mengkoordinasikan seluruh kegiatan proyek dengan tujuan untuk meminimalkan biaya dan jadwal serta menjaga
mutu proyek. Kontrak merupakan dokumen yang penting dalam proyek. Segala hal terkait hak dan kewajiban antar
pihak serta alokasi risiko diatur dalam kontrak. Pemahaman kontrak mutlak diperlukan oleh Tim proyek dalam
menjalankan proyek agar semua masalah dan risiko yang terkandung di dalamnya dapat diatasi dan sesuai dengan
kemampuan masing-masing pihak untuk mengatasinya.
Di bawah ini kami mencoba untuk men-share beberapa jenis kontrak konstruksi menurut sepengetahuan penulis,
yaitu :
Kontrak ini menyatakan bahwa kontraktor akan melaksanakan proyek sesuai dengan rancangan biaya tertentu. Jika
terjadi perubahan dalam kontrak, perlu dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan
besarnya pembayaran (tambah atau kurang) yang akan diberikan kepada kontraktor terhadap perubahan tersebut.
Kontrak ini dapat diterapkan jika perencanaan benar-benar telah selesai, sehingga kontraktor dapat melakukan
estimasi kuantitas secara akurat. Pemilik dengan anggaran terbatas akan memilih jenis kontrak ini, karena
merupakan satu-satunya jenis kontrak yang memberi nilai pasti terhadap biaya yang akan dikeluarkan.
Unit Price
Kontrak jenis ini adalah suatu kontrak yang menitik beratkan biaya per unit volume, per unit panjang ataupun per unit
berat. Kontrak ini dipakai jika kualitas dan bentuk dari pekerjaan tersebut secara mendetil dapat dispesifikasikan,
tetapi jumlah volume atau panjangnya tidak dapat diketahui dengan tepat. Jumlah pasti dari volume pekerjaan dapat
diketahui di akhir pekerjaan. Untuk menentukan kuantitas pekerjaan yang sesungguhnya, dilakukan
pengukuran(opname) bersama pemilik dan kontraktor terhadap kuantitas terpasang. Kelemahan dari penggunaan
kontrak jenis ini, yaitu pemilik tidak dapat mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek itu selesai.
Pada jenis kontrak ini kontraktor dibayar berdasarkan atas semua biaya pengeluarannya. Kontrak jenis ini biasanya
untuk proyek-proyek pembangunan tempat ibadah, yayasan sosial dan lain-lain.
Pada jenis kontrak ini imbalan/ jasa bervariasi tergantung besarnya biaya, jumlah fee sudah ditetapkan. Berisiko bagi
pengguna jasa karena tidak ada batasan biaya yang diperlukan.
Yaitu prestasi pekerjaan kontraktor dihitung setiap bulan dan dibayar setiap bulan. Kelemahan cara pembayaran ini
adalah berapapun kecilnya prestasi penyedia jasa pada suatu bulan tertentu, tetap harus dibayar. Untuk menutupi
kelemahan cara pembayaran ini sering dimodifikasi dengan mempersyaratkan jumlah pembayaran minimum yang
harus dicapai untuk setiap bulan diselaraskan dengan prestasi yang harus dicapai sesuai jadwal.
Seringkali penyedia jasa mengkompensasi kurangnya prestasi kerja dengan prestasi bahan dengan cara menimbun
bahan di lapangan. Untuk mengatasinya bisa dipersyaratkan bahwa bahan yang ada di lapangan tidak dihitung
sebagai prestasi, kecuali pekerjaan yang betul-betul selesai/terpasang atau bisa juga barang-barang setengah jadi
Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi/ kemajuan prestasi. Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase.
Cara Pembayaran Termin atau Prestasi (Stage Payment). Seringkali prestasi yang diakui penyedia jasa bukan saja
prestasi fisik (pekerjaan selesai) tetapi termasuk pula prestasi bahan mentah dan setengah jadi walaupun barang-
barang tersebut sudah berada di lapangan (front end loading)
Penyedia jasa mendanai terlebih dahulu sampai pekerjaan selesai 100 % diterima baik oleh pengguna jasa baru
dibayar oleh penyedia jasa. Pengguna jasa memberi jaminan kepada penyedia jasa berupa jaminan Bank Kontrak
bentuk ini biasanya nilainya lebih tinggi.
Pengguna Jasa menugaskan Penyedia Jasa untuk melaksanakan salah satu aspek pembangunan saja. Setiap
aspek satu Penyedia Jasa dimana perencanaan, pengawasan, pelaksanaan dilakukan Penyedia Jasa yang berbeda.
Oleh karena itu pengawas pekerjaan secara khusus diperlukan untuk mengawasi pekerjaan.
Penggunan jasa menandatangani kontrak dengan beberapa perusahaan spesialis untuk masing-masing keahlian.
Keuntungan dari kontrak ini adalah :
Dalam bentuk kontrak ini, penyedia jasa bertugas membuat perencanaan yang lengkap dan melaksanakannya dalam
suatu kontrak konstruksi. Perbedaan antara design construction/built, dan turn-key adalah dari sistem
pembayarannya, dimana pada design construction/built pembayaran secara termijn sesuai pekerjaan.
Sedangkankey-turn pembayarannya sekaligus setelah pekerjaan selesai.
Bentuk Kontrak Engineering, Procurement dan Construction (EPC)
Pada bentuk kontrak ini proses mulai dari perencanaan, pengadaan dan peralatan dan pemasangan / pengerjaan
menjadi tanggung jawab penyedia jasa. Pengguna jasa hanya memberikan TOR atau pokok-pokok acuan tugas.
Kontrak ini biasa dipakai untuk pembayaran pekerjaan-pekerjaan dalam industri.
Pada jenis kontrak ini Investor membangun pada lahan pemilik (Build). Setelah itu Investor mengelola selama kurun
waktu tertentu (Operate) dan setelah masa pengoperasian selesai fasilitas tersebut dikembalikan kepada pemilik
(Transfer).
Yaitu suatu tindakan pemilik proyek yang melibatkan diri dan bertanggung jawab secara langsung dalam
pelaksanaan proyek tsb.
Demikian jenis-jenis kontrak dalam konstruksi / proyek sepengetahuan penulis. Semoga bermanfaat....
Dalam dunia konstruksi, perjanjian antara pihak ownerdengan pihak kontraktor diikat dalam sebuah kontrak
kerja. Pengaturan hukum kontrak kerja proyek konstruksi diatur oleh pihak-pihak yang terlibat dan sesuai
dengan ketentuan peraturan dan perundang-undangan yang berlaku (KUHP pasal 1601b). Kontrak proyek
konstruksi ini berupa dokumen tertulis dan wajib menjelaskan tentang kesepakatan keselamatan umum dan
tertib bangunan karena sebuah proyek konstruksi merupakan pekerjaan yang mengandung resiko tinggi.
Jenis-jenis kontrak proyek konstruksi adalah:
Kontrak harga satuan (Unit price contract)
Dalam kontrak ini, pihak kontraktor hanya menentukan harga satuan pekerjaan untuk biaya semua jenis
pekerjaan yang mungkin dikeluarkan termasuk biaya overhead dan keuntungan. Biasanya, kontrak ini
digunakan jika kuantitas aktual dan masing-masing item pekerjaan sulit untuk diestimasi secara akurat sebelum
proyek dimulai. Pemilik dan kontraktor akan melakukan opname atau pengukuran bersama terhadap jumlah
bahan yang terpasang untuk menentukan kuantitas pekerjaan yang sesungguhnya. Kelemahan dari jenis
kontrak ini yaitu pemilik tidak dapat mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek itu selesai.
Kontrak biaya plus jasa (Cost plus fee contract)
Dalam kontrak ini, kontraktor akan menerima pembayaran atas pengeluarannya, ditambah dengan biaya untuk
overhead dan keuntungan. Besarnya biaya overhead dan keuntungan biasanya dihitung berdasarkan presentase
biaya yang akan dikeluarkan kontraktor. Yang menjadi kelemahan jenis kontrak ini hampir sama dengan jenis
kontrak harga satuan dimana pemilik tidak dapat mengetahui biaya aktual proyek yang akan dilaksanakan.
Biasanya kontrak jenis ini dipakai jika proyek tersebut harus diselesaikan dalam waktu yang singkat sementara
rencana dan spesifikasinya belum dapat diselesaikan.
Kontrak jenis ini hanya bisa diterapkan apabila ada perencanaan yang telah benar-benar selesai, dimana
kontraktor sudah dapat melakukan estimasi kuantitas secara akurat. Biasanya pemilik proyek dengan jumlah
anggaran yang terbatas akan memilih jenis kontrak ini karena merupakan satu-satunya jenis kontrak yang
memberi nilai pasti terhadap biaya yang akan dikeluarkan.
Leave a Reply
jenis – Jenis Kontrak Dalam Proyek Konstruksi (lanjutan…)
jenis – Jenis Kontrak Dalam Proyek Konstruksi (lanjutan…)
a. LUMP-SUM CONTRACT
Pekerjaan yang dilakukan dibawah kontrak semacam ini memerlukan gambar kerja yang
jelas, spesifikasi bestek yang akurat dimana kedua belah pihak mempunyai satu
interpretasi yang sama terhadap isi dan maksud dari dokumen tender tersebut.
Keuntungan bagi kontraktor yaitu pelaksanaan pekerjaan dapat diprogramkan,
memungkinkan melaksanakan kontrol denganefisien dan kelengkapan gambar dan bestek
menjamin bahwa pekerjaan tambah/kurang ataupun perubahan konstruksi akan minimum.
b. Unit Price
d. Bentuk Kontrak Engineering, Procurement dan Construction (EPC)
Secara substansial, kontrak konstruksi memiliki bentuk yang berbeda dari bentuk kontrak
komersial lainnya, hal ini dikarenakan komoditas yang dihasilkan bukan merupakan produk standar,
namun berupa struktur yang memiliki sifat yang unik dengan batasan mutu, waktu, dan biaya. Dalam
kenyataannya, kontrak konstruksi terdiri dari beberapa dokumen yang berbeda dalam tiap proyek.
Namun secara umum kontrak konstruksi terdiri dari:
1. Agreement (Surat Perjanjian)
Menguraikan pekerjaan yang akan dikerjakan, waktu penyelesaian yang diperlukan, nilai kontrak,
ketentuan mengenai pembayaran, dan daftar dokumen lain yang menyusun kelengkapan kontrak..
Terdiri dari general conditions (syarat-syarat umum kontrak) yang berisi ketentuan yang diberikan
oleh pemilik kepada kontraktor sebelum tender dimulai dan special condition (syarat-syarat khusus
kontrak) yang berisi ketentuan tambahan dalam kontrak yang sesuai dengan proyek..
Berupa gambar yang memperlihatkan lokasi, dimensi dan detil pekerjaan yang harus dilaksanakan.
4. Spesification (Spesifikasi)
Keterangan tertulis yang memberikan informasi detil mengenai material, peralatan dan cara
pengerjaan yang tidak tercantum dalam gambar.
Dokumen kontrak adalah kumpulan dokumen yang berkaitan dengan pelaksanaan kontrak
yang sekurang-kurangnya berisi ketentuan yang tercantum dalam Peraturan Pemerintah No
29/2000 Pasal 22, yaitu:
a. Surat Perjanjian
b. Dokumen Tender
c. Penawaran
d. Berita Acara
e. Surat Pernyataan Pengguna Jasa
f. Surat Pernyataan Penyedia Jasa
Isi Perjanjian/Kontrak harus memuat antara lain:
a. Uraian para pihak
b. Konsiderasi
c. Lingkup Pekerjaan
d. Nilai Kontrak
g. Prioritas Dokumen
Dokumen Kontrak adalah kumpulan dokumen yang saling melengkapi menjadi suatu
dokumen perjanjian antara Pemberi Tugas dan Penerima Tugas. Prinsip dari urutan kekuatan
(prioritas untuk diikuti/dilaksanakan) adalah dokumen yang terbit lebih akhir adalah yang lebih
kuat/mengikat untuk dilaksanakan. Apabila tidak ditentukan lain, sesuai dengan prinsip tersebut
diatas, maka urutan/prioritas pelaksanaan pekerjaan di Proyek adalah berdasarkan:
Acceptance)
a. Lingkup pekerjaan : berisi tentang uraian pekerjaan yang termasuk dalam kontrak..
b. Jangka waktu pelaksanaan, menjelaskan tentang total durasi pelaksanaan, Pentahapan (milestone)
bila ada, Hak memperoleh perpanjangan waktu, Ganti rugi keterlambatan..
c. Harga borongan menjelaskan nilai yang harus dibayarkan oleh pemilik proyek kepada kontraktor
untuk melaksanakan seluruh lingkup pekerjaan, Sifat kontraklumpsum fixed price atau unit price,
Biaya-biaya yang termasuk dalam harga borongan..
d. Cara pembayaran, berisi ketentuan tentang tahapan pembayaran, cara pengukuran prestasi,
Jangka waktu pembayaran, Jumlah pembayaran yang ditahan pada setiap tahap (retensi),
Konsekuensi apabila terjadi keterlambatan pembayaran (misalnya denda).
e. Pekerjaan tambah atau kurang, berisi Definisi pekerjaan tambah/kurang, Dasar pelaksanaan
pekerjaan tambah/kurang (misal persetujuan yang diperlukan), dampak pekerjaan tambah/kurang
terhadap harga borongan, Dampak pekerjaan tambah/kurang terhadap waktu pelaksanaan, Cara
pembayaran pekerjaan tambah/kurang..
f. Pengakhiran perjanjian, berisi ketentuan tentang hal-hal yang dapat mengakibatkan pengakhiran
perjanjian, Hak untuk mengakhiri perjanjian, Konsekuensi dari pengakhiran perjanjian.