3.1.

1 Studi Kasus Pelanggaran Tata Ruang “Tabrak Aturan, IMB Gedung Lima Lantai Bakal
Hotel di Fatmawati Dipastikan Tidak Akan Terbit
Permohonan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) sebuah gedung lima lantai yang terletak
di jalan Fatmawati Raya, Pondok Labu, Cilandak, Jakarta Selatan dipastikan akan ditolak.
Penolakan tersebut disampaikan Kepala Unit Pelaksana Pelayanan Terpadu Satu Pintu
(UPPTSP) Jakarta Selatan, Indarini Ekaningtiyas merujuk sejumlah pelanggaran dalam
pelaksanaan pembangunan gedung.
Pelanggaran yang dimaksud, yakni aturan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dengan luas
pembangunan hanya 30 persen dari total luas lahan. Tidak hanya itu, pembangunan gedung juga
diduga melanggar aturan jarak bebas samping kiri dan kanan. Sebab, berdasarkan informasi
rencana kota di laman jakartasatu.jakarta.go.id, bangunan di kawasan itu memiliki tipe tunggal.
“Kalau masih ada pelanggaran ya tidak bisa terbit (IMB), kecuali mau bongkar dan lain-
lain yang direkomendasikan di JakEVO,” kata Kepala UPTSP Jakarta Selatan Indarini
Ekaningtiyas, Senin (31/5/2021).
Dirinya memastikan akan tetap menolak proses IMB gedung yang berada di depan SDN
05 Pondok Labu itu jika tidak sesuai dengan aturan zonasi ataupun rencana kota. Karena itu,
pihaknya pun meminta agar pembangunan gedung tersebut tidak melanggar aturan. “Kalau ada
pelanggaran dan ketidaksesuaian pasti ditolak, kita minta diperbaiki sesuai ketentuan kalau
izinnya mau diterbitkan,” tegas perempuan yang akrab disapa Ririn ini.
Sementara itu, merujuk situs www.jakartasatu.jakarta.go.id, Informasi Rencana Kota
(IRK) lokasi berdirinya gedung lima lantai itu terpampang jelas. Diketahui, gedung berlokasi
termasuk zona perkantoran, perdagangan dan jasa dengan Koefisien Dasar Bangunan Rendah.
KDB yang ditetapkan sebesar 30% atau luas bangunan yang diperbolehkan untuk dibangun
adalah sebesar 30% dari total luas lahan.
Sedangkan Koefisien Dasar Hijau (KDH) yang ditetapkan sebesar 45%. Sehingga luas
seluruh ruang terbuka di luas bangunan yang ditujukan untuk penghijauan sebesar 45% dari total
luas lahan. Sementara Koefisien Lantai Bangunan (KLB) angka perbandingan antara luas seluruh
lantai bangunan dengan luas lahan sebesar 1,2.
Berdasarkan pantauan, gedung yang dibangun tersebut terlihat melanggar seluruh
ketentuan yang diatur dalam Peraturan Daerah (Perda) DKI Jakarta Nomor 7 Tahun 2010 tentang
Bangunan Gedung. Pelanggaran yang terjadi diantaranya meliputi KDB, KLB serta KDH.
Pasalnya, gedung dibangun penuh di atas lahan dan tidak sesuai dengan ketentuan Informasi
Rencana Kota. Sehingga, tidak ada lahan hijau ataupun daerah resapan di area gedung.
Kepala UPPTSP Jakarta Selatan, Indarini Ekaningtiyas menyatakan gedung berlantai
lima bakal hotel yang berada di Jalan Fatmawati Raya, Pondok Labu, Cilandak, Jakarta Selatan,
belum memiliki IMB. Dirinya mengungkapkan proses perizinan pembangunan gedung yang
telah menjulang tinggi itu hingga kini masih mandek di Kantor Pelayanan Terpadu Satu Pintu
(PTSP) Walikota Jakarta Selatan. Alasannya, berkas permohonan IMB gedung masih banyak
yang belum dilengkapi.
“Ya memang sedang mengajukan izin, namun belum melengkapi berkasnya lagi,” kata
Indarini Ekaningtiyas dihubungi pada Jumat (28/5/2021).
Ironisnya, meski belum memiliki IMB, pembangunan gedung masih terus berlanjut.
Bahkan bangunan yang berdekatan dengan SDN 05 Pagi Pondok Labu itu terlihat sudah
menjulang tinggi saat ini. oleh karena itu, lanjutnya, penindakan terhadap bangunan tanpa IMB
itu kini menjadi kewenangan pihak Satpol PP Jakarta Selatan.
“Bisa bertanya dengan Satpol PP, karena sekarang ranahnya ada di Satpol PP,” jelasnya.
Berdiri menjulang, gedung berlantai lima yang berada di Jalan Fatmawati Raya, Pondok
Labu, Cilandak, Jakarta Selatan rupanya akan dijadikan sebagai hotel. Pemanfaatan gedung yang
diketahui belum memiliki IMB itu disampaikan Haris Wiyanto selaku pihak sub kontraktor
proyek.
Dipaparkannya, gedung yang menjulang tinggi di antara permukiman warga itu akan
dibangun sebanyak 88 unit kamar. Masing-masing kamar katanya akan dilengkapi dengan
fasilitas setara dengan hotel bintang tiga. “Buat hotel dengan 22 kamar di setiap lantainya,”
ungkap Haris ditemui di sela-sela penerbitan bangunan di lokasi pada Kamis (27/5/2021).
Pada lantai 2 sampai lantai 5, kata Haris akan dibangun ruangan kamar-kamar berukuran
3x3 meter berikut fasilitas kamar mandi di setiap kamarnya. Sedangkan ruangan pada lantai
bawah, dikatakan Haris akan dijadikan sebagai area parkir kendaraan. “Targetnya bulan Agustus
2021 sudah rampung dan langsung beroperasi,” kata dia.
Senada dikatakan Irfan, selaku penanggung jawab proyek. Menurutnya, gedung lima
lantai tersebut nantinya akan dijadikan sebagai hotel. Namun, untuk menghindari sorotan
masyarakat, bangunan tersebut dikatakan pihaknya untuk usaha kos-kosan. “Kalau ada yang
nanya kita bilang kos-kosan,” kata dia.
 Penerbitan sebuah gedung bakal hotel yang terletak di Jalan Fatmawati Raya, Pondok
Labu, Cilandak, Jakarta Selatan pada Kamis (27/5/2021) mengungkap sejumlah fakta. Tak hanya
terbukti melanggar Garis Sempadan Bangunan (GSB), gedung yang rencananya akan digunakan
sebagai hotel itu berdiri tanpa IMB.
Fakta tersebut terkkuak ketika jajaran Satpol PP Jakarta Selatan hendak melakukan
pembongkaran bangunan yang terletak di seberang SDN 05 Pondok Labu itu. Pantauan di lokasi,
tidak terlihat adanya papan nama proyek IMB. Papan nama proyek yang diterbitkan Dinas
Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DMPTSP) DKI Jakarta itu seharusnya
terpasang di depan proyek.
Hal tersebut sesuai dengan Peraturan Gubernur (Pergub) DKI Jakarta Nomor 107 Tahun
2012 tentang Papan Penyelenggaraan Bangunan Gedung. Dalam Pergub yang diterbitkan
Gubernur DKI Jakarta Fauzi Bowo pada 23 April 2012 itu mengatur sejumlah hal terkait dengan
pembangunan gedung. Antara lain informasi tentang nomor dan tanggal IMB, lokasi kegiatan
pembanguna, jenis kegiatan, data teknis bangunan. Selain itu identitas pemilik, perencana,
pengawas dan pelaksana pembangunan. Namun, papan nama proyek tersebut tidak terlihat di
area gedung lima lantai yang sudah berdiri tegak tersebut.
Alasan tidak terpasangnya papan nama proyek disampaikan oleh Irfan selaku
penanggung jawab proyek. Dirinya mengakui pihaknya belum memiliki papan nama proyek.
Namun, dirinya menampik apabila pembangunan gedung tidak memiliki IMB. Sebab diakuinya,
perizinan pembangunan gedung berlantai lima lantai itu masih dalam proses di DMPTSP Jakarta
Selatan. :IMB-nya masih proses,” bebernya ditemui di sela-sela penerbitan pada Kamis
(27/5/2021).
Terkait keterangan Irfan, Warta Kota mencoba mengkonfirmasi Kepala Unit Pelaksana
Pelayanan Terpadu Satu Pintu (UPPTSP) Jakarta Selatan Indarini Ekaningtiyas. Perempuan yang
akrab disapa Ririn itu mengaku akan memeriksa status IMB gedung tersebut. “Dicek dulu ya,”
ungkap Ririn dihubungi pada Kamis (27/5/2021).
Sebelumnya, diberitakan sebuah gedung di Jalan Fatmawati RT 04/10 Pondok Labu,
Cilandak, Jakarta Selatan ditertibkan oleh Satpol PP Jakarta Selatan, Kamis (27/5/2021). Gedung
yang memiliki lima lantai itu dibongkar karena sisi belakangnya menyerobot GSB seluas 4 x 13
meter. Sehingga pembongkaran dilakukan secara menyeluruh pada sisi belakang gedung, mulai
dari lantai satu hingga lantai lima.
 “Melanggar GSB bagian belakang dari lantai satu hingga lantai lima,” kata Kepala Satpol
PP Jakarta Selatan Ujang Harmawan ditemui di sela-sela penertiban pada Kamis (27/5/2021).
Ujang mengaku, pembangunan kantor tersebut telah sesuai ketentuan ketinggian bangunan yang
diizinkan, yakni mencapai lima lantai. Hanya saja, pelaksanaan pembangunan yang ditemukan
tidak menyediakan jarak bebas ruang bagian belakang. “Jarak bebas belakang itu wajib
dikosongkan. Jadi ini (jarak bebas) bagian yang melanggar,” jelas Ujang.
Sementara itu, Kepala Seksi Penindakan Ruang dan Bangunan Suku Dinas Ciptakan
Karya Tata Ruang dan Pertanahan (Citata) Jakarta Selatan, Bonar Ambarita membenarkan
adanya pelanggaran IMB pada bagian belakang gedung. “Ya, pelanggarannya terkait jarak bebas
pada bagian belakang seluas 4 x 13 meter,” beber Bonar.
Bonar mengungkapkan, sebelum dilakukan pembongkaran paksa, pihaknya sudah
melayangkan surat peringatan, segel hingga surat perintah bongkar kepada pemilik bangunan.
Hanya saja, teguran dan tindakan yang dilayangkan sejak bulan Februari hingga Maret 2021 lalu
itu divueki oleh pemilik bangunan. “Akhirnya pada tanggal 8 Maret 2021 kita rekomendasikan
untuk dibongkar paksa oleh Satpol PP,” kata Bonar yang didampingi Kepala Sektor Citata
Kecamatan Cilandak Bambang Sumedi.
 Berdasarkan studi kasus yang telah dipaparkan sebelumnya, gedung lima lantai bakal
hotel yang berada di Jalan Fatmawati Raya, Pondok Labu, Cilandak, Jakarta Selatan ini telah
melakukan beberapa pelanggaran dalam konteks tata ruang, yaitu KDB, KLB, KDH, GSB
bagian belakang dan juga jarak bebas bangunan samping kanan dan kiri.
Yang pertama adalah bangunan tersebut telah melampaui Koefisien Dasar Bangunan
(KDB) yang adalah perbandingan jumlah luas lantai terhadap luas tanah perpetakan yang sesuai
dengan rencana kota, Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Koefisien Dasar Hijau (KDH).
Berdasarkan masalah tersebut diatas, maka gedung lima lantai bakal hotel tersebut telah
melanggar Peraturan Daerah (Perda) Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 7 Tahun 2010
Tentang Bangunan Gedung. Pelanggaran KDB, KLB, dan KDH tersebut disebabkkan karena
dalam proses pembangunan gedung lima lantai tersebut, pihak pembangunan menjadikan seluruh
lahan sebagai bangunan tanpa memperhatikan aturan KDB dengan luas pembangunan hanya
30% dari luas total seluruh lahan, KLB dengan angka perbandingan antara luas seluruh lantai
bangunan dengan luas lahan sebesar 1,2 dan KDH dengan aturan 45% dari luas seluruh lahan
sehingga tidak ada lahan hijau dan daerah resapan yang tersedia.
Daerah Khusus Ibukota Jakarta yang menyebutkan bahwa perhitungan KDB dan KLB
ditentukan sebagai berikut:
a. Perhitungan luas lantai adalah jumlah luas lantai yang diperhitungkan sampai batas dinding
terluar,
b. Luas lantai ruangan beratap yang mempunyai dinding lebih dari 1,20 m di atas lantai ruangan
tersebut, dihitung penuh 100%
c. Luas lantai ruangan beratap yang bersifat terbuka atau mempunyai dinding tidak lebih dari
1,20 m di atas lantai ruang, dihitung 50% selama tidak melebihi 10% dari luas denah yang
diperhitungkan sesuai dengan KDB yang ditetapkan
d. Overstek atap yang melebihi lebar 1,50 m maka luas mendatar kelebihannya tersebut
dianggap sebagai luas lantai denah
e. Luas lantai ruangan yang mempunyai tinggi dinding lebih dari 1,20 m diatas lantai ruangan
dihitung 50% selama tidak melebihi 10% dengan KDB yang ditetapkan sedangkan luas lantai
ruangan selebihnya dihitung 100%
f. Teras tidak beratap yang mempunyai tinggi dinding tidak lebih dari 1,20 m di atas lantai teras
tidak diperhitungkan
g. Dalam perhitungan KLB luas lantai dibawah tanah diperhitungkan seperti luas lantai di atas
tanah
h. Luas lantai bangunan yang diperhitungkan untuk parkir tidak diperhitungkan dalam
perhitungan KLB asal tidak melebihi 50% dari KLB yang ditetapkan, selebihnya
diperhitungkan 50% terhadap KLB
i. Lantai bangunan parkir diperkenankan mencapai 150% dari KLB yang ditetapkan; ramp dan
tangga terbuka dihitung 50% selama tidak melebihi 10% dari luas lantai dasar yang
diperkenankan.
Pelanggaran selanjutnya yang dilakukan oleh bakal hotel gedung lima lantai di Jalan
Fatmawati ini adalah terkait dengan jarak bebas bangunan yang mana dalam proses
pembangunan gedung diduga melanggar aturan jarak bebas samping kiri dan kanan. Sebab,
berdasarkan informasi rencana kota di laman jakartasatu.jakarta.go.id, bangunan di kawasan itu
memiliki tipe tunggal. Selain pelanggaran tersebut, bangunan juga melanggar GSB bagian
belakang menyerobot seluas 4 x 13 meter. Pelanggaran terakhir yang terjadi adalah adanya
pendahuluan pekerjaan pembangunan sebelum diterbitkannya Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
oleh Dinas P2B DKI Jakarta.
Jika didasarkan pada Keputusan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 1068
Tahun 1997 tentang Petunjuk Pelaksanaan Penerbitan Kegiatan Membangun dan Menggunakan
Bangunan di Daerah Khusus Ibukota Jakarta, gedung lima lantai bakal hotel di Jalan Fatmawati
tersebut akan mendapatkan tindakan penyidikan, sanksi dan penertiban karena telah melanggar
Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 7 Tahun 1991 Tentang Bangunan Dalam Wilayah DKI
Jakarta.
Tindakan penertiban yang akan dikenakan terhadap setiap kegiatan membangun dan atau
pelanggaran menggunakan dan atau kelayakan bangunan tanpa izin dapat berupa:
a. Surat Pemberitahuan, dimaksud agar pelaku pembangunan melaksanakan isi surat
pemberitahuan
b. Surat peringatan, dimaksudkan agar pembangun mengikuti petunjuk di dalam surat
peringatan
c. SP4 (Surat Perintah Penghentian Pekerjaan Pembangunan) dimaksudkan agar kegiatan
pembangunan segera dihentikan
d. Segel, dimaksudkan agar seluruh aktifitas/kegitatan pembangunan pada lokasi pembangunan
yang melanggar segera dihentikan/ditutup
e. Surat Perintah Bongkar, dimaksudkan agar pemilik bangunan segera melaksanakan
pembongkaran sendiri atas bagian-bagian bangunan yang melanggar
f. Bongkar paksa adalah pembongkaran secara paksa oleh Petugas Pemda apabila pemilik
bangunan tidak membongkar sendiri bagian-bagian bangunan yang melanggar
Berdasarkan berbagai pelanggaran yang terjadi, tindakan pemerintah terhadap
pembangunan gedung lima lantai bakal hotel di Jalan Fatmawati ini adalah dilakukan oleh
Kepala Seksi Penindakan Ruang dan Bangunan Suku Dinas Ciptakan Karya Tata Ruang dan
Pertanahan (Citata) Jakarta Selatan dimana pihak terkait sudah melayangkan surat peringatan,
segel hingga surat perintah bongkar kepada pemilik bangunan. Hanya saja, teguran dan tindakan
yang dilayangkan sejak bulan Februari hingga Maret 2021 lalu itu dihiraukan oleh pemilik
bangunan. Sehingga akhirnya pada tanggal 8 Maret 2021 bangunan tersebut dibongkar paksa
oleh Satpol PP. maka dalam hal ini tindakan yang dilakukan pemerintah sudah sesuai dengan
ketentuan yang berlaku.