Hukum Benda II

1 Arti Hak Kebendaan

Menurut Prof. Subekti: Suatu hak yang memberikan kekuasaan langsung atas suatu benda yang
dapat dipertahankan terhadap tiap orang.

Menurut Prof. Sri Soedewi Masjchoen Sofwan: Hak mutlak atas suatu benda dimana hak itu
memberikan kekuasaan langsung atas sesuatu benda dan dapat dipertahankan terhadap siapapun
juga.

2 Ciri-Ciri Hak Kebendaan

Ciri-ciri/sifat hak kebendaan:
· Hak Mutlak: dapat dipertahankan kepada siapapun
· Zaak gevolge (droit de suite): Mengikuti benda dimanapun berada
· Sistemik: Sistem kebendaan menganut mana yang lebih dahulu terjadi maka lebih tinggi
daripada hak yang terjadi kemudian
· Droit de preference: Hak yang lebih di dahulukan daripada hak yang lainnya
· Aneka Actie (Hak gugat): orang memiliki aneka actie manakala ada gangguan atas haknya,
misal penuntutan kembali, gugatan pemulihan dalam keadaan semula, penggantian kerugian,
dll.
· Kewenangan untuk melakukan pemindahan hak, dapat dilakukan oleh pemegang hak
kebendaan
3 Pembedaan Hak Kebendaan
Hak kebendaan dapat dibagi menjadi 2:
· hak kebendaan yang bersifat memberi kenikmatan
1. terhadap bendanya sendiri: hak eigendom, hak bezit.
2. terhadap benda orang lain: hak opstal, hak erfpacht, hak memungut hasil, hak pakai, hak
mendiami

Hak kebendaan yang bersifat memberikan kenikmatan berdasarkan UUPA (5/60)

dinyatakan tidak berlaku. Pembahasan hanya sebagai pengetahuan karena tidak
diberlakukan secara faktual di kehidupan sehari hari saat ini.

Sementara penggantinya (yang diatur dalam UUPA) tidak dibahas secara mendalam,
karena bahasan khusus dalam Hukum Agraria.
· hak kebendaan yang bersifat memberi jaminan. Misal hak gadai (pand), hipotik, Hak
Tanggungan (UUHT 4/96) & Jaminan Fidusia (UUJF 42/99)

Ada 2 hak lain yang diatur oleh KUHPerdata yaitu hak privilege dan retentie

Menurut KUHPerdata, suatu pemindahan hak terdiri atas dua macam/melalui dua macam
perjanjian:
1. Perjanjian obligatoir: perjanjian yang bertujuan memindahkan hak, misalnya perjanjian jual
beli.
2. perjanjian zakelijk: perjanjian yang menyebabkan pindahnya hak-hak kebendaan, misalnya
hak milik, bezit, dll.

3.1 Memberikan Kenikmatan

3.1.1 Eigendom
Menurut KUHPerdata: hak untuk menikmati kegunaan sesuatu kebendaan dengan leluasa, dan
untuk berbuat bebas terhadap kebendaan itu dengan kedaulatan sepenuhnya, asal tidak
bertentangan dengan UU atau peraturan umum yang ditetapkan oleh suatu kekuasaan yang
berhak menetapkannya, dan tidak mengganggu hak- hak orang lain; kesemuanya itu dengan tak
mengurangi kemungkinan akan pencabutan hak itu demi kepentingan umum berdasar atas
ketentuan undang-undang dan dengan pembayaran ganti rugi
Ciri hak milik:
1. hak induk terhadap hak kebendaan yang lain
2. hak paling lengkap, dilihat dari jumlah hak yang melekat padanya.
3. Bersifat tetap, tidak akan lenyap jika berhadapan dengan hak lainnya
4. Mengandung inti (benih) dari semua hak kebendaan yang lain

===

Pasal 584 KUHPerdata, cara memperoleh hak milik:

1. Pendahuluan
2. Ikutan
3. Lewat Waktu
4. Pewarisan baik karena UU, atau wasiat
5. Penyerahan karena peristiwa perdata untuk memindahkan hak milik yang dilakukan oleh
seorang yang berhak berbuat bebas terhadap benda itu.

Selain itu (Di luar KUHPerdata):

1. Penjadian benda
2. Penarikan buahnya
3. Persatuan benda
4. Pencabutan hak
5. Perampasan
6. Pencampuran harta
7. Pembubaran dari sebuah badan hukum
8. Abandonnement (Pasal 663 KUHD)

Memperoleh hak milik melalui daluarsa/lewat waktu:

1. Acquisitieve verjaring: lewat waktu sebagai alat untuk memperoleh hak kebendaan
2. Extinctieve Verjaring: lewat waktu sebagai alat untuk dibebaskan dari suatu perutangan
Memperoleh hak milik melalui penyerahan:
Menurut KUHPerdata: penyerahan suatu benda oleh pemilik, atau atas namanya kepada orang
lain, sehingga orang lain ini memperoleh hak milik atas benda itu

Penyerahan terhadap benda tidak bergerak dilakukan dengan cara balik nama. Sedangkan
terhadap benda bergerak penyerahan lazimnya berupa penyerahan dari tangan ke tangan.

Menurut Prof. Subekti pemindahan hak milik atas benda tidak bergerak memerlukan suatu surat
penyerahan (tidak sekedar pengalihan kekuasaan belaka)

Sah/tidaknya penyerahan hak milik terbagi menjadi dua pendapat:

1. Causaal Stelsel: pemindahan hak milik digantungkan pada sah/tidaknya perjanjian obligatoir
2. Abstract Stelsel: pemindahan hak milik tidak digantungkan pada sah/tidaknya perjanjian
obligatoir

Hak milik atas suatu benda dapat dimiliki secara kolektif/bersama, terdiri dari hak milik bersama
yang bebas dan hak milik bersama yang terikat.

Hak milik seseorang dapat terhapus jika:

1. Orang lain memperoleh hak milik itu melalui salah satu cara untuk memperoleh hak milik.
2. Binasanya benda itu
3. Pemilik hak milik melepaskan benda itu

3.1.2 Bezit
Menurut KUHPerdata diterjemahkan dengan kedudukan berkuasa, yaitu kedudukan seseorang
yang menguasai suatu kebendaan, baik dengan diri sendiri maupun dengan perantaraan orang
lain, dan yang mempertahankan atau menikmatinya selaku orang yang memiliki kebendaan itu
(Pasal 529 KUHPerdata)

Prof. Soebekti: Bezit adalah suatu keadaan lahir dimana seseorang menguasai suatu benda
seolah–olah kepunyaannya sendiri, keadaan mana oleh hukum dilindungi, dengan tidak
mempersoalkan hak atas benda tersebut sebenarnya ada pada siapa.
Prof. Soedewi: Bezit adalah keadaan memegang atau menikmati benda dimana seorang
menguasai baik sendiri atau perantara orang lain seolah – olah kepunyaan sendiri

Singkatnya: Penguasaan faktual yang dilindungi oleh hukum.

Orang yang menguasai dapat dibedakan menjadi 2:

1. Beziter te Goeder Trouw: Mengetahui, atau mengira benda yang dikuasainya adalah miliknya
sendiri (531 KUHPerdata)
2. Beziter te Kwader Trouw: Mengetahui benda yang ada padanya adalah bukan miliknya (532
KUHPerdata)

Dalam hukum berlaku asas bahwa kejujuran ada pada tiap orang, sehingga ketidakjujuran harus
dibuktikan (yang mendalilkan adalah yang membuktikan)

Syarat adanya bezit:

1. Corpus: adanya hubungan antara orang yang bersangkutan dengan bendanya (kekuasaan atas
benda)
2. Animus: hubungan antara orang dengan benda itu harus dikehendaki oleh orang tersebut
(keinginan untuk memiliki)

beda dengan detentie adalah hanya memenuhi syarat pertama yang diakibatkan adanya hubungan
hukum dengan orang lain (pemilik sebenarnya dari benda itu)

Fungsi dari bezit:

1. fungsi polisionil: orang yang merasa haknya dilanggar harus meminta penyelesaian melalui
polisi, atau pengadilan.
2. fungsi zakenrechtelijk: perubahan hak milik (melalui lewat waktu/daluarsa) jika setelah
beberapa waktu tidak ada protes dari pemilik sebelumnya

===

Pasal 538 KUHPerdata: Menarik kebendaan itu dalam kekuasaannya, dengan maksud
mempertahankannya untuk diri sendiri
Pasal 540:
a. Occupatio: memperoleh bezit tanpa bantuan dari orang yang membezit lebih dulu
b. Traditio: memperoleh bezit dengan bantuan dari orang yang membezit lebih dulu.

Pasal 541: Bezit beralih dari seorang yang meninggal dunia kepada ahli warisnya dengan segala
cacat dan sifatnya.

Menurut Pasal 593 KUHPerdata: Orang yang sakit ingatan tidak bisa memperoleh bezit, tapi
anak yang belum dewasa dan perempuan yang sudah kawin dapat memperoleh bezit

Bezit terhapus ketika:

1. Sudah diserahkan ke orang lain atau diambil oleh orang lain
2. benda yang dikuasainya nyata ditinggalkan

3.1.3 Servituut
Dikenal juga dengan hak pengabdian pekarangan, yaitu suatu beban yang diberikan kepada
pekarangan milik orang yang satu, untuk digunakan bagi dan demi kemanfaatan pekarangan
milik orang lain (Pasal 674 KUHPerdata)

Macam hak pekarangan:

1. hak pekarangan abadi: mengalirkan air
2. hak pekarangan tak abadi: mengambil air
3. hak pekarangan yang nampak: benda yang nampak seperti pintu, jendela, pipa air, dll
4. hak pekarangan yang tak tampak: larangan untuk mendirikan bangunan di sebuah pekarangan

===

Syarat sah:
1. ada 2 halaman yang saling berdekatan
2. kemanfaatan dari hak pekarangan harus dapat dinikmati berbagai pihak
3. bertujuan meninggalkan kemanfaatan dari halaman penguasa
4. Beban yang diberatkan itu harus senantiasa bersifat menanggung sesuatu
5. Kewajiban yang timbul: membolehkan sesuatu, atau tidak membolehkan sesuatu

Hak pekarangan muncul karena:

1. Suatu perbuatan perdata
2. lewat waktu

Hapusnya hak pekarangan:

1. Kedua pekarangan itu jatuh ke tangan satu orang
2. selama 30 tahun berturut-turut tidak dipergunakan

3.1.4 Opstal
disebut juga hak tumpang-karang, yaitu suatu hak kebendaan untuk mempunyai gedung-gedung,
bangunan-bangunan dan penanaman di atas tanah orang lain.

===

Hak opstal dapat dipindahkan pada orang lain atau dapat dipakai sebagai hipotik (Pasal 712
KUHPerdata). Hak Opstal diperoleh karena perbuatan perdata (Pasal 713 KUHPerdata)

Hak Opstal hapus jika:

1. Jatuh ke dalam satu tangan
2. Musnahnya pekarangan
3. Selama 30 tahun tidak digunakan
4. Waktu yang diperjanjikan telah lampau
5. Diakhiri oleh pemilik tanah, jika sudah digunakan selama 30 tahun dengan pemberitahuan 1
tahun sebelumnya.

3.1.5 Erfpacht
Pasal 720 ayat (1) KUHPerdata: suatu hak kebendaan untuk menikmati sepenuhnya akan
kegunaan suatu barang tak bergerak milik orang lain, dengan kewajiban akan membayar upeti
tahunan kepada si pemilik sebagai pengakuan akan kepemilikannya, baik berupa uang, hasil atau
pendapatan.
===
Hak Erfpacht dikenal juga dengan sebutan hak guna usaha. Hak ini dapat dijual atau dipakai
sebagai jaminan hutang (hipotik)

Hak ini berakhir dengan cara yang sama pada hak opstal:
1. Jatuh ke dalam satu tangan
2. Musnahnya pekarangan
3. Selama 30 tahun tidak digunakan
4. Waktu yang diperjanjikan telah lampau
5. Diakhiri oleh pemilik tanah.

Hak erfpacht ini berpindah pada ahli warisnya apabila orang yang mempunyai hak meninggal.

3.1.6 Pakai Hasil

Menurut KUHPerdata: adalah suatu hak kebendaan dengan mana seseorang diperbolehkan
menarik segala hasil dari sesuatu kebendaan milik orang lain, seolah- olah dia sendiri pemilik
kebendaan itu, dengan kewajiban memeliharanya sebaik-baiknya (Pasal 756 KUHPerdata)

Hak ini dikenal juga dengan nama hak memungut hasil dimana tidak sekedar menarik
penghasilan namun juga hak untuk memakai benda itu.

===

Menurut Pasal 759 KUHPerdata Hak pakai hasil diperoleh karena:

1. Undang-Undang
2. Kehendak si Pemilik

Sedangkan menurut Pasal 807 KUHPerdata Hak pakai hasil hapus jika:
1. meninggalnya si pemakai
2. tenggang waktu yang diberikan telah lewat waktu atau terpenuhi
3. percampuran
4. pelepasan hak oleh si pemakai kepada pemilik.
5. kadaluarsa, selama 30 tahun pemakai tidak mempergunakan haknya
6. musnahnya benda itu seluruhnya

3.2 Memberikan Jaminan

3.2.1 Gadai
Hak kebendaan yang diperoleh seseorang berpiutang atas suatu barang bergerak, yang
diserahkan kepadanya oleh seorang berutang, atau oleh seorang lain atas namanya, dan yang
memberikan kekuasaan kepada si berpiutang itu untuk mengambil pelunasan dari barang tersebut
secara didahulukan dari pada orang-orang berpiutang lainnya; dengan kekecualian biaya untuk
melelang barang tersebut dan biaya yang telah dikeluarkan untuk menyelamatkannya setelah
barang itu di gadaikan, biaya-biaya mana harus di dahulukan

Sifat dari hak gadai adalah accessoir, yaitu tambahan dari perjanjian pokok yang berupa
perjanjian pinjaman uang. Tujuannya untuk menjaga agar yang berutang tidak lalai membayar
utangnya. Selain itu gadai meletak atas seluruh bendanya, sebagian hak gadai tidak hapus dengan
dibayar sebagian utang.

Benda yang dapat digadaikan adalah semua benda bergerak baik yang berwujud maupun tidak
berwujud

===

Hak gadai lahir dengan penyerahan kekuasaan atas barang yang dijadikan tanggungan pada
pemegang gadai

Hak atas barang gadai dapat pula ditaruh di bawah kekuasaan seseorang pihak ketiga atas
persetujuan kedua belah pihak yang berkepentingan.

Hak gadai tidak sah jika bendanya tetap berada dalam kekuasaan pemberi gadai (yang berutang)

hak gadai hapus jika:

1. seluruh utang sudah dibayar lunas
2. barang gadai hilang/musnah
3. barang gadai ke luar dari kekuasaan si penerima gadai
4. barang gadai dilepaskan secara sukarela

3.2.2 Hipotik
· Hipotek adalah suatu hak kebendaan atas benda- benda tak bergerak, untuk mengambil
penggantian dari padanya bagi pelunasan suatu perikatan (1162).
· Hak tersebut pada hakekatnya tak dapat dibagi- bagi dan terletak di atas semua benda
tak bergerak yang diikatkan dalam keseluruhannya, di atas masing-masing dari benda
tersebut, dan di atas tiap-tiap bagian dari padanya (1163).
· Yang dimaksud benda tidak bergerak adalah:
1. Berdasarkan sifat: tanah, dan segala yang bersatu atau dipersatukan dengan
tanah.
2. Berdasarkan peruntukan : mesin di dalam pabrik, perumahan, tanah,
bangunan.
3. Berdasarkan ketentuan UU : kapal laut (20 m3/ton), kapal udara.
· Pemberi Hipotik adalah Pemilik atau yang diberi kuasa untuk itu. Hipotik tidak dapat
diletakkan selainnya oleh siapa yang berkuasa memindahtangankan benda yang
dibebani (1168KUHPerdata)
· Sedangkan kaidah dalam akta Hipotik:
1. Hipotik hanya dapat diberikan dengan suatu akta otentik, kecuali dalam hal- hal
yang dengan tegas ditunjuk oleh undang-undang (1171 ayat 1).
2. Begitu pula kuasa untuk memberikan hipotik harus dibuat dengan suatu akta
otentik (ayat 2).
3. Harus didaftarkan (1179).

3.2.3 Jaminan Fidusia

· UU No. 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fiducia    (Disahkan tanggal 30 September 1999,
Lembaran Negara Nomor 168 Tahun 1999);
· PP No. 86 Th. 2000 tentang Tata Cara Pendaftaran Jaminan Fiducia dan Biaya Pembuatan
Akta Jaminan Fiducia (Disahkan tanggal 30 September 2000);
· Keputusan Presiden RI No. 139 Tahun 2000 tentang Pembentukan  Kantor Pendaftaran
Fiducia di setiap Ibukota Propinsi di Wilayah  Negara RI (Disahkan tanggal 30 September
2000).

Pengertian
Fidusia berasal dari kata fides yang berarti kepercayaan.
Lengkapnya adalah Fiduciaire eigendomsoverdracht = penyerahan hak milik secara kepercayaan

Menurut UUJF, Fidusia adalah pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan
dengan ketentuan bahwa benda yang hak kepemilikannya dialihkan tersebut tetap dalam
penguasaan pemilik benda.

Sedangkan menurut Pasal 1 angka 2 UUJF menyebutkan bahwa Jaminan Fiducia adalah hak
jaminan atas benda bergerak, baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud dan benda tidak
bergerak, khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana
dimaksud dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan yang tetap
berada dalam penguasaan Pemberi Fiducia, sebagai agunan bagi pelunasan utang tertentu, yang
memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Penerima Fiducia terhadap kreditor lainnya.

Jaminan Fiducia merupakan perjanjian ikutan dari suatu perjanjian pokok yang menimbulkan
kewajiban bagi para pihak untuk memenuhi prestasi. (Pasal 4 UUJF)

Berdasarkan ketentuan tersebut jelaslah bahwa keberadaan jaminan fiducia tergantung dari
perjanjian pokoknya. Praktek yang banyak terkait dengan jaminan fiducia adalah kredit
perbankan, sehingga perjanjian pokok yang dimaksudkan adalah perjanjian kredit.

Pembebanan
Jaminan Fidusia adalah perjanjian ikutan dari suatu perjanjian pokok yang menimbulkan
kewajiban bagi para pihak untuk memenuhi suatu prestasi (Ps. 4).
· Pembebanan Benda dengan Jaminan Fidusia dibuat dengan akta notaris dalam bahasa
Indonesia dan merupakan Akta Jaminan Fidusia (Ps. 5 ayat 1).
· Akta Jaminan Fidusia sekurang- kurangnya memuat :
    - identitas pemberi dan penerima fidusia
    - data perjanjian pokok
    - uraian benda
    - nilai penjaminan
    - nilai benda yg menjadi obyek fidusia (Ps. 6).
· Utang yang pelunasannya dijamin dengan fidusia dpt berupa :
a. utang yg telah ada;
b. utang yg akan timbul dikemudian hari yang telah diperjanjikan dalam jumlah tertentu;
 c. utang yang pada saat eksekusi dapat ditentukan jumlahnya (Ps. 7).

Jaminan Fidusia dapat diberikan kepada lebih dari satu Penerima Fidusia (misal kredit
konsorsium. (Pasal 8)
Jaminan Fidusia dapat diberikan terhadap satu atau lebih satuan atau jenis benda, termasuk
piutang, baik yang telah ada pada saat jaminan diberikan maupun yang diperoleh kemudian (Ps.
9 ayat 1).
· Kecuali diperjanjikan lain :
    a.  Jaminan  Fidusia meliputi hasil dari Benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia.
    b.  Jaminan Fidusia meliputi klaim asuransi, dalam hal Benda yang menjadi obyek Jaminan
Fidusia diasuransikan (Ps. 10)

Pendaftaran
· Benda yang dibebani dengan Jaminan Fidusia wajib didaftarkan (Ps. 11 ayat 1).
· Pendaftaran Jaminan Fidusia dilakukan pada Kantor Pendaftaran Fidusia/KPF (Ps. 12 ayat
1).
· Permohonan pendaftaran Jaminan Fidusia dilakukan oleh Penerima Fidusia, kuasa atau
wakilnya dengan melampirkan pernyataan Jaminan Fidusia (Ps. 13 ayat 1).
· KPF mencatat pendaftaran Jaminan Fidusia dalam Buku Daftar Fidusia/BDF pada tanggal
yang sama dengan tanggal penerimaan permohonan pendaftaran.
· KPF menerbitkan & menyerahkan kepada Penerima Fidusia Sertifikat Jaminan Fidusia/SJF
pada tanggal yang sama dengan tanggal penerimaan permohonan pendaftaran (Ps. 14 ayat
1)
· SJF merupakan salinan Buku Daftar Fidusia (Ps. 14 ayat 2)
· Jaminan Fidusia lahir pada tanggal yang sama dengan tanggal dicatatnya Jaminan Fidusia
dalam Buku Daftar Fidusia (Ps. 14 ayat 3).
· Dalam SJF dicantumkan kata-kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha
Esa” (Ps. 15 ayat 1).
· SJF mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah
memperoleh kekuatan hukum tetap (Ps. 15 ayat 2).
· Pemberi Fidusia dilarang melakukan fidusia ulang terhadap benda yang menjadi obyek
Jaminan Fidusia yang sudah terdaftar (Ps. 17).
· Segala keterangan mengenai Benda yang menjadi obyek Jaminan Fidusia -> terbuka untuk
umum (Ps. 18).
Hak Preferensi
Ketentuan KUH Perdata dalam pasal 1133 (hak istimewa untuk didahulukan pembayarannya)
hanya memberikan hak preferensi kepada kreditur pemegang :
· Hipotik (untuk kapal laut dan pesawat udara)
· Gadai
· Hak Tanggungan (hak jaminan atas tanah)
· Fidusia

Hak preferensi dari penerima fidusia telah diatur pada Pasal 27 ayat (2) UUJF, yang bunyinya,
hak preferensi adalah hak penerima fidusia untuk mengambil pelunasan piutangnya atas hasil
eksekusi benda yang menjadi objek jaminan fidusia.

Mengenai kedudukan hak preferensi dari penerima fidusia jika debitur mengalami pailit atau
likuidasi, telah diatur dalam Pasal 27 ayat (3) UUJF, yang bunyinya: ”hak preferensi dari
penerima fidusia tidak hilang dengan pailit atau dilikuidasinya debitur.”

Suatu jaminan fidusia untuk dapat memberikan hak istimewa atau hak preferensi bagi
pemegangnya, maka jaminan fidusia tersebut harus dibuat dalam bentuk Akta Jaminan Fidusia di
hadapan Notaris dan didaftarkan pada Kantor Pendaftaran Jaminan Fidusia.

Apabila debitur cidera janji, maka kreditur sebagai penerima fidusia mempunyai hak untuk
mengeksekusi objek jaminan fidusia atas kekuasaannya dalam rangka pelunasan hutang debitur

Pengalihan dan Hapusnya Fidusia

Jaminan Fidusia hapus karena sebab sebagai berikut :
· Hapusnya utang
· Pelepasan hak atas Jaminan Fidusia
· Musnahnya Benda (Ps. 25 ayat 1).
· Roya (Ps. 26 ayat 1 dan 2).

3.2.4 Hak Tanggungan

Hak Tanggungan adalah :
· hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah (UUPA),
· berikut atau tidak berikut benda2 lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah,
· untuk pelunasan utang tertentu,
· memberikan kedudukan yang diutamakan terhadap kreditur lain (Ps. 1 angka 1).

Obyek & Subyek HT

Subyek Hak Tanggungan
· Pemberi Hak Tanggungan : perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan
melakukan perbuatan hukum terhadap obyek HT.
· Kewenangan itu harus ada pada saat pendaftaran HT.
· WNI (Hak Milik, HGB, HGU, Hak Pakai).
· Orang asing (Obyek Hak Pakai).
· Penerima/Pemegang Hak Tanggungan : perseorangan atau badan hukum yang
berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang (Ps. 9).

Obyek Hak Tanggungan

· Syarat : mempunyai nilai ekonomis, terdaftar dan dapat dipindahtangankan.
· Hak Milik, HGU, HGB (Ps. 4 ayat 1)
· Hak Pakai atas tanah negara ( Ps. 4 ayat 2).
· Berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah
(4).
· Satu Obyek HT dapat dipasang lebih dari satu HT peringkat (Ps. 5).

Pengikatan
· Didahului dengan janji (Ps. 10 ayat (1)).
· Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT (ayat (2)).
· Isi APHT, wajib :
     a. identitas para pihak,
     b. domisili,
     c. utang yang dijamin,
     d. nilai tanggungan,
     e. uraian tentang obyek Hak Tanggungan (Ps. 11 ayayt (1)).
· Janji-janji Hak Tanggungan (ayat (2)).
· Janji milik dilarang (Ps. 12).
· Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan (Ps. 14 ayat 1).
· Sertifikat HT memuat irah2 “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”,
· SHT mempunyai kekuatan eksekutorial (ayat 3).
Note:
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) wajib dibuat dengan akta notaris atau
PPAT (Ps. 15 ayat 1).

Hak Privilege
Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur2 lainnya
lazim disebut Droit de Preference atau hak istimewa untuk didahulukan (privilege)
· Memberikan kedudukan yang diutamakan.
· selalu mengikuti objek yang dijamin dalam tangan siapapun benda itu berada (Droit De suit)
· Memenuhi asas spesialitas dan publisitas, dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan
kepastian hukum bagi pihak yang berkepentingan
· Mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya, kalau ia didaftarkan.

Selain itu, kreditur pemegang hak tanggungan juga dijamin dengan ketentuan pasal 21 UU No 4
Tahun 1996

Apabila pemberi hak tanggungan dinyatakan pailit, objek hak tanggungan tidak termasuk ke
dalam budel kepailitan pemberi hak tanggungan, sebelum kreditur pemegang hak tanggungan
mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan objek hak tanggungan itu.

Kreditor Separatis mengalahkan Kreditor Konkuren

Penghapusan HT
· Hapusnya utang yang dijamin,
· Pelepasan oleh pemegang Hak Tanggungan,
· Pembersihan Hak Tanggungan,
· Hapusnya hak atas tanah obyek HT.
· Hak menuntut pembersihan dari beban Hak Tanggungan hanya dapat dilakukan oleh
pembeli obyek HT dalam suatu pelelangan.
· Roya (Ps. 22).

Eksekusi HT
· Hak menjual atas kekuasaan sendiri atau parate eksekusi (Ps. 6).
· Titel eksekutorial dalam sertifikat Hak Tanggungan ( Ps. 14 ayat 2).
· Penjualan dibawah tangan (Ps. 20 ayat 2).

4 Menurut UUPA

4.1 Milik
Hak terkuat dan terpenh yang dapat dimiliki orang atas tanah

Hak yang dapat dialihkan secara turun temurun

Memiliki fungsi sosial

4.2 Guna Usaha

Hak mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara:
1. Pertanian,
2. Perikanan,
3. Peternakan

Batas waktunya 25 Tahun

4.3 Guna Bangunan

Hak mendirikan atau mempunyai bangunan- bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri.
Jangka waktunya 30 Tahun

4.4 Pakai
Hak menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, atau
tanah milik orang lain

Wewenang/Kewajiban ditentukan pejabat, atau pemiliknya (Perjanjian)

Wewenang/Kewajiban tidak boleh bertentangan dengan UUPA

4.5 Sewa Untuk Bangunan

Hak orang/Badan hukum menggunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan
Pengguna tanah memberikan bayaran kepada pemilik berupa sewa

4.6 Membuka Hutan & Memungut Hasil Hutan

Hak membuka dan memungut hasil hutan

Hak ini hanya dimiliki oleh WNI

Penggunaan hak secara sah bukan sebagai alas hak untuk memiliki

4.7 Guna Air, Pemeliharaan & Penangkapan Ikan

Hak menggunakan air untuk keperluan tertentu,

Hak untuk mengalirkan air di tanah orang lain

4.8 Guna Ruang Angkasa

Hak menggunakan tenaga dan unsur-unsur dalam ruang angkasa

Hak digunakan untuk memelihara dan mengembangkan kesuburan bumi, air, dan kekayaan alam
yang terkandung didalamnya, atau hal lain yang berkenaan dengan itu

4.9 Keperluan Suci & Sosial

Hak milik tanah badan-badan keagamaan dan sosial

Hak milik diakui dan dilindungi hukum selama penggunaan terkait dengan keagamaan dan sosial

Adanya jaminan mendapatkan lahan yang sesuai dengan kebutuhan