Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK

Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

1. PENDAHULUAN

Sejalan dengan waktu dan kemajuan Perusahaan serta kebutuhan Ruang yang meningkat maka PT.
Serasi Autoraya memutuskan untuk memilih Pembangunan Gedung Kantor yang akan difungsikan
sebagai Kantor Pusat Trac dan Kantor Cabang Trac Sunter. Salah satu kriteria dasar Pembangunan
adalah suatu kantor dengan biaya perawatan rendah, operasional besar, mengacu pada EHS Astra
Green Company dan pemanfaatan maximal lahan yang ada.

Sebagaimana biasanya, dalam pembangunan selalu terjadi proses yaitu dari mulai ada kebutuhan,
gagasan / program, perencanaan, pembangunan dan pendanaan. Salah satu unsur penting dalam
proses pembangunan Gedung dan sebagaimana diwajibkan dalam ketentuan Cipta Karya serta juga
merupakan Standar dalam Dunia Konstruksi adalah adanya Jasa Manajemen Konstruksi / MK
(Construction Management / CM).

Sudah merupakan suatu standar bahwa CM merupakan unsur penting dalam Pembangunan (phisik) /
Konstruksi karena berperan penting dalam menjaga : Mutu Tinggi, Tepat Waktu, Biaya yang
ekonomis.

Mengacu pada kondisi tersebut di atas, disertai keyakinan dengan bekal pengalaman yang panjang,
PT. Encona Engineering mengajukan proposal untuk Manajemen Konstruksi proyek Pembangunan
Gedung Kantor Pusat Trac.

Sebagaimana dijelaskan pada Term of Requirement, disebutkan salah satunya yaitu bahwa waktu
pelaksanaan Proyek adalah 12 bulan, bangunan terdiri dari 8 lapis, lingkup tugas konsultan MK mulai
review design sampai masa pemeliharaan.

Didalam proposal ini, gambaran rencana kerja (Project Plan) PT. Encona Engineering sebagai MK akan
diuraikan secara lengkap.
Pokok-pokok terpenting akan meliputi bidang-bidang :

- Appresiasi Proyek : merupakan pengertian dan pemahaman PT. Encona Engineering

atas bentuk, skala, karakteristik dari proyek yang akan ditangani.

- Methodologi Kerja MK : menguraikan bagaimana PT. Encona Engineering sebagai MK akan

mengelola unsur-unsur : Sumber Daya Manusia, Peralatan¸
Material sebagai unsur phisisk serta unsur-unsur Uang, Informasi,
Keputusan-keputusan dan Waktu sebagai unsur-unsur manajemen.

- Phase-phase dalam Manajemen : Perencanaan (Planning), Pelaksanaan, Pengendalian dan

Pengawasan juga akan diuraikan penanganan atas unsur-
unsurnya.

- Organisasi Proyek & Organisasi MK : perlu direncanakan dengan sebaik-baiknya, memenuhi

permintaan dalam TOR dan kebutuhan lapangan.

- Rencana Ketenagaan : direncanakan sesuai tingkat kesulitan / karakteristik proyek.

- Jadwal Kerja : sistem multi kontraktor atau Design and Build Contractor, dicari
peluang cara kerja seperti “fast track” (fabrikasi, simplikasi dan
lain-lain) yang dapat menghemat waktu.

- Prosedur Manajemen : merupakan aturan agar tiap-tiap pihak yang terlibat dalam proyek
mengikuti prosedur-prosedur dan ketentuan-ketentuan yang
ditetapkan sehingga terjadi manajemen yang jelas, lugas dan
berhasil.

PT.ENCONA ENGINEERING 1
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

Uraian yang lebih terorganisir dan mendalam akan dibahas dalam bab-bab berikut.

2. APPRESIASI PROYEK

Pekerjaan yang dihadapi dapat dikelompokkan dalam 3 kelompok besar yaitu :

- Pekerjaan Gedung Kantor Trac, terdiri dari 8 lapis/ 9 lantai lengkap dengan landscape.
- Pekerjaan Interior Finishing.
- Pekerjaan Utilitas Gedung (Mekanikal dan Elektrikal).

Dalam pelaksanaannya, keseluruhan kelompok di atas direncanakan dalam satu tahap konstruksi.

Dari segi karakteristik Proyek atau tingkat kerumitan, proyek ini termasuk Bangunan Gedung Tinggi
yang masih dalam batas-batas Standar. Merupakan Gedung Perkantoran yang dilengkapi fasilitas
kantor yang standar, sehingga Gedung akan dirancang agar dapat memenuhi program EHS Astra
Green Company.

Sampai saat sekarang Pemimpin Proyek telah menunujuk Konsultan Perencana dan sekaligus
Kontraktor Utama, yaitu PT. Istasadhya Arsi dan PT. Parama Dharma.

Bangunan didirikan di atas lahan yang cukup luas yaitu 3.276 m 2, terletak di Jalan Sunter Mitra
Boulevard – Jakarta Utara.

Dari TOR, ada aspek yang dapat menunjang kegiatan persiapan konstruksi dan ada beberapa aspek
yang mungkin dapat menjadi kendala pada saat konstruksi.
Aspek yang menunjang kegiatan persiapan konstruksi antara lain :
- Lahan telah ada, terletak di jalan Boulevard, sehingga access kendaraan dan pencapaian mudah.
- Level lahan diperkirakan telah Bouw Klaar.

Beberapa Aspek yang dapat menjadi kendala dan perlu solusi yaitu :
- Perlu pengkajian dan mengingatkan Konsultan Perencana dalam penentuan level lantai Dasar,
apakah telah dimasukan aspek banjir yang berasal dari sungai Sunter.
- Karena perkantoran terletak di daerah Sunter maka pemilihan jenis pondasi harus cermat.
- Sampah konstruksi agar tidak menimbulkan pencemaran sosial bagi lingkungan.

Dalam hal ini MK-pun harus jeli dan memiliki sumber-sumber informasi yang handal agar kendala-
kendala yang ada dapat ditekan sehingga pilihan-pilihan teknis pembangunan tidak terganggu, dapat
mengoptimalkan mutu, waktu yang singkat dan biaya yang tepat.

2.1. Ringkasan Proyek

Nama Proyek : Pembangunan Gedung Kantor Pusat Trac.

Jenis Jasa : Konsultan Manajemen Konstruksi (MK / CM)

Pemilik / Pemberi Tugas : PT. Serasi Autoraya

Jl. Gaya Motor I No. 10
Sunter II, Jakarta 14330

Telepon & Fax : 62 - 021 – 650 8919 dan 651 0628/ 651 0622

Lokasi Proyek : Jalan Sunter Mitra Boulevard,

Sunter - Jakarta 14330.

Penanggung Jawab : - Ibu Nursanti Hardjawana

PT.ENCONA ENGINEERING 2
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

Ringkasan Lingkup Tugas MK :

- Membantu Manajer Proyek dalam penyusunan program
penyelenggaraan Proyek dari Lingkup Proyek sampai Strategi
Penanganan Proyek.
- Memeriksa mutu dan kelengkapan serta kelaikan dokumen-dokumen
Perancangan & Dokumen Tender.
- Membantu Manajer Proyek melakukan kajian ulang Dokumen
Perencanaan (Review Design)
- Membantu Manajer Proyek dalam penyelenggaraan Prakualifikasi
Calon Kontraktor, Pelelangan sampai terpilihnya Pemenang
Pelelangan.
- Menyusun rencana kerja proyek.
- Menyampaikan Laporan kegiatan Kerja Proyek.
- Antisipasi kendala-kendala yang mungkin ada.
- Mengendalikan Program kegiatan Konstruksi, tepat waktu, mutu dan
biaya.
- Sebagai Koordinator Proyek dalam melakukan koordinasi antar
instansi (Pemberi Tugas, Konsultan, Multi kontraktor).
- Memeriksa izin-izin dan testing-testing.
- Membantu Manajer Proyek sampai terselenggaranya masa
pemeliharaan.

Jadwal-jadwal Penting : - Undangan Pelelangan Konsultan tanggal 3 Desember 2004.

- Dokumen Term of Referensi (TOR) 3 Desember 2004.
- Penyerahan Proposal MK tanggal 09 Desember 2004.
- Keputusan Konsultan MK belum disebutkan.
- Jadwal Konstruksi direncanakan mulai - belum direncanakan.
- Lama Konstruksi diperkirakan 12 bulan.
- Presentasi Surat Penawaran Harga Jasa Konsultansi tanggal 09
Desember 2004.

Bentuk Kontrak : Main Contractor, dapat dikembangkan ditambah Kontraktor Specialis.

Perkiraan Biaya : ± RP. 27, 5 milyar.

Luas Lahan : 3276 m2.

Rencana Fungsi Bangunan : Untuk Perkantoran, dengan

- Jumlah Lantai : 8 lantai plus 1 lantai penutup atap
- Jumlah Lapis : 8 lapis.
- Ada satu lantai Basement
- Peruntukan lantai :
* 3 lapis bangunan mulai dari Basement sampai lantai 2 adalah untuk parkir.
* 5 lapis bangunan mulai lantai 3 sampai lantai 8 adalah untuk kantor.
- Total Luas Bangunan : 1304, 585 m2.
- Total Luas Lantai : 9100 m2.
- Total Daya tampung Parkir : - mobil 88 buah
- Sepeda motor = belum di data

Standar Manajemen Prosedure Operational Terlampir, seperti Persetujuan Gambar, Persetujuan

Material, Payment Certification dan lain-lain.

PT.ENCONA ENGINEERING 3
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

3. METODA PENANGANAN PROYEK

3.1. Strategi Penanganan Proyek

Pada dasarnya strategi penanganan proyek itu meliputi semua aspek yang ada dan terlibat dalam
proyek, seperti : Sumber Daya Manusia (Pemda / Pemilik, Para Konsultan, Pemborong dan lain-lain);
Alat-alat kerja (termasuk lokasi dan transportasi); Material (Sumber, pengangkutan, “Site handling”);
Dana; Informasi (Dokumen-dokumen Perancangan, BQ, Kontrak, Izin / Peraturan, Status Proyek); dan
Manajemen (Keputusan-keputusan, keterampilan, kerja sama dan seterusnya).

Semua unsur-unsur tersebut di atas haruslah selalu “ada dan siap” sepanjang waktu pelaksanaan
proyek.

Tiap-tiap unsur mempunyai peran dan fungsi masing-masing namun merupakan bagian yang secara
bersama-sama bekerja menentukan keberhasilan proyek.

MK sebagai pengelola harus mempunyai strategi untuk mengelola semua unsur tersebut menjadi satu
potensi yang utuh dan kompak. Untuk itu, uraian di bawah ini yang meliputi semua aspek proyek
haruslah diterima dan disepakati sebagai “aturan main” yang menjadi tanggung jawab bersama agar
berhasil.

3.2. Tahap Perancangan – Manajemen Dan Koordinasi Perancangan

Tujuan utama keterlibatan team MK dalam tahap perencanaan adalah untuk menjamin agar ide-ide
yang dirumuskan oleh perancang dalam gambar-gambar, ketentuan-ketentuan spesifikasi dan
ketentuan perencanaan proyek lainnya dapat dikonstruksikan sesuai tujuannya.
Beberapa hal penting yang akan menjadi pokok-pokok perhatian team MK pada tahap ini adalah:

Langkah-langkah Perancangan

Team MK akan memastikan bahwa seluruh langkah-langkah perancangan dilakukan dengan benar
untuk menjamin kualitas dokumen tender & dokumen konstruksi. Langkah-langkah yang dimaksud
adalah paling tidak:
 Design Issues & Approval
 Survey
 Penyusunan Dokumen Tender & Konstruksi
 Proses Perizinan
 Koordinasi antar disiplin
 Kendali mutu (QA / QC)

TOR Perancangan

Kegiatan Perancangan harus sebelumnya didahului oleh penetapan Kerangka Acuan (Terms of
Reference, TOR) yang jelas yang merumuskan secara lengkap keinginan-keinginan atau ‘whishes’ dari
Pemilik, Pemberi Tugas dan Pengelola / Pemakai.
Dokumen TOR perlu dipastikan akan berisi paling tidak al.:
 Tujuan atau sasaran yang ingin dicapai
 Batasan fisik
 Besaran kapasitas
 Kriteria ruang / bangunan
 Jadwal dan batasan waktu
 Batasan-batasan standard, mutu atau biaya
 Uraian tugas & tanggung jawab designer
 Syarat dan prosedur kerja

PT.ENCONA ENGINEERING 4
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

 Hasil kerja atau deliverables

Team MK akan me-review kembali Dokumen Perancangan yang sudah ada dan bila perlu membantu
menyempurnakannya untuk tujuan-tujuan kemudahan pelaksanaan konstruksi.

Koordinasi Rancangan

Kehadiran Team MK dalam tahap perancangan dan penyiapan dokumen tender akan sangat
membantu team perancang untuk memeriksa koordinasi antar disiplin. Multi disiplin control sangat
penting untuk menjamin mutu rancangan dan kemudahan pelaksanaan pekerjaan. Kontrol multi
disiplin akan dilakukan selain melalui prosedur-prosedur control juga melalui pertemuan-pertemuan
koordinasi rutin perencana, Pemberi Tugas dan MK.

Constructibility & Maintainability

Sejak penyusunan dokumen perancangan sudah perlu diperhitungkan aspek pengkonstruksiannya

untuk menetapkan metoda konstruksi utama baik bagi komponen utama proyek maupun komponen-
komponen lainnya. Termasuk metoda-metoda khusus untuk misalnya prefabrikasi, preasembly
maupun modularisasi bangunan, dan construction staging.
Standarisasi dengan dimensi-dimensi standar pabrikan/manufacturer, detail-detail koneksi baik M&E
dan lainnya sangat membantu constructibility, juga kemudahan untuk melakukan duplikasi, simetri
dan pengulangan konstruksi bangunan. Misalnya pada pemakaian bekisting dll.
Team MK akan membantu memberikan masukan-masukan mengenai ini termasuk mempelajari aspek-
aspek maintainability dari disain-disain yang ada yang semuanya diselenggarakan melalui prosedur-
prosedur standar evaluasi constructibility-maintainability dari rancangan.

Optimasi Rancangan

Team MK pun akan memastikan bahwa seluruh komponen-komponen rancangan ,terutama yang
memiliki bobot biaya konstruksi tinggi, telah dilakukan optimasi-optimasi (value optimization) oleh
perancang untuk mendapatkan cost effective design. Review atas alternatif-alternatif rancangan
sangat penting untuk dilakukan sajak tahap awal, mulai tahap konsep disain, untuk mendapatkan efek
cost-cutting yang signifikan. Review akan dilakukan oleh para Senior Engineers kami yang masuk
dalam team MK.

Kecukupan Rancangan

Team MK akan memastikan bahwa proses design telah menghasilkan desain yang memadai untuk
dikontrakkan dan dikonstruksikan. Termasuk didalamnya adalah Design Quality, Sufficiency, Clarity,
Completeness, Simplicity, dan Reliability.
Gambar-gambar yang berkualitas baik, juga spesifikasi dan informasi konstruksi yang diperlukan, akan
mempengaruhi produktivitas konstruksi. Bila tidak terpaksa, perlu juga dihindari detail dan bentuk
yang terlalu kompleks sehingga menyulitkan konstruksi. Dan sebaliknya, disain yang tidak selesai atau
kurang terinci akan memaksa team di lapangan untuk mencarikan solusinya sendiri, hal ini akan
sangat mengganggu aktivitas manajemen konstruksi, mengakibatkan inefisiensi dan pada akhirnya
menimbulkan biaya-biaya yang tidak terkendalikan, misalnya pembongkaran dan pekerjaan ulang,
pekerjaan tambah yang tidak terkontrol, percepatan pekerjaan dan lembur, serta biaya manajemen
lainnya.

Mutu Rancangan

Team MK akan melibatkan ahli-ahli Bangunan / Sarana Senior (Ahli Kepala) yang berpengalaman
untuk mereview konsep dan rancangan dari Konsultan Perencana serta memberikan masukan-
masukan yang diperlukan untuk menghasilkan rancangan sistem bangunan modern yang bermutu.

PT.ENCONA ENGINEERING 5
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

Design Approval & Change Control

Proses approval desain seringkali mengganggu kelancaran pekerjaan perancangan terutama apabila
prosedur atau aturan tidak dipersiapkan dengan baik. Demikian halnya dengan penanganan
perubahan-perubahan desain. Team MK dalam project plan-nya akan menetapkan, setelah
dikonsultasikan dengan semua pihak, aturan atau prosedur ini.

Construction Packaging

Sebagaimana disebutkan dalam Term of Reference (TOR), pembangunan proyek ini akan dibangun
sekaligus dengan pola Pemilihan Design & Build Contractor dengan Kontraktor Utama.

Dalam hal dimungkinkan akan ada penunjukkan beberapa kontraktor specialis maka konsepnya kami
jelaskan dibawah ini.

Team MK akan menyusun pembagian paket dengan memperhatikan:

 Kemungkinan mempercepat jadwal konstruksi.
 Mutu pekerjaan tertentu yang diharapkan
 Sekuensi pelaksanaan konstruksi
 Long-lead items
 Beban modal kerja kontraktor pelaksana pada situasi sulit
 Distribusi resiko dan tanggung jawab kontrak-kontrak
 Sumbangan yang signifikan untuk project cost-cutting dengan tidak melalui main kontraktor
 Pilihan bagi Pemilik/Pemberi Tugas untuk melaksanakan sendiri sebagian pekerjaan melalui
organisasinya atau vendor tetapnya

Namun demikian perlu berhati-hati dalam melakukannya karena akan mempengaruhi tingkat
kompleksitas manajemen konstruksi dan atau mutu pekerjaan yang pada akhirnya malahan akan
mengganggu produktivitas dan kualitas konstruksi secara keseluruhan.

Safety & security issues

Mengingat proyek adalah gedung perkantoran untuk Kantor Pusat Trac kemungkinan, berbatasan
dengan bangunan / perumahan eksisting dan perkantoran / komersial (karena belum dilakukan
peninjauan lokasi) dan dengan akses pencapaian proyek dari jalan protokol maka aspek s afety &
security akan menjadi salah satu perhatian penting team MK pada tahap perancangan. Pemeriksaan
atas pemenuhan pada standar-standar serta regulasi akan dilakukan dengan cermat.

Pengendalian Dokumen

Pengendalian dokumen akan secara rinci mengikuti aturan-aturan yang telah ditetapkan sebelumnya
dan akan diperlukan dokumen administrator untuk memudahkan pelaksanaan pengendalian dokumen.
Output berupa laporan status dokumen atau Laporan Daftar Hasil Pekerjaan Enjiniring yang akan
dikeluarkan secara periodik.

Pengendalian dokumen diantaranya meliputi:

 Pengendalian atas daftar “deliverables” yang sebelumnya dibuat dalam “ master list” dokumen.
 Pengendalian Internal review cycles, ini berupa production status control, dijelaskan kemajuan
pelaksanaan masing-masing deliverables sejak dimulainya pekerjaan tersebut sampai dengan batas
waktu penyerahan awal.
 Pengendalian Interfaces, pertukaran informasi atau penyediaan bagian-bagian pekerjaan antar
paket-paket yang ada.
 Pengendalian perubahan-perubahan melalui Change Control Register, pengendalian ini dibangun
dengan tujuan untuk mengendalikan perubahan-perubahan terhadap berbagai informasi yang
telah ditetapkan sebelumnya/baseline dalam proses perancangan.
 Pengendalian proses persetujuan melalui Approval Process Register, merupakan pengendalian
proses persetujuan dari saat penyerahan s/d persetujuan deliverables: dokumen/gambar/panduan

PT.ENCONA ENGINEERING 6
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

dll.

3.3. Tahap Pelelangan Pekerjaan

Walaupun telah ditunjuk Kontraktor Utama namun bila dimungkinkan akan dilakukan paket pekerjaan
untuk kontraktor specialis maka kegiatan pelelangan diperkirakan biasanya cukup menyita waktu dan
tenaga terutama dalam proses negosiasi, karena dalam waktu yang relatif berdekatan akan dilakukan
pelelangan terhadap beberapa kontraktor.

Untuk itu persiapan pelelangan harus cukup, misalnya dengan sebelumnya dilakukan:
 Penyusunan agenda lelang yang tidak tumpang-tindih
 Penetapan panitia lelang
 Penyusunan prosedur / ketentuan lelang/tender
 Penentuan kriteria peserta lelang
 Penentuan kriteria pemenang lelang
 Penetapan pagu harga atau Engineer’s Estimate menjadi Owner’s Estimate
 Penyiapan tender dokumen yang tepat waktu
 Sudah dilakukannya proses pra-kualifikasi dan pernyataan kesanggupan
 Penentuan lokasi, fasilitas dan anggaran kegiatan lelang.

Team MK akan mempersiapkan kegiatan-kegiatan ini sampai dengan merekomendasikan

pemenangnya untuk semua Paket pekerjaan.

3.4. Tahap Konstruksi – Manajemen Konstruksi

Manajemen Konstruksi pada dasarnya adalah pengelolaan pelaksanaan konstruksi untuk mencapai
target-target lingkup konstruksi, waktu, biaya, dan kualitasnya sesuai yang telah direncanakan.
Banyak faktor yang dapat menjadi pendukung keberhasilan penyelenggaraannya al:
- adanya semangat partnership yang baik antara seluruh peserta proyek
- peran leadership MK
- rancangan yang sufficient untuk dikontrakkan dan dikonstruksikan
- project-planning yang cukup
- sumber-sumber (resources) berbagai aspek yang cukup

Berikut ini beberapa pokok perhatian lain dalam pelaksanaan konstruksi.

Fasilitas Infrastruktur Konstruksi

Team MK akan memastikan bahwa untuk kebutuhan konstruksi, fasilitas infrastruktur atau utilitas
yang diperlukan sudah direncanakan sebelumnya. Misalnya:
 Servicce Drawing, harus dipastikan kalau lahan telah terbebas dari jaringan infrastruktur negara.
 Site Preparation.
 Air untuk konstruksi dan kantor/pekerja sudah harus disediakan sejak awal pekerjaan di lapangan.
Apakah deep-well atau lainnya, ini semua harus tercover dalam pay item kontrak-kontrak atau pos
yang ada.
 Listrik untuk konstruksi dan kantor, kapasitasnya, sumbernya dan pos pay item.
 Sambungan telepon yang akan diperlukan bagi proyek sudah harus diupayakan sejak awal.
 Bedeng pekerja di lokasi akan diperlukan bila site mencukupi.
 Fasilitas WC/toilet pekerja.
 Pagar pengaman proyek.
 Sistem kebersihan proyek/HSE.
 Tim keamanan proyek.

Semua kebutuhan ini harus ter’cover’ dalam ketentuan kontrak berikut pay-itemnya

PT.ENCONA ENGINEERING 7
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

Site arrangement & Lay down area

Lay out site yang efektif akan sangat mendukung aktivitas konstruksi dan akan mengurangi biaya-
biaya. Perlu tata letak yang baik untuk kantor, barak, gudang, area kerja dan alat-alat berat serta
disediakan ruang untuk tempat penyimpanan terbuka (lay down), akses dan jalan yang memiliki
cukup clearance untuk operasi peralatan konstruksi. Selain itu harus dipastikan adanya akses selama
konstruksi yang tidak akan terganggu atau mengganggu konstruksi.

Traffic Management

Lalu-lintas dari dan ke lokasi maupun di dalam area konstruksi akan merupakan jalur cukup sibuk.
Pengaturan traffic dalam rangka kegiatan konstruksi sangat vital. Pemanfaatan jam-jam diluar jam
sibuk perlu diperhatikan dan oleh karenanya team MK akan melakukan pemeriksaan atau survey
sebelumnya dengan pihak-pihak yang terlibat.

Traffic Manajement dalam proyek ini menjadi sangat penting mengingat pencapaian lokasi proyek
melalui jalan protokol, yang mana tingkat frekwensi lalu lintasnya pasti tinggi.

Material Handling

Kategori yang perlu diperiksa dalam material handling adalah: Packaging – pengiriman ke site – off
loading dan storing di site – pengangkatan vertikal – pengangkutan horizontal. Issue ini penting untuk
kelancaran konstruksi.

Keselamatan & Keamanan

Keselamatan & Keamanan pada masa konstruksi biasanya meliputi:

 Keselamatan
- Peraturan keselamatan kerja di lapangan
- Organisasi keselamatan kerja yang diperlukan
- Fasilitas keselamatan kerja, misalnya helm, sling, rambu-rambu, fasilitas P3K, dlsb.
- Demonstrasi/pelatihan
- Inspeksi periodik
- Rumah Sakit rujukan terdekat
- Jamsostek

 Keamanan
- Organisasi keamanan yang diperlukan berikut personel
- Izin serta kontak-kontak yang diperlukan
- Peraturan keamanan di proyek
- Fasilitas keamanan seperti : pagar, gerbang, gardu/tower jaga, lampu spot, kartu identitas,
handy talky, dlsb.
- Demonstrasi/pelatihan
- Inspeksi periodik
- Integrasi dengan sistem keamanan lingkungan sekitar proyek.

 Kebersihan
- Peraturan kebersihan lapangan dan Pemerintah Daerah setempat/lingkungan.
- Organisasi kebersihan
- Fasilitas kebersihan lapangan
- Inspeksi rutin
- Area / lokasi pembuangan limbah konstruksi

Environmental Protection

Penanganan dampak harus dipastikan ter’cover dalam spesifikasi, gambar dan dokumen perencanaan
lainnya, dan pay item, direct atau kompensasi, perlu disediakan untuk dilaksanakan oleh Kontraktor,

PT.ENCONA ENGINEERING 8
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

Operator atau team proyek lainnya, seperti:

Tanah buangan : Pada masa konstruksi kegiatan pekerjaan galian tanah akan menimbulkan
ekses buangan yang tercecer dimana-mana. Penanganannya misalnya: - setiap
truk tanah yang keluar mengangkut tanah harus ditutupi, rodanya dicuci
dikolam cuci, dlsb.

Bising & Vibrasi : Kegiatan pemancangan (misalnya) pada masa konstruksi juga akan
menimbulkan kebisingan dan vibrasi, penanganannya misalnya Kontraktor
harus menyediakan silencer dlsb.

Debu : Kegiatan pekerjaan tanah dan konstruksi umumnya akan menimbulkan debu,
penangananannya misalnya daerah-daerah atau jalan-jalan yang belum diberi
pavement secara reguler disiram air, dlsb.

Air Limbah : Kegiatan konstruksi umumnya selalu menimbulkan sedimentasi di saluran-

saluran sekitarnya. Di lokasi diketahui terdapat saluran kota yang melintas di
area yang perlu dijaga kondisinya misalnya dengan mengeliminasi sedimen
yang masuk dan melakukan pekerjaan tanah tidak pada musim hujan, dlsb.

Lalu-lintas : Diperkirakan lokasi berada di daerah yang tingkat lalu lintasnya relatif sibuk,
maka sedikit studi trafik diperlukan dalam tahap perencanaan proyek untuk
memastikan agar trafik baru yang ditimbulkan oleh kegiatan konstruksi dapat
dikendalikan, pada saat konstruksi, terutama truk dan alat-alat berat.

Sosial-ekonomi : Perencana dan MK akan perlu meninjau potensi efek-efek kehadiran para
pelaku non konstruksi baik pada masa konstruksi maupun operasi yang pada
gilirannya dapat menggangu safety & security proyek. Dan sebaliknya perlu
memperhatikan potensi-potensi yang dapat disumbangkan masyarakat untuk
mendukung kelancaran proyek.

Mock-up / Contoh Jadi

Dalam proyek dimana “performance ruangan” sangat penting, selalu dibuat contoh jadi (mock-up)
skala sebenarnya (1:1). Di proyek ini diusulkan agar ada “mock-up” untuk beberapa bagian atau
komponen bangunan terpenting.

Dalam contoh jadi (mock-up), baik ukuran-ukuran ruangan maupun bahan-bahan untuk finishing
semua dibuat dalam skala yang sebenarnya sehingga segala sesuatunya secara tiga dimensi dapat
dilihat, dirasakan, dinikmati seluruh suasana atau nuansa yang ada dalam ruangan tersebut.

Apabila standar yang ada dalam mock-up tersebut sudah disetujui maka standar tersebut akan
menjadi acuan yang akan dibangun.
Standar-standar mock-up ini dipakai sebagai pedoman dalam persetujuan atau penolakan atas
pekerjaan yang dikerjakan oleh para kontraktor/supplier.

3.5. Manajemen Fit-Out, Commissioning & Serah Terima

Kegiatan Fit-out, Testing, Commissioning & Serah Terima proyek merupakan kegiatan spesifik yang
perlu ditangani tersendiri dan serius. Kegiatan-kegiatan ini akan melibatkan banyak pihak yang secara
kontraktual terpisah-pisah al.: kontraktor, sub-kontraktor, supplier, manufacturer, dan termasuk
melibatkan berbagai pihak dalam organisasi Pemilik Proyek. Oleh karenanya perlu dipersiapkan secara
matang sejak perencanaan proyek dengan diantaranya merencanakan program secara terinci,
memasukkan klausul-klausul dalam ketentuan kontrak, menyediakan pay-item untuk kegiatan
tersebut, mengagendakan rencana staff training dlsb.

PT.ENCONA ENGINEERING 9
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

Agenda Staff Training merupakan issue penting dalam proyek ini mengingat tim yang telah ditraining
inilah yang akan mengoperasikan Gedung terhitung Serah Terima Pertama oleh Kontraktor.
Team MK akan memastikan bahwa integrasi kegiatan tersebut dapat dilaksanakan dengan baik dan
sejak awal akan mereview organisasi atau team commissioning yang diperlukan, jadwal, biaya-biaya,
prosedur, dan pembagian tanggung jawab.

Beberapa checklist kegiatan tsb. al.:

No. Commissioning Checklist : Handover Checklists :

1 Commissioning-Handover-Migration Brief Handover procedure

2 Budget Programme
3 Programme Building Manuals
4 Commissioning action checklist Operating and Maintenance Manual
5 Appointment As-built and installed drawings
6 Client operating procedure Letting or disposal
7 Training of staff Additional works
8 Client equipment Final account
9 Building services & equipment Liaison with tenants, purchaser or financier
10 Maintenance Access by contractors
11 Security Security
12 Communications Spares
13 Signs & graphics Read meters
14 Initiation of operations Publicity
15 Review operation of facility Opening arrangements
16 Feedback Client’s acceptance of building
17 Commissioning Documents Inspection & certificates

C:\2004\Proposal\204.042 P. PT. SERASI AUTO RAYA\[Teknis.xls]Manajemen Fit Out

3.6. Pengendalian Proyek

Pengendalian Proyek pada intinya mencakup pengendalian atas Rencana-rencana Manajemen yang
telah disebutkan di atas dan akan meliputi :
 Rencana Pengendalian Waktu/Skedul
 Rencana Pengendalian Lingkup Pekerjaan
 Rencana Pengendalian Biaya
 Rencana Pengendalian Dokumen
 Rencana Pengendalian Kualitas Pekerjaan
 Rencana Pengendalian atas Respon Resiko-resiko.

Proses pengendalian berlangsung melalui langkah-langkah sebagai berikut:

 Laporan
 Analisis
 Identifikasi arah perubahan
 Periksa penyebabnya
 Tentukan langkah korektif
 Koordinasi (MK sebagai Koordinator)

Laporan yang digunakan untuk pengendalian merupakan Laporan-laporan Kemajuan Proyek yang
kemudian menghasilkan Rencana Pelaksanaan yang diperbaharui (Project Plan updates) berikut
rencana-rencana tindakan koreksi.

Sedangkan pengendalian atas respon resiko-resiko merupakan rencana-rencana tindakan perbaikan

yang akan selalu dicantumkan merespon berbagai problem yang muncul pada setiap laporan
walaupun dokumentasi pengendalian terekam secara periodik melalui laporan-laporan Mingguan dan

PT.ENCONA ENGINEERING 10
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

Bulanan, namun pada kenyataannya pengendalian proyek sebenarnya akan dilakukan secara daily
basis. Aktivitas pengendalian juga terutama akan tercermin dalam kegiatan rapat pengendalian
perkembangan proyek yang dilakukan secara periodik maupun khusus.

3.6.1. Pengendalian Schedule

Penyusunan skedul proyek yang dapat dipertanggung-jawabkan dan memudahkan pengendaliannya

adalah skedul proyek yang realistis.
Pengendalian skedul proyek juga hanya dapat dilakukan dengan baik apabila informasi rencana-
rencana kegiatan tersediakan setiap saat/perioda dan tercatat atau terorganisasikan secara rapih,
dimulai dari adanya master skedul proyek sebagai baseline.

Skedul harus dapat meliput seluruh jenis kegiatan proyek al:

 Project Preparation phase / Tahap Persiapan
 Design phase / Tahap Perancangan
 Tendering phase / Tahap Tender
 Demolition works / Tahap Pembongkaran
 Construction phase / Tahap Konstruksi
 Fitting out phase / Tahap Pengisian
 Commissioning – Handover – Migration phase / Pengujian – Serah Terima – Pemindahan

yang dibuat dalam beberapa jenjang al.:

 Project Master schedule
 Individual Contract schedule
 Be-weekly schedule

Demikian juga, pengendalian akan efektif apabila: dilakukan secara prioritas, mulai dari batasan-
batasan milestone strategis, bagian-bagian paling krusial atau kritikal selama penyelenggaraan
proyek; koordinasi-koordinasi skedul secara periodik; dan responsif dalam menyikapi progres atau
kendala yang terjadi.

Bagian-bagian kritikal serta kendala yang dapat segera diidentifikasi dalam pengendalian skedul
diperkirakan antara lain:
 Milestone rencana pembukaan
 Long Lead items
 Pekerjaan-pekerjaan fabrikasi
 Pekerjaan finishing
 Perubahan-perubahan pekerjaan
 Cuaca
 Jalur kegiatan kritis yang ditemukan setelah menyusun sekuens pekerjaan sesuai metoda
pelaksanaan yang ditetapkan

Team MK dalam menyusun Master Skedul akan mengidentifikasi dan mempelajari lebih lanjut bagian-
bagian krusial/kendala tersebut untuk mendapat prioritas perhatian dan mencarikan solusinya.

Team MK akan menggunakan perangkat lunak MS Project atau Primavera Project Planner sebagai
fasilitas planning, monitoring & control skedul. Pengendalian skedul akan dimulai dari, atau masukan
pertamanya adalah skedul proyek, kemudian diperiksa laporan-laporan kemajuan termasuk adanya
permintaan perubahan-perubahan rencana. Dari hasil pantauan akan dikeluarkan schedule updates
berikut rencana tindakan lainnya. Bagan atau format kontrol yang dipakai adalah Project Schedule
Tracker.

3.6.2. Pengendalian Biaya

Performance biaya proyek akan lebih banyak ditentukan oleh kajian-kajian yang dilakukan pada tahap
strategi, perencanaan dan konsep disain proyek. Dengan kata lain pengendalian biaya proyek

PT.ENCONA ENGINEERING 11
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

sebenarnya lebih efektif dilakukan pada tahapan awal ini. Dan outputnya akan ditentukan oleh usaha
pengumpulan informasi proyek sebanyak-banyaknya pada tahap awal tersebut.

Bila perencanaan proyek berikut biayanya tidak cukup matang maka pengendalian biaya bisa sia-sia,
tidak efektif, dan akan tetap memberikan deviasi besar biaya pada akhir proyek.

3.6.3. Pengendalian Komunikasi

Tersedianya sistem komunikasi yang simple namun efektif dan semua kegiatan koordinasi pada
dasarnya akan ikut menjamin terkendalikannya integrasi proyek. Rencana komunikasi dan koordinasi
berupa basic communication (bascom) akan ditetapkan sejak awal setelah organisasi proyek
ditetapkan. Rencana Koordinasi akan meliputi:
a. Koordinasi antara berbagai disiplin ilmu, atau interphasing
b. Koordinasi pembagian kerja (responsibility chart)
c. Koordinasi dengan Pemberi Tugas dan Pihak-pihak lain yang terlibat langsung dalam proyek, yaitu
antara lain:
i. Instansi
ii. Kontraktor

Dalam beberapa hal komunikasi akan dilakukan melalui media yang paling cepat / handal
(elektronik/e-mail), yang lainnya yang lebih formal adalah melalui surat menyurat. Pertemuan-
pertemuan bersama secara periodik akan merupakan media komunikasi yang paling efektif. Rapat
dilakukan setiap minggu atau 2 minggu sekali sesuai kebutuhan yang disetujui Pemberi Tugas dengan
membahas masalah-masalah al:
- Kontraktural
- Perubahan Pekerjaan & keputusan-keputusan baru
- Progres pekerjaan
- Teknis Enjiniring
- Legal proyek
- Rencana berikut/Tindak lanjut/Langkah perbaikan
- Dll.

Semua kegiatan komunikasi dan koordinasi akan tercatat dalam risalah-risalah pertemuan untuk
menjamin agar segala persoalan dapat diketahui latar-belakangnya serta pertanggung-jawabannya.

3.6.4. Pengendalian Lingkup Pekerjaan

Yaitu rencana manajemen & pengendalian Lingkup Pekerjaan yang bagian-bagiannya diturunkan dari
kontrak dan sudah disusun membentuk WBS ( work breakdown structure) proyek utama, dengan
definisi-definisi yang terukur yang menjadi landasan atau baseline bagi pelaksanaan pekerjaan. Pada
pelaksanaannya kemudian hasil-hasil dari lingkup pekerjaan yang telah diselesaikan akan diverifikasi,
diinspeksi serta diterima atau tidak diterima melalui berita acara pemeriksaan atau laporan-laporan.

Untuk pengendaliannya, masukan yang dipergunakan adalah WBS proyek dan baseline Lingkup
Pekerjaan yang berasal dari TOR dan dokumen-dokumen kontrak proyek, kemudian laporan kemajuan
dan permintaan perubahan pekerjaan. Hasil pengendalian berupa perubahan lingkup pekerjaan.
Proses perubahan akan mengikuti pedoman yang sebelumnya sudah ditetapkan.

PT.ENCONA ENGINEERING 12
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

3.7. Pembagian Tugas Antar Konsultan (tentative)

Konsultan Perancang Konsultan MK

No. Kegiatan Cost
Ar Str M&E Int Site Design Konstruksi

1 Review TOR Design TJ - TJ TJ TJ - - -

2 Koordinasi Design - - - - - - - -

3 Review Design TJ TJ TJ TJ TJ - - -

4. Penyiapan Spesifikasi dan Gambar TJ TJ TJ TJ TJ - -

5. Penyiapan Cost Estimate - - - - - TJ - -

6. Review Cost - - - - - TJ - -

7. Penyiapan RKS - - - - - TJ - TJ

8. Penyiapan Dokumen Tender TJ TJ TJ TJ TJ - TJ

9. Review Tender - - - - - TJ - TJ

10. Penyiapan BOQ - - - - - TJ - -

11. Penyusunan Budget - - - - - TJ - -

12. Rekomendasi Kontraktor TJ TJ TJ TJ TJ TJ - TJ

13. Construction Planning - - - - - - - TJ

14. Master Project Schedule - - - - - - - TJ

15. Construction Schedule - - - - - - - TJ

16. Check & Sertifikasi Program - - - - - - - TJ

17. Perubahan Design TJ TJ TJ TJ TJ - TJ -

18. Laporan Kemajuan - - - - - - - TJ

19. Supervisi Konstruksi - - - - - - - TJ

20. Sertifikasi Pekerjaan - - - - - - - TJ

21. Testing & Commissioning - - - - - - - TJ

C:\2004\Proposal\204.042 P. PT. SERASI AUTO RAYA\[Teknis.xls]Pembagian Tugas Konsultan

Keterangan:
TJ Primary Responsibility / Tanggung Jawab
- Secondary Responsibility

PT.ENCONA ENGINEERING 13
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

3.8. Pembagian Tugas Organisasi MK

No. Tugas / Kegiatan Tipikal Team D/E CM CPCM CA FE PRC. M SM
TAHAP PRA-DESIGN
1. Koordinasi Pematangan TOR TJ o o - - - -
2. Koordinasi Pembuatan Project Cost o o - - - o -
3. Existing As Built Drawing o o - - o - -
4. Master Schedule - A TJ o - o o
5. Perizinan (advis) o A TJ - - - -
6. Rancangan Kontrak - A o TJ - o -
7. Prosedur Operasi Proyek - TJ A A A A -
8. Rencana Kerja Proyek - TJ TJ - A A -
9. Mempersiapkan team Proyek o TJ A - o o o
10. Mempersiapkan QA / QC Plan A TJ A - - A -

TAHAP DESIGN
1. Rencana Kerja Team Designer TJ o A - A - -
2. Rapat Rutin Team Design TJ o A - - - -
3. Perizinan o A TJ - - - -
4. Pengendalian Anggaran o A o TJ o A -
5. Paket-paket Tender o TJ A A - o -
6. Kick of Meeting A TJ o o - - -

TAHAP PELELANGAN
1. Daftar Peserta Lelang - TJ o o o o -
2. Review Dokumen Tender o TJ A A A o -
3. Proses Tender o TJ A A - - -
4. Evaluasi & Nominasi - TJ A A - - -
5. Negosiasi & Klarifikasi - TJ A A - - -
6. Kontrak

TAHAP PELAKSANAAN KONSTRUKSI

1. Perencanaan fasilitas site / lapangan - TJ A - o - -
2. Kick of Meeting o TJ A A o o o
3. Koordinasi keamanan - TJ o - o - -
4. Koordinasi kebersihan & kesehatan kerja A - - o - TJ
5. Koordinasi komunikasi o TJ o o o o o
6. Perencanaan keselamatan kerja - A TJ - - - o
7. Detail Planning & Scheduling - A TJ A o o o
8. Perkiraan-perkiraan biaya - o TJ o - o o
9. Menetapkan prosedur operasi - TJ A o o o o
10. Supervisi & inspeksi o A A - A - TJ
11. Testing Materials o o - - o o TJ
12. Penanganan perubahan pekerjaan o TJ A A A o -
13. Kontrol biaya / kerja - TJ A o o o -
14. Kontrol waktu - TJ A - o o A
15. Kontrol kualitas & performance o A A o TJ A TJ
16. Sertifikasi progres dan pembayaran - TJ TJ TJ o o o
17. Testing & Commissioning o TJ A A TJ - A
18. Advis dalam memperoleh izin-izin o o o o o - -
19. As Built Drawing / Document o A o o TJ - TJ
20. Project Company Report - TJ TJ TJ o - -
C:\2004\Proposal\204.042 P. PT. SERASI AUTO RAYA\[Teknis.xls]Pembagian Tugas Org MK
Keterangan
TJ = Bertanggung Jawab
A = Mendukung / Aktif
o = Terlibat
D/E = Perancang (Design & Engineering)
CM = Manajemen Konstruksi (MK)
CPCM = Construction Planning - Control & Monitoring
CA = Contract Administration
FE = Field Engineer
Prc. M = Procurement Manager
SM = Site Manager

PT.ENCONA ENGINEERING 14
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

4. “DELIVERABLES”

Yang dimaksud dengan “deliverables” adalah produk-produk atau keluaran dari team MK dalam
bentuk baku dan yang penyusunan isi / bentuknya merupakan hasil suatu kegiatan-kegiatan
konstruksi. Format “deliverables” ini merupakan bagian dari Jasa MK yang diserahkan ke pemilik
proyek / pemberi tugas.

Bentuknya adalah sebagai berikut :

1. Project Plan / Rencana Proyek

2. Master Schedule / Jadwal Induk
3. Schedule Partial / Jadwal Parsial
4. Project Procedure / Prosedur Proyek
5. Monthly Report / Laporan Bulanan
6. Buku Harian
7. Laporan Harian
8. Laporan Mingguan
9. Berita acara Kemajuan Pekerjaan
10. Surat Perintah Perubahan Pekerjaan
11. BA. Penyerahan Pertama
12. BA. Penyerahan Kedua
13. “As Built Drawing”
14. Laporan Risalah Rapat
15. Laporan Tindakan Koordinasi
16. Laporan Nasihat Koreksi
17. Risalah Rapat
18. Hasil Prakualifikasi
19. Evaluasi Teknis Lelang
20. Defect / Punch List
21. Dokumentasi Proyek
22. Safety & Security Report / Laporan Keselamatan dan Sekuriti
23. Material Testing Report / Laporan Test Material
24. Material Approval Report / Persetujuan Material
25. Variation Order Report / Kerja Tambah Kurang
26. Payment Certificate / Sertifikat Pembayaran
27. Testing & Commissioning Report / Laporan Testing
28. Project Completion Report / Laporan Proyek Selesai

PT.ENCONA ENGINEERING 15
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

5. JADWAL PROYEK

Pada Terms of Reference disebutkan bahwa :

- Perkiraan jadwal Konstruksi adalah 12 bulan.
- Inisiasi Proyek dipilih Design and Build.
- Permohonan Perizinan mulai dari SIPPT, Blok Plan dan dilanjutkan dengan IMB belum
diinformasikan.
- Mulainya Jadwal Konstruksi belum diinformasikan.
- Telah ditunjuk Kontraktor Utama.

Berdasarkan kondisi dan rencana diatas dan dengan ditambah beberapa perkiraan kegiatan yang
harus dilakukan tim proyek, kami mencoba menyajikan Rencana Kerja Induk Proyek Gedung Pusat
Kantor Trac dengan kombinasi dimungkinkan akan ada Paket Pekerjaan lain seperti Paket Pekerjaan
Kontraktor Spesialis.

Rencana Kerja Induk Proyek dapat dilihat pada halaman berikut.

PT.ENCONA ENGINEERING 16
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

6. ORGANISASI

Merespon permintaan Pemimpin Proyek dan menyesuaikan dengan Lingkup Tugas yang harus
ditangani Konsultan Manajemen Konstruksi, di bawah ini kami mengusulkan bentuk Organisasi yang
meliputi :

a. Organisasi proyek secara keseluruhan.

b. Organisasi Konsultan Manajemen Konstruksi.

6.1. Struktur Organisasi Proyek

STRUKTUR ORGANISASI PROYEK

PEMBERI TUGAS

TRAC
GENERAL AFFAIR TEAM

IN HOUSE DESIGN TEAM PROJECT MANAGEMENT

PT. ISTASADHYA ARSI KONSULTAN MK

- REVIEW DESIGN
- CONTRACT REVIEW
- BUDGET CONTROL
- CONSTRUCTION MANAGEMENT

MAIN CONTRACTOR

PT. PARAMA DHARMA

C:\2004\Proposal\204.042 P. PT. SERASI AUTO RAYA\[Teknis.xls]Org Proyek

PT.ENCONA ENGINEERING 17
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

6.2. Struktur Organisasi MK

Direktur Proyek
James Hutagalung

Home Office Support

Arsitektur Bambang Adhiono Administrator
Struktur Ferry Himawan Nurul
Mekanikal Aswin G. Pohan
Elektrikal Harto Cahyono
Landscape Novreuni
T. Lingkungan Syafrizal
JAKARTA

LAPANGAN
Manajer Konstruksi
Subarta Pradja

Field Engineer Tim Administrasi

Arsitektur Destianto H. Typist Sarnen
Struktur Subarta Pradja CPCM + CA Puji Puryono
Rahardjo
Mekanikal Haryoko
Elektrikal Chusnul Arief
1. Mulyadi
Cost Estimator
2. Crista Karina

Site Insp. Struktur Site Insp. Ars, Interior Site Insp. Mekanikal Site Insp. Elektrikal
Sumitro Destianto H. Haryoko Chusnul Arief

C:\2004\Proposal\204.042 P. PT. SERASI AUTO RAYA\[Teknis.xls]Organisasi MK

PT.ENCONA ENGINEERING 18
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

7. TUGAS DAN TANGGUNG JAWAB KONSULTAN

7.1. Tugas Konsultan MK

A. Tahap Perencanaan / Pelelangan

1. Menyiapkan kriteria calon kontraktor.

2. Membantu penyelenggaraan pelelangan setiap paket pekerjaan sesuai rencana induk
(master schedule).
3. Mempelajari semua dokumen yang telah disiapkan oleh konsultan perencana dan quantity
surveyor sebagai dokumen pelelangan yang meliputi sedikitnya :
 Gambar-gambar perencanaan dan perhitungannya.
 Rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) baik administrasi maupun teknis.
Disamping tersebut diatas memperkenalkan kondisi lapangan kepada calon kontraktor.
4. Mangajukan analisa teknis pelaksanaan atas penawaran kontraktor.
5. Melakukan koordinasi dengan konsultan-konsultan yang terlibat, memeriksa seluruh
dokumen, membuat usulan kepada pemilik atau perencana mengenai penyesuaian yang
perlu pada desain yang mungkin lebih baik secara teknis, dapat menekan biaya maupun
memperpendek masa pelaksanaan dengan mutu yang tetap dapat dipertahankan.
6. Membantu pemilik dalam mendapatkan ijin mendirikan bangunan (IMB) dan perijinan
lainnya yang bersangkutan dengan proyek.
7. Menyusun suatu sistem dan prosedur administrasi yang mengatur hubungan antar
konsultan, kontraktor, supplier serta menerapkan prosedur yang telah disetujui bersama
setelah mendapatkan persetujuan pemilik.
8. Mengusulkan pembagian paket-paket pekerjaan kepada pemilik.
9. Membuat rencana induk jadwal pelaksanaan yang dapat menggambarkan hubungan
antara perencanaan dengan pelaksanaan sedemikian sehingga sesuai dengan jangka
waktu yang ditetapkan.
10. Memberikan masukan, pandangan, pertimbangan atas perencanaan yang dibuat oleh
konsultan perencana.

B. Tahap Pelaksanaan

1. Menentukan titik-titik referensi di lapangan untuk kontraktor pada saat pematokan,

memeriksa, mengkonsultasikan dengan konsultan perencana dan mensyahkan letak patok
yang telah dibuat oleh kontraktor
2. Mengawasi dan mempertanggungjawabkan agar pelaksanaan pekerjaan yang dilaksanakan
oleh kontraktor, suplier sesuai dengan spesifikasi, kualitas, biaya dan waktu yang telah
ditetapkan dalam kontrak pada paket-paket pekerjaan yang bersangkutan.
3. Menyesuaikan jadwal pelaksanaan pekerjaan yang harus diikuti oleh kontraktor,
mengawasi, memantau dan mempertahankan jadwal tersebut.
4. Memeriksa dan mempelajari rencana kerja kontraktor, memeriksa dan mengendalikan agar
supaya pekerjaan terlaksana sesuai kontrak.
5. Memberikan pengarahan yang perlu bagi kontraktor, memeriksa dan mengendalikan
pekerjaan agar supaya pekerjaan sesuai dengan kontrak.
6. Menyediakan pedoman yang perlu bagi kontraktor, supaya pekerjaan sesuai dengan jadwal
dan syarat-syarat kontrak.
7. Mengawasi mutu kerja, memeriksa mutu dan melakukan pengujian bahan serta peralatan
yang digunakan.
8. Mengatur dan menetapkan ruang kerja dan sarana penunjangnya untuk masing-masing
kontraktor, supplier yang berkaitan dengan tempat penimbunan material, gudang
sementara, workshop di lapangan, bedeng kantor, tempat istirahat pekerja dan lain-lain
dengan persetujuan pemberi tugas.

PT.ENCONA ENGINEERING 19
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

9. Menyelenggarakan rapat koordinasi dengan para kontraktor serta mengundang perencana,

pemilik minimal sekali dalam seminggu. Dalam rapat tersebut diadakan pembahasan dan
penjelasan tentang prosedur, persoalan-persoalan yang ada di proyek.
10. Menyelenggarakan pemantauan terhadap estimasi nilai proyek yang selalau diperbaharui
sesuai dengan kemajuan pekerjaan.
11. Memeriksa dan menyetujui kemajuan pekerjaan di lapangan, menerbitkan berita acara
pekerjaannya jika telah sesuai dengan kontrak.
12. Menyiapkan dan mengajukan ke pemilik untuk mendapatkan persetujuan jika terjadi
perubahan pekerjaan baik tambah atau kurang, menampung keinginan dari pemilik jika
ada keinginan perubahan dan menyampaikanya kepada kontraktor yang bersangkutan..
13. Mengingatkan pemilik tentang masalah yang timbul dan mungkin timbul dalam kaitannya
dengan kontrak dan mengajukan usulan penanggulangannya.
14. Membuat evaluasi adanya permintaan biaya tambah akibat penambahan lingkup pekerjaan
atau perpanjangan waktu yang akan diajukan oleh kontraktor, membuat rekomendasi
kepada pemilik.
15. Membantu pemilik dalam hal terjadi perselisihan dengan kontraktor dengan memberikan
pandangan-pandangan ataupun saran-saran.
16. Menyerahkan kepada pemilik laporan harian, mingguan dan bulanan dari kemajuan
pekerjaan selama pembangunan, termasuk foto-foto lapangan.
17. Pada waktu pekerjaan telah selesai melakukan inspeksi dan membuat rekomendasi kepada
pemilik bahwa pekerjaan sudah dapat diterima.
18. Mengajukan laporan berkala kepada Dinas Pengawasan Pembangunan Kota setempat
sesuai dengan peraturan yang berlaku.
19. Memastikan adanya program keamanan dan keselamatan tenaga kerja dari para
kontraktor.
20. Menjamin tersedianya semua dokumen kontrak, manual-manual asli dan dokumen penting
lainnya di lokasi proyek.
21. Meneliti setiap instalasi mekanikal elektrikal menyangkut kesiapan sistem maupun
operasionalnya terhadap pengetesan dan penyalaan awal (start up).
22. Menempatkan tenaga ahli untuk mengawasi pelaksanaan pekerjaan.
23. Memeriksa dan menilai semua klaim dari kontraktor dan pihak lainnya agar kepentingan
pemilik tidak dirugikan.

C. Tahap Testing & Commissioning

Maksud kegiatan Testing & Commissioning lebih terfokus untuk melakukan uji coba pekerjaan
Mekanikal dan Elektrikal Gedung, apakah benar telah berfungsi secara benar, telah berfungsi
secara aman dalam menunjang kegiatan operasi gedung (nanti).

Uji coba dilakukan secara keseluruhan dan simultan sehingga nyata terlihat apakah rangkaian
sistem pekerjaan Mekanikal dan Elektrikal telah terkonstruksi sesuai sistem yang direncanakan
ataukah masih ada mata rantai rangkaian yang terputus.

Tujuan dari kegiatan testing & Commissioning adalah untuk melihat performance / unjuk kerja
dari sistem Mekanikal dan Elektrikal yang direncanakan oleh Konsultan Perencana sampai uji
Kualitas kerja yang dilaksanakan oleh Kontraktor dengan pengawasan Konsultan Manajemen
Konstruksi.

Langkah-langkah yang disiapkan untuk testing & Commissioning yaitu :

1. Memeriksa kebenaran / kelengkapan semua rangkaian pekerjaan Mekanikal dan Elektrikal.

2. Memeriksa dan mengumpulkan data test partial dari semua pekerjaan Mekanikal dan
Elektrikal.
3. Memeriksa dan memastikan bahwa semua instalasi termasuk terminasi sudah baik, benar
dan lengkap.
4. Menyiapkan format untuk monitoring kegiatan Testing & Commissioning.

PT.ENCONA ENGINEERING 20
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

5. Menyiapkan agenda Testing & Commissioning termasuk Job Deskripsi.

6. Melakukan rapat penjelasan pra Testing & Commissioning.
7. Menyiapkan solusi bila terjadi penyimpangan pada saat Testing & Commissioning termasuk
permintaan cadangan spare part dari Kontraktor.
8. Menyimpulkan hasil Testing & Commissioning termasuk Berita Acara Hasil Testing &
Commissioning.

D. Tahap Pemeliharaan

1. Menyiapkan defect list setelah penyerahan pertama setiap paket pekerjaan dan mengawasi
pelaksanaan pekerjaan.
2. Membuat laporan perbaikan / rehabilitasi cacat, kekurangan yang telah dilaksanakan.
3. Membantu pemilik dalam mendapatkan ijin penggunaan bangunan.
4. Melakukan pengawasan selama masa pemeliharaan.
5. Menyiapkan berita acara penyerahan pekerjaan terakhir / kedua dari setiap paket
pekerjaan.
6. Menginstruksikan pemborong membuat as built dokumen, memeriksa dan
mempertanggung jawabkan kebenaran dokumen tersebut.
7. Membuat laporan akhir proyek yang berisi kronologis pelaksanaan selama proyek
berlangsung.
8. Menjamin terlaksananya pelatihan bagi teknisi pemilik oleh kontraktor sebelum serah
terima pekerjaan untuk yang kedua kalinya.

PT.ENCONA ENGINEERING 21
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

8. MANNING SCHEDULE

Menyesuaikan dengan rencana Konstruksi dari Pemimpin Proyek dan perkiraan Rencana Kerja Induk
Proyek, di bawah ini kami buatkan Jadwal Keterlibatan Tenaga Tim Manajemen Konstruksi yaitu :

Manajemen Konstruksi
Kantor Pusat Trac
PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG KANTOR PUSAT TRAC

Manning Schedule

Total
No. Nama Personil Posisi 2005 2006 Man
Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Agt Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Month

I. Kantor Jakarta
1 James Hutagalung Direktur Proyek 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.24
2 Bambang Adhiono Senior Arsitek 0.10 0.10 0.10 0.10 0.40
3 Ferry Himawan Senior Struktur 0.10 0.10 0.10 0.10 0.40
4 Aswin G.P. Senior Mekanikal 0.10 0.10 0.10 0.30
5 Harto Cahyono Senior Elektrikal 0.10 0.10 0.10 0.30
6 Novreuni Senior Landscape 0.10 0.10 0.20
7 Syafrizal Senior Teknik Lingk. 0.10 0.10 0.20
8 Nurul Administrator 0.20 0.20 0.20 0.20 0.20 1.00

II Kantor Lapangan

1 Subarta Pradja MK/FE Struktur 0.50 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.50 12.00
2 Destianto H. SI Ars, Interior 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 12.00
3 Sumitro SI Struktur 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 8.00
4 Haryoko SI Mekanikal 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 11.00
5 Chusnul Arief SI Elektrikal 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 13.00
6 Puji Puryono CPCM + CA 0.50 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 0.50 12.00
7 Mulyadi Cost Estimator 0.50 0.50 1.00 0.50 0.50 3.00
8 Crista Karina Cost Estimator 0.50 0.50 1.00 0.50 0.50 3.00
9 Sarnen Typist 0.50 0.50 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 12.00
10 TBA Office Boy 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 10.00

TOTAL 99.04
C:\2004\Proposal\204.042 P. PT. SERASI AUTO RAYA\[Duit.xls]Manning Sched

PT.ENCONA ENGINEERING 22
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

9. BIAYA / IMBALAN JASA MANAJEMEN KONSTRUKSI

Ada beberapa standar untuk menghitung imbalan jasa (fee) konsultan MK (Manajemen Konstruksi).
Misalnya : Standar IAI (Ikatan Arsitek Indonesia), Standar Bappenas atau Standar Cipta Karya.
Setelah mempertimbangkan beberapa faktor, kami memilih dan mengusulkan kalau Standar
Perhitungan Imbalan Jasa (Fee) Konsultan MK adalah Standar Cipta Karya yaitu :

9.1. Remunerasi

Manajemen Konstruksi
Kantor Pusat Trac

PROYEK PEMBANGUNAN KANTOR PUSAT TRACK

Total Man Total Billing

No. Nama Personil Posisi Billing Rate
Month Rate

I. Kantor Jakarta
1 James Hutagalung Direktur Proyek 0.24 14,000,000 3,360,000
2 Bambang Adhiono Senior Arsitek 0.40 14,000,000 5,600,000
3 Ferry Himawan Senior Struktur 0.40 10,000,000 4,000,000
4 Aswin G.P. Senior Mekanikal 0.30 10,000,000 3,000,000
5 Harto Cahyono Senior Elektrikal 0.30 10,000,000 3,000,000
6 Novreuni Senior Landscape 0.20 10,000,000 2,000,000
7 Syafrizal Senior Teknik Lingk. 0.20 10,000,000 2,000,000
8 Nurul Administrator 1.00 2,500,000 2,500,000

II Kantor Lapangan

1 Subarta Pradja MK/FE Struktur 12.00 10,000,000 120,000,000

2 Destianto H. SI Ars, Interior 12.00 7,000,000 84,000,000
3 Sumitro SI Struktur 8.00 7,000,000 56,000,000
4 Haryoko SI Mekanikal 11.00 7,000,000 77,000,000
5 Chusnul Arief SI Elektrikal 13.00 7,000,000 91,000,000
6 Puji Puryono CPCM + CA 12.00 6,000,000 72,000,000
7 Mulyadi Cost Estimator 3.00 6,000,000 18,000,000
8 Crista Karina Cost Estimator 3.00 6,000,000 18,000,000
9 Sarnen Typist 12.00 2,000,000 24,000,000
10 TBA Office Boy 10.00 1,000,000 10,000,000

TOTAL REMUNERASI 99.04 595,460,000

C:\2004\Proposal\204.042 P. PT. SERASI AUTO RAYA\[Duit.xls]Remunerasi

PT.ENCONA ENGINEERING 23
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

9.2. Biaya Langsung

Biaya Kantor
1. Transport dan Maintenance 1 unit x 12 bl x Rp 3,500,000 = Rp. 42,000,000
2. Sewa Komputer lengkap Printer 1 unit x 12 bl x Rp 750,000 = Rp. 9,000,000
3. Komunikasi 1 ls x 12 bl x Rp 1,000,000 = Rp. 12,000,000
4. Stationaries 1 ls x 12 bl x Rp 350,000 = Rp. 4,200,000
5. Reproduksi 1 ls x 12 bl x Rp 500,000 = Rp. 6,000,000
6. Dokumentasi
- Sewa Kamera Digital (Kodak) 1 ls x 12 bl x Rp 200,000 = Rp. 2,400,000

7. Laporan
- Mingguan 4 set x 4 mg x 12 bl x Rp 200,000 = Rp. 38,400,000
- Bulanan 4 set x 1 bl x 12 bl x Rp 700,000 = Rp. 33,600,000
- Akhir 4 set x 1 x Rp 1,000,000 = Rp. 4,000,000
8. Perlengkapan Kerja (Sepatu + 8 org x 2 stel x Rp 350,000 = Rp. 5,600,000
Seragam)
9. Dapur 12 x Rp 1,250,000 =Rp. 15,000,000

Total Biaya Langsung 172,200,000

C:\2004\Proposal\204.042 P. PT. SERASI AUTO RAYA\[Duit.xls]Biaya Langsung

9.3. Rekapitulasi

A. Remunerasi = Rp. 595,460,000

B. Biaya Langsung = Rp. 172,200,000

Jumlah Penawaran = Rp. 767,660,000

(Tujuh ratus enam puluh tujuh juta enam ratus enam puluh ribu rupiah)

Catatan :
- Usulan biaya ini belum termasuk PPN 10 %.
- Belum termasuk Direksi Keet.
- Belum termasuk Biaya Air Kerja dan Listrik Kerja.
- Belum termasuk Biaya Penyambungan Line Telepon dan Pesawat.
- Belum termasuk Meja dan Kursi Kerja.
- Belum termasuk Perjalanan Dinas keluar Kota Jakarta.

9.4. Cara Pembayaran

- 10 % Uang Muka pada saat SPK ditanda tangani oleh kedua belah pihak.
- 85 % dibayarkan prorata setiap bulan terhitung Perencanaan sampai Serah Terima I.
- 5 % Retensi dibayarkan setelah masa pemeliharaan 6 (enam) bulan selesai (Serah Terima II).

PT.ENCONA ENGINEERING 24
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

LAMPIRAN

PT.ENCONA ENGINEERING 25
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

RINGKASAN DATA

PENGALAMAN PERUSAHAAN

1. Usia Perusahaan, PT. Encona Engineering didirikan pada Tahun 1970, dikuatkan dengan Akte
Pendirian Perusahaan. Sampai dengan tahun 2004 telah berusia 34 tahun.

2. Kiprah PT. Encona Engineering di bidang Konsultansi Jasa Manajemen Proyek dimulai pada
tahun 1978, menangani Proyek Bontang – Kalimantan Timur. Sampai dengan tahun 2004 telah
berkiprah selama 26 tahun.

3. Pengalaman menangani gedung perkantoran antara lain:

- Gedung Bank Bumi Putera

- Gedung Bank Negara – Jalan M.H. Thamrin, Jakarta
- Gedung Bank NISP – Jalan Gunung Sahari Raya, Jakarta
- Gedung Dharma Niaga – Rental Ofice Building, lokasi Harmoni Jakarta
- Fitting Out Bank Summa di Landmark Tower B – 11 lantai
- Gedung Summitmas II – Jalan Jend. Sudirman Jakarta
- Gedung Bursa Sudirman Central Business District – Jalan Jend. Sudirman Jakarta

4. Proyek yang sedang ditangani:

- Gedung Perangkat Telkomsel Medan

- Gedung Perangkat Telkomsel Surabaya
- Jakarta City Center
- Hollywood Apartment
- Pergudangan Muara Baru
- Rool Out Permata Bank – Jakarta, Bandung, Semarang, Purwokerto, Solo, Palembang,
Lampung, Pekan Baru, Batam.
- Carrefour ITC Bumi Serpong Damai dan E-Square Surabaya.
- Rencana Umum Tata Ruang Tenggarong – Kabupaten Kalimantan Timur.

PT.ENCONA ENGINEERING 26
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac
DAFTAR ISI

1. PENDAHULUAN ............................................................................. 1
2. APPRESIASI PROYEK ..................................................................... 2
2.1. Ringkasan Proyek .......................................................................... 2
3. METODA PENANGANAN PROYEK .................................................... 4
3.1. Strategi Penanganan Proyek ........................................................... 4
3.2. Tahap Perancangan – Manajemen Dan Koordinasi Perancangan ........ 4
3.3. Tahap Pelelangan Pekerjaan ........................................................... 7
3.4. Tahap Konstruksi – Manajemen Konstruksi ...................................... 7
3.5. Manajemen Fit-Out, Commissioning & Serah Terima ........................ 9
3.6. Pengendalian Proyek ..................................................................... 10
3.6.1. Pengendalian Schedule ................................................................. 11
3.6.2. Pengendalian Biaya ....................................................................... 11
3.6.3. Pengendalian Komunikasi .............................................................. 12
3.6.4. Pengendalian Lingkup Pekerjaan ................................................... 12
3.7. Pembagian Tugas Antar Konsultan (tentative) .................................. 13
3.8. Pembagian Tugas Organisasi MK .................................................... 14
4. “DELIVERABLES” ........................................................................... 15
5. JADWAL PROYEK ........................................................................... 16
6. ORGANISASI ................................................................................. 17
6.1. Struktur Organisasi Proyek ............................................................. 17
6.2. Struktur Organisasi MK .................................................................. 18
7. TUGAS DAN TANGGUNG JAWAB KONSULTAN ................................. 19
7.1. Tugas Konsultan MK ...................................................................... 19
8. MANNING SCHEDULE .................................................................... 22
9. BIAYA / IMBALAN JASA MANAJEMEN KONSTRUKSI ......................... 23
9.1. Remunerasi ................................................................................... 23
9.2. Biaya Langsung ............................................................................. 24
9.3. Rekapitulasi .................................................................................. 24
9.4. Cara Pembayaran .......................................................................... 24

LAMPIRAN ............................................................................................ 25
- CV
- RINGKASAN DATA PERUSAHAAN

PT.ENCONA ENGINEERING i
 Proposal Teknis dan Biaya Jasa MK
Pembangunan Gedung
Kantor Pusat Trac

PT.ENCONA ENGINEERING ii