Jakarta, 20 Desember 2021

Nomor : 30/SJ&P/XII/2021
Perihal : SOMASI I

Kepada:
Yth. Direksi PT Graha Meruya
Up. Managemen Maqna Residence
di-
Jakarta
Dengan hormat,

Untuk dan atas nama Klien kami Ny. Asyifa, selaku Konsumen
sebagaimana Kesepakatan Bersama No: 003/KB-MR /XII/2019 tanggal 23
Desember 2019, bersama ini kami menyampaikan Somasi I kepada PT
Graha Meruya dan/atau Managemen Maqna Residenc berdasarkan alasan-
alasan sbb :

1. Bahwa menindaklanjuti Surat Kami No. 29/SJ&PXII/2021 tanggal 16

Desember 2021, dan Surat dari Ibu Asyifa tertanggal 13 Desember
2021 perihal Tanggapan Pemberitahuan Jatuh Tempo Akat Kredit
KPA yang hingga Somasi ini disampaikan, Pihak PT. Graha Meruya
in casu Managemen Apartemen Maqna Residence tidak menanggapi
maupun ada itikat baik kepada Klien kami maupun kepada Kami
selaku Kuassa Hukumnya secara tertulis sebagaimana surat dari
Klien kami (Ibu Asyifa) maupun dari kami selaku Kuasa Hukumnya.

2. Bahwa klien telah melakukan kewajiban berupa membayar uang

Deposit, cicilan selama 24 bulan dengan total keseluruhan sebesar
Rp 580.000.000 (Lima Ratus Delapapan Puluh Juta Rupiah), sebagai
bentuk itikad baik dari kesepakatan opsi beli Unit 632 Apartemen
Maqna Residence.

3. Bahwa Klien kami sangat keberatan terhadap pasal 1 angka 4 huruf b

“ sisa pembayaran akan dilakukan oleh Pihak Kedua dengan cara
CASH KERAS dan/atau KPA yang telah bekerjasama dengan Pihak
Pertama…”, padahal PT. Graha Meruya in Casu Managemen
Apartemen Maqna Residence sampai sekarang ini tidak bisa
menunjukan Hak Kepemilikannya, tidak ada penjelasan secara
tertulis, pihak Bank yang ditentukan ditentukan secara sepihak,
padahal proses pemecahan Sertifikat oleh Pihak Management
Apartemen Maqna Residence juga tidak dapat dipastikan kapan
selesainya, sehingga tidak ada kepastian dan tidak adanya jaminan

Perkantoran Ruko Beverly No. 67 E, Jl. Pangeran Antasari, Kel. Cilandak Barat, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan
Email: rdn.bms@gmail.com, Hp. 081220435959/087841998639
 kepada Konsumen in casu Ny. Asyifa selaku Konsumen untuk
mendapatkan jaminan kepemilikan terhadap unit Apartemen Maqna.

4. Bahwa Klien kami akan menindaklanjuti dengan opsi beli dengan

ketentuan sebagaimana telah disampaikan melalui surat secara
resmi oleh Klien kami kepada PT. Graha Meruya in casu Management
Maqna Residence.

5. Bahwa apabila opsi beli tercapai sebagaimana dimaksud dalam pasal

1 angka 4 huruf e Kesepakatan Bersama, maka mekanisme
Pembayarannya disesuaikan dengan dengan surat klien kami
tertanggal 13 Desember pada point 4 a, b c ( Bukti terlampir).

6. Bahwa perlu kami sampaikan pentingnya penjelasan atas alas hak

kepemilikan unit Apartemen tersebut, guna menjamin Klien Kami
sebagai Konsumen yang beretikat baik wajib dilindugi secara hukum.

7. Bahwa namun jika Pihak PT. Graha Meruya in casu Management

Apartemen Maqna Residence mapun Klien kami tidak terjadi
kesepakatan, maka berdasarkan Kesepakatan Bersama No: 003/KB-
MR /XII/2019 tertanggal 23 Desember 2019 dalam pasal 4 yang
berbunyi “ Apabila terdapat ketentuan- ketentuan yang tidak atau
belum cukup diatur dalam ketentuan Bersama oleh Para Pihak
dalam dalam suatu perjanjiankhusus( Addendum/amandemen )
yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Kesepakatan
bersama ini.

8. Bahwa namun jika apabila dalam waktu 2x24 jam Pihak PT. Graha
Meruya in casu Management Apartemen Maqna Residence tidak juga
ada tanggapan kepada Klien kami maupun kami selaku Kuasa
Hukumnya, maka kami melakukan upaya hukum untuk membela
kepentingan hukum serta hak-hak Klien kami.

9. Bahwa nya guna menghidari tuntutan hukum dari kantor

kami .Bahwa berdasarkan Undang Undang No 8 Tahun 1999 Tentang
Perlindungan Konsumen dalam Pasal 1 “Perlindungan Konsumen
adalah segala upaya yang menjamin adanya kepastian hukum
untuk memberi Perlindungan kepada konsumen” dan Pasal 3 ayat d
“Menciptkan sistem Perlindungan Konsumen yang mengandung
unsur kepastian hukum dan keterbukaan informasi serta akses
untuk mendapat informasi”.

Perkantoran Ruko Beverly No. 67 E, Jl. Pangeran Antasari, Kel. Cilandak Barat, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan
Email: rdn.bms@gmail.com, Hp. 081220435959/087841998639
 Demikian surat Somasi I ini kami sampaikan, atas perhatian kami
ucapkan terima kasih.

Hormat kami,
Kuasa Hukum

Tembusan :
1. Yth. Ketua YLKI
2. Yth. Klien
3. Arsip

Perkantoran Ruko Beverly No. 67 E, Jl. Pangeran Antasari, Kel. Cilandak Barat, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan
Email: rdn.bms@gmail.com, Hp. 081220435959/087841998639
LEGAL OPINION (LO)

I. PENDAHULUAN

Undang-Undang RI No. 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris adalah :

pasal 1 ayat (1) “

Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan
kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang ini.

Pasal 1 ayat (7) Akta Notaris adalah akta otentik yang dibuat oleh atau di
hadapan Notaris menurut bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam Undang-
Undang ini.

Salah satu kewenangan Notaris adalah Pejabat Umum yang berwenang untuk
membuat Akta Otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan
yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang
dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik,
menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, menjamin
kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosee,
salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu
tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain
yang ditetapkan oleh Undang-undang Republik Indonesia Nomor 30 tahun 2004
tentang Jabatan Notaris.

Tugas Notaris
Passal 51 UUJN
1. Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku
khusus (waarmerking).
2. Membuat kopi dari asli surat dibawa tangan berupa salinan yang memuat
uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang
bersangkutan.
3. Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya (legalisir).
4. Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta.
5. Membuat
6. risalah lelang.
7. Membetulkan akta yang berhubungan dengan pertanahan.
8. Membuat akta kesalahan tulis dan/atau kesalahan ketik yang terdapat pada
minuta akta yang telah di tanda tangan, dengan membuat berita acara (BA)
dan memberikan catatan tentang hal tersebut padaminuta akta asli yang
menyebutkan tanggal dan nomor BA pembetulan, dan salinan tersebut
dikirimkan ke para pihak.
Perkantoran Ruko Beverly No. 67 E, Jl. Pangeran Antasari, Kel. Cilandak Barat, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan
Email: rdn.bms@gmail.com, Hp. 081220435959/087841998639
Kewajiban Notaris menurut UUJN (pasal 16)
1. Bertindak jujur, seksama, mandiri, tidak berpihak dan menjaga kepentingan
pihak yang terkait grosse akta, salinan akta dan kutipan akta berdasarkan
minuta akta;
2. Wajib memberikan dalam perbuatan hukum;
3. Membuat akta dalam bentuk minuta akta dan menyimpannya sebagai bagian
dari protokol Notaris, dan notaris menjamin kebenarannya; Notaris tidak
wajib menyimpan minuta akta apabila akta dibuat dalam bentuk akta
originali.
4. Mengeluarkan pelayanan sesuai dengan ketentuan dalam UUJN, kecuali ada
alasan untuk menolaknya.
5. Kewajiban merahasiakan yaitu merahasiakan segala suatu yang
berhubungan dengan akta dan surat-surat lainnya adalah untuk melindungi
kepentingan semua pihak yang terkait.
6. Menjilid akta yang dibuatnya dalam 1 bulan menjadi 1 buku/bundel yang
memuat tidak lebih dari 50 akta, dan jika jumlahnya lebih maka dapat dijilid
dalam buku lainnya, mencatat jumlah minuta akta, bulan dan tahun
pembuatannya pada sampul setiap buku;Hal ini dimaksudkan bahwa
dokumen-dokumen resmi bersifat otentik tersebut memerlukan pengamanan
baik terhadap aktanya sendiri maupun terhadap isinya untuk mencegah
penyalahgunaan secara tidak bertanggung jawab.
7. Membuat daftar dan akta protes terhadap tidak dibayarnya atau tidak
diterimanya surat berharga;
8. Membuat daftar akta yang berkenaan dengan wasiat menurut uraian waktu
pembuatan akta setiap bulan dan mengirimkan daftar akta yang dimaksud
atau daftar akta nihil ke Daftar Pusat Wasiat Departemen Hukum Dan HAM
paling lambat tanggal 5 tiap bulannya dan melaporkan ke majelis pengawas
daerah selambat-lambatnya tanggal 15 tiap bulannya;
9. Mencatat dalam repotrorium tanggal pengiriman daftar wasiat pada seiap
akhir bulan;
10. Mempunyai cap/stempel yang memuat lambang negara republik indonesia
dan pada ruang yang melingkarinya dituliskan nama, jabatan, dan tempat
kedudukan yang bersangkutan;
11. Membacakan akta di hadapan pengahadap dengan dihadiri minimal 2 orang
saksi dan ditanda tangani pada saat itu juga oleh para penghadap, notaris
dan para saksi;
12. Menerima magang calon notaris;

II. KRONOLOGIS KASUS

Perkantoran Ruko Beverly No. 67 E, Jl. Pangeran Antasari, Kel. Cilandak Barat, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan
Email: rdn.bms@gmail.com, Hp. 081220435959/087841998639
Sehubungan dengan Somasi dari pihak Notaris melalui Kuasa Hukumnya
tertanggal 14 Oktober 2019, yang pada pokoknya menuntut pihak Developer
/PT. Cahaya Telekomunikasi Indonesia yang diduga melakukan rekayasa berupa
memberikan keterangan palsu ke dalam sesuatu akte authentik tentang sesuatu
kejadian yang kebenarannya harus dinyatakan oleh akte dengan Identitas/data-
data Para Konsumen (Pembeli) yang didugan bukan pembeli sebenarnya atau
hanya figure/fiktif yang direkayasa oleh pihak Developer semata-mata dengan
tujuan untuk memperoleh pencairan dana dari pihak BTN kepada pihak
Developer dengan berujung kemacetan kredit KPR oleh Para Konsumen/Pembeli.
dimacetkan.

Sehubungan dengan hal tersebut Pejabat Notaris yang ditunjuk oleh Pihak BTN
untuk melakukan pencatatan dengan dibuatkan Akad Kredit yang jumlahnya
kurang lebih 183 Pembeli/Konsumen terdapat sebagian diduga fiktif, rekayasa
yang mengakibatkan kredit macet.

Berdasarkan hal tersebut Notaris yang ditunjuk oleh pihak BTN dikenakan
sanksi berupa pembekuan kemitraan oleh pihak BTN, sehingga menimbulkan
kerugian materiil bagi Pihak Notaris karena hilangannya kesempatan dalam
memperoleh penghasilan apabila dihitung dalam satu tahun kurang lebih Rp.
600,000,000 , sedangkan Notaris masih memiliki masa jabatan sebagai Notaris
15 (lima belas) tahun lagi sehingga perhitungan kerugian materil yang diderta
oleh Notaris;
Dengan perhitungan sbb :
- pendapatan satu tahun kurang lebih Rp.600.000.000,- x 15 tahun
(sampai masa pensiun) total kerugian yang di tuntut oleh Notaris
sebesar Rp. 9.000.000.000,-(Sembilan miliar rupiah).

Terhadap hal tersebut Notaris menuntut ganti rugi kepada Developer, atas
perbuatannya yang diduga melakukan tindak pidana sebagaimana dimaksud
dalam pasal 266 KUHP ayat (1) dan (2):

Ayat (1) “ Barang siapa menyuruh menempatkan keterangan palsu ke dalam

sesuatu akte authentik tentang sesuatu kejadian yang kebenarannya harus
dinyatakan oleh akte ini, dengan maksud akan menggunakan atau menyuruh
orang lain sebenarnya, maka kalau dalam mempergunakannya itu dapat
mendatangkan kerugian, diancam hukuman penjara selama-lamanya tujuh
tahun”;

ayat (2) : "Diancam dengan pidana yang sama, barangsiapa dengan sengaja

memakai akta tersebut seolah-olah isinya sesuai dengan kebenaran, jika karena
pemakaian tersebut dapat menimbulkan kerugian."
Memperhatikan ketentuan Pasal 266 ayat (1) KUHP, yang menjadi unsur-
unsurnya yaitu:
a. Barang siapa;

Perkantoran Ruko Beverly No. 67 E, Jl. Pangeran Antasari, Kel. Cilandak Barat, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan
Email: rdn.bms@gmail.com, Hp. 081220435959/087841998639
 b. Menyuruh menempatkan keterangan palsu ke dalam suatu akta otentik;
c. dengan maksud untuk memakai atau menyuruh orang lain memakai
akta itu seolah-olah keterangannya sesuai dengan kebenaran.

Memperhatikan bunyi Pasal 55 ayat (1) ke-1 KUHP, menetapkan bahwa sebagai
pelaku tindak pidana yaitu:
a. Mereka yang melakukan,
b. Mereka yang menyuruh melakukan, dan
c. Mereka yang turut serta dalam melakukan perbuatan, maka dapat
disimpulkan bahwa unsur-unsur hukumnya, yaitu:
a.  Barang siapa;
b.   Menyuruh menempatkan keterangan palsu ke dalam suatu akta
otentik;
c.   Dengan maksud memakai atau menyuruh orang lain memakai akta
itu seolah-olah keterangan sesuai dengan kebenaran;
d.    Pelakunya:
-        Mereka yang melakukan;
-        M
ereka yang menyuruh melakukan
III. PELAKU USAHA

Pelaku usaha yang bergerak dalam bidang pengadaan perumahan (Developer)

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat 1 Peraturan Pemerintah Dalam
Negeri Nomor 5 Tahun 1974: “Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah
suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari
berbagai jenis dalam jumlah yang besar di atas suatu kesatuan lingkungan
pemukiman yang dilengkapi dengan berbagai prasarana lingkungan dan fasilitas
sosial yang diperlukan oleh masyarakat penghuninya.”.

UNDANGUNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 8 TAHUN 1999

TENTANG PERLINDUNGAN KONSUMEN

Dalam undang-undang ini yang dimaksud dengan :

Pasal 1
Ayat (3) Pelaku usaha adalah setiap orang perseorangan atau badan usaha, baik
yang berbentuk badan hukum maupun bukan badan hukum yang didirikan dan
berkedudukan atau melakukan kegiatan dalam wilayah hukum negara Republik
Indonesia, baik sendiri maupun bersamasama melalui perjanjian
menyelenggarakan kegiatan usaha dalam berbagai bidang ekonomi.

Hak dan Kewajiban Konsumen

Pasal 4 Hak konsumen adalah :

Perkantoran Ruko Beverly No. 67 E, Jl. Pangeran Antasari, Kel. Cilandak Barat, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan
Email: rdn.bms@gmail.com, Hp. 081220435959/087841998639
a. hak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan dalam mengkonsumsi
barang dan/atau jasa;
b. hak untuk memilih barang dan/atau jasa serta mendapatkan barang
dan/atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan
yang dijanjikan; Halaman 4 UU PERLINDUNGAN KONSUMEN
c. hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan
jaminan barang dan/atau jasa;
d. hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barang dan/atau jasa
yang digunakan;
e. hak untuk mendapatkan advokasi, perlindungan, dan upaya penyelesaian
sengketa perlindungan konsumen secara patut;
f. hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen;
g. hak unduk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta
tidak diskriminatif;
h. hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian,
apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian
atau tidak sebagaimana mestinya;
i. hak hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang undangan
lainnya.

Pasal 5 Kewajiban konsumen adalah :

a. membaca atau mengikuti petunjuk informasi dan prosedur pemakaian atau
pemanfaatan barang dan/atau jasa, demi keamanan dan keselamatan;
b. beritikad baik dalam melakukan transaksi pembelian barang dan/atau jasa;
c. membayar sesuai dengan nilai tukar yang disepakati;
d. mengikuti upaya penyelesaian hukum sengketa perlindungan konsumen
secara patut.

VI. TUNTUTAN PIHAK NOTARIS ADALAH ERROR IN PERSONA dan

PREMATUR.

Terhadap tuntutan ganti rugi yang dituntut oleh Pihak Notaris terhadap
Developer adalah keliru, oleh karena pihak Developer tidak ada hubungan
langsung dengan Pihak Notaris sebagai Mitra kerja/kontrak kerja yang
pendapatan jasanya diperoleh dari Developer, sehingga apabila pihak Notaris
merasa dirugikan atas diberhentikannya dan/atau dibekukannya kerjsama oleh
pihak BTN sangat keliru Error in persona dan Prematur apabila meminta ganti
rugi ke pihak Developer. Seharusnya pihak Notaris menuntut kepada pihak BTN
karena pihak BTNlah yang menunjuk pihak Notaris sebagai mitra yang telah
membekukan kerjasamanya melalui langkah-langkah dan aturan-aturan hukum
yang ada.

Permintaan ganti rugi terhadap developer adalah sangat keliru, error in

persona dan prematur yang kebenaranya tidak dapat dibuktikan bahwa
Developer sebagai pihak yang mengakibatkan pihak Notaris dibekukan

Perkantoran Ruko Beverly No. 67 E, Jl. Pangeran Antasari, Kel. Cilandak Barat, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan
Email: rdn.bms@gmail.com, Hp. 081220435959/087841998639
kerjasamanya atau salah satu pihak yang mengakibatkan kerugian akibat
yang dituduhkan oleh pihak Notaris dengan adanya dugaan pemalsuan,
dugaan memberikan keterangan palsu, dugaan melakukan rekayasa berupa
data-data dasn identitas para konsumen.

KESIMPULAN

Bahwa terhadap persoalan tersebut sebagaimana Kronogis Kasus, Pihak

Developer keberatan atas tuduhan dan tuntutan ganti rugi yang diminta oleh
Pihak Notaris sehubungan dengan diberhentikannya dan/atau dibekukannya
kerjasama dengan pihak BTN.

Bahwa Pihak Developer tidak merasa melakukan perbuatan sebagaimana yang

dituduhkan oleh Pihak Notaris terlebih-lebih merugikan pihak Notaris atas
dibekukannya kerjasama dengan pihak BTN.

Pihak Developer dalam menjual rumahnya sesuai dengan prosedur, aturan-

aturan, dan berdasarkan data-data dari para calon Pembeli/Konsumen yang
diserahkan kepada Developer dan/atau Marketingnya, selanjutnya dari data-
data Para Pembeli/ para Konsumen KPR diberikan kepada BTN untuk di periksa,
diteliti, disurvei, kebenaranya oleh pihak BTN dan pihak BTN telah melakukan
semua proses tersebut sehingga BTN menyetuji dengan dibuatkan Akad Kredit
oleh Pihak Notaris yang ditunjuk pihak BTN (sebagai Mitra kerjanya).

Bahwa terhadap Akad Kredit yang telah disetujui oleh pihak BTN dengan pihak
Developer adalah bukti otentik yang sah yang dibuat, dicatat dan dikeluarkan
oleh Pihak Notaris sebagai Akta otentik berupa kesepakatan antara pihak BTN
dengan Developer yang dituangkan dalam suatu Akta Surat Persetujuan
Kredit/SPK adalah suatu perbuatan hukum Perdata.

Sebagai suatu perjanjian yang didasari oleh asas kebebasan berkontrak,

sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 KUH Perdata yang berbunyi: Semua
persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-
undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik
kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-
alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan
dengan itikad baik.
 
Syarat Sah Perjanjian

Perkantoran Ruko Beverly No. 67 E, Jl. Pangeran Antasari, Kel. Cilandak Barat, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan
Email: rdn.bms@gmail.com, Hp. 081220435959/087841998639
Syarat-syarat terjadinya suatu perjanjian yang sah secara umum diatur
dalam Pasal 1320 (KUHPerdata”) menyebutkan adanya 4 syarat sahnya suatu
perjanjian
1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. suatu pokok persoalan tertentu;
4. suatu sebab yang tidak terlarang

Oleh karena itu, kesepakatan yang sah adalah kesepakatan yang tidak
mengandung unsur kekhilafan, paksaan, dan penipuan. 

Pasal 1324 dan Pasal 1325 KUH Perdata kemudian menjelaskan apa yang

dimaksud dengan paksaan :
 
Pasal 1324 KUH Perdata
Paksaan terjadi, bila tindakan itu sedemikian rupa sehingga memberi kesan dan
dapat menimbulkan ketakutan pada orang yang berakal sehat, bahwa dirinya,
orang-orangnya, atau kekayaannya, terancam rugi besar dalam waktu dekat.
Dalam pertimbangan hal tersebut, harus diperhatikan usia, jenis kelamin dan
kedudukan orang yang bersangkutan.
 
Pasal 1325 KUH Perdata
Paksaan menjadikan suatu persetujuan batal, bukan hanya bila dilakukan
terhadap salah satu pihak yang membuat persetujuan, melainkan juga bila
dilakukan terhadap suami atau istri atau keluarganya dalam garis ke atas
maupun ke bawah.

Oleh karena itu perbuatan antara Developer dengan pihak BTN adalah
Perbuatan Hukum Perdata berupa Kesepakatan bersama yang dituangkan
dalam suatu Akta perjanjian Pemberian Kredit dan/atau KPR dengan
kesepakatan buy back gurantee.

Hormat kami,
Kuasa Hukum

Ttd.
S l a m e t, SH.

Perkantoran Ruko Beverly No. 67 E, Jl. Pangeran Antasari, Kel. Cilandak Barat, Kec. Cilandak, Jakarta Selatan
Email: rdn.bms@gmail.com, Hp. 081220435959/087841998639