”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”

KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

BAB-
BAB-3
PENDEKATAN &
METODOLOGI STUDI

3.1 PENDEKATAN

Penyusunan Masterplan Penataan Kota Pringsewu Kabupaten Tanggamus dilakukan

dengan pendekatan yang komprehenship yaitu dengan memperhatikan berbagai aspek
seperti teknis, kebijakan, historis, ekonomi, non ekonomi dan manajemen.

3.1.1 Pendekatan Teknis

Pendekatan ini yang mendasarkan pada hal-hal teknis yang akan berpengaruh pada
Penyusunan Masterplan Penataan Kota Pringsewu Kabupaten Tanggamus. Dengan
Pendekatan teknis ini bisa diperoleh antara lain : kebutuhan sarana dan prasarana,
kapasitas/ daya tampung kawasan, bentuk fisik bangunan dan kawasan, kejelasan
fungsi sarana dan prasarana, kejelasan pola mobilitas orang, barang dan transportasi
dan pola pengembangan kawasan baik vertikal maupun horizontal.

a. Aspek/Elemen Perangan Kota

b. Aspek Pengunaan Lahan

Pendekatan ini dilakukan dalam upaya untuk mengetahui faktor pembangkit dan
penarik kegiatan dalam upaya untuk mengetahui aliran pergerakan barang dan
orang.

c. Aspek Sosial Budaya

Pendekatan ini lebih di titik beratkan pada kajian aspek kependudukan dimana
akan menganalisa faktor keterlibatan masyarakat didalam pengembangan
kegiatan dengan melihat distribusi dan struktur penduduk menurut usia, mata
pencarian, aspek budaya dan adat istiadat masyarakat.

d. Aspek Perekonomian

Pendekatan ini dilakukan dengan melihat perkembangan kegiatan ekonomi

melalui data PDRB Kota Pringsewu, serta mengkaji kontribusinya masing-masing

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-1

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

sektor kegiatan dalam PDRB, karena perkembangan kegiatan akan

mempengaruhi pembangunan dimasa yang akan datang.

e. Kondisi Sarana dan Prasarana

Kondisi sarana dan prasarana dalam Penyusunan Masterplan Penataan Kota

Pringsewu Kabupaten Tanggamus meliputi :

1) Sarana dan prasarana ekonomi

2) Sarana dan prasarana non ekonomi

3) Sarana dan prasarana transportasi

4) Sarana dan prasarana fisik lainnya.

3.1.2 Pendekatan Kebijakan

Pendekatan kebijakan mendasarkan pada bentuk-bentuk keputusan yang telah ada

serta pihak-pihak yang berwenang dan berpengaruh di dalam proses penataan
kawasan. Kebijakan pembangunan tingkat provinsi dan tingkat kota seperti halnya
produk perencanaan jangka panjang, rencana tata ruang, rencana strategis dan
lainnya serta bentuk-bentuk keputusan seperti PERDA, komitmen bersama masyarakat
serta peraturan- peraturan lainnya yang telah ada selama ini akan memberikan
pengaruh kuat terhadap proses Penyusunan Masterplan Penataan Kota Pringsewu
sehingga output yang diperoleh akan mempunyai kondisi layak secara sosial, layak
secara lingkungan, layak secara ekonomi.

3.1.3 Pendekatan Historis

Pendekatan ini mendasarkan sebuah situasi historis dari sebuah kawasan yang telah
ada untuk tetap dijadikan sebuah momentum dari Penyusunan Masterplan Penataan
Kota Pringsewu. Kekuatan historis yang melekat/identik dengan nama kawasan kota
akan memberikan nilai tersendiri sebagai daya tarik perkembangan sebuah kawasan
dalam hal ini Perkotaan.

3.1.4 Pendekatan Ekonomi dan Non Ekonomi

Pendekatan ekonomi adalah sebuah pendekatan yang memprediksi kondisi ekonomi

pasca penataan kawasan sehingga dengan proyeksi ini mampu memberikan jaminan

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-2

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

kepada pelaku usaha yang akan menempati kawasan perencanaan untuk memperoleh
keuntungan yang baik yang pada akhirnya akan memberikan kontribusi pada
peningkatan Pendapatan Asli Daerah ( PAD ).

Sedangkan pendekatan non ekonomi adalah pendekatan yang juga memperhitungkan

keuntungan sosial seperti antara lain : Semakin ramainya sebuah kawasan,
menurunnya tingkat pengangguran, semakin tertibnya mobilitas orang dan transportasi
serta semakin tingginya nilai sebuah kawasan.

3.1.5 Pendekatan Manajemen

Pendekatan ini dimaksudkan untuk memberikan sebuah pola pengelolaan dari

implementasi sebuah rencana induk penataan kawasan serta pembagian peran pihak -
pihak yang terlibat didalamnya. Kejelasan peran dan tanggungjawab yang dimulai
pada saat perencanaan, pelaksanaan hingga pasca pelaksanaan penataan akan lebih
menjamin terselenggaranya pembangunan yang harmonis dan berkelanjutan.

3.2 METODOLOGI

3.2.1 Metode Pengumpulan Data dan Informasi

Metode pengumpulan data dan informasi dapat dilakukan dengan 3 ( tiga ) cara, yaitu
metode interview / wawancara, dokumenter dan observasi.

3.2.1.1 Metode Interview / Wawancara

Metode interview / wawancara adalah cara pengumpulan data dengan melakukan

wawancara terhadap responden ( masyarakat dan kelompok usaha ) dengan
menggunakan alat bantu berupa questionare maupun daftar data – data yang
diperlukan.

3.2.1.2 Metode Dokumenter

Metode ini adalah cara pengumpulan data dengan jalan mengutip dan atau menyalin
dari dokumen – dokumen yang telah ada sebelumnya dari instansi atau lembaga
terkait seperti Bappeda, Dinas PU, BPN, BPS serta instansi lain yang terkait dengan
Penyusunan Masterplan Penataan Kota Pringsewu.

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-3

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

3.2.1.3 Metode Observasi

Metode ini adalah cara pengumpulan data dengan jalan melakukan pengamatan
langsung dilapangan (lokasi kegiatan). Dalam pelaksanaannya metode ini dapat pula
menggunakan alat bantu daftar pertanyaan ( questionare ) maupun format – format
standar ( Check List ) untuk kepentingan penyelidikan teknik tertentu. Pada kegiatan
observasi dapat dilakukan pengambilan gambar ( dokumentasi ) serta membandingkan
kesesuaian data yang ada dengan kondisi dilapangan.

Dari data-data yang diperoleh lewat kegiatan di atas selanjutnya akan dilakukan
kompilasi/pengelompokan dan analisis.

3.2.2 Metode Analisis

Dari hasil pengumpulan data-data baik Kuantitatif maupun kualitatif maka selanjutnya
dilakukan analisis, dengan menggunakan metode analisis yaitu :

1. Analisis statistik (kuantitatif), dimana metode ini dipakai untuk data-data yang
bersifat kuantitatif atau data yang dikuantitatifkan.

2. Analisis non statistik (kualitatif), metode ini kami pakai untuk menganalisa data-
data deskriptif atau data tektular yang diperoleh dari hasil-hasil wawancara.

Kedua analisis diatas dipergunakan secara bersamaan oleh karena output yang
dikeluarkan pada kegiatan penataan dan revitalisasi kawasan terdapat rekomendasi -
rekomendasi yang sifatnya kuatitatif.

Beberapa analisis yang dilakukan dalam proses Penyusunan Masterplan Penataan Kota
Pringsewu antara lain analisis terhadap pola penggunaan lahan, kependudukan,
perkembangan kegiatan dan transportasi.

3.2.2.1 Analisis Penggunaan Lahan

Analisis ini dilakukan untuk mengetahui bentuk-bentuk penguasaan, penggunaan,dan

kesesuaian pemanfaatan lahan baik untuk kegiatan budidaya maupun lindung. Selain
itu dapat diketahui besarnya fluktuasi intensitas kegiatan di suatu kawasan,
perubahan, perluasan fungsi kawasan, okupasi kegiatan tertentu terhadap kawasan,
benturan kepentingan sektoral dalam pemanfaatan ruang, kecendrungan pola
perkembangan kawasan budidaya dan pengaruhnya terhadap perekmbangan kegiatan
sosial ekonomi serta kelestarian lingkungan.
LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-4
 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

3.2.2.2 Analisis Kependudukan

Model analisis kependudukan terutama digunakan untuk mengetahui potensi sumber

daya manusia dan proyeksi penduduk untuk jangka waktu tertentu. Beberapa model
yang dapat digunakan adalah model regresi linier, eksponensial dan eksponensial
berganda dan logistik.

1. Model Regresi Linier

Cara ini dianggap penghalusan cara ekstrapolasi garis lurus karena garis regresi
memberikan penyimpangan minimum atas data penduduk masa lampau (dengan
menganggap ciri perkembangan penduduk masa lampau berlaku untuk masa
depan).

Rumus : Pt+x = a + b (X)

Dimana :

Pt+x = Jumlah penduduk tahun ( t+x )

X = Tambahan tahun terhitung dari tahun dasar

a, b = Konstanta yang diperoleh dari rumus berikut :

∑ p ∑ X2 2 - ∑ X ∑PX N ∑PX - ∑X ∑P
‘a = --------------------------------- ; b = -------------------------
N ∑ X22 - (∑∑ X) 2 2 - (∑
N ∑X2 ∑ X) 2

2. Model Eksponensial

Teknik ini menganggap perkembangan jumlah penduduk akan berganda dengan

sendiri – sendiri. Disini dianggap tambahan jumlah penduduk akan membawa
konsekuensi bertambahnya tambahan jumlah penduduk. Hal ini analog dengan
bunga berbunga, oleh karenanya rumus yang digunakan pun rumus bunga
berbunga.

θ = PL t ( 1 + r )θ
P t+θ θ

Dimana :

P t+θ = Jumlah penduduk tahun ( t + θ )

Pt = Jumlah penduduk tahun t

‘r = Rata – rata prosentase tambahan penduduk

θ = Periode

R = Rata-rata prosentasi tambahan jumlah penduduk daerah yang

diselidiki berdasarkan data masa lampau.
LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-5
 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

Dengan menganggap perkembangan jumlah penduduk akan berganda dengan

sendirinya, teknik ini tidak mempertimbangkan kenyataan empiris bahwa
sesudah waktu tertentu (jangka panjang) derajat pertambahan relatif menurun.

3. Model Eksponensial Berganda dan Logistik

Kurva Gompertz cara dengan menggunakan kurva ini merupakan suatu

perbaikan modifikasi kurva eksponensial. Kurva Gompertz mempunyai bentuk
umum seperti huruf S yang mempunyai asimtot pada kedua belah sisinya.

Pembuatan kurva S didasarkan pada pertimbangan bahwa pertumbuhan

penduduk di daerah yang sudah maju adalah rendah yang kemudian pada
periode berikutnya diikuti suatu pertumbuhan yang cepat, dan periode lebih
lanjut pertumbuhan tersebut menurun bilamana jumlah dan kepadatan penduduk
mendekati maksimum.

P t+x = k.abx atau log k + b× ( log a )

Metode ini sering dipakai karena didalamnya kita mempertimbangkan faktor

perkembangan penduduk pada setiap periode waktu teknik langsung, pada
umumnya didasarkan pada data jumlah penduduk masa lampau sampai
sekarang, demikian pula halnya dengan teknik qompertz karena itu pada teknik
ini menuntut satu seri data yang memadai banyaknya. Dengan data yang sangat
kurang, jelas teknik ini tidak dapat di lakukan.

3.2.2.3 Analisis Perkembangan Kegiatan

Untuk mengukur tingkat perkembangan kegiatan dapat digunakan model Location

Quotient ( LQ ) dan Analisis Pergeseran ( Shift dan Share Analysis ).

1. Model Location Quotient ( LQ )

Rumusan ini Model Location Quationt ( LQ ) ini adalah sebagai berikut :

Si / Ni Si / S
----------- = -----------
S/N Ni / N

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-6

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

Dimana :

Si = Besaran dari suatu kegiatan tertentu yang akan diukur, di daerah yang
diteliti

Ni = Besaran total untuk kegiatan tertentu dalam daerah yang lebih luas.

S = Besaran total untuk seluruh kegiatan di daerah yang diteliti.

N = Berasan total untuk kegiatan di daerah yang lebih luas.

Ukuran dan besaran yang dapat dipakai antara lain tenaga kerja dan hasil
produksi dari setiap kegiatan kota dan regional.

Pada prinsipnya model Location Quationt ini digunakan untuk menunjukan

dominasi peranan suatu sektor kegiatan lingkup tingkat daerah tertentu,dimana :

LQ > 1, Berarti daerah yang bersangkutan mempunyai potensi ekspor dari

kegiatan tertentu.

LQ < 1, Berarti daerah yang bersangkutan mempunyai kecendrungan untuk

impor.

LQ = 1, Berarti daerah yang bersangkutan telah memenuhi kebutuhannya

sendiri.

2. Model Pergeseran ( Shift dan Share )

Pada prinsipnya model pergeseran ini digunakan untuk menunjukkan tingkat

perkembangan dan pertumbuhan dari sektor – sektor kegiatan dan dapat juga di
gunakan untuk melihat tingkat perkembangan dan kedudukan suatu kawasan
dalam sistem perwilayahan yang lebih luas. Model ini terdiri dari 4 ( empat ) seri,
yaitu total shift, differential shift, proportionality shift dan analisis share.

a) Total Shift

Rumusan dari total shift ini adalah sebagai berikut :

ST = Ejt - (Et/Eo) Ejo

Dimana bila :

Nilai ST ( + ) = Upward total shift, aktivitas ekonomi daerah tersebut

berkembang dengan pesat

Nilai ST ( - ) = Downward total shift, aktivitas ekonomi daerah

tersebut berkembang dengan lambat.

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-7

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

b) Differential Shift

Rumusan dari differential shift ini adalah :

DS = Ejt + ( E jt/Ejo ) Ejo

Dimana bila :

Nilai DS ( + ) = Aktivitas ekonomi daerah tersebut selain berkembang

dengan pesat juga memiliki akses (daya hubung) yang
baik terhadap lokasi pasar dan bahan baku.

Nilai ( - ) = Aktivitas ekonomi daerah tersebut berkembang dengan

lambat.

c) Proportionality Shift

Rumusan dari Proportionality shift ini adalah :

PS = TS - DS

Dimana bila :

Nilai PS ( + ) = Berarti daerah tersebut berspesialisasi dalam aktivitas

ekonomi yang cepat pertumbuhannya.

Nilai ( PS ( - ) = Berarti sebaliknya.

d) Model Analisis Share

Rumusan dari model analisis share ini adalah :

N = Ejo ( Et/Eo ) - Ejo

Dimana :

Ejo = Besaran aktivitas ekonomi di daerah j pada tahun dasar

Et = Besaran aktivitas ekonomi nasional atau sistem daerah yang

lebih luas pada tahun terakhir

Eo = Besaran aktivitas ekonomi nasional atau sistem daerah yang

lebih luas pada tahun dasar

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-8

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

3.2.2.4 Analisis Transportasi

Dalam analisa transportasi dapat digunakan model aksesibilitas ( daya hubung ) dan
model analisis tingkat kemudahan pencapaian.

1. Model Aksesibilitas ( Daya Hubung )

Aksesibilitas ( daya hubung ) merupakan ukuran untuk menunjukan kemampuan

suatu tempat ( lokasi ) untuk melakukan hubungan dengan tempat lainnya dalam
suatu ruang kegiatan. Daya hubung ini merupakan kemampuan transportasi
yang dinyatakan dalam jarak geografis, waktu tempuh, biaya perjalanan, dan
kenyamanan dalam perjalanan.

Daya hubung ini nyatakan sebagai berikut :

Sj
Aij = -------------
Dij *

Dimana :

Aij = Daya hubung relatif I ke j

Sj = Daya tarik lokasi j,yang merupakan fungsi dari penduduk,

peruntukan lahan

Dij = Jarak I ke j

× = Konstanta jarak yang diperoleh dari studi empiris

Dari analisis ini dapat diketahui lokasi – lokasi yang memiliki daya hubung tinggi.
Lokasi yang memiliki daya hubung tinggi merupakan potensi bagi perkembangan
kegiatan yang bersifat produktif karena keuntungan lokasi, merupakan nilai dan
harga tanah yang lebih tinggi dan intensitas penggunaan ruangnya tinggi dalam
perencanaan penggunaan lahan kota yang akan datang.

2. Model Analisis Tingkat Kemudahan Pencapaian

Pada prinsipnya penggunaan model analisis ini adalah untuk mengetahui tingkat
kemudahan suatu tempat dicapai dari lokasi lain. Ada 2 ( dua ) formula model
analisis tingkat kemudahan pencapaian, yaitu menghitung nilai aksesibilitas dan
menentukan indeks aksesibilitas.

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-9

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

a) Menghitung nilai aksesibilitas berdasarkan rumus :

KFT
A = ----------------
d
Dimana :

A = Nilai aksesibilitas

T = Kondisi jalan ( baik, sedang, buruk )

F = Fungsi jalan ( arteri, kolektor, lokal )

D = Jarak ( waktu, geografis, biaya perjalanan )

K = Konstruksi jalan (aspal, geografis, perkerasan, tanah)

Selanjutnya nilai–nilai F, K, T tersebut diberikan bobot penilaian

berdasarkan pertimbangan teknik planologis.

b) Menentukan Indeks Aksesibilitas

Rumusan matematis dalam menetukan Indeks Aksesibilitas adalah sebagai

berikut :

Ej
Aij = --------------- ‘b + T/p
( dij ) dan :

Dimana :

Ej = Ukuran aktifitas ( antara lain berdasarkan jumlah penduduk,

usia kerja, jumlah pedagang, dsb )

Dij = Jarak tempuh ( waktu dan biaya perjalanan )

′b = Parameter yang diperoleh dengan menggunakan grafik regresi

linier

T = Nilai individu trip

P = Jumlah penduduk seluruh daerah perencanan

Tij = Total trip hipotetis

PiPj = Jumlah penduduk di daerah I dan j

P = Jumlah penduduk di seluruh daerah

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-10
 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

3.3 KRITERIA DAN STANDAR PERENCANAAN

3.3.1 Kriteria Penggunaan

A. RUANG TERBUKA

Kategori Ruang Terbuka terdiri dari penggunaan-penggunaan lahan yang ditujukan

serta dapat diidentifikasi untuk penggunaan rekreasi publik atau dibiarkan apa adanya
dalam kondisi alami.

SUB KATEGORI PENJELASAN

01 Rekreasi Aktif Fasilitas rekreasi untuk umum yang memerlukan pengembangan

lahan utama, memerlukan pemeliharaan tingkat tinggi, dan dapat
menampung banyak orang.

02 Rekreasi Pasif Fasilitas rekreasi yang ada kaitannya dengan peninggalan/situs

sejarah dan hubungannya dengan ruang terbuka alami. Fasilitas
seperti ini memerlukan pengembangan lahan yang kecil,
memerlukan pemeliharaan minimum, menampung sedikit orang,
dan berdampak rendah terhadap ruang terbuka alami.

03 Preservasi Lahan yang tidak dikembangkan dan dibiarkan dalam keadaan alami
Sumber Alam untuk penggunaan khusus seperti ruang terbuka visual dan
mengurangi kerusakan lingkungan.

04 Fasilitas Bangunan utama atau fasilitas utama digunakan untuk pemeliharaan

Pemeliharaan taman-taman umum.
Taman

B. PERTANIAN

Kategori Pertanian terdiri dari penggunaan-penggunaan yang melibatkan

pengembangan dan pemanenan hasil-hasil pertanian, pembesaran ternak, dan
pengolahan hasil sampingan.

SUB KATEGORI PENJELASAN

01 Pengolahan Penggunaan yang ada hubungannya dengan pengolahan hasil

Hasil Pertanian pertanian, hewan, atau hasil sampingannya yang ditumbuhkan atau
dikembangkan di atas lahan yang sama untuk dikonsumsi atau
dikirim ke pasar

02 Fasilitas Penggunaan dengan kegiatan penanaman atau pemeliharaan yang

dikembangkan melalui media air, baik di ruang tertutup ataupun
LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-11
 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

SUB KATEGORI PENJELASAN

Akuakultur terbuka.

03 Pemerahan Penggunaan yang ada hubungannya dengan pemerahan dan

Susu/ pengolahan susu hewan ternak untuk dikonsumsi atau dikirim ke
Pembuatan pasar
Mentega

04 Pembenihan Penggunaan yang ada hubungannya dengan pembiakan dan

Hortikultura penumbuhan tanaman-tanaman dalam bejana atau di atas tanah
dan Rumah dan berkaitan dengan jual beli tanaman-tanaman tersebut.
Kaca

05 Pengembang- Penggunaan yangada kaitannya dengan penanaman, pemeliharaan,

an dan Pe- dan pemanenan hasil-hasil pertanian untuk dikonsumsi atau untuk
manenan Ha-sil tujuan komersial.
Pertanian

06 Pengemba- Penggunaan yang ada hubungannya dengan pemberian makanan,

ngan, Pera- pengkandangan, dan pemeliharaan jewanuntuk pribadi atau tujuan
watan dan komersial.
Pemeliha-raan
Hewan

C. Hunian

Kategori ini terdiri dari penggunaan-penggunaan yang menyediakan fasilitas

akomodasi untuk satu orang atau lebih

SUB KATEGORI PENJELASAN

01 Akomodasi Hunian di mana beberapa unit hunian secara bersama-sama

Hunian menggunakan fasilitas kebutuhan hidup termasuk penyediaan
Bersama makan dan layanan lainnya.

02 Multi Hunian Unit-unit hunian di mana lebih dari satu unit hunian berada pada
satu perpetakan. Multi hunian tidak termasuk penggunaan-
penggunaan yang dibolehkan pada hunian tunggal.

03 Hunian Tunggal Unit hunian di mana tidak lebih dari satu unit hunian berada pada
satu perpetakan, biasanya terpisah (detached), dan ditempati oleh
hanya satu unit rumah tangga tunggal.

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-12

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

D. INSTITUSI

Kategori ini terdiridari penggunaan-penggunaan yang menyediakan jasa-jasa khusus

yang memberikan manfaat pada masyarakat luas. Semua penggunaan dalam kategori
penggunaan ini diatur dalam peraturan-peraturan tersendiri.

Sub Kategori penggunaan berikut diatur secara terpisah

01 Bandar Udara

02 Kebun Botani dan Kebun Penelitian

03 Pemakaman dan Krematorium

04 Tempat Ibadah

05 Antena Komunikasi

- Fasilitas Telekomunikasi Minor

- Fasilitas Telekomunikasi Mayor

- Antena Satelit

06 RumahTahanan

07 Fasilitas Pendidikan

- TK sampai SMU

- Sekolah Tinggi/Universitas

- Sekolah Kejuruan/Sekolah Dagang

08 Fasilitas Pembangkit dan Distribusi Enegi

09 Fasilitas Balai Pertemuan dan Pameran

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-13

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

E. PERDAGANGAN RITEL

Kategori ini terdiri dari penggunaan-penggunaan yang meliputi penjualan, peminjaman

atau penyewaan barang-barang baru atau bekas kepada masyarakat luas.

SUB KATEGORI PENJELASAN

01 Pasokan Bahan Penggunaan-penggunaan yang menyediakan barang-barang

Bangunan dan untuk memperbaiki, merawat, atau menambah nilai visual
Alat-Alat bangunan atau persil.
Pertukangan

02 Peralatan, Penggunaan-penggunaan yang menyediakan barang-barang,

Perlengkapan, besar dan kecil, fungsional dan dekoratif, untuk digunakan,
dan Kebutuhan dinikmati, untuk kesenangan atau tujuan estetis.
Rumah Tangga

03 Toko Makanan Penggunaan yang menyediakan makanan untuk dikonsumsi di luar

dan Minuman perpetakan.

04 Hewan Penggunaan yang menyediakan hewan peliharaan dan

Peliharaan dan kebutuhannya untuk dijual, atau jasa perawatan.
Kebutuhannya

05 Barang-Barang Penggunaan yang menyediakan barang-barang untuk perawatan

Kelontong, dan pemeliharaan kesehatan pribadi dan kesejahteraan sehari-
Farmasi, dan hari.
Kebutuhan
Sehari-hari

06 Pakaian dan Penggunaan yang menyediakan barang-barang untuk menutup,

Kelengkapan-nya melindungi atau meningkatkan citra sosok manusia.

F. JASA KOMERSIAL

Kategori ini terdiri dari penggunaan-penggunaan yang menyediakan pelayanan

konsumen atau bisnis, untuk perbaikan dan pemeliharaan berbagai macam produk
secara luas dan untuk entertainment.

SUB KATEGORI PENJELASAN

01 Jasa Bangunan Penggunaan yang menyediakan jasa pemeliharaan dan perbaikan

untuk semuajenis struktur bangunan dan unsur-unsur
menariknya, termasuk ruang-ruang luar di dalam persil.

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-14

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

SUB KATEGORI PENJELASAN

02 Aneka Kebutuhan Penggunaan yang menyediakan jasa-jasa SDM, percetakan,

Bisnis fotocopy, fotografi, dan komunikasi.

03 Makanan dan Penggunaan yang menyediakan atau menyiapkan makanan/

Mimuman minuman untuk dikonsumsi di luar atau di dalam perpetakan.

04 Lembaga Penggunaan yang berhubungan dengan penukaran, peminjaman,

Keuangan dan penyimpanan uang.

05 Jasa Pemakaman Penggunaan yang menyediakan jasa pelayanan yang

dan Penitipan berhubungan dengan kematian manusia.
Mayat

06 Jasa Perawatan Penggunaan yang menyediakan jasa pemeliharan, pembersihan,

dan Perbaikan/ dan perbaikan barang-barang konsumsi.
Reparasi

07 Jasa Pengiriman Penggunaan yang menyediakan jasa pengiriman berbagai macam

Pesanan produk secara luas dan yang menyediakan jasa yang digunakan
pada suatu lokasi terpisah dari pebisnis yang menyediakan
pengiriman atau layanan.

08 Jasa Personal Penggunaan yang menyediakan berbagai jasa yang berhubungan

dengan perawatan dan pemeliharaan kesehatan dan
kesejahteraan.

09 Jasa Penyediaan Penggunaan yang menyediakan tempat-tempat pertemuan bagi

Ruang Pertemuan sejumlah banyak orang untuk tujuan rekreasi, fitness, atau
dan Pertunjukan/ pertemuan lainnya.
Entertainment

10 Studio Radio & Penggunaan yang menyediakan produksi, perekaman, penyiaran

Televisi radio, pertunjukan televisi, dan bioskop.

11 Jasa Penginapan Penggunaan yang menyediakan tempat menginap, atau kombinasi

(Visitor’s tempat menginap, makanan, dan entertainment, terutama untuk
Accomodation) pengunjung dan turis (termasuk hotel-hotel dengan single room
occupancy).

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-15

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

G. PERKANTORAN

Kategori ini terdiri dari penggunaan-penggunaan di dalam ruangan yang memfokuskan

pada bisnis, pemerintahan, profesional, atau pelayanan jasa keuangan

SUB KATEGORI Penjelasan

01 Bisnis dan Penggunaan yang berhubungan dengan mata pencaharian melalui

Profesional usaha komersial atau jasa perdagangan atau melalui keahlian
suatu kejuruan yang membutuhkan pendidikan atau pelatihan
khusus.

02 Pemerintahan Penggunaan yang berhubungan dengan administrasi peraturan

perundangan pemerintah daerah atau pusat.

03 Praktek Medis, Penggunaan yang berhubungan dengan diagnosis dan

Dokter Gigi, dan penanganan orang sakit dan kondisi malfungsi fisik yang dapat
Kesehatan diselenggarakan di bangunan perkantoran. Laboratorium
kesehatan dan dental termasuk dalam subkategori ini, kecuali
disebutkan lain.

04 Kantor Pusat dan Penggunaan yang berhubungan dengana administrasi bisnis besar
Perwakilan dan wilayah geografis yang menyebar luas yang dapat berlokasi
Perusahaan terpisah dengan kegiatan utama bisnis-bisnis tersebut.

H. PERDAGANGAN DAN JASA PELAYANAN KENDARAAN BERMOTOR

Kategori ini terdiri dari penggunaan-penggunaan di dalam ruangan yang memfokuskan

pada bisinis, pemerintahan, profesional, medis, atau pelayanan jasa keuangan

SUB KATEGORI Penjelasan

01 Bengkel Penggunaan dengan kegiatan memperbaiki dan memelihara

Kendaraan Niaga komponen-komponen atau badan-badan truk besar, kendaraan
angkutan masal, peralatan besar, atau peralatan pertanian,
pesawat udara, atau kapal laut komersial.

02 Penjualan dan Penggunaan yang menyediakan untuk penjualan atau penyewaan

Penyewaan truk, kendaraan angkutan masal, peralatan besar atau peralatan
Kendaraan Niaga pertanian, pesawat udara, atau kapal laut komersial.

03 Bengkel Penggunaan dengan memperbaiki komponen mekanik atau badan

Kendaraan mobil, truk kecil/ van, sepeda motor, motor keperluan rumah

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-16

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

SUB KATEGORI Penjelasan

Pribadi tangga atau kendaraan rekreasi, termasuk kapal pesiar (baru

maupun bekas) atau dengan pencucian, pembersihan & cara lain
untuk menjaga permukaan luar & dalam kendaraan.

03 Bengkel Penggunaan dengan kegiatan memperbaiki komponen mekanik

Kendaraan atau badan-badan mobil, truk kecil atau van, sepeda motor, motor
Pribadi keperluan rumah tangga atau kendaraan rekreasi, termasuk kapal
pesiar baik baru maupun bekas atau dengan kegiatan pencucian,
pembersihan, atau cara lainnya untuk menjaga permukaan luar
dan dalam kendaraan-kendaaran tersebut.

04 Penjualan dan Penggunaan yang menyediakan penjualan atu penyewaan mobil-

Penyewaan mobil, truk kecil atau van, sepeda motor, motor keperluan rumah
Kendaraan tangga atau kendaraan rekreasi, termasuk kapal pesiar baik baru
Pribadi maupun bekas.

05 Penjualan dan Penggunaan yang berhubungan dengan penjualan, peminjaman,

Penyewaan atau penyewaan, baik baru atau bekas, alat-alat atau
Peralatan dan perlengkapan untuk tujuan perbaikan atau pemeliharaan
Perlengkapan kendaraan, termasuk distribusi produk dari persil yang menjual,
Kendaraan meminjamkan, atau menyewakannya.

I. PERDAGANGAN GROSIR, DISTRIBUSI, DAN PENYIMPANAN

Kategori ini terdiri dari penggunaan-penggunaan yang menyediakan dan

mendistribusikan barang-barang dalam jumlah besar, khususnya ke perusahaan-
perusahaan penjualan retail. Termasuk penyimpanan dalam jangka waktu lama dan
singkat barang-barang komersial dan benda-benda milik pribadi.

SUB KATEGORI PENJELASAN

01 Gudang Terbuka Penggunaan yang berhubungan dengan penyimpanan peralatan

besar atau produk-produk atau bahan-bahan dalam jumlah besar
di ruang terbuka.

02 Fasilitas Pindahan Penggunaan yang terkait dengan pindahan rumah atau

dan pemindahan peralatan/perlengkapan kantor dari satu lokasi ke
PenitipanBarang lokasi lainnya, termasuk penyimpanan sementara barang-barang
tersebut.

03 Pergudangan Penggunaan yang terkait dengan penyimpanan barang-barang

dalam jumlah besar dalam jangka waktu lama dan singkat,
termasuk juga penyimpanan oleh perorangan dalam kompartemen

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-17

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

SUB KATEGORI PENJELASAN

penyimpanan terpisah

04 Penyaluran Grosir Penggunaan yang terkait dengan penyimpanan dalam jumlah

besar dan pendistribusian barang-barang, terutama ke pedagang
eceran/retail. Termasuk juga ruang pamer grosiran.

J. INDUSTRI

Kategori ini terdiri dari penggunaan-penggunaan yang menghasilkanbarang-barang

dari kegiatan penggalian (extracted) dan bahan-bahan baku atau dari bahan-bahan
bekas yang telah dipersiapkan sebelumnya, termasuk perencanaa, penyimpanan, dan
penanganan produk-produk tersebut dan bahan-bahan dari mana barang-barang
tersebut dihasilkan.

SUB KATEGORI PENJELASAN

01 Industri Berat Penggunaan yang memproses atau menangani material untuk

keperluan pabrik produk-produk sektor dasar yang besar.
Perakitan peralatan besar danmesin-mesin termasuk dalam
subkategori ini, juga penggunaan manufaktur yang mempunyai
sifat menghasilkan suara, debu, atau polutan lainnya yang
memungkinkan timbulnya kerusakan atau gangguan terhadap
kawasan yang berdekatan.

02 Industri Ringan Penggunaan yang memproses, membuat, merakit, mengolah,

atau mengemas barang-barang jadi atau produk-produk tanpa
menggunakan bahan-bahan eksplosif, minyak bakar, ataru radio
aktif (dalam subkategori ini tidak termasuk perakitan peralatan
besar dan mesin-mesin).

03 Industri Bahari Penggunaan yang menghasilkan, mendistribusikan, dan

menyimpan kapal-kapal laut komersial dan peralatan.

04 Riset & Penggunaan yang terkait dengan riset dan penelitaian ilmiah yang
Pengembangan ditujukan pada pengembangan produk-produk dan cara-cara
pemrosesan baru.

05 Terminal/Pool Penggunaan yang terkait dengan pengiriman dan penyimpanan

Truk dan kendaraan-kendaraan besar dalam jangka panjang atau jangka
Transportasi pendek. Termasuk perbaikan kecil dan pemeliharaan kendaraan-
kendaraan besar tersebut.

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-18

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

K. TATA INFORMASI

Kategori ini termasuk semua struktur yang digunakan untuk memberikan informasi
tentang bisnis, produk, pelayanan, atau tentang lahan/petak.

SUB KATEGORI PENJELASAN

01 Tata Informasi Struktur tata informasi yang diizinkan, yaitu yang didirikan di atas
Yang Diizinkan permukaan tanah, atau pada façade bangunan, atau di atap, yang
pesan informasinya diidentifikasi untuk bisnis, tanah/bangunan,
kegiatan-kegiatan pada tanah/bangunan, atau penunjuk ke arah
tanah/bangunan.

3.3.2 Kriteria Pengaturan

Uraian ini antara lain mengatur besaran kepadatan bangunan, Koefisien Dasar
Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan, Ketinggian Bangunan, dan Koefisien Dasar
Hijau.

A. Kepadatan Bangunan

Pengertian Kepadatan Bangunan adalah jumlah bangunan di atas satu

luasan lahan tertentu

Kepadatan Bangunan dinyatakan dalam bangunan/Ha.

Rumus :

Kepadatan Bangunan = Jumlah Bangunan

Luasan Lahan

Pertimbangan Faktor-faktor yang dipertimbangkan untuk menetapkan kepadatan

bangunan adalah:

Faktor Kesehatan, yang mencakup : (1) air bersih, (2)

sanitasi dan pembuangan limbah, (3) cahaya, sinar matahari,
udara, dan ketenangan, dan (4) ruang gerak dalam tempat
tinggal;

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-19

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

Faktor Sosial, yang mencakup : (1) ruang terbuka pribadi), (2)

privasi, (3) perlindungan, dan (4) fasilitas lingkungan;

Faktor Teknis, yang mencakup : (1) resiko kebakaran, (2)

ketersediaan lahan untuk bangunan, (3) daya hubung, dan (4)
kondisi tanah;

Ketentuan Kepadatan bangunan sedang yang ideal tidak kurang dari 40

bangunan/ha sebagaimana diatur dalam Keputusan Menteri PU No.
378/KPTS/1987, Lampiran No.22.

Klasifikasi Klasifikasi kepadatan bangunan dapat dilhat sebagai berikut :

Tabel
KLASIFIKASI KEPADATAN BANGUNAN

KEPADATAN BANGUNAN
KLASIFIKASI
(bangunan/ha)
Sangat Rendah < 10
Rendah 11 – 40
Sedang 41 – 60
Tinggi 61 – 80
Sangat Tinggi > 81
Sumber: Keputusan Menteri PU No.378/KPTS/1987,Lampiran No.22

Prinsip Prinsip yang digunakan dalam penataan kepadatan bangunan

Kepadatan adalah sebagai berikut:
Bangunan

Kepadatan bangunan perlu mempertimbangkan ruang kota
yang tercipta akibat adanya bangunan-bangunan;

Pemanfataan ruang dengan fungsi konservasi, meminimalkan

penggunaan ruang untuk kawasan terbangun, dan
memperbesar ruang terbuka hijau;

Menciptakan suasana asri dan alamiah, dengan menciptakan

ketenangan dan kenyamanan;

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-20

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

B. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Pengertian Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Blok Peruntukan

adalah rasio / perbandingan luas lahan terbangun (land coverage)
dengan luas lahan keseluruhan blok peruntukan.

Batasan KDB dinyatakan dalam persen (%).

Rumus :

KDB Blok = Luas wilayah terbangun x 100%

Luas blok peruntukan

Komponen Perhitungan KDB berdasarkan pada luas wilayah terbangun yang

Perhitungan diperkenankan adalah jumlah luas seluruh petak yang digunakan
KDB Blok untuk kegiatan utama
Peruntukan

Dasar
Selain mempertimbangkan kecenderungan perkembangan

pertimbangan kota dan rencana pemanfaatan lahan, penentuan KDB juga
didasarkan atas kondisi fisik, seperti kemiringan lereng. Hal
ini ditujukan untu menjaga agar sesedikit mungkin lahan
miring dieksploitasi dengan memberikan batasan luas lahan
yang boleh dibangun.

Makin curam lahan, makin kecil KDB yang diperkenankan.

Ketentuan KDB Blok berdasarkan kemiringan lereng dapat

dilihat pada rumus di bawah ini:

 seperti kemiringan lereng. Hal ini ditujukan untu

menjaga agar sesedikit mungkin lahan miring
dieksploitasi dengan memberikan batasan luas lahan
yang boleh dibangun.

 Makin curam lahan, makin kecil KDB yang

diperkenankan.

 Ketentuan KDB Blok berdasarkan kemiringan lereng

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-21

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

dapat dilihat pada rumus di bawah ini :

Rumus :

C = X – (S2/x)

Keterangan :
C = KDB maksimum (dalam %)
X = Maksimum KDB untuk daerah tersebut
S = Kemiringan lereng Rata-rata
x = Kemiringan lereng maksimum yang masih diperbolehkan untuk
dibangun di wilayah tersebut

Klasifikasi KDB Tabel berikut menyajikan Klasifikasi KDB Blok Peruntukan

Blok
Peruntukan

Tabel
KLASIFIKASI KDB BLOK PERUNTUKAN
KLASIFIKASI KDB BLOK PERUNTUKAN
Sangat Tinggi > 75%
Tinggi 50% - 75%
Menengah 20% - 50%
Rendah 5 – 20%
Sangat Rendah < 5%
Sumber : Kepmen PU No. 640/KPTS/1986 tentang Perencanaan Tata Ruang Kota

C. KOEFISIEN LANTAI BANGUNAN (KLB)

Pengertian Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Blok Peruntukan adalah rasio

perbandingan luas seluruh lantai blok peruntukan dengan luas lahan
efektif keseluruhan blok peruntukan.

Rumus :

KLB Blok = Luas total lantai seluruh bangunan x 100%

Luas blok Peruntukan

Klasifikasi Klasifikasi KLB Blok Peruntukan disajikan pada Tabel berikut

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-22

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

Tabel
KLASIFIKASI KLB BLOK PERUNTUKAN
KLASIFIKASI KLB BLOK PERUNTUKAN
Sangat Rendah KLB = 2 x KDB
Rendah KLB = 4 x KDB
Sedang KLB = 8 x KDB
Tinggi KLB = 9 x KDB
Sangat Tinggi KLB = 20 x KDB
Sumber : Kepmendagri No. 59/1988

Ketentuan Ketentuan KLB adalah sebagai berikut :

Teknis

KLB sangat rendah untuk bangunan tidak bertingkat dan
bertingkat maksimum 2 lantai;

KLB rendah untuk bangunan bertingkat maksimum 4 lantai;

KLB sedang untuk bangunan bertingkat maksimum 8 lantai;

KLB tinggi untuk bangunan bertingkat maksimum 9 lantai;

KLB tinggi untuk bangunan bertingkat maksimum 20 lantai;

Ketentuan Dalam menghitung KLB perlu diketahui dahulu Luas Lantai

Perhitungan Bangunan keseluruhan; ketentuan perhitungan luas bangunan
sebagai berikut :

Perhitungan luas lantai adalah jumlah luas lantai yang

diperhitungkan sampai batas dinding terluar termasuk balkon
dan mezanin, termasuk lantai dasarnya;

Luas lantai mezanin dihitung seperti yang ada hanya apabila

luas mezanin tadi melebihi 50% dari luas lantai tipikalnya
maka luas lantai mezanin dihitung sama dengan 100% luas
lantai tipikalnya;

Bagi lantai mezanin yang luasnya lebih kecil dari 50% luas
bangunan tipikalnya, tidak dihitung sebagai lantai bangunan
pada perhitungan ketinggian bangunan tetapi luas lantai
tersebut diperhitungkan pada perhitungan KLB;

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-23

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

Overstek yang melebih lebar 1,5 meter dan bidang

mendatarnya digunakan atau tidak digunakan sebagai lantai
bangunan maka luas bidang datarnya dihitung penuh (100%);

Overstek yang lebarnya tidak lebih dari 1,5 meter dan bidang
mendatarnya tidak digunakan sebagai lantai bangunan maka
luas bidang mendatarnya tidak diperhitungkan;

Overstek yang lebarnya tidak lebih dari 1,5 meter dan bidang
mendatarnya digunakan untuk lantai bangunan maka luas
bidang mendatarnya dihitung penuh (100%);

Batasan perhitungan luas ruang bawah tanah (basement)

disamakan dengan batasan luas lantai dasar untu perhitungan
KDB, tetapi lantai basement ini tidak diperhitungkan pada saat
menghitung Luas Lantai Dasar untuk KDB;

Dalam perhitungan KLB luas lantai di bawah tanah (basement)

diperlakukan seperti luas lantai di atas tanah;

Komponen Perhitungan KLB berdasarkan pada luas tapak yang ada di belakang
Perhitungan GSB, ditentukan sebagai berikut :
KLB

Dalam perhitungan KLB luas lantai di bawah tanah
diperhitungkan seperti luas lantai di atas tanah;

Luas lantai bangunan yang diperhitungkan untuk parkir tidak

diperhitungkan dalam perhitungan KLB asal tidak melebihi
50% dari KLB yang ditetapkan, selebihnya diperhitungkan
50% terhadap KLB;

Lantai bangunan parkir diperkenankan mencapai 150% dari

KLB yang ditetapkan;

Ramp dan tangga terbuka dihitung 50% selama tidak melebihi

10% dari luas lantai dasar yang diperkenankan;

Batasan perhitungan luas ruang bawah tanah (basement)

ditetapkan oleh Kepala Daerah;

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-24

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

D. Ketinggian Bangunan

Pengertian Ketinggian Bangunan ialah suatu nilai yang menyatakan

jumlah lapis/lantai (storey) maksimum pada petak lahan.

Ketinggian bangunan dinyatakan dalam satuan lapis atau lantai

(Lantai Dasar = Lantai 1) atau meter.

Perhitungan Perhitungan ketinggian bangunan dapat ditentukan sebagai berikut :

Ketinggian ruang pada lantai dasar ditentukan dengan fungsi

ruang dan arsitektur bangunannya;

Dalam hal perhitungan ketinggian bangunan, apabila jarak

vertical dari lantai penuh ke lantai penuh berikutnya lebih dari
5 meter, maka ketinggian bangunan dianggap sebagai dua
lantai;

Mezanine yang luasnya 50% dari luas lantai dasar dianggap

sebagai lantai penuh

Terhadap bangunan tempat ibadah, gedung pertemuan,

gedung pertunjukan, gedung sekolah, bangunan monumental,
gedung olah raga, bangunan serba guna dan bangunan
sejenis lainnya tidak berlaku ketentuan sebagaimana
dimaksud pada butir (2);

Apabila tinggi tanah pekarangan berada di bawah titik

ketinggian (peil) bebas banjir atau terdapat kemiringan yang
curam atau perbedaan tinggi yang besar pada tanah asli suatu
perpetakan, maka tinggi maksimum lantai dasar ditetapkan
oleh instansi yang berwenang mengeluarkan IMB;

Pada bangunan rumah tinggal kopel, apabila terdapat

perubahan atau penambahan pada ketinggian bangunan,
harus tetap diperhatikan kaidah-kaidah arsitektur bangunan
kopel.

Ketentuan Perhitungan ketinggian bangunan dapat ditentukan sebagai berikut :

Teknis

Ketinggian ruang pada lantai dasar disesuaikan dengan fungsi
LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-25
 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

ruang dan arsitektur bangunannya;

Dalam hal perhitungan ketinggian bangunan, apabila jarak

vertikal dari lantai penuh ke lantai penuh berikutnya lebih dari
5 meter, maka ketinggian bangunan dianggap sebagai dua
lantai;

Mezanine yang luasnya 50% dari luas lantai dasar dianggap

sebagai lantai penuh;

Terhadap bangunan tempat ibadah, gedung pertemuan,

gedung pertunjukan, gedung sekolah, bangunan monumental,
gedung oleh raga, bangunan serbaguna, dan bangunan
sejenis lainnya tidak berlaku ketentuan sebagaimana
dimaksud pada butir (2).

Apabila tinggi tanah pekarangan berada di bawah titik

ketinggian (peil) bebas banjir atau terdapat kemiringan yang
curam atau perbedaan tinggi yang beasr pada tanah asli suatu
perpetakan, maka tinggi maksimal lantai dasar ditetapkan oleh
instansi yang berwenang mengeluarkan IMB;

pada bangunan rumah tinggal kopel, apabila terdapat

perubahan atau penambahan pada ketinggian bangunan harus
tetap diperhatikan kaidah-kaidah arsitektur bangunan kopel;

Pada bangunan rumah tinggal, tinggi puncak atap bangunan

maksimal 12 meter diukur secara vertikal dari permukaan
tanah pekarangan, atau dari permukaan lantai dasar dalam
hal permukaan tanah tidak teratur;

Kepala Daerah menetapkan kekecualian dari ketentuan pada buti

(1) di atas bagi bangunan-bangunan yang karena sifat atau
fungsinya terdapat detail atau ornamen tertentu;

Tinggi tampak rumah tinggal tidak beoleh melebihi ukuran

jarak antara kaki bangunan yang akan didirikan sampai GSB
yang berseberangan dan maksimal 9 meter;

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-26

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

Tinggi tampak bangunan rumah susun diatur sesuai pola

ketinggian bangunan atau sesuai pedoman pembangunan
yang berlaku;

Pada bangunan yang menggunakan bahan kaca pantul pada

tampak bangunan, sinar yang dipantulkan tidak boleh melebihi
24% dengan memperhatikan tata letak dan orientasi
bangunan terhadao matahari;

Klasifikasi Klasifikasi ketinggian bangunan dapat dikelompokkan sebagai

berikut :

Tabel
KLASIFIKASI KETINGGIAN BANGUNAN
TINGGI PUNCAK
KETINGGIAN
JUMLAH LANTAI KLB DARI LANTAI
BANGUNAN
DASAR
Tidak bertingkat
Sangat Rendah KLB Maks = 2 x KDB < 12 m
dan < 2
Rendah <4 KLB Maks = 4 x KDB 12 – 20 m
Sedang < 8 KLB Maks = 8 x KDB 24 – 36 m
Tinggi >9 KLB Maks = 9 x KDB > 40 m
Sangat Tinggi > 20 KLB Maks = 9 x KDB > 84 m
Sumber : Kepmen PU No. 640/KPTS/1986 tentang Perencanaan Tata Ruang Kota

E. Koefisien Dasar Hijau

Pengertian Koefisien Dasar Hijau (KDH) Blok Peruntukan adalah rasio

perbandingan luas ruang terbuka hijau blok peruntukan dengan luas
blok peruntukan atau merupakan suatu hasil pengurangan antara
luas blok peruntukan dengan luas wilayah terbangun dibagi dengan
luas blok peruntukan.

Batasan KDH dinyatakan dalam persen (%)

Rumus :(Sumber : Pedoman Pengatuan Zoning Kawasan Perkotaan)

KDH Blok = Luas Ruang Terbuka Hijau x 100%

Luas blok peruntukan

atau

KDH Blok = Luas blok peruntukan – Luas wilayah terbangun x 100%

Luas Blok Peruntukan

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-27

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

Penggunaan
Penentuan KDH adalah untuk menyediakan ruang terbuka hijau

sebagai kawasan konservasi, untuk mengurangi erosi dan run
off air hujan yang tinggi, serta menjaga keseimbangan air
tanah

Ruang terbuka hijau / ruang bebas juga dipertimbangkan untuk

penempatan jaringan utilitas umum

Rencana blok peruntukan agar mempertimbangkan ruang

bebas yang dapat ditempatkan di sepanjang garis belakang,
depan, atau samping petak, untuk keperluan penempatan
jaringan utilitas umum, seperti jaringan listrik, jaringan telepon,
jaringan air kotor/limbah, jaringan drainase, dan jaringan air
bersih

Ruang bebas yang diperlukan untuk keperluan penempatan

jaringan utilitas umum tersbut adalah minimum 2 meter

Ruang bebas tersebut merupakan ruang yang dimiliki oleh

masing-masing pemilik blok peruntukan, namun
penggunaannya hanya untuk penempatan pelayanan jaringan
utilitas umum

Ruang terbuka diantara GSJ dan GSB harus dipergunakan

sebagai unsur penghijauan dan atau daerah peresapan air
hujan serta kepentingan umum lainnya

Ketentuan Besarnya ruang terbuka hijau didasarkan pada luas lahan yang tidak
boleh digrading berdasarkan kemiringan lereng

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-28

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

Tabel
LUAS LAHAN YANG TIDAK BOLEH DIOLAH
BERDASARKAN KEMIRINGAN LERENG
(KASUS)
Persentase Luas Lahan yang
Kemiringan
Tidak Boleh Diganggu
Lahan
Pacifica Cincinnati
0 – 15% 32,5% 48%
15% –25% 62,5% 65%
25% –35% 92,5% 84%
>35% 100% 100%
Sumber : Simplified from City of Pacifica (1969), Hillside Development Policies for Pacifica,California prepared by
Duncan and Jones Consultants, California, p.23-24, and, Hillside Trust (1991), A Hillside Protection Strategy for Greater
Cincinnati : V.3, Development Guidelines for Greater Cincinnati’s Hillside, The Hillside Trust, Cincinnati, p.61

F. JARAK BEBAS BANGUNAN

Pengertian Jarak bangunan yang diperbolehkan untuk dibangun dari batas

daerah perencanaan

Ketentuan
Tata letak bangunan di dalam suatu tapak harus memenuhi

Perhitungan ketentuan tentang jarak bebas, yang ditentukan oleh jenis
peruntukan dan ketinggian bangunan.

Bagian/unsur bangunan yang terletak di depan GSB yang

masih diperbolehkan adalah:

 Detail atau unsur bangunan akibat keragaman

rancangan arsitektur dan tidak digunakan sebagai ruang
kegiatan;

 Detail atau unsur bangunan akibat rencana perhitungan

struktur dan atau instalasi bangunan;

 Unsur bangunan yang diperlukan sebagai sarana

sirkulasi;

Ketentuan Ruang terbuka diantara GSJ dan GSB harus digunakan sebagai
Perhitungan unsur penghijauan dan atau daerah peresapan air hujan serta
kepentingan umum lainnya.

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-29

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

Pada cara membangun dengan bangunan renggang / tidak padat,

sisi bangunan yang didirikan harus mempunyai jarak bebas yang
tidak dibangun pada kedua sisi samping kiri, kanan, atau bagian
belakang yang berbatasan dengan pekarangan;

Pada bangunan renggang bukan rumah tinggal, jarak bebas

samping kiri kanan maupun jarak belakang ditetapkan 4 meter pada
lantai dasar, dan pada setiap penambahan lantai, jarak bebas di
atasnya ditambah 0,5 meter dari jarak bebas terjauh 12,5 meter,
kecuali untuk bangunan rumah tinggal

Instansi yang menerbitkan Ijin Mendirikan Bangunan dapat

menetapkan pola dan atau detail arsitektur bagi bangunan yang
berdampingan atau berderet termasuk perubahan dan atau
penambahan bangunan.

Gambar
JARAK BEBAS DAN KETINGGIAN BANGUNAN

Batas lahan yg. sdh dikuasai

dengan sah dlm perpetakan yg
n
sesuai rencana kota

33 15.00
32

18 12.50
17 12.00
16 11.50
15 11.00
14 10.50
13 10.00
12 9.50
11 9.00
10 8.50
9 8.00
8 7.50
7 7.00
6 6.50
5 6.00
4 5.50
3 5.00
2 4.50
1 4.00 ( Lantai Dasar/Lantai 1)

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-30

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

TAHAP PEKERJAAN I TAHAP PEKERJAAN II TAHAP PEKERJAAN III TAHAP PEKERJAAN IV

PENGEMBANGAN
PENDEKATAN :
BATASAN
Teknis, Historis Ekonomi, Proses Perencanaan
 LOKASI SITE
Kebijakan Manajemen
 SISTEM
PEMBANGUNAN
 PERALATAN ANALISA DESAIN :
PEK. PIRANTI
LUNAK :  ANALISA TOPOGRAFI KONSEP DESAIN : DESAIN POKOK : DESAIN DETAIL:
 STUDI  ANALISA KLIMATOLOGI  KONSEP SIRKULASI  ZONING  DENAH
PEMAHAMAN LITERATUR
PENGEMBANGAN DESAIN : LAPORAN
 ANALISA PANDANGAN  KONSEP TRANCE  BLOK PLAN  TAPAK  GAMBAR TEKNIS
TUGAS/TUJUAN  EVALUASI PEK. PENGOLAHAN  ANALISA SIRKULASI  KONSEP PERUNTUKAN  SITE PLAN  POTONGAN  DETAIL DESAIN
AKHIR
PERENCANAAN PENDAHULU DATA SURVEY  ANALISA DRAINASE LAHAN  DENAH  DETAIL KHUSUS
 STUDI LOKASI  ANALISA LINGKUNGAN  KONSEP DRAINASE  TAMPAK  INSTALASI
 PENGUMPULAN KONSEP  ANALISA SITE  KONSEP UTILITAS  POTONGAN MEKANIKAL
DATA DASAR  ANALISA BAHAN  KONSEP STRUKTUR  SISTEM ELEKTRIKAL
BATASAN  ANALISA STRUKTUR UTILITAS SANITASI
 FASILITAS  ANALISA BIAYA
STANDARD
PERATURAN
 PERTANIAN

Umpan Balik

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-31

 ”MASTERPLAN PENATAAN KOTA PRINGSEWU”
KABUPATEN TANGGAMUS
TAHUN 2007

LAPORAN PENDAHULUAN Hal 3-1