Bahan kuliah Magister Kenotariatan UGM AKTA PPAT

Beberapa Peraturan per UU an :

UU no. 5 Tahun 1960 ttg Pokok-pokok Agraria
PP No.37 Tahun 1998 ttg Peraturan Jabatan PPAT
PP No.24 Thn 1997 Ttg Pendaftaran tanah
PerMenag/Ka BPN No. 3 Th 1997 tentang Peraturan Pelaksanaan PP No.24 Th 1997 ttg
Pendaftaran Tanah
Peraturan Ka BPN No.1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 37 Th 1998 ttg
Peraturan Jabatan PPAT
Peraturan Ka BPN No 23 Th 2009 ttg Perubahan Atas Peraturan ka BPN No.1 Tahun 2006
tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 37 Th 1998 ttg Peraturan Jabatan PPAT
Peraturan Ka BPN No. 8 Th 2012 ttg perubahan Permenag/ Ka BPN no. 3 Th 1997 ttg Perat
Pelak PP no. 24 Th 1997 ttg Pendaftaran Tanah.
PP No.24 Th 2016 Ttg Perubahan atas PP Nomor 37/1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT-
perubahan wilayah kerja PPAT yang diperluas menjadi 1 Propinsi . (menunggu Permenag/Ka
BPN).
UU No. 28 Th 2009 ttg Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD)
PP No. 34 Th 2016 TTg Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Tanah dan/ atau
Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli ......dst.
PP No.37 Th 1998 Peraturan Jabatan PPAT

• Psl 1 angka 4:
Akta PPAT adalah akta yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah
dilaksanakannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas
tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

• Akta Otentik, akta yg dibuat oleh atau di hadapan pejabat yg

berwenang membuat akta dalam bentuk dan tata cara yg
ditentukan oleh undang-undang.

• Psl 1 angka 5
Protokol PPAT adalah kumpulan dokumen yang harus disimpan dan
dipelihara oleh PPAT yang terdiri warkah pendukung akta, arsip
laporan, agenda dan surat-surat lainnya
 TUGAS POKOK DAN KEWENANGAN PPAT

Pasal 2
• (1) PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah
dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu
mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan
dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang
diakibatkan oleh perbuatan hukum itu

Pasal 3
• (1) Untuk melaksanakan tugas pokok sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 seorang
PPAT mempunyai kewenangan membuat akta otentik mengenai semua perbuatan
hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2) mengenai hak atas tanah dan
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di dalam daerah kerjanya.
(2) PPAT khusus hanya berwenang membuat akta mengenai perbuatan hukum yang
disebut secara khusus dalam penunjukannya

• Semula Wilayah kerja PPAT meliputi Kabupaten Kota dirubah menjadi Wilayah Kerja
Propinsi (menunggu Permenag/ Ka. BPN)
Pasal 4
• (1) PPAT hanya berwenang membuat akta mengenai hak atas
tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di
dalam daerah kerjanya;

• (2) Akta tukar menukar, akta pemasukan ke dalam perusaha-an,

dan akta pembagian hak bersama mengenai beberapa hak atas
tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang tidak
semuanya terletak di dalam daerah kerja seorang PPAT dapat
dibuat oleh PPAT yang daerah kerjanya meliputi salah satu
bidang tanah atau satuan rumah susun yang haknya menjadi
obyek perbuatan hukum dalam akta.
PP No.24 Th 1997 ttg Pendaf Tanah Psl 1 angka 24 :
• “Pejabat Pembuat Akta Tanah selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat
umum yg diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tanah tertentu”

PP No.24 Th 1997 Psl 6 (2) kedudukan PPAT:

• “Dlm melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan
dibantu oleh PPAT dan pejabat lain yg ditugaskan untuk melaksanakan
kegiatan tertentu menurut PP ini dan peraturan perundang-undangan
yang bersangkutan.”

PP No.37 Th 1998 ttg Perat Jab PPAT Psl 1 angka 1 PPAT adalah:
“Pejabat umum untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan
hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak atas satuan rumah
susun”.
Protokol PPAT yang terdiri dari :

a.daftar akta, akta-akta asli (minuta) yang harus dijilid,

b.warkah pendukung data (ft copy KTP, KK, sertifikat, Surat pajak2 dll.),
c. arsip laporan
d.agenda dan surat-surat lainnya.

CCt. : Semua Dokumen/ Surat yang digunakan dasar pihak2 menghadap PAAT
melekat dan dijilid pada minuta akta.

Dijilid setiap bulan maksimal 50 akta, dan apabila lebih dijilid tersendiri sebagai
lanjutan.

• Berbeda dengan protokol Notaris masih ada yang tidak termasuk yaitu buku
klapper yang berisikan nama, alamat, pekerjaan, akta tentang apa dan
singkatan isi akta, nomor dan tanggal akta dibuat.
Tugas PPAT terkait dengan Pendaftaran Tanah

PP no. 24 Th 1997 ttg Pendaftaran Tanah :

Pendaftaran Tanah ada 2 :

1. Pendaftaran Pertama Kali (Konversi) –Tanpa akta PPAT

2. Pemeliharaan data pendaftaran tanah – Ada beberapa perbuatan
hukum Peralihan yang memerlukan akta PPAT

Pasal 36
• (1) Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi
perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek pendaftaran tanah
yang telah terdaftar.
• (2) Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Perubahan data Yuridis- misal : Peralihan Dan Pembebanan Hak

Pasal 37
(1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui
1. jual beli,
2. tukar menukar,
3. hibah,
4. pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya,

Pasal 44 Pembebanan Hak :

- Hak Tanggungan
- Dimungkinkan dibuat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)

Peralihan hak hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang
berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Kecuali peralihan hak melalui lelang, dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat oleh
Pejabat Lelang.
Pasal 38
• (1) Pembuatan akta sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1)
dihadiri oleh para pihak yang melakukan per-buatan hukum yang
bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang
saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam
perbuatan hukum itu.
• (2) Bentuk, isi dan cara pembuatan akta-akta PPAT diatur oleh
Menteri.

Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya

akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya
berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor
Pertanahan untuk didaftar.
Persyaratan pembuatan akta :

1. Persyaratan
a.Sertifikat asli
b.KTP dan KK suami isteri pihak2
c.SPPT PBB tahun yang terbaru
d.NPWP pihak yang mengalihkan (khusus pengalihan)

2. Khusus Hibah
- Ditambah Akta kelahiran (untuk hibah anak kandung), sebagai bukti anak kandung untuk pengurusan
pembebasan dan/ atau keringanan pajak (PPh dan BPHTB).

3. Tanah pertanian
- Tidak boleh menyebabkan kepemilikannya menjadi kurang dari 2 ha (Ketentuan batas minimum kepemilikan
tanah pertanian- UU No. 56 Prp Th 1960)
- Pembeli harus berdomisili dalam satu Kecamatan letak tanah (absentee)

Pajak
- PPh- Pajak Penghasilan pengalihan/menjual tanah (yang mengalihkan/Penjual)
- BPHTB- Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (Penerima hak/pembeli)
 BENTUK, ISI DAN CARA PEMBUATAN AKTA PPAT MENURUT
KETENTUAN PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
Ketentuan Lama :
 PP No. 24 Tahun 1997 ttg Pendaftaran Tanah
• Pasal 38 ayat (2): Bentuk, Isi dan cara pembuatan akta-akta PPAT
diatur oleh Menteri
 PP No. No.37 Th 1998 ttg Peraturan Jabatan PPAT
• Pasal 21 ayat (1) : Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan
oleh Menteri
• Pasal 24 : Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pembuatan akta
PPAT diatur dalam peraturan perundang-undangan mengenai
pendaftaran tanah.
 Permenag/ Ka BPN No.3 Th 1997 ttg Peraturan Pelaksanaan PP No.24 Th 1997 ttg
Pendaftaran Tanah.

• Pasal 96 ayat (1) : Bentuk-bentuk akta yang dipergunakan di dalam pembuatan akta
PPAT, terdiri dari:
a. Akta Jual Beli
b. Akta Tukar Menukar
c. Akta Hibah
d. Akta Pemasukan Ke Dalam Perusahaan
e. Akta Pembagian Hak Bersama
f. Akta Pemberian Hak Tanggungan
g. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik
h. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (PPAT & Notaris)

Dasar : pasal 15 ayat (2)f UU no. 30 Th 2004 ttg Jabatan Notaris yg dirubah dg UU no.
2 Th 2014 (UUJN), bahwa Notaris juga berwenang membuat akta yang berkaitan
dengan pertanahan. (contoh : SKMHT, PJB)

PJB dibuat Notaris- bukan kewenangan PPAT

• Pasal 96 ayat (2) : Pembuatan akta sebagaimana yang
dimaksud dalam pasal 95 ayat (1) dan (2) harus
dilakukan dengan menggunakan formulir sesuai dengan
bentuk sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yang
disediakan.

• Pasal 96 ayat (3) : Pendaftaran perubahan data

pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud dalam pasal
95 ayat (1) dan pembuatan akta pemberian hak
tanggungan sebagaimana dimaksud dalam pasal 95 ayat
(2) tidak dapat dilakukan berdasarkan akta yang
pembuatannya melanggar ketentuan pada ayat (2).
• Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI Nomor 23 Tahun
2009 tentang Perubahan Atas Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nasional RI No.1 Tahun 2006 tentang Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998
tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

• Pasal 51 ayat (1) : Blanko akta PPAT dibuat dan diterbitkan oleh
Badan Pertanahan Nasional RI.
• Pasal 51 ayat (2) : Blanko akta PPAT sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) hanya dapat diperoleh oleh PPAT, PPAT Pengganti, PPAT
Sementara atau PPAT Khusus.
 Ketentuan Baru tt Pendaftaran Tanah (Perkaban No. 8 Th 2012)

Perkaban No. 8 Th 2012 ttg perubahan Permenag/ Ka BPN no. 3 Th 1997 ttg Perat Pelak PP no.
24 Th 1997 ttg Pendaftaran Tanah.

Pasal I Ketentuan dalam PMNA/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan PP
Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah diubah sebagai berikut :
Ketentuan Pasal 96 ayat (2) dihapus dan ayat (3) diubah serta setelah ayat (3) ditambahkan 2 (dua) ayat
baru yakni ayat (4) dan ayat (5).

Pasal 96 ayat (2) dihapus.

Pasal 96 ayat (3) Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95
ayat (1) dan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimana dimaksud dalam Pasal 95
ayat (2) tidak dapat dilakukan berdasarkan akta yang pembuatannya tidak sesuai dengan ketentuan pada
ayat (1).

Pasal 96 ayat (4) Penyiapan dan pembuatan akta sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan oleh
masing-masing Pejabat Pembuat Akta Tanah, Pejabat Pembuat Akta Tanah Pengganti, Pejabat Pembuat
Akta Tanah Sementara, Pejabat Pembuat Akta Tanah Khusus.

Pasal 96 ayat (5) Kepala Kantor Pertanahan menolak pendaftaran akta Pejabat Pembuat Akta Tanah yang
tidak sesuai dengan ketentuan sebagaimana diatur pada ayat (1).
PASAL II
1. Dengan berlakunya peraturan ini :
a.Blanko akta Pejabat Pembuat Akta Tanah yang masih tersedia dikantor Badan Pertanahan
Nasional atau masing-masing Pejabat Pembuat Akta Tanah, Pejabat Pembuat Akta Tanah
Pengganti, Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara, atau Pejabat Pembuat Akta Tanah Khusus
masih dapat dipergunakan.
b.Blanko akta Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagaimana dimaksud pada huruf a, apabila Pejabat
Pembuat Akta Tanah tidak menggunakan lagi, wajib dikembalikan ke kantor pertanahan
setempat paling lambat 31 Maret 2013.
c. Pengembalian akta sebagaimana dimaksud pada huruf b, dilakukan dengan membuat berita
acara penyerahan blanko Pejabat Pembuat Akta Tanah dari Pejabat Pembuat Akta Tanah yang
bersangkutan kepada kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
d.Pejabat Pembuat Akta Tanah yang tidak memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud pada
huruf b dan huruf c dikenakan sanksi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.

2. Pada saat peraturan ini mulai berlaku, ketentuan yang bertentangan dengan Peraturan ini,
dicabut dan dinyatakan tidak berlaku. 3. Peraturan ini mulai berlaku pada tanggal 2 Januari
2013.

CCt. : Sampai saat ini masih digunakan blangko akta PPAT untuk menghabiskan sisa dari blangko
yang lama. (Atas Perintah dari BPN)
 KETENTUAN UMUM TATA CARA PENGISIAN AKTA PPAT BARU (Perkaban no. 08
Tahun 2012)
• Akta dibuat dalam bentuk asli rangkap 2 (dua) masing2 diberi materai
ditandatangani para pihak, 2 (dua) orang saksi dan PPAT
• Setiap akta terdiri dari beberapa formulir, disusun dan diberi penomoran halaman,
dari halaman pertama dan seterusnya, sesuai keperluan. (Kecuali blangko lama
telah ditentukan)
• Pada setiap halaman akta diparaf oleh PPAT, para pihak dan saksi-saksi dibagian
kanan bawah halaman akta, (kecuali menggunakan blangko akta lama tidak
diperlukan paraf setiap halaman). *)
• Untuk menjaga keakuratan data, agar dihindari adanya perbaikan, pencoretan,
penggantian/penambahan (Renvoi)
• Kata/frasa/kalimat dalam formulir akta yang disediakan dalam lampiran peraturan,
hanya digunakan Kata/frasa/kalimat dalam formulir akta yang digunakan saja.
• Kata/frasa/kalimat yang tidak diperlukan, tidak dicantumkan dalam akta. (Untuk
blangko lama dicoret).

*) Beda dg akta notaris- paraf pada halaman kalau ada renvoi

• Semua jenis akta PPAT diberi satu nomor urut yang berulang pada permulaan tahun takwim.
Diawali dari nomor 1 dengan Tahun (Cth. 01/2017)

• Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar, yaitu :
a. lembar pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT yang bersangkutan, sebagai
minut, dan
b. lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap atau lebih menurut banyaknya hak atas tanah atau
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi obyek perbuatan hukum dalam akta, yang
disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, atau dalam hal akta
tersebut mengenai pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan, disampaikan kepada
pemegang kuasa untuk dasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan, dan kepada
pihak-pihak yang berkepentingan dapat diberikan salinannya.

• Akta PPAT harus dibacakan/dijelaskan isinya kepada para pihak dengan dihadiri oleh sekurang-
kurangnya 2 (dua) orang saksi sebelum ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-
saksi dan PPAT.

• PPAT dilarang membuat akta, apabila PPAT sendiri, suami atau istrinya, keluarganya sedarah
atau semenda, dalam garis lurus tanpa pembatasan derajat dan dalam garis ke samping sampai
derajat kedua, menjadi pihak dalam perbuatan hukum yang bersangkutan, baik dengan cara
bertindak sendiri maupun melalui kuasa, atau menjadi kuasa dari pihak lain.
 Renvoi
Renvoi : perubahan berupa penambahan, penggantian, atau pencoretan dalam akta.
- Perubahan sah, apabila perubahan tersebut diparaf atau diberi tanda pengesahan
lain oleh penghadap, saksi, dan pejabat.
- Setiap perubahan atas akta dibuat di sisi kiri akta, sedang bagian yang harus
diganti dicoret (tdk dg tipe ex) shgg masih dapat dibaca dengan memberi tanda.

Ketentuan Renvoi pada format akta baru (Perkaban) :

1. perbaikan/penggantian kata/frasa/kalimat yang salah, dicoret dan diberi paraf
oleh para penandatangan akta;
2. Penambahan kata/frasa/kalimat dilakukan pada :
a. ruang kosong lembaran akta (pada sisi kiri akta) dengan menunjuk bagian yang
direnvoi, dengan diberi paraf oleh para penandatangan akta; atau
b. lembar kertas yang ditambahkan pada akta, dengan menunjuk bagian yang
direnvoi, dengan mencantumkan nomor akta di setiap halaman yang
ditambahkan dan diberi paraf oleh para penandatangan akta.
• Akta PPAT selain berfungsi sebagai alat bukti, juga
berfungsi sebagai syarat pendaftaran perubahan
data pendaftaran tanah, sehingga akta PPAT yang
dibuat sesuai dengan bentuk dan tata cara pengisian
yang diatur dalam PERKABAN 8/2012 yang bisa
dijadikan dasar pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah.
• Kantor Pertanahan akan menolak pendaftarannya jika
akta PPAT dibuat tidak sesuai dengan bentuk dan tata
cara pengisian yang diatur dalam PERKABAN 8/2012;
 SPESIFIKASI SAMPUL AKTA
a. jenis kertas sampul adalah kertas karton(contoh : BW/BC/TIK)
150 s.d. 250 gram;
b. ukuran kertas sampul 29.7 cm x 42 cm (A3);
c. warna sampul putih;
d. sampul depan diberikan kop PPAT dan ditulis judul akta misal
”AKTA JUAL BELI”;
e. penulisan judul akta dengan huruf Bookman Old Style, ukuran 28
dan warna hitam;
f. tinta yang dipergunakan berwarna hitam dan tidak mudah luntur.
 SPESIFIKASI FORMULIR AKTA

a. jenis kertas HVS 80 s/d 100 gram;

b. ukuran kertas 29.7 cm x 42 cm (A3);
c. warna kertas putih;
d. setiap halaman formulir akta dicetak diketik dengan huruf
Bookman Old Style, ukuran 12 dan warna hitam;
e. setiap lembar formulir akta diketik bolak-balik tiap halaman;
f. tinta yang dipergunakan berwarna hitam dan tidak mudah luntur.
 SAMPUL AKTA PPAT
PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)
Nama : .......................
DAERAH KERJA SELURUH WILAYAH KABUPATEN BANTUL
SK. Menteri Negara Agraria / Kepala BPN Nomor : ............. Tanggal : ..-..-....
 Jalan Bantul No. 125, Sewon, Bantul
Telepon.. Fax ...

AKTA
JUAL BELI
 
Nomor : 31 / 2013
 Sampul/ Caver Akta

Sampul/ Cover akta, page set up diatur dengan ukuran :

Margin atas : 3 cm
Margin bawah : tidak diatur
Margin kiri : 2 cm
Margin kanan : 1 cm
Ukuran font :
penulisan kata PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH dan judul akta (JUAL-BELI) : 28 DAN
DICETAK TEBAL (BOLD).
Nama PPAT : 20 dan dicetak tebal (bold)
Daerah Kerja dan SK Pengangkatan : 14
Alamat Kantor : 12
Jarak kalimat terakhir (alamat kantor) dengan judul akta : 3,5 cm.
 KOP AKTA PPAT

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)

SUHARMANTO, S.H., M.Kn.
DAERAH KERJA KABUPATEN BANTUL
SK. ........................ Nomor :
…/.....-…../…/................... Tanggal ............................
Jalan Bantul No. 125, Sewon, Bantul
Telepon.. Fax ...
 ISI AKTA

• Isi akta, page set up mulai halam satu ber kop Akta PPAT dan seterusnya tanpa kop, dengan
ukuran :
• Margin atas : 1,5 cm
• Margin bawah : 3 cm
• Margin kiri : 4 cm
• Margin kanan : 2 cm
Ukuran :
Penulisan kata PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) : 20 dicetak tebal (bold)
Nama PPAT : 12 dicetak tebal (bold)
Daerah Kerja dan SK Pengangkatan : 10
Alamat Kantor : 8
Judul Akta : 12
Spasi : 1,5
Footnote : 8
BAGIAN BAWAH FORMULIR AKTA PPAT
a. diisi nama lengkap dengan gelar, dan daerah kerja.
b. Contoh :

SUHARMANTO, S.H., M.Kn. Daerah Kerja Kabupaten Bantul

Semua halaman akta diparaf masing2 penghadap, saksi-saksi dan PPAT pada
sisi kanan bawah.
 SKEMA PROSES PEMBUATAN AKTA PPAT

PPAT PPAT
Pihak-pihak
Penyerhan berkas Penandatangan akta
Syarat-syarat
persyaratan Pihak-pihak, saksi2 & PPAT

Pengecekan Sertif
Bayar Pajak2
PPh (Yang mengalihkan)
BPHTB (yang menerima pengalihan) BPN
Pendaftaran peralihan-
bayar PNBP

Validasi
PPh Penjual ke KPP Pratama Pengambilan
BPHTB Pembeli ke Pemda Sertifikat
 Persiapan dan penandatanganan akta Peralihan
• Pihak-pihak menyiapkan syarat2 :
a. Sertifikat asli (diajukan pengecekan ke BPN oleh PPAT)
b. Ft Copy KTP dan KK suami isteri pihak yang mengalihkan dan yang menerima pengalihan
c. NPWP yang mengalihkan apabila di atas 60 juta
d. Ft copy SPPT PBB tahun ybs.
e. Bukti pembayaran BPHTB yang menerima pengalihan (pembeli)
f. Bukti pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) yang mengalihkan (Penjual)
• Pengecekan Sertifikat ke BPN oleh PPAT atau pemilik sendiri
• Penandatangan akta oleh pihak yang mengalihkan dan yang menerima pengalihan, saksi-
saksi dan PPAT

• CCt. : Sebelum penandatangan akta harus dilakukan :

- Pengecekan Sertifikat terlebih dahulu
- Pajak-pajak dibayar.
 BPHTB & PPh Pengalihan Tanah
 BPHTB : UU No. 28 Th 2009 ttg Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD)
 Tarif : 5 %
 Perhitungan : (Nilai Transaksi-NPTPKP) x 5%
 Contoh JB : Nilai Transaksi Rp 200.000.000,-
BPHTB = (Rp. 200.000.000-Rp. 60.000.000,-) x 5% = 140.000.000,- x 55
=Rp. 7.000.000,-

 PPH : PP No. 34 Th 2016 TTg Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan
Tanah dan/ atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli .dst.
 Tarif : Pasal 2 ayat (1)
a. 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan;
b. 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau
c. 0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada
pemerintah.
 Contoh : Nilai Rp 200.000.000
PPh = Rp.200. 000.000 x 2,5% = Rp. 5.000.000,-
Hal yang perlu diperhatikan berkait pajak

• BPHTB : PPAT menandatangani akta setelah diserahkan

bukti pembayaran BPHTB
• PPh : PPAT menandatangani akta apabila dibuktikan
bahwa kewajiban pembayaran PPh telah dipenuhi
dengan menyerahkan Surat Setoran Pajak atau hasil
cetakan sarana lain yang telah dilakukan penelitian oleh
Kantor Pelayanan Pajak (Validasi oleh KPP)- Ps 3 ay (5)
 Pendaftaran Peralihan ke Kantor Pertanahan
• Berkas yang harus disiapkan untuk pendaftaran :
a. Akta asli (lembar ke dua)
b. Sertifikat asli (sudah dalam kondisi cek)
c. Ft Copy KTP dan KK suami isteri pihak yang mengalihkan dan yang menerima pengalihan
d. NPWP yang mengalihkan
e. Ft copy SPPT PBB tahun ybs.
f. Bukti pembayaran BPHTB yang menerima pengalihan (pembeli) yang sudah divalidasi
g. Bukti pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) yang mengalihkan (Penjual) yang sudah divalidasi
h. Surat pengantar PPAT

• Hibah
- Pernyataan tindak melebihi 1/3 (sepertiga) dari seluruh harta kekayaan

• Tanah Pertanian
- Pernyataan dijual semua (habis)
- Pembeli berdomisili di satu kecamatan letak tanah
 ANATOMI DAN TEKNIS PEMBUATAN AKTA PPAT

• Setiap jenis akta PPAT, jika ditinjau dari anatominya terdiri dari: JUDUL AKTA; NOMOR AKTA; AWAL
AKTA; KOMPARISI; BADAN AKTA; dan AKHIR AKTA.

• Dari sisi tehnik pembuatan akta PPAT dapat dikelompokkan mengenai Subjek (perumusan komparisi),
Objek (perumusan objek) dan Perbuatan Hukumnya atau essensial dari setiap jenis perbuatan hukum.

• Judul akta
Judul Akta yang akan digunakan sesuai dengan jenis perbuatan hukum, yang menjadi kewenangan PPAT.
Judul akta sesuai dengan jenis perbuatan hukum mengenai hak atas tanah dan atau hak milik atas
satuan rumah susun sudah ditetapkan dalam lampiran PERKAPAN Nomor 8/2012. Contoh untuk
perbuatan hukum jual beli, menggunakan judul "AKTA JUAL BELI". 

• Nomor Akta
Nomor akta PPAT dimulai dengan nomor urut 1 dan seterusnya untuk setiap tahun, yang berlaku untuk
semua jenis akta PPAT yang menjadi kewenangan PPAT, dengan cara penulisan contoh: Nomor 1/2012
(angka 1 merupakan nomor urut untuk semua jenis Akta PPAT dan 2012 merupakan tahun pembuatan
akta). Setiap tahun dimulai kembali dengan nomor urut 1 dan seterusnya.
• Awal Akta :
Awal akta memuat waktu pembuatan akta (hari, tanggal, bulan dan tahun) serta Nama Lengkap PPAT, SK
Pengangkatan/Penunjukkan, Daerah Kerja dan Alamat Kantor.
Waktu pembuatan akta fungsinya untuk mengetahui kecakapan dan atau kewenangan para pihak untuk
melakukan tindakan hukum dalam akta, untuk mengetahui apakah saksi memenuhi syarat kecakapan
relatif dan untuk mengetahui apakah PPAT berwenang untuk membuat akta tersebut. 
contoh rumusan waktu pembuatan akta (awal akta) :

Pada hari ini, Senin, tanggal 29 (dua puluh sembilan), bulan Agustus tahun 2016 (dua ribu enam belas)". 

Contoh rumusan identitas PPAT

Hadir dihadapan saya, SUHARTONO, Sarjana Hukum ,yang berdasarkan Surat Keputusan Kepala Badan
Pertanahan Nasional Tanggal 30-12-2005 Nomor 25-XII-2005 diangkat sebagai Pejabat Pembuat Akta
Tanah yang selanjutnya disebut PPAT, yang dimaksud dalam Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dengan daerah kerja Kabupaten Sleman dan berkantor di Jalan
Magelang Nomor 15, Sendangadi, Mlati, Sleman, dengan dihadiri oleh saksi saksi yang saya kenal dan
akan disebutkan pada bagian akhir akta
ini.------------------------------------------------------------------------------------------
• KOMPARISI:
Salah satu bagian dari kerangka akta PPAT atau bentuk akta otentik adalah komparisi yang memuat:
identitas penghadap dan keterangan mengenai kedudukan bertindak penghadap dan dasar hukum.
Komparisi dalam suatu akta PPAT, untuk menentukan apakah seseorang yang menghadap PPAT, memiliki
kecakapan dan kewenangan bertindak dalam akta.

Rumusan redaksional pada bagian komparisi dapat ditinjau berdasarkan cara orang bertindak dalam akta,
yaitu:
1. Bertindak untuk diri sendiri, dengan atau tanpa persetujuan;
2. Bertindak sebagai Kuasa (Orang atau Badan Hukum):
3. Bertindak sebagai wakil Badan Hukum; 
4. Bertindak sebagai Wakil Demi Hukum; 
5. Bertindak dalam Kombinasi 1 s/d 4.
Dalam akta PPAT seyogyanya tidak memuat kata-kata "sesuai atau menurut keterangan para pihak" kecuali
didukung data formil.

Contoh komparisi dimana penghadap belum pernah menikah dan objek bidang tanah milik pribadi
penghadap.

Data Formil untuk membuktikan Penghadap belum pernah menikah dan obyek bidang tanah merupakan
milik penghadap yaitu Identitas diri berupa KTP (asli) diperlihatkan, KK (asli) diperlihatkan dan Sertifikat
(asli) diserahkan kepada PPAT, yang telah terlebih dahulu oleh PPAT dilakukan pengecekan di Kantor
Pertanahan setempat untuk mengetahui kesesuaian data dalam sertifikat dengan data yang ada dikantor
pertanahan.
• Contoh : penghadap belum pernah menikah

Data Formil untuk membuktikan Penghadap belum pernah menikah dan obyek bidang
tanah merupakan milik penghadap yaitu Identitas diri berupa KTP diperlihatkan, KK
diperlihatkan dan Sertifikat yang telah terlebih dahulu oleh PPAT dilakukan pengecekan
di Kantor Pertanahan setempat untuk mengetahui kesesuaian data dalam sertifikat
dengan data yang ada dikantor pertanahan.

• Rumusan Komparisinya: 

Tuan SUPARDI, Lahir di Bantul, pada tanggal 25-03-1962 (Duapuluh lima Maret seribu
sembilan ratus enam puluh dua), swasta, Warga Negara Indonesia, Status : belum
kawin, beralamat di Jl. Bantul, Jambidan RT 06, Kweni, Sewon, Bantul, Pemegang
Kartu Tanda Penduduk NIK: 3402162503620001, selaku PENJUAL selanjutnya disebut
sebagai ---------------------------------------------------------------------
------------------------------------------ PIHAK PERTAMA ------------------------------------------
Tuan PARYANTO, lahir .... Dst., Selaku PEMBELI, selanjutnya disebut sebagai --------
------------------------------------------ PIHAK KEDUA ----------------------------------------------
Contoh :
penghadap menikah bertindak dengan persetujuan suami/istri: (Isteri tidak hadir-Persetujuan Istri menggunakan Surat
Pernyataan dibawah tangan dilegalisasi Notaris)

Data formil yang diperlukan dalam membuktikan para penghadap telah menikah (untuk pertama kali dan satu satunya) dan
obyek bidang tanah merupakan harta bersama yaitu: KTP suami istri dan KK; Akta Nikah dan Bukti Hak atas tanah – sertifikat
yang sudah dicek di BPN.

Rumusan Komparisi: 

Tuan SUPARDI, Lahir di Bantul, pada tanggal 25-03-1962 (Duapuluh lima Maret seribu sembilan ratus enam puluh dua),
swasta, Warga Negara Indonesia, Status : kawin, beralamat di Jl. Bantul, Jambidan RT 06, Kweni, Sewon, Bantul, Pemegang
Kartu Tanda Penduduk NIK: 3402162503620001, dalam perbuatan hukum ini telah mendapatkan persetujuan dari isteri satu-
satunya bernama :
Nyonya SUYATINI, Lahir di Bantul, pada tanggal 25-04-1962 (Duapuluh lima April seribu sembilan ratus enam puluh dua),
swasta, Warga Negara Indonesia, Status : kawin, beralamat di Jl. Bantul, Jambidan RT 06, Kweni, Sewon, Bantul, Pemegang
Kartu Tanda Penduduk NIK: 3402162504620001, persetujuan dimaksud sebagaimana dinyatakan dalam Surat Pernyataan yang
dibuat dibawah tangan, bermeterai cukup dan dilegalisasi oleh SUHARTONO, Sarjana hukum, Notaris di Kabupaten Bantul
Tanggal 15-10-2015 (Limabelas Oktober Duaribu Limabelas), yang aslinya dilekatkan pada minuta akta ini, selaku PENJUAL
selanjutnya disebut sebagai -----------------
------------------------------------------------------------ PIHAK PERTAMA -----------------------------------------------------------------------
Tuan PARYANTO, lahir .... Dst., Selaku PEMBELI, selanjutnya disebut sebagai -----------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------- PIHAK KEDUA ------------------------------------------------------------------------

Dalam hal Isteri/ Suami hadir menghadap,, identitas diisikan pada halaman lain...
• Contoh Komparisi penghadap bertindak selaku kuasa berdasarkan akta otentik:

Data formal yang diperlukan untuk membuktikan kecakapan dan kewenangan bertindak penghadap yaitu:
KTP Penghadap dan KTP dan KK Pemberi Kuasa suami/istri, Akta Nikah; Akta Kuasa Menjual/Mengalihkan
(salinan resminya bermeterai cukup) dan Sertifikat hak atas Bidang tanah yang telah dilakukan pengecekan di
BPN. 

Rumusan Komparisi:

Tuan SUKARJO, Lahir di Bantul, pada tanggal 30-05-1962 (Tigapuluh Mei seribu sembilan ratus enam puluh
dua), swasta, Warga Negara Indonesia, Status : kawin, beralamat di Jl. Bantul, Jambidan RT 06, Kweni,
Sewon, Bantul, Pemegang Kartu Tanda Penduduk NIK: 3402163005620001, yang dalam hal ini bertidak
selaku kuasa, bertindak untuk dan atas nama serta mewakili :
Tuan SUPARDI, Lahir di Bantul, pada tanggal 25-03-1962 (Duapuluh lima Maret seribu sembilan ratus enam
puluh dua), swasta, Warga Negara Indonesia, Status : kawin, beralamat di Jl. Bantul, Jambidan RT 06, Kweni,
Sewon, Bantul, Pemegang Kartu Tanda Penduduk NIK: 3402162503620001, berdasarkan akta kuasa menjual
nomor : 15 Tanggal 14-08-2015 (Empatbelas Agustus Duaribu Limabelas) yang dibuat dihadapan
SUHARTONO,Sarjana Hukum Notaris di kabupaten Bantul, yang salinan aslinya bermeterai cukup dilekatkan
pada minuta akta ini, selaku PENJUAL, selanjutnya disebut sebagai --------------------------
-------------------------------------------------- PIHAK PERTAMA -----------------------------------------------------------------
Tuan PARYANTO, lahir .... Dst., Selaku PEMBELI, selanjutnya disebut sebagai --------------------------------------
---------------------------------------------------- PIHAK KEDUA -----------------------------------------------------------------------
• Contoh Rumusan objek hak atas tanah sudah bersertifikat

Hak Milik Nomor 50/Ngestiharjo atas sebidang tanah

sebagaimana diuraikan dalam surat ukur tanggal 20 Desember
2002 Nomor 4000/2002 seluas 500 M2 (lima ratus meter
persegi) dengan Nomor Identifikasi BidangTanah (NIB)
13.14.11.15.141570. dan surat pemberitahuan Pajak Terhutang
Pajak Bumi dan Bangunan (SPPTPBB) Nomor Objek Pajak (NOP)
34.13.050.002. 005. 1617.0, yang dimanfaatkan sebagai
tempat rumah tinggal.
• Contoh penulisan harga : ditulis angka dan huruf
Rp. 250.000.000,- (Duaratus limapuluh juta rupiah)

• Contoh isian pernyataan :

Jual beli ini melipiti :
Segala sesuatu yang tumbuh, tertanahm dan berdiri di atas tanah tersebut tanpa kecuali, yang
merupakan satu kesatuan dan tidak terpisahkan dengan tanah tersebut.

• Isian Tanggal Surat Pernyataan tidak menyebabkan penguasaan tanah yang melanggar UU -
abseente
17-05-2016 (Tujuhbelas Mei Duaribu enambelas)

• Halaman Identitas Suami/ Isteri yang hadir menghadap dan memberikan persetujuan
menandatangani akta
• identitas saksi-saksi.

• Halaman nama dan tanda tangan penghadap, saksi, dan PPAT

Contoh penulisan identitas isteri penjual yang hadir menghadap :

• Akhirnya hadir juga dihadapan Saya, dengan dihadiri oleh saksi-saksi

yang sama dan disebutkan pada akhir akta ini:
Nyonya KUSRIYANINGSIH, lahir di Bantul Tanggal 02-03-1967 (Dua
Maret Seribu sembilanratus enampuluh tujuh), Pekerjaan : Pegawai
Negeri Sipil (PNS), beralamat di G Sempu RT 002, Tamantirto,
Kasihan, Bantul, pemegang Kartu Tanda Penduduk NIK. :
3402164203670002, sebagai satu-satunya isteri penjual atau pihak
pertama,
yang menerangkan telah mengetahui apa yang diuraikan diatas dan
menyetujui Jual beli dalam akta ini.
Contoh penulisan identitas saksi-saksi :

• Demikianlah akta ini dibuat dihadapan para pihak dan:

I. Tuan PARYANTO, lahir di Kulon Progo, tanggal : 09 Januari 1991, pekerjaan : Staf Kantor
Notaris-PPAT, beralamat di Pandean RT 019 RW 009 Kenteng, Nanggulan, Kulonprogo,
pemegang KTP NIK : 3401050901910001.
II. Tuan SUMEDI, lahir di Yogyakarta, tanggal : 16 (Enambelas) Januari 1961 (Seribu
sembilanratus enampuluh satu), pekerjaan : Staf Notaris, beralamat : Gonjen RT 06
Tirtonirmolo, Kasihan, Bantul, pemegang Kartu Tanda Penduduk NIK :
340216.160161.0001.
sebagai saksi-saksi, dan setelah dibacakan serta dijelaskan, maka sebagai bukti kebenaran
pernyataan yang dikemukakan oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua tersebut di atas, akta
ini ditandatangani oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua, para saksi dan Saya, PPAT, sebanyak 2
(dua) rangkap asli, yaitu 1 (satu) rangkap lembar pertama disimpan di kantor Saya, dan 1
(satu) rangkap lembar kedua disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten
Bantul untuk keperluan pendaftaran peralihan hak akibat jual beli dalam akta ini.
 Pihak Pertama Pihak Kedua
 
 
 
 
HARJONO, S.E HENDRA WIJAYA, S.H
 
Persetujuan isteri Pihak Pertama/ penjual,
 
 
 
NY. KUSRIYANINGSIH
 
Saksi Saksi
 
 
 
PARYANTO SUMEDI
 
 
Pejabat Pembuat Akta Tanah
  

 
R. MURJIYANTO, S.H.,M.Kn
Minuta Akta PPAT

• Minuta akta PPAT atau asli akta PPAT dibuat dalam 2 (dua) rangkap yaitu lembar pertama disimpan
oleh PPAT dan lembar kedua disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran di
Kantor Pertanahan.
• Masing masing asli akta PPAT ditandatangani oleh para pihak, saksi akta dan PPAT, pengecualiannya
sesuai dengan Pasal 4 ayat 2 Peraturan Kepala BPN Nomor 1/2006, untuk akta Tukar Menukar, Akta
Pembagian Hak Bersama dan Akta Pemasukan Kedalam Perusahaan, yang objeknya lebih dari satu
hak atas tanah dan atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, yang salah satu objeknya termasuk
dalam daerah kerja PPAT yang bersangkutan dan Objek yang lainnya terletak diluar daerah kerja PPAT
yang bersangkutan, maka PPAT membuat lembar kedua akta PPAT (asli) sesuai dengan jumlah Kantor
Pertanahan Kota/Kabupaten letak bidang tanah yang menjadi objek perbuatan hukumnya, untuk
kemudian masing masing lembar kedua didaftarkan pada kantor pertanahan masing masing. 
• Lembar kedua Akta PPAT, harus dijahit dengan cover akta dan diberi teraan cap jabatan PPAT dibagian
tengah sisi kiri cover akta.
• Pada bagian bawah kiri setiap halaman formulir akta PPAT harus dicantumkan judul akta dan
dibawahnya nama lengkap PPAT, Gelar dan Daerah kerjanya (footer) sedangkan dibagian bawah
kanan setiap halaman formulir akta PPAT dicantumkan nomor halaman dari jumlah halaman formulir
akta PPAT, dengan contoh:

Akta Jual Beli  Halaman 1 dari 8 Halaman

SUHARMANTO, S.H., M.Kn. Daerah Kerja Kabupaten Bantul
 Penjilidan akta
a. 1 (satu) rangkap Lembar Pertama akta yang disimpan oleh PPAT, dijilid dan
dijahit tanpa sampul, dan tidak ditempel teraan cap jabatan PPAT;
b. 1 (satu) rangkap Lembar Kedua akta yang disampaikan kepada Kantor
Pertanahan, dijilid dan dijahit dengan sampul, dan ditempel teraan cap
jabatan PPAT di tengah sisi kiri;
c. salinan akta yang diberikan kepada para pihak, dijilid dan dijahit dengan
sampul, dan ditempel teraan cap jabatan PPAT di tengah sisi kiri.

Salinan akta PPAT dibuat seperlunya untuk kepentingan pihak-pihak dalam akta
dan hanya ditandatangani oleh PPAT saja. Salinan Akta PPAT diberi cover akta
dan teraan cap jabatan PPAT pada bagian tengah sisi kiri dari cover akta
(sampul akta) yang dijahit bersama salinan aktanya. 

Dosen :
DR. R. Murjiyanto, S.H.,M.Kn