7 2.050.579.654,76 1.084.989.629,38 5.479.466.594,17 3.080.438.054,18 4.242.465.478,23 2.541.538.800,73 18.479.478.211,40
2014 8 2.050.579.654,77 1.084.989.629,39 5.479.466.594,18 3.080.438.054,19 4.242.465.478,24 2.541.538.800,74 18.479.478.211,41
2015 9 2.050.579.654,78 1.084.989.629,40 5.479.466.594,19 3.080.438.054,20 4.242.465.478,25 2.541.538.800,75 18.479.478.211,42
2016 10 2.050.579.654,79 1.084.989.629,41 5.479.466.594,20 3.080.438.054,21 4.242.465.478,26 2.541.538.800,76 18.479.478.211,43
2017 11 2.050.579.654,80 1.084.989.629,42 5.479.466.594,21 3.080.438.054,22 4.242.465.478,27 2.541.538.800,77 18.479.478.211,44
2018 12 2.050.579.654,81 1.084.989.629,43 5.479.466.594,22 3.080.438.054,23 4.242.465.478,28 2.541.538.800,78 18.479.478.211,45
2019 13 2.050.579.654,82 1.084.989.629,44 5.479.466.594,23 3.080.438.054,24 4.242.465.478,29 2.541.538.800,79 18.479.478.211,46
2020 14 2.050.579.654,83 1.084.989.629,45 5.479.466.594,24 3.080.438.054,25 4.242.465.478,30 2.541.538.800,80 18.479.478.211,47
2021 15 2.050.579.654,84 1.084.989.629,46 5.479.466.594,25 3.080.438.054,26 4.242.465.478,31 2.541.538.800,81 18.479.478.211,48
2022 16 2.050.579.654,85 1.084.989.629,47 5.479.466.594,26 3.080.438.054,27 4.242.465.478,32 2.541.538.800,82 18.479.478.211,49
2023 17 2.050.579.654,86 1.084.989.629,48 5.479.466.594,27 3.080.438.054,28 4.242.465.478,33 2.541.538.800,83 18.479.478.211,50
2024 18 2.050.579.654,87 1.084.989.629,49 5.479.466.594,28 3.080.438.054,29 4.242.465.478,34 2.541.538.800,84 18.479.478.211,51
2025 19 2.050.579.654,88 1.084.989.629,50 5.479.466.594,29 3.080.438.054,30 4.242.465.478,35 2.541.538.800,85 18.479.478.211,52
2026 20 2.050.579.654,89 1.084.989.629,51 5.479.466.594,30 3.080.438.054,31 4.242.465.478,36 2.541.538.800,86 18.479.478.211,53
2027 21 2.050.579.654,90 1.084.989.629,52 5.479.466.594,31 3.080.438.054,32 4.242.465.478,37 2.541.538.800,87 18.479.478.211,54
2028 22 2.050.579.654,91 1.084.989.629,53 5.479.466.594,32 3.080.438.054,33 4.242.465.478,38 2.541.538.800,88 18.479.478.211,55
2029 23 2.050.579.654,92 1.084.989.629,54 5.479.466.594,33 3.080.438.054,34 4.242.465.478,39 2.541.538.800,89 18.479.478.211,56
2030 24 2.050.579.654,93 1.084.989.629,55 5.479.466.594,34 3.080.438.054,35 4.242.465.478,40 2.541.538.800,90 18.479.478.211,57
Total Biaya Pengembalian Dengan Pendanaan 80% 374.461.651.021,75
Investasi
Rp. 18.987.318.513,83
i = 13,25 %
n = 20 tahun
2008 2011 2030
Angsuran Pokok/ Tahun = Rp 929.365.925,69

Gambar 5. 8. Pola Pengembalian Pinjaman Tahap I (70% Pinjaman )
51
Investasi
Rp. 51.212.282.650
i = 13,25 %
n = 19 tahun
2008 2012
Gambar 5. 9. Pola Pengembalian Pinjaman Tahap II (70% Pinjaman )
Investasi
Rp. 40.029.236.111,52
i = 13,25 %
n = 18 tahun
2008 2013
Gambar 5. 10. Pola Pengembalian Pinjaman Tahap III (70% Pinjaman )
5.2. Analisia Kelayakan

Agar investasi bisa menghasilkan tingkat pengembalian yang diharapkan di
masa mendatang, investor harus melakukan analisis kelayakan investasi terlebih
dahulu. Analisis kelayakan investasi dapat dipahami sebagai tindakan yang
dilakukan untuk mengetahui prospek dari suatu proyek investasi yang mendasari
pengambilan keputusan diterima atau ditolaknya investasi tersebut. Sebelum
52
mengambil keputusan investasi, penting untuk dilakukan analisis kelayakan agar

dapat menghindari penanaman modal pada proyek atau kegiatan yang tidak
menguntungkan. Investasi memiliki ruang lingkup yang luas, di mana investasi
dapat dilakukan pada pengadaan aset riil seperti bangunan atau gedung, kendaraan,
peralatan kantor, dan tanah, tetapi juga surat-surat berharga seperti deposito,
obligasi, dan saham. Dari beragam instrumen tersebut, investasi terbagi dalam tiga
durasi waktu, yakni jangka pendek, menengah, dan panjang.
Gambar 5. 11. Analisa Kelayakan

Sumber : (Lubis, 2014)
Apa itu analisis kelayakan? (Gambar 5.11), analisis kelayakan usaha adalah
usaha atau disebut juga feasibility study adalah kegiatan untuk menilai sejauh mana
manfaat yang dapat diperoleh dalam melaksanakan suatu kegiatan usaha. Hasil
analisis ini digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam mengambil keputusan,
apakah menerima atau menolak dari suatu gagasan usaha.
Pengertian layak dalam penelitan ini adalah kemungkinan dari gagasan
suatu usaha yang akan dilaksanakan dapat memberikan manfaat dalam arti finansial
53
maupun sosial benefit. Dengan adanya analisis kelayakan ini diharapkan resiko
kegagalan dalam memasarkan produk dapat dihindari.
5.2.1. Metode
Terdapat banyak metode yang dapat digunakan untuk menilai kelayakan
ekonomi suatu investasi usaha. Beberapa metode yang sering digunakan antara lain
yaitu :
1. Metode rasio manfaat dan biaya (benefit cost ratio analysis) atau lebih
dikenal dengan istilah BC Ratio.
Metode BC Ratio pada dasarnya menggunakan data ekivalensi nilai
sekarang dari penerimaan dan pengeluaran, yang dalam hal ini BC Ratio
adalah merupakan perbandingan antara nilai sekarang dari penerimaan atau
pendapatan yang diperoleh dari kegiatan investasi dengan nilai sekarang
dari pengeluaran (biaya) selama investasi tersebut berlangsung dalam kurun
waktu tertentu. Kriteria kelayakannya adalah bila nilai BC Ratio > 1 dan
dirumuskan dengan :
BCR = ( Nilai Sekarang Pendapatan) : ( Nilai Sekarang Pengeluaran)
Contoh perhitungan:
a. Sumber Pendanaan 80% Pinjaman
𝑁𝑃𝑉 𝐵𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡
BCR = .....(5.4.)
𝑁𝑃𝑉 𝐶𝑜𝑠𝑡
𝑅𝑝. 273.911.935.071,00
=
208.264.201.820,40
= 1,32
b. Sumber Pendanaan 70% Pinjaman

𝑁𝑃𝑉 𝐵𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡 𝑅𝑝. 273.911.935.071,00
BCR = =
𝑁𝑃𝑉 𝐶𝑜𝑠𝑡 198.879.523.205,62
= 1,38
2. NPV ( Net Present Value )
Metode ini didasarkan atas nilai sekarang bersih dari hasil perhitungan nilai
sekarang aliran dana masuk (penerimaan) dengan nilai sekarang aliran dana
54
keluar (pengeluaran) selama jangka waktu analisis dan suku bunga tertentu.
Adapun arus kas proyek (investasi) yang akan dikaji meliputi keseluruhan,
yaitu biaya pertama, operasi, produksi, pemeliharaan, dan lain-lain
pengeluaran. Dirumuskan dengan :
NPV = ( PV Pendapatan) – ( PV Pengeluaran). .....(5.5.)
a. NPV > 0, artinya suatu proyek sudah dinyatakan menguntungkan

dan layak untuk dijalankan.
b. NPV < 0, artinya proyek tersebut tidak menghasilkan nilai biaya
yang dipergunakan. Dengan kata lain, proyek tersebut merugikan
dan tidak layak untuk dijalankan.
c. NPV = 0, artinya proyek tersebut mampu mengembalikan sebesar
modal social opportunity cost factor produksi normal. Maka, lebih
baik modal atau dana tersebut di simpan di bank karena lebih
menguntungkan.
Contoh perhitungan:
a. Sumber Pendanaan 80% Pinjaman
NPV 13,25% = Rp. 273.911.935.071,68 – 208.264.201.820,40
= Rp. 65.647.733.251,28
b. Sumber Pendanaan 70% Pinjaman
NPV 13,25% = Rp. 273.911.935.071,68 – 198.879.523.205,62
= Rp. 75.032.411.866,0
3. IRR (Internal Rate of Return).
IRR adalah suatu nilai petunjuk yang identik dengan seberapa besar suku
bunga yang dapat diberikan oleh investasi tersebut dibandingkan dengan
suku bunga bank yang berlaku umum (suku bunga pasar atau Minimum
Attractive Rate of Return / MARR). Pada suku bunga IRR akan diperoleh
NPV = 0, dengan perkataan lain bahwa IRR tersebut mengandung makna
55
suku bunga yang dapat diberikan investasi, yang akan memberikan NPV =
0. Syarat kelayakannya yaitu apabila IRR > suku bunga MARR. Untuk
menghitung IRR dapat digunakan cara coba-coba dengan formula berikut :
IRR = i1 – NPV1 * (i2 – i2) (NPV2 – NPV1) .....(5.6.)
Keterangan:
i1 = suku bunga ke 1
i2 = suku bunga ke 2
NPV1 = Net Present Value pada suku bunga ke 1
NPV1 = Net Present Value pada suku bunga ke 2
Contoh perhitungan
a. Untuk Sumber Pendanaan 80% Pinjaman :
NPV 39 % = Rp. 178.036.477,48
NPV 40 % = Rp. -21.192.085,89
Dengan Menggunakan Interpolasi, Maka didapatkan :
𝐷𝑓39% −IRR 𝐷𝑓 40% −𝐷𝑓 39%
= 𝑁𝑃𝑉 40 % −0 = 𝑁𝑃𝑉 40% −𝑁𝑃𝑉 39%
−21.192.085,89 x (40% −39 %)
⇒ IRR = −(−21.192.085,89) −178.036.477,48 − 40 %
= 39,90 %
b. Untuk Sumber Pendanaan 70% Pinjaman :
NPV 41 % = Rp. 215.050.806,00
NPV 42 % = Rp. -926.908.327,01
Dengan Menggunakan Interpolasi, Maka didapatkan :
𝐷𝑓41% −IRR 𝐷𝑓 42% −𝐷𝑓 41%
= 𝑁𝑃𝑉 42 % −0 = 𝑁𝑃𝑉 42% −𝑁𝑃𝑉 41%
−926.908.327,01x (42% −41 %)
⇒ − IRR = −(−926.908.327,01) −215.050.806,00 − 42 %
= 41,19 %
56
5.2.2. Analisa Titik Impas (Break even Point)

1. Pengertian Break even Point
Break event point adalah suatu keadaan dimana dalam suatu operasi
perusahaan tidak mendapat untung maupun rugi/ impas (penghasilan = total biaya).
Sebelum memproduksi suatu produk, perusahaan terlebih dulu merencanakan
seberapa besar laba yang diinginkan. Ketika menjalankan usaha maka tentunya
akan mengeluarkan biaya produksi, maka dengan analisis titik impas dapat
diketahui pada waktu dan tingkat harga berapa penjualan yang dilakukan tidak
menjadikan usaha tersebut rugi dan mampu menetapkan penjualan dengan harga
yang bersaing pula tanpa melupakan laba yang diinginkan. Hal tersebut
dikarenakan biaya produksi sangat berpengaruh terhadap harga jual dan begitu pula
sebaliknya, sehingga dengan penentuan titik impas tersebut dapat diketahui jumlah
barang dan harga yang pada penjualan. Analisis break even sering digunakan dalam
hal yang lain misalnya dalam analisis laporan keuangan. Dalam analisis laporan
keuangan kita dapat menggunakan rumus ini untuk mengetahui:
a. Hubungan antara penjualan, biaya, dan laba
b. Struktur biaya tetap dan variable
c. Kemampuan perusahaan memberikan margin unutk menutupi biaya tetap
d. Kemampuan perusahaan dalam menekan biaya dan batas dimana perusahaan
tidak mengalami laba dan rugi
Selanjutnya, dengan adanya analisis titik impas tersebut akan sangat
membantu manajer dalam perencanaan keuangan, penjualan dan produksi,
sehingga manajer dapat mengambil keputusan untuk meminimalkan kerugian,
memaksimalkan keuntungan, dan melakukan prediksi keuntungan yang diharapkan
melalui penentuan :
a. Harga jual persatuan,
b. Produksi minimal,
c. Pendesainan produk, dan lainnya
Dalam penentuan titik impas perlu diketahui terlebih dulu hal-hal dibawah
ini agar titik impas dapat ditentukan dengan tepat, yaitu:
57
a. Tingkat laba yang ingin dicapai dalam suatu periode

b. Kapasitas produksi yang tersedia, atau yang mungkin dapat ditingkatkan
c. Besarnya biaya yang harus dikeluarkan, mencakup biaya tetap maupun biaya
variable.
2. Penjelasan Break Even Point

Teknik break even point analysis atau cost volume profit analysis sering
digunakan dalam menganalisis keuangan perusahaan. Model ini mencoba mencari
dan menganalisis aspek hubungan antara besarnya investasi dan besarnya volume
rupiah yang diperlukan untuk mencapai tingkat laba tertentu.
Dalam perusahaan peranan penjualan sudah jelas yaitu sebagai “generating
income” yaitu sumber pembentukan laba. Kita menginginkan agar penjualan dapat
menutupi biaya total yang terdiri dari biaya tetap dan biaya variable.
Biaya tetap adalah biaya yang jumlahnya tidak dipengaruhi oleh volume
kegiatan. Beroperasi atau tidak, biaya ini harus dikeluarkan, misalnya biaya
penyusutan, biaya sewa, biaya gaji, dan lain lain. Sebaliknya semakin banyak
volume kegiatan atau produksi semakin rendah biaya per unit biaya variable adalah
biaya yang jumlahnya tergantung pada volume kegiatan. Jika ada kegiatan pasti ada
biaya variable ini. Semakin banyak volume kegiatan maka semakin banyak biaya
variable. Namun biaya per unit relative sama. Misalnya biaya bahan, gaji tenaga
kerja langsung, komisi penjualan, dll. Pengetahuan terhadap biaya inisangat penting
dalam melakukan analisis break even.
Break even berarti suatu keadaan dimana perusahaan tidak mengalami laba
dan juga tidak mengalami rugi, artinya seluruh biaya yang dikeluarkan untuk
kegiatan produksi itu dapat ditutupi oleh penghasilan penjualan. Total biaya( biaya
tetap dan biaya variable) sama dengan total penjualan, sehingga tidak terjadi laba
dan juga kerugian.
58
3. Kelemahan Penggunaan BEP

Dalam pemakaian analisis ini kita harus menyadari keterbatasan yang
dikandung model ini. Kelemahan tersebut adalah sebagai berikut:
1. Asumsi yang menyebutkan harga jual konstan padahal kenyataannya harga ini
kadang-kadang harus berubah sesuai dengan kekuatan permintaan dan
penwaran di pasar. Untuk menutupi kelemahan itu, maka harus dibuat analisis
sensitivitas untuk harga jual yang berbeda.
2. Asumsi terhadap cost
Penggolongan biaya tetap dan biaya variable juga mengandung kelemahan.
Dalam keadaan tertentu untuk memenuhi volume penjualan , biaya tetap mau
tidak mau harus berubah karena pembelian mesin-mesin atau peralatan baru
guna meningkatkan volume produksi untuk penjualan. Begitu pula pada
perhitungan biaya variable per unit mengalami perubahan karena pada saat
tertentu dapat terjadi kenaikan harga bahan baku sehingga menaikkan biaya
produksi perusahaan.
3. Jenis barang yang dijual tidak selalu satu jenis
4. Biaya tetap juga tidak selalu tetap pada berbagai kapasitas
5. Biaya variable juga tidak selalu berubah sejajar dengan perubahan volume
penjualan.
Asumsi-asumsi terhadap analisis titik impas seperti asumsi terhadap biaya
yang dianggap tetap, kapasitas produksi serta tingkat penjualan dengan jumlah dan
harga yang juga diasumsikan tetap, maupun biaya variable yang disumsikan
berubah sebanding dengan perubahan volume penjualan perlu dilakukan karena
untuk dapat membuat suatu model analisis mau tidak mau perlu adanya asumsi
yang mendasari perhitungan tersebut, agar perhitungan yang dilakukan dapat
menghasilkan hal-hal yang ingin kita prediksi. Kelemahan-kelemahan yang terjadi
merupakan resiko dari prediksi yang dilakukan sehingga dalam pengambilan
keputusan melalui analisis titik impas tetap perlu adanya kehati-hatian dari manajer
guna menghindari kesalahan yang berakibat pada kerugian usaha.
59
4. Contoh perhitungan
Diketahui sumber pendanaan 80% pinjaman
NPV Tahun Ke-5 = Rp. -8.807.979.678,58
NPV Tahun Ke-6 = Rp. 33.944.126.951,88
Dengan menggunakan Interpolasi, maka didapatkan:
𝑛6 −𝑛𝑥 𝑛6 −𝑛5
= 𝑁𝑃𝑉 𝑛6 −0 = 𝑁𝑃𝑉 𝑛6 −𝑁𝑃𝑉 𝑛5
NPV n6 x (n6 −n5)
⇒ − nx = 𝑁𝑃𝑉 𝑛6 −𝑁𝑃𝑉 𝑛5
33.944.126.951,88 x (6 −5)
⇒ − nx = 33.944.126.951,88 −(−8.807.979.678,58) − 6
nx = 5,21
Diketahui sumber pendanaan 70% pinjaman
NPV Tahun Ke-5 = Rp. -7.784.947.503,56
NPV Tahun Ke-6 = Rp. 36.062.049.036,00
Dengan menggunakan Interpolasi, maka didapatkan:
𝑛6 −𝑛𝑥 𝑛6 −𝑛5
= =
𝑁𝑃𝑉 𝑛6 −0 𝑁𝑃𝑉 𝑛6 −𝑁𝑃𝑉 𝑛5
NPV n6 x (n6 −n5)
⇒ − nx = 𝑁𝑃𝑉 𝑛6 −𝑁𝑃𝑉 𝑛5
36.062.049.036,00x (6 −5)
⇒ − nx = 36.062.049.036,00−(−7.784.947.503,56) − 6
nx = 5,18
BAB VI
KESIMPULAN
6.1. Kesimpulan
Poin-poin yang dapat disimpulkan adalah sebagai berikut :
1. Sumber biaya yang mengutungkan yaitu dengan pinjaman 70% dan modal
30% sebesar Rp 75.032.411,06
2. Nilai BCR sebesar 1,38
3. Nilai NPV sebesar Rp 75.032.411,06
4. Nilai IRR sebesar 41,19 %
5. Nilai BEP yaitu 5 tahun 3 bulan
6.2. Saran
Dalam pembuatan makalah ini masih banyak kekurangan, sehingga kami
dari penulis mengharapkan tanggapan dan saran bagi pembaca untuk kesempurnaan
makalah ini, karena kami hanya manusia biasa yang tidak luput dari kesalahaan.
60
MIND MAP
61
DAFTAR PUSTAKA
Amri, N. F. (2015, September 10). Biaya Langsung dan Tidak Langsung. Dipetik
Februari 24, 2018, dari Akuntasi: https://www.e-
akuntansi.com/2015/09/biayalangsung-dan-tidak-langsung.html
Andayani, A. S. (2015, Desember 23). Beberapa Klasifikasi Jenis Apartemen.
Diambil kembali dari Mengenal Apartemen Blogspot: http://mengenal-
apartemen.blogspot.co.id/2015/12/beberapa-klasifikasi-jenis-
apartemen.html
Anonim. (2012, Agustus 24). Arti dan Definisi Property. Dipetik Februari 24, 2018,
dari Pengusaha Property Blogspot: http://pengusaha-
property.blogspot.co.id/2012/08/arti-dan-definisi-property.html
Anonim. (2015, Juni 17). Pengertian Apartemen Bagaimana Cara Memilih
Apartemen. Dipetik Februari 24, 2018, dari Kompasiana:
https://www.kompasiana.com/situsapartemen/pengertian-apartemen-
bagaimana-cara-memilih-apartemen_54f951eca33311ac048b4cc7
Anonim. (2016, Maret 05). Apa BEda HGB dan Strata Title. Dipetik Februari 24,
2018, dari Rumah Idolaku: http://rumahidolaku.com/apa-beda-hgb-dan-
strata-tittle/
Anonim. (2016, Januari 25). Data Visual Apartemen Keterisian. Dipetik Februari
24, 2018, dari Pusat Data Kontan:
http://pusatdata.kontan.co.id/datavisual/apartemen/keterisian
Anonim. (2017, Juli 24). Pengertian Biaya Opersional. Dipetik Februari 24, 2018,
dari Web Cache:
http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:http://www.landa
santeori.com/2015/07/pengertian-biaya-operasional-makalah.html
Chairina, P. (2015, November 11). Pengertian Proyek Serial Manajemen Proyek.
Dipetik Februari 24, 2018, dari Putri Chairina Wordpress:
https://putrichairina.wordpress.com/2015/11/11/pengertian-proyek-serial-
manajemen-proyek/
61
62
Lubis, S. (2014, Mei 04). Pengertian Analisis Kelayakan Usaha. Dipetik Februari
24, 2018, dari Saaduddin Lubis Blogspot:
http://saaduddinlubis.blogspot.co.id/2014/05/pengertian-analisis-
kelayakan-usaha.html
Nherdiyanto. (2010, 11 06). Perbedaan Pokok Perpres Nomor 54 Tahun 2010
dengan Keppres Nomor 80 Tahun 2003. Dipetik Februari 24, 2018, dari
https://nherdiyanto.wordpress.com: perbedaan-pokok-perpres-54-201/
PMDN. (2009). Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas Perumahan
dan Pemukiman di Daerah. Dipetik Februari 24, 2018
PMPU. (2007). Pedoman Teknis Izin Mendirikan Bangunan. Dipetik Februari 24,
2018
Prasetya17, I. (2011, April 05). Manajemen Proyek Project Management. Dipetik
Februari 24, 2018, dari Indra Prasetya 17 Wordpress:
https://indraprasetya17.wordpress.com/2011/04/05/manajemen-proyek-
project-management/
Prijatno, R. (2013, Maret 22). Apa Itu Penilaian The Appraisal of Real Estate.
Dipetik Februari 24, 2018, dari AHDRKJPP Wordpress:
https://ahdrkjpp.wordpress.com/2013/03/22/apa-itu-penilaian-the-
appraisal-of-real-estate/
Rozi, M. (2016, Oktober 04). Aliran Uang Cash Flow dan Penyusunannya. Dipetik
Februari 24, 2018, dari M. Fahrul Rozi14 Wordpress:
https://mfahrulrozi14.wordpress.com/2016/10/04/aliran-uang-cash-flow-
dan-penyusunannya/
Rudini. (2012, Mei 31). Pengertian Bangunan Gedung. Dipetik Februari 24, 2018,
dari Rudini Aciel Blogspot:
http://rudiniaciel.blogspot.co.id/2012/05/pengertian-bangunan-
gedung.html
Santika, A. (2012, April 26). Biaya Modal dan Struktur Modal. Dipetik Februari
24, 2018, dari Sentika Wordpress:
63
https://sentika.wordpress.com/2012/04/26/biaya-modal-dan-struktur-
modal/
Silvphie. (2013, Maret 24). Tipe Kamar Apartemen. Dipetik Februari 24, 2018, dari
Silphie Wordpress: https://silvphie.wordpress.com/tag/tipe-kamar-
apartemen/
Soetriono. (2011, 22 Februari). Analisis Finansial dan Ekonomi. Dipetik Februari
24, 2018, dari Irtusss Blogspot:
http://irtusss.blogspot.co.id/2011/02/analisis-finansial-dan-ekonomi.html
Tan, F. (2016, Juli 26). Biaya Bulanan yang Harus Dikeluarkan Ketika Tinggal Di
Apartemen. Dipetik Februari 24, 2018, dari Rukamen:
https://www.rukamen.com/blog/biaya-bulanan-yang-harus-dikeluarkan-
ketika-tinggal-di-apartemen/
DAFTAR INDEKS
Aktivitas .............. 3, 8, 26, 31, 38, 39 Keputusan ............. 35, 51, 52, 56, 58
Analisa........... iv, v, vi, 34, 43, 52, 56 Keuntungan 8, 22, 23, 24, 28, 30, 34,
Apartemeniv, v, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 56
15, 17, 27, 61, 63 Konstruksi ... i, 3, 4, 5, 16, 38, 39, 40,
Bangunan . 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 14, 15, 41
16, 17, 18, 21, 25, 27, 28, 52, 62 Lantai .................................. 5, 10, 14
Barang ............... 6, 20, 21, 26, 56, 58 Modal ...................... v, 35, 36, 37, 62
Biaya .... 3, 11, 24, 25, 28, 29, 31, 34, Pekerjaan ......... 1, 3, 5, 26, 38, 39, 40
35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, Pembelian .......................... 21, 31, 32
45, 47, 48, 50, 53, 54, 56, 57, 58, Pemilik .............. 7, 10, 11, 12, 31, 34
60, 61, 63 Perubahan .................................. 1, 58
Bisnis ............................. 9, 27, 28, 34 Perusahaan . 8, 20, 21, 22, 23, 24, 25,
Dana ................................................ 2 30, 31, 32, 35, 36, 37, 38, 56, 57,
Emas .............................................. 24 58
Finansial ...... iii, iv, v, 6, 9, 21, 34, 63 Produksi .......... 21, 26, 54, 56, 57, 58
Fungsi .............. 3, 4, 5, 10, 15, 16, 38 Properti ........... iv, v, 3, 6, 7, 9, 25, 28
Gedung 3, 4, 5, 15, 16, 17, 29, 32, 52, Proyek .............. iv, v, 1, 2, 38, 61, 62
62 Ruang ...... 5, 9, 13, 14, 15, 18, 25, 52
Investasi.... ii, v, 8, 12, 20, 21, 23, 24, Rumah 6, 9, 10, 12, 13, 18, 21, 27, 28
25, 27, 28, 30, 31, 32, 35, 42, 43, Saham ........ 22, 23, 31, 32, 35, 36, 52
44, 45, 47, 48, 49, 51, 52, 53, 54, Sistem ........................................ 1, 16
55, 57 Umum . 3, 4, 8, 10, 17, 18, 19, 31, 54
Jaringan ................................... 17, 19 Usaha.... 3, 7, 8, 9, 21, 26, 52, 53, 56,
Kamar ...................................... 13, 63 58, 62
Kantor.................................. 1, 21, 52 Waktu . ii, 1, 2, 11, 22, 24, 28, 34, 52,
Kelayakan ........ 34, 35, 51, 52, 53, 62 53, 54, 56
Keluarga .................................... 9, 13
64

Kelompok 1 - Analisis Kelayakan Finansial Pembangunan Apartemen The Peak Pekanbaru

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Kelompok 1 - Analisis Kelayakan Finansial Pembangunan Apartemen The Peak Pekanbaru

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL PEMBANGUNAN

APARTEMEN THE PEAK PEKANBARU

EKONOMI TEKNIK LANJUT KELAS A – KELOMPOK 1

AFWAN EKA PUTRA (1407112330)

PROGRAM STUDI S1 TEKNIK SIPIL

Pekanbaru, 25 Februari 2018

F : Nilai yang akan datang (future)

KDB : Koefisien Dasar Bangunan

Gambar 1. 1. Pengertian Proyek

Dalam pelaksanaan suatu proyek biasanya ada batasan-batasan (project

1.1.2. Ciri-ciri Proyek

Gambar 1. 2. Ciri-ciri Proyek

1.2. Bangunan dan Properti

Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan

Gambar 1. 3. Pengertian Bangunan Gedung

Mendirikan Bangunan adalah pekerjaan mengadakan bangunan seluruhnya

1.2.2. Pengertian Properti

Gambar 1. 4. Pengertian Properti

1.2.3. Jenis-jenis Properti

Real Property: Meliputi Tanah,

Personal Property : Meliputi mesin dan

Business : Kegiatan komersial industry.

Gambar 1. 5. Jenis-jenis Properti

Disamping pembatasan yang dilakukan oleh Negara, pembatasan lain yang

4. Hak Kepemilikan Finansial, pada lingkup properti HKF merupakan pembagian

Gambar 1. 6. Jenis Apartemen Berdasarkan Konsep Penjualan Properti

ingin tinggal lagi di apartemen tersebut harus mengembalikan apartemen

2.1.1. Perkembangan Apartemen

Pertumbuhan Apartemen dan Kondominium

Gambar 1. 7. Pertumbuhan Apartemen dan Kondominium di Jabodetabek 2005-

2.1.2. Klasifikasi Apartemen

TIPE TIPE TIPE LOFT TIPE

Gambar 1. 8. Tipe Unit Apartemen

Gambar 1. 9. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Pelayanan

Selain itu, ada beberapa klasifikasi apartemen berdasarkan pelayanannya

3. Apartemen Fully Furnished and Fully Service

2.1.3. Pedoman Apartemen

Gambar 1. 10. Pedoman Apartemen

Dalam proses penerbitan IMB, pemerintah daerah, Pemerintah dan

2.1.4. Prasarana Apartemen

Menurut Peraturan Menteri Dalam

Gambar 1. 11. Prasarana Apartemen

Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan

Utilitas perumahan dan permukiman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7,

2.1. Pengertian Investasi

Gambar 2. 1. Pengertian investasi

Investasi pada Gambar 2.1 di atas ialah tabungan yang terdapat di

Dalam prakteknya, dalam usaha untuk mencatat nilai penanaman modal

Saham FINANSIAL Deposito

Gambar 2. 2. Investasi Finansial

Investasi finansial seperti terlihat pada Gambar 2.2 di atas adalah

Gambar 2. 3. Investasi Nyata

Investasi nyata seperti Gambar 1.3 melibatkan aset berwujud, pembelian

diprediksi naik dan menjual (tanpa harus membeli terlebih dahulu)

3.1. Pengertian Pendapatan

Gambar 3. 1. Pengertian Pendapatan

Pendapatan seperti pada Gambar 3.1 di atas dapat diartikan sebagai

3.2 Asal Pendapatan

Penjualan unit apartemen

Gambar 3. 2. Penjualan Unit Apartemen

Gambar 3.2 di atas merupakan sebuah ilustrasi, para pengamat mengatakan

3. Peningkatan nilai tanah

Gambar 3. 3. Gambar Jenis Maintenance Fee