Adoc - Pub - Bab II Tinjauan Umum Akomodasi Wisata Dan Konsep I
Adoc - Pub - Bab II Tinjauan Umum Akomodasi Wisata Dan Konsep I
bahwa istilah pariwisata menunjuk pada perpindahan orang dalam waktu singkat
dan bersifat sementara menuju suatu daerah tujuan yang berada di luar tempat
outside the places where they normaly live and work and their activities during
sebuah perpindahan manusia dengan jangka waktu singkat menuju tempat tujuan
diluar tempat mereka biasanya hidup dan bekerja dan kegiatan-kegiatan mereka,
sebagai berikut: (a) orang yang melakukan perjalanan; (b) perjalanan yang
merupakan perpindahan orang dari tempat tinggal dan tempat di mana biasanya
48
Shaw, Gareth and Williams, Allan M., 1994, Critical Issues in Tourism : A
Geographical Perspective, Blackwell, hal. 6
49
Burkart and Medlik, Op.cit., hal. v
46
47
dia bekerja; (c) sifat sementara dan singkat dari perjalanan itu; (d) daerah tujuan
yang menjadi tujuan perjalanan; dan (e) kegiatan-kegiatan yang mereka lakukan
perdagangan jasa. Para penyedia jasa, seperti: (1) jasa angkutan yang menjadi
media perpindahan orang dari daerah asalnya menuju daerah tujuannya berwisata;
(2) jasa pengurusan keberangkatan atau perpindangan itu; (3) jasa boga untuk
baik sepanjang perjalanan maupun pada daerah tujuannya; serta (4) jasa
tujuannya.
Pergerakan orang demikian itu, serta jasa yang disediakan selama proses
ekonomi, yaitu kegiatan penyediaan jasa oleh pihak penyedia jasa dan kegiatan
mengonsumsi atau menikmati jasa oleh pihak konsumen jasa, dalam hal orang
pariwisata merupakan sumber pendapatan bagi para penyedia jasa, baik yang
arising from the travel and stay of non-residents, in so far as they do not lead to
48
permanent residence and are not connected with any earning activity.”50
(Terjemahan: Pariwisata adalah akibat dari peristiwa dan suatu hubungan yang
timbul dari perjalanan wisata dan menetap di bukan rumah tinggal mereka,
sepanjan mereka tidak memiliki tempat tinggal tetap dan tidak terhubung dengan
kegiatan mereka sehari-hari). Definisi ini lebih mengacu pada peristiwa atau
(aktivitas) dan memiliki ikatan dengan perjalanan dan menetapnya para “bukan
sementara serta tidak memiliki kaitan dengan kegiatan sehari-hari yang terjadi di
tempat tujuan wisata. Berdasarkan definisi AIEST tersebut maka hal terpenting
dari pariwisata adalah (1) mengenai tujuannya, apakah bertujuan untuk bisnis
ataupun liburan; (2) mengenai jangka waktu menetapnya (the terms of length of
bagian dari suatu peristiwa (to recognize particular situations) seperti dalam
perjalanan pelayaran (sea cruises) dan transit di sebuah negara (transit traffic).
50
Ibid., hal. 41
51
UNWTO, 2010, (cited 2015 February 15th), available from : URL
http://www2.unwto.org/. UNWTO merupakan organisasi dunia bidang pariwisata yang
bertanggung jawab dengan berbagai kegiatan pariwisata dunia serta promosi-promosi di bidang
pariwisata.
49
places outside their usual environment for not more than one consecutive
year for leisure, business and other purposes not related to the exercise of
diluar tempat tinggal mereka sehari-hari dan tidak lebih dari satu tahun untuk
tujuan berlibur, bisnis dan tujuan lainnya dimana kegiatan ini tidak membayar
tinggalnya seseorang pada suatu daerah tujuan yang berbeda dengan tempat
tinggal biasanya dan mempertegas tentang makna pariwisata, yaitu suatu kegiatan
untuk beristirahat, tidak termasuk kegiatan bisnis dan tujuan lainnya. Mengenai
masa tinggal, UNWTO menggunakan batas waktu paling lama 1 (satu) tahun.
mereka tinggal.
perdagangan jasa. Adanya penawaran dan permintaan yang tinggi dari para
menggunakan alat tukar resmi. Alat tukar resmi yang kini digunakan adalah uang.
Pengertian jasa secara umum adalah kegiatan ekonomi yang melibatkan sejumlah
52
Wikipedia, (cited 2015 February 16th), available from : URL
http://id.wikipedia.org/wiki/Perdagangan
53
Wikipedia, (cited 2015 February 16th), available from : URL
http://id.wikipedia.org/wiki/Jasa
54
Anonim, 2010, (cited 2015, February 18), available from : URL
http://www.businessdictionary.com/definition/services.html
51
Jasa merupakan bagian utama dari penjualan. Jasa merupakan salah satu
adalah barang. Jasa akan disertakan dan dihitung menjadi satu dengan nilai suatu
barang, seperti dalam pengiriman paket ataupun surat. Jasa memiliki empat
karakteristik utama, yaitu (1) tidak berwujud; (2) memiliki banyak variasi; (3)
tidak dapat dipisahkan dengan konsumen; dan (4) tidak tahan lama.
Jasa merupakan salah satu sektor utama perekonomian Indonesia. Saat ini
seluruh lapisan kehidupan masyarakat tidak bisa hidup tanpa adanya jasa, seperti
jasa yang dilakukan oleh konsumen dengan cara melakukan perjalanan wisata ke
mengonsumsi jasa.
yang terdiri dari pemasok jasa (supplier) yang bertanggung jawab dalam
menyediakan berbagai macam jasa untuk para konsumen jasa dan para supplier
turis) tersebut.55 Kegiatan perdagangan jasa semacam ini tentunya akan tetap
menggunakan prinsip transaksi bisnis pada umumnya dimana akan tetap ada
55
Ida Bagus Wyasa Putra, 2010, “Fungsi Hukum Dalam Pengaturan Pariwisata Sebagai
Bentuk Perdagangan Jasa: Inkonsistensi Konsep Dalam Kebijakan Pariwisata dan Penyerapan
General Agreement on Trade In Services Dalam Pengaturan Perdagangan Jasa Pariwisata
Internasional Indonesia”, Disertasi Fakultas Hukum Universitas Brawijaya, Malang, hal. 415
52
perdagangan jasa pariwisata dimana transaksi ini dilakukan antara penyedia jasa
memberikan ciri mengenai jenis jasa yang ada untuk selanjutnya ditawarkan
ditawarkan para penyedia jasa kepada pemakai jasa umumnya merupakan jasa-
jasa yang memang dibutuhkan para pemakai jasa selama mereka berada di daerah
wisata. Adapun beberapa jenis jasa yang umum ditawarkan yaitu (a) jasa angkutan
wisata (transportation); (b) jasa akomodasi (accommodation); (c) jasa boga (food
and restaurant services); (d) jasa atraksi-atraksi wisata (tourism attractions); (e)
56
Ibid.
57
Ibid.
53
kebutuhan, misalnya tempat menginap atau tempat tinggal sementara bagi orang
beberapa jenis akomodasi wisata yang biasa dipakai untuk tujuan komersil, yaitu :
a) Hotel
Hotel kembali dibagi menjadi empat berdasarkan jumlah kamarnya yaitu (1)
hotel kecil yaitu hotel yang memiliki kurang dari dua puluh lima kamar , (2)
hotel sedang yaitu hotel yang memiliki kapasitas lebih dari duapuluh lima
kamar dan kurang dari seratus kamar, (3) Hotel menengah yaitu hotel yang
memiliki seratus kamar dan kurang dari tiga ratus kamar; serta (4) hotel
besar yaitu hotel yang memiliki lebih dari tiga ratus kamar.
b) Motel (motor hotel)
58
Setzer Munavizt, 2009, (cited 2015 March 4th), available from : URL
http://pariwisatadanteknologi.blogspot.com/2010/05/jenis-jenis-akomodasi-pariwisata.html
59
Ibid.
54
mengacu pada siapa yang melayani kebutuhan turis atau konsumen jasa
55
pariwisata. Akomodasi wisata menurut Burkart dan Medlik dibagi menjadi empat
kategori60, yaitu :
concern of every traveler, whether looking to place for a tent or a luxury suite in a
masalah utama yang harus dipersiapkan oleh para wisatawan, seperti misalnya
mencari tempat untuk berkemah maupun tinggal di sebuah kamar yang mewah di
(travel agent) maupun melalui telepon yang ditawarkan oleh penyedia jasa
hostels; (b) hotels; (c) capsule hotels; (d) bed & breakfasts and guesthouses; (e)
60
Burkart and Medlik, op.cit. hal. 140
61
Wikitravel, 2015, (cited 2015 March 12th), available from : URL :
http://wikitravel.org/en/Travel_accommodation
62
Ibid.
56
mengenai usaha-usaha wisata. Usaha-usaha yang diatur pada Pasal 14 Ayat (1)
menyebutkan bahwa : “Usaha pariwisata meliputi : (a) daya tarik wisata; (b)
kawasan pariwisata; (c) jasa transportasi wisata; (d) jasa perjalanan wisata; (e)
insentif, konferensi, dan pameran; (i) jasa informasi pariwisata; (j) jasa konsultan
pariwisata; (k) jasa pramuwisata, (l) wisata tirta; dan (m) spa.” Penyediaan
akomodasi sebagaimana telah disebutkan dalam Pasal 14 Ayat (1) huruf (a) UU
merupakan hal yang perlu disediakan oleh penyedia jasa pariwisata bagi
mereka.
seharusnya dapat segera diatur dengan peraturan menteri, sebagaimana pada Pasal
sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) diatur dengan peraturan menteri.” Namun
hingga saat ini belum ada peraturan yang mengatur mengenai investasi di bidang
akomodasi wisata semi kelola dengan model ROI, baik dari sisi investasi maupun
pariwisata.
bentuk jasa di Indonesia merupakan hal yang sudah seharusnya terjadi. Hal ini
Pariwisata yang merupakan sebuah sistem ini terdiri dari dua bentuk
sistem yaitu sistem internal (internal system) dan sistem eksternal (external
system).64 Sistem menurut Henry Frat Fairchild dan Eric Kohler sebagaimana
dikutip dari buku karangan Inu Kencana Syafiie dan Azhari, bahwa “Sistem
adalah suatu rangkaian yang saling kait mengait antarbeberapa bagian sampai
kepada bagian yang paling kecil, bila suatu bagian atau subbagian terganggu maka
63
Ida Bagus Wyasa Putra, Op.cit., hal. 417
64
Seaton, et.all, 1994, Tourism : The State of The Art, Wiley, New York, hal. 22
65
Inu Kencana Syafiie dan Azhari, 2006, Sistem Politik Indonesia, PT Refika Aditama,
Bandung, hal. 13
58
Apabila salah satu bagian saja yang rusak atau tidak dapat menjalankan tugasnya
maka maksud yang hendak dicapai tidak dapat terpenuhi atau setidak-tidaknya
Pengertian sistem diartikan pula oleh Prajudi dimana “Sistem adalah suatu
skema atau pola yang bulat untuk menggerakkan suatu fungsi yang utama dari
suatu fungsi dan suatu sistem dapat menjadi tidak berfungsi apabila salah satu
yang berkaitan dengan pariwisata yang terdiri dari : (1) pemasok jasa, penyedia
jasa (supplier); (2) jasa-jasa yang dipasok; (3) pemakai jasa pariwisata (consumer,
66
Ibid.
67
Ibid., hal. 14
68
Ibid.
59
tourists, visitors). Ketiga bagian dari sistem internal di bidang pariwisata ini
bidang pariwisata biasanya terjadi antara (1) penyedia jasa dengan pemakai jasa
(the interactions between the supplier and the consumer); dan (2) antarpenyedia
sistem internal. Komponen ketiga dalam sistem internal pariwisata, yaitu pemakai
jasa pariwisata (consumers, tourists, visitors), terdiri dari pemakai jasa pariwisata
komponen kedua dari sistem internal pariwisata, yaitu jasa-jasa yang dipasok oleh
penyedia jasa. Bentuk-bentuk jasa yang dipasok oleh penyedia jasa ada 7 (tujuh)
jenis69, yaitu (1) penyedia jasa transportasi; (2) penyedia jasa penginapan; (3)
penyedia jasa boga; (4) penyedia jasa keagenan; (5) penyedia jasa atraksi wisata;
(6) penyedia jasa pariwisata baru yang baru berkembang; jasa pengorganisasian
pariwisata terhadap jasa-jasa yang dipasok dari para penyedia jasa pariwisata
69
Ida Bagus Wyasa Putra, Op.cit., hal. 419
60
sistem internal tersebut maka akomodasi, yaitu dalam konteks ini merupakan
(external system). Sistem eksternal memiliki pengaruh yang besar untuk sistem
relasi (relation) satu sama lain secara langsung. Hubungan, keterikatan atau relasi
yang dimaksud adalah hubungan langsung dengan bisnis yang sedang dilakukan.
Relasi yang terbentuk ini disebabkan oleh adanya ikatan-ikatan dalam bidang
perjanjian dalam bentuk tertulis maupun tidak tertulis. Bisnis ini dilakukan oleh
para pelaku bisnis dengan pelaku bisnis pendukung. Bentuk-bentuk pelaku bisnis
pendukung, antara lain firma, penyedia barang atau jasa (supplier) dan konsumen.
lingkungan bisnis yang terdiri dari beberapa komponen diluar komponen bisnis
70
P. Baron, David, 2003, Business and Its Environment, Upper Saddle River, New
Jersey, hal. 2
61
sosial; (2) komponen budaya; (3) komponen politik; (4) komponen hukum; dan
(5) komponen lingkungan hidup. Sistem internal dan sistem eksternal di bidang
internal terhadap sistem eksternal. Demikian juga dengan sistem eksternal yang
Adanya hubungan atau korelasi antara sistem internal dan sistem eksternal
di bidang pariwisata memunculkan inti dari kedua sistem ini. Inti dari sistem
internal adalah sistem perdagangan jasa pariwisata, sedangkan inti dari sistem
eksternal ini kemudian membentuk kesatuan yang tersusun secara bertingkat dan
maupun modal lainnya. Investasi memiliki pengertian yang luas dan mencakup
investment).
71
Ana Rokhmatussa’dyah dan Suratman, 2009, Hukum Investasi & Pasar Modal, Sinar
Grafika, Jakarta, hal. 3
62
merupakan kegiatan yang dilakukan oleh pribadi maupun badan hukum dan
berkeinginan untuk meningkatkan nilai modalnya, baik dalam bentuk mata uang,
peralatan, aset tidak bergerak, hak kekayaan intelektual dan keahlian tertentu.72
modal, baik oleh penanam modal dalam negeri maupun penanam modal asing
penanaman modal yang dapat berupa penanam modal dalam negeri dan penanam
seseorang maupun badan usaha berbentuk badan hukum yang dapat menanamkan
modalnya di Indonesia adalah penanam modal yang berasal dari Indonesia dan
Hal penting dalam kegiatan investasi adalah modal (capital) yang ditanam
oleh para investor. Pengaturan tentang modal diatur dalam Pasal 1 Angka 9 UU
PM tentang modal, dimana “Modal adalah aset dalam bentuk uang atau bentuk
lain yang bukan uang yang dimiliki oleh penanam modal yang mempunyai nilai
72
Ibid.
63
ekonomis. Modal terdiri dari modal asing dan modal dalam negeri yang masing-
masing diatur dalam Pasal 1 Angka 8 dan Pasal 1 angka 9 UU PM. Aturan
mengenai penanam modal asing pada Pasal 1 angka 8 tentang modal asing yaitu
“Modal asing adalah modal yang dimiliki oleh negara asing, perseorangan warga
negara asing, badan usaha asing, badan hukum asing, dan/atau badan hukum
Indonesia yang sebagian atau seluruh modalnya dimiliki oleh pihak asing.”
Dijabarkan dalam Pasal 1 angka 9 bahwa “Modal dalam negeri adalah modal yang
atau badan usaha yang berbentuk badan hukum atau tidak berbadan hukum.”
Modal asing dan modal dalam negeri yang diatur dalam UU PM inilah yang
investasi langsung yang dilakukan oleh pihak asing atau foreign direct investment
dalam Pasal 1 Cartagena Agreement sebagaimana dikutip dari buku Hukum dan
industrial plants, machinery or equipment with the right to re-export their value
and to remit profit abroad. Also considered as direct foreign investment are those
investments in local currency originating from resources which have the right to
73
T. Mulya Lubis, 1987, Hukum dan Ekonomi, Pustaka Sinar Harapan, Jakarta, hal. 31.
64
modal yang dikontribusi langsung oleh pihak asing, dimiliki oleh perseorangan
(warga negara) asing maupun mengacu pada modal perusahaan yang dapat
investasi yang menggunakan mata uang negara tempat berinvestasi yang tetap
modal. Modal yang memiliki peranan penting bagi pelaksanaan kegiatan bisnis
risiko; (b) rentang birokrasi; (c) transparansi dan kepastian hukum; (d) alih
ketersediaan infrastruktur; (h) sumber daya alam; (i) akses pasar; (j) insentif
ditemukan dalam kegiatan penanaman modal. Faktor ini berasal dari aspek
stabilitas politik dan keamanan yang dapat menimbulkan risiko menanam modal.
74
Ida Bagus Rahmadi Supancana, Op.cit., hal. 4
65
Stabilitas politik dan keamanan negara tempat investasi berbanding lurus dengan
risiko kegagalan investasi. Beberapa aspek lain yang juga mendapat perhatian
yang besar dari calon investor, antara lain: (1) aspek kebijaksanaan; (2) aspek
ekonomi; (3) aspek neraca pembayaran dan hutang luar negeri; dan (4) aspek
hukum dan penegakan hukum menjadi perhatian calon investor. Dalam kasus
niat calon investor untuk menanamkan modalnya. Waktu yang lama akan
Transparansi dalam pelaksanaan investasi, baik dari segi aturan dan tata
calon investor. Salah satu contohnya adalah daftar skala prioritas yang sering
75
Ida Bagus Rahmadi Supancana, Op.cit., hal. 5
76
Jeffrey A. Winters, 1999, Power In Motion, Modal Berpindah, Modal Berkuasa,
Pustaka Sinar Harapan, Jakarta, hal. 273
66
mengurangi minat penanam modal.77 Sebuah kegiatan usaha yang berupaya untuk
sedikit dan para calon investor menginginkan alih teknologi dari negara mereka
usahanya. Jangka waktu yang panjang biasanya menjadi pertimbangan juga bagi
remmitance).
yang sangat diperhatikan bagi calon investor. Terhadap investasi asing langsung
pelanggaran ijin kerja tenaga kerja asing; (2) keterampilan dan produktivitas
Tenaga Kerja Indonesia (TKI) dianggap masih rendah; dan (3) kuantitas TKI yang
77
Ida Bagus Rahmadi Supancana, loc.cit.
78
Ida Bagus Rahmadi Supancana, loc.cit.
79
Ida Bagus Rahmadi Supancana, op.cit., hal 7
67
sangat besat namun tidak sesuai dengan lapangan kerja yang tersedia.
dan energi juga menjadi pertimbangan penting para calon investor demi
memiliki sumber daya alam yang besar akan menjadi tujuan utama mereka untuk
berinvestasi. Akses Pasar82 yang besar juga tujuan utama investor. Terbukanya
akses pasar akan mendatangkan produk yang dihasilkan dari suatu usaha,
perpajakan tentu akan membantu biaya produksi yang nantinya mampu untuk
yang selalu menjadi pertimbangan utama investor. Kegiatan investasi harus diikuti
sengketa ini melingkupi (1) adanya forum penyelesaian sengketa; (2) efektifitas
berlakunya hukum yang diterapkan dalam sengketa tersebut; dan (3) efektifitas
yang efektif ini akan menjamin kepastian hukum, meningkatkan niat para investor
80
Ida Bagus Rahmadi Supancana, loc.cit.
81
Ida Bagus Rahmadi Supancana, op.cit., hal 8
82
Ida Bagus Rahmadi Supancana, loc.cit.
83
Ida Bagus Rahmadi Supancana, loc.cit.
84
Ida Bagus Rahmadi Supancana, loc.cit.
68
Jasa Pariwisata
nilai lebih dari hasil investasi serta bertujuan untuk mengembalikan nilai investasi
yang telah dilakukan. Investasi juga merupakan salah satu sumber daya ekonomi.
Selain investasi, dimana modal merupakan salah satu bagian dari sumber daya
ekonomi, maka sumber daya ekonomi lainnya terdiri dari (1) sumber daya
manusia; (2) sumber daya manusia; (3) sumber daya kewirausahaan; serta (4)
usaha yang memiliki prospek keberlanjutan. Hal ini dapat dilihat dari ketersediaan
digunakan untuk memenuhi kebutuhan manusia yang berupa barang dan jasa.
Berkaitan dengan konteks bisnis pariwisata maka keempat aspek sumber daya
ekonomi tersebut memiliki peranan yang penting, terutama sumber daya modal.
khususnya di bidang akomodasi jasa wisata menjadi salah satu aspek penting.
Akomodasi jasa wisata membutuhkan investasi dalam bentuk modal yang sangat
besar karena usaha di bidang akomdasi jasa wisata memerlukan sarana dan
69
yang dibutuhkan ini berasal dari tiga macam modal85, yaitu: (1) modal milik
Warga Negara Indonesia; (2) modal asing atau modal dalam negeri; dan (3) modal
asing dan modal dalam negeri. Jenis usaha di bidang akomodasi wisata yang
biasanya menggunakan modal dalam negeri antara lain: (1) pondok wisata; (2)
menggunakan modal asing atau modal dalam negeri di bidang akomodasi wisata,
yaitu : (1) biro perjalanan umum; (2) pramuwisata; (3) konvensi; (4) restoran atau
jasa boga; (5) wisata tirta; (6) konsultan perjalanan wisata; (7) kawasan rekreasi
atau hiburan; (8) usaha kawasan.87 Jenis usaha dengan modal asing atau modal
dalam negeri ini juga dapat memilih hanya menggunakan modal asing atau modal
dalam negeri saja untuk dapat berinvestasi di delapan jenis usaha tersebut.
Keuntungan yang didapat dari penjualan, atau pendapat dari kegiatan investasi).
85
Ida Bagus Wyasa Putra I, op.cit., hal. 29
86
Ida Bagus Wyasa Putra I, loc.cit.
87
Ida Bagus Wyasa Putra, loc.cit.
88
Black, Henry Campbell, 1979, Black Law’s Dictionary : Fifth Edition, West
Publishing Co., United States of America, hal. 1184
70
Pengertian return ini mengacu juga pada pengertian income, profit, dan revenue.
money from one’s business, labor, or capital invested, gains, profits, salary,
wages, ets.” (Terjemahan: Pengembalian uang dari salah satu bisnis, tenaga kerja,
atau modal yang diinvestasikan, kemajuan, keuntungan, penjualan, upah dan lain-
lain). Pengertian revenue90 adalah “Return or yield, as a land; profit as that which
returns or comes back from an investment; the annual or periodical rents, profits,
Pengembalian atau hasil, dari sebuah tanah; keuntungan yang diperoleh dari
dilakukan untuk mendapatkan suatu properti maupun aset lain yang dikelola dan
semula merupakan istilah yang menunjuk pada suatu bentuk perhitungan yang
89
Ibid., hal. 687
90
Ibid., hal. 1185
91
Ibid., hal. 741
71
dibandingkan dengan biaya (cost) yang dikeluarkan. Hasil dari perhitungan itu
disebut rasio investasi yang digunakan sebagai dasar untuk menentukan keputusan
melakukan investasi atau tidak oleh investor. Alexei Botchkarev dan Peter Andru
rasio).
menggunakan berbagai istilah yang berbeda, seperti Rate of Return (RoR) atau
pemusatan perhatian para penggunanya atau penekaran pada aspek tertentu dari
investasi itu. Namun demikian, pengertian utama ROI adalah suatu perhitungan
yang digunakan sebagai dasar untuk menghitung penghasilan bersih (net gain),
92
Alexei Botchkarev and Peter Andru, 2011, A return on Investment as a Metric for
Evaluating Information Systems: Taxonomy and Application, Interdisciplinary Journal of
Information, Knowledge, and Management, Vol. 6, hal. 246.
93
Ibid.
94
Marty Schmidt, 2004, Return on Investment: Definition, Meaning, and Example
Calculation, Business Encyclopedia, Solution Matrix Limited, (cited 2015 April 13th), available
from : URL http://www.business-case-analysis.com/return-on-investment.html
72
(activity) dan sistem pelaksanaan (system operation), dan denominator atau alat
ukurnya adalah biaya (cost, investment) yang digunakan untuk mencapai hasil
(result) dari investasi itu. Alexei Botchkarev dan Peter Andru menyatakan:
Despite the diversity of definition, the primary notion is the same: ROI is a
fraction, the numerator of which is “net gain” (return, profit, benefit) earned as a
result of the project (activity, system operations), while the denominator is the
(Terjemahan: Meskipun ada banyak definisi, yang menjadi hal utama adalah ROI
ROI means not only the return of the money invested but also gaining the same
sama).
or benefits that can be expected from a project versus the costs for implementing
95
Ibid.
96
Ibid.
73
melakukan atau tidak melakukan investasi oleh investor. Sehingga istilah investasi
semi kelola sebagai padanan ROI lebih merupakan akibat dari perkembangan
proyek. Pengertian ini muncul dari praktek pengembangan akomodasi wisata yang
dibiayai oleh para pemilik properti yang umumnya adalah juga wisatawan. Dalam
pengertian yang kedua ini ROI digunakan sebagai istilah yang merujuk pada
investasi semi kelola sesungguhnya juga sama dengan gagasan dasar ROI yaitu
dasar untuk melakukan atau tidak melakukan investasi oleh calon pembeli
97
US Federal Geographic Data Committee (FGDC), 2009, Advancing Statewide Data
Infrastructures in Support of the National Spatial Data Infrastructure (NSDI), h. 1.
74
Analysis (CBA) yang memiliki sifat lebih komprehensif yang umum digunakan
sebagai dasar untuk menghitung perbandingan antara biaya dan manfaat dari suatu
mencakup aspek-aspek biaya dan manfaat yang lebih bersifat nyata atau
Analysis (CBA) is more comprehensive than ROI, and attempts to quantify both
tangible and intangible (or “soft”) cost and benefits.98” (Terjemahan: Analisis
Keuntungan adalah lebih luas dibandingkan ROI, dan berupaya untuk mengukur
biaya serta manfaat dari aspek yang bersifat nyata maupun aspek yang tidak
nyata).
yang dibagi dalam bentuk rincian biaya yang diperlukan untuk menyelenggarakan
proyek itu. “Rasio” adalah rasio investasi yang dihasilkan dari perbandingan
98
Ibid.
75
dengan Rp. 5.000.000.000,00 (lima milyar rupiah) per unit dan biaya
(dua milyar lima ratus juta rupiah) maka perhitungan ROI-nya adalah
5.000.000.000/2.500.000.000.
ROI pada contoh ini menampilkan bahwa keuntungan bersih dari nilai investasi
adalah 50% (limapuluh persen) dari total investasi yang berarti bahwa investasi itu
demikian itu menunjukkan bahwa “Rasio” ROI lebih besar dari nol (0), yang
berarti proyek tersebut memiliki daya tarik yang sangat tinggi bagi investor.99
Berdasarkan konsep ini, konsep dasar ROI adalah konsep tentang RASIO
INVESTASI. konsep ini digunakan sebagai dasar bagi investor untuk menentukan
keputusan untuk melakukan investasi atau tidak. Konsep dasar ini sekaligus
menggambarkan komponen struktur dari sistem ROI, yaitu bahwa suatu investasi
yaitu:
(a) Pengembang;
99
Ibid.
76
investor;
dikelola;
pemulihan investasi.
mengembalikan investasi. Dalam hal rasio investasi lebih besar dari nol, apalagi
jauh lebih besar dari nol, maka proyek tersebut mempunyai peluang besar untuk
rasio yang bersifat positif. Dalam hal demikian, investor memberikan jawaban
penyelenggara proyek dan hasil dari pengelolaan bangunan yang dihasilkan dari
proyek demikian itu membentuk suatu sistem investasi yang pengelolaan investasi
itu tidak dilakukan oleh investor atau pemilik bangunan, melainkan dilakukan
oleh investor di dalam praktek ROI di Indonesia disebut dengan nama investasi
semi kelola (ISK), misalnya penamaan perjanjian investasi dan pengelolaan yang
78
semi kelola dalam pengembangan akomodasi wisata pada kedua PT itu berkenaan
dengan sifat dasar investasi dan sifat dasar pengelolaan di dalam pengembangan
akomodasi wisata dengan model ROI, yaitu bahwa kegiatan investasi di dalam
penggunaan istilah semi kelola dalam kegiatan dengan model ROI itu, bahwa
ROI disebut dengan nama investasi semi kelola, yang sesungguhnya berasal dari
Berdasarkan konsep ini maka ROI pada dasarnya merupakan suatu bentuk
investasi yang didasarkan pada inisiatif pihak lain untuk membangun obyek
investasi dan kemudian obyek yang dibangun itu tidak dikelola sendiri oleh
investor sebagai pemilik investasi, melainkan oleh pihak yang melakukan insiatif
sebagai cara untuk melakukan pengembalian investasi dari investor atau pemilik
pemilik obyek investasi, dan sebagai pihak yang berhak atas pemulihan investasi.
Pengelolaan tersebut bersifat tidak penuh, sebagian tertentu dari akomodasi itu,
baik dalam bentuk kamar (room) atau bangunan (villa), oleh pengelola diserahkan
kembali kepada pemilik atau pihak tertentu untuk digunakan oleh pihak
akomodasi itu kepada pemilik atau pihak lain (B) untuk menggunakan bagian
disertai hak untuk mengalihkan penggunaan bagian properti itu kepada C dan
seterusnya. Hak atas penggunaan bagian properti itu oleh B dan C dan seterunya
dalam jangka waktu dikenal dengan nama “timesharing” atau hak penggunaan
paroh waktu. Atas dasar pengelolaan yang tidak bersifat penuh itu, ROI dalam
yaitu investasi yang pengelolaan oleh pengelola bersifat tidak penuh (semi).
2.4.3. Perbedaan Investasi Semi Kelola (ISK) dengan Build Operate Transfer
(BOT)
Investasi semi kelola (ISK) berbeda dengan BOT (build, operate and
pemberian hak, ijin atau tanah oleh pemerintah, perusahaan dan individu kepada
100
Wikipedia, Konsesi, 2015, (cited 2015 April 12th), available from : URL
http://id.wikipedia.org/wiki/Konsesi
81
investor ;
h
a
INVESTOR
c,d,e
PEMILIK PROYEK b PENYELENGGARA
PROYEK
PENGELOLA PROYEK
f
OBYEK
g
INVESTASI
h
Struktur dasar BOT itu dapat diperbandingkan dengan struktur dasar ROI.
pembeli;
(g2);
(1) PENGEMBANG
(2) PENYELENGGARA
b INVESTOR c PROYEK a
d (3) PENGELOLA
83
g2
e, h
g1
g1 OBYEK INVESTASI
f
g2 PROPERTI
dengan ROI dapat dibedakan dari segi sumber investasi atau asal-usul modal,
kepemilikan modal, kedudukan para pihak, sifat kerjasama, pihak dan model
pengelolaannya.
modal dalam ROI berasal dari pemilik proyek. Modal di dalam BOT dimiliki
oleh penyelenggara proyek, sedangkan modal dalam ROI dimiliki pemilik proyek.
Para pihak di dalam BOT adalah pemilik proyek dan penyelenggara proyek atau
pemberi konsesi dan penerima konsesi, sedangkan pihak di dalam ROI adalah
pemilik proyek dan penyelenggara proyek atau pemilik modal dan penyelenggara
proyek atau pembeli dan pengembang. Kerjasama dalam BOT bersifat konsesi,
dalam bentuk pembiayaan oleh pembeli. Pihak pengelola di dalam BOT adalah
penyelenggara proyek yang juga adalah investor, pihak pengelola di dalam ROI
investor. Model pengelolaan di dalam BOT adalah konsesi, yaitu pengelolaan oleh
Berdasarkan analisis terhadap karakter kedua jenis kerjasama investasi itu, maka
Kerjasama pengembangan
4. SIFAT KERJASAMA Konsesi dan pengelolaan properti
Bagan tersebut menunjukkan bahwa ISK berbeda dengan BOT dari segi:
Lebih dari itu, perbedaan utama ISK dengan BOT adalah perbedaan dari segi
konsepnya, bahwa BOT merupakan bentuk konsesi, yaitu hak pengelolaan obyek
yang sama dengan unsur-unsur ISK pada umumnya. Perbedaannya terletak pada
area bisnis tempat di mana ISK itu dioperasikan dan jenis bisnis yang digerakkan
di bawah model ISK itu. ISK dalam pengembangan akomodasi pariwisata adalah
ISK yang dioperasikan dalam bidang perdagangan jasa pariwisata dalam jenis jasa
akomodasi wisata. Dalam penerapan ISK dalam bidang akomodasi wisata itu,
sebagai berikut:
(a) Pengembang;
(b) Investor;
(b) Investor berkedudukan sebagai pemilik modal dan pihak yang akan
investasi;
pengembangan;
yang dibangun;
wisata;
Komponen sistem dan fungsi setiap komponen di dalam sistem ROI dalam
yang mengatur perijinan investasi tidak mengatur tentang wajib perijinan investasi
bagi pengembangan akomodasi wisata di bawah ISK ini. Ketiadaan kewajiban ini
merupakan akibat dari bentuk awal dari pengembangan akomodasi wisata ini yang
wisata di bawah skema ISK ini adalah skema murni pengembangan properti
wisata.
dari investor akan dilakukan dengan cara mengoperasikan dan mengelola properti
perijinan investasi dan ijin kegiatan usaha akomodasi wisata. Hal perijinan
dalam Perka BKPM Nomor 12 Tahun 2009 Tentang Tata Cara Permohonan
Penanaman Modal.
tersebut.