KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
PERATURAN KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL
REPUBLIK INDONESIA NOMOR 8 TAHUN 2012
Peraturan ini berlaku 2 Januari 2013.
Yang perlu diperhatikan:
-PP No 24/1997 tentang Pendaftaran tanah:
Pasal 38: Bentuk, isi, & cara pembuatan Akta diatur oleh Menteri
-Permen/KBPN No 3/1997 ttg Ketentuan Pelaksanaan dari PP
Nomor 24/1997:
Pasal 96 (1): Bentuk² akta yang dipergunakan dalam pembuatan
akta sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat (1)
& (2) dan cara pengisiannya sebagaimana tercantum
dalam lampiran 16-23, terdiri dari:
• Akta Jual Beli
• Akta Tukar Menukar
• Akta Hibah
• Akta Pemasukan Ke Dalam Perusahaan
• Akta Pembagian Hak Bersama
• Akta Pemberian Hak Tanggungan
• Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai
Atas Tanah Hak Milik
• Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
Pasal 96 (2): Pembuatan akta sebagaimana yang dimaksud
dalam pasal 95 ayat (1) dan (2) harus dilakukan
dengan menggunakan formulir sesuai dengan
bentuk sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yang
disediakan.
-MAHARANI FRANSISKA
BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.
-PP No 37/1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT:
Pasal 21: Akta PPAT dibuat dgn bentuk yg ditentukan Menteri.
Pasal 24: ketentuan lebih lanjut diatur dlm PP pendaftaran tanah
-Perkaban No 23/2009 jo Perkaban No 1/2006 tentang Ketentuan
Pelaksanaan dari PP No 37/1998:
Pasal 51: Blanko PPAT dibuat dan diterbitkan oleh BPNRI.
Dengan berlakunya Perkaban No 8/2012, maka ketentuan-
ketentuan dalam Pasal² diatas dihapus, sehingga untuk akta PPAT
sudah tidak menggunakan Blanko.
Pasal 96 (4): untuk meningkatkan pelayanan pertanahan
terhitung 1 April 2013,penyiapan, pembuatan
blanko Akta PPAT dilakukan oleh masing-masing
PPAT, PPAT pengganti, PPATS, PPATK.
Hal itu guna meminimalisir perubahan/pencoretan/peng-
gantian/penambahan dalam akta. Meskipun tidak dilarang
hendaknya menghindari renvoi, namun jika terpaksa, frasa/kalimat
yang salah dicoret, diperbaiki dengan direnvoi di sebelah kiri &
diberi paraf.
PEMBUATAN AKTA
A. AKTA PPAT
Akta yang dibuat dihadapan PPAT (Pasal 2 (2) UUJPPAT, yaitu:
1. Akta Jual Beli/AJB: Untuk perbuatan hukum Jual Beli
(peralihan hak dari Penjual ke Pembeli) atas tanah dan
bangunan.
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M

2. Akta Tukar Menukar: Jika dua orang sama² memiliki B. PAJAK/BEA DALAM TRANSAKSI BALIK NAMA (tanah
sebidang hak atas tanah dan ingin saling menukar hak atas dan/atau bangunan)
tanah yang mereka miliki. Saat ini Tukar menukar sudah Beban² pajak yang harus dibayar saat akan balik nama atau
dikenakan PPh). membuat akta PPAT, yaitu:
3. Akta Hibah: Seorang menyerahkan tanah/bangunan, untuk 1. Pajak PPh (PP 34/2016): dalam balik nama karena AJB, Tukar
kepentingan penerima hibah, dan tidak dapat ditarik Menukar, Hibah (jika bukan anak), Inbreng. Perhitungannya:
kembali. 2,5% x NJOP atau 2,5% x Nilai Transaksi
4. Akta Inbreng: Seseorang memasukkan aset pribadinya
(tanah/bangunan) ke dalam harta kekayaan perusahaan. 2. Bea BPHTB: dalam hal balik nama karena AJB, Tukar
Untuk Akta ini objeknya tidak boleh Hak Milik. Menukar, Hibah, Inbreng.
5. Akta Pembagian Hak Bersama/APHB: Jika suatu tanah Perhitungannya:
diperoleh dari warisan dan hanya ingin dibalik nama atas 5% x (NJOP – NJOPTKP) atau
nama satu atau sebagian ahli waris saja.
6. Akta Pemberian HGB/HP atas HM: Jika terjadi pemberian 5% x (Nilai Transaksi – NJOPTKP)
Hak Pakai/HGB di atas tanah Hak Milik. Hak Pakai diatas
tanah Hak Milik juga mengikat pihak ketiga. 3. Pajak Waris: dalam hal balik nama karena Pewarisan
7. Akta Pemberian Hak Tanggungan/APHT: Suatu hak atas Perhitungannya:
tanah dibebankan Hak Tanggungan untuk pelunasan utang
5% x (NPOP – NPOPTKP)
tertentu. Tunduk pada UU No 4/1996.
8. Surat Kuasa M’bebankan Hak Tanggungan (SKMHT): Jika 4. Bea APHB: dalam hal balik nama kepada satu atau sebagian
debitor (Pemberi Hak Tanggungan) tidak dapat hadir dan ahli waris (AW).
memberikan kuasa untuk melakukan Pembebanan HT). Perhitungannya:

Jumlah Ahli Waris yang memberi haknya x NJOP - NJOPTKP x 5%

Jumlah seluruh Ahli Waris

-MAHARANI FRANSISKA
 KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M

C. KETENTUAN COVER DAN FORM AKTA b. Keterangan mengenai kewenangan atau kedudukan
Ketentuan mengenai Cover dan Form. Akta PPAT (Perkaban bertindak penghadap
8/2012) adalah sebagai berikut: c. Isi Akta, berupa:
Cover Akta Form. Akta -Kehendak & keinginan para pihak yang berkepentingan
Warna Kertas Putih Warna Kertas Putih (diawali dengan kalimat: para penghadap dikenal oleh
Jenis Kertas Karton 150-250 gram Jenis Kertas HVS 80-100 gram saya, Notaris)
Ukuran Kertas A3 (29,7 cm x 42 cm) Ukuran Kertas A3 (29,7 cm x 42 cm) -Objek perbuatan hukum:
Harus ada KOP PPAT & Judul Akta Tiap lembar diketik/isi bolak balik  Jenis hak atas tanah/HM Sarusun
Jenis Font Bookman Old Style, 28 Jenis Font Bookman Old Style, 12  Tanda bukti haknya (jenis hak, nomor hak atas
tanah/HM Sarusun, Surat Ukur/Gambar Situasi,
Tinta hitam tidak mudah luntur Tinta hitam tidak mudah luntur
Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB), Nomor
Objek Pajak (NOP) dan letak bidang tanah
Untuk Struktur Formulir Akta PPAT yang dibuat yaitu: -Syarat-syarat atau klausula yang ditentukan para pihak
1. Awal Akta/Kepala Akta, yang terdiri dari: (Pasal demi pasal), yaitu:
a. Kop PPAT/Papan Nama PPAT {Jabatan, Nama lengkap  Segala biaya peralihan hak atau pembebanan hak
dan gelar, Daerah Kerja, SK (Nomor dan Tanggal), alamat  Kediaman hukum yang dipilih
Kantor PPAT dan Nomor telepon & Fax (jika ada)}  Biaya pembuatan akta, uang saksi
-Nama lengkap, tempat tanggal lahir, kewarganegaraan,
b. Jenis Akta (JB, Hibah, TM, Inbreng, HT atau SKMHT)
pekerjaan, tempat tinggal, No KTP saksi pengenal (jk ada)
c. No Akta, Lembar Pertama/Lembar Kedua
3. Akhir Akta/Penutup Akta
d. Hari, tanggal, bulan dan tahun
a. Diawali dengan:”Demikianlah akta ini ...”
e. Nama Lengkap dan tempat kedudukan serta dasar
b. Identitas saksi akta
pengangkatan/penunjukan PPAT.
c. Uraian pembacaan dan penjelasan akta kepada para
2. Badan Akta
pihak dan saksi-saksi
a. Komparisi Akta, yang berisi nama lengkap, tempat
d. Uraian penandatanganan & tempat penandatanganan
tanggal lahir, kewarganegaraan, pekerjaan, tempat
e. Uraian jumlah akta yang dibuat, misal 2 (dua) rangkap
tinggal dan No Identitas para penghadap
asli

-MAHARANI FRANSISKA
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
Penolakan pembuatan Akta PPAT (Pasal 39 PP 24/1997) boleh,
jika:
1. Untuk tanah yg terdaftar/HMSRS, tidak menyampaikan
Sertipikat Asli atau sertipikat tidak sesuai dengan daftar yg
ada di kantor Pertanahan;
2. Untuk tanah yang belum terdaftar tidak menyampaikan:
-Surat Pernyataan tidak sengketa dari pemilik
-Surat Keterangan Kades/Lurah bahwa tanah belum
bersertipikat;
-Surat bukti mengenai penguasaan tanah (sporadik), Buku
Desa, Keterangan Riwayat Tanah dari Kades/Lurah
3. Salah satu/para pihak atau saksi tidak berhak/tdk
memenuhi syarat; (eg. saksi hanya 1, para pihak tidak hadir)
4. Salah satu/para pihak bertindak atas dasar Kuasa Mutlak
yaitu:
- Mencantumkan 2 pekerjaan lebih;
- Ada hak substitusi;
- Ada kata-kata tidak dapat dicabut kembali.
Kecuali dalam PK, PPJB lunas, APHT, SKMHT)
5. Perbuatan hukum belum dapat izin dari instansi yang
berwenang;
6. Objek sedang dalam sengketa;
7. Tidak dipenuhinya syarat atau melanggar larangan dlm UU.
-MAHARANI FRANSISKA
BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
D. PEMBUATAN AKTA
Hal yang dilakukan sebelum pembuatan akta, yaitu:
1. Pengecekan Sertipikat Kantor Pertanahan (mengecek
kesesuaian Sertipikat dengan data di BPN);
2. Meminta kelengkapan data² para pihak untuk kemudian
diteliti (kesesuaian datanya), yaitu:
Subjek:
KTP, KK & Surat Nikah (jika telah menikah), NPWP
(untuk lapor pajak), Surat Kuasa, Surat Persetujuan
pasanga/ Komisaris & AD perseroan (bila diperlukan);
Objek: selain sertipikat diperlukan:
SPPT PBB, IMB jika objeknya tanah dan bangunan,
Blueprint & Site plan (bila ada)
3. Mempersiapkan Form Akta;
4. Membayar SSP (PPh) bagi Penjual dan (SSB BPHTB) bagi
pembeli;
Hal yang dilakukaan saat akan menandatangani akta, yaitu:
1. Akta harus dibacakan kepada para pihak dihadapan saksi
2. Menjelaskan isi akta kepada para pihak dihadapan para saksi;
3. Ditandatangani & diparaf para pihak, para saksi dan PPAT.
Untuk saksi harus menyaksikan:
1. Identitas dan kapasitas para pihak
2. Kehadiran para pihak dan kuasanya
3. Kebenaran data fisik & data yuridis objek perbuatan hukum
4. Keberadaan dokumen yang ditunjukkan
5. Telah dilaksanakannya perbuatan hukum oleh para pihak
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
Hal yang dilakukan setelah akta ditandatangani, yaitu:
1. Melaporkan/menyampaikan Lembar kedua & dokumen-
dokumennya ke BPN dlm 7 hari kerja; (sanksi jika tidak
melapor denda Rp. 250.000,-)
2. Melaporkan bulanan (jumlah akta yang dibuat) selambat-
lambatnya tanggal 10 bulan berikutnya; (sanksi jika tidak
melapor denda Rp. 250.000,-)
E. PENJILIDAN AKTA
Setelah membuat dan menandatangani akta, ada beberapa hal
yang harus dilakukan:
Akta PPAT dijilid dan di jahit dengan benang warna putih dan
disimpul tengah, dengan ketentuan sebagai berikut:
1. Rangkap Lembar Pertama disimpan, dijilid dan dijahit tanpa
sampul dan tidak ditempel teraan cap jabatan PPAT. Akta
yang telah dijilid nantinya akan bundel per bulan, jika lebih
dari 50 akta, maka dibundel maksimal per 50 akta.
2. Rangkap Lembar Kedua akta akan disampaikan kepada Kantor
Pertanahan, dijilid dan dijahit dengan sampul dan ditempel
teraan cap jabatan PPAT ditengah sisi kiri
3. Salinan akta hanya ditandatangani PPAT dan untuk diberikan
kepada para Pihak, dijilid dan dijahit dengan sampul dan
ditempel teraan cap jabatan PPAT ditengah sisi kiri.
Selain lembar pertama, warkah juga dibundel per bulan dengan
maksimal 25 warkah, jika dalam sebulan membuat lebih dari 25
akta.
-MAHARANI FRANSISKA
BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
Tips dari pak Pri saat akan membuat form Akta:
1. Yang disediakan untuk menulis adalah 2/3 bagian dari
kertas. 1/3 bagian sebelah kiri dikosongkan untuk
tempat renvoi. (Usahakan jangan ada renvoi)
-Jika memakai double polio, biasanya diberi jarak 7cm
untuk dikosongkan, dan 14 cm digunakan untuk form
akta.
2. Diawali dengan duplikat Papan Nama PPAT/KOP PPAT
3. JUDUL AKTA huruf besar, dilanjutkan dengan Nomor
akta, dan selalu Lembar Pertama (ujian) eg:
AKTA JUAL BELI
Nomor : 01/2017
Lembar Pertama
4. Jangan beri spasi antar baris/jangan ada baris kosong
5. Sisakan 3 baris paling bawah untuk footnote dan
usahakan bikin footnote terlebih dahulu.
6. Untuk penulisan tanggal di awal akta jangan memakai
cara notaris, yang benar yaitu:
Pada hari ini, hari Senin, tanggal 13 (tigabelas),
bulan Nopember, tahun 2017 (duaribu
tujuhbelas) ---------------------------------------------
Jangan membuat: 13-11-2017 (tigabelas .....................)
7. Penulisan SK di awal akta tanggal dulu baru nomor
(berbeda dengan di KOP/Duplikat papan nama
8. Untuk salinan jangan mengikuti cara Notaris, yg benar:
Diberikan sebagai salinan oleh saya,
Pejabat Pembuat Akta Tanah Kota Depok
 STRUKTUR AKTA PPAT
1. KEPALA AKTA/AWAL AKTA
a. Kop PPAT
b. Jenis Akta
c. Nomor Akta, Lembar Pertama/Lembar Kedua
d. Hari, tanggal, bulan dan tahun
e. Nama Lengkap dan tempat kedudukan PPAT serta dasar pengangkatan/penunjukan
Contoh:

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

(PPAT)
CHRYSTALOVA ARLYNKA, S.H, M.Kn
Daerah Kerja Kota Pekanbaru
Surat Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/
Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
Nomor : 30-IX-2016, Tanggal 31 Desember 2016
Jalan Tuanku Tambusai Nomor 999, Tangkerang Barat,
Marpoyan Damai, Pekanbaru, 28282
Telepon (0761) 1234567, 1234568, Fax (0761) 1234569

AKTA JUAL BELI

Nomor 01/2017
Lembar Pertama
Pada hari ini, hari Jumat, tanggal 27 (duapuluh tujuh)
bulan Oktober tahun 2017 (duaribu tujuhbelas). ----------
hadir dihadapan saya, CHRYSTALOVA ARLYNKA,
Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan, yang
berdasarkan Surat Keputusan Menteri Agraria dan Tata
Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia tanggal 31 Desember 2016 Nomor 30-IX-2016
diangkat sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang
selanjutnya disebut PPAT, yang dimaksud dalam Pasal 7
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah, dengan daerah kerja Kota Pekanbaru
dan berkantor di Jalan Tuanku Tambusai Nomor 999,
Tangkerang Barat, Marpoyan Damai, 282828, dengan
dihadiri oleh saksi-saksi yang saya kenal dan akan
disebut pada bagian akhir akta ini : --------------------------

NB: untuk penulisan tanggal (pada tanggal lahir, Surat ukur dan lain-lain) tidak baku,
boleh hanya menulis 21 November 1988 atau 01 Januari 1990 (untuk tanggal lahir). Tetapi
untuk hari, tanggal, bulan dan tahun akta harus sesuai Perkaban 08 tahun 2012. Yaitu:
“Pada hari ini, hari Rabu, tanggal 01 (satu), bulan Nopember, tahun 2017 (duaribu
tujuhbelas).”
2. BADAN AKTA
a. Komparisi Akta, yang berisi nama lengkap, tempat tanggal lahir, kewarganegaraan,
pekerjaan/jabatan, tempat tinggal para penghadap dan Nomor Identitas penghadap
b. Keterangan mengenai kedudukan bertindak penghadap dalam akta
c. Isi Akta, berupa:
-Kehendak & keinginan para pihak yang berkepentingan (diawali dengan kalimat: para
penghadap dikenal oleh saya, Notaris)

-Objek perbuatan hukum:

 Jenis hak atas tanah/HM Sarusun
 Tanda bukti haknya (jenis hak, nomor hak atas tanah/HM Sarusun, Surat
Ukur/Gambar Situasi, Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB), Nomor Objek Pajak
(NOP) dan letak bidang tanah
-Syarat-syarat yang ditentukan para pihak, yaitu:
 Kediaman hukum yang dipilih
 Biaya pembuatan akta, uang saksi
 Segala biaya peralihan hak/pembebanan
-Nama lengkap, tempat tanggal lahir, pekerjaan, jabatan, kedudukan dan tempat tinggal
saksi pengenal (bila ada).
Contoh:

I. Nyonya MAHARANI, lahir di Rengat, pada tanggal

30-08-1988 (tigapuluh Agustus seribu sembilanratus
delapanpuluh delapan), Warga Negara Indonesia,
Karyawan Swasta, bertempat tinggal di Jalan Hang Lekir
Nomor 88, Rukun Tetangga 003, Rukun Warga 009,
Kelurahan Tangkerang Barat, Kecamatan Marpoyan
Damai, Kota Pekanbaru, pemegang Kartu Tanda
Penduduk dengan Nomor Induk Kependudukan
14010101808880003, yang berlaku seumur hidup. -------
-Menurut keterangannya untuk melakukan tindakan
hukum dalam akta ini telah mendapat persetujuan dari
suaminya, Tuan ARWANTO, yang turut hadir dan ikut
menandatangani akta ini di hadapan saya, PPAT,
sebagai bukti tanda persetujuannya dan akan
disebutkan pada akhir akta ini; -----------------------------

-Selaku penjual, selanjutnya disebut Pihak Pertama; ----

II. Nona NIKITA WANG, lahir di Rengat, pada tanggal -------

01-01-1990 (satu Januari seribu sembilanratus
sembilanpuluh), Warga Negara Indonesia, Karyawan
Swasta, bertempat tinggal di Jalan Hang Tuah Nomor 77,
Rukun Tetangga 001, Rukun Warga 005, Kelurahan
Pulau Karam, Kecamatan Sukajadi, Kota Pekanbaru,
pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan Nomor Induk
Kependudukan 1401020101901003, yang berlaku
seumur hidup. ---------------------------------------------------

-Selaku pembeli, selanjutnya disebut Pihak Kedua; ------

Para penghadap dikenal oleh saya. ---------------------------

Pihak Pertama menerangkan dengan ini menjual kepada
Pihak Kedua dan Pihak Kedua menerangkan dengan ini
membeli dari Pihak Pertama : ---------------------------------
 Hak Milik Nomor 1234/Tangkerang Barat atas
sebidang tanah seluas 150 m² (seratus lima puluh
meter persegi), sebagaimana diuraikan dalam Surat
Ukur tanggal 21 November 2010 Nomor 1235/2010,
dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB):
12.34.56.78.90123, dan Surat Pemberitahuan Pajak
Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPTPBB)
Nomor Objek Pajak (NOP) 12.34.567.890.123-4567.8;
Terletak di : -------------------------------------------------------
Provinsi : Riau; -------------------------------------
Kota : Pekanbaru; -----------------------------
Kecamatan : Marpoyan Damai; ---------------------
Kelurahan : Tangkerang Barat; --------------------
Jalan : Tuanku Hang Lekir Nomor 88; ------
Jual beli ini meliputi pula : ------------------------------------
-Sebidang tanah dan bangunan berikut segala
turutannya yang berada di atas tanah tersebut yang
menurut sifat, peruntukan dan undang-undang dapat
dianggap benda tetap. ------------------------------------------
Selanjutnya semua yang diuraikan diatas dalam akta ini
disebut “Objek Jual Beli”. --------------------------------------
Pihak pertama dan Pihak Kedua menerangkan bahwa : --
a. Jual beli ini dilakukan dengan harga Rp.
1.000.000.000,- (satu milyar rupiah). -------------------
b. Pihak Pertama mengaku telah menerima sepenuhnya
uang tersebut diatas dari Pihak Kedua dan untuk
penerimaan uang tersebut akta ini berlaku sebagai
tanda penerimaan yang sah (kuitansi). ------------------
c. Jual beli ini dilakukan dengan syarat-syarat sebagai
berikut : -------------------------------------------------------
PASAL DEMI PASAL
Akhirnya hadir juga dihadapan saya, dengan dihadiri
oleh saksi-saksi yang sama dan disebutkan pada akhir
akta ini : -----------------------------------------------------------
Tuan ARWANTO, suami dari Nyonya MAHARANI, lahir
di Jakarta, pada tanggal 21-11-1988 (duapuluh satu
November seribu sembilanratus delapanpuluh delapan),
Warga Negara Indonesia, Karyawan Swasta, bertempat
tinggal sama dengan isterinya tersebut, pemegang Kartu
Tanda Penduduk dengan Nomor Induk Kependudukan
14010302020880003, yang berlaku Seumur Hidup. ------
Yang menerangkan telah mengetahui apa yang diuraikan
diatas dan menyetujui jual beli dalam akta ini. ------------
3. AKHIR AKTA
a. Diawali dengan: Demikianlah akta ini ............
b. Nama, tempat tanggal lahir, pekerjaan, tempat tinggal & Nomor Identitas saksi akta
c. uraian pembacaan dan penjelasan akta kepada para pihak dan saksi-saksi
d. uraian tentang penandatanganan dan tempat penandatanganan
e. uraian jumlah akta yang dibuat 2 (dua) rangkap asli
Contoh:
Demikianlah akta ini dibuat dihadapan para pihak dan: -
1. Tuan X, lahir di Jakarta, pada tanggal, blablablabla; --
2. Nyonya Y, lahir di Semarang, pada tanggal blablabla; -
Sebagai saksi-saksi, dan setelah dibacakan serta
dijelaskan, maka sebagai bukti kebenaran pernyataan
yang dikemukakan oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua
tersebut diatas, akta ini ditandatangani/cap Ibu jari oleh
Pihak Pertama, Pihak Kedua, para saksi dan saya, PPAT,
sebanyak 2 (dua) rangkap asli, yaitu 1 (satu) rangkap
lembar pertama disimpan dikantor saya, dan 1 (satu)
rangkap lembar kedua disampaikan kepada Kepala
Kantor Pertanahan Kota Pekanbaru untuk keperluan
pendataran peralihan hak akibat jual beli dalam akta ini.
Pihak Pertama Pihak Kedua

Ny. MAHARANI Nn. NIKITA

Persetujuan Suami

Tn. ARWANTO

Saksi Saksi

Tn. X Ny. Y

Pejabat Pembuat Akta Tanah

CHRYSTALOVA ARLYNKA, S.H, M.Kn

 Jika dikeluarkan sebagai salinan:
Demikianlah akta ini dibuat dihadapan para pihak dan: -
1. Tuan X, lahir di Jakarta, pada tanggal, blablablabla; --
2. Nyonya Y, lahir di Semarang, pada tanggal blablabla; -
Sebagai saksi-saksi, dan setelah dibacakan serta
dijelaskan, maka sebagai bukti kebenaran pernyataan
yang dikemukakan oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua
tersebut diatas, akta ini ditandatangani/cap Ibu jari oleh
Pihak Pertama, Pihak Kedua, para saksi dan saya, PPAT,
sebanyak 2 (dua) rangkap asli, yaitu 1 (satu) rangkap
lembar pertama disimpan dikantor saya, dan 1 (satu)
rangkap lembar kedua disampaikan kepada Kepala
Kantor Pertanahan Kota Pekanbaru untuk keperluan
pendataran peralihan hak akibat jual beli dalam akta ini.
Pihak Pertama Pihak Kedua

t.t.d t.t.d

Ny. MAHARANI Nn. NIKITA

Persetujuan Suami

t.t.d

Tn. ARWANTO

Saksi Saksi

t.t.d t.t.d

Tn. X Ny. Y

Pejabat Pembuat Akta Tanah

Diberikan sebagai salinan oleh saya,
Pejabat Pembuat Akta Tanah
Kota Pekanbaru
t.t.d

CHRYSTALOVA ARLYNKA, S.H, M.Kn

CHRYSTALOVA ARLYNKA, S.H, M.Kn
 PERATURAN JABATAN PPAT
Dasar Hukum:
PP No 37/1998 Jo PP No 24/2016 tentang
Peraturan Jabatan PPAT.
PPAT adalah Pejabat Umum yang diberi
kewenangan untuk membuat akta-akta
otentik mengenai perbuatan hukum tertentu
mengenai hak atas tanah atau HMSRS.
Tugas PPAT yaitu membantu sebagian tugas
Kepala Kantor Pertanahan dalam rangka
Pendaftaran Tanah dengan cara membuat
akta² otentik sebagai dasar pendaftaran,
peralihan dan pembebanan hak atas tanah.
Akta Otentik yang dibuat dihadapan PPAT
- Jual Beli -Pembagian hak bersama
- Hibah -pembebanan HT
- Inbreng -pemberian SKMHT
- Pemberian HP/ -Tukar Menukar
Hgb diatas HM
Wewenang PPAT membuat akta² otentik
mengenai perbuatan hukum ttt, thd hak² atas
tanah dan HMSRS yang berada di daerah
kerja atau tempat kedudukannya.
Kecuali dalam beberapa akta yang mungkin
memuat beberapa hak atas tanah atau
HMSRS, PPAT boleh membuat akta yang
objeknya di luar daerah kerjanya, yaitu dlm
akta Tukar Menukar, Inbreng dan APHB, asal
salah satu objek berada di daerah kerja PPAT
tersebut
Macam PPAT, yaitu:
1. PPAT
2. PPATS: didaerah yang blm cukup PPAT
(Lurah, Camat karena jabatannya)
3. PPATK: Pejabat BPN yg ditunjuk, dalam
rangka laksanakan program pemerinta
PPAT diangkat dan diberhentikan oleh
Menteri untuk suatu daerah kerja tertentu
Maharani Fransiska
Syarat PPAT yaitu:
1. WNI
2. Berusia minimal 22 Tahun
3. Berkelakuan baik, dibuktikan dengan
SKCK oleh Kepolisian
4. Tidak pernah dihukum karena perb.
Pidana dengan ancaman 5 tahun
penjara/lebih
5. Sehat Jasmani & Rohani (tunadaksa bisa
mengikuti, selama ybs bisa mendengar,
melihat dan berbicara), dibuktikan
dengan Surat Keterangan dari RS
Pemerintah /RSJ
6. Berpendidikan S2 Kenotariatan atau
pendidikan khusus yg diadakan BPN
7. Lulus ujian PPAT yg diadakan BPN
8. Magang selama 1 (Satu) tahun, yaitu:
- 6 bulan di BPN
- 6 bulan di PPAT yg ditunjuk
(Permen ATR/Kepala BPN No 10/2017)
PPAT dapat merangkap jabatan sebagai
NOTARIS di tempat kedudukan NOTARIS.
Kewajiban PPAT pra laksanakan Jabatan:
1. Junjung tinggi Pancasila UUD’45 & NKRI
2. Ikuti pelantikan dan pengangkatan
Sumpah Jabatan (Pasal 34 (1) Perkaban
1/2006, yg meliputi janji, yaitu:
“Demi Allah Saya bersumpah bahwa Saya
akan:
a. Setia dan taat pada Pancasila, UUD
1945 dan Pemerintah RI
b. Taat pada peraturan perundang-undangan
di bidang pertanahan yang berkaitan
dengan kePPAT-an dan perundang-
undangan lain
c. Menjalankan jabatan dengan jujur, tertib,
cermat, penuh kesadaran,
bertanggungjawab & tak berpihak
d. Menjunjung tinggi kehormatan Negara,
Pemerintah dan Martabat PPAT
e. Merahasiakan isi akta yang dibuat dan
protokol yg menjadi tanggung jawab saya
yang menurut sifat harus dirahasiakan
 f.Baik langsung maupun tidak langsung
tidak pernah memberikan atau berjanji
memberikan sesuatu kepada siapapun.”
3. Dalam jangka waktu 1 bulan setelah
mengangkat sumpah harus sampaikan
alamat kantor, contoh cap jabatan, paraf
dan tandatangan ke Bupati /Walikota
setempat, Kanwil BPN Propinsi setempat,
Ketua Pengadilan Negeri setempat,
Kakantan setempat.
4. Memasang papan nama
Kewajiban PPAT dlm laksanakan Jabatan:
1. Melaksanakan Jabatan secara nyata
2. Berkantor di satu kantor dalam wilayah
kerjanya
3. Memasang papan nama dengan ukuran
yang telah ditetapkan (1 : 2,5)
4. Menyiapkan Protokol PPAT
5. Membuat akta yang bentuknya telah
ditetapkan oleh KBPN & beri No Urut
6. Membuat akta dalam bentuk asli (2) dan
dalam bentuk salinan (seperlunya)
7. Membebaskan uang jasa bagi yang tidak
mampu
8. Sebelum membuat akta pemindahan/
pembebanan hak wajib melakukan
pengecekan surat tanda bukti hak yang asli
(sertipikat) dengan daftar yang ada di BPN
9. Menolak pembuatan akta, jika:
-Tidak ada Sertipikat
-Pihak² b’tindak atas dsr Kuasa Mutlak
-Tidak ada izin dari Pejabat berwenang
-Objek dalam keadaan Sengketa
-Tidak dipenuhi syarat² lain (SSP PPh)
10. Wajib membacakan dan menjelaskan pada
para pihak dihadapan 2 saksi sebelum
penandatangan
11. 7 hari setelah pembuatan akta wajib
sampaikan lembar kedua asli akta beserta
dokumen tertentu ke kantor Pertanahan
setempat, lalu beritahu secara tertulis pada
para pihak tentang penyampaian berkas ke
kantan.
12. Menutup buku daftar akta PPAT setiap
hari kerja dgn tinta hitam dan memberi
paraf, kemudian setiap akhir bulan
menutup buku tsb dengan tinta merah &
tandatangan serta tulis jumlah akta
Maharani Fransiska
13. Membuat laporan bulanan mengenai
jumlah akta yang dibuat setiap bulan
selambat-lambatnya tanggal 10 bulan
berikutnya dan dikirim ke Kantor
Pertanahan, Kantor Pajak, Kantor PBB
dan Kanwil BPN Propinsi.
14. Menyimpan lembar pertama asli akta
PPAT dalam satu sampul tertentu
(boendel) sebulan sekali (maksimal 1
bundel 50 akta).
15. Menyimpan warkah pendukung yang
dijadikan dasar pembuatan akta dalam
sampul tertentu sebulan sekali (maks 25
warkah)
16. Menurunkan papan nama PPAT pada saat
berhenti dari jabatan
17. Menyerahkan protokol saat berhenti,
kepada PPAT lain yang wilayah kerjanya
sama atau kepada Kakantan.
Protokol PPAT adalah kumpulan dokumen
yang harus disimpan dan dipelihara oleh
PPAT, terdiri dari:
-Buku daftar Akta
-Bendel Akta asli
-Bendel warkah pendukunh
-Bendel arsip laporan bulanan
-Buku harian pembuatan akta
-Bendel surat tanda terima memasukkan
lembar kedua ke Kantan
-Bendel surat-surat penting lain (SSP, SSB)
Larangan PPAT yaitu dilarang merangkap
jabatan atau profesi sbk:
1. Advokat Konsultan atau Penasehat
Hukum, kecuali tidak dipungut biaya
2. Pegawai Negeri Sipil, PEMDA, BUMN,
BUMD, pegawai Swasta
3. Pejabat Negara (PPATK, Bupati, Camat,
Politikus, Lurah) atau Pegawai Pemerintah
dengan Perjanjian Kerja (PPPK)
4. Pimpinan Lembaga Pendidikan baik Negeri
maupun Swasta
5. Surveyor (analisa bidang tnh) berlisensi
6. Appraisal (penilai) tanah
7. Mediator (perantara) jual beli tanah
8. Jabatan lain yang dilarang oleh UU
PS: PPAT boleh menjadi Dosen karena demi
pendidikan, tapi bukan dosen tetap
melainkan dosen honorer
Cuti PPAT
-PPAT dilarang meninggalkan kantor lbh dari
6 hari kerja berturut² kecuali saat cuti
-PPAT dapat laksanakan cuti:
a.Cuti tahunan max 2 minggu /tahun takwim
b.Cuti sakit/melahirkan selama diperlukan
c.Cuti krn alasan penting setiap diperlukan
dgn jumlah waktu 9 bulan utk tiap 3 tahun
d. Untuk cuti tahunan karena alasan penting,
PPAT yg baru diangkat harus buka kantor
sekurang-kurangnya 3 tahun.
Permohonan cuti diajukan secara tertulis
kepada pejabat yang berwenang yaitu :
a. Kepala Kantor Pertanahan Kab/Kota
setempat utk permohonan cuti ≤ 3 bulan.
b. Kakan wilayah BPN Propinsi untuk
permohonan cuti > 3 bulan tp < 6 bulan.
c. Menteri untuk cuti ≥ 6 bulan.
PPAT berhenti menjabat PPAT karena:
1. Meninggal dunia
2. Mencapai usia 65 (diperpanjang 2 thn)
3. Diberhentikan oleh Menteri
PPAT merangkap Notaris selain di tempat
kedudukan PPAT, wajib ajukan pindah ke
tempat kedudukan Notaris atau berhenti sbg
Notaris pada tempat kedudukan tsb.
PPAT diberhentikan Menteri, yaitu:
1. Diberhentikan dengan hormat
a. Permintaan sendiri (Pensiun dini)
b. Tidak mampu jalankan tugas karena
alasan kesehatan (badan & jiwa)
c. Rangkap Jabatan
d. Dinyatakan pailit(putusan pengadilan)
e. Di bawah pengampuan ≥ 3 tahun
2. Diberhentikan dengan tidak hormat
a. Lakukan pelanggaran berat thd jabatan
PPAT
Maharani Fransiska
b. Dijatuhi hukuman pidana penjara karena
melakukan tindak pidana yang diancam ≥
5 tahun penjara
3. Diberhentikan sementara
a. Sedang dalam pemeriksaan sebagai
terdakwa suatu perbuatan pidana yg
diancam hukuman penjara ≥ 5 tahun
b. Tidak laksanakan jabatan PPAT scr nyata
utk jangka waktu 60 hari
c. Pelanggaran ringan thd jabatan PPAT
d. Diangkat & mengangkat sumpah jabatan
sbg Notaris dengan tempat kedudukan di
Kota/Kabupaten lain daripada
kedudukan sbg PPAT
e. Dalam proses pailit
f. Dalam proses di bawah pengampuan
g. Lakukan perbuatan tercela yaitu tidak
sesuai Kotik PPAT
Daerah Kerja PPAT: Wilayah Provinsi
Tempat kedudukan PPAT di Kabupaten
atau Kota di provinsi bagian daerah kerja
PPAT dapat pindah tempat kedudukan dan
daerah kerja, dengan ketentuan:
1. Masih dlm kab/kota tempat kedudukan
PPAT, wajib lapor ke Kepala Kantor
Pertanahan kab/kot tmpt kedudukan
2. Pindah kedudukan ke kab/kota lain pd
daerah kerja yang sama atau pindah daerah
kerja wajib ajukan permohonan
perpindahan kepada Menteri.
Jika terjadi pemekaran kab/kota atau
Provinsi yg merubah tempat kedudukan atau
sebabkan kantor pertanahan terbagi, maka
PPAT harus memilih salah satu dalam
jangka waktu 90 hari.
Jika tidak memilih akan dianggap memilih
dimana tempat kedudukan atau daerah kerja
PPAT tersebut berada.
PPAT wajib m’angkat sumpah di hadapan
Menteri atau pejabat yang ditunjuk.
PPAT yg pindah kedudukan/daerah kerja
karena pemekaran tidak perlu disumpah.
Setelah pengangkatan sumpah PPAT wajib
melapor kepada Kepala Kantor Pertanahan
mengenai pengakatan, dalam waktu 3 bulan
sejak SK pengangkatan, jika tidak maka SK
batal demi hukum.
Kepala Kantor Pertanahan laksanakan
pengambilan sumpah jabatan dalam waktu 1
bulan.
Sumpah jabatan dituang dalam berita acara
dan ditandatangani PPAT, Kepala kantor
pertanahan Kab/kota & para saksi.
Dalam 60 hari sejak pengambilan sumpah
jabatan PPAT wajib sampaikan alamat
kantor, contoh tandatangan, contoh paraf
dan teraan cap/stempel jabatan kepada
Kakanwil Badan Pertanahan Nasional,
Bupati/Walikota, Ketua PN dan Kakantan
yang meliputi daerah kerja dan PPAT wajib
laksanakan jabatan secara nyata.
PPAT hanya mempunyai 1 kantor, yaitu di
tempat kedudukannya.
Jika rangkap jabatan sebagai Notaris, maka
harus berkantor yang sama.
Penomoran PPAT berulang dimulai pada
permulaan tahun takwim.
Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli dalam 2
(dua) lembar, yaitu :
a. 1 rangkap lembar pertama disimpan oleh
PPAT
b. 1 rangkap atau lebih Lembar kedua
menurut banyaknya hak atas tanah atau
HMSRS yg jadi objek dalam akta,
disampaikan ke Kantor Pertanahan utk
keperluan pendaftaran atau peralihan, atau
pembebanan Hak Tanggungan,
disampaikan kepada pemegang kuasa
untuk dasar pembuatan APHT dan kepada
pihak² yang berkepentingan dapat
diberikan salinan.
PPAT harus membacakan/menjelaskan isi
akta PPAT pada para pihak dgn dihadiri 2
saksi sebelum ditandatangani seketika itu juga
oleh para pihak, para saksi dan PPAT.
PPAT juga dilarang membuat akta untuk
sendiri, suami/isteri, keluarga garis lurus
Maharani Fransiska
tanpa pembatasan dan keluarga garis ke
samping sampai dua derajat.
Sampul buku hasil jilid akta dicantumkan
daftar akta yang memuat nomor akta, tanggal
pembuatan akta dan jenis akta.
Jika PPAT meninggal, keluarga/ahli waris,
atau pegawainya wajib melaporkannya
kepada Kakantan Kabupaten/Kotamadya
setempat, 30 hari sejak PPAT meninggal.
Kakantan Kab/Kota melaporkan kepada
Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi disertai
usul penunjukan PPAT yang akan diserahi
protokol PPAT yang meninggal.
Ahli waris/keluarga terdekat wajib serahkan
protokol ke PPAT yang ditunjuk.
Uang jasa (honorarium), termasuk uang saksi
tidak boleh > 1% dari harga transaksi yang
tercantum di dalam akta. (Pasal 32 )
PPAT wajib memberi jasa tanpa meminta
honorarium kepada seseorang yang tidak
mampu (Pasal 32 (2))
PPAT yang merangkap jabatan sebagai
konsultan atau penasehat hukum wajib
memilih jabatan sebagai PPAT atau
konsultan/penasehat hukum dalam jangka
waktu 3 (tiga) bulan. Apabila dalam jangka
waktu tersebut pilihan tidak dilakukan maka
diberhentikan dari jabatannya sebagai PPAT.
KODE ETIK PPAT
Kode Etik: norma² atau aturan²
mengenai etika baik secara tertulis
maupun tidak.
Kode etik Profesi: norma² atau aturan²
mengenai etika suatu profesi tertentu
yang disusun oleh organisasi profesi
tertentu dalam menjalankan tugas dan
jabatannya maupun diluar tugas dan
jabatannya dan ditaati oleh anggotanya.
Kode Etik PPAT: norma² atau aturan²
mengenai etika PPAT dalam
menjalankan tuga dan jabatan maupun
diluar tugas jabatan.
 Tujuan kode Etik PPAT: 13. 7 hari setelah pembuatan akta wajib
Untuk menjaga agar PPAT dapat sampaikan lembar kedua asli akta
jalankan tugas dan jabatan secara baik beserta dokumen tertentu ke kantor
dan benar. Pertanahan setempat, lalu beritahu
secara tertulis pada para pihak
Pengaturan Kode Etik PPAT:
tentang penyampaian berkas ke
-PP No 37/98 ttg Peraturan Jabatan
kantan.
PPAT, dlm pasal mengenai kewajiban
14. Membuat buku daftar Akta PPAT
larangan;
(buku Induk PPAT) dan mengisi
-Perkaban Nomor 1/2006 tentang
setiap hari akta yang telah dibuat
ketentuan pelaksanaan PP Nomor
15. Menutup buku daftar akta PPAT
37/1998, dalam Pasal mengenai
setiap hari kerja dgn tinta hitam dan
kewajiban dan larangan;
memberi paraf, kemudian setiap akhir
- Perkaban No 1/2006 tentang ketentuan
bulan menutup buku tsb dengan tinta
pelaksanaan PP No 37/1998, dalam
merah & tandatangan serta tulis
Pasal 69 mengenai belum ada kode etik
jumlah akta
yang disahkan BPN.
16. Membuat laporan bulanan mengenai
Kewajiban PPAT jumlah akta yang dibuat setiap bulan
1. Menjunjung tinggi Pancasila, UUD 45 selambat-lambatnya tanggal 10 bulan
dan NKRI berikutnya dan dikirim ke Kantor
2. Mengikuti Pelantikan dan Pertanahan, Kantor Pajak, Kantor PBB
Pengangkatan Sumpah Jabatan dan Kanwil BPN Propinsi.
3. Melaksanakan Jabatan secara nyata 17. Menjilid lembar pertama asli akta
4. Berkantor di satu kantor dalam PPAT dalam satu sampul tertentu
wilayah kerjanya (boendel) sebulan sekali (maksimal 1
5. Memasang papan nama dengan bundel 50 akta).
ukuran yang telah ditetapkan (1 : 2,5) 18. Menjilid warkah pendukung yang
6. Menyiapkan Protokol PPAT dijadikan dasar pembuatan akta
7. Membuat akta yang bentuknya telah dalam sampul tertentu sebulan sekali
ditetapkan oleh KBPN & beri No Urut (maks 25 warkah)
8. Membuat akta dalam bentuk asli (2) & 19. Menurunkan papan nama PPAT pada
dlm bentuk salinan (seperlunya) saat berhenti dari jabatan
9. Membebaskan uang jasa bagi yang 20. Menyerahkan protokol saat berhenti,
tidak mampu kepada PPAT lain yang wilayah
10. Sebelum buat akta pemindahan/ kerjanya sama atau kepada Kakantan.
pembebanan hak wajib melakukan
pengecekan surat tanda bukti hak
yang asli (sertipikat) dengan daftar
yang ada di BPN
11. Menolak pembuatan akta, jika:
-Tidak ada Sertipikat
-Pihak² b’tindak atas dsr Kuasa
Mutlak
-Tidak ada izin dari Pejabat
berwenang
-Objek dalam keadaan Sengketa
12. Wajib membacakan & menjelaskan
pada para pihak dihadapan 2 saksi
sebelum penandatangan
Maharani Fransiska
 Larangan PPAT 4. Menggunakan kalimat, pasal,
1. M’buka kantor cabang/perwakilan di rumusan² yg terdapat dalam akta yg
wilayah atau diluar wilayah kerja dibuat oleh PPAT lain dgn syarat
2. Membuat akta untuk PPAT sendiri, (turunan) akta tsb sudah dibuat &
suami atau istri, keluarga, saudara telah m’jadi milik klien
atau semenda dalam garis lurus tanpa 5. Memperbincangkan pelaksanaan
batas dan garis menyamping derajat tugas dgn rekan sejawat bila dianggap
kedua perlu.
3. Meninggalkan kantor lebih dari 6 hari
kerja berturut-turut kecuali cuti Sanksi
4. Membuat akta dalam keadaan cuti 1. Sanksi Administratif
5. Membuat akta diluar wilayah kerja Diberikan oleh Kepala Kantor
6. Pasang papan nama dengan ukuran Pertanahan
melebihi batas kewajaran a. Teguran (lisan)
7. Pasang iklan dalam surat kabar, biro b. Peringatan (teguran tertulis)
jasa, majalah berkala, media masa Diberikan oleh Kepala BPN
8. Secara langsung menggunakan a. Pemberhentian sementara/schorsing
perantara atau tempatkan pegawai di b. Pemberhentian hormat/onzetting
satu atau beberapa tempat diluar c. Pemberhentian dengan tidak hormat
kantor PPAT.
9. Menahan berkas agar klien buat akta 2. Sanksi Denda
10. Memungut uang jasa melebihi a. Rp.250,000 jika tidak sampaikan
ketentuan perundang-undangan laporan bulanan
11. Melanggar sumpah jabatan b. Rp. 7.500.000 jika bikin akta tapi
12. Membuat akta tanpa pengecekan belum bayar BPHTB dan PPh
Sertipikat
13. Buat akta sblm peroleh tanda bukti
lunas SSP PPh dan SSB BPHTB
kecuali ada surat pernyataan telah
bayar pajak
14. Merangkap jabatan sebagaimana
Pasal 7 PJPPAT
15. Lakukan pembuatan akta sbg mufakat
jahat yang akibatkan sengketa tanah
16. Tidak membacakan serta menjelaskan
isi akta di hadapan para pihak
Pengecualian
1. Pengiriman kartu pribadi dari
anggota perkumpulan IPPAT yg
berisi ucapan selamat / dukacita yg
bersifat pribadi
2. Pemuatan nama anggota
perkumpulan IPPAT oleh perusahaan
telekomunikasi
3. Pemuatan nama anggota
perkumpulan IPPAT dalam buku
petunjuk fax

Maharani Fransiska
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M

CONTOH SOAL PERHITUNGAN PAJAK

KELAS DISKUSI Pak SUPRIYANTO, S.H, M.M (DEPOK)
-APHB = 4 x NJOP - NJOPTKP x 5%
a. A memiliki tanah Hak Milik di Jalan Margonda Raya, dengan
Luas Tanah 1.500 m² dan NJOP Tanah Rp. 4.000.000,-/m². 5
Diatasnya berdiri bangunan yaitu 15 Ruko, dengan Luas total
ruko 3.000 m² dan NJOP Rp. 2.000.000,- / m². Ternyata A = 4 x Rp. 12M - Rp. 60JT x 5%
meninggal dunia dengan meninggalkann 5 orang anak, 5
dimana istrinya telah meninggal lebih dulu. Atas kesepakatan
= (Rp. 9,6M – Rp. 60JT) x 5%
ahli waris tanah akan dibaliknamakan kepada 1 orang dan ada
rencana akan dijual kepada seseorang. Hitunglah biaya pajak = Rp. 9.540.000.000 x 5%
apa saja yang harus dibayar oleh ahli waris dan biaya pajak = Rp. 477.000.000,-
untuk jual belinya.
Jawab: -PPh = 2,5% x NJOP
Diketahui: = 2,5% x Rp. 12 M
NJOP total Tanah = Luas tanah x NJOP tanah/m² = Rp. 300.000.000,=
= 1500 m² x Rp. 4.000.000/m²
-BPHTB = 5% x (NJOP-NJOPTKP)
= Rp. 6.000.000.000,-
NJOP Total Ruko = Luas Ruko x NJOP Ruko/m² = 5% x (Rp. 12M – Rp. 60JT)
= 3000 m² x Rp. 2.000.000/m² = 5% x Rp. 11.940.000.000
= Rp. 6.000.000.000,- = Rp. 597.000.000,-
Total NJOP Tanah dan Bangunan (2017)
= Rp.12.000.000.000,-
Jadi pajak-pajak yang harus dibayar adalah:
Pajak yang harus di bayar: 1. Pajak Waris sebesar Rp. 585.000.000,-
-PAJAK WARIS : 5% x (NPOP – NPOPTKP) 2. Pajak APHB sebesar Rp. 477.000.000,-
= 5% (Rp. 12 M – Rp. 300JT) 3. PPh (Penjual) sebesar Rp. 300.000.000,-
= 5% (Rp. 11.700.000.000) 4. BPHTB (Pembeli) sebesar Rp. 597.000.000,-
= Rp. 585.000.000

- MAHARANI FRANSISKA -
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M

Cara menghitung cepat Ala Pak PRI Untuk BPHTB:

Untuk Pajak Waris:
= 5% x (NJOP – NJOPTKP)
= 5% x (NPOP – NPOPTKP)
Karena NJOPTKP daerah selain Jakarta adalah Rp. 60JT, maka:
karena NPOPTKP daerah selain Jakarta adalah Rp. 300JT, maka: = (5% x NJOP) – (5% x NJOPTKP)
= (5 % x NPOP) - (5 % Rp. 300JT) = (5% x NJOP) – (5% x 60 JUTA)
= (5 % x NPOP) - Rp. 15JT = 5% NJOP – Rp. 3 JUTA

Jadi setiap menghitung Pajak waris gunakan rumus: Jadi untuk BPHTB selalu gunakan :

(5 % x NPOP) - Rp. 15JT 5% NJOP – Rp. 3 JT or 5% Nilai Transaksi – 3 JT

Untuk Pajak APHB:
= Jumlah yang memberi haknya x NJOP - NJOPTKP x 5% Pengaplikasiannya ke dalam soal:
Jumlah seluruh Ahli Waris -Pajak Waris = (5% x Rp. 12 M) – Rp. 15 JUTA
= Rp. 600 JT – 15 JT
Karena NJOPTKP daerah selain Jakarta selalu Rp. 60 JT, maka: = Rp. 585.000.000
= Jumlah yg memberi haknya x NJOP x 5% - (NJOPTKP x 5%) -Pajak APHB = 4 x 12 M x 5 % - Rp. 3 JUTA
Jumlah seluruh Ahli Waris 5
= (Rp. 9,6 M x 5%) – Rp. 3 JUTA
= Jumlah yg memberi haknya x NJOP x 5% - (60JT x 5%)
Jumlah seluruh Ahli Waris = Rp. 480 JT - 3 JT
= Rp. 477.000.000
= Jumlah yg memberi haknya x NJOP x 5% - Rp. 3 JUTA
-Pph Tetap pakai cara biasa
Jumlah seluruh Ahli Waris
-BPHTB = 5% NJOP–Rp. 3JT
Jadi rumus APHB: = (5% x 12M)-3JT
Jumlah AW yg memberi hak x NJOP x 5% - Rp. 3JT =Rp. 600JT–3 JT
Jumlah seluruh Ahli Waris = Rp. 597.000.000

- MAHARANI FRANSISKA -
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
b. A memiliki tanah seluas 1.500 m², NJOP Rp. 4.000.000,-/m².
Diatasnya berdiri bangunan yaitu 15 Ruko, seluas 3.000 m²
dan NJOP Rp. 2.000.000,- / m². A meninggal dunia
meninggalkann 5 orang anak, istrinya meninggal lebih dulu.
Atas kesepakatan ahli waris (AW) akan dibaliknamakan
kepada 1 orang dan ada rencana akan dijual kepada X dengan
harga Rp. 20.000.000.000,- . Hitunglah pajak yang timbul.
Jawab:
Diketahui:
Total NJOP Tanah = 1500 x 4.000.000,- = 6.000.000.000,-
Total NJOP Bangunan = 3000 x 2.000.000,- = 6.000.000.000,-
Total NJOP tanah dan Bangunan = Rp. 12.000.000.000,-
Menggunakan cara hitung cepat ala Pak Pri
Pajak Waris = (5 % x NPOP) - Rp. 15JT
= (5% x 12 M) – 15JT
= 600 JT – 15 JT
= Rp. 585.000.000,-
Pajak APHB = 4 x 12 M x 5 % - Rp. 3 JUTA
5
= (Rp. 9,6 M x 5%) – Rp. 3 JUTA
= Rp. 480.000.000, - Rp. 3.000.000,-
= Rp. 477.000.000
Pajak Pph = 2,5% x Nilai Transaksi
= 2,5% x Rp. 20.000.000.000,-
= Rp. 500.000.000,-
- MAHARANI FRANSISKA -
BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
BPHTB = (5% x Nilai Transaksi) – Rp. 3JT
= (5% x Rp. 20 M) - 3JT
= Rp. 1.000.000.000 – Rp. 3.000.000,-
= Rp. 997.000.000,-
Jadi pajak yang harus dibayar:
1. Pajak Waris sebesar Rp. 585.000.000,-
2. Pajak APHB sebesar Rp. 477.000.000,-
3. PPh (Penjual )sebesar Rp. 500.000.000,-
4. BPHTB (Pembeli) sebesar Rp. 997.000.000,-
c. P memiliki tanah Hak Milik di Jalan Margonda Raya, seluas
2.000 m², NJOP Tanah Rp. 3.000.000,-/m². Diatasnya berdiri
bangunan seluas 4.000 m² dan NJOP Rp. 2.500.000,- /m². P
meninggal dunia dengan meninggalkann 4 orang anak,
dimana istrinya telah meningga. Hitung pajak yg timbul, jika:
-Mau dibagi kepada 2 orang anak
-Mau dibagi kepada 1 orang anak
-Jika akan di jual kepada orang lain
Jawab:
Menggunakan cara hitung cepat ala Pak Pri
Diketahui:
NJOP Total Tanah = Rp. 3.000.000/m² x 2.000 m²
= Rp. 6.000.000.000,-
NJOP Total Bangunan = Rp. 2.500.000/m² x 4.000 m²
= Rp. 10.000.000.000,-
NJOP 2017 seluruhnya = Rp. 16.000.000.000,-
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
Pajak-pajak yang harus dibayar:
Pajak Waris = (5% x 16 M) – 15JT
= Rp. 800.000.000 – Rp. 15.000.000
= Rp. 785.000.000,-
-Jika akan dibagi kepada 2 orang:
Pajak APHB = 2 x 16 M x 5 % - Rp. 3 JUTA
4 6,25jt,- /m². A meninggal dunia, meninggalkan 3 orang anak,
= (Rp. 8 M x 5%) – Rp. 3 JUTA
= Rp. 400.000.000, - Rp. 3.000.000,-
= Rp. 397.000.000
-Jika akan dibagi kepada 1 orang:
Pajak APHB = 3 x 16 M x 5 % - Rp. 3 JUTA
4 NJOP Total Tanah
= (Rp. 12 M x 5%) – Rp. 3 JUTA
= Rp. 600.000.000, - Rp. 3.000.000,-
= Rp. 597.000.000
-Jika akan di jual kepada orang lain:
Pajak Pph = 2,5% x Nilai Transaksi
= 2,5% x Rp. 16.000.000.000,-
= Rp. 400.000.000,-
BPHTB = (5% x Nilai Transaksi) – Rp. 3JT
= (5% x Rp. 16 M) - 3JT
= Rp. 800.000.000 – Rp. 3.000.000,-
= Rp. 797.000.000,-
Jadi yang harus dibayar:
1. Pajak Waris sebesar Rp. 785.000.000,-
2. -Pajak APHB sebesar Rp. 397.000.000,- jika diberikan
kepada 2 anak
-Pajak APHB sebesar Rp. 597.000.000,- jika diberikan
kepada 1 anak
- MAHARANI FRANSISKA -
BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
3. PPh (Penjual )sebesar Rp. 400.000.000,-
4. BPHTB (Pembeli) sebesar Rp. 797.000.000,-
d. A memiliki tanah seluas 5.000 m² dan NJOP Tanah Rp. 1,5jt.
Diatasnya berdiri bangunan seluas 2.000 m² dan NJOP Rp.
istrinya telah meningga duluan. Akan dibagikan kepada 1
anak & akan dijual seharga Rp. 25.M. Hitung pajak yg timbul.
Jawab:
Menggunakan cara hitung cepat ala Pak Pri
Diketahui:
= Rp. 1.500.000 x 5.000
= Rp. 7.500.000.000,-
NJOP Total Bangunan = Rp. 6.250.000 x 2.000
= Rp. 12.500.000.000,-
NJOP 2017 seluruhnya =Rp. 20.000.000.000,-
Pajak-pajak yang timbul:
Pajak Waris = (5% x 20 M) – 15JT
= Rp. 1.000.000.000 – Rp. 15.000.000
= Rp. 985.000.000,-
Pajak APHB = 2 x 20 M x 5 % - Rp. 3 JUTA
3
= 40 x 5% - Rp. 3JT
3
= (Rp.13.333.333.333 x 5%) – Rp. 3 JUTA
= Rp. 666.666.665, - Rp. 3.000.000,-
= Rp. 663.666.665,-
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M

3. Akan dijaminkan pada Bank, dan dibebankan HT, dengan

Pajak Pph = 2,5% x Rp. 25.000.000.000,- nilai HT Rp. 20 M
= Rp. 625.000.000,- 4. Buat Akta Jual Belinya dengan catatan:
BPHTB = (5% x Rp. 25 M) - 3JT -Daerah kerja sementara di Depok
= Rp. 1.250.000.000 – Rp. 3.000.000,- -No SK 235_ (Nomor urut Kursi)/XI/2017, tanggal 20
Agustus 2017
= Rp. 1.247.000.000,-
Jadi yang harus dibayar:
Jawab:
1. Pajak Waris sebesar Rp. 985.000.000,-
Diketahui:
2. Pajak APHB sebesar Rp. 663.666.665,-
Total NJOP Tanah = Rp.4.000.000,-/m² x 1.500 m²
3. PPh (Penjual )sebesar Rp. 625.000.000,-
= Rp. 6.000.000.000,-
4. BPHTB (Pembeli) sebesar Rp. 1.247.000.000,-
Total NJOP Ruko = Rp.3.000.000,-/m² x 2.000 m²
= Rp. 6.000.000.000,-
e. Sebidang Tanah dengan Sertipikat Hak Milik Nomor SHM
337/Kemiri Muka, Kecamatan Beji, Kota Depok, Propinsi Jawa Total NJOP seluruhnya = Rp. 12.000.000.000,-
Barat, seluas 1.500 m², lebih jelas diuraikan dalam Surat Ukur Perhitungan BPHTB Waris:
Nomor 775/V/1999 tanggal 17 Mei 1999, dengan Nomor = (5% x Rp. 12.000.000.000,-) – Rp. 15.000.000
Identifikasi Bidang tanah 32.75.889.776.42.135.7. Sertipikat
= Rp. 600.000.000 – Rp. 15.000.000
diterbitkan pada tanggal 19 Desember 1999 oleh Kepala
= Rp. 585.000.000
Kantor Pertanahan Bogor, dan terdaftar atas nama
MUHAMMAD DZAKI NURAHMAN. Di atas tanah tersebut Perhitungan Balik Nama ke salah satu ahli waris:
berdiri ruko permanen seluas 2.000 m² berdasarkan Izin = 4 x 12 M x 5 % - Rp. 3 JT = (Rp. 9,6 M x 5%) – Rp. 3JT
Mendirikan Bangunan (Ruko) Nomor 853/I/2001, tanggal 10 5
Januari 2001 yang dikeluarkan oleh Walikota Depok. = Rp. 480.000.000, - Rp. 3.000.000,-
NJOP Tanah Rp. 4JT/m², NJOP Ruko Rp. 3JT/m². Pemilik = Rp. 477.000.000
tanah sudah meninggal, dan meninggalkan 5 orang anak.
Perhitungan BPHTB:
-Hitung biaya-biaya apa saja yang akan dibayar jika: = (5 % x Rp. 30.000.000.000) – Rp. 3.000.000
1. Tanah akan diwariskan ke salah satu nama AW
= Rp. 1.500.000.000 – Rp. 3.000.000 = Rp. 1.497.000.000,-
2. Setelah dibalik nama akan dibeli X dengan harga 30 M
- MAHARANI FRANSISKA -
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M

Perhitungan PPh: 3. Biaya yang dibayar jika dijaminkan ke X dengan nilai HT Rp. 20M
= 2,5% x 30.000.000.000 = Rp. 750.000.000,- -Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,-
Maka: -Biaya Pembuatan Akta = Rp. 200.000.000,-
-Biaya Pendaftaran = Rp. 50.000,-
Biaya Waris:
-Biaya Pendaftaran HT = Rp. 25.000.000,-
- Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,- - Total Biaya HT = Rp. 225.100.000,-
- Biaya BPHTB Waris = Rp. 585.000.000,- - Biaya 1 & Biaya 2 = Rp.3.747.300.000,-+
- Biaya Pendaftaran = Rp. 50.000,- Total Biaya yang dikeluarkan seluruhnya
- Biaya PNBP Waris = Rp. 6.000.000,- = Rp.3.972.400.000,-
Total = Rp. 591.100.000,-
1. Biaya yang dibayar jika di balik nama ke salah satu ahli waris:
- Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,- f. Tuan A memiliki tanah seluas 2.500 m², dengan NJOP 4JT, berdiri
- Biaya Pajak APHB = Rp. 477.000.000,- bangunan seluas 5.000 m² dengan NJOP 2JT, memiliki Ahli Waris
- Biaya Pembuatan Akta = Rp. 120.000.000,- (AW) 10 orang. Hitung biaya² jika akan dibalik nama kesalah 1
- Pendaftaran Peralihan = Rp. 50.000,-
AW, setelah balik nama akan dijual ke X seharga 30 M dan tuan X
- PNBP Balik Nama = Rp. 6.000.000,-
Total balik nama = Rp. 603.100.000 akan jaminkan ke bank dengan HT 25 M.
Biaya Waris = Rp. 591.100.000,- Jawab:
Biaya dari waris hingga balik nama = Rp.1.194.200.000,- NJOP Tanah = Rp.4JT/m² x 2.500 m² = Rp. 10M
NJOP Ruko = Rp.2JT/m² x 5.000 m² =Rp. 10M
2. Biaya yang dibayar jika dijual ke X dengan harga Rp. 30M Total NJOP seluruhnya = Rp. 20.000.000.000,-
Biaya balik nama sebelumnya = Rp. 1.194.200.000,- Perhitungan BPHTB Waris:
- Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,- = (5% x Rp. 20.000.000.000,-) – Rp. 15.000.000
- Biaya Pajak PPh = Rp. 750.000.000,- = Rp. 1.000.000.000 – Rp. 15.000.000= Rp. 985.000.000
- Biaya Pajak BPHTB = Rp.1.497.000.000,- Perhitungan Balik Nama ke salah satu ahli waris:
- Biaya Akta = Rp. 300.000.000,-
= 9 x 20 M x 5 % - Rp. 3 JT = (Rp.1,8M x 5%) – Rp. 3JT
- Pendaftaran Peralihan = Rp. 50.000,-
10
- PNBP Balik Nama = Rp. 6.000.000,-
Total Biaya Jual Beli = Rp.2.553.100.000,-+ = Rp. 900.000.000, - Rp. 3.000.000,- = Rp. 897.000.000
Biaya yang dikeluarkan dari baliknama waris s/d jual beli Perhitungan PPh:
= Rp.3.747.300.000,- = 2,5% x 30.000.000.000 = Rp. 750.000.000,-
- MAHARANI FRANSISKA -
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M

Perhitungan BPHTB:
= (5 % x Rp. 30.000.000.000) – Rp. 3.000.000 3. Biaya yang dibayar jika dijaminkan ke X dengan nilai HT Rp. 25M
= Rp. 1.500.000.000 – Rp. 3.000.000 = Rp. 1.497.000.000,- - Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,-
- Biaya Pembuatan Akta = Rp. 250.000.000,-
Maka:
- Biaya Pendaftaran = Rp. 50.000,-
Biaya Waris: - Biaya Pendaftaran HT = Rp. 25.000.000,-+
- Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,- - Total Biaya HT = Rp. 275.100.000,-
- Biaya BPHTB Waris = Rp. 985.000.000,- - Biaya 1 & Biaya 2 = Rp.3.747.300.000,-+
- Biaya Pendaftaran = Rp. 50.000,- Total Biaya yang dikeluarkan seluruhnya
- Biaya PNBP Waris = Rp. 10.000.000,- + = Rp.4.934.400.000,-
Total = Rp. 995.100.000,- g. Tuan A punya tanah seluas 4.000 m², NJOP Rp. 5jt, diatasnya
1. Biaya yang dibayar jika di balik nama ke salah satu ahli waris: ada bangunan seluas 4.000 m², NJOP 2,5jt. A meninggal dunia
- Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,- meninggalkan 4 orang AW, hitung segala biaya jika akan
- Biaya Pajak APHB = Rp. 897.000.000,-
diatasnamakan salah satu AW, jika akan dijual dengan harga
- Biaya Pembuatan Akta = Rp. 200.000.000,-
50M dan akan dijaminkan pada Bank X dengan HT 40M.
- Pendaftaran Peralihan = Rp. 50.000,-
- PNBP Balik Nama = Rp. 10.000.000,-+ Jawab:
Total balik nama =Rp. 1.107.100.000,- NJOP Tanah = Rp.5JT/m² x 4.000 m² =Rp. 20M
Biaya Waris =Rp. 995.100.000,-+ NJOP Ruko = Rp.2,5JT/m² x 4.000 m² =Rp. 10M
Biaya dari waris hingga balik nama = Rp.2.102.200.000,- Total NJOP seluruhnya = Rp. 30.000.000.000,-
2. Biaya yang dibayar jika dijual ke X dengan harga Rp. 30M Perhitungan BPHTB Waris:
Biaya balik nama sebelumnya = Rp. 1.194.200.000,- = (5% x Rp. 30.000.000.000,-) – Rp. 15.000.000
- Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,- = Rp. 1.500.000.000 – Rp. 15.000.000= Rp. 1.485.000.000
- Biaya Pajak PPh = Rp. 750.000.000,- Perhitungan Balik Nama ke salah satu ahli waris:
- Biaya Pajak BPHTB = Rp.1.497.000.000,-
= 3 x 30 M x 5 % - Rp. 3 JT = (Rp.2,25M x 5%) – Rp. 3JT
- Biaya Akta = Rp. 300.000.000,-
4
- Pendaftaran Peralihan = Rp. 50.000,-
- PNBP Balik Nama = Rp. 6.000.000,- + = Rp. 1.125.000.000, - Rp. 3.000.000,- = Rp. 1.122.000.000
Total Biaya Jual Beli = Rp.2.557.100.000,-+ Perhitungan PPh:
Biaya yang dikeluarkan dari baliknama waris s/d jual beli = 2,5% x 50.000.000.000 = Rp. 1.250.000.000,-
= Rp.4.659.300.000,-
- MAHARANI FRANSISKA -
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M

Perhitungan BPHTB:
= (5 % x Rp. 50.000.000.000) – Rp. 3.000.000 3. Biaya yang dibayar jika dijaminkan ke X dengan nilai HT Rp. 25M
= Rp. 2.500.000.000 – Rp. 3.000.000 = Rp. 2.497.000.000,- - Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,-
- Biaya Pembuatan Akta = Rp. 400.000.000,-
Maka:
- Biaya Pendaftaran = Rp. 50.000,-
Biaya Waris: - Biaya Pendaftaran HT = Rp. 25.000.000,-+
- Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,- - Total Biaya HT = Rp. 425.100.000,-
- Biaya BPHTB Waris = Rp. 1.485.000.000,- - Biaya 1 & Biaya 2 = Rp.7.214.300.000,-+
- Biaya Pendaftaran = Rp. 50.000,- Total Biaya yang dikeluarkan seluruhnya
- Biaya PNBP Waris = Rp. 20.000.000,- + = Rp.7.639.400.000,-
Total = Rp. 1.505.100.000,-
1. Biaya yang dibayar jika di balik nama ke salah satu ahli waris: Keterangan (berdasarkan PP 128 Tahun 2015 Jenis & Tarif PNBP):
- Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,-
- Biaya Pajak APHB = Rp.1.122.000.000,- Biaya Pengecekan Sertipikat : Lihat Tabel PNBP (Rp. 50.000)
- Biaya Pembuatan Akta = Rp. 300.000.000,- Biaya Pembuatan Akta PPAT : 1% dari nilai NJOP/Nilai Jual
- Pendaftaran Peralihan = Rp. 50.000,-
- PNBP Balik Nama = Rp. 20.000.000,-+ Biaya PNBP Pendaftaran tanah : 2‰ x ZNT (Pertama kali)
Total balik nama =Rp. 1.442.100.000,-
Biaya PNBP Balik Nama : 1‰ x ZNT
Biaya Waris =Rp. 1.505.100.000,-+
Biaya dari waris hingga balik nama = Rp.2.947.200.000,- *Jika ZNT tidak diketahui pakai NJOP tanah/Nilai Jual Tanah
2. Biaya yang dibayar jika dijual ke X dengan harga Rp. 50M
Biaya Pendaftaran Peralihan : Lihat Tabel PNBP (Rp. 50.000)
Biaya balik nama sebelumnya = Rp. 2.947.200.000,-
- Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,- Biaya Pendaftaran HT, tergantung nilai HT nya, yaitu:
- Biaya Pajak PPh = Rp.1.250.000.000,-
- Biaya Pajak BPHTB = Rp.2.497.000.000,- - s/d Rp. 25 jt = Rp. 50.000,-
- Biaya Akta = Rp. 500.000.000,- - ≥ Rp. 25 jt s/d Rp. 1M = Rp. 200.000,-
- Pendaftaran Peralihan = Rp. 50.000,-
- PNBP Balik Nama = Rp. 20.000.000,- + - ≥ Rp. 1 M s/d Rp. 10 M = Rp. 2.500.000,-
Total Biaya Jual Beli = Rp.4.267.100.000,-+ - ≥ Rp. 10 M – Rp. 1T = Rp. 25.000.000,-
Biaya yang dikeluarkan dari baliknama waris s/d jual beli
= Rp.7.214.300.000,- - ≥ Rp. 1 T = Rp. 50.000.000,
- MAHARANI FRANSISKA -
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017
PENDAFTARAN TANAH
Serangkaian kegiatan yang dilakukan
oleh Pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan, teratur meliputi
pengumpulan, pengelolaan, penyim-
panan dan penyajian data atau
keterangan pada bidang tanah tertentu
di wilayah tertentu, serta penerbitan
surat tanda bukti haknya, dan
pemeliharaan perubahan pada data
fisik & data yuridis, mengenai bidang²
tanah yg sudah dibukukan & HMSRS
serta hak² tertentu yang membebani.
-Rangkaian: berbagai macam kegiatan
yang saling berkaitan satu dan lainnya
-Terus Menerus: pelaksanaan kegiatan
sejak pertama kali dimulai tidak akan
berakhir.
-Teratur: semua kegiatan berlandaskan
UU yang berlaku karena hasilnya
merupakan alat bukti menurut hukum
Bidang Tanah: bagian permukaan
bumi yang merupakan satuan bidang
yang terbatas.
Data Fisik: keterangan mengenai
letak, batas, luas bidang tanah & SRS
yang didaftar termasuk keterangan
mengenai adanya bangunan/bagian
bangunan diatasnya.
Data Yuridis: Keterangan mengenai
status hukum bidang tanah dan SRS
yang di daftar, pemegang hak dan hak
lain yg membebani
Ajudikasi: kegiatan yg dilaksanakan
dalam rangka proses pendaftaran
tanah pertama kali yang meliputi
pengumpulan penetapan kebenaran
data fisik dan yuridis mengenai satu
atau beberapa obyek pendaftaran
tanah (inisiatif pemerintah) .
MAHARANI FRANSISKA
BIMBINGAN: PAK SUPRIYANTO, SH, MM
Peta Pendaftaran: peta yang meng-
gambarkan bidang/bidang² tanah utk
keperluan pembukuan tanah
NIB: pengenal satu bidang tanah yg
membedakan dengan tanah lain dan
merupakan penghubung antara peta
pendaftaran dengan daftar lain dalam
proses pertanahan.
Surat Ukur: dokumen yg memuat data
fisik suatu bidang tanah dalam peta &
uraian.
Buku tanah: dokumen dalam bentuk
daftar yang memuat data yuridis dan
data fisik suatu obyek pendaftaran
tanah yg sudah ada haknya.
Sertipikat: surat tanda bukti hak yang
merupakan alat bukti yang kuat,
terdiri dari salinan buku tanah dan
surat ukur.
Macam Sertipikat: sertipikat hak atas
tanah, sertipikat hak pengelolaan,
sertipikat wakaf, sertipikat HMSRS,
dan hak tanggungan.
Asas Pendaftaran Tanah:
- Sederhana
- Aman
- Terjangkau
- Mutakhir (berkesinambungan)
- Terbuka (bisa diakses)
Penyelenggara Pentan: BPN
Pelaksana Pentan: Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota, dibantu
PPAT, Panitia Ajudikasi (sistematik)
dibantu Surveyor Berlisensi & Pejabat
Lelang.
Dalam melaksanakan Pendaftaran
tanah Kantan dibantu oleh PPAT.
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017
Tujuan Pentan (Psl 19 ayat 1 UUPA):
1. Memberikan kepastian hukum
& perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bid.
Tanah atau SRS.
2. Menyediakan informasi kepada
pihak yg berkepentingan
termasuk pemerintah agar dgn
mudah dpt memperoleh data
yang diperlukan utk melakukan
perbuatan hukum tertentu.
3. Tertib Administrasi Pertanahan
Objek Pendaftaran Tanah, yaitu
Bidang² tanah yang dimiliki dengan:
-HM, HGU, HGB, Hak Pakai
-Hak Pengelolaan: hak menguasai dari
Negara yang kewenangan pelaksana-
annya sebagian dilimpahkan kepada
pemegangnya (Pasal 1 (4) PP 24/1997)
-Tanah Wakaf: tanah milik seseorang
atau badan hukum yang dipisahkan
dari hartanya dan dilembagakan utk
selamanya untuk kepentingan ibadah
atau kepentingan lain (Psl 1 PP 28/77)
-HMSRS
-Hak Tanggungan (UU No 4/1996)
-Tanah Negara (hanya dibukukan)
Sistem Pendaftaran Tanah ada 2,
yaitu:
1. Pendaftaran Hak
-Yang didaftarkan hak yg diciptakan
dan perubahan²nya
-Ada daftar Isian/Buku Tanah
-Pejabat pertanahan aktif lakukan
pengujian kebenaran data
-Tanda bukti haknya: SERTIPIKAT
2. Pendaftaran Akta
-Yang didaftar akta dengan dibubuhi
cap, tanggal, nomor, pendaftaran
-Pejabat pertanahan pasif
-Tanda bukti hak adalah Akta yang
sudah didaftar & Surat Ukur.
MAHARANI FRANSISKA
BIMBINGAN: PAK SUPRIYANTO, SH, MM
Sistem publikasi ada 2 yaitu:
1.Publikasi Positif
-Negara menjamin data yang
disajikan mutlak kebenarannya
-Menggunakan sistem pendaftaran
Hak
-Title by registration, the register is
everything dan indefeasible title
-Pendaftaran mengakibatkan orang
menjadi pemegang hak atas tanah
2.Publikasi Negatif
-Negara tidak menjamin kebenaran
data yang disajikan
-Menggunakan sistem pendaftaran
akta
Menggunakan asas Nemo plus
Yuris
-Sahnya perbuatan hukum yang
dilakukan menentukan berpindah
nya hak.
Yang di anut di Indonesia adalah
sistem publikasi negatif bertendensi
Positif, terlihat dengan adanya surat
tanda bukti hak berupa (ps 32 PP
24/97). Kelemahannya diatasi dengan
menggunakan Lembaga Recht
Verwerking (Ps. 32 ayat 2 PP 24/97).
Negara tidak menjamin kebenaran
data yg disajikan tapi berupaya untuk
menyajikan data yang benar. Seperti
dinyatakan dalam Pasal 19 (2) UUPA
bahwa sertipikat sebagai alat bukti
yang kuat, selama tidak dibuktikan
sebaliknya, data fisik & data yuridis
yang dimuat dlm sertipikat harus
diterima sebagai data yg benar (Pasal
32 (1) PP 24/1991).
 KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017
Pendaftaran tanah meliputi:
1. Pendaftaran Tanah Pertama kali.
Kegiatan pendaftaran tanah yang
dilakukan terhadap objek pendaftaran
tanah yang belum didaftar menurut
PP 10/1961 dan PP 24/1997 (Pasal 12
ayat 1), yaitu:
a. Pengumpulan & pengelolaan data
fisik;
b. Pembuktian hak & pembukuan;
c. Penerbitan sertifikat;
d. Penyajian data fisik & data yuridis;
e. Penyimpanan daftar umum & dok.
Kegiatan Pendaftaran terjadi (Pasal 13
PP 24/1997) secara:
a. Sistematik
Kegiatan Pentan yang dilakukan
secara serentak di Wilayah Desa
/Kelurahan tertentu atas prakarsa
Pemerintah. Dilaksanakan di
wilayah² yang ditetapkan Menteri.
Biasanya Pemerintah membentuk
Panitia Ajudikasi (Ps. 8 PP 24/97),
yang terdiri dari:
-Ketua Panitia merangkap anggota
dijabat oleh seorang pegawai BPN
-Anggota terdiri dari:
 Seorang pegawai BPN yang punya
kemampuan dibidang Pendtan
 Seorang pegawai BPN yang punya
kemampuan di bidang Hak-hak
atas tanah.
 Kepala Desa/Lurah/Pamong
 Dibantu oleh satgas pengukuran &
pemetaan, satgas pengumpulan
data yuridis & satgas administrasi
(dapat dilaksanakan pihak swasta
2. Pemeliharaan Data Pentan
yang ditetapkan Menteri)
b. Secara Sporadik
Kegiatan pendaftaran tanah untuk
pertama kali mengenai satu atau
beberapa objek pendafataran tanah
MAHARANI FRANSISKA
BIMBINGAN: PAK SUPRIYANTO, SH, MM
dalam Wilayah suatu Kelurahan
secara individual/massal.
Proses pensertipikatan hak atas tanah
a. Pihak yg berkepentingan serahkan
dokumen secara lengkap kepada
Kakantan setempat dan menerima
tanda buktipenerimaan berkas
b. Pejabat Kantan setempat melakukan
kegiatan pengumpulan data fisik
sampai dengan Surat Ukur dgn cara
datang ke lokasi, tetapkan tanda
batas, lakukan pengukuran, & hasil
dituangkan dlm Peta Bidang,
diberikan NIB & dimasukkan dalam
Daftar Isian data fisik
c. Penelitian Data Yuridis dituangkan
dlm Daftar Isian data Yuridis.
d. Pengumuman Hasil Daftar Isian
data fisik & data yuridis selama 30
hari (Sistematik), 60 hari (sporadik)
di Kantan setempat, Kecamatan dan
Kelurahan untuk beri kesempatan
jika ada pihak yang keberatan.
e. Jika ada yang keberatan bisa
mengajukan gugatan dalam jangka
waktu 60 hari (Sistematik) / 90 hari
(sporadik).
f. Jika tidak ada keberatan dibuat
dalam berita acara pengesahan
g. Dilakukan penegasan konversi hak
lama menjadi hak milik
h. Pembuatan Buku Tanah & Surat
Ukur
i. Penerbitan & Penyerahan Sertipikat
j. Penyajian data fisik dan Yuridis
dalam Daftar Umum
Kegiatan Pendaftaran tanah untuk
menyesuaikan data fisik dan yuridis
dalam peta pendaftaran, daftar tanah,
daftar nama, daftar surat ukur, daftar
buku tanah dan sertipikat karena ada
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017
perubahan² yang terjadi kemudian
Kegiatannya meliputi Pendaftaran
peralihan & pembebanan hak; serta
Pendaftaran perubahan data lainnya
(Pasal 12 ayat 2 PP 24/1997).
Perubahan² dapat terjadi pada:
a. Fisik (bidang tanahnya)
- PEMISAHAN (Pasal 49): bidang
tanah yang bersertipikat dipisahkan
sebagian atau beberapa bagian. Harus
dilakukan pengukuran terlebih dahulu
dan masing-masing bidang punya NIB
kemudian menjadi bidang baru, yang
status hukumnya sama dengan bidang
tanah semula. Ada sertipikat Induk.
B INDUK
A (SISA)
R
U dalam akta PPAT dibatalkan (Pasal 45
- PEMECAHAN: bidang tanah yang
bersertertipikat dipecah habis menjadi
beberapa bagian, yang masing-masing
mempunyai NIB sendiri & merupakan
bidang baru, status hukum sama,
masing² dibuatkan sertipikat baru &
sertipikat lama dimusnahkan(Pasal 48)
1 2
1 & riil.
3 4
-PENGGABUNGAN: bila status tanah
sama, pemegang hak sama, letak
berbatasan dan tidak terdapat beban
lain. Masing² sertipikat dimusnahkan
& dikeluarkan sertipikat baru, diukur
terlebih dahulu untuk dapatkan NIB.
1 2 3 1
Bila jangka waktu bidang tanah yang
akan digabung jangka waktu hak atas
tanahnya berbeda, maka tanah yang
akan digabung jangka waktunya
MAHARANI FRANSISKA
BIMBINGAN: PAK SUPRIYANTO, SH, MM
disamakan dengan Hak atas tanah
yang terpendek.Contoh: Tanah A HGB
tersisa 15 thn. Tanah B HGB tersisa 10
thn, jika digabung menjadi 1 hak yaitu
HGB dengan jangka waktu 10 tahun.
b. Yuridis (Status/Pemegang hak)
-Status Haknya yaitu jika pada tanah
terjadi pembebanan hak baik hak atas
tanah lain ataupun hak tanggungan
(APHT) atau karena hapusnya hak.
-Pemegang Haknya yaitu jika terjadi
peristiwa hukum (waris), pemindahan
hak (Jual Beli, Tukar Menukar, Hibah,
Inbreng) atau perubahan/ganti nama.
Kepala Kantor Pertanahan menolak
untuk melakukan pendaftaran akta,
disebabkan karena perbuatan hukum
PP 24/1997). Sebab batalnya akta,
yaitu:
-Pihak dlm akta tidak cakap/tidak
berwenang utk lakukan perb.
hukum
-Pembeli tidak memenuhi syarat
utk jadi pemegang hak atas tanah
-Tidak dipenuhi syarat kesepakatan
-Tidak dipenuhi syarat terang, tunai
Pembebasan hak: untuk kepentingan
umum (tol, RS)
Pelepasan hak: lahan/bidang tanah
tidak mungkin dimiliki oleh yang
bersangkutan sehingga melepas hak
dan mengajukan hak baru.
Untuk Sertipikat hilang harus
membuat surat kehilangan di kantor
polisi kemudianvajukan sertipikat
pengganti ke BPN didasarkan atas
pernyataan dari pemegang hak yang
dibuat dalam surat pernyataan di
bawah sumpah & diumumkan dalam
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017
surat kabar dan nantinya di Berita
Negara.
Sumpah dilakukan di hadapan Kepala
atau Pejabat di Kantor Pertanahan
tempat letak tanahnya (Pasal 59 ayat 1
PP 24/97).
Bila pemegang hak tidak dapat hadir
di Kantan tempat tanah berada maka
sumpah dilakukan di hadapan Pejabat
Kantan dimana domisili pemegang
hak berada, kemudian Pejabat tsb beri
tahu ke Pejabat Kantan tempat letak
tanah.
Lama Pengumumannya 30 hari. (Pasal
59 ayat 3)
Untuk Peralihan atas tanah hanya
dapat dibuktikan dengan akta PPAT
(Ps. 37 Pentan) yaitu:
1. Akta Jual Beli (AJB)
2. Akta Tukar Menukar
3. Akta Hibah
4. Akta Inbreng atau Pemasukan ke
dalam Perusahaan
5. Akta Pembagian Hak Bersama
(APHB)
6. Akta Pemberian HGB/HP atas HM
7. Akta Pemberian Hak Tanggungan
(APHT)
8. Surat Kuasa M’bebankan Hak
Tanggungan (SKMHT).
Kecuali jika Kantor Pertanahan
menganggap ada akta yang kadarnya
dianggap sama, yaitu Akta Nomanee
(pada saat Tax Amnesty kemarin).
Surat Edaran No 13/SE/VIII/2015
tentang layanan 70:70
7 pelayanan utama pertanahan,yaitu
-Pengecekan Sertipikat dalam jangka
waktu 7 mnt, 17 mnt, 70 mnt/7 jam
-Penghapusan HT -----sda------
MAHARANI FRANSISKA
BIMBINGAN: PAK SUPRIYANTO, SH, MM
-Peningkatan HGB ke HM dalam
jangka waktu 7 jam/17 jam/70 jam
-Peralihan hak krn JB dgn jangka
waktu 70/90 jam
-HT dengan jangka waktu 7 hari
-pemisahan/pemecahan jangka waktu
pelayanan 17/27 hari
-pendaftaran sertipikat Pertama kali
dengan jangka waktu 45/70 hari bila
berasal dari tanah Negara & 70/90
hari jika berasal dr tanah bekas HMA
Hak-hak atas tanah, yaitu:
1. Hak Milik (Psl 20-27 UUPA)
-Turun temurun, terkuat & terpenuh
-Hanya dapat dimiliki WNI
-Dapat beralih dan dialihkan (Jual
Beli, Tukar menukar, Hibah, Waris)
-Dapat dijaminkan
-Bila seorang WNA karena pewarisan
atau percampuran harta perkawinan
memperoleh tanah HM, maka dalam
waktu 1 tahun wajib melepas haknya
-HM hapus karena tanah musnah
atau tanah jatuh kepada negara
(pencabutan, ditelantarkan, sukarela)
2. Hak Guna Usaha (Psl 28-34 UUPA)
-Utk Pertanian, Perikanan, Peternakan
- ≥ 5 hektar
-Dapat beralih & dialihkan
-Jangka waktu 25 tahun, untuk usaha
tertentu 35 tahun
-Dapat diperpanjang 25 tahun
-Dimiliki WNI dan Badan Hukum
-Dapat dijaminkan
-Hapus karena: jangka waktu habis,
dicabut, ditelantarkan, dilepas haknya
3. Hak Guna Bangunan (Psl 35-40)
-Untuk bangunan² atas tanah yang
bukan miliknya
-Dapat dialihkan
Jangka waktu 30 tahun
-Dapat diperpanjang 20 tahun
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017
-Dimiliki WNI dan Badan Hukum
-Dapat dijaminkan
-Hapus karena: jangka waktu habis,
dicabut, ditelantarkan, dilepas haknya
4. Hak Pakai (Psl 41-43)
-Menggunakan dan/atau memungut
hasil dari tanah yg dikuasai langsung
oleh Negara/milik orang lain.
-Dalam jangka waktu tertentu atau
selama tanah digunakan
-Cuma², bayar/ dengan pemberian jasa
-Dapat dialihkan
-Dapat diberikan kepada WNI, WNA,
Lemb. Departemen/Non Departemen,
Badan² keagamaan & sosial, BHI, BHA,
Perwakilan negara asing atau badan
Internasional.
5. Hak Sewa Untuk Bangunan (44-45)
-Menggunakan tanah milik orang
untuk keperluan bangunan dan
membayar pada pemiliknya sejumlah
uang sebagai sewa
-Uang sewa dibayar satu kali /pada
waktu tertentu atau sebelum/sesudah
tanah dipergunakan.
- Dapat diberikan kepada WNI, WNA,
Badan Hukum Indonesia ataupun
Asing
6. Hak Membuka Tanah & Memungut
Hasil Hutan (Psl 46)
-Hanya WNI yang berhak
-Memiliki hak ini secara sah bukan
berarti memperoleh hak milik atas
tanah itu.
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
-Hak atas sebuah unit dalam rumah
susun yang bersifat individual (UU
20/2012)
-Bukan hak atas tanah, tapi hak yang
berkaitan dengan tanah
-Bisa dijaminkan
MAHARANI FRANSISKA
BIMBINGAN: PAK SUPRIYANTO, SH, MM
-Meliputi kewenangan atas bagian
bersama, benda bersama dan tanah
bersama
- Dimiliki WNA, WNI, BHI, BHA, JV
Untuk orang Asing bisa memiliki
rumah di Indonesia dengan Hak Pakai,
yaitu:
-Minimal tinggal 6 bulan diIndonesia
-Satu2nya, untuk rumah tinggal
-Memiliki KITAS/menikah dgn WNI
-Harga diatas 5 M
-Dapat diwariskan
Beberapa hak diatas bisa dibebani HT,
yaitu HM, HGU, HGB, HP atas tanah
negara, Rusun & HMSRS (Pasal 4
juncto Pasal 27 UU no 4/1996)
Hak Tanggungan: Hak jaminan yang
dibebankan pada hak atas tanah
berikut atau tidak berikut benda² lain
yang merupakan satu kesatuan dengan
tanah itu, untuk pelunasan tertentu,
yang memberikan kedudukan utama
kepada kreditor².
HT bersifat accessoir artinya HT
merupakan ikatan dari pinjaman utang
sehingga adanya HT karena ada utang,
Utang beralih HT ikut beralih, Utang
lunas HT akan hapus.
HT bersifat tak dapat dibagi artinya
HT membebani secara utuh objek HT,
selama utang belum lunas, maka
masing² bidang tanah tidak dapat
dihapus pembebanannya, kecuali
melalui Lembaga Roya Partial dengan
syarat:
-Objek HT lebih dari 1 bidang
-Pembayaran utang secara angsuran
-Klausula Roya Partial harus
diperjanjikan secara tegas dalam
APHT.
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017 BIMBINGAN: PAK SUPRIYANTO, SH, MM

UUHT menganut azas pemisahan terbitnya sertipikat. (Penjelasan Ps. 15

horizontal: benda² yg merupakan satu ayat 4.)
kesatuan dgn tanah menurut hukum -Untuk kredit Mikro SKMHT berlaku
bukan merupakan bagian tanah ybs, sepanjang kredit.
kecuali benda² tersebut merupakan Jika piutang yang dijamin dengan HT
satu kesatuan dengan tanah ybs dan beralih karena Cessie, subrogasi,
dinyatakan tegas dalam APHT. pewarisan atau sebab² lain, artinya HT
beralih karena hukum kepada kreditor
Sebab hapusnya HT (Pasal 18), yaitu:
baru. Hal itu tidak memerlukan Akta
1. Hapusnya utang yang dijaminkan
PPAT, peralihan cukup dicatat pada
dengan HT
akta peralihan piutang kepada kreditor
2. Dilepaskan HT oleh pemegang HT
baru.
3. Pembersihan HT berdasarkan
penetapan peringkat o/ ketua PN Catatan 06 Desember 2017
4. Hapusnya hak atas tanah yang Perpanjangan Vs Pembaharuan
dibebani HT. -Diajukan 2 tahun -Masa berlaku ha-
sebelum jangka bis baru diajukan
Jika Sertipikat HT hilang perlu dibuat
waktu berakhir
Akta Konsen Roya.
-Dimulai sejak yg -Dimulai sejak
Dalam memberikan HT pemberi HT
yang lama jatuh keluar hak
wajib hadir di hadapan PPAT. Jika
-Nomor hak sama -No hak berubah
tidak dapat hadir, wajib menunjuk
-Sudah pernah di-
pihak lain sebagai kuasa dengan Surat
perpanjang 2X
Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
Tanah musnah: tidak diketahui lagi
(SKMHT), yang berbentuk akta otentik.
batas-batasnya
Syarat SKMH, yaitu: (Pasal 15 UUHT)
Tanah sengketa bisa dikeluarkan
a. Tidak memuat kuasa lain selain
sertipikat jika dilakukan pendaftaran
membebankan Hak Tanggungan;
tanah secara sistematis, tetapi
b. Tidak memuat kuasa substitusi;
sertipikat baru diberikan setelah
c. Mencantumkan secara jelas obyek
adanya penetapan pengadilan.
HT, jumlah utang dan nama serta
Jual beli berlaku sejak ditandatangani.
identitas kreditornya, nama dan
HT berlaku sejak didaftarkan.
identitas debitor apabila debitor
Larangan dalam Pendaftaran tanah itu
bukan HT
tentang Objeknya.
Masa berlaku SKMHT:
Larangan dalam Peraturan Jabatan
-Jika Sertipikat sudah atas nama
PPAT itu tentang orangnya.
pemberi Kuasa maka dlm 1 bulan hrs
Pengumpulan Data fisik: pengukuran,
dibuatkan APHT. (Ps 15 (3) UUHT)
hasilnya Surat Ukur/Gambar Situasi
-Jika Sertipikat belum atas nama
Pengumpulan Data Yuridis hasilnya
pemberi kuasa maka dalam 3 bulan
Daftar buku tanah.
harus dibuatkan APHT. (Ps. 15 (4)
Sertipikat terdiri dari: Salinan surat
-Jika objek belum bersertipikat maka tanah & surat Ukur
jangka waktu SKMHT dihitung sejak

MAHARANI FRANSISKA
KELAS DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
Kementerian Agraria dan
Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional
Sesuai Pertimbangan dalam Perpres No 7
Tahun 2015 bahwa dlm rangka mewujudkan
organisasi kementerian negara yang tepat
fungsi dan tepat ukuran serta mendukung
efektivitas penyelenggaraan pemerintahan,
perlu dilakukan pengaturan mengenai
pokok-pokok organisasi kementerian negara.
Untuk Organisasi kementerian tentang
agraria diatur lebih lanjut dalam Perpres No
17 Tahun 2015 tentang Kementerian Agraria
dan Tata Ruang.
Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR)
punya tugas menyelenggarakan urusan
pemerintahan di bid. agraria/ pertanahan
dan tata ruang untuk bantu Presiden dlm hal
selenggarakan pemerintahan negara.
Dalam laksanakan tugas, Kementerian ATR
menyelenggarakan fungsi:
1. Perumusan, penetapan, dan pelaksanaan
kebijakan di bid. tataruang, infrastruktur
keagrariaan/pertanahan, hubungan hkm
keagrariaan/pertanahan, penataan agraria
pertanahan,pengadaan tanah, pengen-
dalian pemanfaatan ruang & penguasaan
tanah, serta penanganan masalah agraria
atau pertanahan, pemanfaatan ruang, dan
tanah;
2. koordinasi pelaksanaan tugas, pembinaan
& pemberian dukungan administrasi ke
seluruh unsur organisasi di lingkungan
Kementerian ATR;
3. pengelolaan barang milik/kekayaan
negara yang menjadi tanggung jawab
Kementerian Agraria dan Tata Ruang;
4. pengawasan atas pelaksanaan tugas di
lingkungan Kementerian Agraria dan Tata
Ruang;
5. pelaksanaan bimbingan teknis & supervisi
atas pelaksanaan urusan Kementerian
Agraria dan Tata Ruang di daerah; dan
-SISKA-
PEMBIMBING: PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
6. pelaksanaan dukungan yang bersifat
substantif kepada seluruh unsur
organisasi di lingkungan Kemen. ATR
Kementerian Agraria dan Tata Ruang terdiri
atas:
1. Sekretariat Jenderal;
2. Dir. Jen. Tata Ruang;
3. Dir. Jen. Infrastruktur Keagrariaan;
4. Dir. Jen Hub. Hukum Keagrariaan;
5. Dir. Jen Penataan Agraria;
6. Dir. Jen Pengadaan Tanah;
7. Dir.Jen Pengendalian Pemanfaatan
Ruang & Penguasaan Tanah;
8. Dir. Jendral Penanganan Masalah
Agraria Pemanfaatan Ruang dan Tanah;
9. Inspektorat Jenderal;
10. Staf Ahli Bidang Landreform dan Hak
Masyarakat atas Tanah;
11. Staf Ahli Bidang Masyarakat Adat dan
Kemasyarakatan; dan
12. Staf Ahli Bid Ekonomi Pertanahan.
Direktorat Jendral Hub Hukum Keagrarian:
Ditjen III
Adalah unsur pelaksana yang berada di
bawah dan bertanggungjawab pada Menteri,
dipimpin oleh Direktorat Jenderal yang
bertugas menyelenggarakan perumusan dan
pelaksanaan kebijakan di bidang:
Pengaturan, penetapan, dan pendaftaran
hak tanah, pembinaan PPAT, serta
pemberdayaan masyarakat.
Ditjen III menyelanggarakan fungsi:
1. Perumusan kebijakan di bidang p’aturan,
penetapan, & pendaftaran hak tanah,
pembinaan PPAT serta pemberdayaan
hak atas tanah masy.
2. Pelaksanaan kebijakan di bidang p’aturan,
penetapan & pendaftaran hak tanah,
pembinaan PPAT serta pemberdayaan
hak atas tanah masy.
3. Penyusunan norma, standar dan kriteria
di bid. pengaturan, penetapan dan
pendaftaran hak tanah, pembinaan PPAT
serta p’berdayaan hak atas tanah masy.
4. Pemberian bimbingan teknis & supervise
di bidang pengaturan, penetapan dan
KELAS DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
pendaftaran tanah, pembinaan PPAT serta
pemberdayaan hak atas tanah masyarakat
5. Pelaksanaan evaluasi dan pelaporan dibid
pengaturan, penetapan dan pendaftaran
hak tanah, pembinaan PPAT serta
pemberdayaan hak atas tanah masyarakat
6. Pelaksanaan urusan adm. Ditjen III
7. Pelaksanaan fungsi lain yang diberi oleh
Menteri/Kepala
Susunan Organisasi Ditjen III:
1. Sekretariat Direktoral Jendral
2. Direktorat Pengaturan & Penetapan Hak
Tanah dan Ruang
3. Direktorat Pengaturan & P’daftaran Hak
Tanah, Ruang dan PPAT
4. Direktorat Pemberdayaan Hak Atas
Tanah Masyarakat
Direktorat Pengaturan & Pendaftaran Hak
Tanah, Ruang dan PPAT
Tugas:
melaksanakan perumusan pelaksanaan
kebijakan penyusunan norma, standar,
prosedur & kriteria, pemberian bimbingan
teknis dan supervise, serta pelaksanaan
evaluasi & pelaporan di bidang:
-pendaftaran tanah & ruang,
-hak komunal,
-pemeliharaan data pendaftaran tanah
dan pemberian izin peralihan hak,
-pelepasan hak
-perubahan penggunaan pemanfaatan
atau komoditas,
-peralihan saham dan PPAT.
Direktorat ini terdiri dari:
-Subdirektorat Pendaftaran Hak Tanah &
Ruang
-Subdirektorat Pemeliharaan Data Hak
TanahRuang
-Subdirektorat PPAT
-Subbagian Tata Usaha
-Kelompok Jabatan Fungsional
Subdirektorat PPAT mempunyai tugas
melaksanakan penyiapan bahan perumusan
& pelaksanaan kebijakan, penyusunan
norma, standar prosedur dan kriteria,
-SISKA-
PEMBIMBING: PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
pemberian bimbingan teknis & supervise,
serta pelaksanaan pemantauan, evaluasi dan
pelaporan dibidang:
pengadaan, pengembangan, pengangkatan
pertama, pengangkatan kembali, pember-
hentian, penyusunan formasi PPAT,
penyusunan daerah wil. kerja (regional),
sanksi, cuti, perubahan data PPAT dan
penyusunan dan pengelolaan basis data
dan pemegang/penerima Protokol PPAT
serta penyiapan spesifikasi teknis blanko
Akta PPAT dan Pembinaan PPAT.
Subdirektorat PPAT terdiri atas:
a. Seksi PPAT Wilayah I
Propinsi Aceh, Sumut, Jambi, Bengkulu,
Lampung, Kepulauan Riau, DKI Jakarta,
JaTeng, DI Yogyakarta, Kalsel, Kalteng,
Sulsel, Sulbar, NTB, NTT, Bali, Maluku Utara
dan Papua serta penyiapan spesifikasi teknis
form Akta PPAT
b. Seksi PPAT Wilayah II
Meliputi Propinsi Sumbar, Sumsel, Riau,
Bangka Belitung, Banten, Jawa Barat, Jawa
Timur, Kalbar, Kaltim, Kalut, Sulut, Sulawesi
Tenggara, Sulawesi Tengah, Gorontalo,
Maluku, Papua Barat, serta penyiapan
spesifikasi teknis Form Akta PPAT.
Makna Lambang atau Logo Kementerian
Agraria dan Tata Ruang
4 (empat) Butir Padi melambangkan:
Kemakmuran & kesejahteraan.
Memaknai atau melambangkan 4 tujuan
Penataan Pertanahan yang akan dan telah
dilakukan Kementerian ATR/BPN yaitu:
1. Kemakmuran;
2. Harmoni Sosial;
3. Keberlanjutan
4. Keadilan
KELAS DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
Lingkaran Bumi melambangkan:
Sumber penghidupan manusia.
Memaknai atau melambangkan wadah atau
untuk berkarya bagi Kementerian ATR/BPN
yg berhubungan langsung dengan unsur-
unsur yang ada di dalam bumi yang
meliputi tanah dan udara.
Gelombang Hijau dan Biru:
Hijau: lingkungan yang terjaga.
Biru: melambangkan warna air.
Memaknai tugas Kementerian ATR/BPN yg
berhubungan langsung dengan pemanfaatan
ruang, tanah dan air.
Sumbu
Melambangkan poros keseimbangan.
- 3 (tiga) garis lintang
- 3 (tiga) garis bujur
Memaknai/melambangkan Pasal 33 (3) UUD
1945 mendasari lahirnya UU No 5 Tahun
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria.
Bangunan Gedung dan Pohon:
Sebagai simbol kekuatan, tekad yang bulat,
keberlanjutan, dan sinergitas.
-SISKA-
PEMBIMBING: PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
Memaknai pelaksanaan secara konsisten
dalam menangani, menyelesaikan dan
mengutamakan hak serta menuntaskan
kewajiban dengan penuh konsistensi, tertib,
disiplin sesuai kebijakan yg berlaku. Juga
bermakna penggunaan & pemanfaatan tanah
yang selaras sesuai dengan tata ruang.
Badan Pertanahan Nasional
Badan Pertanahan Nasional (BPN) adalah
Lembaga Pemerintah Non Kementrian yang
berada di bawah dan bertanggung jawab
kepada Presiden dan dipimpin oleh Kepala.
(Sesuai dengan Perpres No.20 Tahun 2015).
BPN mempunyai tugas melaksanakan tugas
pemerintahan di bid. pertanahan secara
nasional, regional dan sektoral sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.
Dalam melaksanakan tugas dan fungsi, BPN
dikoordinasikan oleh menteri yang
menyelenggarakan urusan pemerintahan di
bidang agraria dan tata ruang.
BPN terdiri atas:
a. Kepala yang dijabat oleh Menteri Agraria
dan Tata Ruang;
b. Susunan unit organisasi Eselon I
menggunakan susunan organisasi Eselon I
pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang
yg tugas dan fungsinya bersesuaian.
Unsur pendukung BPN menggunakan unsur
pendukung yang ada di lingkungan
Kementerian Agraria dan Tata Ruang yang tugas
dan fungsinya bersesuaian.
Untuk di daerah, dibentuk Kantor Wilayah
BPN di provinsi dan Kantor Pertanahan di
kabupaten/kota.
KELAS DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
Dalam melaksanakan tugasnya, BPN
menyelenggarakan fungsi:
1. penyusunan & penetapan kebijakan di
bidang pertanahan;
2. p’rumusan & p’laksanaan kebijakan di bid
survei, p’ukuran & pemetaan;
3. perumusan dan pelaksanaan kebijakan di
bidang penetapan hak tanah, pentan &
pemberdayaan masyarakat;
4. perumusan dan pelaksanaan kebijakan di
bid pengaturan, penataan & pengendalian
kebijakan pertanahan;
5. perumusan dan pelaksanaan kebijakan di
bidang pengadaan tanah;
6. perumusan dan pelaksanaan kebijakan di
bid pengendalian & penanganan sengketa
dan perkara pertanahan;
7. pengawasan atas pelaksanaan tugas di
lingkungan BPN;
8. pelaksanaan koordinasi tugas, pembinaan,
& pemberian dukungan administrasi
kepada seluruh unit organisasi di lingk.
BPN;
9. pelaksanaan pengelolaan data informasi
lahan pertanian pangan berkelanjutan dan
informasi di bidang pertanahan;
10. pelaksanaan penelitian & pengembangan
di bid. pertanahan;
11. pelaksanaan pengembangan SDM di bid.
pertanahan.
Dalam melaksanakan tugas dan fungsi, BPN
harus menyusun peta bisnis proses yang
menggambarkan tata hubungan kerja yang
efektif dan efisien antar unit organisasi di
lingkungan BPN.
Kepala menyampaikan laporan kepada
Presiden mengenai hasil pelaksanaan urusan
pemerintahan di bidang pertanahan secara
berkala paling sedikit setiap 3 (tiga) bulan
sekali / sewaktu-waktu sesuai kebutuhan.
BPN harus menyusun analisis jabatan, peta
jabatan, uraian tugas, dan analisis beban
kerja terhadap seluruh jabatan di lingkungan
BPN.
-SISKA-
PEMBIMBING: PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
11 AGENDA KEBIJAKAN
Adapun beberapa Agenda Kebijakan BPN RI
adalah sebagai berikut:
1. Membangun kepercayaan masy. pada
Badan Pertanahan Nasional.
2. Meningkatkan pelayanan & pelaksanaan
pendaftaran, serta sertifikasi tanah scr
menyeluruh di seluruh Indonesia.
3. Memastikan penguatan hak-hak rakyat
atas tanah (land tenureship).
4. Menyelesaikan p’soalan p’tanahan di
daerah-daerah korban bencana alam dan
daerah-daerah konflik.
5. Menangani dan menyelesaikan perkara,
masalah, sengketa, & konflik pertanahan
di seluruh Indonesia secara sistematis.
6. Membangun Sist. Informasi Pertanahan
Nasional (SIMTANAS), dan sistem
pengamanan dokumen pertanahan di
seluruh Indonesia.
7. Menangani masalah KKN serta me-
ningkatkan partisipasi & pemberdayaan
masyarakat.
8. Membangun data base pemilikan dan
penguasaan tanah skala besar.
9. Melaksanakan secara konsisten semua
peraturan Per-UU-an Pertanahan yang
telah ditetapkan.
10. Menata kelembagaan BPN.
11. Mengembangkan & memperbarui politik,
hukum dan kebijakan Pertanahan.
4 PRINSIP PERTANAHAN NASIONAL
Diawali dari tahun 2005, pertanahan
nasional dibangun dan dikembangkan atas
dasar 4 prinsip pengelolaan:
1. Pengelolaan pertanahan harus mampu
berkonstribusi pada kesejahteraan masy.
2. Pengelolaan pertanahan harus mampu
berkonstribusi pada keadilan penguasaan
dan pemilikan tanah
3. Pengelolaan pertanahan harus mampu
berkonstribusi pada keberlanjutan sist.
kemasyarakatan & kebangsaan Indonesia,
4. Pengelolaan pertanahan harus mampu
berkonstribusi pada harmoni sosial.
KELAS DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK PEMBIMBING: PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M

ARTI LAMBANG/LOGO

 Gambar 11(sebelas) bidang grafis bumi:

Lambang BPN adalah bentuk suatu kesatuan
gambar & tulisan terdiri dari:
Memaknai/melambangkan 11 (Sebelas)
agenda pertanahan yang akan dan telah
dilakukan BPN RI. Bidang pada sisi
sebelah kiri melambangkan bidang bumi
yang berada diluar jangkauan wilayah
kerja BPN RI.

 Warna Coklat melambangkan bumi,

 4 (empat) butir padi melambangkan:
Kemakmuran dan Kesejahteraan.
Memaknai atau melambangkan 4 tujuan
Penataan Pertanahan yang akan dan telah
dilakukan BPN RI yaitu kemakmuran,
keadilan, kesejahteraan sosial dan
keberlanjutan.
alam raya dan cerminan dari dapat
dipercaya dan teguh.
 Warna Kuning Emas melambangkan
kehangatan, pencerahan, intelektual
dan kemakmuran.
 Warna Abu-abu yang melambangkan
kebijaksanaan, kedewasaan serta
keseimbangan.

 Gambar lingkaran bumi

Melambangkan sumber penghidupan
manusia.
Melambangkan wadah atau area untuk
berkarya bagi BPN RI yang berhubungan
langsung dgn unsur-unsur yang ada
didalam bumi yang meliputi tanah, air&
udara.

Bujur

Lintang

 Gambar sumbu:
Melambangkan poros keseimbangan
3 Garis Lintang dan Garis Bujur
Memaknai/melambangkan pasal 33 ayat
3 UUD 45 yang mandasari lahirnya
Undang-undang Pokok Agraria (UUPA)
No 5 tahun 1960.

-SISKA-